הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 21190-09-13

לפני כבוד השופט עמית יריב

התובעות:

1.נציגות הבית המשותף ברחוב סוקולוב 68 רמת השרון
2.נציגות הבית המשותף ברחוב סוקולוב 70 רמת השרון
ע"י ב"כ עו"ד שמעון ג'ינו

נגד

הנתבעים:

1.בנימין חסידים
2.רונן יוסף חסידים
3.לאה יוסף חסידים
ע"י ב"כ עו"ד יהודה שאוליאן
4.פלנקה בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד שלומי אבישר

פסק-דין

לפני תביעה לסילוק יד ממקרקעין ובצידה תביעה כספית.
התובעות הן נציגויות הבית המשותף בבית משותף הממוקם בגוש 6417 חלקות 110 ו- 111, רחוב סוקולוב מספר 68 ו-70 ברמת השרון ( להלן: "המקרקעין" ו/או "הבית המשותף").
יעקב חסידים ז"ל ( להלן: "המנוח"), אשר נפטר ביום 3.10.2016, היה בעת הגשת התביעה הבעלים הרשום של חנות בחלקת משנה 3 במקרקעין ( להלן: "החנות").
הנתבעים 3-1 הם יורשיו של המנוח. הנתבעת 4 שכרה את החנות מאת המנוח כפי שיפורט להלן.
רקע עובדתי
עם פטירתו של המנוח, התירה כב' השופטת לימור ביבי, בהחלטה מיום 7.2.2017, את תיקון כתב התביעה, כך שבמקום המנוח יבואו יורשיו - הנתבעים 3-1. על כן, יוצגו להלן הטענות העולות מכתבי הטענות המתוקנים.
טענות התובעות
התובעות טוענות כי במועד שאינו ידוע במדויק, תפס המנוח, ולאחר פטירתו הנתבעים 2-1, חזקה בשטח נוסף מתוך הרכוש המשותף במקרקעין הצמודים לחנות שבבעלותו ( להלן: "השטח הנוסף"). התובעות טוענות כי שטחו של השטח הנוסף הוא 33 מ"ר בהתאם לחוות דעתו של שמאי המקרקעין מטעמן ( להלן: "חוות דעת התובעות").
התובעות מציינות כי במכתב מיום 18.5.1992, דרשה התובעת 1 מן הגורמים הרלוונטיים ברשות המקומית לפעול כנגד השטח הנוסף.
לטענת התובעות, ביום 14.6.1999 המליץ מהנדס הרשות המקומית לתובעת העירונית להגיש כתב אישום נגד המנוח וכן הגשת בקשה להריסה ללא הרשעה בגין השטח הנוסף. התובעות מוסיפות, כי אכן ביום 20.3.2000 הוגש כתב אישום נגד המנוח, אולם אין להן ידיעה מה עלה בגורלו של כתב אישום זה.
התובעות טוענות כי במהלך השנים המנוח השכיר את השטח הנוסף לצדדי ג' והתעשר על חשבונן, כאשר נכון למועד הגשת התביעה שכרה הנתבעת 4 את החנות, כולל השטח הנוסף.
התובעות מוסיפות, שעל אף פניותיהן הרבות אל המנוח מסרבים כיום הנתבעים לפנות את השטח הנוסף וזאת אף שהם תופסים אותו שלא כדין.
התובעות טוענות כי בהתאם לחוות דעת שמאי מטעמן דמי השימוש הראויים בגין השימוש בשטח הנוסף הם 4,400 ₪ לחודש בתוספת מע"מ.
על כן, דורשות התובעות לפנות את הנתבעים מהשטח הנוסף ולחייב את הנתבעים בתשלום של 436,128 ₪ בגין דמי שימוש לתקופה של שבע השנים שקדמו למועד הגשת התביעה דנן.
