הדפסה

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ה"פ 71394-12-18

לפני כבוד השופט עזריה אלקלעי

המבקש:

יאיר סיטון
ע"י ב"כ עו"ד שלמה סבן ועו"ד רונן משה.

נגד

המשיבים:

1.עירית תל-אביב-יפו - נמחקה

2.יונה קובו
3.יצחק קובו
ע"י ב"כ עו"ד משה מגן.

פסק דין

לפניי תובענה, שהוגשה על דרך המרצת פתיחה, ע"י המבקש, מר יאיר סיטון (להלן: " סיטון" או "המבקש"), במסגרתה עותר המבקש בכל הנוגע למשיבים 2-3 (יחד להלן: "הזוג קובו" או המשיבים") כי בית המשפט יאכוף את התחייבותם של המשיבים כלפי המבקש במסגרת הסכם לרכישת זכויות המקרקעין הידועים כ- 20/1538 חלקים (במושע) מחלקה 7 בגוש 6632 (להלן: "המקרקעין") ויורה להם לפרוע את חוב היטל ההשבחה החל בגין החלק במקרקעין שרכשה המשיבה 2 מהמוכרת, הגב' ורדה סובל (להלן: "המוכרת"). הכל כמפורט להלן.
כבר בראשית הדברים יצוין, כי במסגרת המרצת הפתיחה עתר המבקש למתן סעדים נוספים שהופנו כלפי המשיבה 1, עיריית ת"א-יפו. אולם, במסגרת דיון בה"פ שהתקיים ביום 7.4.19, בהסכמת המבקש והעירייה, נמחקה העירייה מהתובענה ללא צו להוצאות.
על כן, פסק דין זה יתייחס אך ורק למשיבים 2-3 ולסעד שהופנה כלפיהם.

רקע דיוני
כאמור, ביום 7.4.19 התקיים דיון בהמרצת הפתיחה.
במסגרת הדיון, בהסכמת סיטון והעירייה, נמחקה העירייה מהתובענה ללא צו להוצאות.
כמו כן, נקבע כי השאלה העומדת בבסיס התובענה היא שאלה פרשנית גרידא, כאשר פסק הדין יינתן על יסוד המסמכים שנחתמו על ידי הצדדים ופרשנותם. על כן, נקבע כי אין מקום לחקירת המצהירים (מה גם שסיטון ממילא לא התייצב להיחקר על תצהירו) והצדדים סיכמו טענותיהם בתובענה לצורך מתן פסק הדין.

