הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 18976-01-14

בפני
כבוד ה שופט עזריה אלקלעי

התובעת
קאם יו שירותי תקשורת בע"מ
ע"י בא כוחה, עו"ד בועז אבן חיים

נגד

הנתבעים
1. אליהו ברנס

2. אדם ברנס - מלונאות ונופש (אילת) בע"מ
ע"י בא כוחם, עו"ד איל דן

3. בן מלול

4. בנאור ניהול מסעדות בע"מ

פסק דין בעניין הנתבעים 1 ו-2 בלבד

לפני תביעה שהגישה התובעת נגד הנתבעים לתשלום דמי תיווך ופיצויים. נגד הנתבעים 3 ו-4 ניתן פסק דין בהעדר הגנ ה. ולכן, בפסק דין זה אתייחס לתביעה נגד הנתבעים 1 ו-2 בלבד (להלן: "הנתבעים"), כאשר התביעה נגדם היא על סך של 62,800₪.

טענות התובעת
התובעת היא חברה לתיווך מקרקעין.
בחודש יולי 2013 התקשר הנתבע 1 (להלן: "הנתבע" או "אליהו") עם התובעת להזמנת שירותי תיווך בבלעדיות לעסקת שכירות, הכולל הסכם בלעדיות והחלפת זכיונות של רשת "קפה קפה" בקשר עם הנכס ברחוב דיזינגוף 247 בתל אביב-יפו (להלן: " הנכס").
הנתבע הציג עצ מו בהסכם התיווך כמי שהיה הזכיין היוצא של רשת "קפה קפה", כאשר בפועל התברר לתובעת בדיעבד כי הנתבעת 2 (להלן: " הנתבעת") הייתה הזכיינית מול רשת "קפה קפה", אשר מכרה את זכויותיה ברשת לזכיין הנכנס, הנתבעת 4.
הנתבע הוא הבעלים והדירקטור של הנתבעת שהייתה הזכיינית של רשת "קפה קפה".
הנתבע חתם על טופס הזמנת שירותי תיווך בפני סוכן מורשה של התובעת, מר אור שחם (להלן: " אור"). כן חתם הנתבע על הסכם בלעדיות; ההסכמים צורפו לכתב התביעה וסומנו כנספחים א' וג', בהתאמה.
בהתאם להסכם הבלעדיות, לתובעת ניתנה בלעדיות לטיפול בהעברת הזיכיון ביחס לנכס וכל פעולות השיווק והפרסום נעשו על ידה באופן בלעדי, תוך השקעת כספים ומשאבים. סוכן התובעת, אור, הוא שהפגיש בין הנתבעים 1 ו-2 לבין הנתבעים 3 ו-4 והוא זה שהיה הגורם היעיל להוצאה לפועל של העסקה.
על גבי טופס הזמנת שירותי התיווך ועל גבי טופס הבלעדיות נקבעו תנאי התשלום ועמלתה של התובעת. בהסכמים נקבע כי דמי התיווך המוסכמים הם בשיעור של חודש שכירות אחד בתוספת מע"מ , שהם 15,500₪ בתוספת מע"מ, ו בנוסף 10% מדמי פינוי הנכס בסך של 250,000₪ בתוספת מע"מ; דהיינו - 25,000₪ בתוספת מע"מ . כן נקבע בהסכם הבלעדיות פיצוי מוסכם בשווי של דמי שכירות של חודש אחד במקרה של הפרת ההסכם.
ביום 08/08/13 התקיימה פגישה במשרדי "קפה קפה" בנוכחות הצדדים; לרבות נציד התובעת, אור, בפגישה זו סוכמו כל התנאים המסחריים של החלפת הזיכיונות, שעל פיהם נערכו חוזים בין הזכיין היוצא לזכיין הנכנס.
התובעת היא זו שיצרה את הקשר בין הצדדים והביאה להוצאה לפועל של ההסכם, ולפיכך היא זכאית לעמלה המוסכמת.
בהתאם להסכם בין הנתבע לבין התובעת, הנתבע התחייב לשלם את העמלה מיד עם חתימת הסכם השכירות ו/או החלפת הזכיונות וחובה זו חלה גם על הנתבעת ביחד ולחוד עם הנתבע.
הנתבעים הפרו את חובתם ולא שלמו לתובעת את העמלה לה היא זכאית בהתאם להסכמים. בנסיבות אלה, הגישה התובעת את התביעה בהליך זה.

