הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 20520-09-15

לפני כבוד השופט רונן אילן

התובעים:

  1. צפורה הרצליך (מנהלת עיזבון)
  2. אסף לאור (מנהל עיזבון)

נגד

הנתבעת:
יהודית קרוין
ע"י ב"כ עו"ד ליאור ויינשטיין

פסק דין

לפני תביעה לקבלת דמי שכירות.
התובעים מונו כמנהלי עיזבון, כאשר העיזבון כולל מחצית הזכויות בבניין. מתוקף מינוי זה, פנו התובעים לנתבעת, בעלת הזכויות במחצית השנייה של הבניין, ובקשו מידע על ההכנסות מהשכרת הדירות בבניין ואת חלקם בהכנסות אלו. פניות התובעים לא נענו וכך הוגשה התביעה.
בהיעדר מחלוקת על זכות התובעים למחצית ההכנסות מהבניין, עמדו להכרעה מחלוקות באשר להיקף ההכנסות מהבניין וכן היקף ההוצאות שהוצאו לשיפוץ ואחזקה. הכרעה במחלוקות אלו תאפשר עריכת ההתחשבנות.
העובדות
במוקד תביעה זו בניין ברחוב נווה שאנן 21 בתל אביב (להלן: "הבניין"). הבניין (לפי הרישום בלשכת רישום המקרקעין) נבנה לפני שנים רבות וכלל שתי קומות, שבהן 6 דירות מגורים.
התובעים, עו"ד ציפורה הרצליך ועו"ד אסף לאור, הינם מנהלי עיזבון המנוח יצחק ריבצקי ז"ל (להלן: "המנוח").
הנתבעת, הגב' יהודית קרוין, הינה אלמנתו של מר אלימלך קרוין ז"ל (להלן: "אלימלך ז"ל").
המנוח היה בעל מחצית הזכויות בבניין, והמחצית השנייה הייתה בבעלותם של הנתבעת ואלימלך ז" ל. כך במשך תקופה ארוכה של כ- 20 שנה. הדירות בבניין הושכרו לדיירים שונים וההכנסות התחלקו בחלקים שווים, כמו גם הוצאות אחזקת הבניין.
המנוח התגורר בארצות הברית, ולפיכך היה זה אלימלך ז"ל אשר טיפל בהשכרת הדירות בבניין, על כל הכרוך בכך ולרבות גביית דמי השכירות.
ביום 13.12.11 נפטר אלימלך ז"ל, והנתבעת ירשה את זכויותיו בנכס.
נוכח גילה המופלג ומצבה הבריאותי של הנתבעת, טיפל בענייני הבניין השונים בנם של הנתבעת ושל אלימלך ז"ל, מר עופר קרוין (להלן: "עופר").
כשנה לאחר פטירת אלימלך ז"ל, ביום 21.3.13, הלך לבית עולמו גם המנוח.
המנוח לא הותיר אחריו צאצאים, ובצוואה שערך ציווה את רכושו להקדש, אשר מטרותיו הענקת מלגות לסטודנטים מתחומי האומנות והמוסיקה.
למימוש צוואת המנוח, בהחלטה מיום 30.6.13, מונו התובעים כמנהלי עיזבון המנוח.
כחדשיים וחצי לאחר המינוי, ביום 16.9.13, פנו התובעים לנתבעת (באמצעות פרקליטה – עו"ד מוטי שפירא) ובקשו לקבל ממנה העתק מחוזי השכירות בגין הדירות בבניין. פניית התובעים לא נענתה.
בהיעדר מענה לפנייה הראשונה, שבו התובעים ופנו לנתבעת שוב ושוב בבקשות לקבלת מידע על ההכנסות מהדירות בבניין. כך במכתבים מיום 3.10.13, 20.11.13, ו- 4.12.14.
אף לא אחת מפניות התובעים נענתה.
בינתיים, בניסיון לקדם פרויקט בנייה, במהלך חדש ינואר 2015 פונה הבניין מדייריו ונהרס.
התובעים מצידם, הגיעו למסקנה שאין מנוס מפנייה לבית המשפט לבירור זכויות המנוח בגין ההכנסות מהבניין. על פי רשות שניתנה לתובעים בהחלטה מיום 4.5.15, הוגשה תביעה זו ביום 9.9.15.
תמצית טענות הצדדים, ההליך והראיות
לטענת התובעים, מאז 2011 חדלה הנתבעת להעביר למנוח את חלקו בהכנסות מהשכרת הדירות בבניין, והיקף החוב שהצטבר לזכות עיזבון המנוח עד להריסת הבניין - מגיע לסך של 486,000 ₪.
התובעים טוענים כי למרות היעדר מחלוקת על זכותו של המנוח למחצית מכל ההכנסות בגין הבניין, כבר משנת 2011 חדלה הנתבעת מלהעביר כספים כלשהם למנוח, וכך הוסיפה לעשות לאחר פטירת המנוח ולאחר מינוי התובעים כמנהלי עיזבון.
מאחר ופניות לנתבעת בבקשות לקבלת מידע על השכרת הדירות בבניין לא נענו, שכרו התובעים את שירותיו של חוקר, וזה מצא שהיקף ההכנסות מהשכרת הדירות בבניין הגיע כדי 18,000 ₪ בחדש. כאשר למנוח הזכות למחצית ההכנסות (9,000 ₪ לחדש) וכאשר חלקו של המנוח לא הועבר מאז ינואר 2011 ובמשך 54 חדש עד להגשת התביעה, טוענים התובעים לחוב בסך של 486,000 ₪.
