הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 11834-07-15

בפני כבוד השופט אביים ברקאי

התובעים בת"א 11834-07-15
הנתבעים בת"א 7637-02-16

1.רונן עוז
2.אילנית עוז

נגד

הנתבעת בת"א 11834-07-15
התובעת בת"א 7637-02-16

דבורה צבי בוס

פסק דין

חלק ראשון – על פסק הדין; שתי התביעות שבו; תמציתו והפניה לסעיפיו
פתח דבר
על פסק הדין
בפסק דין זה יידונו שתי תביעות שהוגשו בעקבות הסכם לרכישת בית מגורים במועצה המקומית בית אריה. הסכם המכר נערך בשנת 2015 בין דבורה צבי בוס ( שתיקרא מעתה לשם הנוחות - "המוכרת") לבין רונן ואילנית עוז ( שייקראו מעתה – "הרוכשים").

לאחר כחודשיים בלבד ממועד החתימה הודיעו הרוכשים על ביטולו וזה נמכר כמעט מיד לרוכשים חדשים. גם ביתם ( הבת) של הרוכשים החדשים מצאה דרכה לדיון שלפני והעידה כנגד המוכרת.

הרוכשים הגישו ביום 6/7/18 תביעה כנגד המוכרת בה טענו כי זו הפרה את ההסכם. המוכרת מצידה הגישה אף היא תביעה לאחר שבעה חודשים, ביום 3/2/16 כשהיא טוענת כי הרוכשים הפרו ההסכם.

שאלת הממ"ד – עניינו של הממ"ד בבית או העדרו ליווה וליבה את כל המחלוקת. לטענת הרוכשים במועד רכישת הבית נמסר להם כי חדר הארונות הוא ממ"ד ובדיעבד התברר שלא כך וזו הסיבה העיקרית לטענתם שהביאה לביטול ההסכם. לטענת המוכרת – הרוכשים ביקשו לבטל ההסכם בשל העובדה שהתחרטו על הרכישה, התחרטו על המעבר הצפוי ליישוב, לא מצאו מסגרת חינוכית לילדם וכן גילו כי תקציבם אינו מספיק. ביחס לממ"ד טוענת המוכרת כי הרוכשים מסרו לה כי ממילא הם מתכוונים לשנות את כל מבנה הבית וכן טוענת המוכרת כי אין מדובר בנושא שהרוכשים ייחסו לו חשיבות.

על התביעה הראשונה ( תביעת הרוכשים - 11834-07-15)
הגשת התביעה במקור לבית המשפט המחוזי בירושלים - התביעה הראשונה הוגשה במקור לבית המשפט המחוזי בירושלים והרוכשים עתרו בה לשלושה – ראשית – עתירה לכך שבית המשפט יורה על ביטול הסכם המכר מיום 30/4/15 בשל הפרות המוכרת; שנית – חיוב המוכרת בהשבת הסך של 370,000 ש"ח, שהוא התשלום הראשון שהועבר בהתאם להסכם המכר; שלישית – חיוב המוכרת בתשלום פיצוי מוסכם בסך של 120,000 ש"ח.

מועד הגשת התביעה - התביעה הוגשה שישה ימים בלבד לאחר הודעת הביטול אותה מסרו הרוכשים. יודגש עוד כי ביום 5/7/15 השיבה המוכרת להודעת הביטול וביקשה שאכן ייחתמו הטפסים הנדרשים לדיווח אודות הביטול. הרוכשים אצו מיד למחרת לבית המשפט המחוזי והגישו התביעה ורק לאחר מכן חתמו על טפסי הביטול.

ביטול ההסכם והעברת התביעה לבית משפט השלום - ביום 12/7/15 חתמו הצדדים על טפסי ביטול והמוכרת העבירה לרוכשים סך של 370,000 ש"ח. מכאן צומצמה תביעת הרוכשים אך ורק לדרישת הפיצוי המוסכם בסך של 120,000 ש"ח. לאור זאת הועברה התביעה לבית משפט השלום ואף הוגש כתב תביעה מתוקן.

ההפרה הנטענת – פרשת הממ"ד
עיקר טענות הרוכשים מתייחס לכך שלפתע התגלה כי בדירה אין ממ"ד. לדבריהם - המוכרת לא הצהירה אמת בהסכם כאשר נרשם "הדירה נבנתה בהיתר כחוק, אין בנכס עבירת בניה לפי חוק התכנון והבניה" . עוד לדברי הרוכשים, טרם חתימת ההסכם נמסר להם כי חדר ארונות בדירה הוא למעשה ממ"ד ובדיעבד התברר שלא כך הדבר.
הרוכשים ערכו בדיקות מקיפות ונרחבות במשרדי ההנדסה של המועצה וכן בדירה עצמה. דא עקא ובדיקות אלה החלו מיד לאחר חתימת ההסכם. אפשר ולו היו עורכים הבדיקות טרם החתימה היו מסתתמות טענותיהם ואולי אף לא היתה מוגשת התביעה כנגד המוכרת. להתנהלות זו גם תהא התייחסות בהמשך.

הגנת המוכרת, בתמצית – המוכרת טוענת כי הרוכשים ביקרו בדירה שמונה פעמים מתוכן חמש פעמים לפני חתימת ההסכם ומכאן הכירו היטב את הדירה.
לטענת המוכרת - הרוכשים התחרטו על המעבר הצפוי, "מפתח תקווה – העיר הגדולה ליישוב בית אריה הממוקם מעבר לקו הירוק"; עוד טוענת המוכרת כי הרוכשים התלבטו ביחס למסגרת חינוכית לבנם וכי גילו שאין באפשרותם הכלכלית לממן השיפוצים אותם ביקשו לבצע בנכס. לטעמה של המוכרת כל טענות הרוכשים נובעות ממניעים אישיים ואינם קשורים לעסקה עמה.

הסכום הכולל הנתבע – הסכום הנתבע בתביעת הרוכשים הוא, כאמור 120,000 ש"ח בגין הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר.

על התביעה השניה בתמצית ( תביעת המוכרת - 7637-02-16)
כשבעה חודשים מאוחר לתביעת הרוכשים הגישה המוכרת תביעה עצמאית ובה נטען כי הרוכשים הם אלה שהפרו ההסכם עמה. טענות המוכרת בתביעה השניה דומות בשינויים המחוייבים לטענות ההגנה שהעלתה בתביעה הראשונה. גם טענות הרוכשים דומות ומשכך נשמעו שתי התביעות יחדיו וכן ניתן פסק דין זה ביחס לשתיהן.

המוכרת אינה מכחישה שהצליחה למכור את הבית כמעט מיד לאחר ביטול ההסכם. הראיות שהובאו לימדו כי הסכם מכר עם רוכשים חדשים נחתם כשבועיים בלבד לאחר חתימת טפסי הביטול וכי מועד המסירה לרוכשים החדשים נקבע לחודש אוקטובר 2015 בעוד מועד המסירה המיועד לרוכשים כאן היה סמוך לכך, ביום 30/6/15.