טענות הנתבעים 3-1
הנתבעים 3-1 טוענים כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב, כאשר התובעות מסתירות עסקה שנעשתה עוד בשנת 1974 בקשר לחנות, בהסכמת כל דיירי הבית המשותף והמסמך חתום כדין ועותק ממנו הופקד גם בעירייה. הנתבעים 3-1 מוסיפים כי בעלי הזכויות בחנות המנוח דאז, שילמו לתובעות סכום כסף ראוי לתובעות.
לטענת הנתבעים 3-1 , המנוח רכש את החנות מבעלי הזכויות שהחזיקו בה, כשהיא כללה את השטח הנוסף שהוגדר בחוזה הרכישה כ"מחסן", שילם בעד השטח הנוסף וזאת מבלי שמי מדיירי הבית המשותף או התובעות העירו או טענו טענה כלשהי.
הנתבעים 3-1 מוסיפים כי התובעות גרמו לבעלים הקודם של החנות להשקיע בבנייה בשטח הנוסף ולאחר מכן גרמו למנוח לשלם ממיטב כספו עבור השטח הנוסף כאילו היה חלק בלתי נפרד מהחנות.
בנוסף, טוענים הנתבעים 3-1 כי המנוח הסתמך בשעתו על עבודת היותו בעל הזכויות בחנות לרבות בשטח הנוסף], ולכן השכיר את החנות לנתבעת 4.
הנתבעים 3-1 טוענים כי התביעה דנן הוגשה רק בשל רצון התובעות להרוס את הבית המשותף ולבנות בניין חדש תחתיו במסגרת תמ"א 38/2, זאת תוך פינוי הנתבעים מהשטח הנוסף, בהתעלמותן מזכויותיהם בו ומהעבודה כי הן קיבלו בעבר תשלום עבור השטח הנוסף.
לטענת הנתבעים 3-1 התביעה המקורית כנגד המנוח הוגשה כ-19 שנה לאחר שהמנוח רכש את החנות, כשהיא כוללת את השטח הנוסף, עשה בה שימוש ללא הפרעה משך שנים רבות ולכן מדובר בשיהוי בהגשת התביעה ומשום הודאה שבשתיקה והסכמה למצב כמות שהוא.
הנתבעים 3-1 מוסיפים כי השיהוי בהגשת התביעה גרם להם נזק אדיר שכן בפטירת המנוח לא ניתן יהיה ניתן לחקור אותו על תצהיר שנתן בקשר לרכישת השטח הנוסף ועל נסיבות הרכישה.
בנוסף, טוענים הנתבעים 3-1 כי המנוח לא קיבל כל פניה בכתב באשר לדרישה לפינוי מהשטח הנוסף וכך גם טען בכתב ההגנה שהוגש מטעמו ובתצהיר שהוגש מטעמו.
טענות הנתבעת 4
הנתבעת 4 טוענת כי התביעה הוגשה בשיהוי רב שכן מעיון בכתב התביעה עולה כי עילת התביעה באה לתובעות כבר ביום 18.5.1992. הנתבעת 4 מוסיפה כי התובעות לא פנו אליה בכל דרישה בכל הקשור לטענות התובענה אלא לראשונה בכתב בתביעה דנן.
לטענת הנתבעת 4, היא מפעילה בחנות עסק לממכר ציוד אורתופדי אשר במשך השנים יצר לעצמו את שמו הטוב ומוניטין רב הקשור בין היתר לכתובתו. הנתבעת 4 מוסיפה כי היא מחזיקה בחנות כדין ועל פי חוזה שכירות מיום 1.8.2007 ומשלמת בעבור השימוש בה על פי תנאי החוזה.
הנתבעת 4 טוענת כי ככל וימצא בית המשפט לקבל כל סעד כספי לטובת התובעות הרי שיש לחייב בו את הנתבעים 3-1.
הנתבעת 4 מציינת כי היא שומרת על זכותה לבוא בדישת שיפוי או קיזוז כנגד התובעות בכל עניין הקשור בתובענה דנן ובטענות המופנות כלפיה במסגרת הליך זה או במסגרת הליך נפרד.
דיון והכרעה
השאלות הטעונות הכרעה בהלך שלפניי הן:
האם התובעות זכאיות לפנות מי מהנתבעים מהמקרקעין?
