הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 21021-05-20

14 בדצמבר 2021
לפני כבוד השופט טל חבקין, סגן נשיא

התובעת:
ענת זיידמן
על ידי עו"ד משה היבל

נגד

הנתבעת:
אולגה טלמצ'יו
על ידי עו"ד דוד יגול

פסק דין

לפניי תביעה לפינוי דיירת מוגנת לפי עילות פינוי שבסעיף 131(2) ו-131(3) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, שעניינן שינויים במושכר בניגוד לתנאי בהסכם השכירות האוסר זאת. עוד נטען בתביעה כי הנתבעת אינה דיירת מוגנת.

כתבי הטענות
אלו העובדות המפורטות בכתב התביעה: התובעת בעלת דירה שבקומה הראשונה בחזית הבית שברחוב הנביאים 30 בתל אביב, הידועה גם כחלקה 95/6 בגוש 7111. ביום 31.8.1980 נחתם הסכם שכירות בין התובעת ואווה לורבר מצד אחד ובין ליאור וסיארנה פורמן מצד שני, והאחרונים היו לדיירים מוגנים. סיארנה ז"ל נפטרה בשנת 2010. ליאור, שנותר בדירה בגפו, חדל לשלם את דמי השכירות משנת 2020. או אז נודע לתובעת כי הנתבעת מתגוררת בדירה ללא הסכמתה. בסמוך לכך נודע לה שליאור ("המנוח") נפטר ביום 7.4.2020 כשהיה מאושפז בבית חולים. ביקור שנערך בדירה העלה כי המנוח או הנתבעת ביצעו בדירה שינויים, שכלולים, תיקונים ותוספות מבלי לקבל את הסכמת התובעת מראש ובכתב, וכן גרמו לדירה נזק ניכר בזדון, בין היתר בכך שהחליפו את כל הריצוף והפאנלים בפרוזדור ובמטבח לריצוף חדשני ומודרני; החליפו את כל ארונות המטבח למטבח חדיש ומודרני; הוסיפו חיפוי קיר במטבח; החליפו את השיש במטבח לשיש חדש; החליפו את האינסטלציה במטבח, כולל ברז; החליפו ושדרגו את האסלה בשירותים; הוסיפו ארון קיר חדש בפרוזדור; וצבעו את כלל הדירה. התובעת ביקשה מהנתבעת, באמצעות בנה (של התובעת), לפנות את הדירה, אך לא נענתה. הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות בעצמה. על כן הודיעה התובעת (ביום 27.4.2020) על ביטול הסכם השכירות, ודרשה מהנתבעת לפנות את הדירה (נספח ג' לכתב התביעה). בעקבות זאת הודיעה הנתבעת כי היא אשתו של ליאור; היא דיירת מוגנת בדירה מכוח סעיף 20 לחוק הגנת הדייר; והציעה לשלם את חוב דמי השכירות (נספח ד' לכתב התביעה).

התובעת טוענת כי הנתבעת אינה דיירת מוגנת. המנוח לא יידע את התובעת על כניסת הנתבעת לדירה מאחר שידע שהתובעת תתנגד לכך. מתן אפשרות לנתבעת לגור בדירה היא הפרת הסכם השכירות מצדו של המנוח. עוד נטען כי השינויים שבוצעו בדירה נעשו ללא הסכמת התובעת, בניגוד לסעיפים 3 ו-6 להסכם השכירות; והם בבחינת גרימת נזק בזדון לדירה המזכה את התובעת בפינוי מכוח סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר. עוד נטען כי הפרות ההסכם מצד המנוח מזכות את התובעת בעילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק; בנתבעת לא מתקיימים התנאים המנויים בסעיף 27 לחוק, ועל כן היא אינה דיירת מוגנת. התובעת נסמכת גם על סעיף 15 להסכם השכירות הקובע כי במקרה שהשוכר יפסיק להתגורר במושכר מכל סיבה שהיא, הסכם השכירות יתבטל. לנוכח הפרות אלו מבוקש לקבוע שהנתבעת אינה דיירת מוגנת בדירה ולהורות על סילוק ידה ממנה.

הנתבעת טוענת להגנתה שהמנוח והיא היו נשואים כשנתיים עד לפטירתו. קודם לכן היא הייתה ידועתו בציבור והתגוררה עמו כשמונה שנים. אין לה דירה אחרת או מקום אחר למגורים. המנוח והיא ביצעו שיפוצים בדירה מאחר שהייתה ישנה ומוזנחת. בעלת הבית לא שיפצה ולא השקיעה בדירה. היו נזילות בקירות, בלטות שבורות וכיוצא באלה. השיפוצים היו על דעת בעל הבית, אשר נכנס לדירתם, אישר את השיפוצים, ואף התפעל מיופייה של הדירה המשופצת. דמי השכירות משולמים בדייקנות ובדקדקנות משך עשרות שנים. התשלום הוא שנתי. בשנת 2020 המנוח אושפז ולא יכול היה לשלם במועד. לאחר מכן הוא נפטר. אלמנתו-הנתבעת העבירה לבא כוחה סך של 2,200 ש"ח עבור דמי השכירות. הסכום נשלח לבא כוח התובעת. נטען כי לא הייתה הפרה של הסכם השכירות. על כן דין התביעה להידחות.

בכתב התשובה טוענת התובעת כי טענת הנתבעת שלפיה המנוח והיא היו ידועים בציבור שנויה במחלוקת; כי הנטל להוכיח את מצב הדירה לפני השיפוץ ואת הסכמת התובעת מוטל על כתפי הנתבעת; וכי אי-תשלום דמי השכירות מצד המנוח מאחר שאושפז אינו גורע מחומרת ההפרה.

