הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 1502-03-14

לפני כבוד השופט בכיר מיכאל תמיר

התובעים:

  1. הנרי שלוו
  2. נתנאל מיכאלי

באמצעות ב"כ עו"ד דוד אביטל

נגד

הנתבעים:
1. בני דקל
באמצעות ב"כ עו"ד קרן שלף

2. מגדל חברה לביטוח בע"מ
באמצעות ב"כ עו"ד בת שבע אדיב

3. לשכת רישום המקרקעין - מחוז ת"א
באמצעות ב"כ עו"ד עדי אברונין

פסק דין

התובעים, מר הנרי שלוו ומר נתנאל מיכאלי, הגישו תביעה כספית על סך 2,044,000 ₪ נגד הנתבעים - בני דקל (להלן: "דקל"), מגדל חברה לביטוח בע"מ (להלן "מגדל") ולשכת רישום המקרקעין – מחוז ת"א (להלן: "לשכת רישום המקרקעין") שהגישה הודעת צד ג' נגד דקל.

להלן עיקרי טענות התובעים בכתב התביעה:

דקל היה עורך דין במקצועו בעת שייצג את התובעים בעסקת רכישה של דירה בת 2.5 חדרים ברחוב בבלי 44/1 בתל אביב הידועה גם כגוש 6106 חלקה 300/30 (להלן "הדירה").

מגדל היא המבטחת של דקל לפי פוליסה כללית במסגרת הסדר עם לשכת עורכי הדין (להלן "הפוליסה").

לשכת רישום המקרקעין ממונה על רישום זכויות ומוטלות עליה חובות זהירות.

דקל הציג לתובעים מצג שלפיו הוא מייצג את מר לוקשפיסר ג'ימס ארתור בעל ת"ז מספר 015684814 שהוא הבעלים הרשום של הזכויות בדירה.

דקל אף אמר לתובעים כי הוא מכיר את הבעלים של הדירה מזה זמן ונמצא בהליכי מו"מ מתקדמים עם רוכש אחר שמתעכב, ועל כן אין מניעה להתקשר בחוזה עם התובעים אך יש לעשות כן בהקדם.

לתובעים נודע על קיומה של הדירה למכירה מחבר משותף שרעייתו הינה מנהלת בנק. דקל היה לקוח בסניף הבנק שלה והציג בפניה את היותה של הדירה למכירה. התובעים פנו לדקל בקשר לדירה והוא הודיע להם כי בידו ייפוי כוח בלתי חוזר למכירתה.

דקל הפנה את התובעים לקבלן הנמצא בבניין, בשמו של המתווך, והקבלן הציג לתובעים את הדירה שהייתה במצב פיזי ירוד ביותר. נקבעה פגישה במעמד מי שנחזה להיות הבעלים של הדירה, המתווך ודקל שהודיע כי יש לשלם 1,400,000 ₪ עבור הדירה, 50,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד ו-50,000 ₪ למתווך בגין דמי תיווך, ובסה"כ 1,500,000 ₪.

התובעים שילמו את דמי התיווך ואת שכר טרחת עוה"ד הנ"ל במעמד חתימת ההסכם וכן שילמו 200,000 ₪ נוספים.

דקל הבהיר כי הוא מייצג את הבעלים של הדירה בעסקת המכר מזה זמן ומשמש מיופה כוח מטעמו בכל הקשור למכירת הדירה, וכן הבהיר כי הוא מייצג גם את התובעים בעסקה, ולכן הם מחויבים לשלם לו שכר טרחה.

לאחר שנחתם ההסכם, דקל פעל לרישום הערת אזהרה לטובת התובעים. ביום 25/4/13 התקיימה פגישה משותפת של התובעים ושל מי שנחזה להיות הבעלים של הנכס. במעמד פגישה זו שילמו התובעים סך של 850,000 ₪ כפי שנקבע בחוזה הרכישה וסכום נוסף של 200,000 ₪ הועבר בנאמנות לדקל כדי לכסות חובות ו/או חיובים שחלים על הנכס לרבות תשלומי מס. במעמד התשלום נמסרו לתובעים מפתחות הדירה.

התובעים החלו בעבודות שיפוץ רבות של הריסה, פינוי ובניה מהיסוד ושילמו לקבלן סך של 364,000 ₪ לביצוע עבודות שיפוץ כוללות בדירה. יתרת התמורה בסך של 350,000 ₪ הועברה ביום 18/5/13 לידיו הנאמנות של דקל באמצעות שיק בנקאי. חלק מהתמורה בגין הנכס שולמה באמצעות משכנתה שלקחו התובעים מהבנק לצורך רכישת הדירה.

התובעים מסרו לדקל, לפי דרישתו, את כל המסמכים הדרושים כדי להשלים את רישום זכויותיהם בדירה, לרבות אישורי מסים. לטענת דקל, הוא העביר את המסמכים ללשכת רישום המקרקעין, ורישום זכויות התובעים היה צריך להתבצע עוד בחודש מאי 2012.

לשכת רישום המקרקעין עיכבה את רישום הזכויות על שם התובעים ללא כל בסיס משפטי או עובדתי ומבלי שניתן צו של ערכאה כלשהי למניעת הרישום, ולא נתנה כל הסבר לכך.

במהלך חודש יוני 2013 קיבלו התובעים הודעה מדקל שלפיה התעוררו בעיות בעסקת המכר ועליהם להגיע בדחיפות למשרדו, שם הודיע דקל לתובעים כי נחקר במשטרה בקשר לזהות הבעלים של הדירה וכי העניין בבדיקה. התובעים פנו לבא כוחם שבדק את המצב המשפטי, ובהמשך לכך הגישו המרצת פתיחה להצהיר כי הם בעלי הזכויות בדירה.

התברר לתובעים כי העיכוב ברישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין נבע מפנייה בכתב של עו"ד דוד בלוק מיום 9/6/13 שבה נטען כי הבעלים האמיתי של הדירה לא מכר את זכויותיו לתובעים ולא ייפה את כוחו של דקל לטפל במכר הדירה. לאור זאת קיים חשש לגבי הבעלות האמיתית בדירה וכן חשש כי זכויות התובעים לפי עסקת המכר לא הוקנו להם כדין.

דקל התרשל בכך שלא נקט בכל אמצעי הזהירות הנדרשים כדי לזהות את הבעלים של הדירה ולהבטיח את זכויותיהם של התובעים, בין היתר משלא ביצע את הבדיקות הנדרשות בנסיבות העניין הן לגבי זהות הבעלים והן לגבי זכויות הבעלים בנכס.

התברר לתובעים בדיעבד כי השם של הבעלים המופיע בלשכת רישום המקרקעין שונה מזהותו של הבעלים שמכר את הדירה. השם שרשום בלשכת רישום המקרקעין הוא לוקשפייזר ארתור ואילו בתעודת הזהות שהוצגה לדקל מופיע השם לוקשפיסר גימס ארתור. כמו-כן התברר לתובעים מהמשטרה כי התמונה של הבעלים המופיעה בתעודת הזהות דומה לזהותו של הבעלים שהופיע במשרדו של דקל אשר זיהה אותו, וכי לאור חלוף הזמן הרב מיום הוצאת התעודה ועד ליום הזיהוי, היה על הנתבע לחשוד כי לא מדובר באותו אדם.

לשכת רישום המקרקעין התרשלה בכך שאפשרה רישום הערת אזהרה חרף העובדה כי היה שוני בין שם המוכר שרשום בנסח לבין השם שצוין בבקשה לרישום הערת אזהרה. אם הלשכה הייתה דורשת תצהירי זיהוי לפי הנוהג וכמקובל, ייתכן שההתקשרות הייתה נפסקת עוד בתחילתה, התובעים לא היו ממשיכים בהתקשרות והיו נמנעים מהם נזקים רבים.

כתוצאה ממעשיהם ומחדליהם של הנתבעים נגרמו לתובעים נזקים כדלקמן: סך של 1,500,000 ₪ בגין התמורה ששולמה עבור רכישת הדירה, שכר הטרחה של עו"ד דקל ודמי התיווך; סך של 364,000 ₪ בגין שיפוץ הדירה; סך של 30,000 ₪ בגין הוצאות מימון משכנתה; סך של 50,000 ₪ בגין הוצאות עורך דין; וסך של 100,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

מגדל מחויבת לשלם לתובעים את מלוא סכום תביעתם מכוח תנאי הפוליסה של דקל במגדל.

להלן עיקרי טענותיו של דקל בכתב ההגנה מטעמו:

דקל ייצג את התובעים אך ורק לאחר אימות המוכר, הסכמה על רכישת הנכס, מחיר העסקה וכלל התנאים בהסכם שהתובעים קיבלו אותם והסכימו להם ולאחר יעוץ ואימות זהות המוכר באמצעות עורך דין שהגיע עם התובעים למשרד של דקל.

התובעים טענו בתיק ה"פ 35649-06-13 כי רכשו את הדירה לאחר שמתווך בשם דורון פלדמן הציג להם אותה יחד עם המוכר.

התובעים הצהירו בתצהירם שצורף לתובענה הנ"ל כי הפנו אותם לדקל אשר שימש כבא כוח המוכר בהליכי המכירה.

עורך הדין מטעם התובעים שהגיע למשרדו של דקל בדק את זהותו של המוכר, סייע בעריכת ההסכם והורה לדקל להוסיף נספח להסכם – "למען הדקלרטיביות בלבד" (נספח ב' לכתב התביעה). לאחר קבלת אישורו של עוה"ד, חתמו התובעים על הסכם המכר ועל כל המסמכים הנדרשים של דקל בהמשך העסקה.

התובעים ועורך הדין הם אלה שהבינו יחד עם דקל כי מר לוקשפיסר הוא הבעלים של הנכס לאחר אימות שעשה במעמד החתימה, ולדידם של התובעים בהתאם להמרצת הפתיחה אף לפני החתימה על ההסכם.

דקל לא טיפל במכירת הדירה "מזה זמן" ולא הפנה את התובעים לקבלן הנמצא בבניין.

שכר הטרחה של המתווך סוכם ישירות בינו לבין התובעים. בעקבות המרצת הפתיחה השיב דקל את שכר טרחתו בסך של 50,000 ₪ לתובעים. כמו-כן נותר סך של כ- 65,000 ₪ (ולפי תצהירו של דקל שהוגש מאוחר יותר סך של 67,000 ₪) בחשבון הנאמנות ע"ש ארתור לוקשפיסר שייתכן כי יושב לתובעים בהתאם להחלטה שיפוטית.

התובעים קיבלו את המפתח לדירה מבעל הנכס בעצמו.

התובעים ככל הנראה מעולם לא שילמו 364,000 ₪ עבור שיפוץ הדירה, שכן הם לא הציגו אסמכתאות כדי לבסס זאת.

דקל הבהיר לתובעים כי אינו יכול לסיים את הרישום מאחר שקצין חקירות במשטרה פנה אליו ודרש ממנו לא לסיים את הרישום, שכן עניין העסקה הועבר לחקירה משטרתית עקב תלונה או מסיבה אחרת לא ידועה.

דקל לא התרשל כלל אלא פעל כנדרש לאימות זהות המוכר. התובעים ידעו עוד בטרם החתימה על ההסכם על השוני בשמו של המוכר כפי שציינו, וחשש זה לא עורר כל חשד של עוה"ד מטעמם. בנסח הרישום לא הופיע השם השני של הבעלים גימס או ג'ימס, ובתלונה שהוגשה למשטרה צוין כי שם המתלונן הוא מר ארתור גימס ולא ג'ימס.

המוכר ניהל מו"מ עם עו"ד ברוש ועם אמו, ועו"ד ברוש הכיר את המוכר ואת המתווך. מכאן שעניין נכונות זהות המוכר רק מתחזקת, שכן לא רק התובעים בחנו את זהותו, אלא כאמור גם עו"ד ברוש ורשם המשכונות, וזאת עוד בטרם הפגישה של נתבע 1 עם המוכר לראשונה. אצל רשם המשכונות נרשם שם המוכר לוקשפסייר ולא לוקשפייזר.

התובעים הגישו כתב תשובה לכתב ההגנה מטעם דקל. בכתב התשובה חזרו התובעים על חלק מטענותיהם בכתב התביעה וכן העלו את הטענות הבאות:

גם לדקל ברור מעל לכל ספק כי המוכר אינו הבעלים של הדירה. מיד לאחר פתיחת החקירה המשטרתית הזמין דקל את התובעים למשרדו, הודה במפורש כי התרשל, והציע לפנות לחברת הביטוח בעניין זה.

אין כל ממש בטענה כי התובעים הגיעו למשרדו של דקל עם עורך דין מטעמם. התובעים הגיעו יחד עם אביו של התובע ולא היה שום עורך דין אחר שייצג מלבד דקל, שאם לא כן מדוע הסכימו לייצוגו של דקל ושילמו לו סכום לא מבוטל. דקל הוא זה שקיבל מהתובעים שכר טרחה בגין ייצוג בעסקת הרכישה, דיווח על העסקה לרשויות המס, רשם הערת אזהרה לטובת התובעים, העביר את מסמכי ההעברה ללשכת רישום המקרקעין ואף חתם על שטרות מכר בשם כל הצדדים. הוא זה שבדק והיה אמון על הזיהוי.

דקל בלבד הוא זה שערך את הסכם המכר ולתובעים לא היו הערות כלשהן לאור העובדה שדקל הוא זה שייצג אותם והיה אמור להבטיח את זכויותיהם. התוספת היחידה שהתבקשה נבעה מהעובדה שמדובר בפרויקט תמ"א 38 והיה צורך להסדיר את המחאת הזכויות של המוכר כלפי הקבלן. דקל ידע שקיים פרויקט תמ"א 38 אך לא טרח לבדוק את ההסכם עם המוכר, ולו היה עושה זאת, היה יכול לגלות את זהותו של הבעלים האמיתי.