בהתאם לסעיף א' – האם התובעות זכאיות לדמי שימוש ראויים מהנתבעים?
בטרם אדון בשאלות שבמחלקות, אציין בקצרה את השתלשלות האירועים בתיק.
התביעה כאמור הוגשה תחילה כנגד המנוח, כאשר במהלך ניהולה הוא הלך לעולמו כאשר יורשיו, הנתבעים 3-1, באו במקומו.
בהתאם להודעה מטעם עזבון המנוח, במסגרת בקשה 31 בתיק, עולה כי הנתבעים 2-1, לטענתם, קיבלו את הזכויות בחנות עוד בחייו וכי הם מחזיקים בה בפועל ( ראו גם הצהרתו של ב"כ הנתבעים עמ' 18 ש' 19-18 לפרוטוקול), וכי הנתבעת 3 אומנם חלק מהעיזבון אך אינה מחזיקה בחנות.
בדיון מיום 19.10.2017 הודיע ב"כ הנתבעים 3-1 כי הוגשה התנגדות לצוואת המנוח ויתכן כי הנתבעת 3 לא תהיה יורשת לפי הצוואה של המנוח. בהתאם להחלטה שניתנה בדיון ( וראו עמ' 20-19 לפרוטוקול), הגיש ב"כ הנתבעים הודעה ביום 26.10.2017 ובה פרטי המתנגד לצוות המנוח. אולם, התובעות לא הגישו הודעה בדבר רצונן לתקן את כתב התביעה בשנית, ולכן כתבי הטענות המתוקנים נותרו כפי שהם כך שהנתבעת 3 עודנה נתבעת בהליך.
בכל הנוגע לנתבעת 4, הרי שב"כ הנתבעים 3-1 הודיע בדיון מיום 7.1.2016 כי עזבה את החנות (ראו עמ' 16 ש' 4 לפרוטוקול) ומשכך נותר נגדה הסעד הכספי בלבד.
במסגרת הסדר דיוני בין הצדדים מיום 28.1.2018 ( שקיבל תוקף של החלטה ביום 29.1.2018), הוסכם כי פסק הדין יינתן ללא שמיעת הראיות ובהתאם למסמכים שהוגשו בתיק וסיכומים.
כעת, אעבור לדון בשאלות שבמחלקות לפי הסדר.
האם התובעות זכאיות לפנות מי מהנתבעים מהמקרקעין
מעיון בנסח הטאבו המצורף לתצהירו של דוד כהן, המשמש כחבר בנציגות הבית המשותף, עולה כי שטחה של חלקת משנה 3 בגוש 6417, שהיא כאמור החנות שהייתה בבעלותו של המנוח, הוא 37.62 מ"ר ומוצמדים אליה שני שטחים בגודל 1.75 מ"ר כל אחד שמוגדים כ " שירותים בחצר" (ראו נספח 2 לתצהירו של דוד כהן).
עוד עולה מנסח הטאבו כי השטח הנוסף, הוא מבנה שנבנה ברכוש המשותף המהווה קניינים של כל בעלי הדירות בבתים המשותפים ברחוב סוקולוב 68 ו- 70. סעיף 125( א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו. מכאן, שאין מחלוקת כי מדובר ברכוש משותף של כל הדיירים בבית המשותף, וככל שהנתבעים 3-1 טוענים כי יש להם זכות להחזיק בשטח הנוסף - הרי שנטל ההוכחה מונח על כתפיהם, ומדובר בנטל כבד.
הנתבעים 3-1 כאמור טוענים כי המנוח רכש את תת חלקה 3 ( החנות) כשהיא כוללת את השטח הנוסף זאת בהסתמך על שני מסמכים:
מסמך המעיד לטענתם כי הזכויות בשטח הנוסף נמכרו בשנת 1974 ע"י התובעות לחברה בשם " פלוטניצקי בע"מ" (להלן: "המסמך"), נספח א' לתצהיר המנוח.