מהלך ההתדיינות
הצדדים הגישו את חקירותיהם הראשיות בתצהירי עדות ראשית. מטעם התביעה העידו התובעת עצמה ובעלה, מר אביגדור זיידמן. הנתבעת העידה לעצמה. המצהירים נחקרו נגדית. לאחר מכן סוכמו טענות. זו עת ההכרעה. במהלך ההתדיינות זנחה התובעת את עילת הפינוי של אי-תשלום דמי שכירות, ולכן היא לא תידון.

דיון והכרעה
התובענה מעוררת את הפלוגתות האלה: ראשית, אם עלה בידי הנתבעת להוכיח שהיא דיירת מוגנת בדירה. אם התשובה לכך חיובית, יש לבחון את הפלוגתה השנייה: אם השיפוץ שביצעו המנוח והנתבעת בדירה מגבש הפרה של הסכם השכירות המקים עילת פינוי לפי סעיף 131(2) או (3) לחוק הגנת הדייר. אם התשובה חיובית גם כאן, יש לבחון אם הנתבעת זכאית לסעד מן הצדק. פלוגתות אלו ייבחנו לפי סדרן.

פלוגתה ראשונה: האם הנתבעת היא דיירת מוגנת בדירה?
התובעת טוענת בסיכומיה שהנתבעת לא הוכיחה שהיא דיירת מוגנת בדירה. את טענתה היא סומכת על סעיפים 20 ו-27 לחוק הגנת הדייר; על סעיף 11 להסכם השכירות; ועל פסק הדין בת"א (שלום י-ם) 4084-07 לפלר נ' סגל (20.4.2011). וביתר הרחבה: סעיף 20 לחוק הגנת הדייר קובע לאמור:

דייר של דירה שנפטר

20. (א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.
(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.

וסעיף 27(1) לחוק קובע:

הפסק ההגנה

27. היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם –
(1) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר; [...]

פרשנות סעיפים אלה נדונה ברע"א 1711/98 שפי נ' עיזבון שדז'ונסקי, פ"ד נד(1) 394 (2000). בית המשפט העליון (השופט י' אנגלרד, שהיה אומנם בדעת מיעוט, אך לא ביחס לסוגיה זו) הבחין בין שלושה סוגים של דיירים מוגנים: מקורי, נגזר ונדחה. הדייר המקורי הוא הדייר החוזי, קרי: הדייר הראשון שנהיה לדייר מוגן. הדייר הנגזר הוא דייר שמעמדו לדיירות מוגנת נגזר ממעמדו של הדייר המקורי, ולשם כך עליו לעמוד בתנאי סעיף 20 לחוק. הדייר הנדחה הוא דייר שזכאותו נדחתה מאחר שקדם לו דייר שעמד בתנאים לדיירות נגזרת לפניו. לשון אחר: מדובר בדייר שזכותו לדיירות מוגנת נגזרת מזכותו של דייר נגזר. על הדייר הנדחה לעמוד בתנאי סעיף 27(1) כדי שיוקנה לו מעמד של דייר מוגן. התנאים שבסעיף 27(1) מחמירים מאלה הקבועים בסעיף 20.

בעניין לפלר דן בית משפט השלום בשאלה מה הדין כאשר המשכיר התקשר בהסכם השכירות עם בני זוג שהם שוכרים "שניהם ביחד וכל אחד מהם בנפרד". במצב כזה, קבע בית משפט השלום, שני בני הזוג היו שותפים בזכות הדיירות המוגנת בדירה בדומה לשני בני זוג שהם בעלים במשותף בדירת מגורים: אם לא נקבע אחרת ביחס לחלקו של כל אחד מבני הזוג, כי אז כל אחד מבני הזוג הוא בעליה של מחצית בלתי מסוימת מהזכות הקניינית (בענייננו זכות הדיירות המוגנת) בדירה. עם פטירת בת הזוג המנוחה באותה פרשה (כמו בענייננו), המשיך בעלה להיות דייר בשכירות מוגנת בדירה. אילו היו בני הזוג בעליה של הדירה, כי אז יכול שהיה המנוח יורש את המחצית של אשתו המנוחה. אולם דיירות מוגנת אינה עוברת בהורשה אלא מכוח הוראות החוק. לפי סעיף 20(א), "ירושה" של בן הזוג שנפטר מעניקה מעמד של דייר נגזר בהתקיים התנאים המנויים בו. לפי הוראה זו, המנוח "ירש" את זכות הדיירות המוגנת של אשתו המנוחה, שהשתרעה על מחצית הדירה. אולם ביחס למחצית זו, שהייתה של אשתו המנוחה, המנוח לא היה דייר מקורי, אלא דייר נגזר. לאחר פטירת המנוח, המשיך בית המשפט וקבע, יש לבחון את מעמדה של הדיירת (התובעת באותו מקרה), המבקשת לזכות במעמד של דייר מוגן מכוח קרבתה אל המנוח בהתאם למעמד שבו היה המנוח. באשר למחצית הדירה שביחס אליה היה המנוח דייר מקורי, יש לבחון אם התקיימו בתובעת התנאים המזכים אותה במעמד של דייר נגזר שנקבעו בסעיף 20(א). ברם באשר למחצית הדירה שביחס אליה היה המונח דייר נדחה, יש לבחון אם התקיימו בתובעת תנאי סעיף 27(1), שלפיהם תהיה במעמד של דייר נדחה. מאחר שבת הזוג של המנוח עמדה בתנאים עד שנפטרה, הרי שבמחצית הדירה שבה היה המנוח דייר מקורי, כך פסק הדין, היא זכאית להפוך לדיירת נגזרת. לעומת זאת, באשר למחצית הדירה שביחס אליה היה המנוח כאמור דייר נגזר תוכל בת הזוג להפוך לדיירת מוגנת רק אם התקיימו תנאיו של סעיף 27(1), ושלפיהם היא דיירת נדחית: קיומם של התנאים הקבועים בסעיף 20 וגם צריכים להתקיים שני תנאים נוספים שהם שהתובעת המשיכה לגור בדירה עד פטירת המנוח, ושלא הייתה לה דירה נוספת בזמן פטירתו. נקבע כי הוראות סעיף 27(1) אינן מתקיימות במקרה שבו מדובר בבן זוג חדש של מי שהיה בן זוגו של הדייר המקורי והתאלמן. כלומר, בן זוג חדש לא נדחה מפני איש בעת פטירת בן הזוג הראשון – באותו עניין (וגם בענייננו) המנוחה – מהטעם שאז לא גר בדירה וממילא שכלל לא היה זכאי להפוך לדייר מוגן בה. לכן לא עליו בא החוק להגן בסעיף 27.