הטענה כי דקל השיב את הסך של 50,000 ₪ ששולם לו בגין שכר טרחה מקוממת, חסרת הגינות ואינה ראויה להישמע. לו היה דקל מחזיר כספים, היה צריך להיות בידיו מסמך המאשר זאת בחתימת התובעים, וברור שאין כזה. הוחזר שיק שהועבר לדקל כיוון שהוא רצה לקבל מזומן והוציא קבלה כדין.

להלן עיקרי טענותיה של מגדל בכתב ההגנה מטעמה:

במועדים הרלוונטיים לכתב התביעה דקל לא היה מבוטח כלל, או שהמעשים המיוחסים לו בכתב התביעה לא היו מבוטחים או שעילות התביעה אינן מכוסות בפוליסת ביטוח אחריות מקצועית. יתרה מזאת, דקל, לבדו או יחד עם אחרים, ניסה לבצע מרמת ביטוח והצהיר בפני מגדל הצהרות שאינן אמת, וגם בגין כך אין למקרה זה כיסוי ביטוחי.

בתקופה שבין 1.1.14 לבין 3.3.14 עו"ד דקל לא היה מבוטח בביטוח אחריות מקצועית כלשהו. ביום 4.2.14 שלח ב"כ התובעים לדקל מכתב המפרט את תלונות התובעים כלפיו ודרש ממנו למסור את הפנייה לחברת הביטוח בדחיפות. ביום 3.3.14, לאחר קבלת המכתב הנ"ל ולאחר הגשת התביעה, מיהר עו"ד דקל לרכוש לעצמו פוליסת אחריות מקצועית חדשה.

בסעיף 2 לטופס ההצעה לפוליסה משנת 2014 נדרש דקל לציין האם הוגשה נגדו תביעה בקשר עם אחריותו המקצועית וציין בכתב ידו "תביעה בגין רשלנות מקצועית בעסקת מכר. לא שולמו כספים. התביעה נשלחה אלי בשנת 2013 בחודשים יוני, יולי. מצ"ב הודעות באותו עניין ה"פ 46278-06-13". בסעיף 3 לטופס נדרש דקל לציין אם ידוע לו על מקרה כלשהו שעלול להתפתח לתביעה נגדו, וציין בכתב ידו "ראו התייחסות בסעיף 2". אלא שהמרצת הפתיחה זו אינה מייחסת כל אחריות לדקל, והפעם הראשונה שבה נטען לאחריותו הייתה במכתבו של ב"כ התובעים. לטופס ההצעה לפוליסה משנת 2014 צורף מכתב הזהה למכתבו של ב"כ התובעים מיום 4.2.14 הנ"ל אלא שהוא נושא את התאריך 2.7.13. לא בכדי בחר עו"ד דקל להסתיר ממגדל בעת רכישת הפוליסה ב- 2014 את מכתבו של ב"כ התובעים מיום 4.2.14. הוא עשה זאת משום שידע כי במועד הנ"ל לא היה מבוטח בפוליסת ביטוח אחריות מקצועית כלשהי, והתביעה היא שהביאה אותו לרכוש את הפוליסה.

בעת רכישת הפוליסה בשנת 2014, וביודעו כי מצפה לו תביעת רשלנות במקרקעין, הקטין עו"ד דקל את שיעור ההשתתפות העצמית לתביעת מקרקעין באופן דרסטי מסכום של 44,135 ₪ לתביעה לסכום של 29,000 ₪ לתביעה.

מגדל התנתה את הסכמתה לבטח את דקל בפוליסת ביטוח אחריות מקצועית בהחרגת כל התביעות או הנסיבות המפורטות בטפסי ההצעה ונקבע כי הן לא יכוסו באמצעות הפוליסה.

עו"ד דקל רכש ממגדל פוליסה לשם כיסוי סיכון שכבר קרה, ולפי הוראות סעיף 16 לחוק חוזה הביטוח, התשמ"א – 1981 (להלן "חוק חוזה הביטוח"), "חוזה ביטוח לכיסוי של סיכון שבעת כריתת החוזה כבר חלף או למקרה ביטוח שבאותה עת כבר קרה – בטל".

דקל מעולם לא פנה אל מגדל בהודעה על אירוע ביטוחי כלשהו. ביום 24.7.14 פנה דקל לב"כ מגדל ושאל אם תיאות לייצג אותו בתביעה דנן. ביום 29.7.14 פנתה ב"כ מגדל לדקל וביקשה לקבל ממנו את כל המסמכים הרלוונטיים. ביום 24.8.14 שלח עו"ד דקל מכתב תשובה שבו טען בין היתר כי ההודעה בדבר הצורך לפנות לחברת הביטוח הגיע לדקל מב"כ התובעים רק ביום 2.4.14, לאחר הגשת התביעה לחברת הביטוח (סעיף 58 ו- 61 למכתב). למכתבו צירף עו"ד דקל כמה מסמכים ואז גילתה ב"כ מגדל לתדהמתה כי אחד מהם זהה למכתבם של ב"כ התובעים אך נושא את התאריך 2.4.14. התברר אפוא שדקל הכין כמה אפשרויות למרמת הביטוח: האחת, באמצעות מכתב מזויף המושך לאחור את מועד פנייתו של ב"כ התובעים ליום 2.7.13, דהיינו לפני שפקעה פוליסת הביטוח משנת 2013 והשנייה, באמצעות מכתב מזויף נוסף הדוחף קדימה את מועד מכתבו של ב"כ התובעים ליום 2.4.14, קרי לאחר מועד חידוש הפוליסה בשנת 2014.

ב"כ מגדל פנתה לב"כ התובעים וביקשה ממנו להמציא לה עותק קריא של המכתב ששלח לדקל. ב"כ התובעים העביר את המסמך בפקס באופן ששובר הדואר כיסה את תאריך המכתב. ב"כ מגדל פנתה שוב אל ב"כ התובעים וביקשה שימציא לה עותק נוסף של המכתב ללא הסתרת התאריך, ובעקבות זאת שלח ב"כ התובעים העתק של המכתב שבו הופיע התאריך 4.2.14. בשלב זה לא התייחס ב"כ התובעים ולו ברמז למכתבים המזויפים.

ב"כ מגדל פנתה לדקל ולבא כוחו מספר רב של פעמים בדרישה לקבל מסמכים רלוונטיים, בדגש על ההתכתבות בין עו"ד דקל לב"כ התובעים, אך עו"ד דקל ובא כוחו התחמקו מהנדרש במשך כמה חודשים בתואנות שונות. לפיכך, מגדל הודיע לדקל ולבא כוחו כי לאור ההתחמקות מהמצאת מידע ומסמכים, יהיה עליה לדחות כיסוי עקב היעדר שיתוף פעולה. בעקבות הודעה זו תואמה פגישה במשרדי מגדל ליום 22.10.14. במהלך הפגישה שהוקלטה במלואה מסר דקל כמה גרסאות הסותרות זו את זו או ואת הגרסאות הקודמות שמסר לפני הפגישה. עוד באותו יום שוחח דקל עם ב"כ מגדל והודיע לה כי המכתבים המזויפים לא נשלחו אליו מעולם, כי הוא מודה שלא היה מבוטח בעת שקיבל את דרישת התשלום הראשונה וכי לא יבקש ממגדל כיסוי ביטוחי או הגנה משפטית. כמו-כן הודיע דקל כי בא כוחו ינסח מסמך המביא לידי ביטוי את הודעותיו אלה. ואולם, ביום 27.10.14 הודיע ב"כ דקל לב"כ מגדל כי מרשו חוזר בו ממה שסוכם.

מיד בתום השיחה עם ב"כ דקל שהתקיימה בשעה 11:30 לערך, התקשרה ב"כ מגדל לב"כ התובעים וביקשה להיפגש עמו עוד באותו יום בשעה 13:00 במשרדו באשדוד. להפתעתה, נראה היה כי ב"כ התובעים ציפה לפגישה זו. הוא לא שאל כל שאלה ואישר פגישה מידית. מיד עם תחילת הפגישה היה ברור שב"כ התובעים יודע כי עניינה הוא המכתב הנושא את התאריך 2.7.13, לאור העובדה שהיה מעודכן בפרטי הקשר שהתקיים בין ב"כ דקל לב"כ מגדל. ב"כ התובעים הפציר ב"כ מגדל פעם אחר פעם לאשר כיסוי ביטוחי לעו"ד דקל, שאם לא כן, לא תהיה לו אפשרות לקבל ממנו כסף. לבקשת ב"כ מגדל השיב ב"כ התובעים כי המכתב שבו מופיע התאריך 2.7.13 נשלח ממשרדו לדקל בדואר רשום ומסר לב"כ מגדל צילום של המכתב וכן צילום של שובר הדואר הרשום שהיה מהודק אליו בסיכת שדכן. לטענת מגדל, ב"כ התובעים מעולם לא שלח לדקל את המכתב הנ"ל. בשלב זה הציגה ב"כ מגדל לב"כ התובעים את המכתב הנושא את התאריך 4.2.18, וב"כ התובעים הביע תדהמה רבה ואמר שאינו מכיר מכתב זה ושמעולם לא ראה אותו.

השם בתעודת הזהות המזויפת שהוצגה לדקל זהה לחלוטין לשם הבעלים בתעודת הזהות של המקורית, למעט גרש עליון בשם האמצעי "ג'ימס", וגם מספרי תעודת הזהות בשתי התעודות זהים. מכאן שהשם בנסח הרישום שונה מזה שמופיע בשתי תעודות הזהות. לפיכך, בעת שעו"ד דקל זיהה את המוכר לפי תעודת הזהות המזויפת, הוא פעל כעו"ד סביר ולא התרשל.

מגדל מכחישה את טענות התובעים לגבי הנזקים שנגרמו להם, ובכלל זה את טענותיהם בעניין הסכומים ששילמו בגין רכישת הדירה. כמו-כן טוענת מגדל כי השבת שכר טרחת עו"ד אינה מכוסה בפוליסה וכן טוענת התובעים אינם זכאים להחזר גם בגין שכר טרחת המתווך, שכן הפנייה למתווך הייתה ביוזמתם ואינה קשורה לדקל, ומכל מקום, אם מדובר בעסקת מרמה המתווך אינו זכאי לדמי תיווך, ועל התובעים לתבוע מהמתווך את השבת דמי התיווך.

התובעים הגישו כתב תשובה לכתב ההגנה של מגדל שבו נטען בין היתר כי הטענות לפעילות חריגה של ב"כ התובעים מקוממות ונראה שב"כ מגדל מנסה לייחס פעילות רגילה של עו"ד כוונות נסתרות שאין בהן כל ממש. לטענת ב"כ התובעים, ב"כ מגדל אמרה לו בשיחתם הטלפונית כי דקל הציג לה מכתב שהיא חושבת שהוא מזויף ושהיא מעוניינת להציג לו את המכתב לתגובתו, ולכן הוא עיין בתיק התובעים לגבי המכתבים שנשלחו. בפגישתם ביקשה ב"כ מגדל לקבל מב"כ התובעים לה את הפניות ששלח לדקל, ולפי פנייה זו מסר לה ב"כ התובעים שני מכתבים, האחד מיום 2.7.13 והשני מיום 4.2.14, וכן אישור משלוח דואר רשום של שני המכתבים עוד נטען כי ב"כ מגדל ניסתה להטעות את דקל כשחקרה אותו זמן רב לאחר הפגישה ואמרה לו שלגרסת ב"כ התובעים נשלח אליו מכתב אחד בלבד. ב"כ התובעים הכחיש בתוקף את הטענה כי המכתב מיום 2.7.13 מזויף והביע תמיהה על כך שב"כ העלתה טענה זו מבלי לציין שהוצגו לה שני אישורי משלוח, מבלי לצרף את האישורים הנ"ל לכתב ההגנה ומבלי לבדוק אותם ברשות הדואר. אישורי המשלוח צורפו לכתב התשובה, ולטענת ב"כ התובעים, עולה מהם כי שני המכתבים נמסרו ליעדם בגבעת ברנר וכי המכתב הראשון התקבל אצל דקל ביום 17.7.13.

להלן עיקרי טענות לשכת רישום המקרקעין בכתב הגנתה:

לא מוטלת על לשכת רישום המקרקעין כל אחריות או חבות ביחס לתובעים. אין קשר סיבתי בין ההתרשלות הנטענת והמוכחשת המיוחסת ללשכת רישום המקרקעין לבין הנזקים הנטענים והמוכחשים, ולחלופין, אם יש קשר סיבתי הוא נותק בהתנהלותו של צד שלישי שהונה לכאורה את התובעים.

על התובעים להוכיח את תביעתם עד תום ואם ייקבע כי לשכת רישום המקרקעין נושאת באחריות נטענת ומוכחשת ביחס לנזקים הנטענים, אזי יש לקבוע כי רשלנותם התורמת של התובעים עולה כדי 100%. לחלופין או במצטבר, אם תיקבע אחריות למדינה בהליכים דנן, יש להשית כל נזק נטען על דקל, אשר התנהלותו בניהול העסקה כמייצג של התובעים או כגורם מקשר בעסקה אפשרה את מעשה המרמה הנטען.

המתחזה לכאורה אינו צד להליך. התובעים הכירו את המתחזה דרך רעייתו של חבר משותף של התובעים, ולכן דומה כי הייתה אפשרות לאתר את המתחזה ולצרפו כצד.

התובעים לא צירפו אסמכתה כלשהי המבססת תשלום בסך של 1,500,000 ₪ או בכל סכום אחר. התובעים טוענים כי שולמו כמה תשלומים באמצעות המחאות, אולם לא הוצגו אסמכתאות כדי לבסס זאת. כך גם לא צורפה אסמכתה לביסוס ביצועו של התשלום האחרון שנעשה לכאורה באמצעות שיק בנקאי. התובעים אף לא ביססו כי שילמו סכומים כלשהם עבור שיפוץ הדירה ולא ברור מדוע שילמו לגרסתם סך של 364,000 ₪ בגין שיפוץ בטרם הועברו הזכויות בדירה על שמם ובעת שכל שנרשם בנסח היה הערת אזהרה בלבד.