המוכרת עותרת לפיצוי בגין שורה של ראשי נזק וביניהם:
100,000 ש"ח - פיצוי בגין עגמת נפש, כאב וסבל, אי וודאות ובזבוז זמן;
24,800 ש"ח – הפסד ריבית בגין ארבעה חודשים, כאשר לטענת המוכרת שכלל לא הוכחה, ניתן היה להפקיד את סכומי תמורת המכירה " בפיקדון סגור" בריבית שהיא " במינימום 6% לשנה". כך נטען;
10,606 ש"ח – תשלומי משכנתא בגין ארבעה חודשים. המוכרת משום מה לא עותרת לפיצוי רק בשל רכיב הריבית אלא לפיצוי בגובה מלוא סכום השבת הלוואת המשכנתא;
14,632 ש"ח – דמי תיווך. אין מדובר בדמי תיווך בגין העסקה שבוטלה אלא דווקא דמי תיווך בגין המכירה לרוכשים החדשים שלטעמה של המוכרת על הרוכשים כאן לשאת בהם;
35,636 ש"ח – הוצאות שכר טרחה;
2,224 ש"ח – הוצאות לאדריכל;
120,000 ש"ח – פיצוי מוסכם.

הסכום הכולל הנתבע – הסכום הנתבע בתביעת המוכרת הוא 307,898 ש"ח.

תמצית פסק הדין והפניה לסעיפיו ( תוכן)
העובדות הרלוונטיות לפסק הדין בתיאור לוח הזמנים ואירועי שני החודשים בקירוב שהביאו לתביעות – כל אלה יובאו בסעיף 2 לפסק הדין.

הנכס הנמכר אכן לא כלל ממ"ד בהתאם להיתר – לכך תהא התייחסות בסעיף 3 לפסק הדין.

המוכרת הפרה את ההסכם בינה לבין הרוכשים. עם זאת להפרה זו אשם תורם במידה לא מועטה הנובע מהתנהלות הרוכשים אשר השקיעו רבות בבירור מצבו של הנכס בעיקר לאחר רכישתו. על ההפרה ועל האשם התורם יורחב הדיבור בסעיף 4 לפסק הדין.

משמעות ההפרה היא מתן זכות לרוכשים לבטל ההסכם, כפי שאכן עשו. על כך וכן על הזכות לביטול בגין הפרה כשהיא מופרדת משאלת הפיצוי יפורט בסעיף 5 לפסק הדין.

ביחס לפיצוי המוסכם הרי סכומו נותר כאמור בהסכם הרכישה אך חלקם של הרוכשים בסכומו מושפע מהתנהלותם ומהאשם התורם ומכאן הם זכאים אך ורק ל – 20% ממנו. על כך בסעיף 6 לפסק הדין.

עם הקביעה לפיה לרוכשים הזכות לבטל ההסכם ולאור קביעת סכום הפיצוי – מסתיים הדיון בתביעת הרוכשים, סיכום ביניים ייערך בסעיף 7 לפסק הדין.

משנקבע כי המוכרת היא זו שהפרה ההסכם הרי ממילא אין מקום לתביעתה ולטענותיה להפרות הרוכשים. התייחסות לכך וכן למעלה מהנדרש התייחסות תמציתית לסכומי תביעת המוכרת תובא בסעיף 8 לפסק הדין.

סוף דבר וחיוב המוכרת בתשלום לרוכשים יובא בסעיף 9 לפסק הדין.

חלק שני – דיון והכרעה

העובדות הרלוונטיות לפסק הדין תוך התייחסות ללוח הזמנים בו אירעו
על העדים שנשמעו
עובדות וראיות הצדדים נשמעו מפי עשרה עדים.
מצד הרוכשים העידו שישה - שני התובעים עצמם; מהנדס המועצה; עורכת הדין אשר ייצגה את הרוכשים בשלב רכישת הבית; מהנדסת אשר בדקה הנכס דווקא לאחר הרכישה; וכן ביתם של הרוכשים החדשים שבאו בנעלי הרוכשים ואשר ניהלו גם הם הליך משפטי אל מול המוכרת.
מצד המוכרת העידו ארבעה – המוכרת עצמה; מומחה מטעמה; ידיד של המוכרת שנכח בשלבי הרכישה; וכן חברה שאף היא מצאה דרכה לתביעה.
עדה נוספת אותה ביקשו הרוכשים להעיד היא נציגת ביקורת מטעם המועצה אך זו לא התייצבה לשני דיונים אליהם זומנה ובא כוחה הודיע לבית המשפט כי עברה תאונה קשה וכי " היא איננה זוכרת דבר מתקופת עבודתה".

העובדות הרלוונטיות להמשך הדיון ולוח הזמנים
להלן יובאו המועדים הרלוונטים למחלוקת עד אשר בוטל ההסכם והחלו ההליכים המשפטיים. הפירוט מובא בצירוף לוח הזמנים והאסמכתאות על מנת להבהיר עד כמה התדרדרה המחלוקת כמעט באופן מידי לאחר חתימת ההסכם וכן להבהיר התנהלות הצדדים אליה עוד תהא התייחסות בהמשך.

ולהלן המועדים והאירועים:

30/4/2015 – חתימת הסכם המכר.

9/5/15 – לטענת הרוכשים במועד זה הגיע למקום איש שיפוצים מטעמם לצורך תכנון וביצוע השיפוץ. לטענתם רק במועד זה נודע להם לראשונה כי אין בנכס ממ"ד וכי קירות חדר הארונות בעובי של 10 ס"מ בלבד.

18/5/15 – בשלב זה מתברר כי הרוכשים ביצעו בדיקה של תכנית הבית במועצה. הבדיקה נערכה מיד לאחר חתימת ההסכם וכאן ייאמר שלו היו הרוכשים בודקים הממכר מספר ימים טרם הרכישה במקום מספר ימים לאחריו אפשר ולא היתה מוגשת תביעה זו.
במועד זה פנתה ב"כ הקודמת של הרוכשים במכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים וציינה בין היתר, כי "לאור בדיקה של התוכנית אשר הוצגה ע"י הגברת צבי בוס דבורה עובר לחתימת הסכם המכר (...) בהצלבתה לתוכנית המוחזקת בידי המועצה המקומית בית אריה עולה כי הבניה בנכס נשוא הסכם המכר נבנתה בסטייה מההיתר מאחר ולא נבנה חדר ממ"ד".
באותו מכתב התייחסה ב"כ הרוכשים לאישור מועצה שנשא תאריך 3/5/18 והטיחה במוכרת כי זה הוצא כאשר המוכרת מסרבת לאשר לנציגת המועצה להיכנס לבית. אותה נציגה זומנה, כאמור, לעדות פעמיים אך לא התייצבה וכאמור בסעיף 2.1 לעיל נמסר כי עברה תאונה קשה.
כבר במכתב זה נטען כי המוכרת נהגה בחוסר תום לב, הטעיה והפרה יסודית של ההסכם. מכאן נטען שהרוכשים זכאים הן לאכיפת ההסכם והן לתשלום פיצויים. בסיומו של המכתב נדרשה המוכרת להכשיר את הבניה בבית ולחילופין לבטל ההסכם. בנוסף ובכל מקרה נדרשה המוכרת לשלם הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם.

