הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 11294-06-18

לפני כבוד השופט נמרוד אשכול

התובעות:

1. א.ר.ז.י.מ ניהול קניונים בע"מ

2. תוצרת חקלאית מובחרת בע"מ

3. כל בו חצי חינם בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד יאיר ברדה ו/או אמיר לוי.

נגד

הנתבעים:

צד ג':

1.שיא קופי (1986 ) בע"מ (תא"ק 11294-06-18)
ע"י ב"כ עמיר לבונטין.

2. בן דוד שילו (תא"ק 42236-09-18 ותביעה שכנגד)

3. דביר (מילניום) בע"מ (תא"ק 11206-06-18)
ע"י ב"כ עוה"ד קולודני.

4. משה קנדאבי (תא"ק 17864-07-18)
ע"י ב"כ עוה"ד אורטל קנדאבי.

5. משה כהן (תא"ק 31518-06-18)
ע"י ב"כ עוה"ד שרגא בודה

בנייני מ.י. גינדי הנדסה ופיתוח בע"מ
תל דר נכסים והשקעות (1992) בע"מ (בתיק 31518-06-18)
ע"י ב"כ עוה"ד פישמן ואח'.

בנייני מ.י. גינדי הנדסה ופיתוח בע"מ
תל דר נכסים והשקעות (1992) בע"מ (בתביעה שכנגד 42236-09-18)
ע"י ב"כ עוה"ד שבלת ושות'.

פסק דין

רקע עובדתי והמחלוקת בין הצדדים
בתחומי העיר רחובות, ברחוב דרך הים, על המקרקעין הידועים כחלק מחלקה 28 ו- 30 בגוש 3654 יזמו החברות בנייני מ.י. גינדי הנדסה ופיתוח בע"מ ח.פ. 51-071777-0 (להלן "גינדי") וחברת תל דר נכסים והשקעות (1992) בע"מ ח.פ. 51-175854-2 (להלן "תל דר") הקמתו של מרכז מסחרי אשר יכלול חנויות, שטחים מסחריים ו/או שטחי חנייה, וזאת בשנת 2001 (להלן "אמריקן סיטי" ו/או "מרכז מסחרי"). הנתבעים רכשו חנויות מגינדי ותל דר במועדים שונים בשנת 2001. כעולה מכתבי הטענות והעדויות הפרויקט לא צלח והמרכז המסחרי שהוקם פעל באופן חלקי בלבד משך קרוב ל-18 שנה .

התובעות 2-3 רכשו מחברות גינדי ותל דר ביום 19.12.2017 את הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 28 ו- 30 בגוש 3654 ברחובות, בניהולה של התובעת 1 (להלן " המקרקעין" ו/או "אמריקן סיטי" (ראה הסכם הרכישה וסעיף העברת הזכויות אשר צורף כנספח "א" לכתב התביעה). בנוסף, מצורף הסכם המחאת זכויות והתחייבויות ביחס להסכמי הניהול, מיום 18.01.2018, מחברת אמריקן סיטי רחובות בע"מ לתובעות (ראה נספח " ב" לכתב התביעה).

התביעות שהוגשו על ידי התובעת
הנתבעים בתיקים אלו, כמפורט בכותר התביעות, הם רוכשים שרכשו זכויות קנייניות, חנויות, מחברות גינדי ותל דר בשנת 2001 . התובעות בתיק (להלן "התובעות" ו/או "ארזים" ו/או "חברת הניהול") רכשו הזכויות של גינדי ותל דר, וכן בשנת 2018 הומחו להן הזכויות וההתחייבויות ביחס להסכמי הניהול. מספר חודשים אחרי רכישת הזכויות, שלחו התובעות לנתבעים דרישה לתשלום דמי ניהול. הנתבעים ס ירבו לשלמם , מהנימוקים שפורטו במכתבים מטעמם, והתובעות הגישו התביעות שבפניי. בתחילה הוגשו תביעות נגד ארבעה עשר נתבעים שונים שרכשו חנויות בנכס מחברת גינדי ותל דר. במהלך הדיונים, הגיעו התובעות להסדרים עם תשעה מתוך הארבעה עשר נתבעים; לפיכך נותרו חמש תביעות, כמפורט בכותרת, ובהן יש להכריע.

עילות התביעה המפורטות עניינן: " חיוב הנתבע בתשלום חובות דמי ניהול במתחם קניות שבבעלות התובעות 2-3 ובניהול התובעת 1, בגין חנות שבבעלותו. כל זאת, בהתאם להוראות מפורשות המעוגנות בהסכם לרכישת החנות והסכם הניהול, עליהם חתום הנתבע." (ביטוי זה נלקח מסעיף 6 לכתב התביעה בתיק 31518-06-18, אולם חוזר ביתר התביעות שבכותרת, ראה למשל סעיפים 6, 24-29 לכתב התביעה בתיק 11294-06-18).

כן ראה סעיף 30 לכתב התביעה בתיק 11294-06-18 לפיו עילת התביעה היא ,לחילופין גם: "הנתבעת מחויבת בתשלום דמי ניהול הגם על בסיס דיני עשיית עושר ולא במשפט ואף על בסיס דיני המקרקעין, אשר יש בהם כדי להסדיר ניהול רכוש משותף והנשיאה בעלויותיו."

ת"א 11294-06-18 [שיא קופי (1986) בע"מ]
בתיק זה רוכשת הזכויות היא חברת שיא קופי (1986) בע"מ (להלן: "שיא קופי") אשר רכשה את הזכויות ביחידה 54 מחברות גינדי ותל דר על פי הסכם מיום 30.08.2001. עיון במסמכי הרכישה מלמד כי שיא קופי רכשה את יחידה מספר 54 בשטח של 92.4 מ"ר, ראה סעיף 2.9 להסכם הרכישה. כן ראה תצהיר עדות ראשית של מר טוביה פרל, מיום 30.08.2020, אליו צורפו מסמכי הרכישה אשר החנות ושטח החנות מפורטים בגדרם. מטרת העסק היא: "אופנה והנעלה" (ראה סעיף 2.14 להסכם הרכישה מיום 30.08.2001 אשר צורף כנספח "ג" לכתב התביעה.

התביעה הוגשה ביום 06.06.2018 על סך 25,837 ₪. התביעה המקורית מתייחסת לדרישת תשלום בגין חודשים ינואר-יוני 2018. החישוב מבוסס על סך של 4,050.91 ש"ח לפי 92.82 מ"ר, במחיר של 33.24 ₪ ובתוספת מע"מ. סה"כ לחודש 4,739 ₪.

ביום 06.10.2019 התובעות הגישו כתב תביעה מתוקן והעמידו את סכום התביעה על סך 176,183 ₪ לתקופה שמסתיימת ביום 30.10.2019. כן הוגדלו דמי הניהול לתקופה המוארכת לסך של 75.57 ₪ למ"ר לפני מע"מ. סה"כ כולל מע"מ 88.41 ₪. סה"כ לחודש 8,213 ₪ (כולל מע"מ).

ת"א 11206-06-18 [דביר (מילניום) בע"מ]
בתיק זה רוכשת הזכויות היא חברת דביר (מילניום) בע"מ. החברה רכשה שתי חנויות מחברות גינדי ותל דר וזאת על פי ההסכם מיום 1.11.2001. החנויות שנרכשו הם חנות 36 וחנות 45. עיון במסמכי הרכישה מלמד כי יחידה 36 היא בשטח של 84.89 מ"ר ברוטו. יחידה 45 היא בשטח של 89.4 מ"ר ברוטו. בנושא זה ראה סעיפים 2.9 להסכמי הרכישה וכן ראה מסמכים שצורפו לכתב התביעה בתיק זה וכן תצהירו של מר טל דביר מיום 11.06.2019 וכן תצהירו מיום 07.09.2020. מטרת העסק היא: " הלבשה ו/או הנעלה ו/או כלי בית וטקסטיל הבית (כגון: מגבות ומצע)" (ראה סעיף 2.14 להסכם הרכישה מיום 01.11.2001 אשר צורף כנספח "ג2" לכתב התביעה).

התביעה הוגשה ביום 06.06.2018 על סך 48,717 ₪. התקופה מתייחסת לחודשים ינואר-יוני 2018. דמי הניהול הם בסך 33.24 למ"ר (בתוספת מע"מ) עבור חנות בשטח של 88.48 מ"ר ועבור חנות בשטח של 91.12 מ"ר. סה"כ לחודש 8,936.31 ₪.

ביום 06.10.2019 התובעות הגישו כתב תביעה מתוקן והעמידו את סכום התביעה על סך 333,816 ₪. לתקופה נוספת של עד ליום 31.10.2019 לפי חישוב של 75.57 ₪ למ"ר (בתוספת מע"מ). חנות בשטח 84.88 מ"ר וחנות בשטח 91.12 מ"ר. סה"כ לחודש 15,561.37 ₪.

ת"א 17864-07-18 (משה קנדאבי)
בתיק זה רוכש הזכויות הוא משה קנדאבי, אשר רכש מחברות גינדי ותל דר חנות מספר 59 בהתאם להסכם רכישה מיום 24.07.2001, החנות שנרכשה היא בשטח של 45.8 מ"ר ברוטו. מטרת העסק היא: " ממכר פלאפל, שתייה מכל הסוגים, סנדוויצ'ים" (סעיף 2.14 להסכם). בנושא זה ראה המסמכים שצורפו לכתב התביעה שהוגש בסדר דין מקוצר וכן ראה תצהירו של מר קנדאבי מיום 09.09.2020.

התביעה הוגשה ביום 08.07.2018 על סך 15,136 ₪ עבור תקופה המתייחסת לחודשים ינואר-יולי 2018. די הניהול הם בסך 33.24 ₪ למ"ר עבור חנות בשטח 45.80 מ"ר. סה"כ לחודש 2,346.21 ₪ (כולל מע"מ).

ביום 06.10.2019 התובעות הגישו כתב תביעה מתוקן והעמידו את סכום התביעה על סך 86,868 ₪ לתקופה נוספת של עד 31.10.2019 לפי חישוב של 75.57 ₪ למ"ר עבור חנות בשטח של 45.80 מ"ר. סה"כ לחודש 4,049.50 ₪.

ת"א 42236-09-18 (בן דוד שיל ו)
בתיק זה רוכש הזכויות הוא בן דוד שילו, אשר רכש מחברת גינדי ותל דר חנות מספר 40 בהתאם להסכם רכישה מיום 10.09.2001. החנות שנרכשה היא חנות 40 בשטח של 74.4 מ"ר ברוטו. מטרת העסק היא: "הלבשה והנעלה" (סעיף 2.14 להסכם הרכישה). בנושא זה ראה המסמכים שצורפו לכתב התביעה שהוגש בסדר דין מקוצר . כן ראה כרך המסמכים שהגיש הנתבע בכתב ההגנה , נספחים שצורפו לכתב התביעה שכנגד ותצהירו של מר בן דוד שיל ה מיום 01.04.2019 וכן תצהיר עדות ראשית שהוגש על ידו ביום 09.09.2020. כן ראה בנושא זה נספח 2 לכתב הגנה מטעם צד ג'.

התביעה הוגשה ביום 26.09.2018 על סך 27,348 ₪. התקופה מתייחסת לחודשים ינואר-אוקטובר 2018. דמי הניהול הם בסך 33.24 למ"ר עבור חנות בשטח 74.4 מ"ר. סה"כ לחודש 3,785.04 ₪ (כולל מע"מ). הערה: בהמשך יצאה דרישת תשלום מתוקנת אשר העמידה את הסכום החודשי על סך 2,893.98 ₪.

ביום 06.10.2019 התובעות הגישו כתב תביעה מתוקן והעמידו את סכום התביעה על סך 141,113 ₪ לתקופה נוספת של עד 31.10.2019. החישוב הוא בסך של 75.57 ₪ למ"ר, בשטח חנות של 74.4 מ"ר. סה"כ לחודש כולל מע"מ 6,578.22 ₪.
ת"א 31518-06-18 (כהן משה)
בתיק זה רוכש הזכויות הוא משה כהן אשר רכש מחברות גינדי ותל דר שתי חנויות, שמספרן 62 ו- 91 , בהתאם להסכם רכישה מיום 03.01.2002 חנות מספר 62 הינה בשטח של 90.2 מ"ר ברוטו וחנות מספר 91 הינה בשטח של 80.4 מ"ר ברוטו (ראה סעיף 2.9 להסכם הרכישה והערות בכתב יד חתומות על ידי הצדדים). מטרת העסק " יחידה מס' 62 – ממכר מזון מהיר וכמפורט בנספח השינויים המצ"ב להסכם זה ." בנספח השינויים צוין כי לגבי יחידה 62 מטרת העסק היא " המטרה שתיקבע בחוזה השכירות בין המוכרות לסוחר" (ראה בנושא זה בכל הנוגע ליחידה 91, ראה נספח שינויים להסכם לפיו המטרה היא "בית קפה/ מסעדה" או לחילופין, אך לא במצטבר מכירת מוצרי אופנה). בנושא זה ראה המסמכים שצורפו לכתב התביעה בסדר דין מקוצר וכן ראה תצהירה של הגב' חנה כהן מיום 19.07.2020.