טענות המבקש במסגרת המרצת הפתיחה :
בראשית חודש מרץ 2015 פנה מר יצחק קובו, המשיב 3 ובעלה של הגב' יונה קובו, המשיבה 2, למבקש והציע לו לרכוש ביחד עמו קרקע בצפון ת"א, הכלולה במסגרת תכנית 3700 (אלה המקרקעין, כהגדרתם לעיל, הידועים כ- 20/1538 חלקים (במושע) מחלקה 7 בגוש 6632 (לעיל ולהלן: "המקרקעין").
לפי ההצעה של מר קובו, הקרקע תירכש ע"י המבקש ורעייתו של מר קובו בד בבד, כאשר כל תשלומי התמורה וכן ההוצאות הנלוות לעסקה, ישולמו בהתאם לחלק היחסי שרוכש כל צד.
סוכם בין הצדדים שהמבקש ירכוש 2/3 מהמקרקעין וגב' קובו תרכוש 1/3 מהמקרקעין.
ביום 8.3.2015 חתמו המבקש, באמצעות מיופה כוח מטעמו, וגב' קובו על הסכם לרכישת המקרקעין מאת המוכרת, הגב' סובל (להלן: "ההסכם").
במסגרת ההסכם רכש המבקש 100/155 חלקים מזכויות המוכרת במקרקעין וגב' קובו רכשה 55/155 חלקים מזכויות המוכרת במקרקעין. ההסכם צורף לתצהיר המבקש במסגרת ה"פ כנספח 3.
בהתאם, כל תשלומי התמורה שולמו ע"י המבקש וע"י הגב' קובו ביחס של 1/3 ע"י הזוג קובו ו- 2/3 מהתמורה ע"י המבקש. כך נעשה בנוגע לכל תשלומי ההוצאות הנלוות לרכישה ועד לפרוטה האחרונה (כפי שפורט בהרחבה בסעיף 3.6 לה"פ, על כל תתי סעיפיו).
בין המבקש לה"ה קובו נערכה התחשבנות עד לשקל האחרון כולל לגבי ההוצאות לפי היחס של 1/3 ה"ה קובו, ו- 2/3 המבקש.
הכל התנהל על מי מנוחות ובצורה מדויקת עד לשלב קבלת אישור העירייה.
לפי סעיף 7.3 להסכם, היטל ההשבחה בגין תכנית בנין עיר, יחול על הקונים, דהיינו ישולם ע"י המבקש והמשיבים לפי החלקים שרכשו. וזאת, בין אם מדובר בהיטל השבחה בגין תכנית שנכנסה לתוקף לפני חתימת ההסכם, ובין אם מדובר בתכנית שנכנסה לתוקף לאחר מועד חתימת ההסכם, ללא תלות במועד התגבשות החוב.
בגין היטל ההשבחה שנקבע ע"י העירייה, נוהל הליך של השגה באמצעות שמאי מכריע שמונה ע"י הצדדים, אשר בסיומו נקבע סכום לתשלום בגין היטל ההשבחה בסך של 548,858.91 ₪. השובר לתשלום צורף לתצהיר של ה"פ כנספח 5.
בהתאם להסכמות הצדדים בדבר אופן ביצוע התשלומים וחלוקתם לפי חלקם היחסי במקרקעין, חלקו של המבקש בהיטל ההשבחה היה 354,102 ₪ (100/155 * 548,585.91 ₪).
המבקש פרע ללא דיחוי את חובו (אסמכתאות לביצוע התשלום בגין חלקו של המבקש בהיטל ההשבחה, לרבות מכתב שנשלח לעירייה ביום 3.4.17, צורפו כנספחים 6(א) – 6(ג) לתצהיר שצורף לה"פ).
עיריית ת"א אפשרה למבקש לפרוע את חלקו היחסי בחוב היטל ההשבחה.
עיריית ת"א דאגה להחתים מבעוד מועד את המבקש ואת הגב' קובו על כתבי התחייבות, לפיהם התחייבו, ע"פ חלקם במקרקעין, להיכנס לנעלי המוכרת ולקבל על עצמם את כל התחייבויות וזכויות המוכרת בקשר עם המקרקעין כלפי העירייה וכן התחייבו לפרוע את החוב במועד הגשת בקשה למתן אישור עירייה לטאבו. כתב ההתחייבות חתום ע"י הגב' קובו, צורף לתצהיר ה"פ כנספח 2, כתב ההתחייבות חתום ע"י המבקש צורף לתצהיר ה"פ כנספח 7.
כאשר שילם המבקש את חלקו בחוב היטל ההשבחה לעירייה, כל יתר האישורים והמסמכים, הנחוצים לו להשלמת העברת הזכויות שרכש מהמוכרת, כבר היו בידו.
אולם, העירייה סירבה לפצל את האישור המופנה לרשם המקרקעין, הדרוש למבקש לשם השלמת העברת הבעלות בגין החלק במקרקעין שרכש מהמוכרת, כך שיינתן אישור לגבי חלקו של המבקש בלבד, והתנתה את מתן האישור בתשלום חוב היטל ההשבחה כולו.
בניגוד להתחייבותה המפורשת של הגב' קובו לפרוע את חלקה בהיטל ההשבחה ובניגוד לכתב ההתחייבות שחתמה הגב' קובו כלפי העירייה, הגב' קובו נמנעת מלבצע את התשלום, חובה לא נפרע והמבקש מוחזק כבן ערובה ולא יכול להשלים את רישום זכויותיו בגין החלק במקרקעין שרכש. על כן, עותר המבקש כי בית המשפט יורה למשיבים לקיים התחייבותם ע"פ ההסכם ולפרוע את חלקם בחוב היטל ההשבחה לעירייה.