הסכם רכישה בין חברת " פלוטניצקי בע"מ" לבין המנוח, לפיו המנוח רכש את החנות כשהיא כוללת את השטח הנוסף ( שציון בהסכם כ"מחסן") (להלן : " הסכם הרכישה"), נספח ג' לתצהיר המנוח.
העתק אישור מיסוי מקרקעין לרישום תת החלקה בטאבו לפיו העסקת הרכישה דווחה כדין למס שבח, כאשר מחיר החנות שסוכם לקח בחשבון את החנות ואת רכישת הזכויות בשטח הנוסף ( להלן: "אישור מיסוי מקרקעין"), נספח ד' לתצהיר המנוח.
המסמך המצוין לעיל קובע כלהלן:
"בשם בעלי הדירות רח' סוקולוב 68-70 רמת השרון ועד דעתם, הרינו מסכימים שחברת פלוטניצקי בע"מ, תסגור ברשת ברזל את השטח המרוצף שמאחורי חנות בבית הנ"ל. בשטח הנ"ל נמצאים מקררים ומנועים חשמליים. תמורת הסכמתנו זו קבלנו מחברת פלטוניצקי בע"מ סך של 3,600 לי' (שלושת אלפים ושש מאות לירות)". (ההדגשות הוספו – ע"י)
כלומר, מדובר במסמך המלמד לכל היותר כי השטח הנוסף ניתן כהרשאה לשימוש לחברת פלוטניצקי בע"מ, אך לא נמכר לה.
בנוסף, בהסכם הרכישה בין חברת פלטוניצקי בע"מ לבין המנוח מצוין כי:
"הבעלים המקוריים קבלו חזקה במחסן עפ"י הסכמה..." ( ראו " הואיל" חמישי להסכם הרכישה, ההדגשה הוספה).
ממסמכים אלה אנו למדים, כי אין מדובר בעסקת מכר מקרקעין, שכן עסקה כזו יש לרשום כדין (וראו פירוט לעניין זה להלן), אולם העסקה לא נרשמה כעסקת מכר, והשטח הנוסף אף לא נרשם כהצמדה לתת-החלקה שהחזיקה חברת פלוטניצקי, אף שאין מחלוקת שהייתה אפשרות כזו. כאשר עסקה מסוימת יכולה להתפרש כעסקה למתן רישיון במקרקעין או כעסקת מכר, יש ללמוד על אופייה האמיתי של העסקה מן הנסיבות החיצוניות. הדעת נותנת, שאילו אכן הייתה פלוטניצקי מגיעה להסכמה על קבלת הבעלות בשטח הנוסף, היה הדבר בא לידי ביטוי במרשם, והייתה נרשמת הצמדה בפנקס הבתים המשותפים.
מן העובדה שלא כך נהגו הצדדים (פלוטניצקי בשעתה והתובעים כאן), אני למד כי לכל היותר ניתן לפלוטניצקי רישיון במקרקעין, קרי – מעמדה של פלוטניצקי היה לכל היותר מעמד של בר-רשות.
בהנחה שפלוטניצקי הייתה במעמד של "בר רשות" במקרקעין, אזי היא לא הייתה רשאית להעביר את השטח הנוסף למנוח, שהרי רישיון במקרקעין הוא, לעולם, אישי ואינו ניתן להעברה או להורשה ( וראו דברי כב' השופט צ' זילברטל בע"א 6757/13 נחום נ' רשות הפיתוח (2015) ). בהיעדר זכות הניתנת להעברה בידי פלוטניצקי, ממילא לא היה תוקף להעברת השטח הנוסף.
מכאן, שהשטח הנוסף לא נמכר לחברת פלוטינצקי בע"מ, אלא שהיא קיבלה רישיון אישי לעשות בו שימוש. הפועל היוצא מכך הוא שלמנוח, ובהתאם ליורשיו, אין כל זכות בשטח הנוסף, והתובעות זכאיות לתבוע את פינויו.