התביעה הוגשה ביום 13.06.2018 על סך 47,757 ₪. התביעה המקורית מתייחסת לדרישת תשלום בגין חודשים ינואר-יוני 2018. החישוב מבוסס על סך של 3,981.19 ₪ לפי מחיר של 33.24 ₪ (עבור החנות בשטח של 91.29 מ"ר וסך של 3,506.2 ₪ לפי מחיר של 33.24 עבור חנות בשטח 80.4 מ"ר. סה"כ בתוספת מע"מ 8,760 ₪ לחודש.

ביום 06.10.2019 התובעות הגישו כתב תביעה מתוקן והעמידו את סכום התביעה על סך 325,641 ₪. תקופת התביעה היא עד ליום 31.10.2019 (ראה מכתב מיום 05.05.2019) לפי דמי ניהול בסך 75.57 ₪ למ"ר בתוספת מע"מ. סה"כ לשתי החנויות הדרישה המעודכנת היא 17,490.73 ₪ לחודש (כולל מע"מ) (ראה דרישת תשלום 23864 מיום 16.09.2019).

במסגרת תיק 31518-06-18 הוגשה הודעת צד ג' מטעם הנתבע משה כהן נגד צד ג' (גינדי ותל דר)
מר משה כהן טען כי שילם את מלוא תמורת המכר בהתאם לתנאי ההסכם עמו. עד למועד זה, לטענתו, טרם קיבל החזקה בחנויות ואף לא השכיר החנויות. באשר לחנות מס' 62 ציין מר כהן כי מתחילת התשואה ועד לשנת 2014 הושכרה החנות לחברת פלאפון. עם סיומה של תקופת התשואה ביחס לחנות 91 הוברר לו כי החנויות יועברו אליו ללא מחיצות, ללא קירות וללא תיחום וממילא מסיבה זו, לטענתו, לא יכול היה להפעיל החנויות אותן אמור היה לקבל לחזקתו. מר כהן ציין כי פניותיו החוזרות והנשנות לצד ג' עלו בתוהו, ולגרסתו התנהגות זו עלתה כדי הפרה גסה ויסודית של סעיף 2.9 להסכם המכר.

נטען על ידו שהחזקה בחנויות לא הועברה אליו בפועל ונמנעה ממנו האפשרות לעשות בשטחים כל שימוש מסחרי. לא פנו אליו בדרישה לדמי ניהול וזה גם לא שילם אותם. עוד ציין שבעת שנרכשו הזכויות של צד ג' על ידי התובעות 2-3, האחרונות התעלמו בצורה מוחלטת מהעובדה שמר כהן לא מחזיק בחנויות. כן הוסיף שלצד חובת צד ג' כלפיו, בתשלום סכום התביעה במידה שזו תתקבל, לצד ג' חובה לשלם לו פיצויים בגין אבדן שימוש ראויים וירידת שווי ערך החנות (כמפורט בהודעה שהוגשה על ידו).

גינדי ותל דר טענו להגנתן טענות סף בדבר התיישנות, שיהוי ומניעות. לגרסתן, עילת התביעה התגבשה בשנת 2008 תוך הפניה לדברי הנתבע/ שולח ההודעה בסעיף 3, שם ציין כי החנויות יועברו אליו ללא מחיצות, קירות וכדומה. כמו כן ציינו כי שולח ההודעה זנח את טענותיו ובכך הוא מנוע מלהגיש ההודעה כעת עקב הנזק הראייתי שנגרם להן בשל השיהוי ( גינדי ותל דר הפנו בעניין זה לסעיף 33 להודעה). עוד הוסיפו כי לאחר קבלת המכתבים מאת התובעות לא פנה שולח ההודעה בדרישה ו/או טענה כלשהי כלפי גינדי ותל דר .

לגופו של עניין, ביום 03.01.2002 חתמו הצדדים על נספח להסכם המכר ובו הוסכם כי זכויות החנויות יומחו לטובת צד ג', כך שצד ג' ישכיר את החנויות ובתמורה ישלם צד ג' לנתבע סכום כסף קבוע תוך הבטחת תשואה לנתבע. במשך תקופת דמי התשואה הופטר הנתבע מחבות תשלום דמי ניהול. לטענת צד ג' הנתבע טען כי טרם קיבל לידיו את החזקה בחנויות שרכש וכי עם סיום תקופת התשואה, בשנת 2008, הובהר לו שהחנויות יועברו אליו ללא מעטפת חיצונית. מכאן, לטענת צד ג', נוכח מועד סיום התשואה התביעה כלפיו התיישנה. הנתבע קיבל החזקה עם סיום תקופת התשואה, ולמרות טענותיו לפניות רבות לצד ג' בנושא מצב החנויות לא צירף להודעתו ולו פנייה אחת.

באשר לטענת הנתבע כי נאלץ לחתום על אישור קבלת החזקה בחנויות, גלומה טענת כפייה אך היה על הנתבע להודיע לביטול החתימה שנחתם בכפייה בסמוך לאחר הנסיבות שיצרו את הכפייה. כמו כן, לטענת צד ג', הנתבע לא ציין כי חנות מס' 62 הושכרה בהסכמתו לחברת פלאפון וזה קיבל במשך שנים רבות תשלומים בגובה דמי השכירות ששילמה פלאפון. בהתאם להסכם השכירות עם פלאפון לא חויבה האחרונה להקים קירות/ מחיצות בין החנויות השונות שהרכיבו את המושכר כך שהנתבע ידע והסכים בשנת 2004 שחנות מס' 62 תחזור אליו במצבה הנטען (צד ג' צירף נספחים בנושא זה). עוד טען צד ג' לקיזוז, מקום בו תתקבל הודעת צד ג' ניתן יהיה לקזז חובו של הנתבע בגין אי תשלום דמי ניהול כיוון שבתקופה זו נהנה מאי תשלום דמי ניהול בהיקף גבוה העולה משמעותית על סכום ההודעה לצד ג'.

בתיק 42236-09-18 הוגשה תביעה שכנגד על ידי בן דוד שילו כנגד הנתבעות שכנגד (התובעות בהליך העיקרי). בנושא זה ראה דיון כמפורט בהמשך פסק הדין.

בתיק 42236-09-18 הוגשה הודעת צד ג' מטעם הנתבעות שכנגד כלפי צד ג' (גינדי ותל דר). גם בנושא זה ראה דיון כמפורט בהמשך פסק הדין.

עיקרי טענות הצדדים
כתבי הטענות גודרים את קווי המחלוקת בין הצדדים, ובית המשפט יידרש אליהם בלבד. התובעות הגישו כתבי תביעה מתוקנים ועל כן בית המשפט ייזקק ויידרש אליהם ולא לכתבי התביעה המקוריים ו/או לטענות מאוחרות ונוספות שאינן חלק מכתבי הטענות [ראה לעניין זה 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145,151 (2003)].

הטענות שהועלו בכתבי התביעה המתוקנים זהות כלפי כלל הנתבעים, בשינוי ובהתאמה להסכם הרכישה של כל אחת מהחנויות שבבעלות כל אחד מהנתבעים (ביחס לגודל החנות, מספרי החנויות) וכיוצ"ב.

עיקרי טענות התובעות
בסיס החיוב בדמי הניהול ועילות התביעה מושתתות על עילות חוזיות בהתאם לחוזי רכישת החנויות על ידי הנתבעים, מכוח דיני השיתוף במקרקעין ודיני עשיית עושר ולא במשפט כאשר הנתבעים בעלי החנויות(בעלים ולא שוכרים). התובעות 2-3 רכשו את הזכויות במתחם אמריקן סיטי, התובעת 1 הינה חברת הניהול מטעמם. כל חוזי הרכישה נחתמו על ידי הנתבעים והוגשו כנספחים לכל אחת מהתביעות, הנתבעים לא הציגו ראיה לפיה החוזה בוטל ו/או שונה בהסכמה, ולכן כל טענה שחוזי הרכישה בוטלו נטענה בעלמא בניגוד להסכם בכתב ולפיכך אין לקבלה. לאחר רכישת המתחם על ידי הנתבעים וקבלת החזקה בו החלו התובעות בטיפולו ובתחזוקתו. התובעות העבירו מכתב לנתבעים באשר לתשלום דמי הניהול בהתאם להסכמי המכר והניהול, עליהם הם חתומים.

לטענת התובעות, ניהול המתחם ותחזוקתו כרוכים בהוצאות ועל הנתבעים לשלם דמי ניהול. חובת תשלום דמי הניהול מעוגנת בחוזי הרכישה שהומחו לתובעות. מנגנון ההתחשבנות מפורט בסעיפים 8.1-8.2, 9.4-9.5, 9.8 להסכם הניהול; ביחס לטענת הנתבעים שהם פטורים מתשלום דמי הניהול בעקבות כך שגינדי לא גבתה מהם בעבור דמי הניהול, טענו התובעות כי אין בהתנהגות כדי לשנות את הוראות החוזה . כן הפנו לעדויות של הגב' משען ובן דוד שילו שהנתבעים אכן חויבו בדמי ניהול.

לגרסתן, מעבר לבסיס החוזי בתשלום דמי הניהול הנתבעים מחויבים בתשלום על בסיס עשיית עושר ולא במשפט ואף על בסיס דיני השיתוף במקרקעין. לטענתן הוכח כי הנתבעים מפיקים תועלת ורווח מעבודות התחזוקה החידוש והניהול שמתבצעות (התובעות הפנו לעדותם של השמאי האושנר, מר משה טוב מנהל המתחם והמהנדס אנטר).

בהתייחס לדיני השיתוף הפנו התובעות להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן "חוק המקרקעין") המחייב בעל נכס בבניין משותף להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. לטענת התובעות, חל תקנון והסכם ניהול בהתאם להוראות חוזה הרכישה כאשר הוסכם שחוזה הניהול יירשם במרשם המקרקעין ומשמעותו כתקנון. באשר לדמי הניהול וסכומי התביעה ציינו התובעות כי שיעור דמי הניהול ואופן חישובם מפורט בהסכמי הניהול ובראיות שהציגו התובעות לרבות הדוח השנתי, הכרטסות וכלל החשבוניות והקבלות לטענת התובעות, הנתבעים לא הציגו ראיות כלשהן.

באשר לטענת הנתבעים אשר הועלתה במהלך דיון ההוכחות, לפיה התובעות הודיעו על ביטול החוזה בהתאם לזכות שעומדת לתובעים כקבוע בהסכמי הרכישה, מדובר בחיוב שמוטל על הנתבעים גם לאחר שניתנה הודעת הביטול כל עוד הם מחזיקים בחנויות (התובעות הפנו את בית המשפט לפסק הדין שניתן בתביעה לצו מניעה שהוגשה נגד בן שילו בת"א 67059-01-19 על ידי כב' השופט צימרמן, שם הטענה בדבר ביטול החוזה נדחתה ונקבע כי ההסכם תקף). כמו כן סעיף 28.1 להסכמי הרכישה הקנו לגינדי את הזכות למכור את הזכויות לתובעות תוך שמירה על הוראות החוזה . חוק המחאת חיובים קובע במפורש את זכות ההמחאה ללא הגבלה אלא אם נשללה מראש ולטענת התובעות לא נשללה הזכות אלא הותרה (התובעות הפנו בנושא זה את בית המשפט לעדותה של הגב' משען מטעם גינדי ).

עיקרי טענות שיא קופי בתיק ת"א 11294-06-18
דמי הניהול הוגדרו בסעיף 1 ועל דרך הפניה לסעיף 8 להסכם הניהול. בסעיף 8 נקבע כי דמי הניהול יחוש בו באופן עקרוני על בסיס עלויות וסכום מסוים של רווח, וכי לחברת הניהול סמכות להעניק הנחות שונות לחנויות. לטענת הנתבעת הוראות מסוג זה חסרות תוקף בהיותן מקפחות בחוזה אחיד. כמו כן התובעות לא צירפו דוח המפרט תחשיב דמי הניהול.

בהתאם לחוזה הרכישה המתחם היה אמור להיות קניון שוקק חיים אך ב פועל מדובר במבנה ריק ומוזנח הרוס למחציתו ואיננו משמש כקניון. לא ניתנים בו שירותי ניהול וממילא ש לא ניתנים שירותים המצדיקים חיובי עתק. לטענת הנתבעת זכויותיה של גינדי בהתאם לחוזה הרכישה והניהול פקעו. סעיף 10.1 לנוסח חוזה הניהול קובע כי תוקף החוזה הינו כל עוד ניתנים שירותי ניהול ומשהפסיקו שירותי הניהול תמה גם תקופת חוזה הניהול.