טענות המשיבים במסגרת התשובה להמרצת הפתיחה:
המשיבים טוענים כי התובענה אינה מגלה עילת תביעה כנגד מי מהמשיבים 2-3, וכי על המבקש היה להגיש את התובענה כנגד העירייה בלבד, אשר ממאנת מסיבותיה שלה להנפיק לו אישור המופנה ללשכת רישום המקרקעין בת"א. בעל הדין הנכון היא העירייה והעירייה בלבד.
כטענה מקדמית, טוענים המשיבים להיעדר יריבות בין התובע לבין המשיב 3, שכן המשיב 3 אינו צד להסכם, המשיב 3 אינו חתום על כתב ההתחייבות לעירייה (נספח 2 לתצהיר המבקש שצורף לה"פ), למשיב 3 אין זכויות במקרקעין, כעולה מנספח הטאבו שצורף כמספח 1 לתצהיר המבקש שצורף לה"פ. כמו כן, גם לפי האמור בהמרצת הפתיחה, אין בפי המבקש כל טענה להיותו של המשיב 3 שותף במקרקעין וכל שנטען כלפי המשיב 3 הוא שהמבקש פנה אליו והפציר בו שהמשיבה 2 תפרע את חלקה בחוב. פנייה זו אינה מקימה למבקש כל יריבות משפטית כלפי המשיב 3. הסיבה האמיתית לצירופו של המשיב 3 לתובענה היא הפעלת לחץ נוסף על המשיבה 2. על כן, יש למחוק ו/או לדחות את התובענה כנגד המשיב 3.
טענה מקדמית נוספת של המשיבים, היא כי התובענה נגועה בחוסר תום לב מצד המבקש.
במסגרת סעיפים 5.2.3 ו- 7.3 להסכם המכר הוסכם מפורשות בין מוכרת המקרקעין לבין הרוכשים (המבקש והמשיבה 2) כי הרוכשים יוכלו לחתום על כתבי התחייבות לוועדה המקומית ו/או לעיריית ת"א חלף תשלום היטל השבחה (ההדגשה במקור).
ואכן, ביום 26.10.15 חתם המבקש על כתב התחייבות המופנה אל עיריית ת"א, לפיו התחייב לשלם לעירייה את כלל חובות המוכרת בקשר עם המקרקעין במועד עתידי (ההדגשה במקור) שיהיה לפי המוקדם מבין השניים: מועד הגשת בקשה להוצאת היתר בניה או מועד הגשת בקשה לאישור לטאבו.
המשמעות היא כי התובע היה מעוניין ו/או הסכים לשלם את החובות לעירייה במועד עתידי, ועתה הוא מבקש לשלול מהמשיבה 2 את אותה זכות (לפירעון החוב במועד עתידי), הגם שהיא חתמה על כתב התחייבות בנוסח זהה לחלוטין לכתב ההתחייבות עליו חתם המבקש.
מדובר על חוסר תום לב קיצוני, אשר מושכלות יסוד שבהתקיימו, בית המשפט לא ייתן למבקש את הסעד לו הוא עותר.
לגופו של עניין, טוענת המשיבה 2 כי מדובר על חוב עתידי שלה, שטרם התגבש המועד לתשלומו. לפי כתב ההתחייבות עליו חתמה, המועד לקיום התחייבויותיה לעירייה נקבע למוקדם מבין שני מועדים עתידיים, ששניהם טרם התגבשו בעניינה: טרם הוגשה מטעמה של המשיבה 2 בקשה להוצאת היתר בנייה במקרקעין וטרם הוגשה מטעמה בקשה לעירייה למתן אישור לטאבו.
הנה כי כן, המשיבה 2 לא הפרה התחייבותה לעירייה ולא היתה חייבת לשלם לעירייה את היטל ההשבחה.
בנסיבות העניין, אי השלמת רישום זכויותיו של המבקש בלשכת רישום המקרקעין נובע מסירובה של העירייה להנפיק לתובע אישור לטאבו, והוא אינו פועל יוצא של הפרה כלשהי מטעם המשיבה 2.
באשר לסעד לו עותר המבקש, טוענים המשיבים כי אין כל בסיס עובדתי או משפטי לסעד שנתבע כלפיהם, למתן צו המורה למשיבה 2 לשלם את חובה לעירייה. למשיבה אין כל חוב בר קיימא כלפי המבקש וממילא אין למבקש כל עילה לדרוש מבית המשפט לחייב את המשיבה 2 בפירעון חוב כלשהו, קל וחומר עת עסקינן בחוב עתידי לצד ג' – עיריית ת"א.
המבקש לא השכיל להצביע על המקור המשפטי עליו הוא מבסס את דרישתו לאכוף על המשיבים את התחייבותם הנטענת כלפיו.
בתביעתו חותר המבקש למעשה לשינוי הסכמות כתובות שהוגשו בין המשיבה 2 לבין העירייה, ובעקיפין לשינוי תנאי הסכם המכר, וזאת אין להרשות לו.