לטענת הנתבעת, אין בסיס לתביעה ואין בה אלא ניסיון להלך אימים על הנתבעת.
ראשית, לפי גרסת הנתבעת, יש לסלק התביעה על הסף כבר מעצם השיהוי בהגשתה, שהרי לפי הנטען החל החוב להצטבר כבר מינואר 2011.
שנית, טוענת הנתבעת שיש לסלק על הסף את הטענות המתייחסות למועדים שלפני פטירת המנוח, 21.3.13, שכן עד לפטירתו לא הייתה למנוח כל טרוניה בקשר עם דמי השכירות או הבניין.
לגופן של טענות התובעים, טוענת הנתבעת כי אין בסיס לטענה שדמי השכירות לא הועברו למנוח מאז ינואר 2011, אף שלה עצמה אין מידע על אשר נעשה בבניין בשנים אלו, שנים בהם טפל בבניין אלימלך ז"ל בעצמו.
אלימלך ז"ל נפטר ביום 13.12.11 ורק בתחילת 2013 החל בנו, עופר, לטפל בהשכרת הדירות בבניין, בהתנדבות מלאה. הטיפול בהשכרת הדירות בבניין היה כרוך גם בהוצאות כבדות שנדרשו לאחזקת הבניין כך שבפועל הועברו הכספים רק בקיזוז ההוצאות שנדרשו לאחזקת הבניין. משכך, טוענת הנתבעת שאין לתובעים כל זכות לתשלום בגין חלקו של המנוח בדמי השכירות ויש לדחות את התביעה.
התובעים תמכו את גרסתם בתצהיר התובעת 1, ובתצהירו של מר טובי שחר (מי שלטענתו טפל בנכסי המנוח שנים ארוכות).
הנתבעת תמכה את גרסתה בתצהירו של עופר וכן בתצהירה היא. בדיון שהתקיים ביום 6.11.17 הודיעו התובעים שהם מוותרים על חקירת הנתבעת.
דיוני ההוכחות התקיימו ביום 23.4.18 וביום 1.7.18, ובסיומם הוקצבו מועדים להגשת סיכומים בכתב.
דיון
עיון בסיכומי הצדדים מלמד כי גדר המחלוקות מצטמצם להכנסות בגין השכרת הדירות בבניין לתקופה של 4 שנים – מחדש ינואר 2011 ועד 31.12.14.
בכתב ההגנה, העלתה הנתבעת כטענה מקדמית טענת שיהוי. טענה זו איננה נזכרת כלל בסיכומי הנתבעת ולפיכך יש לראותה כטענה שנזנחה. ודומה שטוב שנזנחה, שכן רק בנסיבות חריגות תסולק תביעה שהוגשה טרם חלפה תקופת ההתיישנות בטענת שיהוי. רק מקום בו מתברר שנעשה שימוש לא נאות בזכות התביעה וארעה פגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע, עד כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי. הנתבעת לא הציגה כל ראיה שתתמוך בטענתה לשיהוי בהגשת התביעה.
ביחס לתובעים, הרי שהם עתרו לחיוב בתשלום חלקו של המנוח בהכנסות מהבניין עד למועד הגשת התביעה. במהלך דיוני ההוכחות התברר שהתובעים חזרו בהם מטענה זו. התברר שהבניין נהרס בינואר 2015 וממועד זה כלל לא היו הכנסות בגינו. כך אישרה התובעת בעדותה ואף הסבירה שמדובר בטעות וכי הבניין נהרס במהלך "הימים הראשונים של ינואר" (עמ' 38 בפרוט' הדיון מיום 23.4.18). לא ברור איפוא מדוע ממשיכים התובעים ל טעון בסיכומיהם לאותו חוב לו טענו בכתב התביעה , עד לחדש יוני 2015.
לטענת הנתבעת, יש לדחות את הטענות המתייחסות לתקופה שעד יום 30.6.13, מועד מינוי התובעים למנהלי עיזבון המנוח.
לפי גרסת הנתבעת, סמכותם של התובעים כמנהלי עיזבון, תחומה בהוראות סעיף 82 בחוק הירושה, תשכ"ה-1965. הוראות אלו מקנות למנהלי עיזבון את הסמכות לכנס את נכסי העיזבון, לנהלו, לסלק את חובותיו, לחלקו בין היורשים וכיו"ב. מאידך, כך טוענת הנתבעת, אין למנהלי עיזבון הסמכות לבטל פעולה שעשה אדם טרם פטירתו וסמכות שכזו איננה עוברת ליורשיו. בפועל, כך טוענת הנתבעת, הוצגו ראיות להפקדות שנעשו לחשבון המנוח בחדשים ינואר – מרץ 2011 ואף התובעים כלל לא ידעו להסביר מדוע נקבו ביום 1.1.11 כמועד לתחילת החוב ולא מועד אחר.
טענה זו איננה ברורה. סמכויותיו של מנהל עיזבון כוללות את הסמכות לאתר את נכסי העיזבון, וממילא שאף את הסמכות לגבות חובות של חייבים שחבו כספים למנוח. כספים שחבים חייבים למנוח הרי מהווים חלק מעיזבונו. אם סבורים מנהלי העיזבון שהנתבעת, או כל אדם אחר, נותר חב כספים למנוח בגין מעשים שנעשו טרם המינוי ואף טרם פטירתו, ברי הדבר שבסמכותם לפעול לגבייתם. וכך נעשה בתביעה זו ולאחר נטילת אישור מבית המשפט (נספח ד' לתצהיר התובעת).

