הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 11685-06-16

לפני כבוד השופט עמית יריב

התובעת:
שרה יפה צוקר
ע"י ב"כ עו"ד רונן נאווי ועו"ד אביתר קנולר

נגד

הנתבע:
ברוך אזולאי
ע"י ב"כ עו"ד מאיר ורטהיימר

החלטה
בשאלת היקף זכות הדיירות המוגנת של הנתבע

מה היקף זכויותיו של הנתבע כדייר מוגן במושכר המורכב מחנות, מחסן ושתי גלריות ברחוב בנבנישתי 9 בשכונת פלורנטין בתל-אביב – יפו? האם הנתבע הוא בעל מחצית זכויות הדיירות המוגנת, ואילו המחצית האחרת הושבה לתובעת, או שמא הנתבע הוא בעל מלוא זכויות הדיירות המוגנת? זו השאלה העומדת להכרעה במסגרת החלטה זו.
רקע עובדתי ודיוני
התובעת היא הבעלים של הבניין שברחוב בנבנישתי 9, תל-אביב – יפו, הידוע כחלקה 88 בגוש 7084. הנתבע מחזיק, כאמור, בחנות, במחסן ובשתי גלריות בבניין (להלן: " המושכר") על פי הסכם שכירות מיום 5.1.1982, הסכם שכירות שנערך ביחד עם מר ידידיה אורטס כדייר מוגן נוסף (להלן: "אורטס"). במושכר מפעיל הנתבע עסק של מרפדיה, תחילה ביחד עם אורטס, ומשעזב אורטס את העסק, הוסיף הנתבע להחזיק במושכר לבדו.
ביום 6.6.2016 הגישה התובעת את התביעה דנן, שבמסגרתה טענה כי התברר לה שהנתבע נטש את המושכר, וכי אינו מפעיל בו עוד את עסקו, ועל כן ביקשה להורות על פינויו מן המושכר.
נשמעו ראיות הצדדים, ובסיום דיון ההוכחות השני הגיעו הצדדים להסדר דיוני כדלקמן:
"לאחר ששמענו את הערותיו של בית המשפט ונועצנו במרשינו, הגענו להסכמה שלפיה תוכרע תחילה שאלת היקף זכויותיו של הנתבע כדייר מוגן בנכס – האם 50% או 100%. לאחר ההכרעה בנושא זה, יודיעו הצדדים אם הם מבקשים למנות שמאי מטעם בית המשפט לשם הגעה להסכם פינוי דייר מוגן, או שמא הם מבקשים לסכם בתביעת הפינוי בעילה של נטישה."
הגיעה העת אפוא לדון ולהכריע בשאלת היקף זכויותיו של הנתבע כדייר מוגן – האם מחצית הדיירות המוגנת או שמא מלוא הזכויות בידיו?
להלן יובאו העובדות היסודיות כפי שהובאו בראיות הצדדים, ואשר עליהן נדמה כי אין עוד מחלוקת:
אורטס שכר את המושכר בהסכם שכירות שחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן: " חוק הגנת הדייר" או "החוק") חל עליו ביום 1.5.1980, ועמו כשוכר נוסף – אחיו דוד אורטס (להלן: " דוד") (הסכם השכירות – נספח א' לתצהיר אורטס). בעל הבית בהסכם היה מר מנחם רייז, אביה של התובעת, אשר ממנו ירשה את הבניין.
דוד הלך לעולמו בחודש ספטמבר 1980, וזכויותיו הועברו לאורטס, בהסכמתו של מר רייז.
ביום 5.1.1982 נחתם הסכם שכירות חדש, בין מר רייז מצד אחד ובין אורטס והנתבע מן הצד האחר, וזאת בעקבות הסכם בין אורטס ובין הנתבע לשותפות בעסק.
ביום 26.1.1995 נחתם בין אורטס ובין הנתבע הסכם שעניינו "ארגון מחדש של השותפות" (נספח ב' לתצהיר אורטס), ובו הוסכם כי הנתבע יקבל אחריות מלאה על "העסק" כהגדרתו בהסכם, אך זאת מבלי לפגוע בזכותו של אורטס להמשיך ולהחזיק בזכויות הדיירות המוגנת.
בשנת 2007, בעקבות מחלוקת כספית בין הנתבע ובין אורטס, הציע אורטס לנתבע כי הנתבע ירכוש את זכויותיו של אורטס כדייר מוגן, ומשלא הושגה הסכמה – שלח אורטס מכתב לגב' רבקה טייך, בתה של התובעת אשר טיפלה בענייני המושכר, ובו הודיע כי הוא משיב לבעלת הבית את זכויותיו כדייר מוגן במושכר (נספח ב' לתצהיר נלי צוקר).