טענות המבקש בסיכומים:
במסגרת סיכומיו, חוזר המבקש על טענותיו בהמרצת הפתיחה, שפורטו מעלה, ועל כן, לא יפורטו שנית.
כמו כן, בקש המבקש להדגיש, כי ביום 8.2.2015 חתמו המבקש והגב' קובו על הסכם, שבו בערבות הדדית וביחד ולחוד, רכשו מקרקעין מגב' סובל. ההסכם יוצר מתוקף המבנה שלו התחייבות הדדית בין הקונים לבין עצמם, הן מכוח זאת שמדובר בערבות הדדית ובחיובים ביחד ולחוד, ובן מאחר וההתחייבויות שלהם יורות התחייבות אחד כלפי השני כהתחייבות כחלי צד שלישי.
בהסכם נטלו על עצמם הרוכשים לשלם את היטל ההשבחה החל על המוכרת, כל אחד כפי חלקו במקרקעין הנרכשים.
בהתאם לסעיפים 4.3 ו- 8.1 להסכם, הקונים התחייבו להעביר את הזכויות על שמם בתוך 60 ימים מהמועד שבו קבלו את כל המסמכים האחרים שהמוכרת היתה צריכה להמציא, על מנת שיהיה אפשר להעביר את הזכויות בנכס.
בסעיף 7.3 להסכם נקבע בצורה מפורשת, שהיטל ההשבחה יחול עלה קונים וכי הם צריכים לשלם את החיוב כאשר יתבקשו לשלם, ורק במידה ועיריית ת"א תסכים לקבל חלף תשלום בפועל התחייבות לתשלום, רק אז, אותו מכתב יהווה תחליף לתשלום עד אשר עיריית ת"א תבקש את התשלום.
למרבה הצער, כאשר עורך הדין שייצג את שני הצדדים בעניין העברת הזכויות, בקש לקבל אישורי העברה לטאבו, לא היתה מוכנה העירייה לקבל כתב התחייבות כזה ודרשה תשלום בפועל על מנת להנפיק אישור זכויות. עיריית ת"א דרשה תשלום מלא של היטל ההשבחה. המבקש ישלם, אולם קובו סירבו לשלם את חלקם.
באשר לכתב ההתחייבות, הרי שהוא עוסק בהיטל פיתוח ואין בו כל התייחסות להיטל ההשבחה. כתב ההתחייבות אינו יכול להוות תחליף לתשלום היטל ההשבחה ואי אפשר להנפיק על בסיסו אישור להעברת זכויות בטאבו. בהקשר זה הפנה ב"כ המבקש בסיכומיו גם לתשובה שהגישה העירייה להמרצת הפתיחה, בטרם נמחקה מההליך.
לאור הדברים הללו והדברים הכתובים בהמרצת הפתיחה, כאשר התקבלה הדרישה לתשלום היטל ההשבחה, היה על קובו למלא את ההתחייבות לפי ההסכם, שהינה התחייבות כלפי המבקש לשלם את שומת היטל ההשבחה במועד, ולאפשר למבקש לממש את רצונו הלגיטימי הטבעי וגם את התחייבויותיו שלו לפי ההסכם, ולהשלים את רישום הזכויות במקרקעין על שמו.
קובו אינם עושים זאת. בכך, הם גם חושפים את המבקש להליכים משפטיים כנגדו ע"י המוכרת וגם לנזקים שעלולים להיגרם לו כתוצאה מכך שהנכס אינו רשום על שמו. לכן, מבוקש לחייב את קובו לשלם את היטל ההשבחה לאלתר, ולאפשר למבקש להשלים את העברת הזכויות על שמו.

טענות המשיבים בסיכומים מטעמם:
טענת ב"כ המבקש כי שני הקונים התחייבו ביחד ולחוד כלפי המוכרת ולכן מגולמת בכך התחייבות הדדית בינם לבין עצמם – היא טענה שגויה עובדתית ומשפטית.
המבקש לא הצביע בהסכם על סעיף אחד בו כתוב כי אחד מהקונים מתחייב כלפי משנהו, כלפי הקונים בלבד, לאיזה התחייבות שהיא.
יש שני צדדים להסכם: המוכרת היא צד א', וצד ב' הם הקונים. מדובר בשני קונים שונים שלא קונים יחד דירת מגורים אלא כל אחד קונה זכויות אחרות בחלקה. אין ביניהם שיתוף. זו לא דירת מגורים. יש פה שני קונים, שכל אחד קונה לעצמו חלקים מוגדרים, שהקונה השני לא שותף איתו בהם.
יש פה שתי עסקאות נפרדות ובחוזה כתוב שההתחייבויות של הקונים בערבות הדדית לכל התחייבויות ההסכם היא בשם הקונה צד ב' כלפי צד א'.
לכן, הטענה כי הערבות ההדדית יוצרת עילת תביעה בין הקונים עצמם אינה נכונה.
גם לפי אישורי מס הרכישה, יש פה שתי עסקאות שונות.
הטענה כי מדובר בהתחייבות כלפי צד ג', כפי שטען המבקש בסיכומיו, מהווה הרחבת חזית. הטענה לא נטענה בהמרצת הפתיחה, ומהטעם הזה לא קבלה התייחסות בכתב התשובה.
באשר לטענות המבקש בסיכומיו לגבי סעיף 4.3 להסכם, במסגרתו התחייבו הקונים להעביר את הזכויות על שמם בתוך 60 יום, הרי שמניין ה- 60 ימים יתחיל לאחר שב"כ המוכרת יעביר לקונים את כל המסמכים שהמוכרת חייבת בהם.
המוכרת בעסקה זו לא התחייבה לתת להם אישורים בגין היטל השבחה כי הקונים עצמם התחייבו לשלם את היטל ההשבחה במקומה.
נושא מתן האישורים בהסכם בטרם העברת הזכויות ע"י הקונים על שמם, מטרתו להגן על הקונים. על כן, כל סוגיית 60 הימים אינה נכונה.
באשר לטענת המבקש בסיכומיו כי כתב ההתחייבות ניתן בגין היטלי פיתוח בלבד, הרי שהמבקש מושתק מלהעלות טענה זו, שכן הוא טען את ההפך הגמור בהמרצת הפתיחה, במסגרתה טען כי הוא חתם לעירייה על כתב התחייבות לתשלום היטל ההשבחה. על כן, הוא מושתק כעת מלטעון טענות הסותרות את המרצת הפתיחה.
לגופו של עניין, בכתב ההתחייבות כתוב כי הקונים מתחייבים להיכנס לנעלי המוכרים ולקבל על עצמנו את כל הזכויות בקשר עם המקרקעין לרבות היטל ההשבחה.
יש להורות על מחיקת המשיב 3 מהתובענה.
המשיבה 2 מילאה את כל ההתחייבות שלה ע"פ ההסכם ולא הפרה אותו. ההסכם מאפשר לחתום על כתב התחייבות חלף תשלום, וכך היא עשתה.
טענת המבקש בסיכומיו, כי לאור מחדל המשיבים הוא חשוף לנקיטת הליכים מ שפטיים, זו הרחבת חזית, שכן הטענה לא נטענה בהמרצת הפתיחה ואין שום ראיה שכך הדבר.
בפועל, מדובר בשתי עסקאות מכר נפרדות בתוך הסכם אחד. מבחינה מהותית, אין הבדל בין המצב הנתון לבין מצב בו היו נערכים שני הסכמים נפרדים. לפיכך, היה על העירייה לתת למבקש אישור נפרד לרישום זכויותיו בגין העסקה שלו, כאשר המשיבים מבקשים לממש את זכותם לשלם את חלקם בהיטל ההשבחה במועד עתידי כפי שחתמו בכתב ההתחייבות.