21/5/15 – המוכרת באמצעות באת כוחה השיבה והכחישה בכתב כל טענות הרוכשים. ב"כ המוכרת מדגישה שהרוכשים ביקרו בנכס וראו אותו היטב טרם הרכישה. עוד נרשם כי הטענה לפיה העדרו של ממ"ד הוא בגדר פגם נסתר היא טענה מופרכת.
בנוסף השיבה המוכרת כי הבית נבנה בהתאם להיתר ואף צירפה את האישור הנושא תאריך 3/5/15 וטענה כי הוצא ביום 18/5/15.
ביחס לממ"ד עולה בבירור אפילו מדברי המוכרת כי זה היה חלק מנושאי השיחה טרם הרכישה. לענין זה המוכרת טוענת כי ציינה שהממ"ד משמש כחדר ארונות ובתשובה מסרו לה הרוכשים שממילא הם מתכוונים לשנות את כל חדרי הבית " לרבות הריסת קירות ובניה מחדש".
המוכרת אף ציינה כי רכשה חלק מהדירה כשנה וחצי קודם לכן וקיבלה משכנתא ללא כל דיחוי. לענין זה יאמר כי הרוכשים טענו שהסטיה מההיתר פגעה ביכולתם לקבל משכנתא – טענה אשר כלל לא הוכחה ולכך עוד תהא התייחסות בהמשך.

25/5/15 – הרוכשים פונים באמצעות ב"כ פעם נוספת בכתב ומודיעים באותיות מודגשות במיוחד כך: "הבנייה בנכס נשוא הסכם המכר נבנתה בסטיה מההיתר מאחר ולא נבנה ממ"ד". בשלב זה דורשים המבקשים כי מודד יבדוק את הנכס וכלשון המכתב: "על מנת " לאושש" טענות אלה מתבקש לתאם מועד למדידת הנכס ע"י מודד מוסמך".
גם ביחס לדרישת בדיקת המודד ייאמר כי זו באה מאוחר מידי. עדיף היה לבצע הבדיקות מספר ימים טרם הרכישה ולא מספר ימים לאחריה כפי שנעשה.

27/5/15 - ב"כ המוכרת העבירה לידי הרוכשים העתק מחוות דעת שמאית שנערכה פחות משנתיים קודם לכן במסגרת הליכי הגירושין של המוכרת וזאת על מנת שהרוכשים ' ישקלו שוב' את שיקוליהם. בחוות הדעת נרשם בתיאור הדירה גם " 1/2 חדר כממ"ד בשימוש כחדר ארונות". חשוב להדגיש כי חוות הדעת כפי שהוגשה לבית המשפט אינה מושלמת ודווקא פרק " רישוי הנכס" והמצב התכנוני הושמט, למעט שורות בודדות.

27/5/15 – ב"כ הרוכשים פונה במכתב שכותרתו " הפרת חוזה המכר" ושוב ביקשה לתאם בדיקת מודד וטענה לחוסר שיתוף פעולה. ביחס לטענת חוסר שיתוף הפעולה יש להפנות לכך שפנייתה הקודמת והראשונה של ב"כ הרוכשים נעשתה אך ורק יומיים לפני כן.

29/5/15 – מיד ותוך יומיים לאחר מכן הודיעה המוכרת בכתב כי אין לה התנגדות לביקור מודד. עוד שבה המוכרת על הטענה לפיה הממ"ד לא נבנה בסטיה מהיתר ולא קיימת כל עבירת תכנון ובניה וכן חזרה בעיקר על טענות שכבר פורטו לעיל.

1/6/15 – הומצאה חוות דעת הנדסית של מהנדסת מטעם הרוכשים. חוות הדעת הומצאה כאילו מדובר ברכישת נכס חדש מקבלן ולא נכס בן עשרות שנים שנרכש כיד שניה ממי שהתגורר בו. חוות הדעת התייחסה לממ"ד הנטען ועל כך בסעיף 3 לפסק הדין; בנוסף ובאופן לא מוסבר ביחס לרכישת נכס בן עשרים שנה ביד שניה כללה חוות הדעת התייחסות אל: סדקים בטיח ובקירות הבית; פורמאיקה פגומה באמבטיה; רטיבות בסמוך לדלת חדר שרות ופנלים; פגם נגרות בארון המטבח; אריחי קרמיקה פגומים ועבודות ריצוף צביעה וטיח נדרשים; בידוד לגג רעפים ואפילו מנעולי חלונות לא תקינים. בסופו של יום מצאה חוות הדעת נזקים שעלות תיקונם הוא 67,042 ש"ח. חוות הדעת מסתיימת במילים "הליקויים שפורטו הינם יסודיים ואינם נובעים בשום אופן מבלאי כלשהו". כך.
בטרם המשך ייאמר כי חוות הדעת היא בגדר " תפסת מרובה לא תפסת" ואך פגעה בגרסת הרוכשים. חוות הדעת הוכיחה כי הרוכשים ידעו היטב לערוך בדיקות ואפילו לדרוש בדיקה כשל בית חדש הנרכש מקבלן. אולם כל הבדיקות נערכו מיד לאחר חתימת הסכם המכר ולא לפניו. התנהלות זו תידון בסעיף 4 להלן וכבר עתה ייאמר כי היא מלמדת על כך שגם הרוכשים לא היו תמי לב אלא ניסו לנצל סיטואציה קיימת ואף לדרוש בגינה מלוא הפיצוי המוסכם.

7/6/2015 - הרוכשים מודיעים בכתב על "הקפאת הליך השלמת הרכישה". הרוכשים מתייחסים לחוות הדעת שערכו וטוענים כי המוכרת אחראית "על פי חוק המכר ( דירות)". הרוכשים מוכנים להתפשר על הכשרת הממ"ד והגג על חשבון המוכרת ובאמצעות קבלן מוסכם, ביקורת מומחים ושקיפות מלאה. הרוכשים אף הודיעו כי לחילופין הם יסכימו ל"קיזוז העלויות הנדרשות לצורך הכשרת העבירות עפ"י הערכת שמאי וזאת לרבות כל ההוצאות הכרוכות בהליך כאמור".
הרוכשים מודיעים על "הקפאה מידית של הליך הרכישה" ומבקשים למצוא פתרון " תוך 3 ימים".

16/6/15 – מכתב וחוות דעת מטעם המוכרת. במכתב זה מציינת המוכרת באמצעות ב"כ כי הרוכשים מפרים ההסכם שכן לא העבירו תשלום ביום 10/6/15 ואף לא פעלו לקבלת משכנתא.
באותו מכתב מודיעה המוכרת לרוכשים כי היא דורשת להסיר כל השעבודים והערות האזהרה שנרשמו לטובתם וכן הודיעה כי בכוונתה " להעמיד הדירה למכירה תוך 7 ימים" ולהשיב לרוכשים כל סכום ששולם למעט הפיצוי המוסכם.
בנוסף העבירה המוכרת חוות דעת מצידה כפי שנערכה על ידי " אדריכל מומחה". חוות הדעת משיבה לרכיבי חוות הדעת מטעם הרוכשים וקובעת כי לא נפל כל ליקוי בנכס וכן מתבססת על טענות שעיקרן הוא בלאי טבעי וכן טענה לפיה המוכרת בזמנו רכשה את הנכס AS IS. בהתאם לחוות הדעת קיים ליקוי אחד שעלותו 150 ש"ח.

30/6/15 – הרוכשים מודיעים על ביטול ההסכם ומבקשים השבת הסך של 370,000 ש"ח אשר שולם וכן סך של 20,000 ש"ח הוצאות וסך של -120,000 ש"ח כפיצוי מוסכם.