פסק דין לפלר אינו יכול לסייע לתובעת מכמה טעמים מצטברים. ראשית, ובמישור הפורמלי, פסק הדין בוטל בערעור לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה על פינוי הדירה בתמורה לתשלום סך של 175,000 ש"ח למערערת (ע"א (מחוזי י-ם) 48646-05-11 לפלר נ' סגל (1.12.2011)). על כן הוא אינו יכול לשמש אסמכתה מנחה או אחרת.

שנית, במישור הדיוני, פסק הדין בעניין לפלר והטיעון של התובעת בעניינו נסמך על סעיף 11 להסכם השכירות דנן, הקובע:

מוסכם בין הצדדים כי המושכר מושכר לשוכר בתנאי מפורש שכל אחד מיחידי השוכר הנ"ל לא יהיה זכאי להשכיר ו/או להעביר את המושכר ו/או חלק ממנו לרעהו ללא נטילת הסכמה מוקדמת בכתב מאת המשכיר והעברה ו/או מסירה ו/או השכרת המושכר או חלק ממנו, ללא נטילת הסכמה מוקדמת בכתב מאת המשכיר והעברת ו/או מסירת ו/או השכרת המושכר או חלק ממנו ע"י אחד מהם לרעהו ו/או עזיבת המושכר ע"י אחד מהם תהיה הפרת החוזה ותחיב גם את השני בפינוי המושכר.

סעיף זה קובע, בפשטות, שבמקרה שאחד מיחידי השוכר עוזב את המושכר, תקום עילת פינוי נגד השוכר השני. המדובר בטענה להפרה של הסכם השכירות. אלא שבכתב התביעה או בתצהירים לא נטען שהמנוח הפר את הסכם השכירות בכך שרעייתו המנוחה נפטרה וכתוצאה מכך "עזבה" את המושכר באופן שמגבש הפרה של סעיף 11 להסכם השכירות. בהיעדר טענה כלשהי בעניין זה בכתב התביעה ובתצהירים, אין מקום להידרש לטענה שהועלתה לראשונה בסיכומים בהיותה שינוי חזית אסור שהנתבעת התנגדה לו.

יתרה מזו, השאלה כיצד יש לפרש את סעיף 11 להסכם השכירות היא שאלה מעורבת של עובדה ומשפט בהיותה נוגעת לאומד דעתם של הצדדים להסכם. היה על התובעת להעיד על האופן שבו היא מפרשת את הסעיף ואת ההסכם בכללותו, לרבות אם נכלל בגדרו מצב של עזיבה לא רצונית דוגמת פטירה. כשלעצמי ספק אם אלה הם פני הדברים, שכן הסעיף מדבר בסיטואציה של עזיבה רצונית. הוא לא מדבר על מצב של עזיבה לא רצונית כגון אשפוז או פטירה.

ועוד במישור זה: פסק הדין בעניין לפלר נסמך בין היתר על פסק הדין של בית המשפט העליון בע"א 420/75 כהן נ' אייזן, פ"ד ל(2) 29 (1976). באותה פרשה המושכר הושכר לשוכרים "שניהם ביחד וכל אחד מהם בנפרד". כיתוב זה הוסף בכתב יד על גבי הסכם השכירות באותה פרשה ונעשה "בכוונת מכוון". לנוכח הוראה זו שבאותו הסכם, קבע בית המשפט העליון כי לצורך פינוי השוכרים מהמושכר בהסכמה, היה צריך להתקשר בהסכם עם כל אחד מהם, ושהסכם עם אחד מהם אינו מחייב את האחר. התובעת מבקשת להסיק שגם בענייננו ההסכם נעשה עם כל אחד מיחידי השוכר בנפרד, אולם אין ללמוד זאת מלשון ההסכם שאינו כולל כיתוב כזה, וסעיף 11 – שדן בסיטואציה ספציפית של פינוי רצוני של המושכר על ידי אחד מהצדדים – אינו מעיד שמדובר בהשכרה לכל אחד מיחידי המושכר בנפרד. אדרבה: בכותרת ההסכם רשומים המנוח ורעייתו הראשונה ביחד. מכל מקום, מדובר בנסיבות עובדתיות הנוגעות לתוכן ההסכם ולפרשנותו. משלא הועלתה הטענה בכתב התביעה ובתצהירים, היא אינה חלק מחזית המחלוקת, והיא גם לא הוכחה לגופה.