דיון והכרעה:
כפי שפורט לעיל, לפניי עתירתו של המבקש להורות למשיבים לשלם את חלקם בחוב היטל ההשבחה בגין מכירת המקרקעין כהגדרתם לעיל, וזאת על מנת שהעירייה תסכים להפיק אישור לצורך העברת זכויות המבקש במקרקעין על שמו.
את התובענה מבסס המבקש על ההסכם, במסגרתו רכשו המבקש והמשיבה 2 את זכויותיהם במקרקעין מהמוכרת, וכן על כתבי ההתחייבות עליהם חתמו המבקש והמשיבה 2 כלפי עיריית ת"א, וזאת במסגרת הסכם המכר.
השאלה בה עלי להכריע במסגרת פסק דין זה, היא האם בנסיבות העניין ניתן לחייב את המשיבים לשלם את חובם בגין היטל השבחה, אף שלטענתם טרם התגבש מועד תשלום החוב.
מדובר בשאלה פרשנית, בהתאם להסכם ולכתב ההתחייבות עליו חתמו הצדדים במסגרת ההסכם.
בטרם אגש לדיון בשאלה זו, אדרש לשאלה האם ניתן לחייב את שני המשיבים בתשלום או שמא יש להורות על סילוק התובענה כנגד המשיב 3, לאור טענתו להיעדר יריבות בינו לבין המבקש.

טענת המשיב 3 לסילוק התובענה נגדו בשל היעדר יריבות
תקנות 100 ו- 101 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "התקסד"א") קובעות לעניין סילוק תובענה על הסף כך:
"100. בית המשפט או הרשם רשאי, בכל עת, לצוות על מחיקת כתב תביעה נגד הנתבעים, כולם או מקצתם, על יסוד אחד הנימוקים האלה:
(1) אין הכתב מראה עילת תביעה;
(2) נראה לבית המשפט או לרשם מתוך הכתב שהתובענה היא טרדנית או קנטרנית;
(3) שוויו של נושא התובענה נישום בחסר והתובע לא תיקן את הכתב תוך הזמן שנקבע לכך;
(4) שולמה אגרה בלתי מספקת והתובע לא שילם את האגרה הנדרשת תוך הזמן שנקבע לכך.

101. (א) בית המשפט או רשם שהוא שופט רשאי, בכל עת, לדחות תובענה נגד הנתבעים, כולם או מקצתם, מאחד הנימוקים האלה:
(1) מעשה בית דין;
(2) חוסר סמכות;
(3) כל נימוק אחר שעל פיו הוא סבור שניתן לדחות מלכתחילה את התובענה בנוגע לאותו נתבע."