הועלתה טענה שלפיה התובעים שילמו 50,000 ₪ למתווך בשם דורון פלדמן, אך אין כל מתווך בשם זה ברישומיו של רשם המתווכים של מדינת ישראל. אין לקבל את המסמך שצורף כדי לבסס תשלום למתווך, משום שהגורם המאשר במסמך היה דקל ולא מתווך.

התובעים התרשלו, ואין מקום לגלגל את הנזקים שנגרמו כתוצאה מהתרשלותם על אזרחי מדינת ישראל ולדרוש מהציבור לשאת בעלויות ניהול עסקת המקרקעין שביצעו. התובעים מנועים מלטעון כל טענה להתרשלות המדינה בסוגיית שמו של ארתור בשעה שחתמו על הסכם מכר עם אדם ששמו לשיטתם שונה מזה שמופיע בפנקסי המקרקעין באופן האמור לדידם לעורר חשד.

הטיפול היחיד של לשכת רישום המקרקעין בעסקה היה ברישום הערת אזהרה על התחייבות לעשות עסקה במקרקעין שנרשמה על בסיס בקשה לרישום ההערה. הבקשה נושאת לכאורה את חתימתו של בעל הנכס אשר אומתה ואושרה באמצעות דקל שציין כי הוא עורך הדין "המטפל ברישום הפעולה" והצהיר בחלק של "הצהרת המטפל ברישום הפעולה" כי המבקש חתם על הבקשה לרישום הערת האזהרה.

בהסכם צוין כי הכתובת של שני הצדדים לעסקה היא של דקל, הוא זה שערך את ההסכם ותפקידו היה להוציא את העסקה אל הפועל.

אם התובעים ביקשו להחיש את העסקה בשל לחצים שהופעלו עליהם ולא ביצעו את הבדיקות הנדרשות כדי לקדם את העסקה, אין להם אלא להלין אלא על עצמם בהקשר זה. הפעלת הלחץ על התובעים לחתום על ההסכם מהר היה צריך לשמש תמרור אזהרה עבורם לפני העברות מאות אלפי ש"ח למי שנחזה להיות בעל הדירה.

חלק מטענות התובעים אינן מתיישבות עם טענותיהם בשתי תובענות נוספות שהתנהלו בעניין זה: התובענה שהגישו התובעים בה"פ (מחוזי ת"א) 35649-06-13 הנרי שלוו ואח' נ' לוקשפיסר ואח' והתובענה שאוחדה עם תובענת שלוו שאותה הגיש בעל הנכס האמיתי בה"פ (מחוזי ת"א) 46278-06-13 ארתור לוקשפיסר נ' שלוו ואח'.

בעקבות מכתבו של הבעלים האמיתי של הדירה ללשכת רישום המקרקעין שלפיו נעשה ניסיון למכור את דירתו שאותה הוא לא מכר, הוטלה הקפאה מנהלית על הנכס ומרגע רישומה ועד הסרתה לא מטופלות פעולות ביחס למקרקעין. כפי שעולה מפסק הדין ההצהרתי שניתן בהסכמת התובעים, בדין נרשמה ההקפאה המנהלית הנ"ל.

גם לו היה מקום לקבל תצהירי זיהוי בגין רישום הערת אזהרה, ואין כך הדבר, משהודו התובעים כי ארתור לוקשפייזר המופיע בפנקסי המקרקעין הוא ג'יימס ארתור לוקשפיסר המופיע בתעודת הזהות, הרי שאין קשר סיבתי בין ההתרשלות לבין הנזק הנטע נים.

לשכת רישום המקרקעין הגישה הודעת צד ג' קצרה נגד דקל שבה נטען, בין היתר, כי אם אכן יתקבלו טענות התובעים בכתב התביעה, אזי דקל הביא בהתנהלותו לרישום עסקת מרמה בפנקסי המקרקעין, בין מתוך רשלנות ובין בזדון. כמו-כן נטען כי אם ייקבע כי דקל הפעיל על התובעים לחץ לקדם את העסקה מוקדם ככל האפשר מבלי לבצע בדיקות כראוי וכי התרשל בזיהוי המוכר, יהיה על דקל לשפות את לשכת רישום המקרקעין על כל נזק שתחויב בו.

כתב הגנה מטעם דקל להודעת צד ג' הוא בן שורות ספורות בלבד, וכל שנטען בו הוא כי דקל מכחיש את כל הטענות והעובדות בכתב התביעה וחוזר על האמור בכתב ההגנה.

התובע, מר נתנאל מיכאלי, ערך תצהיר עדות ראשית מטעם התובעים וכן הוגש מטעמם תצהיר של מר חיים מיכאלי, אביו של התובע (להלן "חיים"). דקל עצמו ערך תצהיר עדות ראשית, ולבקשתו הוזמנה להעיד מטעמו ב"כ מגדל, עו"ד בת שבע אדיב. מטעם מגדל הוגש תצהיר עדות ראשית של עו"ד יצחק יהודה חרמון שנכח בפגישה בין עו"ד אדיב לב"כ התובעים באשדוד, ולבקשת מגדל הוזמן להעיד מטעמה עו"ד אלי לוי שייצג את דקל בשלב בדיקת הכיסוי הביטוחי במגדל. כמו-כן ביקשה מגדל להזמין לעדות את מנהל מחלקת ארנונה ומים בעיריית ת"א לצורך ביסוס פרטי המחזיקים בדירה החל משנת 2013, אך לבקשת העירייה, התיר בית המשפט לעד להמציא את המידע המבוקש באמצעות תעודת עובד ציבור, והוגשה תעודה כאמור של מר אלברט גולבר, מנהל מחלקת שומה ג' באגף לחיובי ארנונה בעיריית ת"א. מטעם לשכת רישום המקרקעין הוגש תצהיר עדות ראשית של גב' תמר שטיינר, רשמת המקרקעין בתל-אביב וכן הוגשה תעודת עובד ציבור של רשמת המתווכים, גב' אסתר מויאל.

בתיק התנהלו דיונים מקדמיים רבים ובשנת 2017 התנהלו שלושה דיוני הוכחות ולאחר מכן הוגשו סיכומי הצדדים בכתב.

דיון

האם דקל ייצג את התובעים בעסקה והאם הייתה לו חובת זהירות כלפיהם?

יש לקבל את גרסת התובעים שלפיה דקל ייצג גם אותם בעסקה.

מעדויותיהם של התובעים ודקל עולה כי התובעים שילמו לדקל סך של 50,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד וייפו את כוחו של דקל לבצע עבורם פעולות הקשורות לעסקה, לרבות רישום הערת אזהרה והעברת בעלות.

התובעים טוענים כי מעולם לא נעזרו בעורך דין אחר וכי מי שהגיעו לפגישה עם המוכר המתחזה ביום 18.4.13 היו אביו של תובע 2 שטיפל עבורו בעסקה, תובע 1 עצמו ואביו שנפטר בינתיים. לעומת זאת, דקל עומד על כך שהאדם הנוסף שהגיע למשרד לא היה אביו של תובע 1 אלא עורך דין. לטענתו, יש לזקוף לחובת התובעים כי לא עימתו את דקל בחקירה הנגדית עם תמונת אביו המנוח של הנרי.

טענת דקל אינה נתמכת בראיות ושאר הראיות מצביעות על כך שהתובעים לא היו מיוצגים באמצעות עורך דין כלשהו. בהסכם המכר צוינה כתובתו של דקל ככתובתם של שני הצדדים. בסעיף 7.1 להסכם צוין במפורש כי המוכר מוסר לב"כ הקונה – "עו"ד בנימין דקל" ייפוי כוח בלתי חוזר , ואין סעיף בהסכם שממנו עולה כי דקל מייצג את המוכר בלבד. מכאן שההסכם מדבר בעד עצמו ומלמד על כך שדקל ייצג גם את התובעים .

גם אילו היה מקום לקבל את גרסת דקל כי לא ייצג את התובעים, הייתה מוטלת עליו חובת זהירות כלפי התובעים, כיוון שגם לגרסתו הוא זה שניסח את ההסכם וביצע את הפעולות הדרושות למימוש ההסכם וכן הציג כלפי התובעים מצגים בקשר לזכויות "המוכר" בנכס.

ההתרשלות של דקל לפני החתימה על ההסכם עם התובעים

מגדל טוענת כי נסיבות הפגישה של דקל עם המתחזה, המתווך ועו"ד ברוש לאחר שכבר הייתה עסקה חתומה ביניהם שבה עו"ד ברוש ייצג את אימא שלו (עמ' 165 ש' 17-13, נספח כ"ד לתצהיר התובעים) היו צריכות להדליק אצל דקל נורות אדומות. כמו-כן יש הפניה לעדותו של דקל כי העסקה עם ברוש התפוצצה ולא בוטלה וכי גבה שכר טרחה גבוה כיוון שידע שיכול להיות שעו"ד ברוש יחליט לא לוותר.

לטענת התובעים, דקל לא גילה להם כי ביום 17.4.13 נחתם הסכם מכר בין המתחזה לבין הרוכשת ברוש טורן (להלן "טורן") שלא בוטלה והייתה שרירה וקיימת, ואף אין כל התייחסות לכך גם בהסכם שנחתם עם התובעים ביום 18.4.13. דקל טוען כי טיוטת ההסכם שהכין עבור טורן נותרה לא חתומה בשל מחלוקות בין הצדדים על גובה התשלום הראשון ועל תשלומי המס, אך נותר בידי ב"כ הרוכשת, עו"ד ברוש, ת/5 שלא בוטל בכתב, והוא ניסה לרשום הערת אזהרה על סמך מסמך זה. כמו-כן טוען דקל כי בסופו של דבר נחתם הסכם העדר תביעות הדדי בין טורן למתחזה, בקשה לביטול הערת אזהרה והצהרה של טורן כי ת/5 אינו הסכם מחייב, ולא נגרם לתובעים כל נזק כתוצאה מהעסקה עם טורן. מגדל מעלה תמיהות על כך שהסכם העדר התביעות שאליו מפנה דקל וצורף בנספח ה' לתצהירו הוא מיום 14.4.13 בעוד העסקה עם טורן נחתמה ביום 17.4.13 וכן תמיהה על כך שהחתימה על ההסכם אינה נחזית להיות זו של טורן.

דקל טוען כי עיין בנסח הרישום שהוציא יום קודם לכן, ב- 17.4.13, לקראת החתימה על הסכם המכר עם הרוכשת הראשונה, אך לא עלה בידו להמציא את הנסח הנ"ל כדי להציגו בהליך דנן (עדותו של דקל בעמ' 318 החל משורה 1). התובעים טוענים כי היות שהנסח היחיד שהציג דקל הוצא מהאינטרנט רק לאחר חתימת ההסכם, נראה כי הוא כלל לא עיין בנסח הרישום לפני החתימה על ההסכם עם התובעים.

עיון בנסח רישום המקרקעין היה מעלה כי קיים שוני בין השם הפרטי ושם המשפחה שמופיע בנסח לבין אלה שמופיעים בתעודת הזהות. לטענתו של דקל, ההבדל בין האות ס' לאות ז' בשמו הלועזי של המוכר לא היווה גורם מפריע לאיש מהנוכחים בפגישה שהתקיימה לקראת החתימה על הסכם המכר עם הרוכשת הראשונה, כפי שהיה חסר משמעות גם לתובעים. עוד טוען דקל כי בחלק מהמסמכים האמיתיים נרשם כי שם הבעלים הוא "לוקשפייזר" ובמסמכים אחרים נרשם השם "לוקשפיסר" ולא היה בכך כדי להדליק נורה אדומה. לטענתו, אם הרישום בנסח מוטעה אזי מקור הטעות הוא ברשם המקרקעין שלא בירר את פשר השוני בשמות הבעלים. אם הייתה בעיה בהבדלים בין השמות היה על רשם המקרקעין לבדוק זאת ולא לאשר את הבקשה לרישום הערת אזהרה. לעומת זאת, לטענת התובעים, השוני היה צריך לגרום לדקל לכל הפחות לבצע בדיקה נוספת ועמוקה יותר של העסקה באמצעות בדיקת מסמכי רישום צו הירושה או עיון במסמכי זיהוי נוספים כגון דרכון בתוקף, רישיון נהיגה או תעודת שינוי שם. בדיקת מסמכים אלה הייתה מגלה כי התמונות והחתימות של המתחזה אינן זהות לאלה של הבעלים האמיתי. דקל אף היה יכול לפנות לעו"ד כרמן הרמן שייצגה את הבעלים כדי לאמת את זהותו. לעומת זאת, דקל טוען כי חתימתו של אדם יכולה להשתנות ואין לצפות ממנו להיות מומחה להשוואת כתבי יד. כמו-כן הפנה לעדותה של רשמת המקרקעין שלפיה גם אם היא מזהה שוני בחתימות, אין בכך כדי למנוע רישום הערת אזהרה.

עיון בנסח הרישום היה מעלה גם כי זכויות החכירה של המוכר הוקנו לו לתקופה של 49 שנה החל מיום 1.4.61 ומכאן שהסתיימו ביום 1.4.10, שלוש שנים לפני עריכת חוזה המכר. למרות זאת, לטענת התובעים, דקל לא ביצע בדיקות נוספות לרבות בדיקת זכויות במנהל, בדיקת התיק בלשכת רישום המקרקעין ובדיקת זכויות בעירייה לרבות בוועדה לבניין ערים. אילו היה דקל מטפל בהסדרת זכויות החכירה לפני החתימה על ההסכם, היה מגלה כי החתימות של הבעלים על מסמכי החכירה שונים בצורה מהותית מחתימות המתחזה. גם השם המופיע במנהל שונה מזה שמופיע בתעודת הזהות של המתחזה. ואולם, דקל טוען כי בדק את הזכויות במנהל והדבר עולה במפורש מסעיף 6.1.4 להסכם ומעדותו של תובע 1 כי דקל אמר לו במעמד החתימה על ההסכם שיש להאריך את חוזה החכירה. גם רשמת המקרקעין העידה שאפשר לרשום הערת אזהרה על חכירה שהסתיימה אם הזכאים ערים לכך.