כן טענה הנתבעת כי השמאי האושנר, אשר הגיש תצהיר מטעמו על ידי התובעות, העיד שעלויות הניהול לנכס הינם בסך של 17 ₪ למ"ר בעוד שעיקר הסכום הנתבע איננו בגין ניהול המרכז אלא בגין השתתפות בהשקעות לשדרוגו של המרכז. ס' 3.1 לחוזה הניהול מגדיר את סמכויותיה של חברת הניהול ובגין מה היא זכאית לגבות את דמי הניהול. אין הוא מקנות סמכות לחברת הניהול לבצע שיפוץ מקיף של המרכז תוך סגירתו והפיכתו לאתר בניה, ועל אחת כמה וכמה אין הן מקנות לה זכות לבצע שדרוג של המרכז. חברת הניהול רשאית לשמר את המצב הקיים, לרבות ביצוע חידוש בלאי אך לא לשנות ולשדרג.

המרכז הינו בית כהגדרתו של מונח זה בהתאם לסעיף 77א לחוק המקרקעין הקובע שבעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף על פי דין לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף. לכן, לטענת הנתבעת, ככל שקיים חיוב מכוח הדין הוא אינו מאפשר להפחית את חלקו היחסי של השטח אותו מייעדות התובעות לטענתן לשמש כחנות הכלבו. הנתבעת מציינת כי סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין קובע שחובתו של בעל דירה מוגבלת להשתתפות בהוצאות החזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף. לטענת הנתבעת, הוראות החוק אינן מחייבות בעל דירה להשתתף בהוצאות שדרוג ושיפוץ אלא בעלויות שמירה על הקיים (החזקה תקינה כמשמעותה בחוק). ניתן לחייב הוצאות שדרוג ושיפוץ אם הסכים בעל הדירה להוצאות אלו מראש. לטענת הנתבעת, התובעות לא הציגו פירוט של העבודות שנעשו על ידן ומה עלותה של כל עבודה, בהיעדר פירוט לא הוכח חוב כלשהו. לגרסת הנתבעת, כרטסת הנהלת החשבונות שצורפה אינה מהווה ראיה מוסדית ואיננה עומדת בתנאים הנדרשים לפקודת הראיות.

עיקרי טענות משה כהן בת"א 31518-06-18
התובעות הסתירו את העובדה לפיה ביום 19.06.2019 נשלחו על ידן לנתבעות הודעות אודות ביטול הסכמי רכישת החנויות. התובעות הודיעו באופן חד צדדי כי הסכם המכר שנחתם עם הנתבע בטל, בדעתו לפנות לצד ג' בהודעה בדבר ביטול ההסכם ולתפוס החזקה בחנויות. התובעות עותרות לביטול ההסכם מחד גיסא ומאידך גיסא לאכיפת סעיפים המופיעים בו ודרישה לקבלת תשלומים לפיהם דין התביעה לה ידחות.

עד היום לא נמסרה לנתבע החזקה בחנויות כי השטח פתוח וערטילאי ללא קירות; ומכאן נמנעו המוכרות מקרקעין לפנות בדרישה לתשלום ונמנע הנתבע מלתבוע את מלוא הנזקים. הנתבע שילם את מלוא התמורה אולם טרם קיבל החזקה לידיו בחנויות ואף לא השכיר החנויות לאף שוכר מטעמו ולא הפיק כל רווח בגין שימוש בחנויות.

הנתבע ציין כי דמי הניהול לא נדרשו על ידי התובעות, ובהתאמה, אלה לא שולמו על ידו ולמעשה התגבשה בין הצדדים הסכמה מכללא לפיה בנסיבות שנוצרו הנתבע פטור מתשלום דמי ניהול. נכון להיום, לטענתו, מתחם הקניון כולו אתר בנייה אשר עומד ברובו נטוש ללא כל ניהול אמיתי וככל שמבוצעות פעולות על ידי התובעות הן לצורך התאמת הקניון לאינטרס האישי של התובעות. סעיף 10.1 להסכם הניהול קובע שההסכם בתוקף כל עוד ניתנים שירותי ניהול. ישנו כשל תמורה וחישוב חסר בסיס של דמי הניהול. הוא כולל הוצאות שהתובעות אינן זכאיות לכלול מכוח הסכם הניהול, כגון פסולת בניין שעה שלחנויות אין פסולת בניין.

אין תוקף להמחאת הזכויות שעה שהומחתה זכות פגומה שהופרה ובוטלה ולחילופין פקעה לפני שנים רבות, כאשר הממחות הפרו את ההסכם עם הנתבע והנתבעים קיבלו שטח לא מתוחם ללא מחיצות, קירות וכדומה. , ששטחי הממכר אשר הועברו אליו ללא מעטפת חיצונית וללא תיחום, אינו עונה על הגדרת הממכר מושא התביעה. הנתבע לא יכול היה להפעיל כל עסק בחנויות וברי כי לא יכול היה להשכיר החנויות במצבן כפי שהועבר אליו כשהקניון נטוש ומשמש אתר בנייה.

באשר להודעת צד ג' אשר שלח הנתבע לחברות גינדי ותל דר, ציין כי במידה והנתבע (המודיע) יחוב בתשלום כלשהו כלפי התובעות יהא הוא זכאי לפיצוי ו/או שיפוי בשיעור של מלוא הסכום שיפסק בצירוף הוצאות שכן צד ג' הפרו את הסכם המכר עת מעולם לא מסרו החזקה בחנויות לידיו ועת הציגו מצג שווא לפיו הקניון אשר יוקם הינו קניון איכותי יוקרתי ומפואר. פניותיו החוזרות והנשנות של המודיע לצד ג' על מנת להעביר אליו החנויות במצב בו יוכל לעשות בהן שימוש, עלו בתוהו. כמו כן צד ג' לא פנו אליו בכל דרישה לתשלום דמי ניהול, ובהתאמה, אלה לא שולמו.

עיקרי טיעוני דביר(מילניום) בע"מ בת"א 11206-06-18
הבעלים הקודמים המחו את זכותם במקרקעין לידי התובעות כאשר לפי ההסכם ההמחאה הייתה של זכויות וההתחייבויות וצוין במפורש שאין בידם להעביר אישור חברת ניהול בדבר היעדר חובות (סעיף 4.2 להסכם).

לאחר כניסתן החלו התובעות בביצוע עבודות בנייה אשר הפכו את קומת המסחר בה מצויות חנויות הנתבעת לאתר בנייה שאינו זוכה לניהול וממילא ביכולת להשכירן לשוכר.

כמו כן, לטענת הנתבעת, התובעות הוציאו מכתב ביטול הסכם רכישה מיום 19.06.2019 ונמנעו מלגלות אותו. מכתב הביטול מונע מהתובעות את האפשרות לקבל סעד כלשהו. שלא ניתן לעתור לאכיפת הסכם מקום בו שלחו התובעות מכתב ביטול.

לגרסת הנתבעת, הבעלים הקודמים וחברת הניהול לא התייחסו למטרת השכירות ואלה הושכרו למטרות שונות מאלה הקבועות בהסכם. במשך שנים ארוכות (משנת 2005) לא שילמה הנתבעת ו/או שוכריה דמי ניהול על אחזקת החנויות. לטענת הנתבעת, היעתרות לתביעת התובעות תהיה בלת י צודקת בנסיבות העניין בהן הנתבעת נמנעה מלתבוע את כל הנזקים שנגרמו לה מאז רכישת החנויות ועד היום. הנתבעת עמדה בסעיף 40 לכתב ההגנה המתוקן על הסיבות בעטיין לא ניתן להיעתר לקבלת התביעה וזאת בין היתר משום דמי הניהול מורכבים מנוסחה מתמטית על פי חוזה הניהול, לא ניתן ניהול בפועל, הדו"ח שערך בעל עניין מטעם התובעות היה שגוי, סכומים הנתבעים במסגרת הדו"ח ניתנו על ידי גורמים אחרים שאינם חברת ניהול, גובה הוצאות הניהול נקבע בצורה שרירותית, לא ברור מהם השטחים המשותפים ומהו חלקה היחסי של הנתבעת וכיוצ"ב.

השירותים האמורים להינתן במסגרת הסכם הניהול, סופקו באופן חלקי אם בכלל בהיות הקניון בתקופת שיפוצים ובכך הופר לטענתו הסכם הניהול. מוטלת החובה על חברת הניהול להציג חשבון מפורט של ההוצאות שהוציאה וכיצד הן נחלקות על כלל המחזיקים. הבעלים החדש החלו בעבודות בינוי משמעותיות ואת מימונם ניסו "לגלגל" על דמי הניהול שזינקו לסך של 78 ₪ למ"ר תוך העלאה שרירותית של דמי הניהול ללא פירוט מינימלי של ההוצאות וההכנסות. הנתבע הפנה בנושא זה לעדותו של השמאי האושנר בעמוד 81, שורות 13-14 שדמי הניהול לקניון הם 17 ₪ למ"ר בלבד (לפי הערכתו) ויתר התחשיב 33 ₪ להשקעות שנעשות בקניון. כן הוסיף הנתבע ששינויים מבניים ושדרוג משמעותי אינם נכללים במסגרת שירותי הניהול כהגדרת המונח "שירותים" בחוזה ניהול. תביעה לדמי ניהול צריכה להתבסס על נתונים חד ערכיים ולא על בסיס הערכות שמאיות. לא הומצא תחשיב שטח כל חנות וחנות וחלקה היחסי לקניון המשתנה בתמידות.

עוד ציין הנתבע כי הסכם הניהול הוא הסכם עם תנאי מפסיק, "כל עוד ניתנים השירותים על ידי חברת הניהול" (סעיף 10.1 להסכם הניהול). לדידו, מרגע שקיבלה גינדי החלטה להפסיק את מתן השירותים וגביית דמי הניהול, הרי שהתקיים התנאי המפסיק ובאותו שלב פקע הסכם הניהול . לנוכח הפסקת השירותים קודם להמחאת הזכויות וכניסה לתוקף של התנאי המפסיק, הרי שהסכם הניהול פקע קודם למכירה וכלל אינו תקף מבחינת התובעות.

עיקרי טיעוני בן דוד שילו בת"א 42236-09-18
גינדי הציגה מצג שווא והתנהלה בחוסר תום לב ואף בהטעיה בעת שיווק הפרויקט במרכז המסחרי .הנתבע שילם לגינדי דמי ניהול מלאים עד לשנת 2006 למרות שלא ניתנו לו שירותי הניהול . גינדי הפרה את הסכם הניהול. כן הוסיף כי טרם נרשמו זכויותיו של הנתבע בלשכת רישום המקרקעין בניגוד להתחייבות גינדי בהסכם והמתחם אף לא נרשם כבית משותף והדבר מהווה הפרה יסודית של ההסכם. במשך כ-14 שנים לא נגבו דמי ניהול, נוצרו תנאים חדשים ואין כל תוקף לחוזים שנחתמו תחילה. ככל שלא תדחה התביעה, ידרוש את קיומו של החוזה כפי שהוצג והובטח לו במעמד כריתתו, הפעלת חברת הניהול לאכלוס כלל החנויות בקניון מפואר, הקמת השטר למסחר ועסקים, מערכת מיזוג, בתי קולנוע, מגדל משרד, דרגנועים, תחנת רכבת ותחנת מוניות, רישום נכסו בטאבו והפסקת הלנת עובדים זרים במתחם.

התובעות 2-3 פעלו בחוסר תום לב עת מינו את התובעת 1 שהיא בבעלותן המלאה, כחברת הניהול של המרכז המסחרי. התובעת 1 פועלת על פי האינטרסים של תובעות 2-3 וגובה דמי ניהול גבוהים מהשיעור הנהוג בקניונים המובילים בישראל, בפועל המרכז המסחרי שומם ויש בו קומץ קטן של חנויות פעילות. התובעות מנסות לחייב את הנתבע בתשלום דמי ניהול עבור השקעה בשיפוץ ובתיקונים שביצעו התובעות בנכסיהן לשם השבחתם, לרבות תשלום עבור שכר לעובדיהן והוצאות עבור בניית מגורים לעובדים .

מכתב ביטול הסכם הרכישה ששלחו התובעות לנתבע ביום 30.06.2019 מהווה הפרת חוזה, מעקר מתוכן את התביעה שהגישו התובעות לאכיפת החוזה וחוסם את אפשרותן לקבל ולפצל סעדים לעניין הביטול ומכאן שיש לדחות את התביעה על הסף. עוד ציין הנתבע כי יש לדחות התביעה על הסף מכוח הסכם פשרה שנחתם בינו לבין גינדי, אשר מהווה השתק פלוגתא וחוסם את דרכן של התובעות להגשת תביעות על פי החוזה בכלל, ובעניין דמי הניהול בפרט.

העברת הזכויות לתובעת 1 לא נעשתה על פי תנאי הסכם הניהול,. כך שלתובעת 1 אין סמכות לנהל את המרכז המסחרי ולבסס את תביעתה על הדו"חות ששלחה. הנתבע ציין כי אין יריבות בינו לבין התובעות, וכי מעצם הפרת הסכם הניהול על ידי גינדי, ההסכם בו התקשר עם גינדי אינו תקף והתובעות אשר הפרו אותו גם כן, לא יכולות לדרוש את אכיפתו. התובעות עושות שימוש לרעה בהליכי משפט וזאת כאשר הן מחזיקות מעל 97.5 אחוזים מהמתחם, ואין חשיבות מכרעת ודרמטית לתשלום דמי הניהול מצד בעלי החנויות במתחם כפי שאלו מתארות.