טענות הנתבעים
הנתבע הוא בעליה ומנהלה של הנתבעת, שהייתה זכיינית של רשת "קפה קפה" בנכס שהושכר לה ברחוב דיזינגוף 247, תל אביב-יפו.
הואיל והנתבעת נקלעה לקשיים כלכליים, פנתה לתובעת לקבלת שירותיה לצורך מציאת זכיין חדש שיבוא בנעליה.
התובעת החתימה את הנתבע על "הסכם הזמנת שירותי תיווך בלעדיות" ועל הזמנה לביצוע פעולות תיווך במקרקעין. התובעת מצאה זכיין חדש שאושר על ידי רשת "קפה קפה" שיכנס בנעליה של הנתבעת כנגד תשלום דמי פינוי בסך 250,000₪. לפיכך, ביקשה הנתבעת לשלם לתובעת שיעור של 10% מדמי הפינוי, דהיינו - סך של 25,000₪. אולם , התובעת סירבה לקבלת תשלום זה בטענה כי מגיע ה לה עמלה נוספת בשיעור דמי שכירות של חודש אחד בסך 15,000₪.
לטענת הנתבעת, הוסכם בין הצדדים כי התובעת תהיה זכאית אך ורק לסך בשיעור של 10% מדמי הפינוי.
לטענת הנתבעת, היא פנתה לתובעת רק כדי למצוא זכיין שיכנס בנעליה. יחד עם זאת, הנתבעת אינה מכחישה את ביצוע פעולות השיווק והפרסום על ידי התובעת וכי התובעת היוותה הגורם היעיל להוצאה לפועל של העסקה.
בהתייחס לתביעת הפיצוי המוסכם, טוענת הנתבעת כי סעיף זה מצוי בהסכם הזמנת שירותי תיווך להשכרת נכס, אולם הנתבעים מעולם לא ביקשו להשכיר את הנכס, אלא רק למצוא זכיין שיבוא בנעלי הנתבעת.

ראיות התובעת
מטעם התובעת הוגש תצהירו של אור, אשר חזר בתצהירו על האמור בפרק "טענות התובעת", ואין מקום לחזור על טענות אלה פעם נוספת.
בחקירתו הנגדית, השיב אור כי הוא נוהג להחתים לקוח על יד תיקונים שהוא מבצע בכתב יד על ההסכמים, אם כי על גבי נספח ג' להסכם התיווך לא החתים את הנתבע (עמוד 10 לפרוטוקול, שורות 20-23) .
עוד אישר אור כי טופס התיווך נספח א' הוא טופס סטנדרטי שמשלימים בו את הפרטים הרלוונטים לפי הצורך (עמוד 11 לפרוטוקול, שורות 2-4) .
בעמוד 11 לפרוטוקול, החל משורה 5 נשאל אור:
ש' תאשר לי גם שבטופס הספציפי הזה, תחת הרובריקה השלישית שכותרתה "העסקה/שכירות והשכרה" מהות העסקה מבחינתך זו השכרה בלבד?
ת' השכרה פלוס מה שרשום פה מצד שמאל שהוספנו בכתב יד ושני הצדדים חתמו - בתוספת דמי פינוי.
ש' אז זה לא כתוב תחת "העסקה" אלא תחת מחיר משוער של הנכס.
ת' זה עניין של סמנטיקה, זה רשום פה, בעמוד מצד שמאל.
אור השיב כי מטרת הסכם השכירות הייתה למצוא שוכר חלופי, אשר יכול להיות גם זכיין, כאשר אין האחד סותר את האחר (עמוד 11 לפרוטוקול, שורות 18-22) .
לדברי אור, הנתבע הציג עצמו כשוכר במקום וכמי שנמצא במקום; לדבריו, הנתבע לא הציג בפניו מסמכים, אלא שהוא אמר לו כי הוא שוכר כרגע ב"קפה קפה" והמטרה היא למצוא מישהו שיחליף אותו. לדברי אור, הוא לא הסתמך רק על דברי הנתבע, אלא גיבה זאת במסמכים (עמוד 12 לפרוטוקול, שורות 6-13) .
לדברי אור, הוא הביא את הזכיינים החדשים , הראה להם את החנות, הסביר על המקום ואמר להם כי אם הם מעוניינים לה יכנס לנכס צריך לשבת עם "קפה קפה" על התנאים המסחריים (עמוד 12 לפרוטוקול, שורות 22-24) .
אור אישר כי הוא נכח בפגישה אחת בין הצדדים ביום 08/08/13 לצורך חתימת ההסכם . לדבריו, הוא נכח בפגישה בהשתתפות הנתבע, דוד פישביין, בנו של דוד פישביין ועורך הדין של רשת "קפה קפה", וזאת במשרדי ההנהלה הראשיים של "קפה קפה" בכיכר המדינה (עמוד 14 לפרוטוקול, שורות 12-19) .
אור נשאל בעמוד 14 לפרוטוקול, החל משורה 24:
ש' יש לך להראות לי את טופס הפרסומים שעשית לסניף?
ת' בוודאי, הוא נמצא פה. פרסומים נעשו גם ב"יד2" שיש לנו אסמכתה וגם שלט.
אור הסביר כי מדובר במאגר נכסים שהוא יכול לפרסם במסגרתו הרבה נכסים, כי הוא רוכש חבילה שבמסגרתה הוא יכול לפרסם נכסים שהוא מוצא לנכון. לדבריו, הוא צירף גם צילום של שלט שהזמין במיוחד ממשרד פרסום ועיצוב והדביק אותו, באישורו של הנתבע, על החנות; שלט מאוד גדול שעלה לו כסף (עמוד 15 לפרוטוקול, שורות 1-4) .
לדבריו, במסגרת ההזמנה ב"יד2" מדובר בבנק של 30 מודעות שבאחת מהן פרסם את הנכס. לדבריו, בעקבות הפרסום ב"יד2" ובשלט הגיעו הרבה אנשים לראות את המקום (עמוד 15 לפרוטוקול, שורות 5-13) .