לטענת התובעים, מספר רב של עניינים היו צריכים לעורר את חשדו של דקל: היעדר כל קשר קודם בין הצדדים להסכם המכר הראשון שכולם מתל-אביב לבין דקל; קיומו של קשר חברי בין עו"ד ברוש, בנה של הרוכשת הקודמת, לבין המתווך, בצירוף רצונם של הצדדים לערוך הסכם מידית; חוסר הרצון של המתחזה לחתום על הסכם המכר הקודם בשל סך של 50,000 ₪ בלבד שהיה חסר בתשלום הראשון, הגעתו של בעל המשכון למעמד חתימת ההסכם הקודם, הפרש המחיר הגדול בין שתי העסקאות (1,200,000 ₪ לעומת 1,500,000 ₪) והעובדה שלפי נסח הרישום החכירה הסתיימה בשנת 2010.

לעומת זאת, לטענת דקל, העובדה שהמתחזה סירב להוציא את העסקה הראשונה אל הפועל העידה דווקא כי הוא מוכר רציני המתמקח על תנאי העסקה, שכן סביר שנוכל היה מסכים לעסקה גם במחיר מופחת. כמו-כן נטען כי המתחזה העלה את המחיר שדרש בגין הדירה בשל ההסבר של דקל כי יש לשלם מיסים בגין העסקה, כך שלא כל התמורה הנקובה בהסכם תיוותר בידי המוכר. אין בטענות אלו כדי לשלול קביעה בדבר התרשלותו של דקל לפני ולקראת החתימה על ההסכם.
דקל היה מודע לכך שהמתחזה אינו מתגורר בדירה (אלא לדבריו במגדלי יוקרה בתל-אביב) וידע כי הזכויות בדירה הועברו למוכר לפי צוואה משנת 2003, אך לא דרש ולא קיבל את כתובתו של המוכר המתחזה לצורך רישומו בחוזה המכר, הן לצורך זיהוי והן לצורך קיום הוראות ההסכם. גם במסמכי הדיווח לרשויות המס נכתבה כתובת הדירה ולא כתובת המגורים של המתחזה. דקל טוען כי כתובות שני הצדדים להסכם נרשמו ככתובת משרדו של דקל, ומדובר בדבר נהוג. כמו-כן טוען דקל כי בנסיבות העניין, לו היה דורש מהמתחזה לקבל כתובת עדכנית או לשנות את הכתובת במשרד הפנים לא הייתה משנה דבר. אין לקבל הסבר זה משום שהיה על דקל לעורר חשד כלפי המתחזה מקום שבו אינו מוסר לו את כתובתו המדויקת.

דקל לא בדק את הזכויות והחובות בעירייה. רק בדיעבד התברר כי קיימים חובות ארנונה גדולים על הדירה. אילו היה דקל מבצע בדיקות בעירייה היה מגלה שוני מהותי בין התמונה של הבעלים האמיתי המופיעה במסמכי העירייה לבין המתחזה וכן שוני מהותי בין צורת חתימותיו של הבעלים האמיתי על המסמכים לבין זו של המתחזה. לטענתו של דקל, בדיקת חובות בעירייה בשלב המו"מ אינו מהתפקידים המוטלים על עו"ד אלא על המוכר.

דקל אף לא בדק את הזכויות והחובות שנוצרו בגין הדירה כתוצאה מההתקשרות עם קבלן בהסכם תמ"א 38, על אף שידע מעיון באתר נדל"ן כי הפרויקט תקוע כבר שנים. לטענת התובעים, אילו היה דקל מבקש מהמתחזה את המסמכים הקשורים לפרויקט, המתחזה לא היה יכול להשיג את המסמכים כיוון שאינו הבעלים, ואילו דקל היה בודק בעצמו את החוזה עם הקבלן, היה מגלה כי החתימה של הבעלים על החוזה שונה לחלוטין מזו של המתחזה. לעומת זאת, דקל טוען כי לא היה כל הסכם בין הקבלן לבין הבעלים האמיתי של הדירה וכן טוען כי הובהר לתובעים בסעיף 9.8 להסכם שכל הנוגע לתכנון ובניה אינו באחריותו של דקל וכי הצדדים ביצעו את הבדיקות בעצמם או באמצעות מומחה מטעמם.

ממכלול הטענות והראיות הנ"ל עולה בבירור כי דקל התרשל בשלב אשר קדם לחתימת ההסכם.

ההתרשלות של דקל בשלב החתימה על ההסכם

לגרסת התובעים, דקל הודיע להם שעשה את כל הבדיקות המוטלות עליו כעורך דין ולדעתו אין בעיה לחתום על חוזה המכר. כמו-כן טוענים התובעים כי דקל המליץ להם לחתום על ההסכם באותו מעמד כדי למנוע מהרוכש הקודם לקחת את העסקה, ולא נתן לתובעים כל שהות לבצע בדיקות מטעמם או לקבל ייצוג אחר. בדיעבד התברר כי דקל לא עסק בתחום המקרקעין אלא התמחה במל"ל בטרם פתח משרד עצמאי ב- 2009 (עמ' 163 ש' 7).

בהסכם נקבעו תנאי תשלום צפופים ביותר, לרבות תשלום מרבית התמורה תוך שבעה ימים מבלי שתהיה שהות לבצע בדיקות מקיפות יותר ולקיים את הליכי הרישום הנדרשים. התובעים היו צריכים לשלם את יתרת התמורה תוך חודש מהחתימה כנגד קבלת אישורים לרישום, על אף שדקל ידע כי לא יוכל להמציא את האישורים הנדרשים תוך חודש. דקל לא הזהיר את התובעים מהסיכונים הכרוכים בביצוע עסקת בזק במזומן ואף לחץ על התובעים לחתום על ההסכם באותו יום בטענה שאם לא יעשו זאת הדירה תימכר לאחרים.

כשנשאל דקל האם בדק את תעודת הזהות של המתחזה והסתכל על הפרטים שלה, השיב שאינו זוכר ושיכול להיות שהסתכל (עמ' 327 ש' 7-6). כשנשאל האם שאל את המתחזה לפשר השוני בין השם הרשום בתעודת הזהות לבין זה שמופיע בנסח הרישום, תשובתו הייתה שלא שאל אותו לפשר השוני (שם, ש' 10-9).

תעודת הזהות שהציג המתחזה לדקל (שהעתקה צורף בנספח ז' לתצהיר התובעים) שונה מתעודת הזהות של הבעלים האמיתי. קיים שוני בין השם האמצעי המופיע בתעודה האמיתית (גי'מס) לבין השם האמצעי המופיע בתעודה המזויפת (גימס ללא גרש). כמו-כן בתעודה המקורית מופיע בסעיף הלאום "יהודי" ואילו בתעודה המזויפת מופיעות בסעיף הלאום כוכביות, וזאת בניגוד לפורמט המקובל של תעודות זהות שהוצאו בשנת 1987, שנים רבות לפני החלטת בג"ץ המורה להנפיק תעודות זהות עם כוכביות בסעיף הלאום. נוסף על כך, התמונה שהופיעה בתעודת הזהות המזויפת הייתה דומה מאוד לזו של המתחזה שהיה לפני דקל, למרות העובדה כי חלפו למעלה מ- 25 שנים ממועד הוצאת התעודה. ברי כי תמונה של אדם שצולמה בשנת 1987 אינה יכול להיות דומה לחלוטין לזהותו של אותו אדם בשנת 2013. לפיכך, היה על דקל למנוע את ההתקשרות ולכל הפחות לדרוש בדיקה של מסמכים אחרים המוכיחים את זהות המוכר. דקל טען בעניין זה כי אין להטיל עליו אחריות להבחין בין תעודת זהות אמיתית למזויפת, כאשר גם גופים גדולים יותר ורשויות המדינה אינם מצליחים לעשות זאת. בהקשר זה הפנה בין היתר לעדותה של רשמת המקרקעין שלפיה היא אינה מכירה את הסוגיה של שינוי בפורמט תעודות הזהות. קביעת התרשלותו של דקל אינה מתמקדת אך ורק בהיעדר תשומת לב לפרטי תעודת הזהות שהוצגה בפניו ואולם מדובר בעובדה נוספת אשר מתווספת לכלל מחדליו של דקל לצורך גיבוש התרשלותו בעת חתימת ההסכם.

לטענת התובעים לאור האינטרס האישי שהיה לדקל לזכות בשכר טרחת עו"ד הגבוה במידה ניכרת מהמקובל בעסקת מקרקעין, הוא עשה הכול כדי לקיים את העסקה, גם בדרך של חשיפת התובעים לפגיעה בזכויותיהם בעת ביצוע הבדיקות הנדרשות, בעת עריכת הסכם המכר ובדרך ניהול הליך המכירה. בנסיבות העניין היה על דקל לבדוק כל דבר שהיה טעון בדיקה וגם כלפי התובעים, היה עליו לתת להם שהות מספקת על מנת להבין מה שהם עושים וזאת על מנת לאפשר להם לשקול האם להתקשר בהסכם שלא בתנאי לחץ.

לאור הקביעות הנ"ל, אין אלא לקבוע כי דקל התרשל בשלב חתימת ההסכם.

התרשלותו של דקל לאחר החתימה על ההסכם

לפי נוסח ההסכם, התובעים שילמו סך של 200,000 ₪ במזומן במעמד החתימה על ההסכם, והיה על דקל להחזיק סכום זה בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה לטובת התובעים. דקל טוען כי העביר את הכספים למוכר רק לאחר רישום הערת האזהרה ביום 21.4.13, אך התובעים ומגדל מפנים לאישור המתחזה שלפיו קיבל לידיו את הסכום הנ"ל עם חתימת חוזה המכר – נספח ז' לתצהיר עדות ראשית של התובעים. גם עיון בתדפיס חשבון הנאמנות של דקל מעלה כי הסכום לא הועבר לחשבון זה בטרם העברתו למתחזה (נספח ו' לתצהירו של דקל). אין לקבל את גרסתו של דקל כי המתחזה העביר לו את הסך של 200,000 ש"ח שקיבל, דקל החזיק אותם בתיק שלו במשך שבוע ולאחר שנרשמה הערת אזהרה החזיר את הכסף למתחזה (עדותו של דקל בעמ' 196 ש' 27-21 ובעמ' 200 ש' 6-5). מדובר בגרסה לא סבירה שאין לה תימוכין.

בסעיף 8.5 להסכם נקבע כי סך של 100,000 ₪ יישאר בנאמנות אצל דקל עד להמצאת כל מסמכי הרישום, אך דקל הצהיר כי נותר בידיו סכום של כ- 67,000 ₪ בלבד מכל הכספים שהועברו אליו. לטענתו של דקל, יתרה זו נותרה בחשבון הנאמנות לאחר העברת סך של 250,000 ₪ לבעל המשכון ביום 20.5.13 ובידיעה שלא חל על העסקה מס שבח. ואכן, ביום 26.5.13 התקבל אישור כי השומה היא אפס. מגדל התייחסה לכך שדקל לא הזמין לעדות את בעל המשכון, שי הרוש, לא ביסס שאכן שילם לו את הסך של 250,000 ₪ ואף לא החתים את הרוש על שטר ביטול משכון. כמו-כן עולה מהראיות כי המשכון בוטל עוד ביום 22.4.13, כלומר עוד בטרם נרשמה הערת האזהרה. לא ברור מי ביטל את המשכון, אך ברור כי התשלום הנטען למר הרוש ביום 20.5.13 לא היה עבור ביטול המשכון, אלא לגרסתו של דקל בשל חוב של בעל הנכס בלי קשר למשכון.

בהסכם הייתה חלופה של תשלום בשיק בנקאי, אך לטענת התובעים דקל עמד על כך שכל התשלומים למוכר יהיו במזומן, על אף שתשלום בשיק בנקאי היה מסכל את מעשה המרמה. לעומת זאת, דקל טוען כי היות שהתובעים הם יהלומנים שעושים 99% מעסקאותיהם במזומן וכיוון שלתובע 1 שהיה עובד שכיר של חיים היה פטור ממס שבח, התובעים העדיפו לבצע את שני התשלומים הראשונים במזומן. מגדל טוענת כי העברת סכומים בסדר גודל של 1.5 ₪ במזומן אינה חוקית ובכל מקרה יש בה כדי להעלות חשד לגבי העסקה. כמו-כן עולה חשד כי עו"ד דקל ידע שאינו יכול לפתוח חשבון נאמנות עבור המתחזה.

על אף שנקבע בעסקת המכר כי מלוא התשלום יבוצע תוך חודש, דקל הגיש הצהרות לרשויות המס באיחור ורק לאחר השלמת מלוא התמורה. דקל טוען כי לו היה מזדרז בהגשת ההצהרות למס שבח היו התובעים טוענים כי הגיש אותן מבלי לבדוק כראוי.