אשר לטענות ביחס לתקופה זו, מיום 1.1.11, הרי שזו בכלל שאלה ראייתית. לא שאלה של סמכות. המחלוקות לעניין הכנסות המנוח מהבניין לתקופה שמיום 1.1.11 ועד 30.6.13, אינן שונות במהותן מאלו שבגין התקופה שלאחר מכן, אפילו התאריך שנבחר לתחילת הבירור היה שרירותי או איננו מוסבר. לפיכך, הטענה שיש לדחות את הטענות המתייחסות לתקופה שעד מינוי מנהלי העיזבון, 30.6.13, רק בשל היעדר סמכות או זכות לטעון טענות ביחס לתקופה זו – נדחות.
כך מסתבר כי במוקד המחלוקות נותרה הטענה לחובות שיש לנתבעת כלפי התובעים בגין אי העברת חלקו של המנוח בהכנסות מהבניין בתקופה שמיום 1.1.11 ועד 31.12.14.
השאלה הראשונה שמתעוררת בהקשר זה, הינה אם אכן לא הועבר חלקו של המנוח בהכנסות בתקופה זו כלל. לפי גרסת התובעים, מהמידע אותו אספו לאחר שמונו כמנהלי עיזבון המנוח, התברר להם שכבר משנת 2011 חדלו הנתבעת ואלימלך ז"ל מהעברת חלקו של המנוח בהכנסות מהבניין. נוכח מידע זה, הועברו פניות למכביר לנתבעת לקבלת מידע על חלקו של המנוח בהכנסות ובהיעדר מענה – הוגשה תביעה זו.
לפי גרסת הנתבעת, אין בסיס לתביעה וחלקו של המנוח בהכנסות מהבניין הועבר כדבעי בכל התקופה אליה מתייחסים התובעים. במהלך 2011, ועד ממש סמוך לפטירתו ביום 13.12.11, טיפל אלימלך ז"ל בגביית ההכנסות מהנכסים בבניין והעברת חלקו של המנוח (סעיף 30 בכתב ההגנה) . לאחר פטירתו של אלימלך ז"ל, עד תחילת 2013, לא נגבו כלל כספים מהדיירים בבניין, ומתחילת 2013 ואילך עסק בגבייה עופר, אשר העביר לתובעים את חלקו של המנוח בהכנסות (סעיף 38 בכתב ההגנה) ובקיזוז ההוצאות שהוצאו על החזקת הבניין (סעיף 43 בכתב ההגנה).
אין מחלוקת על כך שבכל המועדים השנויים במחלוקת, וודאי אלו שטרם מינוי התובעים כמנהלי עיזבון המנוח, לא הייתה לתובעים כלל נגישות למידע בכל הנוגע להכנסות מהשכרת הנכסים בבניין .
מצב בו ממונים מנהלי עיזבון ומבקשים לברר אירועים שהתרחשו טרם המינוי, וכאשר בעל הדבר עצמו (המנוח) איננו עוד בין החיים, הרי שמנהלי העיזבון מצויים בנחיתות אינפורמטיבית מובהקת. דווקא הנתבעת ועופר, כמי שטיפלו ומחזיקים במידע על ההכנסות וההוצאות בקשר עם הבניין, מחזיקים להלכה בכל המידע הדרוש לבירור ולהתחשבנות.
למעלה מכך, בחינת טענות הצדדים מלמדת כי למעשה, רובץ לפתחם של התובעים הנטל להוכחת יסוד שלילי. טענת התובעים הינה הרי לתשלומים שלא הועברו. לא למנוח עד לפטירתו ולא לעיזבונו לאחר פטירתו. כאשר נטל השכנוע הרובץ לפתחו של תובע מתייחס לעובדה בעלת יסוד שלילי, נטל הראיה המוטל עליו קטן יותר ממצב בו הוא נדרש להוכיח עובדה בעלת יסוד חיובי ( ע"א 296/82 נבנצאל נ' ג'רסי ניקליאר, פ"ד מ (3) 281, 301).
התובעים טוענים לאי העברת חלקו של המנוח בהכנסות מהבניין ועליהם נטל השכנוע לביסוס טענה זו, על בסיס אותו כלל היולי שלפיו המוציא מחברו עליו הראיה. ויחד עם זאת, הן נוכח הנחיתות האינפורמטיבית בה מצויים התובעים כמנהלי עיזבון המנוח שזה מקרוב באו, והן מאחר והם טוענים לאי קבלת הכנסות שזו טענה עם יסוד עובדתי שלילי – הנטל הרובץ לפתחם מצומצם.
לתמיכה בטענותיהם, הציגו התובעים את עדותו של מר טובי שחר.
מר שחר העיד כי הכיר את המנוח עוד משנות ה- 80 של המאה הקודמת וסייע בעדו בקשר עם הבניין, שכן המנוח התגורר בניו-יורק. עוד העיד מר שחר כי כבר משנת 2011 נתקל בקשיים כשבקש מידע מעופר בקשר עם ההכנסות מהבניין. לא בתצהירי הנתבעים ולא בחקירתו הנגדית של מר שחר, נעשה ניסיון לכפור בגרסתו. לכפור בטענתו כי ייצג את המנוח בקשר עם הבניין. לכפור בטענתו כי נתקל בקשיים כשבקש מידע מעופר.