לגרסת הנתבע, התובעות מפרות את החוזה (סעיף 30 על תת-סעיפיו) ובכך מונעות שימוש ראוי בנכס ובמיצוי הפוטנציאל העסקי שלו ואף גרמו לירידה בערך הנכס: התובעות לא מספקות מיזוג בשטחים הציבוריים; התובעות משכנות עובדים זרים במרכז המסחרי; התובעות החריבו את הריצוף ואת התקרה בכל הנכסים שבבעלותן; התובעות לא מספקות שמירה בכניסות המתחם; התובעות לא מספקות שירותי גינון, שיווק, אכלוס, אירועים וקידומי מכירות.

הנתבע מציין כי החוזה בטל בהיותו חוזה אחיד ומפלה לרעה, בעל סעיפים מקפחים, ותניות הנוגדות את תקנת הציבור, לרבות קביעת פיצוי מוסכם בגובה 15% מערך הנכס ללא הוכחת נזק. מוסיף הנתבע כי חוסר תום הלב של התובעות בא לידי ביטוי גם בכך שהעריכו ביתר את נכסו של הנתבע לצורך קבלת הפיצויים. לשיטתו, מטרת התובעות לרכוש את הנכסים שנשארו בבעלות פרטית במתחם המסחרי על מנת להפוך לבעלים היחידים במתחם. התובעות מסבות את כלל המתחם על פי צרכיהן להקמת סופר מבלי לקחת בחשבון את הפגיעה בשאר בעלי הנכסים.

עיקרי טיעוני משה קנדאבי בת"א 17864-07-18
אין שירותי ניהול, לכן הדרישה לתשלומם איננה סבירה או הגיונית. דמי הניהול אינם אלא לשם שמירה תחזוקה ושימור הקיים ולא החלפתו. חברת הניהול מתחייבת לדאוג לניקיון לתאורה לשמירה וכו'... לגרסתו, אף אחד מהשירותים הנזכרים קיים במתחם. ). המתחם הינו אתר בניה, ואין מגיע לתובעות כספים בגין שירותים שאינן מעניקות. לטענת הנתבע, רוב החשבוניות שהוגשו על ידי התובעות במסגרת תצהירי עדות ראשית מטעמן אינן מעלות שירותי ניהול כי אם שירותי הריסה ובניה שאינם תואמים את השירותים שבגינם על הנתבע לשלם.

התובעות פרקו את מערכת סינון הריחות המרכזית במתחם ומשמעות הדבר שלא ניתן להכין מזון מטוגן ולהפעיל החנות על פי ייעודה כחנות פלאפל (צירף הנתבע כנספח "ה" מסמכים רלוונטיים/

בהתאם להגדרת השירותים מפורטים תפקידיה של חברת הניהול כך שדמי הניהול אינם אלא לשם שמירה, תחזוקה ושימור הקיים ולא החלפתו מהמסד ועד לטפחות (סעיף 3.1 להסכם הניהול). לטענתו, התובעות מבקשות לקבל כספים שאינם מגיעים להן בגין שירותים שאינן מעניקות. החשבוניות אשר הוגשו על ידי התובעות אינן מעלות שירותי ניהול כי אם שירותי הריסה ובנייה שאינם תואמים את השירותים שעל התובעת 1 לספק ועל הנתבע לשלם בגינם.

התובעות ביצעו את כל הפעולות על דעתן מבלי לשתף את יתר הבעלים או ליידע אותם והתובעות לא השאירו בידי הנתבע כל דרך לבדוק אחרת. הנתבע פרט מספר דוגמאות לחיובים ש אותם הגדירו התובעות כ"שירותים" אך בפועל מדובר לטענתו בהשקעות מבלי ליתן שיקול הדעת לנתבע ו/או לנתבעים אחרים. הדוגמאות מוצאות ביטוי גם בעבודות הקונסטרוקציה, צילום תכניות ומדידות, הריסת עבודות שבוצעו וחיפוי שיש וציפוי אפוקסי חניון.

באשר לטענת התובעות בדבר החלת דיני השיתוף במקרקעין, סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקה תקינה, אך לדידו שיפוץ נרחב שנאמד במיליוני שקלים לא יכול להיחשב החזקה תקינה ואין ביכולתן של התובעות לכפות תשלום הוצאות אלו.

ביחס לדיני עשיית עושר ולא במשפט, טען הנתבע בסיכומיו כי המתחם נקנה במחיר נמוך משווי עסקאות אחרות בשל מצבו והתובעות ידעו שעליהן להשקיע סכומי עתק. כעת, לטענתו, משיתות התובעות את ההוצאות על הנתבע ונתבעים נוספים בדמות של דמי ניהול. טענה נוספת שהועלתה היא באשר לתקופת החיוב, כך שגם אם ייקבע שיש לשלם דמי הניהול, על פי סעיף 2.2 להסכם הניהול, תקופת הניהול תחל 30 ימים לאחר מתן הודעה למחזיק. לדידו, ההודעה הגיעה לידיו אך באמצע חודש אפריל 2018.

דיון והכרעה
רכישת הזכויות והמחאת הזכויות
הנתבעים רכשו את החנויות מחברות גינדי ותל דר במועדים הבאים:

שיא קופי רכשה הזכויות ביחידה 54 על פי הסכם מיום 30.8.2001.

דביר מילניום רכשה 2 חנויות, 36 ו- 45, על פי הסכם מיום 1.11.2001.

משה קנדאבי רכש את חנות 59 בהתאם להסכם רכישה מיום 24.7.2001.

בן דוד שילו רכש חנות 40 בהתאם להסכם רכישה מיום 24.7.2001.

רכש 2 חנויות, 62 ו- 91 בהתאם להסכם רכישה מיום 3.1.2002.

במסגרת הסכם הרכישה חתמו הנתבעים, בהתאמה למועדי החתימה הרלוונטיים, מול חברת גינדי ותל דר גם על המסמכים, בכללם, הסכם רכישת זכויות – מסמך המונה 36 עמודים, המפרט את זכויות וחובות הצדדים בהתאם להסכם זה.

להסכם צורף נסח מקרקעין המפרט את זכויות גינדי ותל דר במקרקעין.
מפרט טכני המפרט את החנות שנרכשה, את שטחה, את תיאור הבניין שיבנה וחלוקת הקומות וייעודן. כן מפרט מסמך זה, אשר סומן כנספח "ג", א ת תיאור הבניין, את הרכוש המשותף וכן סדר קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף.
בנוסף צורפו מפרט "לעבודות המבוצעות על ידי המוכרות" (עמוד אחד) וכן מפרט לעבודות המבוצעות על ידי הרוכש (חמישה עמודים).
ייפוי כוח בלתי חוזר לבאי כוח גינדי ותל דר לפעול על פי ההסכם .
נספח "ז" להסכם עניינו תמורת הממכר ותנאי התשלום.
מסמך "ח1-ח2" עניינם אישור עריכת ביטוחי הממכר.
נספח "ט", הסכם ניהול המפרט את תפקיד חברת הניהול, את הבסיס לחישוב דמי הניהול, את פירוט השטחים החיצוניים והפנימיי ם ויתר הפרטים המופיעים בהסכם זה (להלן "הסכם הניהול"). סעיף 4 להסכם הניהול מתייחס לתקנון נהלים ופעילות המרכז המסחרי. סעיף 8 להסכם הניהול מפרט את ההוצאות את דמי הניהול בהם מתחייב המחזיק לשאת. כן מפורט בו חלקו של המחזיק ואופן החישוב. יצוין כי סעיפים 12-13 עניינם העברת הזכויות על ידי החברה. סעיף 14 מתייחס להפרת ההסכם על ידי המחזיק. בכל הנוגע לתקנון מציין סעיף 19 כי יירשם תקנון מיוחד של הבית המשותף. התקנון מצורף להסכם (שני עמודים).
כן כולל ההסכם כתב התחייבות לרישום משכנתא וכן נספח שינויים להסכם המקורי. הצדדים מסכימים כי בכל מקרה של סתירה בין ההסכם לבין נספח שינויים יגבר ויחייב מסמך השינויים שנחתם בין הצדדים. כן מפרט ההסכם את הייעוד , מבחינת השימוש המותר, של כל חנות.

להסכמים צורף תשריט בו מסומנת החנות הנרכשת. התשריט חתום על ידי הצדדים.

התובעות 2 ו- 3 רכשו 95% את ה זכויות במרכז המסחרי אמריקן סיטי מחברות גינדי ותל דר, זאת על פי הסכם רכישה מיום 19.12.2017, צורף כנספח א' לכתב התביעה ל"כרך הנספחים לתצהירי עדות ראשית מטעם התובעים". כ ן נחתם בין הצדדים "כתב המחאת זכויות" מיום 19.12.2017 (נספח ב' לכרך המוצגים) על פיו " הממחה ממחה בזאת לנמחה, את מלוא זכויותיו כלפי הרוכשים להלן: "הרוכשים", שנמכרו בקניון אמריקן סיטי ברחובות להלן: "השטחים המכורים"....".

בהמשך לכך חתמו הצדדים ביום 18.12.2018 (החתימה עצמה ביום 30.01.2018)על "הודעת המחאת זכויות והתחייבויות" , חלק מנספח ב', בגדרה ממחה חברת "ניהול אמריקן סיטי רחובות בע"מ" את זכויותיה בהסכמי הניהול שנחתמו בינה לבין המחזיקים במקרקעין הידועים כח לק מגוש 3654 חלקות 28 ו- 30. בעניין זה ראה גם תצהירה ועדותה של הגב' משען מטעם גינדי בכל הנוגע להמחאת הזכויות ( עמ' 131 לפרוטוקול מיום 22.2.2021).

תובעות 2 ו-3 , ארזים וכל בו חצי חינם, מינו את תובעת 1, ארזים, כחברת הניהול מטעמם (סעיף 7 תצהיר עדות ראשית של משה טוב המשמש כמנהל המתחם מטעם חברת הניהול והבעלים) וזאת החל מיום 18.01.2018 . ראה מכתב ארזים מיום 25.02.2018 שתוכנו: "הודעה על החלפת בעלים והחלפת חברת הניהול במתחם 'אמריקן סיטי'".

ארזים שלחה לכל אחד מהנתבעים דרישה לתשלום דמי ניהול החל מיום 18.01.2018. כתב התביעה המקורי מתייחס לדרישה לדמי ניהול מיום 18.01.2018 ועד 31.07.2018. כתב התביעה המתוקן מתייחס לתקופה נוספת המסתיימת ביום 31.10.2019.

הנתבעים העלו מספר טענות כנגד המחאה הזכויות. מי מהנתבעים טען כי לא ניתן היה להמחות את הזכויות מאחר וחוזי הרכישה הופרו ולא ניתן להמחות חוזה שהופר. משה כהן טען כי התובעות שלחו לו , וגם לנתבעים אחרים ,ביום 19.06.2019, הודעה לעניין ביטול הסכמי הרכישה.

דביר מילניום טענה כי על פי סעיף 4.2 להסכם בין גינדי והתובעות לא ניתן להשלים ההמחאה בהעדר אישור חברת הניהול בדבר היעדר חובות. עוד טען דביר מילניום כי הסכם הניהול עם גינדי הוא הסכם עם תנאי מפסיק "כל עוד ניתנים השירותים על ידי חברת הניהול" ומאחר ושירותים שכאלו לא ניתנו עובר להמחאת הזכויות , ההסכם לא היה בתוקף ולא ניתן להמחותו.

בן דוד שילו טען כי גינדי הפרה את הסכמי הניהול ואין תוקף להסכמים שנחתמו קודם לכן. עוד העלה טענות כנגד גינדי ותל דר .בהמשך התברר, כמפורט להלן, שנחתם הסכם פשרה בינו ובין גינדי בתביעה שהגיש כנגד גינדי . בכל הנוגע להמחאת הזכויות טוען מר בן דוד שתובעת 1 איננה יכולה להיות צד לתביעה ,אין לה סמכות לנהל המרכז המסחרי ,העברת זכויות הניהול אליה נעשתה שלא כדין זאת מאחר והסכם הניהול בינו ובין גינדי פקע קודם למכירה של הזכויות לתובעות 2 ו3.

במהלך הדיונים התברר כי במשך השנים מי מהנתבעים קיים הליכים כנגד חברת גינדי ו/או תל דר לביטול חוזי הרכישה והתביעות נדחו. בכל הנוגע לבן דוד והתברר, במסגרת ההליכים כנגד צד ג' , כי במסגרת תיק 41224-11-16 ניתן ביום 13.12.2018 תוקף של פסק דין להסדר גישור בין הצדדים, צורף כנספח 4 לכתב הגנה מצד ג', בגדרו הוסדרו כל המחלוקות בין הצדדים.

