הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 21754-06-14

בפני
כבוד ה שופטת רחל ערקובי

תובעים:

1.אמנון ליסר
2.אמיר ליסר
3.רחל בז'רנו
4.יובל ליסר
5.הגר ליסר

נגד

נתבעת:

מדינת ישראל-
רשות מקרקעי ישראל

פסק דין

לפניי תביעה כספית בגין תשלום אותו נדרשו התובעים לשלם לנתבעת עבור פיצול מגרש, ולטענתם שולם בכפל.

רקע עובדתי;

התובעים הינם חוכרים רשומים של גוש 10016 חלקה 288 בשטח של 1,678 מ"ר בחדרה (להלן: "החלקה").

בין התובעים לנתבעת נחתם חוזה חכירה מהוון לתקופה של 98 שנה מיום 1.10.1939 ועד 30.9.2037. מטרת החכירה הייתה בנייה חד משפחתית בהיקף של 189.9 מ"ר על החלקה, כשיתרת החלקה שמשה כחצר.

ביום 13.9.12 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בחדרה, תוכנית לצורכי רישום מטעם התובע 1, הקובעת חלוקת המקרקעין לשני מגרשים, כך שמגרש אחד עליו בנוי הקיים יהא בשטח של 825 מ"ר, והמגרש השני יהא בשטח של 853 מ"ר.

לאור זאת, פנו התובעים לנתבעת בבקשה לאישור פיצול החלקה לשני מגרשים עצמאיים.

הנתבעת הסכימה לפיצול החלקה בתנאי שישולמו לה דמי פיצול בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1245 (להלן: "החלטה 1245") מיום 30.1.12, שעניינה "תוספת בניה, שינוי יעוד, ניצול ופיצול מגרש-תשלום דמי היתר".
ביום 1.9.13 הזמינה הנתבעת שומה לקבלת ערך הקרקע למגרש העצמאי שנוצר עקב הפיצול, בהתאם להחלטה 1245.

השמאי הממשלתי, מר ארנון ראמי (להלן: "מר ראמי"), ערך שומה וקבע כי ערך המגרש (ללא מע"מ וללא פיתוח) הינו בשווי של 1,671,434 ₪. בהתאם שלמו התובעים לנתבעת סך של 611,411 ₪ המהווים 31% מהשומה שערך השמאי מר ראמי בצירוף מע"מ ומס רכישה כחוק לאחר קבלת שומת הקרקע נשלח לתובעים מפרט כספי אשר נחתם על ידם, העסקה אושרה ונחתם הסכם חכירה נפרד בגין המגרש החדש שנוצר עקב הפיצול.

לאחר הפחתת שווי המקרקעין בעקבת השגות התובעים על השומה, לאחר שנקבע להפחיתה, ולאחר תשלום דמי ההיתר בגין פיצול המגרש על ידי התובעים, פנו התובעים לנתבעת בדרישה לקבלת החזר החלק היחסי ששולם על ידם בגין החצר במסגרת הסכם החכירה המהוון על החלקה כולה.

דרישה זו עומדת במרכז המחלוקת שבפניי.

טענות הצדדים:

טוענים התובעים כי התעלמות השמאי, לפי הוראת הנתבעת, מהחכירה המהוונת הרשומה לזכות התובעים, הביאה לכך שהנתבעת דרשה וקבלה מהתובעים תשלום בכפל שאסור היה לה לדרשו ולגבותו.

התובעים בכתבי טענותיהם מבקשים לבסס את טענתם, כי לא הייתה בכוונת מינהל מקרקעי ישראל בהחלטה 1245 לגבות כספים נוספים עבור זכויות קיימות של החוכר, על שתי ההוראות המופיעות בהחלטה זו.

ההוראה הראשונה מעוגנת בהגדרת המילים "דמי היתר" בהחלטה 1245 הקובעת כי דמי היתר הם "דמי חכירה שנתיים או מהוונים עבור זכויות חכירה לבניה נוספת במקרקעין בגינן לא שולמה למנהל תמורה".
טוענים התובעים כי בענייננו בגין החצר, שהייתה קרקע ונשארה קרקע גם לאחר הפיצול (בניגוד לזכויות בניה נוספות) ואשר שולם בעבורה לפני הפיצול תמורה , אסור היה לנתבעת לגבות דמי היתר נוספים. מוסיפים התובעים בעניין זה כי לו הייתה המועצה מעוניינת לגבות בכפל הייתה מציינת מפורשות כי ישולם תשלום עבור כל המגרש הגם ושולם תשלום קודם בגין המקרקעין, כשהמועצה לא ציינה כל הגבלה.
ההוראה השנייה מעוגנת בס' 2 להחלטה 1245 הקובעת כי, "מינהל מקרקעי ישראל יגבה דמי היתר עבור היתר שהוא נותן לחוכר בעל חוזה חכירה להפיק מהמוחכר הנאה נוספת על זו שרכש".
טוענים התובעים כי בגין הקרקע אשר הייתה חצר לפני הפיצול ונשארה קרקע לאחר הפיצול, אין הנאה נוספת מהפיצול.

התובעים טוענים, כי טענת הנתבעת כאילו ניתנה לחוכרים הטבה אין לה על מה שתסמוך ואינה נכונה.

טוענים התובעים כי המינהל גובה בין 40%-80% מערך הקרקע כשדמי החכירה השוטפים הינם מיתרת הקרקע שלא שולמה כדמי חכירה ראשוניים, כשלא סביר שבעסקת פיצול גובה המינהל תשלום כפול על זכויות שיש לחוכר במקרקעין.

טוענים התובעים כי הנתבעת מנסה להצדיק את התשלום בכך שטוענת להטבה משמעותית בתשלום דמי החכירה הנדרשים, אלא שמלבד זאת שטענה זו לא אוזכרה בתצהיר הבקשה לרשות להגן, הטענה עובדתית אינה נכונה, שכן בפועל אין כלל מדובר בהטבה ובעת בקשה לפיצול מגרש דורשת התובעת תשלום עבור מלוא זכויות הבנייה שניתן לבנות על המגרש גם אם לא מתכוונים לבנות בהתאם למלוא הזכויות בניגוד למצב בו מתבקש היתר בנייה.

טוענים התובעים כי לטענת הנתבעת היא גבתה את הכספים בהתאם לנוהל הקיים, אלא שלא המציאה כל נוהל המגבה את ביצוע החלטה 1245, למרות ולפי ס' 14 להחלטה היה על הנתבעת להוציא נוהל ביצוע. טוענים התובעים כי לו היה נכתב נוהל כיצד לבצע את החלטה 1245, היה ניתן לדעת האם כוונת המנהל הייתה לגבות פעמיים עבור שווי החצר.

בסיכומיהם טוענים התובעים כי מאחר ואין נוהל או לפחות לא הוצג כל נוהל מצד הנתבעת, יש לבחון את פעולות המנהל בהתאם לדין הכללי ולחוזה החכירה עליו הם חתומים.

טוענים התובעים כי סעיף 6 להחלטה 1245, עליו מסתמכת הנתבעת בגביית דמי ההיתר בגין עסקת פיצול, אינה תומכת בטענתה, שכן סעיף 6.2 מדבר על בעלי חוזי חכירה למטרת מגורים עירוניים שאינם בעלי חוזי חכירה מהוון, והראייה היא כי אינו מציין מפורשות כי הסעיף כולל חכירה מהוונת, כפי שנעשה במסגרת סעיף 6.1 להחלטה. בעניין זה טוענים התובעים כי לא ייתכן מצב בו אדם בעל מגרש זהה למגרש שלהם לו אין חוזה חכירה מהוון , ישלם אותו שיעור דמי ההיתר במקרה ויבקש את פיצול המגרש.