טעם שלישי לדחיית הטענה, שמובא בגדר מעל הנדרש, הוא שספק אם פסק הדין בעניין לפלר עולה בקנה אחד עם ההלכה שנפסקה בע"א 446/64 טיסונה נ' כהן, פ"ד יט 493 (1965). "הלכת טיסונה קבעה, שאם שני אנשים שוכרים מושכר במשותף, נחשב כל אחד מהם כמחזיק בכל המושכר, ואם אחד מהם עוזב אותו ממשיך השני להיות דייר מוגן, כל עוד הוא ממשיך לשלם את כל דמי השכירות" (דוד בר-אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר כרך ראשון 22 (מהדורה שנייה, עדכון מס' 10, 2019)). בית המשפט העליון אמנם קבע כי במקרה שהסכם השכירות כלל תנאי הקובע שעזיבה מרצון של אחד השוכרים מגבשת הפרה של הסכם השכירות המזכה את המשכיר בסעד של פינוי, הוראה זו היא בת תוקף (ע"א 31/77 חב' גוש 6914 חלקה 6 בע"מ נ' קטרי, פ"ד יט(1) 493 (1977)). ברם לצד זאת נקבע כי הוראה כזו בהסכם אינו יכולה לגבור על סעיפי החוק הקוגנטיים המקנים זכות דיירות מוגנת נגזרת דוגמת סעיפים 23-21 לחוק (ראו למשל ע"א (מחוזי י-ם) 1273/00 קוקיה נ' ארזדה (18.4.2001); ת"א (שלום י-ם) 3116/07 סלונים נ' שלום (12.12.2010); ת"א (שלום ת"א) 103146/00 שטקלמן נ' שלום, פסקות 7-6 (30.4.2002)).

כאמור, סעיף 11 להסכם דנן מתייחס, לכאורה לפי לשונו (ולא נטען עובדתית אחרת או בכלל), לעזיבה מרצון ולא ל"עזיבה" מחמת פטירה אשר ספק אם ניתן להתייחס אליה כאל הפרה של ההסכם המזכה את המשכיר לפנות את בן הזוג. פרשנות כמו זו של התובעת, כך נראה, אינה סבירה ואינה ראויה. יתר על כן, בהינתן שהלכת טיסונה קובעת שעם מותו של אחד מבני הזוג הופך בן הזוג האחר, שהיה דייר מוגן מקורי כשלעצמו, לדייר מוגן מקורי בכל המושכר; שאין בהסכם דנן סעיף הקובע שההסכם נעשה עם כל אחד מיחידי המושכר בנפרד (כפי שהיה בעניין אייזן); ושלא באה בזמן אמת טענה כלפי המנוח על כך שהפר את סעיף 11 להסכם השכירות בכך שנותר לבדו במושכר (לאחר שהשוכרת הנוספת, רעייתו, נפטרה ו"עזבה" כתוצאה מכך) ועל כן הוא נדרש לפנות את הנכס, יש לקבוע שטענה זו להפרה – ככל שהייתה עומדת לתובעת – נזנחה עם השנים, והתובעת אינה רשאית להעלותה כיום כלפי הנתבעת. ממילא אין מקום לטענה שהמנוח היה צריך לקבל את אישור התובעת כדי לאפשר לבת הזוג החדשה שלו (לימים רעייתו) להיכנס לגור עמו במושכר.

המסקנה העולה מן האמור היא שעם פטירת רעייתו הראשונה של המנוח בשנת 2010 הוא נותר דייר מוגן "מקורי" בדירה כולה. לימים הייתה הנתבעת לבת זוגו וידועתו בציבור, עד שהתחתנה עמו. טענתה שלפיה היא גרה עמו שישה חודשים לפני מותו ושאין לה דירה אחרת למגורים, כנדרש בסעיף 20 לחוק הגנת הדייר, לא נסתרה. על כן עלה בידי הנתבעת להוכיח את מעמדה כדיירת מוגנת בדירה במעמד של דיירת נגזרת. יש לעבור אפוא לבחינת הפלוגתה הבאה.

פלוגתה שנייה: האם השיפוץ שבוצע במושכר מגבש הפרה של הסכם השכירות המזכה בפינוי?
כפי שמציין בר-אופיר (בעמ' 70):

עילת פינוי של "עשיית שינויים במושכר" איננה מנויה בין העילות של סעיף 131 לחוק הגנת הדייר. עילה זו איננה עומדת בפני עצמה. ומי שמעוניין לתבוע פינוי על-פיה חייב להוכיח שלושה תנאים מצטברים אלה: (א) תנאי מפורש בחוזה השכירות אוסר על עשייתם של שינויים במושכר; (ב) תנאי זה הופר על-ידי הדייר; (ג) התנאי שהופר מעניק לבעל הבית, על פי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי (ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין, פ"ד לב(2) 809, 812). עילה זו מתגבשת אך ורק בתחומיו של סעיף 131(2) לחוק, שהוראתו קובעת כי עילת פינוי תקום לבעל הבית אם הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית, לפי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי.