5/7/15 – המוכרת מודיעה, לאחר בדיקה שערכה, כי לצורך הביטול על הרוכשים והמוכרת לחתום על " טופס לביטול עסקה". המוכרת דורשת כי טופס זה ייחתם " תוך 24 שעות" על מנת שתוכל להעמיד הדירה למכירה. בנוסף הציעה המוכרת להפקיד מלוא התמורה שנמסרה – 370,000 ש" ח בידי נאמן וזאת עד להכרעה בתביעה משפטית שתוגש על ידה.

6/7/15 – הרוכשים פונים ומגישים תביעה לבית המשפט המחוזי היא התביעה שהתגלגלה לפסק דין זה.

7/7/15 - הרוכשים פונים אל המוכרת, באמצעות ב"כ, מודיעים על הגשת התביעה יום קודם לכן " אשר נשלחה זה מכבר" כלשונם ודורשים השבת הכספים.

12/7/15 – נחתם הסכם ביטול והמוכרת השיבה לרוכשים הסך של 370,000 ש"ח.

27/7/15 – לאחר כשבועיים - המוכרת חותמת על הסכם מכירה עם רוכשים חדשים.

הנכס הנמכר אכן לא כלל ממ"ד בהתאם להיתר
לאחר שמיעת הראיות ועיון במסמכים שהוצגו יש לקבוע באופן חד משמעי כי הנכס הנמכר אכן לא כלל ממ"ד בהתאם להיתר. קביעה זו מבוססת על שלושה נימוקים כדלקמן:

ראשית – למדים שהנכס לא כלל ממ"ד מתוך אישור המועצה
הרוכשים הציגו חוות דעת ומולה הוצגה חוות דעת רפה משהו של המוכרת ואליהן עוד תהא התייחסות בהמשך. ואולם אין צורך לפנות לחוות דעת כאשר בפנינו אישור חד משמעי של מועצת בית אריה, מיום 23/11/2015 כלומר בסמוך מאוד לאירועי התביעה ובו נרשם כך:
קיימות אי התאמות בין תכנית ההיתר לקיים בפועל.
בפועל לא קיים ממ"ד בניגוד למצויין בתוכנית.
יש לעשות התאמת הפתחים בחזיתות ובתוכנית.
אין באישור זה בכדי למנוע נקיטת הליכים משפטיים או אחרים להסדרת החריגות או לגביית תשלומים הכרוכים בהסדרת החריגות"

די באישור זה כדי לאשש את טענת הרוכשים לפיה הנכס לא כלל ממ"ד כדין. כאשר בפני בית המשפט טענות בדבר העדר ממ"ד וכן אישור של הגורם התכנוני כי אכן אין ממ"ד בנכס וכי אכן אין התאמה לתכנית – הרי הוכחה טענת הרוכשים.

האישור הונפק למוכרת במסגרת עסקה המכירה השניה ולא במסגרת העסקה עם הרוכשים. אך בכך אין כל רבותא. כאשר לא היה בנמצא ממ"ד ב – 23/11/2015 וכן היו אי התאמות לתכנית ביום 23/11/15, הרי יש לקבוע כי המצב היה כך גם חודשים ספורים לפני כן - בדיוק כטענת הרוכשים.

המוכרת ניסתה לטעון כי ללא זימון מפקחת הבניה שהוציאה מסמך זה לא ניתן לקבלו. אין בסיס לטענה זו של המוכרת. ועל כך בפסקה הבאה.

האישור הונפק, כפי שנרשם בו כ"מכתב נלווה לאישור עזיבת מגרש". ואותו " אישור עזיבת מגרש" נחתם על ידי מהנדס המועצה. בצמוד לחתימת מהנדס המועצה נרשם כך – "מצ"ב מכתב נלווה".

הרוכשים הקפידו וזימנו את מהנדס המועצה אשר חתם על האישור. מהנדס המועצה העיד תשובות מתחמקות ותמוהות לנושא משרה החתום על אישורים. וכך למשל העיד ( ע"מ 26 – 27 לפרוטוקול) – "אני חותם על עזיבת מגרש לא על הדברים האלה בסדר", והתעלם מהעובדה שאישור " עזיבת מגרש" כולל את המכתב הנלווה. המהנדס אף הוסיף ואמר "זה אני לא יודע יש מפקחת שהיא היתה בשטח", והתעלם מהעובדה שבחתימתו צירף את אישור המפקחת. מהנדס המועצה אף הוסיף – "וזה בשם המפקחת אוקי? זה לא אני כתבתי", ושוב התעלם מכך שהוא, כמהנדס המועצה, חתם על אישור והפנה לאותו מכתב נלווה.
אין להוסיף על האמור לעיל. מהנדס המועצה התייצב כעד ויש להיזהר בכבודו כעד. לגופו של ענין משהתייצב מהנדס המועצה ואישר כי הוא אכן חתום על אישור עזיבת מגרש אליו צורף המכתב הנלווה – הרי די בכך כדי לאשש פעם נוספת את האמור באישור המועצה לפיו הנכס חסר ממ"ד ולפיו אין התאמות לתכנית.

שנית – למדים שהנכס לא כלל ממ"ד מתוך חוות הדעת שהגישו הרוכשים
מומחית הרוכשים מעידה כי לא היה ממ"ד תקני - חוות הדעת של המהנדסת מטעם הרוכשים כוללת התייחסות לשורה של פרמטרים אשר ממ"ד צריך לעמוד בהם. בעיקר יש להפנות לכך שעובי קירות ה"ממ"ד" נמדד ובמקום קיר בטון בעובי של 30 ס"מ התגלה קיר בעובי של 10 ס"מ וזאת " בניגוד לחוק התכנון והבניה ובניגוד לתכנית".
חוות הדעת התייחסה לשורה ארוכה של ליקויים, כגון גודל הממ"ד, העדר דלת וחלון ועוד כהנה וכהנה. לצורך הענין ניתן להתמקד גם אך ורק בעובי הקירות ובעיקר בכך שבניגוד לתכנית הבית הכוללת ממ"ד לא נכלל זה בדירה.
חוות הדעת נרשמה היטב תוך הפניה לתקנים, לשיטות ותוצאות בדיקה ולמסקנות המומחית.

שלישית – למדים שהנכס לא כלל ממ"ד מתוך חוות הדעת שהגישה המוכרת ומחקירת המומחה מטעמה
המוכרת ביקשה לטעון כי יש לבחון את הדירה בהתאם לתקנים במועד בו נבנתה. לטענתה בעת בניית הבית חלו הוראות תכנון ובניה אחרות בשטח המועצה וכי התקנות אליהן התייחסה מומחית הרוכשים נכנסו לתוקף מאוחר יותר. לראיה אף ביקשה המוכרת לצרף צו עדכני לסיכומיה, מבלי שניתן לדעת מה הדין קודם לאותו צו.

טענות המוכרת לא הוכחו. ההיפך הוא הנכון. הדרך להתמודד עם חוות הדעת מטעם הרוכשים היתה בחוות נגדית והמוכרת אכן עשתה כך ואולם קריאת חוות דעת מומחה המוכרת מבססת הקביעה לפיה אכן אין כל הוכחה לכך שהנכס כולל ממ"ד תקין וכדין. על כך בפסקאות הבאות.

כאשר פונים לחוות דעת מומחה המוכרת ניתן לצפות כי ינמק ויוכיח שאכן מידות הממ"ד וקירותיו נכונים ותואמים לתכנית או לתקן כלשהו. ניתן היה לצפות שאכן יתמוך בטענת המוכרת לפיה הממ"ד התאים אי פעם לאיזשהם תקנים עלומים שחלו בעבר. ניתן היה לצפות להוכחה כלשהי של גרסת המערערת. כל אלה נעדרו מחוות הדעת. היעדרותם מלמדת שהמומחה מטעם המוכרת לא הצליח למצוא אסמכתאות לגרסתה.