עופר, בתצהירו, איננו מזכיר כלל את מר שחר ואיננו מתייחס לכל קשר שהיה ביניהם טרם מינוי התובעים כמנהלי עיזבון המנוח. בעדותו מאידך, מאשר עופר כך (עמ' 50; ש' 24 – 28 בפרוט'):
ש: פנית לטובי?
ת: אלא, אני לא,
ש: למר שחר?
ת: טובי, כשטובי התקשר אלי אני מיד חזרתי אליו. זה שלא, לא היה לי דוח מוכן לתת לו לגבי הכספים נכון, לא היה מוכן.
עופר מאשר את גרסתו של מר שחר. מאשר כי היה בקשר עם מר שחר טרם מינוי התובעים כמנהלי עיזבון. מאשר כי מר שחר ביקש ממנו מידע על הכספים המועב רים מחלקו של המנוח, ומאשר שלא העביר את המידע שביקש מר שחר. במצב זה, לא מצאתי סיבה שלא לקבל במלואה את גרסתו של מר שחר.
וכך בדיוק גם ביחס לתקופה שלאחר מינוי התובעים. לפי גרסת התובעים, כל ניסיונותיהם לפנות לנתבעת ולקבל מידע על ההכנסות מהבניין לא נענו. הנתבעת לא כפרה בגרסה זו וכך גם אישר עופר בהמשך עדותו (עמ' 50 – 51 בפרוט'):
ש: וב-2013, ב-2013 בזמן אמת שאנחנו פונים לעורך הדין שלך.
ת: כן?
ש: ומבקשים לקבל אינפורמציה לגבי השכירויות.
ת: נו?
ש: אוקיי? אתה מוסר אינפורמציה?
ת: אני מוסר אינפורמציה?
ש: כן. אנחנו, אתה, אתה מודע,
ת: יש חוזים אצל העורך דין שלי.
ש: אתה מודע לזה שאנחנו פנינו לעו"ד מוטי שפירא, טענו את זה גם בכתב התביעה, ופנינו אליו במספר מכתבים ב-2013 בכדי לקבל פרטים לגבי החוזים לגבי התקבולים, אתה מודע לפנייה הזאת ?
ת: אני ב-2013 לא הייתי מוכן עם הדבר הזה, לא הייתי ערוך ומוכן לתת את זה. מנגד, אני ידעתי שאני משפץ שמה דירות ואני ידעתי שעולה לי כספים ועובדה שהיום כשאני מסכם את הדוח הזה...
עופר מאשר כי גם לאחר מינוי התובעים כמנהלי עיזבון המנוח ולמרות שפנו אליו בעניין זה, לא נענו פניותיהם ומידע לא הועבר.
נוכח כל זאת, בשים לב לנחיתות האינפורמטיבית בה מצויים התובעים, בשים לב לכך שטענתם לאי העברת חלקו של המנוח בהכנסות הינה טענה בעלת יסוד עובדתי שלילי, בהתבסס על גרסתו של מר שחר, ואף בהתבסס על הודאת עופר שנמנע ממענה לפניות שקבל – אני מקבל את גרסת התובעים וקובע שדי בכך כדי לקבו ע שעמדו בנטל הראיה לביסוס הטענה לאי העברת חלקו של המנוח בהכנסות מהבניין בשנים הרלוונטיות.
משנמצא שהתובעים עמדו בנטל המוטל עליהם, עובר הנטל לנתבעת. הנטל להראות שבניגוד לנטען, הועבר חלקו של המנוח בהכנסות במלואו.
הנה אשר התברר נוכח מחלוקת זו:
הנתבעת, אשר לא נחקרה, הצהירה שאין לה כל מידע הקשור להשכרת הדירות בבניין. הצהרה זו איננה תומכת לפיכך בטענות לעברות כלשהן של כספים למנוח או למי מטעמו בקשר עם הבניין.
עופר הפנה בתצהירו לאישורי הפקדה שאיתר, לפיהם הפקיד אלימלך ז "ל לחשבון המנוח כספים בסך כולל של 14,500 ₪, כדלהלן:
20.1.11 – 3 שיקים בסך כולל של 5,900 ₪.
17.2.11 – שני שיקים בסך כולל של 4,700 ₪.
24.3.11 – שני שיקים בסך כולל של 3,900 ₪.
עופר הפנה בתצהירו לשיקים מקוריים אשר איתר בין מסמכי אלימלך ז"ל בסך כולל של 28,800 ₪. שיקים שלא הוצגו לפירעון, חלקם לפקודת המנוח וחלקם ללא ציון זהות הנפרע.
עיון בצילומי שיקים אלו (נספח ז' לתצהיר עופר) מלמד כי מדובר בשיקים של 3 דיירים המופיעים ברשימת הדיירים שערך עופר (מסלוביץ אירנה, משה פור גלעד ודנה שינו) וכולם משוכים לתאריכים שונים שבין נובמבר 2011 לספטמבר 2012).
אין בתצהירו של עופר הפנייה להעברה כלשהי, אפילו אחת, של כספים שהועברו במישרין לתובעים, ואף לא לשיקים שנמסרו להם. עופר איננו טוען להעברה כלשהי שבוצעה על ידו טרם הגשת התביעה, אלא למקרה בודד של פגישה לאחר הגשת התביעה, ושבמהלכה נמסרו שיקים לתובעים (סעיף 38 לתצהיר עופר). אין בתצהיר עופר כל ניסיון לפרט אילו שיקים נמסרו באותו מעמד. אין בתצהיר עופר כל ניסיון להסביר כיצד זה, לטענתו, נמסרו שיקים לאחר הגשת התביעה, בנוכחות עורכי דין, ובלי כל תיעוד ופירוט.