הפסיקה דנה בשאלה מה ייחשב לשינויים במושכר מקום שהסכם השכירות כולל תנאי האוסר לבצע שינויים כאלה ללא הסכמת בעל הדירה. פסק הדין בע"א 142/59 מורי נ' קאשי, פ"ד יד 1322 (1960) קבע אמת מידה מחמירה שלפיה כל עבודה שמשאירה עקבות לתמיד במושכר או בחלק ממנו ניתן לראותה בתור שינוי בעיני החוק. באותה פרשה נקבע כי פעולות הקשורות בהתקנת קו טלפון בדירה כמו קדיחת חור בקיר לצורך העברת כבלים ( בדומה להתקנה של צינור גז) פורשו כשינוי בעיני החוק למרות שבעיני הבריות הן אינן נראות בעלות משמעות משפטית (בר-אופיר, בעמ' 75). לעומת זאת, החלפת צינור גז, הדרושה לצורך הפעלת מערכת קיימת, פורשה כפעולה שאינה באה בגדר שינוי אסור. הוא הדין לגבי החלפת ארובה ומרזבים. בע"א 267/69 מיכקשוילי נ' טרנד, פ"ד כג(2) 300 (1969) נקבע שהתקנת מזגן קיר המצריכה פריצה של הקיר מחייבת אישור של הבעלים. בר-אופיר (בעמ' 77-76) מאזכר את פסק הדין בע"א (מחוזי ת"א) 1649/95 אנגלהרד נ' בורשטיין (לא פורסם) כמפרט שורה של פעולות תיקון ושיפוץ שביצוען אינו מגבש הפרה של הסכם השכירות הכולל סעיף האוסר על ביצוע שינויים במושכר ללא הסכמת הבעלים: תיקון זגוגיות של חלון הראווה; ציפוי הקירות בלוחות עץ; החלפת שלט החנות; הנחת לינוליאום על הרצפה; החלפת צינור ביוב; שיפור החזות החיצונית לאחר שסוידו הקירות החיצוניים; תליית תריסים פנימיים בחלונות ועל הדלת; שיפוץ הדלת והחלפתה; ביצוע עבודות הפרדה על ידי חברת החשמל. המאחד לעבודות אלו הוא שהן אינן מהוות שינוי מהותי במבנה המושכר; אינן משפיעות עליו; והן נועדו לשפר את המושכר ולהביאו למצב סביר שיאפשר לו למלא את ייעודו. לא נהרסו קירות ולא נעשו שינויים מבניים. לעומת זאת, הריסת קיר חיצוני של בית עסק לצורך צירופו למחסן שנבנה בסמוך לבית העסק, ללא הסכמת הבעלים, לצד הפרות חמורות נוספות, הוביל לסעד של פינוי (ע"א (מחוזי ת"א) 1465/06 מוספי נ' עזרא (1.4.2008)). פסק דין נוסף שנזכר אצל בר-אופיר (בעמ' 78), שלא עלה בידי לאתרו, הוא ע"א (מחוזי ת"א) 999/95 לוינשטיין נ' גולן (לא פורסם) שבו נקבע כי התנאי האוסר לבצע שינויים ללא הסכמת הבעלים חל גם כאשר השינויים מחויבי המציאות ונועדו למנוע סכנה למשתמשי המושכר. באותו מקרה, מתאר בר-אופיר, דיירים הרסו מחיצות בדירה, עקרו משקופים והחליפו ריצוף עד שנוצר מושכר שונה באופן יסודי מזה שהיה בעת שהדירה נמסרה לדייר. התנהלות זו, כך נקבע, מהווה הפרה של הסכם השכירות (ראו גם יעקב שקד פינוי מקרקעין: הליכים והלכות 257-254 (2017)).

פסיקת הערכאות הדיוניות התייחסה באופן קונקרטי להחלפת ריצוף במושכר. בת"א (שלום ת"א) 77520/00 הפטריארכיה היוונית האורתודוכסית של ירושלים נ' פרץ, פסקות 42-39 (19.8.2002) נקבע כי הדבקת אריחים על גבי רצפת בטון אינה שינוי יסודי של המושכר, ולכן אינה מצריכה רשות של בעל הנכס. בתיק ש' (י-ם) 131/07 טג'ר נ' מורד (27.11.2008) התיר בית הדין לשכירות לבצע שינויים במושכר, ששימש בית מרקחת כחמישים שנה, לרבות החלפת ריצוף, תוך שחייב את הדייר בתשלום פיצוי לבעל הבית. בתיק ש' (י-ם) 41727-11-15‏ זאב נ' שוורץ (26.1.2016) קבע בית הדין לשכירות כי "החלפת הרצפה אחרי חמישים שנה, לרצפה שאינה שבורה ואינה מהווה מפגע לקונים או למשיבה, היא פעולת שיפוץ חיונית". בתא"ח (שלום י-ם) 14439-08-13 שימשילשווילי נ' שמואליאן (9.3.2017) נקבע כי החלפת הריצוף היא פעולת תיקון החורגת מן ההסכם ומחייבת הסכמת הבעלים, אך הותיר את הריצוף על כנו כפוף לתשלום סך של 20,000 ש"ח, המבטא הערכה של עלות השבת המצב לקדמותו. בת"א (שלום נצ') 49402-10-17 קאסם נ' זוערוב (10.3.2021) קבע בית המשפט, במסגרת תביעה לחייב את בעל הבית לבצע תיקונים במושכר, כי הדרישה לבצע ריצוף בדירה היא לגיטימית, אך לא בדרך של הוספת ריצוף על גבי הרצפות הקיימות משום שהוכח שדרך זו תקטין את נפח הדירה.

מן הכלל אל הפרט: סעיף 3 להסכם השכירות קובע (בחלקו הרלוונטי): "השוכר לא יהיה רשאי להכניס למושכר כל שנויים או לבצע כל תקונים, שכלולים ותוספות מבלי לקבל מראש את הסכמתו של המשכיר בכתב. כל הפרה כנ"ל דייה כדי להעניק למשכיר זכות לדרוש את פינויו של השוכר מהמושכר וזאת בנוסף לכל סעד של תביעת פיצויים עבור מעשה כזה". אין חולק שהתובעת ובעלה לא חזו בתוצאות השיפוץ בעצמם (לעניין התובעת ראו למשל עמ' 21, שו' 6-2; לעניין בעלה ראו עמ' 37, שו' 21). בנם ביקר בדירה וסיפר להם שנעשה שיפוץ (עמ' 14; עמ' 30, שו' 13; עמ' 37-36). אלא שהבן לא נתן תצהיר ולא העיד. הנתבעת מאשרת שבוצע שיפוץ, ולצורך הדיון אני מניח שהאמור בכתב התביעה מתאר את מאפייניו, קרי: החלפת הריצוף והפאנלים בפרוזדור ובמטבח לריצוף חדשני ומודרני; החלפת ארונות המטבח למטבח חדיש ומודרני; הוספת חיפוי קיר במטבח; החלפת השיש במטבח לשיש חדש; החלפת האינסטלציה במטבח, כולל ברז; החלפה ושדרוג של האסלה בשירותים; הוספת ארון קיר חדש בפרוזדור; וצביעת הדירה.