מומחה המוכרת הסתמך על כך שהמוכרת רכשה בעבר את הנכס AS IS, כך לדבריו. והנה כאשר הוא מתמודד עם הטענות ביחס לממ"ד הוא מסתפק באמירות הבאות:

"ממצא: הבית נקנה מוכן " AS IS" מקבלן במסגרת תכנית התיישבות וקיימים כל האישורים הנדרשים מטעם מטעם המועצה המקומית.
מסקנה: אין ליקוי"

כך נרשם, פעם אחר פעם. מומחה המוכרת לא מפרט איזה אישורים נדרשים קיימים. המומחה כלל לא מציין איזה בדיקות ערך ואל מול איזה תכניות השווה את תוצאותיהן. המומחה לא מציין מה רשום בתקן או בתקנות לפיהם עבד כשבדק כל אחד מרכיבי חוות דעתו. לטעמו של המומחה, אדריכל מקצועי – הרי הנימוק לפיה המוכרת רכשה את הנכס כפי שרשם די בה כדי ללמד כי הוא אכן עומד בתקן.

חזקה היא שלו היה למומחה המוכרת נימוק כלשהו לתמוך את טענותיו הרי היה עושה זאת. לו אכן היו מדידותיו מתאימות לתכנית כלשהי – הרי היה מציג התכנית מציין תוצאות המדידה ומראה כיצד לא נפל פגם בנכס.

גם כאשר הגיע המומחה לבדוק נתון חד משמעי כמו " עובי קירות" הוא נמנע ומתחמק מלרשום דבר וחצי דבר עולה מסתפק באמירה:
"עובי הקירות תואם את ההיתר שהוצג בפני"

בשלב זה, לו יכול היה המומחה לתמוך חוות דעתו בנתון אמיתי – הרי היה עליו לציין במדויק מה עובי הקיר וכן לציין מה עובי הקיר הנדרש בהיתר. התחמקות ממסירת נתונים אינה מלמדת על אמינות. ההיפך הוא הנכון. מומחה אשר מתחמק לאורך כל חוות דעתו מהצגת ממצאים ומניתוח קביעותיו – מעיד באופן חד מדמעי על כך שאין ממש בממצאיו.

עוד בטרם התייחסות לחקירתו הנגדית של מומחה המוכרת ייאמר כי חוות דעת חסרת נתונים אותה לא ניתן להפריך היא גם חוות דעת אותה לא ניתן להוכיח. כך ניתן להפנות ל"תיאוריית ההפרכה" של קארל פופר המצוטטת בפסיקה ובין היתר בע"פ 1620/10 ‏, ניקולאי מצגורה נ' מדינת ישראל ( מיום 3/12/2013) שם נקבע כך, אמנם ביחס לתיאוריות מדעיות כי "הוכחה מחייבת בדיקה. בדיקה מתורגמת לתוצאה מספרית".

בחוות דעתו של מומחה המוכרת לא תוארה בדיקה, לא הובאו תוצאות מספריות, לא פורטו נתוני התקנים לפיהם עבד. לא היה דבר. ודוק - אפילו מומחה המוכרת לא מצליח לספק נתונים התומכים במוכרת.

חקירתו הנגדית של מומחה המוכרת לא שיפרה את חוות דעתו. המומחה העיד למשל כך ( ע"מ 144-145 לפרוטוקול):
"אני בדקתי, הלכתי והסתכלתי על הקירות האלה וראיתי שיש ממ"ד. ממ"ד לקוי. אין לו דלת, אין לו פה אין לו שם אבל ממ"ד"

ואחר כך הוסיף מומחה המוכרת אמירה נוספת לפי החוקים משתנים וכדבריו:
"כל מיני חוקים חדשים שכל פעם משתנים ומתחדשים"

מומחה המוכרת ממשיך להתחמק מלהסביר ולהפנות לתקן מסוים, או חוק מסוים – אפילו ישן – שבהתאם לו ניתן היה אי פעם בעבר לומר שבנכד קיים ממ"ד. וכך נשמעת התחמקותו ( ההדגשות לא במקור):
"הממ"ד הזה הוא מה שנקרא אולד פאשן עם חוקים מאוד מאוד מיושנים אבל זה מה יש. היום יש המון המון חוקים שהם כל הזמן משתנים ומתחדשים. לכן אני אומר בדקתי את מה שיש לא מה שמחייב. זה גם בדיוק לדעתי מה שהוא כותב המהנדס, שזה לא ממ"ד תקני. כן"
ושוב ייאמר - לו אכן קיים היה, אי פעם בעבר, חוק, צו, תקנה או תקן שיכול להתאים לטענת ממ"ד בדירה – הרי חזקה על המומחה שהיה מציג העתק ממנו. המומחה ניסה לפזר ערפל ולטעון באופן כללי שיש " חוקים מאוד מאוד מיושנים" אבל לא הציג אותם. למרות זאת ידע המומחה לקבוע שהממ"ד תואם לחוקים המאוד מאוד מיושנים שאולי היו אי פעם בעבר.

כאשר נעשה ניסיון להבין לאיזה תכניות השווה המומחה את התוצאות בשטח, ניתנו תשובות מביכות. וכך הדבר מופיע בפרוטוקול ( מתוך ע"מ 152-153, ההדגשות לא במקור):
"ש. ... לאורך כל חוות דעתך אתה טוען שאין כל ליקוי והכל בהתאם לאישורים הנדרשים הנדרשים המועצה המקומית.
ת: כן. כן
ש: האם ניגשת בעצמך לבדוק את האישורים
ת: לא"

וכך זה ממשיך:
"ש. וההיתר במועצה?
ת. לא, מה שהוצג לי עם החתימות זה מה שעשיתי.
אני לא שמאי אני לא מהנדס היתרים. אני באתי לראות את הבניה"

ובהמשך כאשר נשאל מי מסר לו את התכנית המאושרת השיב "לא זוכר כנראה המזמינה". ולבסוף כשהבין מומחה המוכרת שיהיה עליו להשיב איזה תכניות בדק ענה:
"הענין שלי זה לבדוק את הבית as is"

אפילו כשעימתו את המומחה עם העובדה שלאחר שהמוכרת רכשה את הנכס as is בוצעה הרחבה ושיפוץ בשנת 1994 השיב:
"זה לא מעניין אותי"

ובהמשך שב ואמר:
"אני מסתכל על הבית כמו שהוא"

ושוב התעלם והתחמק מלהסביר כיצד השווה מצב לתכניות קיימות כשאפילו לא ידע על תכניות והרחבה משנת 1994.

כאשר הודה במפורש מומחה המוכרת כי קיימים מסמכים לפיהם אין ממ"ד תקין, הוא עשה זאת באופן שנראה מזלזל אפילו שמדובר במסמכי מועצה וכלשונו:
"אני רק יודע שיש מסמכים אחרים שם כתוב יש ממ"ד והוא לא תקני. בסדר. גם אני לא תקני."

כך מומחה המוכרת.