בנוסף התברר כי במסגרת הליך ת"א 67059-01-19 ,בעניין צו מניעה בעניינו של מר בן דוד בפני כב' השופט צימרמן, נדחתה טענתו של מר בן דוד לפיה ההסכם אינו תקף (ראה סעיף 18 לפסק הדין). כן ראה לעניין זה, פסק הדין מפי כב' השופטת אביגיל כהן מיום 31.10.2007, בתיק 53503/05 , דיפארטס בע"מ נ' בנייני גינדי ותל דר הדוחה טענות שהעלתה התובעת נגד הנתבעות בכל הנוגע לתוקפם של חוזי רכישה במרכז המסחרי אמריקן סיטי וקובע שהסכם הרכישה החתום מבטא הסכמות הצדדים.

מי מהנתבעים לא הציג בפני כל החלטה ו/א פסק דין או ראייה כלשהי לפיה הסכם הרכישה בינו ובין גינדי ותל דר בוטל . מכל האמור לעיל לא מצאתי כל ראיה ו/או החלטה שיפוטית לפיה חוזי הרכישה שכרתו הנתבעים ו/או מי מהם עם חברות גינדי ותל דר – בוטלו.

סעיף 1(א) לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן: "זכותו של נושה, לרבות זכות מותנית או עתידה לבוא, ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב, זולת אם נשללה או הוגבלה עבירותה לפי דין, לפי מהות הזכות או לפי הסכם בין החייב לבין הנושה."

ראה לעניין זה ע"א 5881/04 מגדל הזוהר לבנין בע"מ נ' א.א. סוכנויות סופרגז בע"מ, שם צוין: "אכן, המחאת זכות אינה חייבת להיות בכתב ויכול שתיעשה בעל פה או בהתנהגות (ע"א 599/89 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' פאר, פ"ד מה(4) 870, 874)... המחאת חיובים חוזיים והמחאת זכויות חוזיות הינן שתי פעולות משפטיות נבדלות, אשר כל אחת מהן יכולה להיעשות בלא תלות באחרת. אמנם, הנחת המחוקק היא כי המחאת זכות הינה בעייתית פחות מאשר המחאת חיוב, מבחינת ההשפעה על עניינו של הצד הנגדי לחוזה כלפיו מופנים הזכות או החיוב שהומחו, ומשום כך נדרשת הסכמתו רק לשם ביצוע המחאה מן הסוג השני (ראו, סעיף 1 לעומת סעיף 6 לחוק המחאת חיובים). ואולם, אין נובע מכך שהמחאת חיוביו של צד לחוזה, בהסכמת הצד השני, גוררת אחריה באופן אוטומטי גם את המחאת זכויותיו, בהעדר פעולה נפרדת לביצועה של אותה המחאה."

מכל האמור לעיל קובע כי המחאת הזכויות מגינדי ותל דר לתובעות 2 ו- 3 וכן מינויה של חברת ארזים לשמש כחברת הניהול מטעם תובעות 2 ו 3 נעשו כדין.

המקור החוזי לדרישת דמי הניהול
הסכם רכישת הזכויות של המקרקעין על ידי התובעות 2-3 והסכם המחאת הזכויות הם הסכמים החתומים ומצורפים לכלל התיקים הקשורים שבכותרת. הסכמי הרכישה הפרטניים של גינדי ותל דר עם כל אחד מהנתבעים בתיקים הנ"ל מכילים את סעיף 2.6 בדבר הקמת חברת הניהול . סעיף 24, על סעיפי המשנה שלו, מפרט הקמת חברת הניהול . הסכם הניהול עצמו צורף כנספח " ט" להסכמי הרכישה של הנתבעים מול חברות גינדי ותל דר.

סעיף 24.2 להסכמי הרכישה של הנתבעות עם התובעות, מפרט: "הרוכש מתחייב לחתום, מיד עם דרישת המוכרות, על הסכם ניהול המתייחס לתפעול המרכז המסחרי, לניהולו ולמתן שירותי אחזקה בשטחיו הציבוריים. עותק מהסכם הניהול מצ"ב להסכם זה כנספח "ט". לחוזה הניהול נלווה תקנון אשר יהיה בתוקף בנוסחו זה כל עוד לא פרסמה חברת הניהול שינויים בו שאז יחייבו השינויים."

סעיף 24.3 קובע כדלקמן: "מוסכם בזאת כי הרוכש ישלם למוכרות או לחברת הניהול עבור שירותי הניהול שינתנו במרכז המסחרי מידי חודש כמפורט בהסכם הניהול וכן את יתר התשלומים כמפורט בהסכם הניהול."

סעיף 24.4: "הפרת הסכם הניהול על ידי הרוכש תהווה הפרה של הסכם זה ותקנה למוכרות את הזכות להפעיל כלפי הרוכש את כל התרופות והסעדים המוקנים להן על פי הסכם זה."

סעיף 24.5 קובע בין היתר: "חובותיו של הרוכש על פי הסכם הניהול יחולו אף במקרה בו הרוכש לא יפתח את הממכר לקהל ו/או יסגור את הממכר ו/או לא יעשה בו שימוש כלשהו. הרוכש מתחייב לשלם לחברת הניהול את חלקו המשוער בהוצאות בין אם הוא מחזיק בממכר בעצמו, בין אם מסר את השימוש בו לאחר (מבלי לגרוע מהצורך בהסכמה של המוכרות) ואותו אחר אינו משלם אותו חלק, ובין אם אין אדם המחזיק בפועל בממכר."

סעיף 8.1 להסכם הניהול קובע שהמחזיק מתחייב לשאת, ביחד עם כל יתר הדיירים בהוצאות כהגדרתם שהינן כל ההוצאות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים, כולל הוצאות הניהול והמימון הכרוכות בתפעול חברת הניהול ובתוספת דמי הניהול בשיעור של 15% מהוצאות אלה.

סעיף 9.1 להסכם הניהול קובע שהמחזיק מתחייב לשלם לחברת הניהול את דמי הניהול בהתאם לדרישה שתוגש לו על ידי חברת הניהול. המחזיק ישלם את דמי הניהול באמצעות המחאות מעותדות שתימסרנה לחברת הניהול מידי שנה מראש.

אם כן הסכם הניהול הנו חלק בלתי נפרד מהסכם הרכישה, ועל פיו "הרוכש מתחייב לחתום, מיד עם דרישת המוכרות, על הסכם ניהול המתייחס לתפעול המרכז המסחרי, לניהולו ולמתן שירותי אחזקה בשטחיו הציבוריים..." זכויותיהם של חברת הניהול הקודמת אמריקן סיטי נדל"ן בע"מ, הומחו לתובעות 2-3 החל מיום 18.01.2018 כמפורט בהסכם המחאת הזכויות מיום 18.01.2018.כנטען על ידי התובעות, אלו מינו את התובעת 1 לשמש כחברת הניהול .

לא ניתן להפריד את חוזי הרכישה ולטעון שרק חלק מהם, החלק הקנייני, תקף בעוד ששאר הרכיבים, כגון הסכם הניהול, אינם תקפים. משהוברר שחוזי הרכישה תקפים ולא בוטלו על ידי כל החלטה שיפוטית ו/או בהסכמת הצדדים, ההתחייבויות הנוגעות להסכם הניהול שהן חלק מההסכמים, תקפות לכל דבר ועניין.

הפעילות בקניון, עובר להגשת התביעות, והעבודות המבוצעות בו
התובעות רכשו הזכויות במרכז המסחרי ביום 19.12.2017 והחלו בפעילות בחודש ינואר 2018 או בסמוך לכך . הנתבעים רכשו הזכויות מגינדי ותל דר בשנים 2001 ו2002 תוך שהשקיעו מיטב כספם ברכישות אלו. כעולה מהעדויות וכתבי הטענות בתיקים דנא במשך קרוב ל -20 שנה המרכז המסחרי פעל באופן חלקי בלבד. מעת הגעתן של תובעות 2 ו-3, חודש ינואר 2018, החלו להתבצע במרכז המסחרי עבודות שיפוצים ובנייה בהיקפים נרחבים.

ראה לעניין זה עדותו של המהנדס הראשי, מר יוסי אנטר בת"א 1118-07-20 (מחוזי ת"א), מיום 09.08.2020 אשר הוגשה בדיון ההוכחות בתיקים דנא מיום 14.09.2020: " בקומת הקרקע נכון להיום מתבצע שיפוץ בשטח המיועד לסופרמרקט ששטחו כ- 7,000 מ"ר וגם בשטחים הציבוריים של הקומה הראשונה: חדרי שירותים וחדרי מדרגות. השיפוץ בשטח המיועד לסופרמרקט זה כדי להתאים אותו לדרישות של חצי חינם. בעוד 12 חודש מהיום אמור להיפתח הסופרמרקט של חצי חינם. השיפוץ של השטחים הציבוריים בקומת הקרקע הסתיימו. צריך לבצע שיפוץ יסודי בכל ה- 88 חנויות שטרם הושכרו בקומת הקרקע כולל המעברים. לצורך השיפוץ יש צורך לקבל היתר בניה. טרם קיבלנו היתר בניה. היתר הבניה אמור להתקבל תוך 10 ימים. השיפוץ אמור להימשך כשנה. ה- 3 חנויות שמופעלות כיום ע"י המשיבות מתוך ה- 91 חנויות ממשיכות לפעול עפ"י מה שפעלו עוד לפני שהמשיבות קנו את הזכויות במרכז המסחרי. כשיערך שיפוץ של 88 החנויות, ה- 3 חנויות יועתקו משם. חנות התיאוריה לנהיגה תועתק לקומה א' ושתי החנויות האחרות יועתקו זמנית לחזית בקומת הקרקע. לאחר השיפוץ יוחזרו למיקום אחר ולא למיקום הקודם שלהם, או למקום החלופי שלהם. 11 החנויות שבבעלות פרטית, בשלב השיפוץ נדאג להם למעברים החוצה דרך החזית הקדמית או האחורית. יש מעליות בלובי בקומת הקרקע. המעליות עובדות. מעליות בקומה א' יש והן עובדות. בקומה ב' המעליות עובדות. בכל הקומות המעליות עובדות. בשלב השיפוץ בקומת הקרקע נדאג שיהיה מסוע מקומת המרתף לקומת הקרקע."

כן ראה דבריו של מנהל המרכז המסחרי מטעם המשיבות משה טוב: "מתוך ה- 91 חנויות שבבעלות המשיבות בקומת הקרקע, לרבות הכולבו – רק שלוש חנויות פועלות. 3 החנויות הושכרו לאנשים פרטיים והם מפעילים אותם: יש חנות פרחים, חנות של משרד הרישוי – תיאוריה, חנות של בגדי ילדים. 88 חנויות מתוך ה- 91 חנויות שבבעלות המשיבות טרם הושכרו ע"י המשיבות ."

קנדאבי העיד ביום 21.02.2021"אתה ראית שהרחיבו את החניון?" מר קנדאבי השיב: "לא. הוא היה ככה מההתחלה, זה שנים. עד היום הם הרסו את רוב רובם של החנויות בפנים הרסו את הכל, הכל השתנה, זה כבר לא קניון, לא יודע מה זה. בחניון למטה ציפו שייש עשו איפוקסי ברצפה. ציפו את העמודים בנירוסטה, עבור שיווק. בחוץ עשו כל החניות שהיו קיימות עקרו את הכל, עשו תשתיות חדשות, עשו את הכל בטון חדש כדי לעשות איפוקסי חדש. הם רצו להעלות את הרמה. שירותים היו קיימים, היו עובדים, היו שירותי נכים טובים הם באו וטענו שזה לא מתאים לשירותים זה שקר וכזב, עשו הכל שייש חדש, ניאגרות סמויות, עשו הכל יפה יותר. מדרגות נעות עדיין לא עשו, עשו תשתית למסוע. בגדול כל מה שעושים כאן שמשפצים עבור פתיחה של הסופר, את הלובי/כניסה. החנות פלאפל שלי עומדת במרכז, אני לא יכול לפתוח, הכל עם שלט סכנה עובדים ." (עמוד 115).

בתצהירו ציין מר משה קנדאבי שמצב המתחם "היה ועודנו כאתר בניה, לא אפשר את פתיחת החנות כנדרש" (ראה סעיף 9 לתצהיר). בסעיף 23 לתצהיר: "מאז הרכישה על ידי התובעות 2-3 ועד היום, המתחם רובו ככולו כאתר בניה". כן טען בחקירתו: "בהתחלה הכל היה כמו שצריך, היה שמירה, ניקיון פעילות, זה היה שנתיים שלוש, עד שנכנס פלאפון ואז המיזוג נותק. היה בעיה באזור. ניקיון היה בעצלתיים מה שנקרא." (עמוד 113, שורות 1-4).