המשיב 3 טוען כי בין המבקש לבינו אין כל יריבות, שכן המשיב 3 אינו צד להסכם המכר, אינו חתום על כתב ההתחייבות, אליו מפנה המבקש בתובענה מטעמו, ולמעשה, אין למשיב 3 כל זכות במקרקעין, וזאת כעולה מנסח הטאבו שצורף לתצהיר המרצת הפתיחה כנספח 1.
עיון בהמרצת הפתיחה מעלה, כי אין מחלוקת בעניינים אלו לעיל.
המשיב 3 אינו צד להסכם המצורף לתצהיר המרצת הפתיחה כנספח 3. ואכן, המשיב 3 אינו חתום על ההתחייבות שצורפה לתצהיר המרצת הפתיחה כנספח 2. מעבר לכך, ההתייחסויות היחידות בהמרצת הפתיחה אל המבקש 3 הן:
בסעיף 3.1-3.2 לה"פ, לפיהן המשיב 3 הוא שפנה אל המבקש והציע לו לרכוש את המקרקעין יחד עם רעייתו, המשיבה 2.
בסעיף 3.7 לה"פ, במסגרתו מציין המבקש כי פנה אל גב' קובו באמצעות בעלה, המשיב 3, בבקשה כי תפרע את חלקה בחוב היטל ההשבחה על מנת שיוכל לקבל את אישור עיריית ת"א להעברת הזכויות שרכשו במקרקעין על שמו.
לאור המפורט לעיל, אכן לא ביסס המבקש כל עילת תביעה כנגד המשיב 3 ונראה כי אין כל יריבות בין השניים.
לפיכך, התביעה כנגד המשיב 3 נמחקת על הסף, ופסק הדין מכאן ואילך יעסוק בשאלת חבותה של המשיבה 2 לשלם כבר עתה את חלקה בחוב היטל ההשבחה, וזאת תחילה לאור הוראות ההסכם.

