הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו רע"צ 35059-07-19

לפני כבוד השופט עמית משה סובל-שלום ת"א

המבקשים:

1.רישןן בנין והשקעות בע"מ
2.אריה נתנאל
3.אחים נ.נתנאל חברה לבנין ועבודות ציבוריות בע"מ
ע"י עורכי דין וינרוט, מגידיש, רוטמן

נגד

המשיבים:

1.אבנר נתנאל
ע"י עורכי דין ויסמן, זיו, פנחס
2. עו"ד גדעון יצחק גולדשטיין
כונס נכסים

פסק דין

בקשתם של המבקשים, החייבים בתיק הוצל"פ518585-07-17 ליתן להם רשות ערעור על החלטתו מיום 3.7.19 של כבוד הרשם ההוצל"פ אוהד אשר שהורה למבקשים להעביר לכונס הנכסים תוכניות של דירות הפנטהאוס וקומת הגג וכן חוזי מכר שאינם כוללים תנאי מתלה, דהיינו אישור הוועדה המקומית להריסה ולבניית פנטהאוס אחד במקום השניים הקיימים בפועל.

לשיטתם של המבקשים נדרש התנאי המתלה שבלעדיו לא יבוצע פסה"ד של ביהמ"ש המחוזי שכן, ביהמ"ש המחוזי קבע פנטהאוס אחד ולא שני פנטהאוסים.

המבקשים, מבקשים לקבוע בהסכם כי בהעדר האישור יבוטל הסכם המכר או לא יכנס לתוקף מלכתחילה כדי שיבוצע פסה"ד שקבע שהמשיב יקבל פנטהאוס אחד על פני כל הקומה, ולא שניים.

עוד טוענים המבקשים, כי לקיומם של שני פנטאהוסים תהיה השפעה בפן המיסוי שכן יחוייבו בתשלום מיסי מקרקעין ואילו החלת התנאי המתלה לא תביא לחיוב במס טרם שיתקבל אישור הרשות . כן טוענים המבקשים לפגיעה בזכותם לנייד ולנצל אחוזי בניה בבנין אם יקבל המשיב שתי יחידות במקום אחת.

באשר להצהרתו של המשיב כי, יסכים לקבל שתי יחידות משום האילוץ שנוצר, טוענים המבקשים כי בכך לא יתבצע פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי ובהעדר יכולת לאחד בין שתי היחידות, יש לחזור לביהמ"ש המחוזי כדי שיורה כיצד לנהוג ולקיים את הסכם הפשרה בקירוב כגון בדרך של פיצוי כספי או מתן נכס חלופי במקום אחר, או בכל דרך אחרת שימצא בית המשפט לנכון. לשיטת המבקשים ההחלטה צריכה להיות של ביהמ"ש המחוזי ולא של רשם ההוצל"פ, שכן, תפקידו של הרשם לבצע את פסה"ד ותו לא.

באשר לתוכניות, אישר כונס הנכסים בדיון, כי בין לבין קיבל את כל התוכניות שביקש וסוגיית התוכניות שוב אינה עומדת על הפרק. הכונס טוען כי, בחווה"ד של השמאי שמינה בית המשפט העליון, הוצעה דרך לאיחוד שני הפנטהאוסים באמצעות חדר הדוודים וכן ישנן דרכים נוספות לביצוע האיחוד, לרבות בדרכים שיציע האדריכל אליו יפנה עם התוכניות. הכונס סבור שאין צורך להרוס את שני הפנטהאוסים ולבנות אחד ומכל מקום הצהיר כי יפעל עפ"י דין ובמידת הצורך ישיג כל אישור שיידרש ולא יבצע עבודת שינוי כלשהי, טרם קבלת אישור ככל שיידרש.

כל מפנה הכונס לסעיף 7.5. להסכם הפשרה, אותו הוא מבצע, הקובע כי, המשיב יקבל חוזה בתנאים שאינם נחותים מהתנאים שנקבעו בחוזה של הדיירים בבניין ולכן ביקש לקבל חוזה סטנדרטי על פיו נמכרו יחידות בבניין ,ללא תנאי מתלה.