מראשית שנת 2015, כך טוענת התובעת, שהתה בישראל ולחלופין – שהו בנותיה בישראל, ואז הבחינו, לטענתן, כי הנתבע אינו נמצא עוד במושכר ואינו מפעיל בו את עסקו. על כן הוגשה התובענה ובה דרישה לפנות את הנתבע מן המושכר מחמת נטישתו.
בשנת 2016 הגיש הנתבע בקשה לבית הדין לשכירות להתיר לו להעביר את זכויות הדיירות המוגנת לאדם אחר (תיק ש 47155-03-16). בית הדין לשכירות (כב' השופטת עידית ברקוביץ') הורתה לדייר המוצע להפקיד את מלוא דמי המפתח המוצעים בקופת בית המשפט, ומשאלה לא הופקדו – נמחקה הבקשה.
בהתאם להסכמת הצדדים, יש לקבוע אם הנתבע מחזיק במלוא זכויות הדיירות המוגנת במושכר, או שמא, לאחר שהחזיר אורטס את זכויותיו במושכר לידי בעלת הבית, נותרו בידי הנתבע רק מחצית הזכויות.
לאחר ששמעתי את הראיות, ובהתאם להלכה הפסוקה, אני קובע כי הנתבע הוא בעל מלוא זכויות הדיירות המוגנת במושכר.
ההלכה בעניין זה נקבעה בפסיקה נושנה של בית המשפט העליון. נושנה עד כדי כך, עד שבפסק הדין המרכזי בעניין זה, הוא פסק דינו של כב' הנשיא אגרנט בע"א 446/64 יעקב טיסונה נ' אהרן ש' כהן ואח', פ"ד יט (1) 493, 497 (1965) (להלן: "עניין טיסונה"), כבר מפנה כב' הנשיא אגרנט לאשר נקבע בפסקי דין מוקדמים עוד יותר ומסכם את ההלכה כך:
"הלכה פסוקה היא, שאם שניים שוכרים נכס משותף ואחד עוזב את הנכס והשני ממשיך להחזיק בו לבדו, מוסיף זה האחרון – כל עוד הוא משלם את דמי השכירות, אשר השניים התחייבו לשלמם לבעל הבית להנות מהגנת החוק לגבי המושכר בשלמותו"
הנשיא אגרנט עצמו, כבר בשנת 1965, הסתמך על שלושה פסקי דין: האחד משנת 1953, השני משנת 1956 והשלישי, העדכני שבהם, משנת 1964. גם פסקי הדין הללו, אשר גיבשו את ההלכה הפסוקה בנושא, מתייחסים למצב שבו שני שוכרים חתומים על הסכם שכירות אחד, ואחד מהם מפסיק להחזיק במושכר (בין מחמת שנטש ובין מחמת שהלך לעולמו). בפסק הדין הראשון מבין השלושה, ע"א 64/50 משצ'נסקי נ' מיכאליץ, פ"ד ז 324 (1953) (להלן: "עניין משצ'נסקי") נדונה שאלה דומה, והוכרעה לטובת השוכר שנותר בדירה, לאור קביעת בית המשפט העליון (כב' השופט ש' אסף) כי:
"חוזה השכירות הרי לא קבע כל חלוקה בין השוכרים בשימוש הדירה והשאיר להם עצמם את הסידורים הפנימיים בדרכי השימוש בדירה. בעל הבית, המשכיר, לא היה יכול להתנגד לכל סידור שהוא, שיעשו השוכרים בינם לבין עצמם בנוגע לשימוש בדירה, הן על ידי חלוקה בזמן, שיגור בה, למשל, זה חודש וזה חודש, זה חצי שנה וזה חצי שנה, והן על ידי חלוקה בשטח. כל 'חלוקה' מסוג זה אינה מבטלת ואינה פוגמת את השותפות" (עניין משצ'נסקי, 327 מול האות א').
פסק הדין השני שעליו מסתמך כב' הנשיא אגרנט, ע"א 172/55 אולוק נ' כיאט פ"ד י 1860 (1955) רלוונטי אף הוא, שכן גם באותו עניין היה הסכם השכירות – אחד, אולם דמי השכירות שולמו בנפרד, כאשר כל אחד משני השותפים שילם לבעל הבית את חלקו בדמי השכירות באופן עצמאי. בענייננו, שולמו דמי השכירות באופן אחוד, על ידי הנתבע בעצמו, בשמו ובשם שותפו, כך שמבחינת בעלת הבית – לא חל כל שינוי במצב. פסק הדין השלישי, בע"א 148/64 הומפרט נ' קניגסהפר, פ"ד יח 73 (1964), נדון מצב קיצוני עוד יותר, כאשר שותפות התפרקה, וחלק מן השותפים באו בנעלי השותפות כשוכרים, ובית המשפט העליון קבע כי גם מצב זה הוא תקין, ואינו מקים לבעל הבית עילת פינוי.