המסגרת המשפטית - פרשנות חוזה
כידוע, עקרון בסיסי בשיטת המשפט שלנו הוא העיקרון בדבר חופש החוזים, אשר ממנו נגזר העקרון כי "חוזים יש לקיים".
קולעים לעניין זה הדברים בע"א 6601/96 AES System Inc. נ' סער, פ''ד נד(3) 850:
"עיקרון ראשון שיש להביאו בחשבון הוא חופש החוזים. מעיקרון זה נגזרת התפיסה, כי חוזים יש לקיים: pacta sunt servanda. החוזה הוא ה"חוק" שהצדדים קבעו ביניהם, ואותו עליהם לקיים. חברה מתוקנת לא תוכל להתקיים ולהתפתח אם חוזים הנכרתים בה לא יכובדו. אינטרס הציבור - אינטרס המשקף תפיסות של צדק, מוסר ויעילות חברתית גם יחד - הוא שהתחייבות שנטל על עצמו אדם (בגיר) תכובד על-ידיו (ראו: ד' פרידמן, נ' כהן חוזים (כרך א) [39],בעמ' 15; א' זמיר פירוש והשלמה של חוזים [40]; א' פורת "שיקולי צדק בין הצדדים לחוזה ושיקולים של הכוונת התנהגויות בדיני החוזים של ישראל" [42]). ודוק: איני גורס כי "תקנת הציבור" היא שיש לקיים חוזים. תקנת הציבור היא התוצאה המשוכללת המתבקשת מהאיזונים הפנימיים בין הערכים והעקרונות הבאים בחשבון. עם זאת הנני סבור כי חופש החוזים וקיום החוזים הם ערכים ואינטרסים מרכזיים המגבשים - באיזונם עם ערכים ואינטרסים אחרים - את "תקנת הציבור" בישראל (ראו ד' פרידמן "חוזים אחידים, תום לב ותקנת הציבור"[43], בעמ' 433). לעיקרון של חופש החוזים יש ליתן משקל כבד, שכן הוא משקף זכות חוקתית ואינטרס ציבורי מרכזי".
מלאכת פרשנות חוזה יש להתחיל מלשון החוזה. ובהמשך, יש לערוך פרשנות תכליתית להסכם, תוך שימת דגש על אומד דעת הצדדים וכוונתם בעת כריתת החוזה, תוך מתן פרשנות העולה בקנה אחד עם לשון החוזה.
בת"א (מחוזי ת"א) 1040/08 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, מיום 19.8.13) (להלן: " פס"ד אברהם רובינשטיין") עורך בית המשפט המחוזי סיכום מצוין להלכה בעניין פרשנות חוזה ולתמורות שחלו בה בשנים האחרונות (סעיפים 22-23 לפסק הדין) :
"סעיף 25 ל חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, כפי שתוקן בתשע"א, קובע לאמור:
25. פירוש של חוזה (תיקונים: התשמ"א, התשע"א)
(א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.
(ב) חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל.
(ב1) חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו.
(ג)...
(ד)...".
ההלכות הנוגעות לפירוש חוזה גובשו לפני תיקון תשע"א בפסק הדין הנודע שניתן בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995) (אושר בדנ"א 2485/95 אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ נ' מדינת ישראל, לא פורסם [פורסם בנבו]). הלכת אפרופים אושרה והובהרה בהרכב מורחב של תשעה שופטים ב דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1;
...
בעקבות ביקורת שנמתחה בספרות המשפטית על הלכת אפרופים, גם לאחר אישורה בדיון הנוסף בעניין ארגון מגדלי ירקות, חוקקה הכנסת בתשע"א את תיקון מס' 2 לחוק החוזים (חלק כללי),אשר שינה את סעיף 25 לחוק בהתאם לנוסח שצוטט לעיל, על מנת להדגיש כי יש להעניק ללשון החוזה משקל משמעותי בעת פירושו. ההיסטוריה החקיקתית וההלכתית בנושא זה,והתכלית של תיקון מס' 2 לחוק, הובהרו על ידי בית המשפט העליון ברע"א3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ, (לא פורסם, [פורסם בנבו], 26.2.2012). המשנה לנשיאה, כב' השופט א' ריבלין(אליו הצטרף כב' השופט ס' ג'ובראן, כנגד גישה מסויגת יותר כלפי הלכת אפרופיםשהביע כב' השופט נ' הנדל), סיכם את ההלכה בנוגע לפרשנות חוזים כדלקמן (פסקאות26-28):
"26. עד כאן באשר לתכליתו הסובייקטיבית של סעיף 25(א) המתוקן. כפי שראינו,תכלית זו מצביעה בבירור על כך שהפירוש הנכון לסעיף המתוקן הוא כדלקמן: חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית -ניתנת לסתירה - שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. החזקה ניתנת לסתירה במקרים שבהם למד בית המשפט, מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות במבט ראשון;וכי למעשה - עשויה היא להתפרש בדרכים אחרות מאלה שנראו ברורות בתחילת הדרך הפרשנית. ודוקו: קיומה של החזקה מבטא את משקלה החשוב והמשמעותי של לשון החוזה;לעומת זאת, היותה ניתנת לסתירה משקפת את העובדה כי משקלה של הלשון, חרף חשיבותה,אינו מכריע או בלעדי.
27....
28. כללו של דבר, גם התכלית האובייקטיבית של התיקון תומכת בפירוש המאמץ את השיטה הפרשנית שנקבעה בעניין אפרופים ועוצבה בעניין מגדלי הירקות, תוך עיגון החזקה הפרשנית בדבר פשט הלשון. רק כך מושג האיזון הראוי בין רצון הצדדים לבין השאיפה לוודאות משפטית; ונבהיר: איזון זה, בין שני הערכים, נקבע בפועל כאיזון הראוי בפסק הדין בעניין אפרופים. בדיון הנוסף בעניין מגדלי הירקות, קבע בית משפט זה - בהרכב מורחב של תשעה שופטים - כי איזון זה הוא אכן האיזון הראוי. כך היה גם בעוד עשרות פסקי דין שניתנו בנושא זה על-ידי בית המשפט העליון בשנים שחלפו מאז פסק הדין בעניין אפרופים; וכך הוא הדבר גם לאחר התיקון לחוק. המחוקק, כפי שניתן ללמוד מדברי ההסבר להצעת החוק המתוקנת, ומן הפרוטוקולים של דיוני ועדת החוקה, חוק ומשפט, לא ביקש לבטל איזון זה, ולבכר את אחד הערכים על-פני השני; אלא, ביקש הוא, תחת זאת, אך לחדד ולהבהיר, כי עיקרון הוודאות המשפטית מחייב לתת ללשון החוזה משקל משמעותי בתהליך הפרשנות. כאמור, משקל מסוג זה - לא יותר, אך גם לא פחות - ניתן ללשון באמצעות פירוש הסעיף, באופן שעליו עמדנו לעיל".
גם בדנ"א 1797/12אשר ליסטר נ' ציפורה פרידנברג, (לא פורסם [פורסם בנבו] – 16.8.12) הדגישה כב' השופטת ע' ארבל כי ההלכה שנקבעה בעבר, בפסקי הדין בעניין אפרופים ובעניין מגדלי הירקות,ממשיכה לעמוד בעינה גם לאחר חקיקת התיקון לסעיף 25 לחוק החוזים.ההלכה העדכנית בנושא סוכמה לא מכבר על ידי כב' השופט ע' פוגלמן בע"א 7434/10 קיבוץ מגל נ' מינהל מקרקעי ישראל - מחוז חיפה, (לא פורסם [פורסם בנבו] - 21.10.12):
"נקודת המוצא לפרשנות חוזה מצויה בלשונו. לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, והיא תוחמת את גבולותיו. ואולם, נקודת המוצא איננה נקודת הסיום. בצד בחינת לשון החוזה, נדרש בית המשפט גם לנסיבות החיצוניות לו,והכול לשם קביעת אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים במועד כריתת החוזה (דנ"א2045/05 ארגון מגדלי הירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל,פ"ד סא(2) 1, 23, 28-25 (2006) (להלן: עניין ארגון מגדלי הירקות); אהרן ברק פרשנות במשפט - פרשנות החוזה 388-387 (2001) (להלן: פרשנות החוזה)). שני מקורות אלה -לשונו של החוזה והנסיבות החיצוניות האופפות את כריתתו - "קבילים הם... המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה בקיום תנאים מוקדמים כלשהם. לא נדרשת כל בחינה מוקדמת אם לשון החוזה היא ברורה, אם לאו" ( ע"א4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים, פ"ד מט(2) 265, 313 (1995) (להלן: עניין אפרופים)). בבואנו לעמוד על הפרשנות הראויה שיש לתת להתקשרות חוזית,יש לבחון גם את האינטרסים, המטרות והיעדים המשותפים אשר ביקשו הצדדים להגשים -מבחינתם הסובייקטיבית - באמצעות החוזה (פרשנות החוזה, בעמ' 404)"."
לאור ההלכות אותן מונה בית המשפט המחוזי בפסק דין אברהם רובינשטיין, מסכם בית המשפט המחוזי בסעיף 24 לפסק דין זה את השלבים בפרשנות חוזה, כאשר בתמצית הם:
השלב הראשון – לשון החוזה, אשר תוחמת את גבולות הפירוש. המטרה הסופית היא קביעת אומד דעת הצדדים ע"פ לשון החוזה וע"פ נסיבות החיצוניות לו; כאשר החוזה ניתן לפירושים שונים, יש לאמץ את הפירוש המגשים את תכלית החוזה, כאשר המדובר בתכלית הסובייקטיבית המשותפת של הצדדים. כאשר לא ניתן לגבש את התכלית הסובייקטיבית המשותפת של שני הצדדים, אין מנוס מפניה לתכלית האובייקטיבית של החוזה, וזאת כמוצא אחרון, כאשר אומד דעת הצדדים אינו משתמע מלשון החוזה ואף לא מנסיבות העניין. התכלית האובייקטיבית מושפעת מעיקרון תום הלב וממערכת הערכים שהוא מבטא. היא נגזרת משיקולים של הי גיון ומשיקולים של סבירות. ההנחה היא שהצדדים בקשו להגשים תכלית שהיא צודקת, יעילה, סבירה והגיונית.
בית המשפט חייב לבחון לצורך פירוש החוזה מהו ההיגיון הכלכלי העומד מאחוריו. חוזה מסחרי נועד להגשים מטרה מסחרית ויש לפרשו באופן שיגשים תכלית שנותנת ביטוי להיגיון מסחרי-כלכלי, לסבירות וליעילות (ע"א 9609/01 מול הים נ' עו"ד שגב, פ"ד נח(4) 106, 141).
יש לקרוא את החוזה בכללותו, כמכלול אחד, ואין לפרש כל הוראה במנותק מן ההקשר הכללי, כאשר הפירוש חייב להביא בחשבון את מערכת האיזונים הכוללת שבחוזה. יש צורך לאמץ פירוש שלא יפר את האיזון הכלכלי שהחוזה ביקש להשיג.