עוד טען הכונס כי, במסגרת תפקידו הוא פועל להוציא לפועל את פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי לגבי יחידה אחת וככל שיסבור בסופו של יום שלא ניתן לאחד, ברירת המחדל תהא למסור למשיב את שני הפנטאהאוסים, כפי שנבנו. עוד הבהיר הכונס כי הוא פועל בשני מישורים ובשני שלבים. בשלב הראשון לרכוש מהמוכרים (חברות מזרחי ונתנאל גרופ) את שני הנכסים כדי שיוכל לרשום הערת אזהרה להבטחת זכויותיו של המשיב (שכן, המוכרות לא מחוייבות לפסה"ד ולהסכם הפשרה), ובמקביל, לטפל באיחוד הנכסים.

בהתייחס לטענות המבקשים שיש לבצע בדקדקנות את הסכם הפשרה, שעניינו פנטהאוס אחד, מפנה המשיב לכך, שעל פי ההסכם אמורה הייתה גם להיבנות בריכת שחייה ומרפסת בשטח של 200 מ' שלא נבנו בפועל. כן נטען כי, טענותיהם של המבקשים לעניין התנאי המתלה כבר נטענו, נדונו ונדחו בהחלטות קודמות של רשם ההוצל"פ ושל ביהמ"ש בערעור על שתי החלטות הרשם ולכן לא ניתן לשחזר את הטענות פעם נוספת.

בנוסף, נטען כי, כל שטח הגג, עפ"י הסכם הפשרה, אמור להיות שייך למשיב כך שלא צריך להיות למבקשים עמדה האם יקבל המשיב פנטהאוס אחד או שניים ובמיוחד כאשר השמאי של ביהמ"ש העליון כבר קבע כי שוויים של שתי היחידות שווה לשוויה של היחידה האחת.

ב"כ הצדדים הגישו כתבי טענות מפורטים ומעמיקים בצירוף נספחים רבים ובדיון מיום 7.10.19, השלימו טענותיהם בעל פה. בנוסף לדיון הפורמלי נעשה ניסיון להביא את הצדדים להסדר מוסכם, נשמעו עמדות הצדדים לגבי אפשרות של הסדר ואולם בסופו של דבר, לצערי, לא הבשיל המו"מ לכדי הסכם. כל הקשור לניסיון הפשרה לא נרשם בפרוטוקול ואין לו שום קשר או השפעה על ההכרעה בערעור לגופו. במצב המתואר לעיל, החלטתי לדון בבר"ע בערעור עצמו ולדחות את הערעור, מהנימוקים שיפורטו להלן:

סוגיית התוכניות, כאמור, נפתרה ואין צורך להידרש אליה.

בראשית נחתם ביום 2.1.19 הסכם שנועד להסדיר מחלוקות בין הצדדים. לענייננו, נקבע בסעיף 7 להסכם כי למשיב האופציה לרכוש את הפנטהאוס הנבנה ע"י נתנאל גרופ ומזרחי במגרש 113 בחולון, הוא הפנטהאוס הנדון. בהמשך נקבעו סעיפים קטנים לסעיף 7 ,המחיר וכל יתר תנאי הרכישה לרבות כי יהיה הפנטהאוס היחיד בקומה העליונה בשטח של 200 מ"ר +בריכה. משלא קיימו המבקשים את הסכם הפשרה עתר המשיב לבית המשפט להורות להם לקיים את התחייבותם שבסעיף 7 להסכם. התביעה נדונה בתיק ת"א 5195-04-15 ופסה"ד ניתן ביום 2.6.17. בית המשפט הורה למבקשים לקיים את התחייבותם האמורה ולהימנע מכל פעולה שיש בה כדי לסתור התחייבות זו. הערעור שהגישו המבקשים על פסה"ד נדחה ע"י בית המשפט העליון בע"א 2264/17 בפס"ד מיום 15.11.18 שאימץ את פסה"ד של המחוזי וקבע שאין להתערב בו.