בהתייחס לחוזה החכירה טוענים התובעים כי הנתבעת מפנה לס' 9 לחוזה החכירה, אולם מתעלמת מס' 8(ב) לחוזה החכירה, אשר קובע כי אם שולמו על ידי החוכר קודם למועד הסכמתו דמי חכירה מהוונים לא יועלו דמי החכירה השנתיים.

טוענים התובעים כי העובדה שהנתבעת נותנת למבקש הפיצול, ח כירה חדשה מהוונת, מצביעה על כך שיש להחזיר לאותו מבקש את הכספים המגיעים לו עבור אותו חלק של החכירה המהוונת שהייתה קיימת לו.

טוענים התובעים בסיכומיהם כי טענת הנתבעת כי דמי ההיוון ששולמו למנהל לפני הפיצול היו זולים, מעבר לכך כי מהווה הרחבת חזית, אין לה על מה שתעמוד, שכן תשלום ההיוון המקורי אינו נימוק לביטול העסקה, כשהנתבעת היא אשר קבעה את הסכומים.

טוענים התובעים בסיכומיהם כי הנתבעת טוענת כי היא גובה עבור הפיצול 31% משווי המגרש החדש שנוצר ונותנת עליו חכירה מהוונת ל-49 שנה ממועד ההחלטה על הפיצול והלאה, אולם התובעים חוזרים ומדגישים בסיכומיהם כי הנתבעת אינה יכולה להכריחם לחתום על חוזה מעבר ל-98 שנה עליו הם חתומים, כי הם לא מעוניינים ולא היו מעוניינים להאריך את תקופת החכירה.

טענה נוספת אשר הועלתה בסיכומי התובעים כי המינהל גובה מעבר לסכומים שמותר לו לגבות, שכן סכום דמי החכירה הראשוניים עם התוספת הנדרשת הינה מעל שווי המקרקעין עצמו, נושא אשר מאשרים התובעים כי אינו עניינו של תיק זה.

מנגד טוענת הנתבעת כי דין התביעה להידחות, שכן פעלה ע"פ החלטת מועצת מקרקעי ישראל כפי שהייתה בתוקף במועדים הרלוונטיים למועד ביצוע הפיצול, ומבחינה מ שפטית אין בסיס לטענת התובעים, לפיה לצורך חישוב דמי ההיתר בגין הפיצול יש להפחית משווי המגרש החדש שנוצר את שווי החצר שהייתה במגרש המקורי ערב הפיצול.

טוענת הנתבעת כי החלטת 1245 הינה ברורה ונהירה, וקובעת כאמור בס' 6.2 להחלטה כי עבור הפיצול ישולמו 31% מערך המגרשים שנוצרו עקב הפיצול למעט המגרש עליו בנוי המבנה המקורי ותו לא. טוענת הנתבעת כי החלטת המועצה שותקת בעניין ניכוי החצר ולא בכדי, שכן מקום שבו סברה במועצה כי יש לנכות/לקזז ערכים כלשהם הדברים נאמרו במפורש בהחלטתה, כפי שאף העידה נציגת הנתבעת, הגב' איריס טהרני (להלן: "הגב' טהרני"), עובדת במרחב העסקי ברשות מקרקעי ישראל.
טוענת הנתבעת כי התובעים מבקשים לצקת תוכן להחלטה בניגוד לאמור בה, ונותנים להוראת סעיף 6.2 להחלטת המועצה פרשנות מרחיקת לכת, פרשנות שאין לה כל רמיזה בנוסח ההחלטה, ואף אינה מתיישב ת עם ההיגיון.
טוענת הנתבעת כי הרציונל העומד בבסיס החלטת המועצה לפיו לא ליתן קיזוז בגין היוון שנעשה קודם לבקשת בפיצול, כפי שעולה מעדותה של הגב' טהרני אשר לא נסתרה, נובע מההטבות משמעותיות המגולמות בעסקה מעין זו. טוענת הנתבעת כי בניגוד לטענות התובעים, טענה זו נטענה מפורשות בבקשת הרשות להגן ובתצהיר התומך בה כשדווקא טענות התובעים בעניינן זה הינן טענות חדשות, אשר לא הוכחו על ידם.

טוענת הנתבעת כי בהתאם לס' 2 להחלטת המועצה דמי ההיתר נגבים עבור ההנאה הנוספת שיש לחוכר מהמגרש מעצם חלוקת המגרש למגרשים נוספים עצמאיים באופן המאפשר בניה נוספת של יחידת דיור עצמאית על גבי המגרשים שנוצרו . טוענת הנתבעת כי ההגדרות בהחלטת המועצה המתייחסות לתוספת הנאה מהמוחכר מדברות על סוגי הנאה ואין לערבב ביניהן שכן מאחורי כל אחת עומד הרציונל שלה.

טוענת הנתבעת כי החלטת המועצה למעשה העניקה הטבה משמעותית למי שמפצל מגרש בקבעה כי דמי ההיתר בגין הפיצול ותוספת הזכויות יחושבו לפי שיעור מופחת של 31% בלבד משווי המגרש החדש שייווצר בגין הפיצול, ולא לפי שיעור של 91%, שווי זכויות חכירה מהוונות.

טוענת הנתבעת בסיכומיה כי טענות רבות אשר נטענו על ידי התובעים וביניהן, גביה כפולה אסורה, התעלמות מהעובדה כי המגרש המקורי היה מהוון, הזכות לגבות רק עבור זכויות הבניה הנוספות, דרישה למתן הוראה לשמאי כי במקרה של חוזה מהוון יקטין את השומה בשווי זכויות מבקש הפיצול, או כל טענה אחרת אשר יש בה כדי להשיג על אופן חישוב דמי ההיתר, אין מקומן במסגרת ההליך שבפנינו שכן מהוות טענות התוקפות את החלטה 1245, החלטה מנהלית אשר מקום תקיפתה הינו במסגרת עתירה לבג"צ.

טוענת הנתבעת כי כאמור בתצהירה של הגב' טהרני אשר לא נסתר, טענות אלו ונוספות עמדו בפני המועצה עובר לקבלת החלטה 1245 ושוקללו במסגרתה, כשלבית משפט זה אין את הסמכות העניינית לדון בהן מכוח היותן טענות התוקפות החלטה מנהלית.

טעונת הנתבעת כי טענה נוספת אשר הועלתה רק בסיכומי התובעים הינה כי הנתבעת שכנעה אותם לעשות עסקת פיצול , כשלא הסבירה בפניהם את ההבדלים הכספיים בין רכישת זכויות בניה נוספות לבין פיצול חלקה. טוענת הנתבעת כי לא זו בלבד שהטענה מהווה הרחבת חזית אלא שהטענה לא הוכחה על ידם. טוענת הנתבעת כי בניגוד לטענת התובעים , כפי שעולה מעדותה של הגב' טהרני בטרם ביקש התובע 1 לבצע את העסקה, הוא הגיע למשרדי הרשות שם הוסברו לו האפשרויות העומדות בפניו כשהתובע בחר מפורשות בעסקת פיצול על כל ההטבות הכלולות בה ביודעו כי במסלול זה לא יקבל החזר כספי אולם ייהנה מהטבות משמעותיות שבבחירת מסלול זה.
טוענת הנתבעת כי בנוסף להטבות בגין הפיצול גם דמי ההיוון אשר שולמו על ידי התובעים באותה התקופה לא שיקפו את מחירה הריאלי של החצר אותה מבקשים היום התובעים לקזז.