ראיות הנתבעים
מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של הנתבע. בתצהירו, העלה הנתבע גרסה חדשה השונה בתכלית מהגרסה שהועלתה בכתב ההגנה.
בתצהירו, טען הנתבע כי בעת הגשת כתב ההגנה הוא לא היה מיוצג, ולפיכך הנתבעים סברו בשוגג שבהתאם להסכם החלפת הזכיינים, זכאית התובעת לקבל דמי תיווך בסך 25,000₪, המהווים 10% מדמי הפינוי בעוד שהתמורה הכללית ששולמה ל"קפה קפה" על ידי הנתבעת 4 בסך של 250,000₪ כללה בתוכה פיצוי בגין מוניטין, זכויות מול צדדי ג' וציוד, כך שהתובעת זכאית ל-10% דמי תיווך בגין תשלום דמי פינוי כחלק יחסי מהתמורה הכוללת, 250,000₪.
הנתבעים טוענים בתצהירם כי התובעת אינה זכאית לקבל דמי תיווך בגין השכרת הנכס, שכן הנתבעים לא היו בעלי הנכס או בעלי זכויות השכירות בנכס במועד הרלוונטי.
התובעת נשכרה למצוא זכיין חילופי ולא שוכר, ולפיכך אין מדובר בעסקת מקרקעין בגינה מתווך זכאי לדמי תיווך, אלא במציאת זכיין חלופי שיבוא בנעלי הנתבעת למול "קפה קפה".
דמי הפינוי הם רק חלק יחסי של התמורה הכוללת בסך 250,000₪, אך למעשה הנתבעת 4 (הזכיין החלופי) לא נדרשה לשלם דמי פינוי לאור העובדה כי הנכס היה ריק באותה עת והתמורה נגזרה משווי הציוד והמוניטין .
בנוסף, התובעת כלל לא הייתה הגורם היעיל שהביא לחתימת ההסכם להחלפת הזכיינים והפעולה היחידה שעשתה התובעת הייתה מסירת מספר הטלפון של הנתבע לזכיין החלופי ולאחר מכן התובעת לא הייתה צד למשא ומתן שהתנהל בין הצדדים.
עוד טוען הנתבע כי הוא אינו הנתבע הראוי, שכן לא היה צד להסכם החלפת הזכיינים שנחתם ביום 08/08/13 בין רשת "קפה קפה" מצד אחד לבין הנתבעת מצד שני ולנתבעת 4, הזכיין החלופי.
ההזמנה לביצוע פעולות במקרקעין אינה חתומה על ידי הנתבעת, אלא על ידי הנתבע. התובעת אינה צד להזמנה ולא הציגה רישיון תיווך, אלא מי שהציג רישיון כזה הוא אור, שאינו צד בתביעה זו.
במסגרת חקירתו הנגדית, מציין הנתבע כי אינו טוען שלא מגיע כסף לתובעת, אלא שהמחיר שנדרש "קפץ". הנתבע ציין כי מה שהוסכם בינו ובין אור, הוא כי אור יקבל מהנתבע דמי פינוי אם ישאר לנתבע סכום כסף כלשהו לאחר ביצוע העסקה, אולם בפועל, לא נותר לו סכום כלשהו, ובלשונו של הנתבע בעמוד 17 לפרוטוקול, שורות 14-21:
ש' שמה?
ת' אני לא לקחתי שקל מהעסקה הזאת, הכל נשאר ב"קפה קפה" אחרי שהפסדתי 500,000₪ בחצי שנה, הוא היה מודע לזה. הוא שם את השלט שלו במקום שלי, החבר'ה עברו שם, ראו את זה, התקשרו אליו, הוא התקשר אלי, הייתה לנו פגישה אחת ב"קפה קפה" וזהו-זה. זה היה מה שהוא השקיע שם. אני לא אומר שלא מגיע לו, אבל הוא קפץ.
ש' מה מגיע לו?
ת' הוא אמר לי שהוא יקבל את השכירות מהחבר'ה האחרים שישכרו את המקום, למעשה והוא יקבל ממני עבור דמי הפינוי אם ישאר לי משהו. בפועל נשארתי בלי כלום, נתתי הכל.
הנתבע מאשר כי הסכימו לשלם לתובעת 10% מדמי הפינוי שיקבלו, אולם, לטענת הנתבע, הם כלל לא קבלו דמי פינוי (עמוד 17 לפרוטוקול, שורות 27-30).
עוד בעניין זה מעיד הנתבע בעמוד 18 לפרוטוקול החל משורה 6:
ש' אם אתה אומר שהם לא נכונים, למה לא תיקנת את כתב ההגנה?
ת' ... יצאתי בלי כלום עם הפסד של 500,000₪ בתוך חצי שנה והייתי אמור לקבל מעבר למה שהתכולה הייתה שווה דמי פינוי. את כל הרווח שלו הוא היה אמור לעשות מהחבר'ה האחרים ששכרו את המקום.
ש' חלק מהתמורה שאתה משלם 10% מחודש של דמי שכירות.
ת' אני שוכר את המקום? הוא צריך לקבל דמי שכירות מהחבר'ה ששכרו את המקום, אני מסרתי את המקום, על מה אני צריך לשלם שכירות? אין פה שום הגיון. הוא אמר לי מה שישאר לך רווח תן לי 10%. אמרתי לו בסדר גמור. הוא הוציא אותי לפגישה באמצע הלילה ושם את השלט.
הנתבע אישר כי אור היה נוכח בפגישה ב"קפה קפה" אך ציין כי אור ראה בפגישה זו כי הנתבע לא קיבל סכום כלשהו. הנתבע טוען כי את חודש השכירות (עמלת התיווך) על אור היה לקבל מהנתבעים האחרים או מ"קפה קפה" (עמוד 18 לפרוטוקול, שורות 15-17).
הנתבע מאשר כי חתימתו מופיעה על גבי נספח א' ונספח ג' להסכם התיווך (עמוד 20 לפרוטוקול, שורות 3-7).