בכל הנוגע לטענות הנתבעים כי יש לדחות את התביעה בגין שיהוי - הרי שההלכה הפסוקה קובעת, כי תובענה תידחה מחמת שיהוי במקרים חריגים ונדירים, כאשר הימנעות מנקיטת הליך מלמדת על זניחת הזכות, וכאשר הצד שכנגד שינה מצבו לרעה ( ראו ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ החיים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז (5) 433, 446 (2003)).
ממילא, טענת השיהוי יכולה לחול רק ביחס לרכיב הכספי, שהרי עם חקיקת חוק המקרקעין, בוטל מוסד ההתיישנות הרוכשת במקרקעין, וגם אין בהתיישנות כדי להקים זכות קניינית במקרקעין – הרי שמקל וחומר לא ניתן להחיל זכות קניינית מכוחה של טענת שיהוי.
בכל הנוגע לטענת כי התובעות גרמו לחברת פלוטניצקי בע"מ להשקיע בבנייה בשטח המשותף - מעבר לעובדה שלא הוצגה כל ראיה המעידה על השקעה כזו או אחרת, הרי שהוכח כי החברה כלל לא קיבלה בעלות על השטח הנוסף, לא רשמה כל הערה בטאבו ולא הצמידה את השטח הנוסף לתת החלקה - משכך דין טענה זו להידחות. וממילא, כלל לא ברור שהנתבעים 3-1 יכולים להישמע מכוח זכותה הנטענת של פלוטניצקי.

דמי שימוש ראויים
נוכח המסקנה אליה הגעתי, יש לקבוע כעת מהם דמי השימוש הראויים שעל הנתבעים 3-1 לשלם לתובעות עבור השימוש בשטח הנוסף, וזאת 7 שנים טרם הגשת התביעה המקורית, קרי החל מספטמבר 2006.
חוות הדעת מטעם התובעות קבעה כי שטחו של השטח הנוסף הוא 33 מ"ר וזאת בהתאם למצוין בדו"ח הפיקוח על הבניה של העירייה משנת 1992 ( ראו נספח 3 לתצהיר דוד כהן) וכי דמי השימוש הראויים עבור השימוש בשטח הנוסף הוא 200 ₪ למ"ר.
מנגד, חוות דעת הנתבעים, המצורפת לנספח ב' לתצהיר המנוח, קבעה כי שטחו של השטח הנוסף הוא 21 מ"ר וזאת בהתבסס על כתב אישום כנגד המנוח משנת 2000 ( ראו נספח ב' לסיכומי התובעות) וכי דמי השימוש הם 76 ש"ח למ"ר.
הנתבעים 3-1 טענו בסיכומיהם כי המומחה מטעם התובעות התעלם מהעובדה לפיה שטח של כ- 12 מ"ר הוא שטח שנבנה בחריגה מהיתר הבניה, בעת בניית הבית המשותף, ומכאן ההתייחסות השגויה לשטח של כ- 33 מ"ר שהוחרג מקו הבניין במקום לשטח של 21 מ"ר.
המומחה מטעם הנתבעים הסתמך בקביעתו הן על ביקור פיזי שערך במקום ( ראו עמ' 7 לחוות הדעת), והן על כתב אישום שהוגש כנגד המנוח בו נטען כי הבניה " החדשה" היא כ- 21 מ"ר בלבד.
מאחר שכתב האישום משנת 2000 מאוחר בזמן מדו"ח הפיקוח של העירייה משנת 1992, עליו הסתמך מומחה התובעות וכן מאחר שהנטל להוכיח את התביעה על כל רכיביה העובדתיים מוטל על התובעות – הרי שיש לקבל את חוות דעת הנתבעים בכל הנוגע לגודל השטח של השטח הנוסף.
בכל הנוגע לגובה דמי השימוש, הרי שיש להסתמך על דמי השימוש שאותם שילמה התובעת 4 למנוח בפועל וזאת עבור התקופה הרלוונטית לתביעה דנן. הטעם לכך הוא, שחוות דעת מומחים נועדו להציג דמי שימוש " תיאורטיים", בעוד התעשרותו של המנוח בפעול ניתנת להוכחה פשוטה, על דרך של בחינת התשלומים ששילמה הנתבעת 4 בגין החנות.