כלל השינויים (לרבות התאמת חדר האמבטיה לשימושו של אדם סיעודי), למעט החלפת הריצוף, אינם עולים כדי שינויים מהותיים במבנה שהסכם השכירות אוסר על ביצועם ללא קבלת אישור הבעלים. המדובר בתיקונים קוסמטיים ופונקציונליים בעיקרם, שאינם נושאים אופי של קבע, ואין קושי או מניעה להשיב את המצב לקדמותו בעניינם בעלות שאינה גבוהה . הם אינם משנים ממהותו של הנכס. לא נשברו קירות ולא נעשה שינוי של מבנה הדירה.

אשר לריצוף הדירה: אני מוכן להניח, לצורך הדיון (אף שהנחה זו אינה מובנת מאליה), שככלל החלפת ריצוף היא פעולה של קבע, שלא ניתן לשנותה בדיעבד בנקל, ולכן עשויה לבוא בגדר שינוי שמחייב את הסכמת הבעלים, ומשזו לא ניתנה, עלולה לקום הפרה של הסכם השכירות. ואולם עצם העובדה שהוחלף הריצוף אין בה כשלעצמה כדי להוכיח את הטענה שנעשה שינוי מהותי בדירה העולה כדי הפרה של סעיף 3 להסכם. על בעל הבית המבקש להוכיח שנעשה תיקון שבא בגדר שינוי מהותי להראות שמצב הדירה לפני החלפת הריצוף ומצב הדירה אחריה הוא שונה. נכון שלאחר החלפת ריצוף הרצפות הקודמות שהיו בדירה אינן, ובמקומן קבועות רצפות חדשות. ברם ייתכן שהריצוף החדש זהה במהותו לריצוף הקודם, ואין הבדל של ממש, לא כל שכן הבדל מהותי, בין המצב הקודם למצב החדש. כך למשל, אם במסגרת השיפוץ הוחלפו אריחי טרצו ישנים באריחי טרצו חדשים שנראים אותו הדבר או דומה, ספק אם יש מקום לקבוע שנעשה שינוי כלשהו בדירה, כל שכן שינוי מהותי. מאחר שהתובעת ובעלה לא ראו את הריצוף החדש בעצמם, ולא הובאה ראיה כלשהי המעידה על שינוי מהותי בדירה במישור זה, לא הוכח שנעשה במבנה שינוי מהותי המפר את סעיף 3 להסכם. ממילא אין מדובר בגרימת נזק בזדון כמשמעותו בסעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר. די בכך כדי לדחות את הטענה שהחלפת הריצוף שינתה את הנכס באופן מהותי, ולמעשה לדחות את התביעה כולה.

מעל הדרוש אוסיף אף זאת: בשנות השבעים של המאה הקודמת נפסק כי מקום שהדייר שינה את המושכר שינוי יסודי, "זכותם של [בעלי הבית] להתנגד לכך, יהיו טעמיהם אשר יהיו, ואל לו לבית-המשפט לתת ידו להנצחת מצב השולל בפועל זכות זו מבעלי הבית" (ע"א 303/73 יעקובוב נ' מדינת ישראל, פ"ד כח(1) 539, 544 (1974)). אף שעוד בעניין מורי נ' קאשי שאוזכר לעיל תהה הנשיא אולשן: "כשבא כוח המערער נשאל מהו המניע את המשכיר לאסור על המשיב התקנת טלפון. דבר אשר נראה בעינינו כמוזר ומשונה ביותר, אלא-אם-כן נצא מנקודת הנחה שאיסור זה היה רק מיועד כמקור נוסף של הכנסה תמורת מתן רשות כזאת – לא קיבלנו כל הסבר ממנו" – תהי יה אשר ללא ספק מביעה חוסר נחת מהתנהלות המשכיר שהתנגד להתקנת קו טלפון בלא טעם מניח את הדעת לכך , הרי שמאז השתנו העתים. בשנת 1973 נחקק חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, אשר קובע, בסעיף 39 שבו, כי "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה". קולמוסים רבים נשברו על משמעותו של עקרון תום הלב – שמצודתו פרושה על המשפט האזרחי כולו באמצעות סעיף 61(ב) לחוק החוזים (ע"א 700/81 פז נ' פז, פ"ד לח(2) 736, 742 (1984)). עקרון תום הלב נועד לקדם את ערך האלטרואיזם (מנחם מאוטנר "תום לב ותנאים מכללא" דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ג 313, 345-342 (2003) (" מאוטנר")). הוא משמיע חובה "בינונית" כלפי הזולת. הוא מכיר בכך ש"אין הצדדים לחוזה מלאכים זה לזה, אך שוב אל להיום להיות זאבים זה לזה" (בג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 828, 834 (1980)). על תוכנה של חובת תום הלב עמד הנשיא א' ברק:

"חובת תום-הלב מטילה על צד לחוזה את החובה להתחשב באינטרס המשותף שיש לו ולצד האחר בחוזה. חובת תום-הלב מחייבת את בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך מסירות למטרה המשותפת שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת [...] תום-הלב מניח, כנקודת מוצא, שהפרט דואג לאינטרס של עצמו. תום-הלב מבקש להבטיח, כי דאגה זו תיעשה באופן ראוי ותוך התחשבות בציפיות המוצדקות של הצד השני. תום-הלב אינו מבוסס על ההנחה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרס של זולתו על חשבון האינטרסים של הבטחת עצמו. תום-הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד לחוזה דואג לאינטרס של עצמו, אך הוא מבקש להבטיח כי דאגה זו תיעשה ביושר, תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים כיאה לחברה תרבותית [...]. תום-הלב קובע אפוא כללים של משחק הוגן בין 'יריבים'" (בג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר, אגף המכס והמע"מ, פ"ד נב(1) 349-347 (1998)).