דיון והכרעה
אקדים ואומר כי דין התביעה להתקבל, שכן מדובר בהגנת בדים ובטענות משוללות יסוד וחסרות תום לב , שכל תכליתן לנסות ולהתחמק בתואנות שווא מחובת הנתבעים לשלם לתובעת דמי תיווך .
כפי שצוין לעיל, טענות הנתבעים כפי שהועלו בתצהיר העדות הראשית מנוגדות בתכלית לטענות הנתבעים בכתב ההגנה וסותרות אותן . יש בטענות שבתצהיר משום ניסיון לשינוי חזית , ניסיון שלו התנגד בא כוח התובעת, ולפיכך אין בכוונתי להתייחס לטענות שבתצהיר, ככל שהן סותרות את הטענות שעלו בכתב ההגנה.
למעלה מן הצורך, אציין כי גם הטענות החדשות והסותרות שהעלו הנתבעים בתצהירם אינן סבירות ואינן מתקבלות על הדעת.
בין התובעת לנתבעים נחתמו שני הסכמים ביום 07/07/13: הסכם שכותרתו "הזמנה לביצוע פעולות תיווך במקרקעין" שצורף כנספח א' לתצהיר התובעת, והסכם נוסף שכותרתו "הסכם להזמנת שירותי תיווך בבלעדיות" שצורף כנספח ג' לתצהיר התובעת . ע ל שני ההסכמים חתום הנתבע באופן אישי והוא אישר את חתימתו על הסכמים אלו.
בהזמנה לביצוע פעולות התיווך והמקרקעין נרשם מול הכותרת "שכירות": "סכום השווה לחודש דמי שכירות + מע"מ. בנוסף, 10% מדמי הפינוי שסוכמו". בתחתית ההסכם מצויה טבלה שבצדה השמאלי, תחת הכותרת "מחיר משוער", נכתב: "15,000 ש"ח + 250,000 ש"ח + מע"מ דמי פינוי". בנספח ג', "הסכם הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות" נרשם בטבלה " 15,000 שח – 250,000 שח פינוי + מע"מ " ובסעיף ד' להסכם הזמנת שירותי התיווך בבלעדיות נרשם "במידה ונפר התחייבות זו נפצה אתכם פיצוי מוסכם בשיעור חודש שכירות ללא מע"מ", כאשר המילים "חודש שכירות ללא מע"מ" הוספו בכתב יד במקום מילים מודפסות שנמחקו.