טוענת הנתבעת כי מעולם לא טענה לביטול העסקה בקשר עם דמי ההיוון הנמוכים, כשטענה זו הובאה על ידה על מנת להסביר את הרציונל אשר עמד בבסיס החלטת המועצה והאופן בו נגבו דמי הפיצול.

אשר לטענה כי כל חוכר משלם 80% דמי חכירה ראשוניים ולכן כל סכום שגובה התובעת אמור להיחשב בתשלום זה, טוענת הנתבעת כי אין בה ממש כי היא אינה נכונה עובדתית ולא הוכחה, כשכפי שהעידה הגב' טהרני דמי החכירה הראשוניים ששלמו התובעים היו אפסיים ובוודאי לא בשיעור של 80%. טוענת הנתבעת כי פרשנות התובעים הינה שגויה במקור, שכן דמי חכירה ראשוניים משולמים כנגזרת הקרקע במקור, בעוד שדמי פיצול משולמים כנגזרת מערך המגרש החדש שנוצר כתוצרה מהפיצול.

אשר לטענת התובעים כי פיצול המגרש הינו תוצאה של התב"ע ולא פעולה של רשות, טוענת הנתבעת כי אין בין טענה זו לבין ההטבות שניתנו בגין עסקת הפיצול.

עוד טוענת הנתבעת כי גם טענת התובעים כי שילמו היטל ההשבחה, טענה אשר לא מצאה מקומה בכתבי הטענות של התובעים, אינה רלוונטית לענייננו, שכן, אין בה כדי לפגוע בטענת הנתבעת כי תשלום של 31% בגין המגרש החדש במקום 91% מהווה הטבה משמעותית.

אשר לטענת התובעים כי לא היו מעוניינים ואינם מעוניינים כיום להאריך את תקופת החכירה מעבר לשנת 2037 , טוענת הנתבעת כי העדפותיהם האישיות של התובעים אינן רלוונטיות. החלטת המועצה והארכת תקופת החכירה נקבעת באופן אובייקטיבי. מכל מקום למצב כיום אין רלוונטיות לענייננו , שכן המועד הרלוונטי הינו מועד ביצוע עסקת הפיצול בלבד כמו החלטת המועצה אשר הייתה בתוקף במועד זה. מעבר לכך הטענה הינה טענה חדשה אשר לא בא זכרה בכתבי הטענות ולא הוכחה ע"י התובעים.

אשר להעדר נוהל לביצוע החלטה בניגוד לס' 14 להחלטה 1245, טוענת הנתבעת כי כפי שעולה מעדותה של הגב' טהרני לא היה נוהל מסוים בתוקף והנתבעת פעלה בהתאם להחלטת המועצה הרלוונטית, החלטה 1245, ומכל מקום מטרת הנוהל היא כדי להסביר לעובדי הנתבעת כיצד ליישם את החלטת המועצה, והוא נועד לשימוש פנימי ואינו מהווה מסמך מדיניות.

בהתייחס לס' 8(ב) לחוזה החכירה טוענת הנתבעת כי מעבר לכך שטענה זו הועלתה רק בסיכומי התובעים, הסעיף אינו רלוונטי לענייננו, שכן אינו דן בגובה דמי ההיתר הנדרשים בגין המגרש החדש אשר נוצר עקב הפיצול.

אשר לטענת התובעים בסיכומיהם כי השמאי הממשלתי טעה בשומתו בהתעלמו מזכויות החכירה המהוונת לטובת התובעים עובר לפיצול המגרש, עובדה שגרמה לתשלום בכפל, טוענת הנתבעת כי השמאי מר ראמי יישם את המדיניות כלשונה, כאמור במפורש בהחלטה 1245.

בסיכומי התשובה מטעם התובעים, טענו התובעים כי אינם תוקפים את ההחלטה מטעם מקרקעי ישראל, אלא תוקפים את יישום ההחלטה ודורשים השבה. כתמיכה לטענתם צרפו התובעים את פסק הדין ת"א 010663/96 מאוחד עם ת"א 010664/96 א. כפיר אחזקות ובנין(1991) בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל- מחוז חיפה.

לטענת התובעים היה על הנתבעת להורות לשמאי לקחת את זכויות החכירה המהוונות, בניגוד למ צב בו לא היה לתובעים חוזה חכירה מהוון.

דיון ומסקנות:

שורש המחלוקת שבפניי נוגע ל פרשנות החלטה 1245 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר לאופן בו יש לגזור את דמי ההיתר הנגבים במקרה של פיצול מגרש במצב בו שלמו החוכרים דמי חכירה מהוונים טרם הגשת הבקשה לפיצול.

בעוד לטענת הנתבעת יש לגזור את דמי הפיצול כנגזרת של שוויו המלא של המגרש החדש, ובענייננו 853 מ"ר מסך כל השטח המקורי, תוך התעלמות מזכויות החכירה המהוונות של התובעים, טוענים התובעים כי התשלום בגין המגרש החדש במלואו למעשה מהווה תשלום כפול, שכן המגרש החדש שפוצל ובגינו נדרשו ושולמו על ידי התובעים דמי היתר היה כולו, טרם הפיצול חצר של הבית ששולמו בגינו עוד לפני הפיצול, דמי חכירה מהוונים כחצר ללא זכויות בניה.

בענייננו יש להבחין בין טענות התובעים הנוגעות לפרשנות החלטה 1245 של מועצת מקרקעי ישראל לבין טענות התובעים אשר תוקפות למעשה את ההחלטה עצמה, ובכך למעשה מלינים על מדיניות מועצת מקרקעי ישראל ושיקוליה המנהליים בקביעת ההוראות בעסקת פיצול.

טרם אכנס לעובי המחלוקת שבענייננו, אדרש לתשתית הנורמטיבית העומדת ברקע גביית דמי ההיתר הנגבים על ידי הנתבעת, רשות מקרקעי ישראל.
בהתאם לחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך- 1960 (להלן: " החוק"), רשות מקרקעי ישראל הינה רשות מרשויות המדינה, אשר הוקמה על מנת לנהל את מקרקעי ישראל ותפקידה מוסדר במסגרת סעיף 2א לחוק. במסגרת שינוי ארגוני , בו הפך מינהל מקרקעי ישראל לרשות פנים ממשלתית, שונה שמו מ"מינהל מקרקעי ישראל" ל"רשות מקרקעי ישראל".

כגוף שלטוני הפועל כנאמן הציבור במקרקעי ישראל, הרשות פועלת הן כגוף ציבורי וכפופה לכללי המשפט הציבורי - המטילים עליה בין היתר חובת תום לב וחובת הגינות גבוהה, והן בעניינים מסחריים - עסקיים וכפופה אף לדיני המשפט הפרטי.

כאמור בס' 3 לחוק, הרשות מיישמת את המדיניות הקרקעית הנקבעת ע"י מועצת מקרקעי ישראל הממונה ע"י הממשלה, ואשר אף כחלק מתפקידה מפקחת על פעולות הרשות ומאשרת את הצעת תקציבה בהתאם לחוק.