חובת תום הלב נבחנת לפי אמת מידה אובייקטיבית (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 277 (1999)), דהיינו לפי "הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה הישראלית, כפי שבית המשפט מבין אותם מעת לעת" (עניין שירותי תחבורה ציבוריים, בעמ' 835; מאוטנר, בעמ' 334-333). בפסיקה נקבע כי עמידה על זכות חוזית אינה כשלעצמה בגדר חוסר תום לב, וכדי שהתנהגות תיחשב נוגדת את חובת תום הלב נדרש "דבר מה נוסף" כגון תחבולה או הכשלה (ע"א 158/80 שלום נ' מוטה, פ"ד לו(4) 793, 812-811 (1982)).

כיום, בעידן תום הלב, ספק אם די לו לבעל הבית שיתבע פינוי בעילה של ביצוע שינויים במושכר בלא שיש בידו טעם סביר להתנגד בדיעבד לשינויים שבוצעו. ספק אם עצם התביעה להורות לדייר – האוחז בזכות קניינית כבדת משקל, וקשור בחוזה יחס רב שנים עם בעל הבית – לפנות את המושכר בלא סיבה כלשהי זולת רצונו לקבל את המושכר לידיו, עולה בקנה אחד עם החובה לקיים הסכם בתום לב. לשון אחר: ספק אם יש מקום להתיר לבעל הבית להשתמש בחרב הפינוי כקרדום לחפור בו לשם ביטול הסכם השכירות בלא שהצביע על חסרון כלשהו או על ראשית פגיעה שנגרמו לו כתוצאה מההפרה הנטענת.

כאן המקום להזכיר שהדייר רשאי לפנות לבית הדין לשכירות בבקשה להתיר לו לבצע שינויים במושכר במקרה שבעל הבית התנגד לכך. במקרה כזה בוחן בית הדין אם סירובו של בעל הבית היה סביר, ומוקנה לו שיקול דעת רחב לבוא בנעליו של בעל הבית ולהתיר את ביצוע התיקונים או לקבוע הסדר סביר אחר, עם פסיקת פיצוי לבעל הבית או בלעדיו (סעיף 37(א)(5) לחוק הגנת הדייר; ד"נ 20/62 מאירי נ' מורי, פ"ד יז 1236 (1963)). הדעה המקובלת היא שבית הדין לשכירות אף רשאי לאשר את התיקונים בדיעבד (ע"א 191/65 רובינסון נ' שלזינר, פ"ד יט(3) 29 (1965); ע"א 109/65 ינאקי נ' פילוסוף, פ"ד יט(4) 438, 444 (1965) (השופט זוסמן); ע"א (מחוזי י-ם) 118/66 כהן נ' רוזנאי, פ"מ נט 217, 222-221 (1967); בר-אופיר, בעמ' 84(2)-84(3)). בית משפט השלום, הדן בתביעת פינוי, אף מוסמך לבחון אם יש מקום לאשר את התיקונים בדיעבד מכוח סמכותו הנגררת שבסעיף 151(ב) לחוק הגנת הדייר. אם לא די בכך, הרי שגם אם מצא בית המשפט הדן בתביעת הפינוי שהתיקון מגבש הפרה של הסכם ושאין מקום להתירו בדיעבד, הוא מוסמך שלא להורות על פינוי אם מצא שיש מקום לתת סעד מן הצדק (סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר).

על כן, כתנאי לכך שבית המשפט יורה על פינוי לאחר שבוצעו שינויים במושכר בניגוד להסכם השכירות, שומה עליו לקבוע כי מדובר בתיקונים שלא היה מקום לאשרם מראש, אף לא בדיעבד, ושמדובר בהפרה כה חמורה עד שאין מקום לתת סעד מן הצדק בגינה. גם במצב כזה עשוי בית המשפט להתנות את הפינוי בסעד מן הצדק הפוך, וזאת אם מכלול הנסיבות נוטות לכך.

אדגיש: אין משמעות הדבר שדייר מוגן רשאי לעשות שינויים מהותיים במושכר בלא לקבל את רשות בעל הבית כשהסכם השכירות אוסר זאת. דרך המלך היא פנייה לבעל הבית לקבלת רשות, ובמקרה שזו לא ניתנת – פנייה לבית הדין לשכירות בתובענה מתאימה . דייר שלא פנה קודם לכן ועשה דין לעצמו מסתכן בהפרת הסכם ובסנקציה הנובעת מכך, לרבות אפשרות שיינתן צו מניעה האוסר לבצע את העבודות (ראו למשל ע"א (מחוזי ת"א) 41955-07-20 פבר בע"מ נ' אבולעפיה (27.10.2021)). עם זאת, היעדר פנייה לבעל הבית אינה פוטרת את בית המשפט מהצורך לבחון בדיעבד – במסגרת תביעת פינוי שעילתה הפרת הסכם השכירות בדרך של ביצוע שינויים מהותיים במושכר ללא קבלת רשות – אם התנגדותו של בעל הבית, המועלית בדיעבד, היא סבירה ותמת לב. אם אין בפי בעל הבית סיבה כלשהי להתנגד וברור שהיה מקום לאשר את השינויים מלכתחילה, אין מקום שתוגש תביעה לפינוי.