בפסק דינו קובע בית המשפט כי המבקש ביקש בתחילה לקיים את ההסכם ואולם שותפו מזרחי, שלא היה צד להסכם הפשרה, דרש סכום שנראה למבקש כמפורז "פנטזיה", כלשונו, ומאחר ועל פי ההסכם עלות הרכישה חלה על המבקשים החליט שלא לקיים את ההסכם "בשל עלותו הכלכלית" ולאו דווקא בשל אי האפשרות לקיימו, כפי שטען בדיוון בבית המשפט. בית המשפט אף דחה את טענתו של המבקש כי, ככל שעלות רכישת הפנטהאוס תעלה על הסך של 4 מיליון שבהסכם נקבע כי ימומן ע"י המשיב באמצעות הלוואה ודיוודינד אזי על המשיב לשאת בהפרש המחיר. חוסר כדאיות עסקית איננה עילה שלא לקיים את ההסכם ואין בהם כדי להוות חוסר יכולת לבצע.

בפועל, נבנו בקומת הגג שני פנטהאוסים במקום אחד ובריכה. ועל פי חוות דעתו של השמאי שמונה בהליך הערעור בעליון, שווי שני הפטנהאוזים שווה לשווי הפנטהאוס האחד, לו יאוחדו (הפרש של 60,000 ₪ לטובת שני הפנטהאוסים הגמורים כיום) ואולם, לו קיבל המשיב את הפנטהאוס האחד עם מרפסת ובריכת שחייה כפי שאמור היה לקבל, היה השווי גבוה בסך של 500,000 ₪. נתונים אלו דוחים מניה וביה את טענותיהם של המבקשים כי מסירת שני פנטהאוסים למשיב במקום הפנטהאוס האחד המקורי מיטיבים עימו ומעניקים לו רווח לו אינו זכאי.

בנוסף, לא ניתן להתעלם מעובדת היסוד לפיה המבקשים ( עם מזרחי או בלעד יו) הביאו למצב הקיים כיום בשטח ואין למשיב כל חלק בכך ולכן אין טענתם זו יכולה להישמע בבחינת אדם הרוצח את הוריו וטוען יתום אני. בנוסף, הטענה כבר נדחתה בהחלטות קודמות ; החלטת הרשם מיום 3.1.19, ומיום 23.12.18, ובפהס"ד מיום 25.2.19 בערעור שהגישו המבקשים על שתי החלטות הרשם הנ"ל.

על מנת לבצע את הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק הדין, בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, מונה כונס הנכסים ובקשתם של המבקשים לבטל את המינוי נדחתה בפסה"ד מיום 25.2.19. בפסה"ד האמור אף אושרה החלטתו של רשם ההוצל"פ כי יש ליישב בין המצב בשטח לבין ההתחייבות החוזית ובדרך זו פעל כונס הנכסים למציאת מתווה שיאפשר לאחד את שני הפנטהאוסים לאחד, כגון באמצעות חדר דוודים המצוי ביניהם או בכל דרך אחרת.

יצויין כי, המבקשים לא הציגו מתווה חלופי . דומני כי הרעיון להרוס את שני הפנטהאוסים ולבנות אחד במקומו ירד מהפרק זה מכבר.