מדיניות מועצת מקרקעי ישראל באה לידי ביטוי בהחלטות היוצאות מטעמה, המשתנות מעת לעת.
בית המשפט העליון בפסיקותיו נתן דעתו לא אחת כי אל החלטות מועצת מקרקעי ישראל מקובל להתייחס כאל "הנחיות מנהליות". יצוין כי במסגרת פסקי הדין הובאה דעתו השונה במעט של המלומד יואב דותן ולפיה מדובר בהחלטות המהוות "מעין תקנות ", שכן במובחן מהחלטות מנהליות, במקרה של החלטות מועצת מקרקעי ישראל המדובר בהחלטות אשר הסמכות לקבען הינה מפורשת בחוק, הוא חוק רשות מקרקעי ישראל (ראה בעניין זה, עא 4071/02 קיבוץ מפלסים נ' מנהל משרד מיסוי מקרקעין, ([פורסם בנבו],( 12.9.06)), הפ (מרכז) 36495-01-10 חיים עטייה נ' מנהל מקרקעי ישראל- מחוז מרכז,([פורסם בנבו],(5.7.12)) הפ(י-ם) 8473/09 מיטל מיטל(ברכה) חוטר נ' מנהל מקרקעי ישראל( [פורסם בנבו](24.07.11)(להלן: "פס"ד חוטר")).

בפסק הדין חוטר הנ"ל עמד בית המשפט המחוזי על כך כי " בין אם מדובר בהנחיה מנהלית ובין אם מדובר ב"מעין תקנות נקודת המוצא, לתהליך הפרשנות הוא לשון ההנחיה. ככל שאין בלשון ההנחיה כדי להכריע בסוגיית הפרשנות, יש לפרשה לאור תכליתה ומטרותיה. יובהר עם זאת כי לא ניתן "לכפות" על ההנחיה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונה".

אשר לסיווגה של תובענה כעניין אזרחי המצוי בסמכות בית משפט מחוזי או כעניין מנהלי המצוי בסמכותו של בית משפט לעניינים מנהליים או בג"צ, בפס"ד ע"א 9379/03 צ'רני נ' מדינת ישראל ([פורסם בנבו], (6.12.2006)), כב' הש' א' פרוקצ'יה נתנה דעתה כי לעיתים אין המדובר במלאכה פשוטה אלא מורכבת וביהמ"ש נדרש לבחון מהו המרכיב הדומיננטי מבין יסודות התובענה על לאתר את הערכאה המוסמכת.

בפסה"ד ע"א 5796/08 ארגון פועלים להתיישבות שיתופית הנווה ימין נ' מינהל מקרקעי ישראל ([פורסם בנבו] ,(29.12.11))חרף התייחסות הסובייקטיבית של המערער לסכסוך כאל סכסוך בעל אופי הסכמי , קבע ביהמ"ש כי המדובר למעשה בתביעה אשר הינה תחליף מובהק לתקיפה ישירה של שיקול דעת מנהלי שעניינה ביקרות שיפוטית על מעשי המינהל, וכי מהות הסכסוך שבין הצדדים הינה מתחום המשפט המנהלי ועל כן אין לאפשר עקיפה זו במסגרת הליך אזרחי.

בענייננו המדובר בהחלטה מנהלית 1245 הנוגעת לדמי היתר הנגבים בגין תוספת בניה, שינוי ייעוד, ניצול ופיצול מגרש.

בפס"ד עע"מ 7752/12 ישראל אסל נ' מינהל מקרקעי ישראל,( [פורסם בנבו] (2.11.14) (להלן: "פס"ד אסל")), עמד בית המשפט על משמעות גבייתם של דמי ההיתר, וקבע:

"דמי היתר הם דמי חכירה מהוונים שגובה רשות מקרקעי ישראל כתשלום בעבור היתר שהיא נותנת לחוכר המבקש להפיק הנאה נוספת מן המקרקעין על זו שהיה זכאי לה לפי חוזה החכירה המקורי קודם למתן ההיתר (ג' ויתקון, דיני מקרקעי ישראל (תש"ע) חלק ב', עמ' 799 (להלן ויתקון); ע"א 6826/93 הועדה המקומית לתכנון נ' דב חייט, פ"ד נא(2) 286 (1997) (להלן עניין חייט)). לשון אחר, עסקינן בדמי חכירה מהוונים בעבור זכויות חכירה לבניה נוספת במקרקעין, שבגינן לא שולמה לרשות מקרקעי ישראל תמורה. ויתקון מסביר (פרק 23), כי בגביית דמי היתר עושה רשות מקרקעי ישראל שימוש בסמכות אשר ניתנה לה בהחלטה 1 של מועצת מקרקעי ישראל, שבה מעוגן העיקרון של גביית דמי חכירה נוספים ומעודכנים בגין מקרקעין שייעודם או היקף ניצולם שונה; זאת – על דרך פיצול דמי החכירה, כך שתחת אשר ישלמו החוכרים מראש בעבור כל הזכויות בנכס, כולל זכויות בניה עתידיות, משולמים דמי חכירה על פי ההנאה והשימוש בפועל. שיעורי החיוב בדמי היתר נקבעים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, וגובהם משתנה על-פי סוג ההיתר המבוקש (שינוי מטרת השימוש או תוספת בניה) והשפעת השינוי המבוקש על ערכם של המקרקעין".

הפסיקה נתנה דעתה לא אחת כי גביית דמי היתר, אשר אינם נגבים מכוח חיקוק מסוים אלא מהווים דרישת תשלום חוזית של הרשות הציבורית מאת האזרח המתקשר עמה, צריכה למצוא ביטוי בהסכמי החכירה המנוסחים על ידי הרשות, מול החוכר, וכי הגבייה לא תתאפשר בהעדר עיגון זה בחוזה החכירה או בהעדר קבלת הסכמת החוכר (ראה, ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נה(4) 28, ע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל- באמצעות מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נו(1) 241, 250- 251 ).

עיון בהחלטות השונות ובדברי ההסבר להן מגלה כי למעשה מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה מס' 1184 מיום 12.3.09 החליטה , להעניק לבעלי חוזה החכירה המהוון במגורים עירוניים באזורי עדיפות לאומית א' ואזור קו העימות, פטור מלא מתשלום דמי היתר, בין אם בגין תוספת בניה, בין אם בגין שינוי ניצול ובין אם בגין עסקת פיצול מגרש, עניין אשר לא השתנה במסגרת החלטות המועצה השונות.
באזורי עדיפות לאומית ב' ואזורים שאינם בעלי עדיפות לאומית, הוחלט לתת פטור חלקי מתשלום דמי היתר בעת תוספת בניה .

בענייננו, אין חולק כי עסקינן באזורי עדיפות לאומית ב' או שאינם בעלי עדיפות לאומית, כלומר הסעיף הרלוונטי החל בעסקת פיצול הינו סעיף 6.2 להחלטה 1245.

עוד אציין כי הגם והחלטה 1245 בוטלה בשלב מאוחר יותר על ידי החלטה 1318, שינוי ההחלטה לא נעשה בתוכן הסעיפים אלא האריך את המועדים המנויים בהחלטה 1245, אשר הקנו למעשה את ההטבות בגביית דמי ההיתר כאמור בהחלטות הקודמות.

מן הכלל אל הפרט,

בענייננו מלינים התובעים על יישום החלטה 1245 בעניין גביית דמי היתר בגין עסקת פיצול מגרש על ידי הנתבעת .

לטענת התובעים ניתן ללמוד מהגדרת המילים "דמי היתר" בהחלטה 1245 וכן מסעיף 2 להחלטה 1245, כי למעשה לא היה בכוונת הנתבעת לגבות בכפל.

סבורני כי הפרשנות אשר מבקשים התובעים לצקת לסעיפים כלליים בהחלטה 1245 , אינה מתיישבת עם סעיף 6.2 להחלטה , הוא הסעיף הספציפי העוסק בעסקת פיצול, לא עם חוזה החכירה אשר נחתם עם התובעים, ולא עם כלל ההחלטה.