טל דביר הצהיר מיום 10.06.2019 כי "בקניון לא ניתנים כל שירותי ניהול, לא אז ולא היום; ככל שניתנים שירותי ניהול אזי אלה ניתנים לעסקי התובעות בלבד ולתועלתן האישית." (ראה סעיפים 3.1-3.2 לתצהיר). כמו כן "לא היה שום טעם ו/או סיבה לתשלום דמי ניהול באשר לא היה ניהול ולא ניתנו שירותים שניתנים דרך כלל על ידי חברה ניהול..."

בפרוטוקול הדיון מיום 18.02.2021 נשאל מר טל דביר, מטעם דביר (מילניום) בע"מ: "מה מבחינת תחזוק המבנה הניקיון וכל הפעולות שעושה חברה במקום?" וזה השיב: "התחזוקה הידרדרה עם הזמן. הזנחה. המקום שבור, לא מתקנים... מדובר על 20 שנה במשך 20 שנה הייתה ירידה בתחזוקה." (עמוד 99, שורות 5-6) "ממתי הפסקת לשלם?" וזה השיב: "זה כתוב בתצהיר. משנת 2005 ועד היום לא שילמתי דמי ניהול. וגם לא דרשו ממני." (ראה עמוד 99, שורות 11-12).

כן ראה לעניין זה תצהירה של הגב' חנה כהן, אשר הגישה תצהירה מטעם הנתבע משה כהן בתור מנהלת עסקי הנתבע בארץ: "מדובר בקניון שומם, עזוב ונטוש , ללא מיזוג , ללא שמירה וללא ניקיון. כמו כן החנויות מעולם לא הושלמו ולא נמסרה לנתבע החזקה בהן. עד היום טרם נבנו קירות כלשהם לחנויות, לא חיצוניים ולא פנימיים" (ראה סעיפים 20-23).

עוד ציינה, שהמרכז המסחרי בו נרכשו החנויות עומד נטוש ברובו הגדול בשל אי השלמת בנייתן של החנויות ע"י המוכרות והתובעות. מספר בודד של חנויות מופעלות במקום, יתר החנויות אינן פעילות. מחוץ לבניין כמעט ואין עסקים פעילים ולאחרונה הגישה התובעת בקשה להריסת חלק מהמבנה ובנייה חדשה תחתיו. כעולה מתצהירה, המתחם שומם וריק, חשוך למעט תאורה חלושה ללא מיזוג, ללא שמירה וללא תנאים. במקום מתבצעות עבודות בנייה על ידי התובע (סעיפים 73-74 לתצהירה) .

טוביה פרל, מנהל בחברת שיא קופי, ציין בתצהירו ש"המרכז הוזנח מזה שנים רבות מאוד איננו מתפקד כלל, ובוודאי שאין ניתנים בו שירותי ניהול כלשהם..." (סעיף 10 לתצהיר עדותו). אין שירותי שמירה סיוד וצביעה של הרכוש המשותף במרכז, אין כל גינון וטיפוח בשטחים הציבוריים העומדים נטושים ומוזנחים, אין אחזקה ובדק, אין מיזוג אוויר, אין אחזקה ובדק של גגות ומרתפים, אין שילוט, אין אחזקה של חניון. (ראה סעיפים 12-13 לתצהיר עדותו).

כמו כן הצהיר טוביה פרל שבמשך שנים ארוכות לא ניתנו שירותי הניהול ואף לא נגבו דמי ניהול. החנויות המצויות בו נטושות והרוסות, אין אפשרות להפעיל בו חנות מסחרית. אין תנועה של קונים ואין חנויות פעילות זולת המרכז לבחינות תיאוריה. עוד הוסיף כי אין צורך בקב"ט, מהנדס וכיוצ"ב כאשר מרכז אינו פעיל, אין שומר ולטענתו הטענות בדבר ליקויים שתוקנו הינם חסרי שחר.

ראה עדותו בעמוד 108 לפרוטוקול, בשורות 1-15: "המקום כשל מאוד והניהול לא היה בסדר... לא היה כלום" בהמשך העיד: "בהתחלה היה ניקיון ואחרי שנתיים או שלוש כשהקניון קרס, לא היה כלום... אחרי שנתיים שלוש המקום נסגר, אני חושב שגם לא היה מיזוג אוויר ולא היה כלום... הכל היה מוזנח"

שילו בן דוד הצהיר בתצהירו כי המתחם עומד בשיממון כ-16 שנים חשוך, ללא מיזוג, ללא שמירה, ללא תנועת אנשים ולמעט מספר חנויות בודדות המשמשות כמחסנים ומשרדים שרובן אינן מסתמכות על תנועת לקוחות, המתחם עזוב ושומם. מחוץ לבניין כמעט ואין עסקים פעילים, אלא מכולות לפינוי אשפה פסולת בניין לכלוך ואבק.

כיום לטענתו, במקום מתבצעות עבודות בניה והריסה לצרכי התובעות. כמו כן מתבצעות כיום עבודות הריסה שונות במתחם השומם והמקום מלא אבק ולכלוך, התובעת הגישה בקשה להריסת חלק מהמבנה ובנייה חדשה במקומו ואם תאושר הבקשה המקום יהיה אתר בנייה לעוד מספר שנים לפחות. במקום ההריסה נסגר הכביש ואין כניסה. המקום נראה כמו אתר בנייה ולא כמו קניון.

מכל האמור לעיל, עולה כי עובר להגשת התביעות רק חלק קטן מהחנויות פועל וכרגע מבוצעות בו עבודות שיפוצים ובנייה בהיקף מהותי. עבודות אלו אמורות להסתיים, ראה עדות המהנדס אנטר שצוינה לעיל, בחודשים הקרובים.

הגדרת דמי הניהול וחישובם
דמי הניהול מוגדרים בסעיף 8.1 להסכם הניהול, כהאי לישנא:

יחד עם זאת את מהות ההוצאות שביסוד הדרישה לדמי ניהול ניתן לראות גם בהגדרות תפקידה של חברת הניהול.

ראה סעיף 3.1 להסכם הניהול:

סיווגן של ההוצאות הוא ביסוד התביעות דנא . סוגיה זו משליכה על גובה דמי הניהול שיש לגבותם, ככל שייפסק כך, בהתבסס על ההגדרה החוזית בדבר דמי ניהול; ההסכמים שצורפו, המסמכים, העדויות, כתבי הטענות וכלל מארג הראיות שבפניי.

מבלי לגרוע באמור בהסכמים שצוינו לעיל, ניתן להסתייע לצורך בירור סוג ההוצאה ש הוצאה גם בסעיף 17 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] (להלן "הפקודה"). סעיף זה מגדיר את סוג ההוצאות שיוכרו בניכוי (לעומת הוצאות שלא יותרו בניכו י. סעיף 17(3) לפקודה מתייחס לסוגיית ההוצאות בדמות של "תיקונים" אשר יותרו בניכוי, והוא הסעיף הרלוונטי לתביעה דנן .

הוצאה פירותית הינה הוצאה שוטפת, החוזרת על עצמה ומהווה "שמירה על הקיים". הוצאה הונית, הינה הוצאה חד פעמית או בתדירות נמוכה שמשנה דבר בעסק, משביחה, ויוצרת יתרון מתמיד.

פסק הדין בעניין מרכז החמצן בע"מ נ' פקיד השומה למפעלים גדולים, טו 2512 קבע שלושה מבחנים באשר לסוג ההוצאה: אופי הנכס שתוקן, אופי ההוצאה, גובה ההוצאה. ככלל, מקום בו ההוצאה הינה עיקרית ביחס לנכס בכללותו, חד פעמית ובסכום גבוה היא תיחשב כהוצאה הונית; וככל שההוצאה הינה טפלה ביחס לנכס בכללותו, פחותה, הנדרשת לשם אחזקה ושמירה על הקיים היא תיחשב כפירותית.

בעמ"ה (חיפה) 16/92 ארטן עוזיהו נ' פקיד שומה חיפה קבע בית המשפט שבמקרים מסוימים ההוצאות יפוצלו, כך שייתכן מצב שבו הוצאה מסוימת תיחשב כפירותית עד גובה השווי ב"שמירה על הקיים", והיתרה, תיחשב הונית.

בכל מקרה, הקביעה האם מדובר בהוצאה הונית או פירותית תלויה בנסיבות המקרה הספציפי לגופו של עניין.

ההוצאות שבוצעו בפועל, וסיווגן
התובעות הציגו לבית המשפט צילום ועותקים של כל החשבוניות והקבלות אשר שימשו אותן לצורך ביצוע החישוב. בפני בית המשפט, הובאו על ידי התובעות, קלסרים המכילים את כלל החשבוניות וההוצאות אשר שימשו לדעתם, לחישוב דמי הניהול. יובהר כי חשבוניות/ קבלות אלה מתייחסות גם לכתבי הטענות המתוקנים. מסמכים/ עותקים אלו צורפו לתצהירי עדות ראשית במסגרת כתבי הטענות המקוריים. לאחר שהוגשו כתבי הטענות המתוקנים הוגשו בד בבד שני קלסרים המרכזים את כלל ההוצאות ומהווים בסיס לתביעת התובעות לתשלום דמי ניהול.

מהראיות והעדויות שנשמעו בבית המשפט, כלל ההוצאות המפורטות באותם קלסרים, שימשו לצרכי המרכז המסחרי. בנושא זה נחקרו נציגי התובעות ארוכות על ידי באי כוח הנתבעים וגם על ידי בית המשפט ולא נמצא ככלל, הוצאות שאינן קשורות למרכז המסחרי.

השאלה היא, האם ניתן לסווג הוצאות אלה או חלקן כדמי ניהול, וזאת בשים לב להסכמים שצוינו לעיל ולעקרונות החישוב הנוגעים לעניין זה.

לעניין זה ראה עדותם של מנהל הכספים ורו"ח, אלי כהן צמח, אשר ערך את החישובים ביסוד דרישת דמי הניהול . כן ראה עדותו של שמאי המקרקעין, מר עודד האושנר ועדותו של מהנדס הבניין, מר יוסי אנטר.

מהנדס הבניין, מר יוסי אנטר, העיד שהושקעו השקעות של מיליוני שקלים לשדרוג הקניון (ראה עדותו בעמוד 64, שורות 8-14). כאשר השאלות שנשאל הבחינו בין המקרים שבהם ההוצאות סווגו כהשקעות בשטח הציבורי (רכוש משותף השייך לכלל המחזיקים) לבין השקעות בשטח הפרטי (השייכות לחצי חינם). עו"ד קולודני עמד בשאלותיו על המתח הקיים בין שדרוג הקניון לפי דרישת חצי חינם לבין דרישתם של בעלי החנויות בתביעה דנא המבקשים לשמור על המצב הקיים מבלי להיכנס לעלויות נוספות (ראה חקירה בעמוד 64, שורות 17-28). יוסף אנטר העיד כי הוא זה שקיבל לידיו חשבוניות והיה בוחן מה שייך לכלל המחזיקים ומה שייך לחצי חינם (ראה עמודים 56, שורות 19-25; כן ראה עמוד 64, שורות 22-23). כן ציין בהמשך כי איננו מכיר את הסכמי הניהול ( עמוד 65, שורות 5-6). יוסף אנטר עמד על כך שציפוי קרמיקה של חניון מתייחס לשטח ציבורי, מעליות המשמשות לכלל המבנה הינן בחזקת שטח ציבורי וכשנשאל: "גם עלויות בבחינת שדרוג ולא שמירה על הקיים אתה מטיל על השטח הציבורי?" השיב: "כן." (ראה עמוד 65 שורות 15-16). בנושא המעליות שהוחלפו בשנת 2001, הוא נשאל מדוע היה צריך להחליף או לסדר אותן. מר אנטר ענה: " הן לא היו תקינות. היה צריך להחליף אותן. התיקון היה עולה יותר." (ראה עמוד 67, שורות 5-6). באשר לקרמיקה שהוחלפה ציין שחלק מחשבוניות הקרמיקה הוכנסו לדמי הניהול וחלק לא (ראה עמוד 57, שורות 3-13). באשר לשינויים שבוצעו במתחם, העיד מר אנטר: "בדרכי המילוט וחדרי המדרגות. בשטח הציבורי..." (עמוד 57, שורות 23-24).