בהחלטה מיום 6.3.19, הורה הרשם הנכבד, למבקשים להעביר לידי הכונס חוזי מכר לחתימת המשיב לרכישת שני הפנטהאוסים. על החלטה זו לא הוגש ערעור ומשמעותה העקרונות של ההחלטה כי המשיב ירכוש מהמוכרות שני פנטהאוסים בשני חוזי מכר נפרדים. בהחלטה נוספת מיום 11.4.19, קבע הרשם כי הכונס הציג מתווה לאיחוד היחידות כפי שעלה מחוות הדעת של השמאי דנוס, מתווה שאושר במספר ערכאות ולשם ביצוע הפעולות שידרשו יש צורך בשליטה של הכונס על ביצוע המתווה שהציג, בפיקוח רשם ההוצל"פ לשם ביצוע פסה"ד המחוזי. לצורך ביצוע המתווה נדרשו המבקשים להמציא לכונס את כל תוכניות הקומה העליונה בבניין, לרבות תוכניות אדריכלית קונסטרוקציה, וכו'. כאמור, בינתיים הומצאו התוכניות והכונס שוקד, בהתייעצות עם אדריכל מטעמו, על הצגת מתווה שביצועו יהיה כפוף לאישור רשם ההוצל"פ וכמובן לקבלת כל האישורים וההיתרים שידרשו מכל רשות שהיא.

בסעיף 7.5. להסכם הפשרה, נקבע "תנאי הסכם המכר אשר ייחתם בהתאם לסעיף זה. לא יהיו נחותים יותר מתנאי הסכם המכר אשר ייחתם עם רוכשים אחרים לגבי יחידות דיור באותו מגרש". מכח סעיף זה, ביקש הכונס לקבל מהמבקשים את הנוסח של חוזה המכר המקובל אצלהם ואכן הועבר חוזה אשר לא נחתם בשל מחלוקת על עניינים כספיים. בהמשך העבירו המבקשים חוזה, שבהבדל מהנוסח הקודם כולל תנאי מתלה של אישור הוועדה המקומית להריסה ובנייה של פנטהאוס אחד.

וכך נכתב: "מובהר בזאת כי חוזה מכר זה מותנה בכך שהוועדה המקומית תיתן היתר בנייה סופי שיאפשר את ביצוע מלוא פעולות ההריסה והבנייה הדרושות לשם איחוד הדירה ... והכל לשם בניית דירת פנטהאוס אחד כאמור ... כל זאת בהתאם לפסק דינו של בית המשפט המחוזי... ". בהמשך הוסף כי, מלוא הטיפול בהוצאת ההיתר הדרוש לביצוע פעולות ההריסה והבנייה הנחוצות לאיחוד יבוצעו באחריות המשיב וכונס הנכסים וזאת למרות שמי שהביא למצב הנתון הינם המבקשים!!!

לבסוף, מבקשים המבקשים לקבוע כי אם התנאי המתלה לא יתקיים עד ליום שיקבע "לא יהיה לחוזה זה כל תוקף ולא יהיו למי מהצדדים כל טענות האחד כלפי משנהו". לקרוא ולא להאמין. האם אין דרישות אלו מהוות חוסר תועלת מובהק?

בדיון טען ב"כ המלומד של המבקשים כי לפי סעיף 57 ג' לחוק המקרקעין, לא ניתן להצמיד חדר דוודים לאחת היחידות בבניין, שכן, מדובר ברכוש משותף ובמתקנים שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות. הובהר בדיון כי בחדר הדוודים עוברים צינורות שונים של הבניין והועלתה האפשרות להעבירם למקום אחר, למשל לגג העליון, ואזי אין מדובר "בחדר דוודים" האסור בהצמדה. בנוסף, יכול ותהיינה דרכים אחרות לביצוע האיחוד ולאו דווקא באמצעות חדר הדוודים ולכן נראה כי המבקשים מקדימים את המאוחר וטוענים כנגד ביצה שעוד לא באה לעולם. אשוב ואציין פעם נוספת כי כל פעולות הכונס ממילא כפופות לאישור מראש של רשם ההוצל"פ, כפופות לחוק ולתקנות וחזקה שלא תע שה שום פעולה בניגוד. בשלב זה, לא נקבעה פעולת האיחוד ש תעשתה ואולי כלל לא תצריך היתר כלשהו.
טוען ב"כ המבקשים כי על המשיב לקבל פנטהאוס אחד בלבד, מכח הסכם הפשרה ולא שניים וככל שלא ניתן יהיה לבצע איחוד יש לחזור לבית המשפט המחוזי שיקבע כיצד לבצע את ההסכם בקירוב. עוד נטען כי מסירת 2 פנטהאוסים למשיב, בהעדר יכולת איחוד, פוגעת בזכותם של המבקשים, הבעלים, לנייד זכויות בנייה בבניין. כן נטען כי התנאי המתלה דרוש כדי למנוע מיסוי כפול במקרה שייחתם חוזה ואחר כך יתברר שלא ניתן ליישם אותו.