אם היה ספק לאחר חוות דעת מומחית הרוכשים ביחס להיעדר ממ"ד – הרי מומחה המוכרת הוכיח כי אכן לא היה בנכס ממ"ד. למומחה זה ניתנו כל כך הרבה אפשרויות, הן בחוות דעתו והן בחקירתו הנגדית להציג חוק, צו, תקן או תקנה כלשהי לפיה אי פעם בעבר או אפילו כעת כלל הנכס ממ"ד. הוא לא עשה כן והתחמק מלעשות כן וחזקה היא כי לא בכדי.

המוכרת הפרה הסכם; בהמשך הדיון יש להתייחס גם להתנהלות הרוכשים
המוכרת התחייבה בהסכם בין היתר כך:
"הדירה נבנתה בהיתר כחוק. אין בנכס עבירות בניה לפי חוק תכנון ובניה וכן לא מתנהלים או התנהלו כנגד המוכרת הליכים בגין תכנון ובניה. ככל שיתגלו עבירות בניה בנכס תישא המוכרת בגין כל ההוצאות הכרוכות להשבת המצב לקדמותו ו/או להכשרתה המלאה של העבירה"

המוכרת לא סייגה התחיבותה לכך שרכשה בעבר as is את הנכס. המוכרת לא כללה בהסכם הוראה כה סטנדרטית ושגורה לפיה הרוכשים בדקו במשרדי ההנדסה, התכנון והבניה את מצבו התכנוני של הנכס. ההיפך הוא הנכון - המוכרת התחייבה לפעול ולהכשיר כל " עבירה" שתתגלה.

המערערת טוענת שהרוכשים כלל לא התעניינו בממ"ד ולראיה היא מציינת שיחה ספציפית המוכיחה דווקא התעניינות באותו ממ"ד. וכך היא מתארת כיצד כאשר נשאלה אודות הממ"ד מסרה לרוכשים כי היא משתמשת בו כחדר ארונות, ועוד מסרה שבבית אריה לא " נופלים טילים". מנגד המוכרת זכרה היטב כיצד הרוכשים הודיעו לה שממילא ישנו את הבית.

בכל מקרה – כאשר קיימת התחייבות כה מפורשת בהסכם וכאשר הוכח שהמוכרת לא עמדה בה – הרי בכך הפרה ההסכם. לצורך הענין – אפילו היתה המוכרת מוכיחה כי לרוכשים סיבות נוספות או אחרות לביטול ההסכם – הרי הפרתו בוצעה על ידה.

לצד הפרת ההסכם של המוכרת לא ניתן להתעלם מהתנהלות הרוכשים. הגילוי ביחס לממ"ד לא אירע כגילוי מקרי שנים ארוכות מאוחר יותר אלא צץ ועלה כמעט מיד עם חתימת ההסכם. הרוכשים ידעו לערוך בדיקות מקיפות ונכונות – אך עשו זאת דווקא לאחר חתימת ההסכם.

כאשר הגיעו הרוכשים לבית מגורים ישן, הבחינו במה שנקרא ממ"ד כשהוא ללא דלת וידעו שקיומו של ממ"ד חשוב להם – הרי נכון היה מצידם לערוך הבדיקה מספר ימים טרם הרכישה ולא לאחר מכן. ברור הוא כי בדיקה מוקדמת היתה מגלה בדיוק אותן תוצאות שהתגלו באופן מידי בבדיקה המאוחרת.

כך למשל – במקום לדון, להתווכח ואף להגיע למריבות ביחס למצבו של הנכס והממ"ד החסר בו יכולים היו הרוכשים להזמין המומחית מטעמם עוד קודם לחתימת הסכם הרכישה. כך הם לא עשו.

עסקת רכישת דירה היא עבור רוב האוכלוסיה, העסקה הגדולה ביותר בחייהם. בכך היא אכן מיוחדת. אך עסקת רכישת דירה היא גם עסקה שכיחה ונפוצה. מספר הדירות במדינה הוא רק חלק ממנין עסקאות הרכישה – כך שמיליוני על מיליוני עסקאות מבוצעים ובוצעו בעבר. שגרת הבדיקות אותן יש לבצע כמו גם נוסחי ההסכם המקובלים אמורים למנוע מחלוקות מעין אלה שהגיעו לפסק דין זה.

המוכרת אכן הפרה ההסכם ולא היה מקום שתטען כי בדירתה ממ"ד. בוודאי לא היה מקום שהמוכרת תתחייב ותטען כי הדירה אכן נבנתה בהיתר כחוק ואין בה עבירות בניה – כאשר כלל לא ידעה מה הוא ההיתר ומה החוק ומבלי שאף הפנתה את הרוכשים לביצוע בדיקות כאמור. לצד זאת – הרוכשים יכולים היו לצמצם השתלשלות האירועים ועל כך כבר נרשם לעיל.

הרוכשים ביקשו לטעון, גם בסיכומיהם, כי תוצאת ההליך חייבת להיות בינארית, כלשונם. ואולם המציאות מלמדת שלעתים שני צדדים להסכם אינם פועלים כהלכה. וכך גם אם רק צד אחד להסכם הפר אותו, הרי אין להתעלם מהתנהלות הצד השני. אין מדובר בהכרעה " בינארית". לענין זה ניתן להפנות לדברי כב' השופט רובינשטיין בע"א 11120/07,‏ דינה שמחוני נ' בנק הפועלים בע"מ (28/12/2009), שם נקבע כי "יתכנו מקרים כמו בענייננו, שלשני הצדדים אחריות – שניהם לא נהגו כהלכה... במצבים כגון דא עשויה תורת האשם התורם לסייע לנו לצאת מן המבוך כתוצאה צודקת יותר מאשר הדיכוטומיה שבין הכרעת בית המשפט לבין הפיכתה...".

ההבנה לפיה אין מקום להתעלם מהתנהלותו של צד נפגע מופיעה רבות בפסיקת בתי המשפט וכך למשל קבע כב' השופט מלצר בע"א 1691/11 , בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' רחל צוברי ( מיום 15/12/15) - "בנסיבות שכאלה, בהן שני הצדדים נושאים בצוותא באשמה לחוסר ההבנה שנוצרה והנזק שנגרם כתוצאה מכך, ראוי ליישם את דוקטרינת האשם התורם ולהורות על חלוקה של האחריות לנזק בין הצדדים ( להחלתה של הגנת האשם התורם בדיני החוזים".

ר' גם קביעת כב' השופט עמית בע"א 7194/13 , ‏ ‏ טובית דרור חברה לנכסים בע"מ נ' ב.ס.ר המנדסים בע"מ ( מיום 22/7/15) שם נקבע - "במקרה דנן, דומה כי התוצאה העגומה שהתקבלה בסופו של דבר לא הייתה מחוייבת המציאות, וקשה להתנער מן התחושה שניתן היה למנוע אותה עם קצת שכל ישר ורצון טוב. לטעמי, הדוקטרינה של אשם תורם עשויה להתאים למצבים מעין אלה." גם בענייננו, די לראות את השתלשלות האירועים והסלמתם המידית כמתואר בסעיף 2 לפסק הדין על מנת להבין שניתן היה, אולי, להימנע מהתביעה.

להרחבה והשלמה ניתן להפנות גם אל פסק דינה של ד"ר מיכל אגמון גונן (ת"א) 1044/08 תא ( ת"א) 1044-08‏ , ‏ ארגון סוכני הדואר ו-44 סוכני דואר נ' חברת דואר ישראל בע"מ ( מיום 25/1/2016) ולפסקי הדין הנזכרים בסעיף 12.5 לו, וכן כמובן אל ע"א 3912/90 Eximin S. A, תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ (1993).