המשמעות היא, שההלכה הפסוקה, עוד משנות החמישים והשישים של המאה הקודמת, רואה בהסכם שכירות מוגנת מול שני שוכרים, הסכם סולידרי, שבו השוכרים זכאים וחייבים "שניהם ביחד וכל אחד לחוד", על כל המשתמע מכך, לרבות הקביעה, שבהעדרו של אחד השוכרים – זכאי השוכר האחר בזכויות וחייב בחובות של "השוכר" במלואן.
ברי אפוא כי עצם עזיבתו של אורטס, גם אם הודיע לבעלת הבית כי הוא מוותר על חלקו בזכויות הדיירות המוגנת – אינה משנה את מערך הזכויות. הלכה למעשה, עזיבתו של אורטס והודעתו על החזרת זכויותיו לא שינתה דבר ב"מצב העולם": הנתבע המשיך להחזיק במושכר כולו והמשיך לשלם את דמי השכירות המלאים.
מהתנהגותה של התובעת אנו למדים כי גם היא לא סברה שהודעתו של אורטס מצמצמת את זכויותיו של הנתבע במושכר. העובדה היא, שאורטס הודיע על עזיבת המושכר ועל "החזרת זכויותיו" לבעלת הבית עוד בשנת 2007, אולם התובעת המשיכה לגבות את דמי השכירות המלאים מן הנתבע, והותירה בידיו את המושכר כולו, מבלי לדרוש לעשות כל שינוי. התובעת לא עשתה כל ניסיון לתפוס חזקה במושכר – או בחלקו, לא פנתה לעירייה לדווח על החזקה, וממילא לא עשתה כל ניסיון לשלם את מחצית הארנונה בגין המושכר.
לא זו אף זו: כאשר הגישה התובעת את תביעתה, עילת התביעה הייתה נטישת המושכר, ולא חריגה של הנתבע מזכויותיו במושכר, ומכאן אנו למדים, שהתובעת מסכימה שכל עוד לא נטש הנתבע את המושכר – הוא זכאי לעשות שימוש בכולו, קרי – התובעת עצמה לא ראתה את עצמה, גם בעת הגשת התביעה, כבעלת שיעור כלשהו מזכויות הדיירות המוגנת במושכר.
אם כך, מהי המשמעות שיש להודעתו של אורטס על החזרת זכויותיו לידי התובעת? התשובה לכך, בעיניי, ברורה: המשמעות היא, כי אורטס הודיע לתובעת כי אין הוא מבקש לעצמו כל זכות, בכל מועד, ביחס למושכר או לפינויו. כך, ככל שתבקש התובעת לפנות את המושכר מאחת העילות המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר, והמחייבות תשלום פיצוי (דוגמת פינוי לצורך שימוש עצמי או לצורך בנייה), היא תידרש לפצות את הנתבע בלבד, אך לא את אורטס, שהרי הלה הודיע כי אין לו כל טענה לזכות במושכר.
הפועל היוצא מן האמור הוא שאני קובע כי הנתבע הוא בעל מלוא זכויות הדיירות המוגנת במושכר.
בהתאם להסדר הדיוני שקיבל תוקף של החלטה ביום 24.10.2018, יודיעו הצדדים, לא יאוחר מיום 16.5.2019, כיצד הם מבקשים להתקדם בניהול ההליך: האם הם מבקשים להסכים על החזרת המושכר לידי התובעת כנגד פיצוי, שאז ימונה שמאי מטעם בית המשפט לשום את דמי הפינוי, או שמא הם מבקשים לדון בתביעת הפינוי מחמת נטישה, כפי שהוגשה, שאז תינתן החלטה בדבר הגשת סיכומים משלימים.
שאלת ההוצאות תידון במסגרת פסק הדין, ככל שיהיה בכך צורך.
תזכורת פנימית לפניי ליום 17.5.2019.
ניתנה היום, י"ט ניסן תשע"ט, 24 אפריל 2019, בהעדר הצדדים.