עופר הודה בעדותו (עמ' 50 – 51 לפרוט') שלא טרח כלל להשיב לפניות של מר שחר או לפניות התובעים. למעשה, רק לאחר הגשת התביעה הועבר מטעמו של עופר מידע כלשהו בקשר עם חלקו של המנוח בהכנסות מהבניין.
התובעת הצהירה, בהסתמך על דו"ח כספי של רו"ח פרלוביץ, כי בתקופה שקדמה להגשת התביעה הועברו לתובעים במישרין דמי השכירות ביחס לדירה אחת מהדירות בבניין, הדירה שהושכרה לדייר מוגן. בדו"ח הכספי (נספח ח' לתצהיר התובעת) נכתב שבתקופת מינוי התובעים נתקבלו מהדירה בבניין תקבולים בהיקף כולל של 2,520 ₪.

נוכח עובדות אלו, ולאחר שנטל הראיה הועבר לנתבעת להראות העברת כספים למנוח, אני קובע כי בתקופה שמיום 1.11.11 ועד 31.12.14, הועבר בגין חלקו של המנוח בבניין (למעט הדירה שהושכרה לדייר מוגן) סך של 14,500 ₪.
משנמצא היקף ההכנסות שהועבר, יש לקבוע את היקף ההכנסות הכולל, שהרי זכותו של המנוח עמדה על מחצית ההכנסות, כחלקו בבעלות על הבניין.
לפי גרסת התובעים (סעיפים 30 – 31 בכתב ההגנה) , מתוך 6 הדירות שבבניין אחת הדירות הושכרה לדייר מוגן וחלקו של המנוח בתמורה שבגינה הועבר. מאידך, ביחס ל- 5 הדירות הנוספות שבבניין, טוענים התובעים שהן הושכרו ברציפות ושכר הדירה בגינן הגיע כדי 18,000 ₪ בחדש. על בסיס הטענה שחלקו של המנוח בהכנסות אלו, 9,000 ₪ לחדש, לא הועבר כלל מאז ינואר 2011, טוענים התובעים שיש לחייב את הנתבעת בתשלום על 54 חדשים, ובסך הכל – 486,000 ₪.
לפי גרסת הנתבעת (הודעת הנתבעת מיום 30.4.17 , הנתמכת בדו"ח אשר ערך עופר, להלן: "דו"ח עופר"), סך ההכנסות שהיו בגין השכרת הדירות בבניין בתקופה הרלוונטית, עומד על 252,467 ₪ בלבד. גרסת הנתבעת איננה מביאה בכלל חשבון את ההכנסות מיום 1.1.11 ועד 14.10.12 בטענה שלתקופה זו אין ברשותה כלל נתונים.
וזו המחלוקת בה יש להכריע, המחלוקת באשר להיקף ההכנסות במועדים הרלוונטיים.
הנה אשר התברר ביחס למחלוקת זו:
גרסת התובעים למחלוקת המתייחסת ל- 54 חדשים איננה מדויקת. כפי שהובהר, בתחילת ינואר 2015 נהרס הבניין וחדלו ההכנסות משכירות. המחלוקת על הכנסות דמי השכירות מתייחסת לפיכך לתקופה בת 48 חדשים (ינואר 2011 עד דצמבר 2014).
גרסת התובעים באשר להיקף ההכנסות החדשי נתמכת בדו"ח של חוקר פרטי, מר רון תבל.
לפי אותו דו"ח (נספח ו' לתצהיר התובעים), בדיקה שנעשתה דירה לדירה בבניין, העלתה כי היקף ההכנסות הכולל מדמי השכירות עמד על 17,800 ₪ לחדש.
באותו דו"ח נוקב החוקר בשמותיהם של 3 דיירים שהתגוררו בבניין ודמי השכירות ששילמו (דניאל חכים – 3,400 ₪; נועם טוביאש – 3,500 ₪; הגר ענקי – 4,000 ₪) וכן מתייחס החוקר ל- 2 דיירות נוספות אשר את שמן לא עלה בידיו לגלות (דיירת בקומה הראשונה – 3,400 ₪; ודיירת נוספת בקומה הראשונה – 3,500 ₪).
בסיכומיה, טוענת הנתבעת שאותו דו"ח חקירה איננו קביל, שכן לא ניתנה לנתבעת הזדמנות לחקור את אותו החוקר, שכן הדו"ח כלל לא ערוך כחוות דעת מומחה, ומאחר והדו"ח בכלל מתבסס על האזנות סתר שעשה החוקר.
אכן, אותו חוקר פרטי, מר רון תבל, לא זומן להעיד על הדו"ח שערך. ועם זאת, הנתבעת כלל לא בקשה לזמנו למתן עדות. הנתבעת גם לא התנגדה להגשת הדו"ח כנספח לתצהירה של התובעת 1 והשאלות שהוצגו לתובעת 1 במהלך חקירתה הנגדית היו בהיקף מצומצם ובלי כל ניסיון לכפור בטענות להיקף ההכנסות לעת עריכת אותו דו"ח חקירה.

ככלל "ראיה שלא התנגדו לה בזמן הגשתה, נעשית כשרה לכל דבר. משמע, בעל דין חייב להתנגד לקבלת הראיה עת הוגשה. לא התנגד, נחשב הוא כמותר ומסכים ואינו יכול לעורר את התנגדותו בשלב מאוחר יותר" (י. זוסמן, סדרי הדין האזרחי מהדורה 7 עמ' 504). בעדות ראשית הנמסרת בתצהיר, המועד להתנגד להגשת הראיה הינו בעת התייצבות המצהיר לחקירתו הנגדית (ראו למשל: ברע (ב"ש) 538/05 סהר חברה לביטוח בע"מ נ' מוסיינקוב סבטלנה [פורסם בנבו] 11.5.05).