סעיף 6.2 להחלטה;

"דמי היתר" מוגדרים בהחלטה 1245 כדלקמן:

"דמי חכירה שנתיים או מהוונים עבור זכויות חכירה לבניה נוספת במקרקעין, בגינן לא שולמה למינהל תמורה".

לטענת התובעים לפי הגדרה זו על הנתבעת לגבות רק בגין זכויות חכירה אשר לא שולמה בגינן תמורה, והדבר אינו מתיישב עם גבייה בעת פיצול על החצר עליה כבר שולמה תמורה במסגרת חוזה החכירה המהוון.

בעניין זה הסבירה הנתבעת כי מקרה של פיצול מגרש, הינו מקרה ספציפי של חיוב בדמי היתר, אשר בו קבעה המועצה כי אין להעניק קיזוז לאור ההטבות המשמעותיות המגולמות בעסקה, והדבר בא לידי ביטוי בניסוחו של סעיף 6.2, אשר בניגוד לניכוי המגרש עליו בנוי המבנה המקורי במסגרת הסעיף, אינו קובע כי יש לנכות את שווי החצר. עוד הוסיפה כי במקרים בהם רצתה המועצה לנכות ערכים מסוימים קבעה זאת מפורשות בהחלטה.

בעניין זה מקבלת אני את פרשנות הנתבעת.

סעיף 6 להחלטה 1245 אשר כותרתו "פיצול מגרש", ומדבר ספציפית על גביית דמי היתר בעסקת פיצול קובע כדלקמן :

6.1 לבעלי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים עירוניים (בניה צמודת קרקע), באזורי עדיפות לאומית א' ואזור קו עימות.
המינהל לא יגבה דמי היתר עבור עסקת פיצול מגרש.
תוקף סעיף זה שנתיים מיום אישור ההחלטה כדין.
6.2 לבעלי חוזה חכירה למטרת מגורים עירוניים (בניה צמודת קרקע) באזור עדיפות לאומית ב' ובאזורים שאינם אזורי עדיפות לאומית ובחוזי חכירה למטרת תעסוקה בכלל האזורים עבור פיצול מגרש ייגבה המינהל שיעור של 31% מערך הקרקע של המגרשים שיוצרו עקב פ יצול, למעט המגרש שעליו בנוי המבנה המקורי המותר לפי החכירה המקורית.

אין מחלוקת כי סעיף 6.1 אינו רלוונטי בענייננו, אלא שלטענת התובעים מלשון סעיף 6.1 המתייחס לבעלי חוזה חכירה מהוון, ניתן להסיק כי שעה שסעיף 6.2 אינו מציין את המילה מהוון אלא כותב "בעלי חוזה חכירה בלבד", סעיף 6.2 אינו חל על בעלי חוזי חכירה מהוונים כפי סעיף 6.1.
לטענתם סעיף 6.2 מדבר רק על מצבים בהם יש חוזה חכירה לא מהוון ואז כנגד התשלום מקבל החוכר נוסף לפיצול אף חכירה מהוונת ל-49 שנה. בעניין זה טענו התובעים כי לא ייתכן מצב בו בעל חוזה חכירה מהוון ישלם את אותם דמי היתר בגין עסקת פיצול, כמי שאין לו חוזה חכירה מהוון.

סבורני לא ניתן לקבל את פרשנות התובעים לסעיף 6.2 להחלטה .

כפי שעולה מההגדרה של "חוזה חכירה" בהחלטה 1245 חוזה חכירה כולל הן חוזה חכירה מהוון והן חוזה חכירה לא מהוון, כשחוזה חכירה מהוון הינו למעשה מקרה ספציפי של חוזה חכירה. הגדרה זו עולה בקנה אחד עם החלטה 1245 לגופה. כך ניתן לראות במסגרת החלטה 1245 כי בשעה שמועצת מקרקעי ישראל רצתה להבחין בין בעלי חוזי חכירה מהוון לבין בעלי חוזי חכירה שאינו מהוון, כבמקרה של תוספת בניה, הפרידה מפורשות וקבעה סעיפים שונים במסגרת ההחלטה, כשבמקרים אחרים, בדוגמת 'ניצול מגרש' ו 'פיצול מגרש' לא נעשתה הפרדה מעין זו.

מעבר לכך, דומני כי פרשנות התובעים בעניין מרחיקת לכת ומשמעותה למעשה, כי בגין הפיצול לא יידרשו לשלם כל תוספת תשלום, שהרי בהעדר מקור חוקי לחיוב לא ניתן לבצעו, וזאת כאשר ברור מתוך ההחלטה כולה, וההחלטות הקודמות לה(החלטה 1184, החלטה 1186), כי תכלית ההחלטות נוגעת לתשלומים שיש לבצע בהתאם לסעיף 9 לחוזה החכירה בגין תוספת ההנאה שזוכה החוכר מפיצול המגרש. אין חולק כי הגבייה בגין עסקת פיצול ע"י הנתבעת נעשית בהתאם לס' 6 להחלטה 1245, לפיכך פרשנות התובעים מובילה לכך כי למעשה אין התייחסות אחרת במסגרת ההחלטה למקרים בהם הוגשו בקשות לפיצול מגרש מחוכרים להם יש חכירה מהוונת על המגרש. פרשנות אשר לא ניתן לקבלה.

עם זאת, סבורני כי בצדק טוענים התובעים כי כאשר הרשות מחשבת את ערך הקרקע שייווצר היא אינה לוקחת בחשבון שבעבור הקרקע (אומנם בהגדרתה כחצר), כבר קיבלה תשלום, עניין אשר למעשה יוצר הפליה בין בעלי חוזה חכירה מהוון לבין בעלי חוזה חכירה שאינו מהוון בעסקת פיצול.

אם נעיין בכלל החלטה 1245, נראה כי כאשר הרשות מחשבת את דמי ההיתר שהיא זכאית לקבל בגין תוספת בנייה, החישוב הינו כדלקמן (סעיף 3.1.2 להחלטה):

"יגבה המינהל דמי היתר בשיעור של 31% מהערך המעודכן של זכויות הבניה הנוספות."

בעוד שכאמור בסעיף 6.2 דמי ההיתר בגין עסקת פיצול מחושבים : " מערך הקרקע של המגרשים שייווצרו עקב הפיצול..".

הנתבעת טענה, כי מקור ההבדלים נובע מההבדל שבין תוספת בנייה לבין פיצול מגרשים, כאשר כשמדובר בפיצול מגרש, יש מעבר לבניה תוספת הנאה לחוכר ביצירת מגרש עצמאי.

סבורני כי אכן כטענת הנתבעת יצירת מגרש עצמאי ונפרד הינו הטבה גדולה יותר מאשר מתן זכויות בנייה נוספת, אולם נשאלת השאלה האם ההבדל הכלכלי מצדיק שינוי כה משמעותי באופן החישוב? לא הוצגו לביהמ"ש כל חישובים או נתונים שיצדיקו זאת.

מבחינה מעשית ההבדל בין תוספת בנייה לבין פיצול מגרש, לא נוגע לעצם תוספת אחוזי הבניה או בניית בית מגורים נוסף, בשני המקרי החוכר יוכל לבנות את אותו היקף של זכויות בנייה ולהקים על החלקה שני בתי מגורים. ההבדל נובע מכך שבעוד שבתוספת בנייה, יוותרו שני בתים ויידרש רישום הבית כבית משותף, עם תתי חלקות לכל אחד מהבתים, במקרה של פיצול חלקה המגרשים הינם עצמאיים וכל מגרש נרשם בנפרד.