דקל הבין שקיימת בעיה עם העסקה עוד ביום 20.5.13 כשפנתה אליו עו"ד כרמן הרמן, אך רק ביום 11.6.13 פנה דקל לתובעים בעניין זה. דקל טוען כי דרש מעו"ד הרמן ייפוי כוח שמעיד כי היא מייצגת את הבעלים הנטען של הדירה, אך היא לא הציגה ייפוי כוח ונעלמה, ולכן הוא לא עיכב את העברת התשלומים הנוספים בעקבות השיחה עם עו"ד הרמן. לטענת דקל, הפניות של המשטרה ושל עו"ד בלוק התקבלו לאחר שכבר שולם כל הכסף והגיעו האישורים על כך שהעסקה בשלה לרישום, אך מגדל מפנה לבקשה לפטור ממס שבח מיום 5.6.13 (נספח י' לתצהיר התובעים) שעליה חתם דקל יום לאחר שפנו אליו מהמשטרה. דקל קיבל הוראה מהמשטרה לא לדבר עם אף אחד – לא עם המוכר ולא עם הקונים, אך אין חולק כי שוחח עם התובעים וככל הנראה שוחח גם עם המוכר המתחזה כדי להגיש את הבקשה לפטור ממס שבח. דקל לא הגיב להמרצת הפתיחה שהוגשה נגדו, לא השיב למכתבו של ב"כ התובעים מיולי 2013 ולא הגיש הודעה על המקרה לחברת הביטוח. דקל אף לא חידש את פוליסת הביטוח באותה עת.

על כן יש להוסיף להתרשלותו של דקל לפני ובמעמד החתימה על ההסכם גם התרשלות נוספת, כמתואר לעיל, לאחר חתימת ההסכם.

שאלת הנזק שנגרם לתובעים

סכום רכישת הדירה

לטענת התובעים, הם שילמו 1,400,000 ₪ עבור הדירה: בתשלום ראשון על סך 200,000 ₪, תשלום על סך 850,000 ₪ ויתרת התשלום בסך של 350,000 ₪.

200,000 ₪ הראשונים

לטענת התובעים, ביום חתימת ההסכם הועבר לדקל סכום של 200,000 ₪ במזומן במטבע זר. אין אסמכתה לכך למעט מסמך שנחזה להיות אישור של המתחזה בכתב יד על קבלת 200,000 ₪ במעמד חתימת ההסכם. כלפי כל צד לתובענה שאינו מאשר כי קיבל או ראה העברה של הסכום הנ"ל לידי דקל או לידי המתחזה, אין די באישור זה כדי לבסס כי התובעים אכן שילמו את הסך של 200,000 ₪ הנ"ל.

דקל והתובעים הם בעלי אינטרס משותף להוכיח כי הסכום הנ"ל שולם כדי לזכות בתביעה נגד מגדל ונגד לשכת רישום המקרקעין. לפיכך, היה על התובעים ודקל להמציא ראיות מהימנות לביסוס ביצוע התשלומים הנ"ל ומה בדיוק נעשה איתם. התובעים ודקל לא ביססו זאת, ועל כן אין מקום לחייב את מגדל או את לשכת רישום המקרקעין בסכומים כלשהם, גם אם ייקבע כי הפוליסה של מגדל תקפה וגם אם לשכת רישום המקרקעין התרשלה. יש מקום לחייב את דקל בהשבת הסך של 200,000 ₪ שלגרסתו קיבל מהתובעים במעמד חתימת ההסכם והעביר למתחזה, אך הקביעה בעניין זה נכונה כאמור לגבי דקל בלבד.

התשלום על סך 850,000 ₪

לטענת התובעים, הם שילמו 850,000 ₪ ביום 25.4.13 במפגש שהתקיים במתחם הבורסה בנוכחות דקל והמתמחה שלו (ראו לעניין זה התמונות בנספחים י"ג 4-2 לתצהיר התובעים). התובעים טוענים כי דקל יזם את הפגישה, נכח בה והכין אישור בכתב שעליו החתים את המתחזה ואת התובעים על קבלת סכום של 650,000 ₪ למתחזה וסך של 200,000 ₪ בנאמנות לתובע (נספח יד' לתצהיר התובעים).

האסמכתה היחידה לתשלום 850,000 ₪ היא המסמך הנחזה להיות אישור של המתחזה שלא הוזמן לעדות על ביצוע התשלום, וברי כי אין די במסמך זה כדי לבסס שהסכום הנ"ל שולם. דקל טוען בהקשר זה כי אמנם היה נוכח בפגישה, אך לא ספר את הכסף ולא התבקש לספור אותו, ולכן אינו יודע האם שולמה למתחזה כל התמורה הנקובה. עוד טען דקל כי התובעים לא הגישו את הסרט המצולם של הפגישה או את ההקלטה שלה ולא ביססו את הטענה שחיים היה נוכח בפגישה או שהוא יודע מה הסכום ששולם.

תובע 2 עצמו לא ערך תצהיר עדות ראשית ומכאן שלא הציג כל גרסה שלפיה שילם כספים כלשהם ולא הצביע על מקור המימון לכספים שנטען כי שילם עבור הדירה. תובע 1 טען כי הוא ורעייתו נטלו הלוואות בסכום כולל של 650,000 ₪ תוך הפניה לנספחים יא'1 עד יא' 3 לתצהירי התובעים, אך מנספחים אלה עולה כי המשכנתה על סך 500,000 ₪ נלקחה עבור דירה במודיעין ולגבי שתי ההלוואות הנוספות מימים 22 ו- 23 באפריל בסך של 4 7,000 ₪ ובסך של 100,000 ₪ לא צוין לאיזה צורך נלקחו. על כל פנים, תובע 1 העיד (בעמ' 137 לפרוטוקול החל משורה 25) כי תובע 2 הוא זה ששילם את רוב התשלום בסך של 850,000 ₪. לפיכך, בהיעדר עדות של תובע 2 לביסוס הסכום ששילם ובהיעדר גרסה לגבי סכום מסוים כלשהו שמימן או שילם תובע 1 מתוך התשלום השני, לא הוכח ולו לכאורה כי הסך של 850,000 ₪ או חלק ממנו אכן שולם.

התובעים הם יהלומנים שעובדים על פי רוב במזומן, ובית המשפט אינו יכול לתת יד להכשרת עסקאות שנעשו במטרה "להלבין" כספים אשר ייתכן שלא דווחו לרשויות המס כנדרש, קל וחומר בעת שלא הובהר לבית המשפט מה מקור הכספים שלטענת התובעים היוו בסיס לרכישת הדירה.

דקל טוען כי יש לדחות את תביעתו של תובע 2 ולמחוק לפחות מחצית מסכום התביעה. לא ניתן כל הסבר לכך שתובע 2 עצמו לא הגיש תצהיר ולא העיד, ואף אין כל הסבר לעדותו של חיים כי לא אמר לבנו, תובע 2, שהוא מנהל את התביעה בשמו. בתביעה נזיקית וחוזית כמו זו שלפנינו, קיימת חשיבות עליונה לזהות הנושה. דקל טען בסיכומיו להיעדר יריבות בינו לבין חיים, וכן טוען כי חיים מעולם לא הציג את עצמו כצד להסכם המכר. תובע 2 ייפה את כוחו של אביו אך ורק כדי לחתום בשמו על הסכם המכר (ייפוי הכוח בנספח א'1). לטענת מגדל, חיים אף לא היה מורשה לחתום על ההסכם ביום 18.4.13 שכן תובע 2 חתם על ייפוי הכוח רק יומיים לאחר מכן. תובע 2 לא היה רשאי להמחות את זכויותיו לאביו ללא הסכמת הנושה – דקל. חיים העיד כי רכישת מחצית מהדירה נעשתה כמתנה לתובע 2, ולכן לטענתו הוא זכאי לקבל בשמו של תובע 2 מחצית מסכום התביעה, אלא שלא הוצגה כל ראיה לכך שחיים עצמו שילם סכום כלשהו עבור הדירה. העובדה שתובע 2 לא יודע על ניהול התביעה מעלה חשד לשימוש לרעה בהליכי משפט, הברחת נכסים או הלבנת הון.

התובעים לא הצביעו ולא הוכיחו מה מקור הכספים הנ"ל ולא ביססו כי הסכום הנ"ל היה בידיהם במזומן לפני מועד הפגישה שבה לטענתם בוצע התשלום למתחזה. תובע 2 שלטענתו של תובע 1 שילם את מרבית הסכום הנ"ל לא הגיש תצהיר, לא הציג כל גרסה לגבי מקור הכספים ולא ביסס שהם אכן שולמו למתחזה או לדקל.

כאמור לעיל, לא הוצגו ראיות מספיקות כדי לבסס את הטענה על תשלום בסך של 850,000 ₪, ועל כן התביעה שהוגשה בגין תשלום זה נדחית.

350,000 ₪ האחרונים

לטענת התובעים, יתרת התמורה בסך של 350,000 ₪ שולמה ביום 8.5.13. התובעים הפנו לאישור של דקל בנספח יט' לתצהירם על כך שקיבל מהתובעים סך של 317,000 ₪ (315,000 ₪ בשיקים בנקאיים ו- 2,000 ₪ במזומן) ועל כך שהתובעים שילמו 33,000 ₪ נוספים עבור חובות למנהל ועבור חוב מים בעירייה . דקל אישר בתצהירו כי הועברו לידיו בנאמנות שני שיקים בנקאיים בסך כולל של 315,000 ₪ וכן הצהיר כי סכום וסך נוסף של 1,800 ₪ במזומן הופקדו בחשבון הנאמנות ביום 9.5.13 (כעולה מדפי החשבון בנספח ו' לתצהירו של דקל). כמו-כן אישר דקל בתצהירו כי התובעים שילמו סך נוסף של 33,000 ₪ בגין הארכת החכירה ובגין חוב מים. גם בדף החשבון שצירף תובע 1 בנספח יב' לתצהירו מתועדת משיכה של שיקים בנקאיים בסך של 315,000 ₪ אך לא מתועדת משיכת מזומן בסך של 35,000 ₪ כפי שטוען תובע 1.

לפי גרסתו של דקל, מתוך הכספים שהופקדו בחשבון הנאמנות, סך של 250,000 ₪ הועבר לבעל המשכון שלא הובא לעדות, ולכן נותר בחשבון הנאמנות סך של כ- 67,000 ₪ בלבד. לא נחתם טופס ביטול משכון, לא הוכח כי הסכום אכן הועבר לבעל המשכון, שי הרוש, והמשכון בוטל עוד ביום 22.4.13, לפני רישום הערת אזהרה, וקרוב לחודש לפני משיכת הסך של 250,000 ₪ מחשבון הנאמנות ביום 20.5.13. בהיעדר ראיות המבססות מה אירע עם 250,000 הש"ח הנ"ל, אין מקום לקבוע כי מדובר בכספים שהתובעים זכאים לתבוע את מגדל או לשכת רישום המקרקעין בגינם.

ב"כ לשכת רישום המקרקעין הפנה בסיכומיו לפסק דין שניתן בע"א 288/08 לוין נ' בלום, דינים עליון (2009) 171 (106) 2009 של כב' השופטים חיות (כתוארה דאז), רובינשטיין ועמית שבו העיר כב' השופט רובינשטיין כדלקמן:

"מזומן ועסק "נקי" הם לא אחת, בעולם דהאידנא של כרטיסי אשראי ושיקים, תרתי דסתרי. המזומן יישמר ככלל לסוג העסקות הפשוט, כמו נסיעה באוטובוס או רכישות קטנות יחסית, ולא ישמש במיזם גדול כגון דא. מעבר לכך, החשש הוא, כי "אם יהיו עסקים במזומן, כעב ישחירו".

כן ראו פסק הדין של הח"מ שאוזכר בסיכומי לשכת רישום המקרקעין שניתן בת"א 48577/04 (שלום ת"א) מסע נסיעות ותיירות בע"מ נ' בלנק, שם נקבע כי "אזרח אשר משלם תשלומים במזומן ללא קבלה נוטל לידיו סיכון וקושי להוכיח תשלום אשר נעשה כביכול במזומן".
דברים אלו נכונים גם לתביעה שלפנינו.

יוצא, אם כן, כי דקל אישר שהתובעים העבירו לידיו כספים בסך כולל של 600,000 ₪ ונותר בידיו סך של כ- 67,000 ₪ בנאמנות. על כן, ולאור האמור לעיל, יש לחייב את דקל להשיב לתובעים סך של 600,000 ₪ ולדחות את התביעה נגד מגדל ולשכת רישום המקרקעין משלא הרימו התובעים את הנטל הנדרש כדי לבסס שהתשלומים אכן בוצעו, וזאת עוד בטרם דיון בשאלה האם היה לדקל כיסוי ביטוחי והאם יש לתובעים עילת תביעה נגד לשכת רישום המקרקעין והאם התובעים קיבלו דמי שכירות עבור השכרת הדירה.

תשלומים בגין שכ"ט עו"ד ודמי תיווך

לטענת התובעים הם שילמו סך של 100,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד ושכר טרחת מתווך. מגדל טוענת כי הפוליסה לא מכסה שכר טרחת עו"ד.

התובעים העבירו שני שיקים על סך 50,000 ₪ כל אחד בגין שכ"ט עו"ד ומתווך. חיים העיד כי שני השיקים נמשכו מחשבונו, אך הוא אינו יכול לתבוע דבר כיוון שאינו צד להליך. לבקשתו של דקל, הסך של 50,000 ₪ שולם לו במזומן במקום השיק, והוא הוציא אישור על קבלת התמורה במזומן. לטענת מגדל, דקל החליף את השיק במזומן ולא הפקיד את המזומן בבנק כדי להונות גם את רשויות המס. דקל המשיך לטעון בסיכומיו כי השיב לתובעים את הסכום ששולם לו בגין שכר הטרחה, אולם התובעים טוענים כי מדובר בטענה מופרכת, שכן דקל לא הציג כל ראיה המבססת את הטענה שהוא החזיר את הסכום. דקל אכן הוציא קבלה על סך 50,000 ₪ בגין שכ"ט – נספח ב' לתצהירו של תובע 1 ולא הציג אישור שהחזיר את הכסף.