האם התובעת זכאית לדמי תיווך לפי חוק המתווכים
חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע בסעיף 14 כך:
"(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות."
לפי חוק המתווכים, מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מלקוח אם נתמלאו 3 תנאים מצטברים:
המתווך היה בעל רישיון תקף.
המתווך מילא אחר הוראות סעיף 9 לחוק. משמעות הדבר, בין היתר, ובראש ובראשונה כי המתווך החתים את הלקוח על הזמנה בכתב לקבלת שירותי תיווך במקרקעין, וההזמנה כללה את כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה.
המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
במקרה שבפנינו אין ספק כי הנתבע הוחתם על הסכם תיווך בכתב.

טענת הנתבע בדבר העדר רשיון תיווך לתובעת
אשר לטענת הנתבעים כי מי שחתום על הסכם התיווך היא התובעת, שהיא תאגיד שאין לו רישיון תיווך, אין לי אלא להפנות לת"א (שלום ת"א) 62512/07 טלי בסר נכסים והשקעות בע"מ נ' לחמוש בני (פורסם בנבו, מיום 18.3.09) :
"הנתבע טוען, בהסתמך על ע"א (נצ') 2178/02 אמנון אזערי נ' בושרי שמואל (פורסם בנבו), כי חברה בע"מ אינה יכולה להיות צד להסכם תיווך. בא כוח הנתבע מציין, ברב הגינתו, כי בע"א (ח"י) 3455/06 דה כהן בע"מ נ' אלון עמרם (פורסם בנבו), נקבע כי אין מניעה לכך שחברה בע"מ תהיה צד להסכם תיווך ובלבד שפעולת התיווך תעשה על ידי מי שבידיו רישיון תיווך.
עיינתי בפסקי הדין האמורים ודעתי, בכל הכבוד והצניעות, כדעת בית המשפט המחוזי בחיפה. גם אני, איני מוצא מניעה לכך שחברה בע"מ תיתן שירותי תיווך, וזאת מהנימוקים שניתנו בהרחבה, בחוות דעתו המלומדת, של כב' השופט יצחק עמית, אשר ניתח בצורה מקיפה את הסוגיה. בנושא זה, הסכימו עמו כב' השופטים ברלינר וסוקול. לאחר ניתוח מקיף, הגיע כב' השופט עמית למסקנה הבאה:
"אין מניעה כי שירותי תיווך יינתנו באמצעות תאגיד, ובלבד שפעולת התיווך תיעשה על ידי מתווך בעל רישיון. כך ניתן להסיק מלשון החוק (סעיף 13). למיצער, לפנינו לאקונה ולא הסדר שלילי, כפי שעולה מהתכלית הסובייקטיבית והאובייקטיבית של חוק המתווכים, תוך השוואה לחוקים אחרים העוסקים במאטריה דומה ועל רקע החזקה שהמחוקק לא התכוון לפגוע בזכות ההתאגדות ובחופש העיסוק"."

לפיכך, אפוא , רשאי אור , האוחז בר ישיון מתווך, לעסוק בתיווך באמצעות התובעת.