מעיון בהסכם השכירות בין המנוח לנתבעת 4 ( ראו נספח א' לתצהיר הנתבעת 4) עולה כי שטח החנות אותה שכרה הנתבעת 4 הוא 70 מ"ר כולל השטח הנוסף, וכי דמי השכירות מתחלקים לתקופות, כאשר התקופות הרלוונטיות לענייננו הן:
1.8.2007 – 31.7.2009 : 12,900 ₪ לחודש;
1.8.2009 – 31.7.2011: 13,545 ₪ לחודש;
1.8.2011 – 31.7.2013: 14,222 ₪ לחודש;
1.8.2013 – 31.7.2015: 14,933 ₪ לחודש.
על כן, דמי השימוש הראויים עבור השטח הנוסף, שהוא כאמור 21 מ"ר מכלל השטח של החנות על פי ההסכם השכירות (70 מ"ר), מחושב כדלקמן:
מספטמבר 2006 - 7 שנים טרם הגשת התביעה ועד יולי 2009 (35 לחודשים): 3,870 ₪ לחודש, סך הכול 135,450 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
מאוגוסט 2009 ועד יולי 2011 ( 24 חודשים): 4063.5 ₪ לחודש, סך הכול 97,524 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
מאוגוסט 2011 ועד יולי 2013 (24 חודשים): 4,266.6 ₪ לחודש, סך הכול 102,398.4 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
מאוגוסט 2013 ועד ספטמבר 2013 – מועד הגשת התביעה ( חודש): 4,479.9 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
מכאן, שדמי השימוש שעל הנתבעים 3-1 לשלם לתובעת עבור שימוש בשטח הנוסף, בגין התקופה הרלוונטית לתביעה הם – 339,852.3 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. את הפרשי ההצמדה והריבית יש לחשב ביחס לכל חודש וחודש.
בכל הנוגע לנתבעת 4, הרי שהיא הודיעה זה מכבר כי פינתה את החנות ( וראו גם סעיף 15 לסיכומי הנתבעת 4) ומשכך סעד הפינוי נגדה התייתר. לעניין הסעד הכספי, הרי שאין מחלוקת כי היא שילמה דמי שכירות מלאים עבורו.
ברי כי התובעות אינן זכאיות לתשלום כפול עבור השטח הנוסף, הן מהנתבעים 3-1 והן מהנתבעת 4, ומשהובהר כי הנתבעת 4, ישבה בחנות על פי הסכם שכירות חוקי, ולאחר שפינתה את המקרקעין, יש לדחות את התביעה נגדה.
סוף דבר
הפועל היוצא הוא, אפוא כי התביעה נגד הנתבעים 3-1 מתקבלת בעוד התביעה נגד הנתבעת 4 נדחית במלואה.
הנתבעים 3-1 ישיבו לתובעות את השטח הנוסף כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמם, וזאת לא יאוחר מיום 3.3.2019, בשעה 12:00.
בנוסף, על הנתבעים 3-1 לשלם לתובעות דמי שימוש ראויים עבור השימוש בשטח הנוסף כאמור בסעיף 31 לעיל. התובעות יגישו פסיקתה הכוללת תחשיב מפורט של הריבית וההצמדה לחתימתי בתוך 10 ימים מהיום.
הוצאות ההליך נקבעות בסך של 10,000 ₪, ושכר טרחת עו"ד נקבע בסך של 20,000 ₪. עם זאת, לאור המחדל הדיוני בהגשת הסיכומים, ובהתאם להחלטתי מיום 17.9.2018, יישאו הנתבעים 3-1 בהוצאות בשיעור מופחת של 2,500 ₪ ובשכר טרחת עו"ד בשיעור מופחת של 11,700 ₪. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
אין צו להוצאות ביחס לנתבעת 4.
ניתן היום, י"ז טבת תשע"ט, 25 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.