דקל טוען כי התובעים לא הציגו בדל ראיה לכך שהשיק למתווך נפרע ושדמי התיווך שולמו. מגדל מפנה לעדותו של תובע 1 שלפיה במקור ניתן שיק אחד, אך הוא הוחלף לתשלום 50,000 ₪ במזומן ולשיק נוסף שנפרע – גרסה המנוגדת לתצהיר , ובנוסף, לא הוצגה אסמכתה על פירעון השיק השני. צורף צילום של שני השיקים על סך 50,000 ש"ח ואישור של דקל כי קיבל אותם – נספח ו' לתצהירו של תובע 1. אין אסמכתה לכך ששיק מספר 363 שנמשך בגין דמי תיווך נפרע והמתווך לא הוזמן להעיד. נוסף על כך, מכלל הראיות עולה כי התובעים פנו למתווך שלא באמצעות דקל, ועל כן אין לקבל את תביעת ביטוח בגין סכום זה.

משהוציא דקל חשבונית עבור שכר הטרחה שקיבל, היה עליו לבסס באמצעות ראיות שהחזיר את הסכום לתובעים, ומשלא עשה כן יש לקבל כלפיו את התביעה להשבת הסך של 50,000 ₪ ששולם לו בגין שכר טרחת עו"ד. לגבי דמי התיווך, התובעים לא ביססו כי שילמו 50,000 ₪ למתווך ולא ביססו כי השיק שמסרו לטענתם נפרע. בהיעדר ראיות תומכות, יש לדחות את תביעת התובעים נגד כל הנתבעים בגין התשלום עבור דמי תיווך.

תביעה על סך 364,000 ₪ בגין שיפוץ הדירה

לטענת התובעים הם שילמו סך של 364,000 ₪ עבור שיפוץ הדירה.

התובעים טוענים כי ביום 28.4.13 נחתם הסכם לביצוע עבודות שיפוץ בדירה תמורת סך של 300,000 ₪ + מע"מ (סה"כ 354,000 ₪) וכן שולם סך נוסף של 10,000 ₪ בגין עבודות אלומיניום, תוך הפניה לחוזה ולחשבונית בנספח יז' לתצהיר התובעים. לטענתו של דקל, התובעים לא הוכיחו כי שילמו סכום כלשהו עבור שיפוץ הדירה ולא הציגו תכנית אדריכלית או תמונות של הדירה לפני השיפוץ ולאחריו. דקל טוען כי אם נעשה שיפוץ בנכס כלשהו של התובעים, הרי שמדובר בביתו של תובע 1 במודיעין, ולכן ההלוואה מהבנק נלקחה לטובת שיפוץ במודיעין (נספח יא'1) וגם חשבונית המס הוצאה לנכס במודיעין. חוזה השיפוצים אמנם מתייחס לדירה בבבלי אך הוא לא חתום, קבלן השיפוצים לא הובא לעדות ובחשבונית לא מופיעה הכתובת של הדירה בבבלי אלא הכתובת של תובע 1 במודיעין.

התובעים אף לא הגישו תביעה נגד בעל הדירה על השבחת הדירה. בסיכומי מגדל נטען כי התובעים הודו שהתחילו לשפץ את הדירה עוד לפני שהושלמה העסקה והסכימו בסעיף 5.1 להסכם מיום 25.4.18 כי אם יבוטל ההסכם הם מוותרים על כל דרישה מהמוכר. כמו-כן נטען כי התובעים הודו שהמשיכו בשיפוץ גם לאחר שנודע להם שקיימת בעיה עם הדירה, ולטענתם, הדירה הייתה אמורה להיות בבעלותם בכל מקרה כיוון שהם היו אמורים לרכוש את הדירה מהבעלים האמיתי ואז לתבוע את הכסף מחברת הביטוח.

התובעים לא הביאו לעדות את קבלן השיפוצים, את קבלן תמ"א 38 ואת בעליו של הנכס. כך גם לא הובאה הערכת שמאי על עלות השיפוץ והשמאי לא הוזמן לעדות. נוסף על כך, ממילא כל מה שקרה לאחר יום 8.5.13 שבו שולם התשלום האחרון אינו משנה את מצבם של התובעים בעסקה.

התובעים לא ביססו באמצעות ראיות מספיקות מטעמם את הטענה כי הם שילמו 364,000 ₪ עבור שיפוץ הדירה בבבלי. היעדר תביעה נגד בעל הנכס אשר התעשר לכאורה אגב השיפוץ מעורר סימני שאלה גדולים לגבי תביעה זו. התובעים, לגרסתם, המשיכו לבצע עבודות שיפוץ בדירה גם לאחר דרישת הבעלים לפנות אותה, ויתרו על תביעות כלשהן נגד בעל הדירה אשר התעשר מעבודות השיפוץ הנ"ל, והמשיכו להשכיר את הדירה לצד ג' אחר ולקבל תמורה נאה בגין כך.
על כן ולאור האמור לעיל, תביעת התובעים בגין שיפוץ הדירה נדחית.

תביעה בגין עוגמת נפש

התובעים תבעו 100,000 ₪ בגין עוגמת נפש, הוצאות, הפסד ימי עבודה, ריצות למשטרה, ניהול הליכים מקבילים בבית המשפט המחוזי וריבית בגין ההלוואות. דקל טוען כי לא הוצגה כל תשתית עובדתית בעניין הריביות, ובין היתר לא הוכח כי אפשר לקשור את ההלוואות שניטלו לרכישת הדירה ולא הוצגה טבלת ריביות. כמו-כן נטען כי התובעים הסתירו בעורמה את העובדה שהם המשיכו להשכיר את הנכס, ובכך פעלו בחוסר ניקיון כפיים השולל מהם את קבלת פיצוי בגין עוגמת נפש.

תובע 2 לא הגיש תצהיר כדי לבסס טענות כלשהן, לרבות בגין תביעה זו. התובעים הסתירו בכתב תביעתם את העובדה שהשכירו את הדירה לצד ג' אחר וכן את העובדה כי ויתרו על כל תביעה כלפי הבעלים המקוריים על אף שלטענתם השקיעו מאות אלפי ₪ בשיפוץ הדירה. המקום לדרוש שכ"ט עו"ד עבור הליכים מקבילים היה באותם הליכים ולא בהליך זה. הפסד ימי עבודה לא הוכח וכך גם ה"הוצאות". לא הוכח כי הלוואות שניטלו היו קשורות לרכישת הדירה ושיפוצה, והתובעים גם לא ביססו בראיות שיעורי ריבית שאותם היה מקום לתבוע בנפרד ולא כחלק מתביעה בגין עוגמת נפש.

רב הנסתר על הגלוי. התובעים פעלו בפזיזות ובקלות דעת בעת שחתמו על הסכם המכר תוך פרק זמן כה קצר, מבלי לדעת מי עומד מאחורי העסקה ומבלי לקחת עורך דין שייצג אותם בלבד, ובחרו להעביר מאות אלפי ₪ במזומן מידית ללא בטוחות משמעותיות, ומבלי לקבל אסמכתאות המבססות ביצוע של כל התשלומים האלה בפועל. לפיכך, ככל שהדבר נוגע למגדל וללשכת רישום המקרקעין, יש לייחס לתובעים בגין התנהלותם רשלנות תורמת בשיעור של 100%.
על כן ולאור כל זאת תביעת התובעים בגין עוגמת נפש נדחית בזאת.

סיכום התביעות הכספיות

בסך הכל נתבע בסיכומי התובעים סך של 1,803,000 ₪.

דקל אישר בתצהירו כי הועבר לידיו התשלום הראשון בסך של 200,000 ₪ ו התשלום האחרון בסך של 317,000 ₪, כי שולם סך נוסף של כ- 33,000 עבור הארכת החכירה ועבור חוב מים וכי קיבל שכ ר טרחה בסך של 50,000 ₪ שלא הוכיח כי החזיר אותו. מדובר בסך של 600,000 ₪.

לא הוצגו ראיות כלשהן על תשלום הסכום השני בסך של 850,000 ₪ , למעט מסמך הנחזה להיות אישור של המתחזה אשר לא הובא לעדות, וברי כי אין די במסמך זה כדי לבסס את התשלום. לאור הטענה כי הסכום שולם במזומן, בהיעדר עדות של תובע 2 לגבי מקור המימון של הכספים ולגבי הסכום ששולם ומשלא הביאו התובעים ראיות ועדויות רלוונטיות בעניין זה, אין אלא לקבוע כי לא ביססו את תביעתם בנוגע לתשלום השני.

תובע 2 לא הגיש תצהיר כדי לבסס ששילם סכומים כלשהם בגין העסקה ולא הציג גרסה לגבי מקור המימון של הכספים ששילם לטענת מצהירים אחרים . כך גם לא הוכח כי חיים, אביו של תובע 2, מימן את חלקו של תובע 2 ומאיזה מקור ואף לא הוכח כי חיים היה מוסמך להגיש את התביעה בשם בנו ללא ידיעתו. תובע 1 העיד כי חלקו בעסקה עומד על 700,000 ₪ בלבד (ובצירוף מחצית שכר טרחת עו"ד ומחצית שכ"ט מתווך - 75 0,000 ₪) אך לא ביסס שאכן מימן ושילם את הסכום הנטען. האסמכתאות היחידות שאליהן הפנה תובע 1 מתייחסות למשכנתה בסך של 500,000 ₪ בגין רכישת נכס של תובע 1 במודיעין (שאותה ניסה לייחס למימון הדירה בבבלי) ושתי הלוואות נוספות בסך כולל של 147,000 ₪ שלא צוין לאיזו מטרה התבקשו.

כפי שנקבע לעיל, התובעים לא הציגו אסמכתאות מספיקות לביסוס ביצוע תשלומים בגין העסקה. אין די לעניין זה במסמך הנחזה להיות אישור של המתחזה על העברת כספים לידיו.
דקל אמנם הצהיר שקיבל מהתובעים סך של 600,000 ₪, אך לא הוצגו ראיות כדי לבסס את מקור הכספים וכדי להוכיח איזה שימוש נעשה בהם לאחר מכן, וברי כי בית המשפט אינו יכול לתת יד להכשרת עסקאות שיש חשד כי נעשו במטרה "להלבין" כספים ושלא דווחו לרשויות המס כנדרש . לפיכך, ולאור האינטרס המשותף של התובעים ושל דקל שחברת הביטוח או המדינה יחויבו לשאת בנזקים הנטענים כתוצאה מהעסקה , אזי בכל הנוגע לתביעה כלפי מגדל וכלפי לשכת רישום המקרקעין אין די בהצהרתו של דקל כדי לקבוע כי התובעים או מי מהם מימנו ושילמו את הסך של 600,000 ₪ עבור רכישת הדירה.

לעומת זאת, בכל הנוגע לתביעה נגד דקל, משאישר דקל שהועבר אליו סך 600,000 ₪ משני התובעים יחד בגין העסקה, ומשנקבע כי התרשל כלפי התובעים, יש לקבל את התביעה נגדו בחלקה וביחס לסך של 600,000 ₪.

מסכום זה יש להפחית דמי שכירות בסך של 161,000 ₪ שהתובעים מודים שקיבלו בגין הדירה . לטענת התובעים, לפי מסמכי העירייה הם השכירו את הדירה מיום 20.5.14 עד ליום 1.4.16 , דמי השכירות עמדו על סך של 7,000 ₪ לחודש, ועבור כל התקופה שולם להם סך של 161,000 ₪. לעומת זאת, מגדל טוענת כי עולה מעדותו של תובע 1 שהדירה הושכרה לשנתיים מיום 1.11.14 עד יום 1.11.16 אך לא הוצגו ראיות המבססות כי התובעים המשיכו לקבל את דמי השכירות בסך של 7,000 ₪ לחודש גם בגין התקופה שמיום 1.4.16 ועד ליום 1.11.16. לפיכך, יש לקזז מסכום התביעה רק את דמי שכירות בסך של 161,000 ₪ שאינם שנויים במחלוקת.

לאחר הפחתת הסך של 161,000 ₪ הנ"ל בגין דמי שכירות שקיבלו התובעים , אני מחייב את דקל לשלם לתובעים סך של 439,000 ₪ מתוך הסך של 600,000 ₪ שאישר כי התובעים העבירו לידיו. יובהר כי אם ניתן לקבל החזר בגין כספים ששולמו למנהל אגב ביטול הסכם המכר, יש לזקוף סכום זה לטובת דקל.

מתי נודע לדקל כי הוא עשוי להיות חשוף לתביעת רשלנות?

הגם שדי היה באמור לעיל כדי לדחות את תביעת התובעים נגד מגדל, אבחן את תביעת התובעים כלפי מגדל גם לגופו של עניין.

לפי גרסתו של דקל, ביום 20.5.13 הודיעה לו עו"ד הרמן כי יש בעיה בעסקה, ביום 3.6.13 הוא הוזמן לתת עדות בעניין זה במשטרה וביום 9.6.13 נשלח אליו מכתב של עו"ד בלזק שלפיו עסקת המכר אינה תקינה, עליו לחדול מלבצע העברת זכויות והומלץ לו לפנות לחברת הביטוח שלו.
ביום 11.6.13 הזמין דקל את התובעים לפגישה במשרדו, הודיע להם כי יש חשד שהדירה נמכרה למתחזה ומסר להם מכתב עם פרטי הפוליסה ועם פירוט של הרשלנות שלו, לרבות אי סיום רישום הבעלות והדיווחים בטעות.

ביום 2.7.13 על רקע הצגת ראיות מכריעות בהליך למתן צו הצהרתי שהגיש הבעלים האמיתי של הנכס שמהן עולה כי מי שהתקשר בעסקת המכר הוא מתחזה, נשלח לדקל מכתב דרישה לגבי טענות הרשלנות – נספח כ"ח לתצהיר התובעים. לפי אישור הדואר, המכתב נמסר לנמען ביום 17.7.13 – נספח כ"ט לתצהירי התובעים. מגדל הגישה תלונה בטענת מרמה שהתייחסה בין היתר לזיוף המכתב מיום 2.7.13, אך התלונה נסגרה בהיעדר אשמה. מכתב זה צורף גם לבקשתו של דקל לחידוש הפוליסה שנשלחה ביום 3.3.14 ולכן אין ממש בטענת מגדל כי המכתב היחיד ששלח ב"כ התובעים לדקל הוא זה שנשלח ביום 5.10.14 והתקבל אצל דקל ביום 10.10.14.