האם התובעת היתה הגורם היעיל בהתקשרות
אקדים ואומר כי הנתבעים ניסו לשנות את החזית בתצהירם, ו לטעון כי התובעת לא היתה הגורם היעיל בעסקה, חרף הודאתם בסעיף 13 לכתב ההגנה בהיות התובעת הגורם היעיל לקשירת העסקה, באומרם: "סעיף 6 לכתב התביעה אינו מוכחש", כאשר בסעיף 6 לכתב התביעה נטען "סוכן התובעת, מר אור שחם, הוא שהפגיש בין הנתבעים 1 ו-2 לבין הנתבעים 3 ו-4 והוא זה אשר היה הגורם היעיל להוצאה לפועל של העסקה".
הנתבעים נתפסים על הודאתם זו ואין הם רשאים לחזור בהם ממנה.
זאת ועוד, התובעת הוכיחה את היותה הגורם היעיל בעסקה, אור הצהיר כי הוא פרסם את החנות הן ב"יד2", הן באמצעות מודעה שאותה הזמין ותלה בחנות. לדבריו, פרסומיו הניבו פניות רבות, לרבות פניית הנתבעים 3 ו-4, שבסופו של יום נכנסו כזכיין חלופי במקום הנתבעים.
לדברי אור, הוא הפגיש בין הזכיין החלופי לבין הנתבעים ולבין נציגי "קפה קפה" והוא השתתף בפגישה במסגרתה נסגר ההסכם בין הצדדים .
כפי שהוכח לפני מעדותו של אור, שלא נסתרה, אור היה הגורם היעיל בביצוע העסקה במסגרתה הועבר הזיכיון של "קפה קפה" ביחס לנכס המדובר ברחוב דיזינגוף 247 בתל אביב-יפו מהנתבעים לזכיין החדש. הנתבע אף אישר זאת בעדותו בעמוד 17 לפרוטוקול, שורה 16 באומרו: " הוא שם את השלט שלו במקום שלי, החבר'ה עברו שם, ראו את זה, התקשרו אליו, הוא התקשר אלי, הייתה לנו פגישה אחת ב"קפה קפה" וזהו-זה. זה היה מה שהוא השקיע שם. אני לא אומר שלא מגיע לו, אבל הוא קפץ".
בפסק הדין ברע"א 4132/15 רכב ראובן בע"מ נ' מיכאל טלשוב (פורסם בנבו, מיום 31.8.15) התייחס בית המשפט העליון לסוגיה זו בציינו את הדברים הבאים:
"נזכור: סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, כולל כאחד התנאים לתשלום דמי תיווך היות המתווך "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות, ועל מהותו של גורם זה נשתברו קולמוסים רבים. עולם התיווך הוא תחום שהמערך העובדתי בו הוא עיקר, ולא אחת יש ללקט את העובדות מרסיסי מידע. הרצון לשלם דמי תיווך דומה לרצון לשלם מסים, ולא אחת "כופין אותו עד שיאמר רוצה אני" (בבלי ראש השנה ו' ע"א), הכל, כמובן, בכפוף לבחינה במסרק צפוף-שיניים".
כאמור, הנתבעים הודו בכתב ההגנה כי התובעת היתה הגורם היעיל בעסקה, אור הוכיח זאת בעדותו וגם הנתבע אישר בעדותו כי הזכיין החדש יצר איתו קשר בעקבות מודעה שתלתה התובעת בנכס וכי הצדדים נפגשו לסגירת העסקה בהשתתפות אור.
לפיכך, הגעתי למסקנה כי התובעת היתה הגורם היעיל ביצירת העסקה.