תשתית נורמטיבית זו מוליכה למסקנה כי תביעה זו, משחר הגשתה, הייתה ונותרה רחוקה מסעד של פינוי כרוחק מזרח ממערב. לא זו בלבד שלא הוכח שהשינויים שבוצעו במושכר שינו אותו באופן מהותי המפר את ההסכם, אלא שגם אם נניח, לצורך הדיון בלבד, שבוצע שינוי מהותי בדרך של החלפת הריצוף (יתר השינויים אינם מהותיים) – גם אז התובעת עצמה מודה כי נעשתה החלפה "לריצוף חדשני ומודרני". הפסיקה שנסקרה לעיל הייתה עקבית בקבעה שבקשה להחליף ריצוף בחלוף עשרות שנים של שימוש (והתובעת אישרה בעדותה שלא ידוע לה על שיפוץ שנעשה בנכס אי פעם) היא סבירה, וככלל יש מקום להיעתר לה. לכך יש להוסיף כי חזקה שריצוף מודרני וחדשני המחליף ריצוף ישן מעלה את ערך הדירה, משפר את המושכר ומיטיב עם בעל הבית ולמצער אינו פוגע בו. התובעת לא הצביעה בכתב התביעה (או בכלל) על כל טעם שהוא לסרב להחלפת הריצוף ולו בדיעבד. במצב דברים זה יש מקום לקבוע שגם בהנחה שהיה על הנתבעת והמנוח להקדים פניה ולבקש רשות מראש והם לא עשו כן, איך בכך כדי למנוע מתן רשות בדיעבד. לבסוף, גם אם היה נמצא שסירוב היה סביר ולכן ההסכם הופר, עדיין אין בכך כדי להוביל לסעד של פינוי. יש לבחון אם מכלול נסיבות העניין מטה את הכף ליתן סעד מן הצדק. התובעת לא הפנתה ולו לפסק דין אחד שבו הורה בית המשפט על פינוי דייר מוגן מדירת מגורים (להבדיל מבית עסק) מאחר שבוצעו בה עבודות שיפוץ בתום לב שרק השביחו אותה בלא לשנותה שיהוי מהותי אחר (כגון הריסת קירות, איחוד חדרים או תוספות בלתי חוקיות), ולמעשה לא החסירו דבר מבעל הבית. ולא בכדי. תוצאה כזו אינה מידתית ואינה צודקת.

ואכן, למען הסדר הטוב ושלמות התמונה אומר כי בהיעדר כל טעם סביר מפי התובעת לסרב לשיפוץ שביצעו הנתבעת והמנוח (ואזכיר כי התובעת כלל לא ראתה בעיניה איזה שיפוץ נעשה), ובהנחה שהריצוף הוחלף לריצוף אחר, חדיש ומודרני, יש מקום לאשרו בדיעבד ולקבוע שמדובר בשיפוץ שהיה מקום להסכים לו, ולחלופין לאשרו. עוד יש לקבוע כי אף שלא עלה בידי הנתבעת להוכיח שהתובעת ידעה על אודות השיפוץ והסכימה לו (הנתבעת העידה שהדבר עלה בישיבת דיירים, אך למרות זאת לא הביאה אף דייר להעיד, דבר שפועל לחובתה במישור הראייתי. ראו עמ' 61-60 לפרוטוקול), לא הוכח שהשיפוץ נעשה בניגוד לעמדת התובעת, ואני קובע שהוא נעשה בתום לב ומתוך סברה שהוא מותר. במצב כזה ממילא היה מקום להעניק סעד מן הצדק בסכום נמוך ביותר, המקזז בקירוב את עלויות ניהול ההליך. מכלול זה מוליך למסקנה שהתביעה לא הייתה צריכה לבוא לעולם.

העובדה שהנתבעת והמנוח לא ביקשו מהתובעת להשתתף בעלות השיפוץ, כפי שאישרה הנתבעת בתצהיר התשובה לשאלון, אין משמעה שהם ידעו שהתובעת תסרב לעצם השיפוץ. לא הוכח שהנתבעת והמנוח שיפצו את הדירה חרף התנגדות של התובעת. אין כל טענה שהתובעת נשאלה אם היא מסכימה שהנתבעת והמנוח יבצעו את השיפוץ, ושהשיבה על כך בשלילה.

טרם חתימה אעיר כי התובעת העלתה כלפי הנתבעת טענות עובדתיות הנוגעות למוצאה, לדתה ולמעמדה בישראל, על אף שהן אינן רלוונטיות כהוא זה למחלוקת. טענות אלו הסבו לנתבעת מורת רוח ופגעו בה שלא לצורך. זאת בנוסף לחרב הפינוי המתנופפת מעל ראשה כתוצאה מתביעה זו, אשר לבטח הכבידה עליה. להתנהלות זו של התובעת לא היה מקום. יינתן לכך ביטוי בהוצאות המשפט.

סוף דבר
מכל המקובץ לעיל, התביעה נדחית.

אשר להוצאות המשפט: כאמור, עסקינן בתביעה שכל מטרתה לפנות את הנתבעת מהמושכר, בלא שהתנהלותה פגעה באופן כלשהו בתובעת, ובלא שהיא נשענת על אדנים איתנים. ההליך הכביד על הנתבעת שלא לצורך, ובתוך כך הועלו כלפיה טענות הפוגעות בצנעת הפרט שאינן רלוונטיות. שיקולים אלה מטים את הכף לפסוק לחובת התובעת הוצאות משפט על הצד הגבוה. מנגד, המנוח והנתבעת ביצעו שינויים במושכר בלא להקדים פנייה לתובעת כפי שהיה עליהם לעשות. התנהלות זו מעוררת קושי אף היא, אף אם נעשתה בתום לב, וגם לכך יש ליתן משקל (שאם לא כן היה מקום לפסוק לזכות הנתבעת סכום גבוה משמעותית). בשקלול האמור, החלטתי להעמיד את סכום ההוצאות על סך של 25,000 ש"ח. הסכום ישולם תוך 30 יום שאם לא כן יישא ריבית פיגורים לפי סעיף 5(ב) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו תוך 60 יום ממועד המצאת פסק הדין.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י' בטבת התשפ"ב, 14 בדצמבר 2021, בהעדר הצדדים.