בסיום טיעוניו בדיון אמר ב"כ המבקשים כי מסכימים למתווה של הכונס כדי שבסופו של יום אם יקבל המשיב פנטהואס אחד, על פי הסכם הפשרה ומסכם ואומר "אם יש דרך פיזית וחוקית לאחד ברכה על ראשו של כונס הנכסים" אך אם לא יצליח יש ל חזור לבית המשפט המחוזי ולשם כך דרוש התנאי המתלה.

לא ניתן לקבל טענותיו של ב"כ המבקשים.

אכן, רשם ההוצל"פ מבצע את פסה"ד של בית המשפט המחוזי ואולם אם מסתבר כי לא ניתן לבצע (אם כך יתברר) את פסה"ד במדוייק יש לבצע בקירוב, כאמור בחוק החוזים ולשם כך יש לרשם ההוצל"פ סמכות עניינית ואין צורך לחזור לבית המשפט.

בעניין זה של ביצוע בקירוב אין לי אלא לחזור פעם נוספת ולהדגיש כי מי שהביא לתסבוכת הינם המבקשים שפעלו ביודעין כנגד הסכם הפשרה וכנגד פסה"ד ולא יעלה על הדעת כי לאור זאת תתקבלנה טענותיהם לחזור לבית המשפט ולעכב את הביצוע של פסה"ד לעוד שנים רבות.

באשר לטענת המיסוי הכפול, הטענה היא סתמית ולא הוכחה לרבות האפשרות לקבל חזרה מס ששולם ככל שהעסקה לא יצאה לפועל. אף לא הובאה ראיה וכלל לא נעשתה בדיקה בוועדה המקומית, האם יהיה צורך בהיתר לשם האיחוד וככל שיהיה צורך ממילא יפעל הכונס לקבלו. בנוסף לעניין המיסוי הכפול, ככל שייגרם למבקשים הפסד כספי, כטענתם, אין זה שיקול לקבוע תנאי מתלה שכן המבקשים בהתנהלותם הביאו מצב זה על עצמם.

הכנסת התנאי המתלה להסכמים מיותר ומנוגד לסעיף 7.5. להסכם הפשרה, לא דרוש ורק עלול להכביד על הכונס לבצע את פסק הדין וכנראה גם ליצור מערכת חדשה של טענות ותביעות.

לבסוף, שקלתי ביני לביני, האם ככל שיתברר שלא ניתן לבצע איחוד, האם לא ראוי ונכון כי המשיב יקבל את שני הפטהאוסים הלא מאוחדים, האם לא יהיה בכך כדי ביצוע הסכם הפשרה ופסה"ד, בנסיבות החדשות שהמבקשים יצרו ובמיוחד כאשר המשיב זכאי לכל שטח הקומה בה נבנו הפנטהאוסים ואולם בשלב זה לא נדרשת הכרעה שכזו. כונס הנכסים פועל לאיחוד היחידות.

על המבקשים להעביר לכונס לאלתר שני חוזים, ללא תנאי מתלה, והכונס ימשיך ויפעל בשני המישורים במקביל, חתימת חוזי המכר מחד ואיחוד הפנטהאוסים מאידך.

הערעור נדחה בזאת.

המבקשים ישלמו למשיבים את הוצאות הערעור ; סך של 7,500 ₪ למשיב 1 וסך נוסף של 7,500 ₪ לכונס הנכסים.

המזכירות תמציא העתק פסה"ד לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י"א תשרי תש"פ, 10 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.