סכום העמלה שלה זכאית התובעת
דמי תיווך בגין השכירות
הנתבעים ניסו לטעון כי התובעת אינה זכאית לעמלת תיווך בגין שכירות, שכן הנתבעים לא היו שוכרים בנכס, אלא זכיינים של "קפה קפה". מדובר בטענה מיתממת וחסרת תום לב, שכן חרף היות הנתבעים זכיינים של "קפה קפה", הם היו מחוייבים בתשלום דמי השכירות עבור הנכס בדיזינגוף במסגרת הזיכיון, כאשר במסגרת העברת הזיכיון הועברה גם חובת תשלום דמי השכירות מהנתבעים, הזכיין היוצא, אל הנתבעים 3 ו-4, הזכיין הנכנס .
יתירה מזאת, כך נקבע במפורש בהסכם לשירותי תיווך שנחתם בהסכמת הצדדים .
דמי תיווך בגין "דמי פינוי"
אינני מקבל את טענת הנתבעים, שהועלתה לראשונה בתצהירים בבחינת שינוי חזית אסורה, ולפיה הנתבע התחייב לשלם אחוזים מתוך דמי פינוי בגין סכום שיעלה על 250,000₪, כאשר לפי טענתם החדשה של הנתבעים , הסכום של 250,000₪ שקיבלו לא היוו "דמי פינוי", אלא תשלום עבור ציוד ומוניטין.
טענה זו לא רק שהיא מהווה שינוי חזית אסורה , אלא שהיא מנוגדת בתכלית להודאתם המפורשת של הנתבעים בכתב ההגנה בו הודו בסעיף 6 כי ביקשו לשלם לתוב עת סך בשיעור של 10% מדמי הפינוי, דהיינו - 25,000₪, אולם התובעת סירבה בטענה כי מגיע לה תשלום נוסף בסך 15,000₪, שהם דמי שכירות עבור חודש אחד.
אינני מקבל את טענתם המאוחרת של הנתבעים בתצהיר העדות הראשית ולפיה הם הודו בכתב ההגנה בחובתם לשלם עמלת תיווך בגין דמי פינוי, מ אחר והם טעו בעניין זה בהיותם בלתי מיוצגים בעת ניסוח כתב ההגנה , מדובר בטענה עובדתית שאין לה דבר וחצי דבר עם ייצוג, שכן הנתבעים ידעו היטב גם במועד ניסוח כתב ההגנה, למה התחייבו, והודאתם בחובה לשלם עמלת תיווך בגין "דמי פינוי" היתה ברורה וחד משמעית.
על פי המוסכם בין הצדדים, כפי שהוכח לפני מהמסמכים ומעדות אור שהיתה מקובלת עלי, זכאית התובעת לדמי תיווך הן בגין השכירות, בסך 15,000 ₪ + מע"מ והן ל-10% מדמי הפינוי בסכום של 25,000 ₪ + מע"מ.
אשר לטענת הנתבעים, לפיה אין הם חייבים לשלם דמי תיווך משום שהנתבע חתם על הסכם דמי התיווך בעוד הזכיינית הייתה הנתבעת, אין לי אלא להפנות לפסק דינו המאלף של כבוד השופט מנחם קליין בת"א (שלום ת"א) 17516/04 גואטה אהרון נ' לייף ספורט בע"מ (פורסם בנבו, מיום 10.3.05) :
"ב"כ הנתבעים המלומד, טוען בעצם שהן נתבעת 1 והן נתבע 2 פטורים מכל תשלום בגין התיווך, שכן נתבעת 1 שכרה את הנכס אך לא חתמה על הסכם תיווך, ונתבע 2, לעומת זאת, חתם על הסכם התיווך אך לא שכר את הנכס. טענה זו מקוממת ביותר לאור חוסר תום הלב הנודף ממנה, והעלו בזכרוני סיפור שמובא במסכת סנהדרין דף צ"א עמוד א', ממנו ניתן לשאוב את ערכי היסוד של המשפט העברי:
"אמר ליה אנטונינוס: לרבי גוף ונשמה יכולין לפטור עצמן מן הדין. כיצד? גוף אומר: נשמה חטאת שמיום שפירשה ממני הריני מוטל כאבן דומם בקבר, ונשמה אומרת: גוף חטא שמיום שפירשתי ממנו הריני פורחת באויר כציפור. אמר ליה אמשול לך משל: למה הדבר דומה? למלך בשר ודם שהיה לו פרדס נאה והיה בו בכורות נאות והושיב בו שני שומרים אחד חיגר ואחד סומא. אמר לו חיגר לסומא: בכורות נאות אני רואה בפרדס בא והרכיבני ונביאם לאכלם. רכב חיגר על גבי סומא והביאום ואכלום. לימים בא בעל פרדס אמר להן: בכורות נאות היכן הן? אמר לו חיגר: כלום יש לי רגלים להלך בהן? אמר לו סומא: כלום יש לי עיניים לראות? מה עשה? הרכיב חיגר על גבי סומא ודן אותם כאחד! אף הקב"ה מביא נשמה וזורקה בגוף ודן אותם כאחד שנאמר יקרא אל השמים מעל ואל הארץ לדין עמו יקרא אל השמים מעל זו נשמה ואל הארץ לדין עמו זה הגוף". לדידי, אין זה משנה האם מדובר בגוף ונשמה, שני שומרים אחד חיגר ואחד סומא או שני מעוולים במשותף בניסיון להפסיד ממנו של מתווך. המסר הוא אחד וברור: לא יגזר דינו של זה בנפרד מזה אלא ביהמ"ש יעשה אותם שותפים (מדיני שליחות) וירכיב אותם - זה על גבי זה - ויחייב אותם כדין."
לאור האמור לעיל, שני הנתבעים חייבים בתשלום דמי התיווך יחד ולחוד.