ברור שיש הבדל מבחינת השווי, וקיים יתרון לחלקה עצמאית להבדיל מחלקה משותפת, אלא שלא מצאתי בדברי ההסבר לא של הרשות ולא בסיכומי ב"כ הנתבעת, כל אינדיקציה לשיקול כספי של הבדל זה.

גם הגישה של הנתבעת כי התובעים קיבלו הטבה משמעותית, ומשכך אינם זכאים לכל הפחתה בגין תשלום בעבור החלק היחסי של החצר שכבר שילמו , אינה הצדקה לכפל תשלום. הרשות מקבלת החלטות בנוגע להטבות שהאזרח זוכה להם משיקולים שונים, ציבוריים מדיניים מדינתיים, קידום בנייה ושיקולים שאין ביהמ"ש זה שוקל, עם זאת, סוג הטיעון לפיו ניתנה הטבה ולכן לא זה לא נורא ש נדרש כפל תשלום אינה גישה שביהמ"ש יכול לקבל ולדור עמה בשלום .

בענייננו, התובעים שילמו דמי היוון על כל המגרש, כלומר, כאשר הם משלמים בעבור המגרש החדש שנוצר, כעת לרבות תוספת הבניה האפשרית, הם משלמים בכפל, פעם אחת שילמו על המגרש החדש במסגרת המגרש הישן כחצר, ופעם שנייה משלמים על המגרש החדש באופן מלא לרבות תוספת הבנייה.

לא מצאתי כי הנתבעת הכחישה עובדה זו.

עם זאת, הגם ולטעמי התובעים צודקים בעניין זה, טענתם תוקפת למעשה את ההחלטה המנהלית הנקבעת לפי מדיניות מועצת מקרקעי ישראל, ולא את יישום ההחלטה על ידי הנתבעת, ועל כן אין בידי לסייע להם במסגרת תביעתם הכספית.

בהחלטות השונות של מועצת מקרקעי ישראל אשר לפיצול מגרש אף קודם להחלטה 1245 ואף במסגרת החלטה 1245 לא שונתה הנוסחה על בסיסה יש לחשב את דמי הפיצול. השינויים בהחלטות נגע ו להגדרה של פיצול מגרש כדי שתתאים אף למבני תעסוקה , וכן להטבות שניתנו לבעלי חכיר ה מהוון למטרת מגורים עירוניים המתגוררים באזורים מסוימים בלבד, כחלק מההטבות שניתנו לגבי כלל הבקשות הנוגעות לשינוי במגרש קיים.

ההגדרה של דמי פיצול הייתה ונשארה:

"31% מערך הקרקע של המגרשים שייוצרו עקב הפיצול, למעט המגרש שעליו בנוי המבנה המקורי המותר לפי החכירה המקורית".

ניתן לראות כי ההגדרה של חישוב דמי הפיצול במסגרת סעיף 6.2 להחלטה 1245 מנוסחת בצורה נהירה, ברורה וחד משמעית. לפיכך, הגם ומסכימה אני עם התובעים כי למעשה בעסקת פיצול ישנו חיוב בכפל בנוגע לחצר (כששולמו דמי היוון) , אין מדובר ביישום החלטה. לדעתי הנתבעת לא יכולה הייתה להורות לשמאי להפחית את שווי החצר בגינה שולם דמי היוון משווי המקרקעין, בהעדר עיגון חוקי לכך בהחלטת המועצה.

המשמעות של קבלת תביעתם הכספית של התובעים הינה התערבות בקבלת החלטות מועצת מקרקעי ישראל, כאשר תביעתם מהווה למעשה תחליף לתקיפה ישירה של שיקול הדעת המנהלי אשר עמד בבסיס קבלת החלטה המנהלית של מועצת מקרקעי ישראל בעסקת פיצול .

עיון בטענות התובעים מגלה כי למעשה רובן תוקפות את ההחלטה המנהלית ונוגעות לעצם ההחלטה ולא ליישומה, על כן הליכי התקיפה המתאימים של מדיניות מנהל מקרקעי ישראל בהחלטה הינן במסגרת בתי המשפט המנהליים או במסגרת עתירה לבג"צ.

ס' 2 להחלטה 1245;

ס' 2 להחלטה 1245 קובע:

"מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") יגבה דמי היתר עבור היתר שהוא נותן לחוכר בעל חוזה חכירה להפיק מהמוחכר הנאה נוספת על זו שרכש".

בעניין זה, התובעים טוענים כי למעשה בגין הקרקע שהייתה חצר לפני הפיצול ונשארה קרקע לאחר הפיצול אין הנאה נוספת מהפיצול. סבורני כי שורש הטעות בגרסת התובעים היא כי התובעים אינם מתייחסים לטובות ההנאה הצומחות להם מעצם עסקת הפיצול בכללותה.

בעניין זה הסבירה הנתבעת כי הקיזוז נובע מהטבות משמעותיות הנובעות מעסקת הפיצול עצמה ואשר עמדו בבסיס הרציונל של החלטה 1245.

כנגד טענה זו טענו התובעים טענות שונות, בין היתר כי הטענה לא הועלתה בבקשת הרשות להגן, וכן כי לגופה אינה נכונה משאין מדובר בהטבה.

ראשית אציין כי שלא כטענת התובעים טענה זו הועלתה על ידי הנתבעת כבר בבקשת רשות להגן ועוד טרם הגשת תצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעת. ראה סעיפים 13 ו-18 לבקשת הרשות להגן.

שנית, לגופה של הטענה, אין חולק כי עסקת פיצול מקנה למעשה לחוכרים מגרש נוסף עצמאי, ומזכה את החוכרים המבקשים לבצעה בהטבות שאינן דומות להטבות הניתנות בעסקאות אחרות בגינן נגבים דמי היתר.

בתצהירה הסבירה הגב' טהרני, נציגת הנתבעת, את הנפקות שיש לפיצול, כך שעם ביצוע עסקת פיצול המגרש, ככלל, מוחתמים החוכרים על חוזה חכירה חדש לתקופת חכירה מיום אישור העסקה ויכולים לרשום את המגרש החדש כיחידת רישום עצמאית בלשכת רישום המקרקעין ע"פ התשריט שצורף לחוזה החדש. היינו כי ניתן לעשות במגרש עסקאות עצמאיות. בתצהירה עמדה הגב' טהרני על ההבדל למשל בין עסקת שינוי ניצול של המגרש, בו המגרש המקורי עם תוספות הבנייה עדיין יהיה רשום כיחידת רישום אחת, כאשר בנוסף ליצירת מגרש חדש מוארכת תקופת החכירה.

עם זאת, כאמור לעיל, לטעמי היה מקום שהרשות תעשה הבחנה בחישוב התשלום המשולם על ידי החוכרים השונים בין כאלה ששילמו בעבור המקרקעין דמי היוון ובין כאלה שלא שילמו דמי היוון, שכן בהעדר הבחנה כזו נוצרת הפלייה בין החוכרים השונים, הפלייה שאין מקומה ביחסי רשות-אזרח, הפליה שאין לה כל הנמקה.

עוד טענו התובעים כי לא היו מעוניינים ואינם מעוניינים להאריך את תקופת החכירה על המגרש החדש, וזה למעשה נכפה עליהם, כשאין מדובר בהטבה.