הערת מעבר - הקביעה לפיה המוכרת אכן הפרה ההסכם, אך אין להתעלם מהתנהלות הרוכשים מביאה לדיון ביחס לביטול ההסכם וביחס לחיוב בפיצוי המוסכם. על כך בסעיפים הבאים.

הרוכשים רשאים לבטל ההסכם
עם הפרת ההסכם קמה לרוכשים הזכות לבטלו.

לענין זה ניתן להפנות אל פסק דינו של כב' השופט שפירא בת"א ( י-ם) 2155/08, מרק קולברון ואח' נגד יצחק רוזנבלו ואח' ( מיום 12/10/10). באותו מקרה נדונה טענת רוכשי נכס אשר תבעו את מוכרי הנכס לאחר שהתגלה כי הנכס שנמכר לא נבנה בהתאם להיתר בניה כדין. המקרה דומה, בשינויים מחויבים, למקרה שבפסק דין זה.
בית המשפט דן, בין היתר, בהתנהלות הרוכשים עצמם. גם שם הגיע בית המשפט למסקנה לפיה המוכרים אמנם הפרו את ההסכם, אך יש ליתן משקל גם להתנהלות הרוכשים.

בית המשפט המחוזי באותו מקרה קבע אמנם כי אין להתיר ביטול ההסכם ואולם זאת בשל פעולות מסיביות שבצעו הרוכשים שם, כגון ביצוע בניה בנכס לרבות חריגות בניה נוספות, קבלת הלוואה כספית מהמוכרים, קיום הליכי בוררות ובעיקר פעולות אשר הביאו ל"קושי בהפרדה בין מה שנבנה על ידי התובעים לבין מה שנבנה על ידי הנתבעים".

בענייננו אין מדובר ברוכשים אשר ביצעו בניה בנכס, בודאי אין מדובר ברוכשים שנטלו הלוואה מהמוכרת ואין כל קושי להפריד בין בניית המוכרת לבין פעולות הרוכשים. כל זאת מביאה לקביעה לפיה הרוכשים אכן רשאים היו לבטל ההסכם.

הפיצוי
ברגיל עם ביטול ההסכם בשל הפרתו, זכאי הצד הנפגע לפיצוי המוסכם שנקבע מראש. עם זאת ניתן לדון גם בשיעור הפיצוי המוסכם וכך אף נעשה, למשל, בפרשת קולברון נגד רוזנבלו הנזכרת בסעיף 5.2 לעיל.

ביחס להתנהלות הרוכשים – הרי יש להבחין בין סעד הביטול לבין סעד הפיצוי. הביטול הוא אכן " בינארי" כפי שטענו הרוכשים. או שיבוטל ההסכם או שלא יבוטל. ביחס לפיצוי לעומת זאת ניתן ואף צריך ליתן משקל להתנהלות הרוכשים.

ההבחנה בניתוח המשפטי בין הביטול לבין הפיצוי הכספי אף עושה צדק. ביחס לסעד הביטול – יש להיזהר פן ייכפה על הרוכשים מצב בו גם ייפגעו מהפרת ההסכם וגם יישארו עם הנכס הפגוע. עם זאת, ביחס לפיצוי כספי – מובאת כל התנהלות הרוכשים לידי ביטוי חוזי.

דיון בסכום הפיצוי
בטרם דיון בשאלת הפיצוי המוסכם הזהרתי עצמי ונתתי דעתי לכך ששומה על בית המשפט לכבד הסכמות חוזיות ולהימנע מלהתערב בסכום הפיצוי המוסכם, למעט אם מדובר בסעד שאינו סביר. אשר על כן – הפיצוי המוסכם יישאר בסכומו הקבוע – 120,000 ש"ח.
להרחבה לענין הפיצוי המוסכם ניתן להפנות אל ע"א 10208/16 ‏, קרסו מוטורס בע"מ נ' ‏Better Place Inc ( מיום 13/12/2017); וכן אל ע"א 8506/13 , זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ ( מיום 23.8.2015). עוד ר' ע"א 4630/04 , קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ, (מיום 31/12/2006).

לאחר שנקבע כי אכן אין להתערב בסכום הפיצוי המוסכם המעריך הנזק שנצפה על ידי הצדדים – הרי יש לקבוע איזה חלק מתוך אותו פיצוי מוסכם יקבלו הרוכשים וזאת לאור התנהלותם. מובהר כי אין מדובר בהפחתת הנזק או הפחתת הפיצוי המוסכם אלא בשימוש בדוקטרינת האשם התורם כפי שנקבעה בפסיקת בתי המשפט.

כאן השלב בו על בית המשפט לשקול מה היה חלקם של הרוכשים בכל ההתנהלות וכיצד יש להתייחס לכך שהחליטו לערוך את בדיקות הנכס דווקא לאחר רכישתו ולא לפני כן.

גם בפרשת קולברון נגד רוזנבלו הדומה לענייננו קבע בית המשפט שיעור יחסי מתוך הפיצוי המוסכם מבלי שהוא פוגע בסכומו של הפיצוי. קביעת חלק יחסי עומד גם בבסיס כל פסקי הדין שנדונו בסעיף 4.6 לעיל.

הבהרה חשובה – קביעת החלק היחסי בפיצוי המוסכם אין משמעה שהחלק הנותר ישולם לצד המפר. הצד המפר כלל אינו זכאי לפיצוי מוסכם. נקל להבין שאם ייקבע, למשל, שהרוכשים זכאים ל – 50% מהפיצוי המוסכם הרי בודאי שהמוכרת אינה זכאית ליתרת 50% מאותו פיצוי. דוגמא זו מובילה לדוגמא מובהקת לפיה גם אם הרוכשים יהיו זכאים ל – 10% מהפיצוי המוסכם הרי בוודאי הצד המפר לא יהיה זכאי ל – 90% ממנו.

התנהלות הרוכשים יכולה היתה למנוע מלכתחילה את כל טענות ההפרה. בפני הרוכשים עמד תמרור אזהרה שכן ידעו, למשל, שלממ"ד הנטען אין דלת בטחון. לא מופרך היה לצפות שיבצעו הבדיקות הנדרשות מראש.

זאת ועוד – עם גילוי ההפרה התנהלו הרוכשים באופן שעלול היה ליצור הרושם כי פניהם למחלוקת גדולה יותר. כך ניתן לראות מהשתלשלות ההתכתבות בסעיף 2 לעיל. המחלוקת הסלימה באחת והביאה לדיונים אפילו ביחס לבידוד הגג, דבר שניתן היה לבדוק קודם לכן וכן הביאה לבדיקת צביעת הקירות ואפילו בדיקת פורמאיקה בחדר האמבטיה וכיו"ב – פעולות שלא תרמו ליישוב המחלוקת. הרוכשים אף העלו טענת סרק כאילו נמנע מהם ליטול משכנתא בעוד התברר שהחלו בהליכי האישור וחדלו מהם עם ההסלמה במחלוקת בינם לבין המוכרת.

כל האמור לעיל מביא לקביעה לפיה הרוכשים זכאים לחלוקת הפיצוי שצפה נזק כך שיקבלו סך השווה ל - 20% מהפיצוי המוסכם, קרי סך הכל 24,000 ש"ח.