הפיצוי המוסכם
לטענת התובעת, הי א זכאית לפיצוי מוסכם בגין הפרת החוזה ע"י הנתבעים בשיעור של חודש שכירות אחד, בסך 15,000 ₪, זאת, לפי הקבוע בהסכם הבלעדיות.
בהגנתם טענו הנתבעים בעניין זה כי אין התובעת זכאית לפיצוי המוסכם שכן סעיף זה נמצא בהסכם הזמנת שירותי תיווך להשכרת הנכס , בעוד שהנתבעים לא ביקשו להשכיר את הנכס אלא רק כי יימצא זכיין חלופי שיבוא בנעלי הנתבעת.
בסיכומיו טען ב"כ הנתבעים , לראשונה , כי אין תוקף לסעיף בעניין הפיצוי המוסכם באשר הנתבע לא חתם לי ד השינוי בכתב יד שנעשה בסעיף זה שעניינו פיצוי מוסכם.
אינני מקבל את טענת הנתבעים בעניין זה, שגם היא מהווה ניסיון לשינוי חזית ולהעלאת טענה חדשה במהלך הסיכומים. יצוין , כי ההסכם שבו מצוי הסעיף בעניין הפיצויים (נספח ג' לתצהיר התובעת) הינו טופס סטנדרטי של הסכם ובו שדות המיועדים להשלמת פרטים בכתב יד, כאשר אין חתימה ליד כל פרט שהוסף אלא רק בסוף המסמך.
תיקון סעי ף 5 ד ' להסכם, דהיינו מחיקת חלק ממנו והתאמתו בכתב להסכם הספציפי, כפי שהעיד אור בעמ' 10 לפרוטוקול ש'17 ואילך, אין בה כדי לפסול את הסעיף משהאמנתי כי כך תוקן בהסכמת הצדדים בזמן עריכת ההסכם.
לאור מסקנותיי אלה ובפסק הדין לעיל, אין חולק כי הנתבעים הפרו את ההסכם עם התובעת וכי לפיכך התובעת זכאית לפיצוי.
סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) , התשל"א-1970, שכותרתו " פיצויים מוסכמים", קובע לעניין זה כך:
"(א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."
בע"א 1/84 נתן נגד סטרוד (פורסם בנבו, מיום 19.4.88) ובע"א 5806/02 ארביב ואח' נגד קרני (פורסם בנבו, מיום 22.4.04) נקבע כי ככלל התערבות בית המשפט בפיצוי היא מצומצמת, "כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק משאירים את הפיצוי המוסכם בתוקפו".
המבחן הקבוע בסעיף זה אינו מתחשב בנזק אשר נגרם בפועל, כפי שהתברר בדיעבד עקב ההפרה, אם כי בנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעתו, בעת כריתת החוזה , כתוצאה מסתברת של ההפרה מן הסוג שאירע בפועל.
בע"א 539/92 מטלוב זקן נגד דוד זיזה (פורסם בנבו, מיום 8.2.94) נקבע:
"כפי שציינו בעבר [....] המבחן לפי סעיף 15 (א) סיפא לא יעשה על פי הנזק אשר נגרם בפועל, כפי שמתברר בדיעבד עקב ההפרה, ואין זה מעלה ואין זה מוריד, אם בפועל לא נגרם נזק כלשהו או אם נגרם נזק העולה על השיעור המוסכם. השאלה אינה, האם הפיצוי המוסכם גבוה או נמוך, השאלה היא, האם הפיצויים נקבעו תוך יחס סביר לנזק, שניתן היה לצפותו מראש בשעתו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה מן הסוג שאירע בפועל [....] נראה לי כי הערכאה הראשונה הדריכה עצמה נכונה בבחינת השאלה אם יש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם מן הטעם שנקבע "ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".
סבור אני כי הפיצוי שנקבע בגובה דמי השכירות בגובה חודש אחד (15,000 ₪ ), המהווה פיצוי בשיעור העולה על 30% מהעמלה הכוללת , הינו מופרז, והוא נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן לצפותו כתוצאה מסתברת של ההפרה בגין אי תשלום העמלה.
לפיכך, אני מפחית את הפיצוי המוסכם ומעמידו על סך 6,000 ₪ שהינו פיצוי בשיעור של 15%.

סוף דבר
אשר על כן, הנני מחייב את הנתבעים, שניהם ביחד וכל אחד מהם לחוד , לשלם לתובעת את הסכומים הבאים:
15,000 ₪ בתוספת מע"מ - עמלה בגין דמי שכירות.
25,000 ₪ בתוספת מע"מ - עמלה בגין דמי פינוי.
6,000 ₪ - פיצויים.
על הסכומים המפורטים בסעיפים 80.1, 80.2 ו-80.3 יתווספו הפרשי ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום 8.8.13 ועד לתשלום בפועל.
הוצאות משפט, כפי ששולמו , בתוספת ריבית והפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום, ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.

ניתן היום, ט"ז סיוון תשע"ו, 22 יוני 2016, בהעדר הצדדים.