אלא שהתובעים מתעלמים מכך כי למעשה הארכת חוזה החכירה החדש נעשה לאור אופי העסקה עצמה, שכן המגרש החדש מהווה יחידה עצמאית על כל ההשלכות שיש לכך.

כאמור לעיל, דמי הפיצול נגבים עבור טובות ההנאה הצומחות לתובעים מעצם חלוקת המגרש ליחידות עצמאיות כשהמועצה היא אשר קבעה את הנוסחה לחישובם בהתאם לשיקוליה, כשהארכת חוזה החכירה החדש הוא רק חלק מהנוסחה. לא ניתן לנתק בין משתנה אחד ליתר המשתנים אשר נקבעו במסגרת החלטת המועצה ומדיניותה כולה . השיקולים לקביעת דמי ההיתר בעסקה של פיצול וההטבות הצומחות מעסקת הפיצול ספציפית הינם מקשה אחת.

לאור זאת, טענת התובעים בדבר העדפתם האישי, אם להארי ך את חוזה החכירה החדש אם לאו, הנוגעת למדיניות אשר עמדה בפני מועצת מקרקעי ישראל בקבעה את כל המשתנים הנוגעים לעסקת הפיצול אינה יכולה לעמוד להם במסגרת ההליך שבפניי, כשכמובן שעומדת להם הזכות לפנות בהליכים המתאימים ולתקוף בתקיפה ישירה את ההחלטה עצמה.

טענה נוספת אשר הועלתה לראשונה על ידי התובעים במסגרת ס' 6 לסיכומיהם , כי למעשה בחרו בעסקת פיצול מגרש לאור שכנועי הנתבעת אשר לא הסבירה לתובע 1 את ההבדלים הכספיים הניכרים בין רכישת זכויות בנייה לבין פיצול החלקה.

מנגד הגב' טהרני , נציגת הנתבעת, הצהירה כי בטרם ביצוע העסקה הגיע התובע למשרדה וכי מספר פעמים הסבירה לו כי עליו לבחור האם ברצונו לעשות עסקת שינוי ניצול על המגרש או עסקת פיצול המגרש, כשהתובע בחר במפורש בעסקת הפיצול ביודעו כי בחר במסלול בו לא יקבל החזר כספי.

בתיק זה הוסכם כי הצדדים לא יחקרו. לאחר שניתן הסבר עובדתי לטענה, לא ניתן להעדיף גרסה זו או אחרת ומשכך אין לקבל את עמדת התובעים, ולהעדיף את גרסתם הואיל ועליהם הנטל להוכיח את תביעתם.

מה גם, ובמכתבים שקדמו לתביעה, (נספח ה' לתצהירי התובעים), בכתבי טענותיהם ובתצהיריהם כתבו התובעים מפורשות כי הם פנו ובקשו לפצל את החלקה לשניים לצורך בניית בית דו משפחתי נוסף על החלקה. גרסתם כפי שעולה בסיכומיהם לא הוכחה, ואינה עולה בקנה אחד עם תצהירה של הגב' טהרני מטעם הנתבעת, גרסה אשר לא נסתרה.

חוזה החכירה - תנאי החכירה בין הנתבעת לתובעים;

הנתבעת בתצהירה הפנתה לס' 9 לחוזה החכירה, הקובע כי במידה והחוכר ירצה לבצע שינוי, בין היתר גם פיצול מגרש (סעיף 9(א)(3)), עליו לבקש את הסכמת המחכיר מראש ובכתב, כשהמחכיר יכול לסרב או להתנות את מתן הסכמתו בכתב בתשלום כספי בגין השינוי שיחול בערך המגרש כתוצאה מביצוע השינוי, כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי או כפי שיהיה מקובל באותה עת אצל המחכיר ובתנאים אחרים שיהיו מקובלים אצל המחכיר.

לסעיף זה היגיון רב. החוכר רוכש את זכויותיו בהתאם לשווי המקרקעין, הנגזר בין היתר, מהיקף הבנייה המותרת. ברי כי ככל שהיקף הבניה על המקרקעין גדול יותר , שווי המקרקעין עולה. לכן, סעיף זה נועד להבטיח כי הרשות תקבל את דמי החכירה גם ביחס להנאה הנוספת שהחוכר זוכה לה, אם שיעור אחוזי הבניה גדלים.

בסיכומיהם טענו התובעים כי הנתבעת מתעלמת מסעיף 8(ב) לחוזה החכירה הקובע כי מששולמו דמי חכירה מהוונים אין הנתבעת רשאית לגבות סכומים נוספים בגין אותו חלק ששולם בדמי חכירה.

אביא את הסעיפים כלשונם בחוזה החכירה.

סעיף 8 לחוזה החכירה המהוון אשר כותרתו "הערכה חדשה" קובע:

"(א) בכפוף לאמור להלן בסעיף- קטן (ב). המחכיר יהיה ראשי לדרוש דמי חכירה שנתיים לפי הערכה חדשה של המגרש על- ידי השמאי הממשלתי וזאת מבלי לקחת בחשבון את ההעלאה בערך המגרש כתוצאה מפיתוחו על-ידי החוכר או על חשבונו בכל אחד מהמקרים המפורטים להלן:
(1) כשהחוכר יבקש הסכמת המחכיר להעביר את זכויותיו לפי חוזה זה כאמור בסעיף 14 להלן.
(2) אם המחכיר יסכים לבקשת החוכר לבצע איזה מהשינויים כאמור בסעיף 9 להלן.
(ב) שולמו על ידי החוכר, קודם לתאריך מתן הסכמתו של המחכיר לאיזה מהבקשות הנזכרות בסעיף קטן(א) לעיל, דמי חכירה מהוונים כמוגדר במבוא לחוזה, לא יועלו דמי החכירה השנתיים כאמור בסעיף זה."

סעיף 9 לחוזה החכירה המהוון קובע:

"שינוי ייעוד, שינוי קיבולת הבנייה, בנייה נוספת, פיצול
(א) החוכר מתחייב לבקש את הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב, אם ירצה לבצע איזה מהשינויים האלה:
(1) ....
(2) ...
(3) חלוקת המגרש למספר מגרשים, באופן שכל אחד מהם יהיה מגרש עצמאי הניתן לניצול בפני עצמו.
החוכר יצרף לבקשתו תכניות ומסמכים בקשר עם השינוי המבוקש על ידו."
(ב) .....
(ג) המחכיר יהיה רשאי לסרב לתת את הסכמתו לשינוי המבוקש על ידי החוכר, או להתנות מתן הסכמתו בתשלום כספי בגין השינוי שיחול בערך המגרש כתוצאה מביצוע השינוי הנ"ל, כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי או כפי שיהיה מקובל באותה עת אצל המחכיר ובתנאים אחרים שיהיו מקובלים אצל המחכיר."

סבורני כי כטענת הנתבעת הסעיף הרלוונטי לענייננו הינו סעיף 9 ולא סעיף 8(ב).

כאמור, סעיף 8 ענייננו ההערכה מחודשת של דמי חכירה השנתיים במצב בו אין לחוכר חוזה חכירה מהוון. במקרה בו למעשה יש לחוכר הסכם חכירה מהוון, כאמור בסעיף 8(ב) אין להעלות את דמי החכירה השנתיים, שהרי זהו מהותו של חוזה חכירה מהוון בו התשלום מתבצע מראש לתקופה ארוכה ולא על בסיס שנתי. סעיף 8 אינו קובע מהם התנאים במקרים של שינוי העסקה על המגרש, כבענייננו, תנאים האמורים בס' 9 לחוזה החכירה.