משלא התנגדה הנתבעת להגשת דו"ח החקירה בעת חקירתה הנגדית של התובעת 1, לא ניתן לקבל הצגת התנגדות לכך בסיכומיה.
בטרם הוגשה התביעה נעשו מספר פניות לנתבעת בבקשה למסור מידע על היקף ההכנסות מדמי השכירות מהדירות בבניין (נספח ה' לכתב התביעה). אף לא אחת מפניות אלו זכתה למענה למרות ההודאה בקבלת הפניות (עדות עופר בעמ' 53; ש' 3 בפרוט').
בכתב ההגנה אין כל ניסיון להציג גרסה באשר להיקף ההכנסות מדמי השכירות.
אותו דו"ח שערך החוקר הפרטי, מר רון תבל, צורף לכתב התביעה ועמד לנגד עיני הנתבעת ופרקליטה עת נערך כתב ההגנה. כך עמדה לה האפשרות לסתור את הנתונים להם טענו התובעים. הנתבעת לא עשתה כן. בכתב ההגנה הסתפקה הנתבעת בהכחשה גורפת ותו לא. הנתבעת נמנעה מהצגת גרסתה לגבי היקף ההכנסות מהדירות בבניין.
גרסת הנתבעת נתמכת בתצהירו של עופר. עיון בתצהיר זה מלמד שרב הנסתר בו על הנגלה. גם בתצהיר עופר אין ולו ניסיון להצגת גרסה סדורה של היקף ההכנסות מכל אחת ואחת מהדירות בבניין ולמלוא אורכה של התקופה הרלוונטית. לתצהירו של עופר לא צורף ולו חוזה שכירות בו דד לרפואה עם מי מהדיירים בבניין, אף שלפי עדות עופר יש ויש כאלו חוזים (עמ' 4 2; ש' 2 בפרוט'). לתצהירו של עופר לא צורף ולו תדפיס בודד מחשבון הבנק של הנתבעת אף שלטענת עופר למעט דייר בודד, כל הדיירים שילמו בשיקים וכל השיקים הופקדו לחשבון הנתבעת (עמ' 41; ש' 19 בפרוט').
חלף פירוט, מפנה הנתבעת לדו"ח עופר, אותו דו"ח אשר ערך והגיש לבית המשפט ביום 30.4.17.
עיון בדו"ח עופר מלמד שאף המידע המגולם בו חלקי בלבד ואיננו כולל סקירה של כל אחת מהדירות ובכל התקופה הרלוונטית. עופר עצמו הודה שאת הדו"ח אף לא ערך בזמן אמת אלא בדיעבד (עמ' 481 ש' 1 – 5 בפרוט '). ומאידך, מתברר שדו"ח עופר ועדותו בחקירתו הנגדית מאשררים חלק גדול מהמידע שהציגו התובעים בדו"ח החוקר רון תבל.
התובעים טענו שהשוכר דניאל חכים משלם דמי שכירות בסך של 3,400 ₪ בחדש, וזה בדיוק הסכום בו נוקב עופר (למשל סעיפים 52, 55, 59 ו- 62 בדו"ח עופר).
התובעים טענו שהשוכר נועם טוביאש משלם דמי שכירות בסך של 3,500 ₪ בחדש, וזה בדיוק הסכום בו נוקב עופר בעדותו (עמ' 40; ש' 13 בפרוט').

התובעים טענו שבדירה בקומה הראשונה בבניין מתגוררת דיירת, את שמה לא הצליחו לברר, ואשר משלמת דמי שכירות בסך של 3,400 ₪ בחדש. בדו"ח עופר מוזכרת שוכרת בשם "דנה שינו" אשר שילמה דמי שכירות בסך של 5,000 ₪ לחדש (למשל סעיפים 48, 51, 54, ו- 58 בדו"ח עופר).
התובעים טענו שבדירה נוספת בקומה הראשונה בבניין מתגוררת דיירת "ממוצא רוסי" את שמה לא הצליחו לברר, ואשר משלמת דמי שכירות בסך של 3,500 ₪ בחדש. בדו"ח עופר מוזכרת שוכרת בשם "אירנה מסלוביץ" אשר שילמה דמי שכירות בסך של 2,898 ₪ לחדש (למשל סעיפים 32, 34, 38, 42, 45 ו- 49 בדו"ח עופר).
התובעים טענו שהשוכרת הגר ענקי משלמת דמי שכירות בסך של 4,000 ₪ בחדש. בדו"ח עופר מוזכרת שוכרת זו, כאשר ההכנסות בגינה מגיע ות כדי 2,750 ₪ בחדש (למשל סעיפים 56, 60 ו- 63 בדו"ח עופר).
למעשה, סך דמי השכירות לפי דו"ח עופר בינואר 2015 (ובסמוך לכך) עומד על 17,548 ₪ (3,400 + 3,500 + 5,000 + 2,898 + 2,750).
הנתבעת לא הציגה כל גרסה באשר להיקף דמי השכירות בשנים 2011 – 2012. כל שנטען ביחס לשנים אלו הוא להיעדר מידע (כאמור בדו"ח עופר).