הערה לתחשיב חלופי - בשולי הדברים ייאמר כי אף אם יחושב הסכום בדרך של התערבות בסכום הפיצוי המוסכם – התוצאה תהא זהה. במקרה של התערבות על בית המשפט לשקול מה היה האדם הסביר קובע כפיצוי מוסכם במקרה בו הסכם עולה על שרטון ימים ספורים לאחר חתימתו ומבוטל כחודשיים מאוחר יותר כאשר מלוא התמורה ששולמה מושבת וכאשר לא בוצעה כל עבודת בניה. במקרה כזה, סך פיצוי של 24,000 ש"ח בגין עסקה שקרסה מיד משקמה – הוא סכום סביר ונכון.
באשר לשיקול הדעת בהתערבות, שתמציתו הובאה לעיל, ניתן להפנות אל ענין "קרסו מוטורס" וכן קניונים נכסים ובנין המובאים בסעיף 6.4.1 לעיל וכן עת"מ ( י-ם) 42572-04-12 ‏, איי ווי סי מערכות בע"מ נ' שר התקשורת ( מיום 5/9/2012).

סיכום התביעה הראשונה ( תביעת הרוכשים, 11834-07-15)
בשל הפרת המוכרת היו רשאים הרוכשים לבטל ההסכם. בנוסף לאור האמור לעיל הרוכשים זכאים לתשלום הפיצוי המוסכם בשיעור של 20% קרי – 24,000 ש"ח.

אשר על כן יש לחייב את המוכרת בתשלום הסך של 24,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 6/7/2015 ועד למועד התשלום בפועל. בנוסף יש לחייב את המוכרת בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל לשניהם ( להוצאות ולשכר טרחה) של 10,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

התביעה השניה ( תביעת המוכרת, 7637-02-16)
משנקבע כי המוכרת הפרה ההסכם ובשל כך יש לבטלו, הרי ממילא נדחית תביעתה.

למעלה מהנדרש ייאמר כי אף לו היתה מתקבלת תביעת המוכרת, הרי הסכומים בה חסרי בסיס בחלקם הגדול, מופרזים וחלקם אף מופרכים. בתמצית שבתמצית אתייחס לסעיפי הפיצוי הנדרשים:

100,000 ש"ח - פיצוי בגין עגמת נפש, כאב וסבל, אי וודאות ובזבוז זמן. המוכרת טוענת לפיצוי שכן נאלצה להתגורר בין ארגזים שכן ארזה את ביתה כשחשבה שההסכם עם הרוכשים ייצא לפועל וכך חיה " חודשים רבים". מעבר לעובדה שמדובר בסכום מופרז וגבוה הרי גם אין לו כל בסיס. אם אכן נאלצה המוכרת להתגורר " חודשים רבים" במצב אותו תיארה – הרי היה עליה לפרוק הארגזים ולארגן את דירתה למגורים נוחים יותר;

24,800 ש"ח – הפסד ריבית בגין ארבעה חודשים. לדברי המוכרת תכננה לקבל התמורה מהרוכשים בסך 1,240,000 ש"ח בהתאם להסכם ומכיוון שמכרה לרוכשים אחרים, קיבלה סכום זה ארבעה חודשים מאוחר יותר. המוכרת ממציאה גרסה כאילו יכולה היתה להפקיד סכום זה לארבעה חודשים בפקדון סגור " במינימום 6% לשנה". גרסה זו לא נתמכה בדבר ונותרה ריקה מתוכן. כאן המקום לציין שלבית המשפט אין ידיעה שיפוטית ביחס לפקדונות בנקים ואולם ביחס לריבית בנק ישראל בהחלט קיימת ידיעה שיפוטית וזו עומדת בעת פרסום פסק דין זה על שיעור של 0.1%. די בכך כדי ללמד עד כמה מופרכת טענת המוכרת;

10,606 ש"ח – תשלומי משכנתא בגין ארבעה חודשים. לא ברור מדוע סבורה המוכרת שעל הרוכשים לשלם את תשלומי המשכנתא המלאים שלה. גם לו היתה המוכרת טוענת להפסד רכיבי הריבית בכל תשלום חודשי, גם אז היה מקום לדחות טענתה. במקרה זה, דרישה לפיה הרוכשים ישלמו עבור המוכרת מלוא תשלומי משכנתא אותה קיבלה – היא דרישה תמוהה מיסודה.

14,632 ש"ח – דמי תיווך. המוכרת מבקשת שהרוכשים יממנו עבורה גם דמי תיווך בגין עסקאות אחרות, ובמקרה זה עסקת המכירה לרוכשים החדשים. אין בסיס לדרישה זו. המוכרת לא שילמה דמי תיווך בעסקה עם הרוכשים. לו היתה משלמת וזוכה בדין בתביעתה אולי היה מקום לדון בדרישתה. עם זאת הדרישה לפיה יממנו הרוכשים עסקה אחרת של המוכרת היא דרישה שממילא היתה נדחית.

35,636 ₪ ו – 2,224 ש"ח – הוצאות שכר טרחה והוצאות לאדריכל. לו היתה מתקבלת תביעת המוכרת אפשר והיה מקום לחלץ מתוך דרישה זו את הסכומים המיוחסים לעסקה עם הרוכשים ולדון בהם;

120,000 ש"ח – פיצוי מוסכם. לענין זה ככל שהיתה מתקבלת דרישת המוכרת היה מתנהל דיון דומה לדיון שהתקיים ביחס לרוכשים. גם דיון כזה היה מתייחס להתנהלותה של המוכרת בכל אירועי פסק הדין.

סוף דבר ביחס לתביעת המוכרת
יש לדחות את תביעת המוכרת.
בהינתן העובדה שתביעת המוכרת הועמדה על הסך של 307,898 ש"ח ותוך שנתתי דעתי לכך שזו נוהלה יחד עם תביעת הרוכשים - יש לחייב את המוכרת בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד כולל לשניהם ( להוצאות ושכה"ט) בסך של 15,000 ש" ח. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

סיומו של פסק דין
הערה לפני סיום
טענות הצדדים הרלוונטיות להכרעה הובאו לעיל. מעבר לכך עלו טענות נוספות שאין בהן כדי לשנות פסק הדין, כגון טענות בדבר עלות השיפוצים שתוכננו; שיחות ששמעה חברה של המוכרת שנוהלו עם הפקחית שאיבדה את זכרונה מימי עבודתה ואפילו טענות ביחס למתורגמן מרוסית אשר הביא את דברי הידיד של המוכרת שאין מקום להרחיב בהם.

כל אלה לא נעלמו מעיני. כל אלה גם אינם רלוונטים, במלוא הכבוד, לפסק הדין לאור תוצאתו והניתוח שהובא לעיל.

חיובים בהתאם לפסק הדין

בת"א 11834-07-15
אני מחייב את הנתבעת, דבורה צבי בוס, בתשלום הסך של 24,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 6/7/2015 ועד למועד התשלום בפועל. בנוסף אני מחייב את הנתבעת בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל לשניהם ( להוצאות ולשכר טרחה) של 10,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

בת"א 7637-02-16
התביעה נדחית.
אני מחייב את התובעת, דבורה צבי בוס, בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל לשניהם ( להוצאות ולשכר טרחה) של 15,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"ב תמוז תשע"ח, 05 יולי 2018, בהעדר הצדדים.