סעיף 9 הינו סעיף ספציפי העוסק במקרים של בקשה לשינוי העסקה על המגרש בין שינוי ייעוד, בין שינוי קיבולת הבניה, בין בנייה נוספת ובין פיצול, והוא הרלוונטי לענייננו.

במסגרת סעיף זה נכתב מפורשות כי בידי המחכיר להתנות את הסכמתו לביצוע השינוי בתשלום כספי עבור השינוי, אשר ייקבע על ידי השמאי הממשלתי או בתנאים המצויים אצל המחכיר. במסגרת סעיף זה אין כל הבחנה בין חוזה חכירה מהוון לבין חוזה חכירה שאינו מהוון.

סבורני כי פרשנות זו אף עולה בקנה אחד עם החלטה 1245 של מועצת מקרקעי ישראל, החלטה ספציפית העוסקת בדמי ההיתר הנגבים על ידי הנתבעת בגין שינוי עסקה על המגרש.

העדר נוהל ופעולת השמאי;

ס' 14 להחלטה 1245 קובע כי המינהל יוציא נוהל לביצוע ההחלטה.

במסגרת תצהיר מטעם התובעים וכן בסיכומיהם טענו התובעים להעדר נוהל קיים בניגוד לאמור בס' 14 להחלטה, ועקב כך טענו כי יש לבחון את הדרישות הכספיות של הנתבעת במקרה של עסקת פיצול מגרש.

מנגד הגב' טהרני, הצהירה כי במועדים הרלוונטיים למקרה שבעניינו לא היה נוהל פיצול מסוים בתוקף, והנתבעת פעלה בהתאם להחל טה 1245 שהאמור בה הספיק לצורך הביצוע.

בתצהירה הבהירה הגב' טהרני כי מטרתו של נוהל העבודה נועד לשימוש פנימי ואינו מהווה מסמך מדיניות, ולכן להעדרו של נוהל עבודה אין נפקות לתוקפה של החלטת המועצה ותחולתה על המקרה שבפנינו.

סבורני כי בענייננו, צריך ויהא נוהל אשר יקבע כיצד תבוצע ההחלטה, עם זאת העדר נוהל אינו מבטל את האמור בהחלטת המועצה ועל הרשות לבצע את ההחלטה כאמור בה. כאמור בס' 6.2 דמי ההיתר עבור פיצול הקרקע הינם בשיעור של 31% מערך הקרקע, אשר ייקבע על ידי השמאי הממשלתי או מי מטעמו, בקיזוז המגרש עליו בנוי המבנה המקורי המותר בהתאם לחכירה המקורית.

אין בידי לקבל את טענת התובעים כי למעשה הם תוקפים את יישום ההחלטה ולא את ההחלטה עצמה, שכן למעשה הנתבעת הינה פועלת בהתאם להחלטות המתקבלות על ידי מועצת מקרקעי ישראל , נוסח אשר הופיע בהחלטות קודמות, והינו ברור ונהיר.

אשר לפסק הדין תא 010663/96 מאוחד עם 010664/96 א. כפיר אחזקות ובנין(1991) בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל- מחוז חיפה, [פורסם בנבו] (10.12.00) אשר צורף על ידי התובעים בסיכומי התשובה, לא ניתן להק יש לענייננו, שכן בפס"ד זה נקבע כי שומת המינהל את דמי ההיתר ביחס לנכסים לא נעשתה ע"פ אמות המבחן הנדרשות בהחלטת המועצה, מה שאין כן בענייננו.

בענייננו התובעים תוקפים, למעשה, את הנוסחה שנקבעה על ידי המועצה לצורך חישוב דמי ההיתר , בכך שלא קבעה כי בנוסף לקיזוז המגרש עליו בנוי המבנה המקורי יש לקזז אף את החצר בגין דמי החכירה המהוונים אשר שולמו על ידם טרם הבקשה לפיצול, ואינם תוקפים את יישום ההחלטה. לפיכך, טענות התובעים אינן יכולות להתקבל במסגרת ההליך שבפניי, הגם ולמעשה מדובר בתביעה כספית.

אשר לפעולת השמאי טענו התובעים כי למעשה השמאי התעלם בשומתו מדמי החכירה המהוונים של התובעים, גם טענה זו דינה להידחות.

כאמור בסעיף 6.2 להחלטה 1245, דמי הפיצול נגבים כנגזרת של ערך הקרקע של המגרשים שייווצרו עקב הפיצול בהפחתה של המגרש עליו בנוי המבנה המקורי המותר. בס' 10 להחלטה השמאי הממשלתי הוא שנדרש לקבוע את ערך הקרקע. שמאי הממשלתי פועל בהתאם לאמור בסעיף 6.2 ואינו מוסמך להפחית שטחים או להוסיף שטחים לפי שיקול דעתו.

השמאי הממשלתי אינו מוסמך לקבוע מהו השטח לגביו יש לערוך את השומה, אלא קובע את ערך הקרקע, כמובן על סמך מומחיותו ובהתאם לשיקולי השמאות, בהתאם לנוסחה המוצבת בפניו והמובאת לו על ידי הנתבעת. הפחתת תשלום ששולם אינה פעולה שמאית אלא חשבונאית.

כאמור לעיל, לטעמי החלטה 1245 הינה החלטה ברורה. ההחלטה אינה מתייחסת לאפשרות ההפליה שבין האזרחים בעלי זכויות חכירה מהוונות לבין אלה שזכויות החכירה שלהם אינם מהוונות, והיה מקום שהרשות תיתן את דעתה בעניין, אלא שלביהמ"ש אינו מוסמך לשנות את ההחלטה.

לאור זאת, לא ניתן להפנות אצבע מאשימה לא לשמאי הממשלתי ולא לנתבעת, בקביעת הגדרות השטח הנמדד שעה וזה נקבע ע"פ נוסחה הקבועה בהחלטת המועצה.

לדעתי, טענות אלו אשר לסעיף 6.2 להחלטת המועצה, הקובע את חישוב דמי ההיתר בגין עסקת פיצול מגרש, מקומן במסגרת עתירה מנהלית.

תשלום דמי היוון זולים בשנות ה-90;

טענת הנתבעת כי דמי ההיוון ששולמו על ידי בעלי הזכויות המקוריים במגרש בשנות ה-90 לא שיקפו את השווי הראלי של החצר שאותם מבקשים היום התובעים לקזז, אינה שייכת לענייננו ואין להיזקק לה.
הטבות אשר ניתנו על ידי מינהל מקרקעי ישראל בתקופות קודמות (טרם שינוי הארגוני לרשות פנים ממשלתית במסגרת תיקון מס' 7 תשס"ט- 2009) ניתנו במסגרת מדיניותו דאז ובמסגרת מכלול השיקולים אשר עמדו בפניו, כשטיעון זה לא יכול לשמש לרעת התובעים כיום.

סוף דבר,

לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

הואיל ואני סבורה כי אכן יש כשל מסוים בהחלטת המנהל אשר אינה מבחינה בין חוכר בעל זכויות חכירה מהוונות לבין חוכר שזכויותיו אינן מהוונות ובכך נוצרת למעשה הפליה לרעת מי שהקדים ושילם את מלוא דמי החכירה בדרך של היוון, אני סבורה כי מן הראוי שהנתבעת תבחן את הנושא לגופו, ותשקול שינוי עמדתה כדי שהתשלום של החוכרים השונים יהא שוויוני.

בנסיבות אלה אינני עושה צו להוצאות.

ניתן היום, ‏ו'/כסלו/תשע"ז, ‏06/12/2016 בהעדר הצדדים.