הנתבעת טענה למצב רעוע של הדירות בבניין, מצב אשר חייב השקעה גדולה בשיפוץ הדירות, כאשר במהלך התקופה עמדו חלק מהדירות ריקות ולאחר השיפוץ ניתן היה להשכירן בדמי שכירות גבוהים יותר (למשל סעיפים 11 ו- 17 בתצהיר עופר וכן עדותו בעמ' 10 בפרוט' הדיון מיום 6.11.17). עופר העיד כי לפני השיפוץ עמדו ההכנסות מהשכרת הדירות בבניין על סך של 6,000 – 8,000 ₪ בחדש (עמ' 47; ש' 2 בפרוט').
הראיות שהוצגו מלמדות שאכן נעשו עבודות שיפוץ ב-2 מהדירות בבניין, דירה 3 ודירה 6 (נספח א' לתצהיר עופר) ושאלו נעשה במהלך 2013, מועד בו החל עופר, לטענתו, לעסוק בשיפוץ הדירות.
מאידך, הנתבעת לא עשתה ולו ניסיון לתרגם טענה זו לעובדות הנתמכות בראיות. הנתבעת לא הציגה כלל פירוט של מועדים בהם לא ניתן היה להשכיר את הדירות או מי מהן. הנתבעת לא הציגה כלל פירוט של מועדים בהם לא התגוררו דירים בדירות או לא טרחו לשלם את דמי השכירות.
כך ניתן לערוך סיכום ביניים המתייחס למחלוקת באשר להיקף ההכנסות מדמי השכירות בתקופה הרלוונטית.
מתברר שבהיעדר מידע מדויק, כזה המתבסס על הסכמי שכירות ורישום סדור בזמן אמת, לא ניתן לערוך חישוב מדויק של היקף ההכנסות מדמי השכירות בתקופה הרלוונטית.
מתברר שהדו"ח אשר ערכו התובעים מלמד כי בעת עריכתו (ינואר 2015) עמד סך דמי השכירות על סך של 17,800 ₪ לחדש.
מתברר שגם לפי גרסת הנתבעת, גרסה שכולה טענות של עופר ובלי כל ראיה תומכת, עמד סך דמי השכירות בסוף התקופה הרלוונטית (סוף 2014) על סכום דומה של 17,548 ₪.
מתברר שלא ניתן ליתן אמון בגרסה שלפיה לא נגבו דמי שכירות מדיירי הבניין במהלך 2011 – 2012. גרסה זו מתבסס ת אך ורק על עדות עופר, אשר בעצמו התעלם במופגן מכל הניסיונות שעשו התובעים לקבל מידע טרם הגשת התביעה, ואף לא מסר את מלוא המידע לאחר הגשת התביעה. התנהלות שכזו מקשה על מתן אמון בגרסתו, מה גם שאין כל היגיון בטענה לתקופה ממושכת בה התגוררו דיירים כשהם פטורים מתשלום (!), שהרי לו כך – ודאי ניתן היה לבוא עימם חשבון . המסקנה המתבקשת מכך הינה שהנתבעת (כיורשת אלימלך ז"ל) קבלה את מלוא דמי השכירות שנגבו בגין הדירות בבניין גם במהלך השנים 2011 – 2012.
מתברר שבמהלך 2013 נעשה שיפוץ ב -2 מהדירות בבניין, שבזכותו ניתן היה לגבות דמי שכירות גבוהים יותר. מהראיות שהוצגו מתברר שבינואר 2011 הועבר לחשבון המנוח סך כולל של 5,900 ₪. אינני מקבל את גרסת עופר לדמי שכירות בהיקף של 6,000 – 8,000 ₪ לחדש ועל יסוד נתון זה אני אומד את דמי השכירות בשנים 2011 – 2012 על סך 11,800 ₪ לחדש. בהיעדר ראיות ופירוט, אני דוחה את טענת הנתבעים לפיה היו תקופות בהן לא הושכרו אילו מהדירות כלל, בין בהיעדר שוכר ובין בגין שיפוץ ובין בכלל.
ולפיכך – דמי השכירות הכוללים שנגבו בשנים 2011 – 2012 נאמדים בסך של 283,200 ₪; ודמי השכירות הכוללים שנגבו בשנים 2013 – 2014 נאמדים בסך של 427,200 ₪. סך דמי השכירות שנגבו נאמד בסך של 710,400 ₪ וחלקו של המנוח בהכנסות אלו נאמד בסך של 355,200 ₪.
לטענת הנתבעת, יש להפחית מחלקם של התובעים בהכנסות דמי השכירות את חלקם בהשקעות שהושקעו לשיפוץ הדירות בבניין.
לפי גרסת הנתבעת, במהלך השנים הרלוונטיות הושקעו כספים בשיפוץ הדירות בבניין, ויש לקזז השקעות אלו מחלקם של התובעים בהכנסות. הנתבעת מפנה לדו"ח עופר ולפיו טוענת להוצאות בסך כולל של 89,353 ₪.
אין לטענה זו התייחסות בכתב התביעה, שהרי הנתבעת לא הגיבה כלל לפניות שהועברו אליה עד להגשת התביעה, ובתצהיר מטעם התובעים מוכחשות הטענות ונטען להיעדר ראיות שיתמכו בטענה זו.
טענה זו הינה, למעשה, טענת קיזוז. הנתבעת טוענת לזכות שש לה לקזז מהחוב לתובעים את ההוצאות שהוציאה לאחזקת הבניין. ברי הדבר שהנטל להוכיח טענה זו רבץ לפתחה של הנתבעת.
בחינת גרסת הנתבעת מעלה כמה וכמה קשיים.