בדיון שהתקיים בהמרצת הפתיחה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב בנוכחותו של דקל הצהיר ב"כ התובעים כי הם הגישו לדקל דרישה כספית וביקשו שיפנה לחברת הביטוח.

ביום 4.2.14 נשלח מכתב דרישה נוסף לדקל ובו טענות לגבי רשלנות בטיפול בעסקת המכר ודרישה לפנות לחברת הביטוח. לפי אישור הדואר, המכתב נמסר לנמען ביום 17.2.14 (נספחים לא' ולב' לתצהיר התובעים). לפיכך, אין ממש בטענת מגדל כי לאחר שקיבל את המכתב מיום 4.2.14 דקל "אץ ורץ" לחדש את הביטוח ביום 3.4.14.

ביום 25.6.17 התקבל מכתב מהמחלקה המשפטית של הדואר שממנו עולה כי נעשה שימוש חוזר במספר הדואר שנשלח פעם אחת בשנת 2013 ונמסר ביום 17.7.13 ונשלח פעם שנייה בשנת 2014 ונמסר ביום 10.10.14. נציגת הדואר ציינה כי נעשה שימוש חוזר במספר פריט, לעיתים במחזוריות של כשנה וחצי.

הכיסוי הביטוחי

האירוע מושא התובענה של ההתקשרות בעסקה ויישום הסכם המכר אירע בחודשים אפריל 2013 עד יוני 2013, ובתקופה זו אין מחלוקת שהייתה פוליסה בתוקף.

אין לקבל את טענות מגדל שנטענו בהודעה על דחיית הכיסוי הביטוחי כיוון שהועלו טענות מפורשות לרשלנות של דקל עוד בתביעה ההצהרתית שהוגשה ביוני 2013 ולאחר מכן במכתב של ב"כ התובעים מיום 2.7.13 שהתקבל אצל דקל ביום 17.7.13.

ההודעה שהתקבלה אצל דקל ביום 17.7.13 מהווה תובענה כמשמעותה בפוליסה (ראו עמוד 14, סעיף 54 לסיכומים של דקל). דקל טוען כי יידע את חברת הביטוח על הטענות נגדו ביום 3.3.14 במועד שבו שלח את הצעת הביטוח וכי לא פנה למגדל עוד ביולי 2013 כיוון שסבר שלא התרשל והאמין שהפרשה תסתיים בפשרה בין בעל הנכס לתובעים. כמו-כן טוען דקל כי לא היה טעם לצרפו להמרצת הפתיחה, שכן ממילא לא ניתן להצהיר דבר כלפי מי שאינו חתום על הסכם המכר. מכל מקום, הפרת חובת הדיווח אינה פוטרת את מגדל מאחריות , אלא רק מקנה לה בנסיבות מסוימות זכות להקטין את חבותה, אם הוכיחה כי הפרת החובה גרמה להרחבת היקף אחריותה ולנזק ממשי. כמו-כן על מגדל להוכיח כי בשל הדיווח המאוחר קופחו זכויות החקירה שלה ונגרם לה נזק ראייתי (סעיפים 24-22 לחוק חוזה ביטוח והפניה לפסיקה בסעיף 143 לסיכומי התובעים ובסעיף 55 לסיכומי דקל). מגדל לא טענה בשום שלב כי מתן הודעה במועד היה מקטין את נזקיה ואף לא הגישה הודעת צד ג' נגד דקל . לטענת התובעים, במקרה דנן לא נגרם כל נזק ממסירת ההודעה באיחור שכן המשטרה חקרה את כל המעורבים בעסקת התרמית והוכחות בתיק נשמעו רק לאחר סיום חקירת המשטרה.

בסעיף ההחרגה בפוליסה לשנת 2014 נכתב כי התביעות המפורטות בטופס ההצעה לא יהיו מכוסות בפוליסה זו, אך עשויות להיות מכוסות בפוליסות שהסתיימו. דקל טוען כי מגדל לא ביססה את טענותיה בעניין מרמת ביטוח, והמשטרה אף סגרה את התיק שנפתח נגד דקל בגין מרמת ביטוח בהעדר אשמה. כמו-כן נטען בסיכומי דקל כי לא הובאו עדים מטעם מגדל בכל הקשור לביטוח, לדחיית הכיסוי הביטוחי ולטענת התרמית , על אף שהיא הנושאת בנטל להוכחת התרמית ברמה הקבועה במשפט הפלילי.

בסיכומי דקל יש התייחסות לסתירה בין האמור במכתבים של עו"ד אדיב לדקל שלפיהם היא יועצת חיצונית שמונתה לבדיקת הכיסוי הביטוחי לדקל [מכתבים נ/3 עד נ/6] לבין עדותה בחקירה הנגדית שבה העידה בתחילה כי ישבה בעימות כנציגת מגדל ולאחר מכן תיקנה והעידה כי שימשה כב"כ מגדל ולא כנציגה של מגדל. עו"ד אדיב הגיעה לעימות עם דקל עם מסקנות והחלטות שלפיהן דקל הוא נוכל שביצע מרמת ביטוח, ולאחר שכבר המליצה למגדל לפנות למשטרה. כמו-כן יש התייחסות לכך שמגדל נאחזת בעובדה שדקל לא זכר בעימות את המכתב מיום 2.7.13 , אך מתעלמת מכך שבהצעת הביטוח השיב דקל בחיוב לשאלה האם הוגשה נגדו תביעה וצירף להצעת הביטוח את המכתב מיום 2.7.18 [ת/8].

דקל טוען כי עו"ד אדיב הטעתה אותו הן בעימות והן בדיון ההוכחות. בין היתר הטעתה אותו כשאמרה לו שב"כ התובעים טען באוזניה כי המכתב היחיד ששלח הוא מיום 2.4.14. כמו-כן טוען דקל כי גם בעדות במשטרה הציגה עו"ד אדיב גרסה מטעה שלפיה ב"כ התובעים הודה לראשונה בפגישה שהתקיימה במשרדו כי הוא שלח את המכתב מיום 2.7.13 ומדבריה השתמעה טענה שקרית כי קודם לכן הכחיש ששלח את המכתב.

עם זאת, לא ניתן להתעלם ממה שנחזה להיות שיתוף פעולה בין ב"כ התובעים לדקל בניסיון להבטיח שיינתן כיסוי ביטוחי. אמנם ב"כ התובעים אכן שלח את המכתב מיולי 2013 , ולכן נראה שאירוע הביטוח התרחש עוד בעת שהפוליסה הראשונה הייתה בתוקף, אולם מנגד, מהראיות שלפנינו עולה לכאורה כי ב"כ התובעים ניסה להסתיר את העובדה שדקל זייף מכתב שלו – השתמש במכתב קודם וכתב עליו את התאריך 2.4.14.

מגדל טוענת כי התובעים לא הוכיחו כל נזק ושלחלופין כי יש לייחס להם רשלנות תורמת בשיעור של 100%. כלפי דקל נטען כי לא הייתה לו פוליסה במועד הרלוונטי ולחלופין נטען כי הפוליסה לא מכסה "הפרת אמונים, מרמה, מעשה זדוני או פלילי" וכי הוכחה מעורבותו של דקל במעשה המרמה והפרה בין היתר של חובת האמון המוגברת שלו ללקוחותיו. מגדל מפנה בסיכומיה בין היתר לעבירה של מרמה והפרת אמונים של עובד ציבור בסעיף 284 לחוק העונשין דבו נקבע כי "עובד הציבור העושה במילוי תפקידו מעשה מרמה או הפרת אמונים הפוגע בציבור, אף אם לא היה במעשה משום עבירה אילו נעשה כנגד יחיד, דינו-מאסר שלוש שנים".

כמו-כן מפנה מגדל בסיכומיה לפסה"ד שניתן בת"א (ראשל"צ) 797-05 אברהם יראקצי נ' ראובן דינור שערעור עליו נדחה אשר ניתן על יסוד פסק דין בע"א (חיפה) 3860/06, 3856/06, 3874/06 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' איסמעיל וכן רע"א 1011/08 (להלן "הלכת איסמעיל"). בפסק הדין בעניין דינור נקבע, בין היתר, כי "לא היתה מדיניות של ערפול מצידו של דינור אלא חמור מכך, מדיניות של הסתרה מכוונת של עובדות, של הצהרה בלתי נכונה, של אי גילוי פרטים מהותיים לתובע ושל אי נקיטת פעולות בסיסיות המתחייבות הן מכוח חובותיו המקצועיות של דינור והן מכח חובות הנאמנות שלו וחובתו לנהוג בתום לב, ביושר ובהגינות, כאשר ברור כי היה עליו לנקוט בהן על מנת למנוע העברות כספים מהתובע לדינור נוכח המצב העובדתי והמשפטי שנוצר". בסיכומי מגדל נטען בהקשר זה כי דקל יצר מסך של ערפל סביב פעולותיו, מסר גרסאות סותרות לגבי התנהלותו והצהיר הצהרות שקריות.

מגדל מפנה, בסיכומיה גם לפסק הדין של הח"מ, בת"א 7318-11-12 ישרכרט מימון בע"מ ואח' נ' יצחק ואח' שערעור עליו נדחה בע"א 11-12 61322 (מחוזי-ת"א) בעניין התנהלות של עורכת דין העולה כדי תרמית שאינה מכוסה בפוליסה.

מגדל טוענת שדקל הפר את חובת האמון שלו כעורך דין, בעשותו את המעשים הבאים: מסירת הסך של 200,000 ₪ למתחזה לפני רישום הערת האזהרה לטובת התובעים בניגוד להוראות ההסכם ; החזקת כספים במזומן במקום פת יחת חשבון נאמנות לטובת המתחזה, כנראה כיוון ש דקל ידע שלא יוכל לעשות זאת; ייצ וג הצדדים בעסקה שכולה במזומן בניגוד להוראות הדין; זיוף מכתב של ב"כ התובעים ( שימוש במכתב מיום 2.4.14 וזי וף התאריך כך שייראה כאילו המכתב נשלח ביום 4.2.14); משיכת סך של 250,000 ש"ח במזומן מחשבון הנאמנות כחודש לאחר שהמשכון כבר בוטל, ולגרסת דקל, העברתו במזומן לבעל המשכון על חשבון חוב שאינו קשור למשכון; קבלת שיק מהתובעים עבור תשלום למתווך ללא הצג ת אישור על מסירת השיק.

מכלל האמור לעיל עולה לכאורה כי האירועים שבגינם הוגשה תביעת הרשלנות דנן אירעו בעת שהיה לדקל כיסוי ביטוחי, אולם התנהלותו של דקל הייתה חמורה יותר מהתנהלות רשלנית גרידה. לאורך כל הדרך בחר דקל לפעול במודע בניגוד להוראות ההסכם שהוא עצמו ניסח, העביר כספים במזומן למתחזה שלא הובא לעדות, הפעיל לחץ פסול על התובעים לחתום מידית על ההסכם, לא הגן על האינטרסים של התובעים ולא הזהיר אותם מהסיכונים בביצוע העסקה, פעל תוך ניגוד עניינים והפרת אמון עת שייצג את התובעי ם ואת המתחזה בו זמנית ומהראיות עולה שאף ניסה לעשות שימוש במכתב מזויף כדי לזכות בכיסוי ביטוחי . בנסיבות אל ה יש לראות במעשיו של דקל משום הפרת אמונים שיש בה כדי לפטור את מגדל מ אחריותה לפי הפוליסה.

מגדל הוסיפה וטענה בסיכומיה כי התובעים הסתירו מבית המשפט פרטים מהותיים, נמנעו מהגשת תביעות נגד גורמים רלוונטיים ונמנעו מהבאת עדים. התובעים לא הביאו לעדות את החבר עוזי אברבנל שהפנה אותם לדקל או את אשתו שאליה פנה דקל, את קבלן השיפוצים, את קבלן תמ"א 38, את המתווך, את עו"ד רוני ברוש, את אבישי המתמחה של דקל, את עו"ד הרמן כרמן, את עו"ד בלוק ואת בעליו של הנכס. כל אלה מעידים לטענת מגדל על חוסר תום לב בהגשת התביעה ובניהולה, ומובילים למסקנה כי מדובר ברכישה מוזרה אשר התובעים בשיתוף פעולה עם דקל עשו הכול כדי להסתיר את עובדותיה ונסיבותיה המלאות, ואשר כל מטרתה הייתה ניסיון פסול להוציא כספים שלא כדין מחברת הביטוח. כן נטען כי תמוה שעו"ד דקל הוא זה שהפנה את התובעים למשרד עו"ד שניידר אשר הפנה אותם לעו"ד אביטל החולק עמו משרד ותמוה כי למרות טענתו של עו"ד אביטל במכתבו (מוצג נ2/ 12) שלפיה דקל זייף את חתימתו, התובעים לא העלו כלפי דקל בהליך דנן טענת מרמה או זיוף.

לכל האמור לעיל יש להוסיף את התנהלות הבזק של התובעים בכל הנוגע לרכישת ה דירה ו לחתימה על הסכם המכר תוך העברת מאות אלפי ₪ במזומן , וכל זאת מבלי לבדוק את העסקה ואת מי שעומד מאחורי ה. היה על התובעים להבין שמדובר בעסקה מפוקפקת בין היתר לאור הבהילות בחתימה על הסכם המכר ובביצוע התשלומים, סטיית המתחזה מהוראות ההסכם, עמידתו על קבלת תשלומים רבים במזומן והיעדר מסירת כתובתו כי מדובר בעסקה. לאור זאת, בתביעות נגד מגדל ונגד לשכת רישום המקרקעין, אין אלא לייחס לתובעים רשלנות תור מת בשיעור של 100%.