שמאי המקרקעין, מר עודד האושנר, נשאל על דמי הניהול מושא התביעה דנא ובית המשפט הפנה אותו לטענת הנתבעים בהתאם להסכם הניהול, שמדובר בקניון שאינו פעיל. מר האושנר השיב: "ההתייחסות כאן בקניון היא לא לשוכרים אלא לבעלי בית... נקבתי במספר 50 ₪ למטר... דמי הניהול השוטפים לעניין אחזקה כ-17 ₪ למטר מרובע. ההפרש השקעות שבעלי המקרקעין חייבים לשאת בהם... ברגע שמבצעים השקעות חיוניות לקניון... כל בעלי המקרקעין צריכים להשתתף בהשקעות ההכרחיות האלה." (ראה עמוד 87, שורות 1-13). כן נשאל בעניין זה: " הוצאות שוטפות זה 17 ₪ ו- 33 ₪ נושא על השקעה להשבחת המקום?" האושנר השיב: "כן. זה יותר מההפרש של 50 זה עולה למעלה מ- 80... דמי הניהול ואחזקה יעלו ודמי ההשקעה תרדנה..." (שם, בשורות 14-15). בהמשך נשאל גם אם לא ניתנים דמי ניהול , האם צריך לשלמם? האושנר השיב: "אם יש הוצאות דמי ניהול צריך לשלם." (עומד 87, שורות 20-21). עוד ציין כי יש שטחים משותפים והם שטחים ציבוריים אשר בהסכם הרכישה כתוב מה עושים עם השטחים האלה. "צריך לתחזק את השטחים אם לא לחילופין מי שמשתמש איתם שישלם דמי שכירות חודשיים ולא דמי ניהול. או גם וגם. לפחות אין מצב שישתמש בחלק בנכס שלא משלם עליו, לפחות את ההוצאות שישלם. כרגע זה 17 ₪. כרגע הקניון עובד בצורה מאוד מינורית." (ראה עמוד 88, שורות 4-13). בהמשך נשאל "גדרות חדשים שעשו בקניון, ציפוי שיש חדש האם זה חלק מעלות שצריך לשלם לדעתך על ידי בעלי החנויות?" האושנר השיב: "אני מצפה בדרך ההתנהלות הרגילה, הנכונה, ההגונה והמקצועית שכל בעלי הקרקע ישלמו עבור השבחת הנכס שלהם. אם זה השבחה פרטית היתר לא צריכים להשתתף ואם זה ציבורי של כלל החנויות אז כולם צריכים להשתתף זה יישא פרי והשאת ערך הנכסים." (עמוד 92 שורות 15-19). כן נשאל "האם מישהו עושה פעולה כספית בהשקעה הונית אמור להתייעץ איתי לפני, אם היה מחליט לצפות את הקירות בזהב כי זה מייקר את הנכס, האם היה עליו להתייעץ עם בעלי החנויות לפני כן? האושנר ענה: "... כל הוצאה להשבחת הקניון שאינה פרטית יש לשלם עליה בצורה זו או אחרת." (שם, בשורות 23-28 לעניין המעברים שתיקנו את התקרה טען האושנר שמדובר במעבר שמשדרגים אותו ולכן יש לשלם (עמוד 93, שורות 16-18). כן נשאל האושנר לעניין האבחנה בין השקעות לדברים שוטפים. באשר לתיקון מדרכה העיד שזה יכול להיות גם וגם. תיקון שירותים יכול להיכנס לשוטף ספרינקלרים נכנס להשבחה אלא אם כן תיקונים שוטפים נכנסים להשבחות (עמוד 95, שורות 12-19).

רו"ח אלי כהן צמח עמד על עבודות האחזקה השוטפות הקשורות למתחם הציבורי ועבודות הבנייה. חשבוניות שהוצאו בגין השטחים המשותפים, הם נכנסו לדו"ח (ראה עמוד 73, שורות 24-28). חיובי המים היו של המונה הראשי, צריכת החשמל היא של הרכוש המשותף. באשר לפוליסת הביטוח "עבודות קבלניות" השיב רו"ח צמח שהביטוח ששולם הוא בגין עבודות בבניין כולל ציבורי וכולל של העבודות אך נלקח החלק היחסי מאחר שלא הייתה אינדיקציה איזה סכום שייך לציבורי ואיזה לעבודות הבניין (ראה עמוד 74). בעדותו הוא עמד על כך שבהתאם להסכם הניהול יש לגבות בין אם נעשה שימוש בנכס ובין אם לאו. אם מדובר במערכת תאורה ציבורית יש לשלם חלקה כך גם על חלק יחסי של ציוד וחומרים (ראה עמוד 76). באשר למעליות, נשאל רוח צמח על ידי בית המשפט, "איך אתה רושם אותן בדוחות, למה הן לא נרשמות כהשקעה?" התשובה הייתה: "עשינו הפרדה ברורה בין ההוצאות שקשורות לכלל המתחם הציבורי לבין הוצאות החנות. מבחינה חשבונאית המתחם שאינו שמיש, כלל הוצאות מהוונות בכרטיס המשמעות שיש גם הוצאה פירותית וגם הוצאה הונית. שמעתי את בית המשפט ואחדד ההבחנה בין הוצאה של השקעה לבין הוצאה של הוצאות שוטפות היא אינה רלוונטית כי מדובר בבעלים. כשהלקוח שלו יבקש להשכיר את הנכס יגיד לשוכר פוטנציאלי יש מעליות שיקחו אותו לחנות ויש חניה, והשוכר יקח זאת בחשבון כדבר המטיב עמו." (ראה עמוד 78, שורות 2-9). בהמשך העיד כי יש ניהול מסחרי של הנכס מבחינת ניקיון ותאורה, מבחינת מיזוג לא חייבו את הנתבעים במסגרת דמי הניהול (ראה עמוד 79 שורה 20, עומד 80 שורות 1-2). באשר למעליות טען כי אלו שנכנסו לתחשיב משמשות את הקניון (עמוד 83, שורות 3-4).

כפי שצוין לעיל, כלל ההוצאות המפורטות בקלסרים אשר שימשו בסיס לדרישת דמי הניהול, הוצאו במסגרת ועבור המרכז המסחרי ולא לפרויקטים אחרים. בכל הנוגע לסיווגם כ-"דמי ניהול", יש לפעול כמפורט בסעיף 3.1 להסכם וכן להיעזר בעקרונות המנחים הקבועים בסעיף 17 לפקודת מס הכנסה.

אין המדובר במדע מדויק, אלא בשיקול דעת של איש מקצוע, במקרה זה רואה החשבון על פי ההגדרות החוזיו ת ובשים לב לעקרונות שצוינו לעיל. הוצאה מסוימת ייתכן שיהא בה אלמנט של "שמירה על הקיים" וכן אלמנט של שדרוג המבנה בכללותו. משהוברר כי כיום הקניון אינו פעיל, אלא באופן חלקי בלבד, ומרבית החנויות סגורות וכן הוברר כי במקום מתבצעות עבודות שיפוץ בהיקף נרחב, יש לפעול בפרשנות מצמצמת בכל הנוגע לסיווג הוצאה כדמי ניהול.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכותה של חברת הניהול, כאשר תורחב הפעילות בקניון, לדרוש ההוצאות שיוצאו באותה עת בהתאם לסעיף 3.1 להסכם הניהול ובשים לב לאמור לעיל.

עיינתי בעדויות הצדדים, בחשבוניות שהוצגו, בהוראות ההסכם הנוגעות לדמי הניהול (כפי שפורט לעיל). כמו כן לא ניתן להתעלם מהעובדה שהקניון איננו פעיל, אלא באופן מצומצם ביותר. בנסיבות העניין מצאתי כי כבסיס לדמי הניהול הראויים , לתקופה הרלבנטית המוגדרת בכתבי הטענות, יש לאמץ את הסכום שציין השמאי האושנר בעדותו, שהוא 17 ₪ למ"ר לחודש בתוספת מע"מ כחוק.

דרישת לתשלום ההוצאות על פי דיני המקרקעין ו/או עשיית עושר ולא במשפט
בסעיף 30 לכתב התביעה נטען כי עילת התביעה היא לחילופין "הנתבעת מחויבת בתשלום דמי ניהול הגם על בסיס דיני עשיית עושר ולא במשפט ואף על בסיס דיני המקרקעין, אשר יש בהם כדי להסדיר ניהול רכוש משותף והנשיאה בעלויותיו." בנושא זה הרחיבו התובעות במסגרת הסיכומים שהוגשו על ידן. יצוין כי הנתבעים הם בעלי היחידות, יחד עם זאת השאלה היא האם באמצעות דרישת דמי הניהול יכלו התובעות לדרוש מהנתבעים גם אותם רכיבים המתבססים על דיני עשיית עושר ודיני המקרקעין כמפורט להלן.

סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט -1969 )להלן: "חוק המקרקעין"), קובע כדלקמן:
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר;
לענין זה, 'החזקה תקינה' - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

בע"א 4329/03 עדנה וינברגר נ' נציגות הבית ה משותף, פדאור 04(17), 852 (2004) ראה בית המשפט לפרש כי שמירה על מצב קיים של הרכוש המשותף מתייחסת לקשת רחבה של עבודות שיפוצים כוללת בין היתר עבודות סיוד, תיקון גדר וכן החלפות גדרות, התקנת ארון ושעון מים ותיבות דואר חדשות. בת"א (שלום ת"א) 49863/03 מגדל הקיסר (ניהול ואחזקה) 1996 בע"מ נ' מוניר סוהיל, תק-של 2005(4), 14271, 14273 (2005) קבע בית המשפט כי באשר לעילה עפ"י סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, לעניין נשיאת הוצאות בבית משותף, אין מחלוקת שהנתבע חייב לשאת בהוצאות הרכוש המשותף . אולם, על התובעת במסגרת התביעה, מוטל הנטל להוכיח את הפרמטרים הקבועי ם בסעיף; ביניהם חלקו של הנתבע ברכוש המשותף, שימוש בשירותים וכיוצא בזה. ההוצאות על-פי חוק המקרקעין טעונות הוכחה פרטנית בהתאם לחלקו היחסי של הנתבע . בע"א (מחוזי ת"א) 2365/01 שמש עזרא נ' ועד הבית ברח' ברזיל 3 רמת אביב תל אביב, תק-מח 2001(4), 22455, 22458 (2001) קבע בית המשפט כי עפ"י סעיף 58 לחוק המקרקעין, כל בעל דירה משתתף בהוצאות הדרושות ל החזקת הרכוש המשותף לפי הדין או עפ"י הנוהג.

מכל האמור לעיל, עולה כי, ככלל קיימת הזכות לדייר ו/או לבעל הזכויות במקרקעין, שהוציא הוצאות עבור כלל הדיירים, לדרוש שיפוי ו/או פיצוי מהדיירים האחרים. אולם, לא ניתן להשתמש בהליך זה בדיעבד, ללא הסכמת הדיירים, ומבלי שהדיירים שותפים להחלטה על ההוצאה שהוצאה. לפיכך, דוחה טענת התובעות בעניין זה.

אין בכך כדי לגרוע מזכותן של התובעות, ככל שימשיכו להוציא הוצאות הוניות במתחם, גם עבור בעלי החנויות האחרים, לתבוע השבה של הוצאות אלה ו/או חלקן; אך, יש לעשות זאת בהליך הנכון ולא באמצעות דרישה לדמי הניהול.

הוא הדין לטענה בעניין עשיית עושר ולא במשפט, טענה זו יוצאת מתוך הנחה שאין הסכם בין הצדדים [ראה סעיף 6(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979]. גם במקרה זה, לא ניתן לגבות את החוב הנטען מכוח דרישת דמי הניהול שמקורה בהסכמים בין הצדדים.

התביעה שכנגד אשר הוגשה על ידי בן דוד שילו, במסגרת תיק 42236-09-18
דוד שילו הגיש תביעה שכנגד על סך של 500,000 ₪. התביעה שכנגד מתבססת על הפרות שנעשו על בסיס פקודת הנזיקין לרבות עוולת הרשלנות, עיקרון תום הלב, עשיית עושר ולא במשפט וחוק המקרקעין, לצד הפרות על הבסיס החוזי.

התובע שכנגד טען כי קיים הסכם מכללא מכוחו לא נגבו דמי ניהול משך 14 שנה. אין תנאים בסיסיים הדרושים לקיום המסחר, אין מיזוג אויר ,שמירה וכיוצ"ב. הנתבעות, המחזיקות בלמעלה מ-96% מהשטחים במרכז המסחרי, לא פותחות המרכז המסחרי ובאופן כזה התובע שכנגד לא יכול להפעיל החנות שלו. לטענתו, דמי הניהול מתייחסים להוצאות שהוצאו לצרכי הנתבעות שכנג ד.

עתירתו לסעד כספי (ראה סעיף 21 לכתב התביעה שכנגד) מתייחסת, בין היתר בשל הבטחות ומצגים שהובטחו לו, אי עמידה בהתחייבויות כלפיו מבחינת תחזוקה, אחריות וכולי. לטענתו, הנתבעות שכנגד מפרות את ההסכמים עליהם חתם עם צד ג'. חוזה הרכישה של החנות אינו תקף ואין לגבות דמי ניהול בהתאם למנגנון הקובע בהסכם הרכישה.