ראשית, נראה שאכן בוצעו עבודות שיפוץ ב- 2 מהדירות בבניין (דירות 3 ו- 6), על פי הצילומים שהוצגו, אף שלא ניתן לדעת כמה זמן ארך כל שיפוץ שכזה ומה כלל בדיוק. לא ניתן – בהיעדר פירוט.
שנית, אין כל דרך להבין מדוע בחרה הנתבעת (ועופר שפעל מטעמה) להשקיע משאבים ולהוציא הוצאות, גם על חשבון המנוח (והתובעים בנעליו) בלי לפנות ולשאול לדעת התובעים. ניסיונות חוזרים להבין התנהגות זו במהלך בירור הטענות – לא צלחו (עמ' 36 – 37 בפרוט'). ההתעלמות מזכויות המנוח והתובעים מקשה על מתן אמון בגרסת הנתבעת.
שלישית, לביסוס טענתה, מפנה הנתבעת לצילומי 22 "קבלות" של עובדים שונים ( חלק מנספח ב' לתצהיר עופר) בסך כולל של כ- 32,000 ₪. עיון באותן "קבלות" מלמד שלמרות היותן זהות, במספר רץ, הרי שלכאורה הונפקו על ידי בעלי מקצוע שונים (מוחמד איסמעיל, מוחמד ריאן, תמים בדראן ואח'), שאף לא אחד מהם זומן למתן עדות, שאף לא לגבי אחד מהם הובא פירוט השירותים שהעניק (למעט אמירה כללית באותה "קבלה"), ובכלל לא הוצגו ראיות לתשלום שנעשה למי מהם . קשה לראות באסופת מסמכים זו ראיה לביסוס טענות הנתבעת.
רביעית, לביסוס טענתה מפנה הנתבעת לצילומי חשבוניות על אספקת חומרי בניין (חלק מנספח ב' לתצהיר עופר) בסך כולל של כ- 15,300 ₪. חלק ניכר מחשבוניות אלו מופנה לגב' ארדן ציפורה או לחברה בשם "קונספטואל דיזיין". לא הובאו פרטים על הקשר שבין חשבוניות אלו לבניין. רק בחקירתו הנגדית טען עופר, לראשונה, שגב' ארדן הינה אחותו ושבכלל היא אשר שילמה את התשלום שנדרש (עמ' 57 בפרוט') וכן שאותה חברה, "קונספטואל דיזיין", הינה חברה בבעלותו (עמ' 60 בפרוט'). עופר לא ידע אם אותן חשבוניות הוגשו לרשויות המס לזיכוי על ההוצאות ועל מס התשומות.
לאחר שבחנתי את מכלול הראיות, מאחר ונראה שאכן בוצעו שיפוצים בשתיים מהדירות בבניין, אך לא ניתן להעריך בדיוק את הסכום שהושקע, לא ניתן ליתן אמון בגרסת עופר ולא ניתן לבסס ממצאים על הראיות שהוגשו – אני אומד את היקף ההוצאות שהוצאו על שליש הסכום לו טוענת הנתבעת, על סך של 30,000 ₪. חלקם של התובעים בהוצאות אלו עומד על מחצית הסכום – 15,000 ₪.
כך ניתן לערוך סיכום של ההתחשבנות:
לתובעים הזכות ממחצית ההכנסות מדמי השכירות בתקופה הרלוונטית – 1.1.11 – 31.12.14.
בבניין 6 דירות. אחת הדירות הושכרה בשכירות מוגנת וחלקם של התובעים בדמי השכירות הללו הועבר. התביעה מתייחסת להכנסות בגין 5 הדירות הנוספות שהיו בבניין עד הריסתו בינואר 2015.
סך ההכנסות בתקופה הרלוונטית (48 חדשים) מוערך בסך של 710,400 ₪ וחלקם של התובעים בהכנסות אלו נאמד בסך של 355,200 ₪.
סך ההוצאות בתקופה הרלוונטית (על שיפוצים וארנונה וכיו"ב) מוערך בסך של 30,000 ₪ וחלקם של התובעים בהוצאות אלו נאמד בסך של 15,000 ₪.
בתקופה שמיום 1.11.11 ועד 31.12.14, הועבר (במישרין למנוח) בגין חלקו של המנוח בבניין סך של 14,500 ₪.
יתרת חוב הנתבעת מסתכם לפיכך בסך של 325,700 ₪.
לטענת הנתבעת בסיכומיה, התנהלות התובעים איננה עולה בקנה אחד עם חובתם לפי כללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986. טענה זו מתבססת על הטענה שבעבר יוצגה הנתבעת על ידי התובעים עצמם, כעורכי דין, בעניינים הנוגעים לבניין.

טענה זו איננה ברורה. ככל שסברה הנתבעת שיש דופי בכך שהתובעים מנהלים בעצמם הליכים אלו נגדה בשל עבירות אתיות, שומה היה עליה לפנות בעניין זה למוסדות האמונים על שמירת כללי האתיקה בידי עורכי דין. הנתבעת לא עשתה כן. הנתבעת אף לא העלתה טענה שכזו בכתב ההגנה.
לא מצאתי לפיכך שיש ליתן לטענה זו משקל כלשהו בבירור המחלוקות.
לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.
אשר על כן אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 325,700 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה.
כמו כן אני מחייב את הנתבעת לשאת בהוצאות התובעים, באגרת בית המשפט, וכן גם בשכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪.
ניתן היום, כ"ד אדר ב' תשע"ט, 31 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.