לפיכך, יש לדחות את התביעה נגד מגדל מכל הטעמים שפורטו לעיל: האשם התורם הניכר של התובעים; היעדר ביסוס כנדרש של טענות התובעים ב עניין ביצוע תשלומים ; ו כן הפרת האמונים וההתנהלות הפסולה של דקל כלפי מגדל.

אחריות המדינה

התובעים טוענים כי לפי תקנה 12(א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תשע"ב-2011 (להלן "התקנות") על הרשם לבדוק את המסמכים ולברר אם העסקה כשרה. כמו-כן נטען כי לפי תקנה 21 לתקנות יש לצרף לבקשה לרישום הערת אזהרה מסמכים המוכיחים את זהותו של מי שחתם על ההתחייבות , ולפי תקנה 16(א) יש להוכיח את הזהות באמצעות תעודת זהות או דרכון.
לטענת התובעים קיימת אחריות של הרשם לבדוק את כשרותן ותקינותן של התעודות, ואי תקינות תעודת הזהות מחייבת את הרשות לא לרשום את הערת האזהרה, ולכל הפחות עליה להדליק לרשות נורה אדומה ולחייב אותה לדרוש המצאת מסמכי זיהוי אחרים. כמו-כן נטען כי חוסר התקינות של התעודה אינו פורמאלי או זניח – מדובר בתעודה בפורמט שונה שכלל לא היה קיים במועד שבו הוצאה התעודה, 1987. עוד נטען בהקשר זה כי המידע לגבי פורמט תעודות הזהות לאורך השנים צריך להיות בידיעתם של פקידי לשכת הרישום.

הנתונים בתעודת הזהות שהוצגה לדקל אינם חופפים לאלה שבמרשם האוכלוסין, ולפי עדותה של הרשמת יש ללשכת הרישום גישה למאגר של רשות האוכלוסין . קיים שוני בשם האמצעי – גימס ולא ג'ימס, שוני בכתובת המגורים – רח' בבלי בתל-אביב ולא רח' צה"ל בנשר, שוני ברישום הלאום – כוכביות ולא "יהודי" ושוני במקום הוצאת התעודה - תל אביב במקום חיפה. התובעים טוענים כי היה על לשכת רישום המקרקעין לבדוק את הנתונים במרשם האוכלוסין, ולשים לב להבדלים בין הפרטים המופיעים בתעודת הזהות שהוצגה לדקל לבין הפרטים המופיעים במרשם האוכלוסין וכן לשוני בין השם בתעודת הזהות לבין השם שמופיע בלשכת רישום המקרקעין. לטענת התובעים, הבדלים אלה היו צריכים להדליק לרשות נורות אדומות ולחייב אותה לבדוק את מקור הטעות ברישום ו כן לבדוק את רישום צו קיום הצוואה , ואז היה מתגלה כי יש שוני גם בתמונות ובחתימות של המתחזה.

לטענת דקל, אם בית המשפט ימצא כי הוא התרשל, יש לראות ברשם המקרקעין מעוול יחד עמו כמי שרשם הערת אזהרה חרף אותם נורות אדומ ות.

לשכת רישום המקרקעין טוענת כי הערת אזהרה אינה יוצרת זכות במקרקעין אלא מהווה רק מחסום בפני רישום עסקה נוגדת, ולכן מדיניות רישום ההערה היא מקלה. עוד נטען כי לצורך רישום ההערה , די היה במסמכים שהוצגו ללשכת רישום המקרקעין - בקשה לרישום הערת אזהרה אשר נחזית להיות בחתימתו של המוכר המאומתת באמצעות עורך דין - דקל , הצהרה של דקל כי המוכר חתם על הבקשה והעתק של הסכם המכר שצורף לבקשה.

ב"כ לשכת רישום המקרקעין מפנה בסיכומיו לע"א (מחוזי מרכז) 38571-10-11 זהר נ' לשכת רישום המקרקעין בתל אביב ולרע"א 2906/13 זהר נ' לשכת רישום המקרקעין בתל אביב, דינים עליון 2013 (95) 259 (2013). שם נקבע בערכאה הדיונית לאמור:

"לשכת הרישום מצווה מכוח החוק לזהות צדדים שלא התייצבו בלשכת רישום המקרקעין באמצעות אימות חתימה בידי עורך דין (כיום תקנה 14 בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל – 1969) ולא על דרך של השוואת חתימות. ודוק, כאשר אימות חתימה זה נראה תקין (וזהו המצב בענייננו) רשאי הרשם לרשום על בסיסו את המכר, ללא דרישת מסמכים נוספים (וזאת אף על פי מוקנית לו הסמכות לדרוש מסמכים כאלו מכוח תקנה 14(ו) בתקנות תשע"ב)".

דברים אלו יפים לענייננו, קל וחומר לאור זאת שבמקרה דנן לא מדובר ברישום זכויות אלא ברישום הערת אזהרה בלבד.

עוד טוענת לשכת רישום המקרקעין כי אינה נדרשת לבדוק את כתובתו של המוכר אשר עשויה להשתנות ואינה חייבת לדרוש המצאה ובדיקה של תעודת זהות לצורך רישום הערת אזהרה כאשר עו"ד אימת את חתימת המוכר. עוד נטען כי גם במסמכים שעליהם חתום המוכר האמיתי שמו נרשם בדרכים שונות, והתובעים אינם רשאים להלין בעניין זה על רשם המקרקעין כאשר הם עצמם לא ייחסו חשיבות להבדלים.

להלן הוראות תקנות 12, 14 ו-21 לתקנות בחלקן:

בתקנה 12 יש התייחסות לאפשרות של בדיקת העסקה באמצעות רשם המקרקעין:

"(א) התייצבו הצדדים לעסקה לפני הרשם, יבדוק הרשם את המסמכים שהוגשו ויברר אם העסקה כשרה לרישום, היא תירשם בפנקס.

(ב) ראה הרשם כי הצדדים זכאים לבצע את העסקה וכי אין מניעה לביצועה ורישומה, יחתים הצדדים על שטר העסקה ואמת את חתימותיהם בכתב ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם".

בתקנה 14(א) לתקנות יש התייחסות לאפשרות של אימות ובדיקת העסקה באמצעות עורך דין:

"התייצבו הצדדים לעסקה לפני עורך דין, יחתים אותם על שטר עסקה, ויאמת את חתימותיהם בכתב ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה ולאחר ששוכנע כי הדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם".

עוד נקבע בתקנה 14(ב) לתקנות כי עורך הדין יאשר כי בנוסף לאימות החתימות, הוא בדק את כל הפרטים המופיעים בשטר העסקה ואת המסמכים שצורפו לו ומצא אות ם מתאימים וראויים לעסקה המבוקשת.

בתקנה 21(א) לתקנות נקבע כי "רישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק יהיה על פי בקשה חתומה על ידי המתחייב או הזכאי, המאומת בידי עורך דין או רשם, בדרך שמאמתים שטר עסקה...".

מהתקנות הנ"ל עולה כי מי שבוחר להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה בהתאם לתקנה 14(ב) לתקנות ומוותר על זיהוי המבקש בלשכת רישום המקרקעין, אינו יכול לחייב את לשכת רישום המקרקעין לבדוק את מקוריות החתימות שבבקשה ואת זהויות הצדדים שבבקשה. חובות אל ה מוטלות על עורך הדין אשר מזהה את הצדדים, בודק את העסקה ומזהיר את הצדדים בעניין ההשלכות אשר כרוכות בעסקה ובבקשה.

תקנה 16 שאליה מפנים התובעים אינה רלוונטית לרישום הערת אזהרה אלא רק לאישור עסקה במקרקעין שלגביה רשם המקרקעין רשאי להתנות את הרישום בהצגת צילום ת"ז. היות שברישום עסקה במקרקעין אין חובה לדרוש העתק של תעודת זהות, קל וחומר שאין חובה לעשות זאת בבקשה לרישום הערת אזהרה.

התובעים לא עמדו על ביצוע הליך זיהוי אצל רשם המקרקעין לפי תקנה 12, ולכן הליך הזיהוי נערך באמצעות עו"ד דקל לפי תקנות 14 ו- 21(א). דקל ייצג את התובעים והוא זה שבחר בדרך של רישום הערת האזהרה מבלי להידרש להתייצבות המתחזה בלשכת רישום המקרקעין . דקל התרשל בין היתר בזיהוי המוכר, ובכל מקרה אין ברישום הערת האזהרה כדי לגרום נזק כלשהו לתובעים אלא ההיפך. הערת האזהרה הגנה על התובעים באמצעות התראה על קיומה של העסקה עימם, כך ש לו היה בית המשפט קובע כי התובעים רשאים להירשם כבעלים של הדירה, זכויותיהם היו מוגנות מפני עסקה מאוחרת יותר.

לאור כל האמור לעיל, היות שדקל הוא שנשא באחריות לזהות את הצדדים ולאמת את חתימותיהם על מסמכי העסקה, ולנוכח טיבה של הערת האזהרה, תביעת התובעים נגד לשכת רישום המקרקעין נדחית בזאת.

כפי שנקבע לעיל, יש להחיל גם כאן את הקביעה שבכל הנוגע לתביעות נגד צדדים שלא היו מעורבים בהעברות כספים בגין העסקה, התובעים לא ביססו ביצוע תשלומים ו לא ביססו את טענותיהם לגבי נזקים שנגרמו להם.

כמו כן וכפי שנקבע בעניין התביעה נגד מגדל, יש לייחס לתובעים אשם תורם מכריע בשל התנהלותם בעסקה. התובעים התקשרו בעסקה גדולה מאוד שרובה בוצעה במזומן, לא מצאו לנכון לקבל ייעוץ משפטי בלעדי אלא הסכימו לקבל ייעוץ משפטי במשותף עם המתחזה מעורך דין שלא הכירו קודם לכן , בחרו לחתום על הסכם מכר תוך פרק זמן קצר ובלתי סביר ולא מצאו לנכון לברר עם מי הם מתקשרים בחוזה ולמי הם מעבירים לטענתם מאות אלפי ש"ח במזומן, וכל זאת כאשר מדובר באנשי עסקים ויהלומנים אשר חזקה עליהם כי הם יודעים להתנהל בעולם העסקים. לאור זאת, בתביעות שהוגשו כנגד לשכת רישום המקרקעין ומגדל , יש לייחס לתובעים רשלנות תורמת בשיעור של 100%.

גם התנהלותם של התובעים לאחר ביצוע העסקה תמוהה ביותר. התובעים מלינים שכספם נגנב אך לא הגישו תלונה במשטרה נגד כל הגורמים הקשורים בפרשה, לא נקטו פעולות כלשהן לחיפוש המעורבים ולא פינו את הנכס עד היום למרות צו פינוי שניתן נגדם. התובעים אף לא הגישו תביעה להחזר הכספים ששילמו לקבלן תמ"א 38, לא ביקשו החזר מרשויות המס עקב ביטול הסכם המכר ולא ניסו לאתר את המתווך ששילמו לו סך של 50,000 ₪.

התנהלות זו עשויה להעיד על מזימה הנרקמת מאחורי גב ו של בית המשפט בכסות רכישת הנכס מבעליו האמיתי לאחר שיינתן פסק הדין במחיר נמוך ותוך עשיית רווח נאה.

על כן ולאור הקביעות הנ"ל, תביעת התובעים נגד לשכת רישום המקרקעין נדחית .

משנדחתה תביעת התובעים נגד לשכת רישום המקרקעין, אני דוחה את הודעת צד ג' שהגישה לשכת רישום המקרקעין נגד דקל. עם זאת יובהר כי לו התביעה נגד לשכת רישום המקרקעין הייתה מתקבלת , היה מקום לקבל את הודעת צד ג' נגד דקל במלואה.

סיכום

תביעת התובעים נגד דקל מתקבלת בחלקה, כך שעל דקל לשלם לתובעים סך של 439,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. כמו-כן ישלם דקל לתובעים סך של 25,000 ₪ בגין שכ ר טרחת עו"ד וכן סך של 11,000 ₪ בגין הוצאות - שניהם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

בסעיף 78 לסיכומי דקל נטען כי נכון ליום 19.7.16 הייתה בחשבון הנאמנות שפתח ע"ש ארתור לוקשפיסר יתרת זכות בסך של 65,741 ₪ ובית המשפט התבקש לתת הוראות לגביה. במאמר מוסגר יצוין כי דקל הציג גרסאות סותרות לגבי הסכום שנותר בחשבון הנאמנות. בכתב ההגנה טען שמדובר בכ- 65,000 ₪, לאחר מכן הצהיר שמדובר בכ- 67,000 ₪ ובסיכומים התייחס ליתרה בסכום הנ"ל. דקל אף לא הסביר כיצד ייתכן שנותר בחשבון הנאמנות סך של 65,000 בלבד אם לגרסתו הופקד לחשבון הנאמנות סך כולל של 316,800 (315,000 ₪ בשיקים בנקאיים ו- 1,800 ₪ במזומן) שמתוכו שילם בחודש מאי 2013 סך של 250,000 ₪ לבעל המשכון. לפי תחשיב זה, נכון לחודש מאי 2013 היה צריך להיוותר בחש בון הנאמנות סך של 66,800 ולסכום זה היו צריכים להיווסף הפרשי הצמדה וריבית. על כל פנים אני קובע כי על דקל להשיב לתובעים כל סכום שנותר בחשבון הנאמנות הנ"ל, וסכום זה יקוזז מהסך של 439,000 ₪ שעל התובעים לשלם לדקל.
תביעת התובעים נגד מגדל ונגד לשכת רישום המקרקעין נדחית, אך לפנים משורת הדין הדח ייה היא ללא צו להוצאות וללא חיוב בשכר טרחת עו"ד .

הודעת צד ג' שהגישה לשכת רישום המקרקעין נגד דקל נדחית, וזאת ללא צו להוצאות וללא חיוב בשכ ר טרחת עו"ד.

המזכירות מתבקשת להעביר העתק של פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ‏י"ב חשון תשע"ט, 21 באוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.