לטענת הנתבעות שכנגד, הבטחות ומצגים שלא קוימו לטענת התובע שכנגד הועלו זה מכבר בתביעה שהגיש נגד גינדי ותל דר ואשר למיטב הידיעה של הנתבעות שכנגד הסתיים בפשרה שקיב ל תוקף של פסק דין . הנתבעות שכנגד אינן גינדי ותל דר ולא ניתן להעלות טענות כלפיהן וככל שעושה כן הוא מושתק מלטעון. לגרסת הנתבעות שכנגד, גינדי ותל דר המחו לנתבעות שכנגד את הזכויות במקרקעין, לאחר קבלת החזקה פנו הנתבעות שכנגד לבן שילו בדרישה לתשלום דמי ניהול אך מזה כשנתיים לא שלמם. לדידן, התובע שכנגד גרם ל הן להוצאות כבדות בשל התנהלותו והפרת הסכמי הרכישה על ידו, בין היתר, בשל שימוש חורג ממטרות החנות, התובע שכנגד השתלט על שטחים ציבוריים, פלש לחנויות שאינן בבעלותו, פרץ לקניון בשעות שהוא סגור, קיים אירועים במועדון ללא רישיון ומעבר לשעה 21:00 ועוד... (כמפורט בכתב ההגנה שכנגד). לגרסתן, נוכח ההפרות היסודיות של התובע שכנגד ולצד העובדה שלא שילם דמי ניהול, התובע אינו זכאי לסעד כספי.

הודעת צד ג' אשר הוגשה על ידי הנתבעות שכנגד, במסגרת התביעה שכנגד בתיק 42236-09-18
הנתבעות שכנגד/ שולחות ההודעה, הגישו הודעת צד ג' על סך 500,000 ₪ כנגד בנייני גינדי ותל דר. עיקרה של ההודעה היא מאחר שהתובע שכנגד טוען לסעד כספי, בין היתר, בשל טענות לאי עמידה כלפיו במסגרת רכישת החנות, אי קיום הבטחות ומצגות הנוגעות לרכישת החנות והפעלתה.

לעמדת שולחות ההודעה " כלל הטענות המועלות בתביעה דנן, ככל שיוכחו, ובכלל זה הטענות להפרת מצגים והתחייבויות, עומדות לפתחו של צד ג'. כך גם טענות התובע בדבר בנייה בלתי חוקית לייעוד של מסחר ובתי קולנוע " (ראה סעיף 8 להודעה). הוא הדין בהתחייבויות כחברה משכנת לקיים את הסכם המכר ( ראה סעיף 9 להודעה). בנוסף טוענת שולחת ההודעה כי צד ג' לא עדכן אותה בהסדר פשרה שהושג בין צד ג' לתובע שכנגד וכי צד ג' לא פעל כחברה משכנ ת לביצוע הרישומים של הפרצלציה, צו בית משותף ורישום זכויות. לפיכך, ככל שתחויבנה הנתבעות שכנגד, על צד ג' לשפות אותן בכל סכום בו תחויבנה.

גינדי ותל דר (להלן "צד ג'") טענו בכתב ההגנה מטעמם ש בן דוד שילו, ויתר על טענותיו כלפיהן במסגרת הסכם פשרה שנכרת ביניהם אשר קיבל תוקף של פסק דין במסגרת תיק 41224-11-16; ועל כן הוא מושתק מלטעון טענותיו בתביעה שהגיש. עיקר טענותיהן, שביום 19.12.2017 זכויות הניהול נמכרו לנתבעות שכנגד/ שולחות ההודעה כשהנכס יימכר במצבו הנוכחי (סעיף 4.1 להסכם המכר) והן היו מודעות למצבו התכנוני והפיזי. לצד ג' אין כל חלק במתחם מיום 18.01.2018 ואילך, וכי טענותיו של בן דוד שילו מופנות לשולחות ההודעה מכיוון שלהן נמסרה ההחזקה במתחם.

עיינתי בטענות הצדדים, אני מורה כי יש לדחות את התביעה שכנגד, זאת מהנימוקים שיפורטו להלן. חלק מהותי מהטענות מתייחסות לרכישת הזכויות מול חברת גינדי . באופן כזה טען התובע שכנגד כי הייעוד התכנוני של המקום כולל בתי קולנוע, מעליות, תחנת רכבת. לא נמצא כל בסיס לטענותיו אלה בהסכמים שהגיש, וממילא טענות אלה מופנות כלפי גינדי ותל דר ולא כלפי התובעות בתיק דנא אשר לא רכשו את הזכויות הקנייניות של מר בן דוד אלא הומחו להם הזכויות לעניין הסכמי הניהול וזכויות אחרות.

בנוסף בתביעה שהגיש התובע שכנגד , יחד עם עוד בעלי חנויות ,כנגד גינדי, בתיק 41224-11-16, הצדדים ניהלו הליך גישור שבסופו ניתן ביום 13. 12.2018 תוקף של פסק דין להסכם הפשרה (לעניין זה ראה נספח 4 לכתב ההגנה מטעם צד ג' בתיק זה ). עוד התברר כי התובע שכנגד קיבל תשלום מהותי מגינדי, על יסוד פסק הדין (ראה עמוד 123 פרוטוקול מיום 21.02.2021).

טענה נוספת שהועלתה נוגעת להתחייבות של חברת גינדי לרשום את המרכז המסחרי כבית משותף. גינדי ותל דר אישרו כי על פי הסכמי הרכישה הם יפעלו לרישום הבית המשותף למעט אם לא יהיה בו שינוי של החלוקה הקיימת, בעניין זה התברר כי ישנה מחלוקת מסוימת בין הנתבעות לבין צד ג'. אולם בשלב זה האחריות לרישום הבית המשותף היא מוטלת על צד ג' לפי הסכמי הרכישה המקוריים. הם יפעלו באופן סביר לביצוע לפיכך, אין מקום להעלאת טענות כנגד חברת גינדי ו/או תל דר.

טענה נוספת שהעלה התובע היא כי נגרם לו נזק, הנתבעות שכנגד אינן צד נכון להליך זה זאת באשר רכשו את הנכסים בסוף שנת 2017 והטענות אינן רלוונטיות כלפיהן. לאור האמור לעיל, יש לדחות טענות אלה בשים לב להסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים.

בכל הנוגע לרכיבים הנוגעים לדמי הניהול, כמפורט בתביעה שכנגד, דינו של מר שילו כדין שאר הנתבעים וזאת כמפורט לעיל. הטענה לקיזוז של 150,000 ₪ בגין דמי ניהול ששולמו על ידו לחברת גינדי איננה רלוונטית ליחסים בינו ובין התובעות. לפיכך, דוחה גם טענה זו. בנסיבות העניין, דוחה התביעה וממילא נדחית הודעת צד ג'.

הודעת צד ג' בתיק 31518-06-18:
משה כהן שלח הודעת צד ג' כנגד חברות גינדי ותל דר לפיה במידה והוא יחוב בתשלום כלשהו כלפי התובעות הוא יהיה זכאי לפיצוי מחברות גינדי ותל דר, חברות גינדי ותל דר טענו בכתבי ההגנה להודעות צד ג' כי יש לדחות את טענותיו של שולח ההודעה בכל הנוגע למסירת החנויות משנת 2008, זאת באשר מסירת החנויות ללא מעטפת בנויה היתה בהסכמתו ובשל העובדה שמסירת החנויות ללא קירות היתה לצורך השכרתן לחברת פלאפון.
עיינתי בטענות הצדדים, החיוב בו חויב משה כהן במסגרת פסק דין וזאת כמפורט להלן עניינו דמי ניהול לתקופה שבין 18.1.2018 ועד ליום 31.10.2019. לפיכך אין קשר בין חיוב זה ובין חברות גינדי ותל דר לפיכך דוחה את ההודעה לצד ג' שנשלחה על ידו.

סיכום
יובהר כי פסק הדין שלהלן עניינו הדרישה לדמי ניהול שהוגשה ואינו דן ביחסים שבין הנתבעים ו/או מי מהם מול חברות גינדי ותל דר .הטענות שטוענים הנתבעים כלפי חברת גינדי ותל דר בנוגע לחוזי הרכישה לא נידונו בהליך דנן וזאת למעט במסגרת התביעה שכנגד שהגיש מר בן דוד ובהודעת צד ג' .

עוד יש לציין כי פסק הדין אינו דן בשאלות הקשורות לייעוד העסק כפי שנקבע בהסכמי הרכישה והשימוש בו כיום. נושא זה אינו חלק מן הפלוגתאות שהובאו בפני בית המשפט בהליך זה. הוא הדין בטענות הנוגעות בין השאר בשאלת השלמתם או הקמתם של קירות בחלק מהחנויות וכן בשאלות נוספות אשר בפועל קשורות ליחסים המקוריים בין הנתבעות לבין גינדי ותל דר ולא ליחסים בינם לבין התובעות אשר כאמור רכשו את הנכס בסוף שנת 2017.

לא נעלם מעיניי כי מדובר בנתבעים אשר השקיעו מיטב כספם לפני כ-20 שנה, ובפועל זכו לתשואה חלקית בלבד על השקעתם. מנגד יש לקחת בחשבון שהתובעות רכשו קניון אשר לא זכה, בלשון המעטה, להצלחה כלכלית, והיה מוזנח במשך שנים ארוכות. התובעות 2 ו-3 השקיעו ומשקיעות כספים רבים ב רכישת השבחת הקניון. ברור שהדבר נעשה לטובת האינטרסים שלהן אולם אין ספק שהנתבעים יהנו גם הם מהשבחת הקניון. במידה מסוימת רכישת הקניון על ידי התובעות לאחר 20 שנות הזנחה יכולה להוות חלק מהפתרון גם לנתבעים ועל הצדדים למצוא את הדרך לשתף פעולה לצורך הצלחת כלל הצדדים.

פסק הדין ניתן על רקע מצבו הנוכחי של הקניון והעובדה שבפועל עיקר העבודות המבוצעות בו הן עבודות שיפוצים במערכות ובתשתיות. אין באמור בפסק דין זה כדי לגרוע מזכותם של התובעות לדרוש מהנתבעים הוצאות שהושקעו בתשתית ו/או בשיפוצים מהותיים שאינם חלק מדמי הניהול, אולם יש לעשות זאת בהליך נפרד ולא דרך גבייה של דמי הניהול. עוד יש לציין כי ככל שהקניון ייפתח, מן הסתם שיעור ההוצאות שיוכרו כדמי ניהול יגדלו וזאת ככל שהיקף השירותים שיינתנו על ידי חברת הניהול יגדלו בהתאם לצרכים הרלוונטיים ובשים לב להסכמים הרלבנטיים.

מכל האמור לעיל מקבל באופן חלקי את התביעות. קובע כי על הנתבעים לשלם לתובעים , באמצעות תובעת מס' 1 , דמי ניהול בסכומים המפורטים להלן:

ת"א 11294-06-18 [שיא קופי (1986) בע"מ]
חישוב דמי הניהול הוא כדלקמן: חנות 54 בשטח של 92.4 מ"ר
סך של 17 ₪ למ"ר, לחודש, בתוספת מע"מ לתקופה שבין 18.01.2018-31.10.2019. (21.35 חודשים)
סה"כ 33,537 ₪ בתוספת מע"מ.

ת"א 11206-06-18 [דביר (מילניום) בע"מ]
חישוב דמי הניהול הוא כדלקמן: חנות 36 בשטח של 84.89 מ"ר, וחנות 45 בשטח של 89.4 מ"ר.
סך של 17 ₪ למ"ר, לחודש, בתוספת מע"מ לתקופה שבין 18.01.2018-31.10.2019. (21.35 חודשים) .
סה"כ לחנות 36 – 30,811 ₪ בתוספת מע"מ.
סה"כ לחנות 45 – 32,448 ₪ בתוספת מע"מ .

ת"א 17864-07-18 (משה קנדאבי)
חישוב דמי הניהול הוא כדלקמן: חנות 59 בשטח של 45.8 מ"ר
סך של 17 ₪ למ"ר, לחודש, בתוספת מע"מ לתקופה שבין 18.01.2018-31.10.2019. (21.35 חודשים)
סה"כ 16,623 ₪ בתוספת מע"מ.

ת"א 42236-09-18 (בן דוד שילו)
חישוב דמי הניהול הוא כדלקמן: חנות 40 בשטח של 74.4 מ"ר
סך של 17 ₪ למ"ר, לחודש, בתוספת מע"מ לתקופה שבין 18.01.2018-31.10.2019. (21.35 חודשים)
סה"כ 27,003 ₪ בתוספת מע"מ.

ת"א 31518-06-18 (משה כהן)
חישוב דמי הניהול הוא כדלקמן: חנות 62 בשטח של 90.2 מ"ר וחנות 91 בשטח של 80.4 מ"ר
סך של 17 ₪ למ"ר, לחודש, בתוספת מע"מ לתקופה שבין 18.01.2018-31.10.2019. (21.35 חודשים)
סה"כ לחנות 62 – 32,738 ₪ בתוספת מע"מ.
סה"כ לחנות 91 – 29,181 ₪ בתוספת מע"מ.

בנסיבות העניין ובשל העובדה שהחנויות של הנתבעים בשלב זה אינן פתוחות, ניתנת שהות לנתבעים לתשלום הסכומים המפורטים לעיל, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעות ועד ליום התשלום בפועל, עד ליום 01.03.2022.

לאור האמור לעיל, אין צו להוצאות.

ניתן היום, כ"ב חשוון תשפ"ב, 28 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.