מן הכלל אל הפרט - הסכם המכר
אין חולק, כי ביום 8.3.2015 חתמו המבקש והמשיבה 2 על הסכם לרכישת זכויות הבעלות של הגב' ורדה סובל במקרקעין.
במסגרת ההסכם נקבע בסעיף 4.3, המהווה תת סעיף בסעיף 4 שכותרתו "המכר", כך:
"4.3. מבלי לפגוע באמור לעיל מובהר, לאחר שיקבל הקונה מב"כ המוכרת את המסמכים שהוא מחויב להמציא לצורך העברת הזכויות, האחריות הבלעדית לרישום הזכויות בממכר בפועל על שמו של הקונה בלשכת רישום המקרקעין, מוטלת על אחריותו וחשבונו של הקונה בלבד והוא מתחייב להשלים את העברת הזכויות על שמו בתוך 60 ימים מעת שהומצאו לידיו כל המסמכים הדרושים לשם העברת הזכויות".
סעיף 5, שכותרתו "התמורה", קובע בתת סעיף 5.2 כדלקמן:
"5.2. בכפוף להוראות סעיף 5.1.3 וכנגד תשלום מלוא התמורה תמסור המוכרת לקונה ו/או לבא-כוחה את כל האישורים והמסמכים המקוריים הנדרשים לרישום הזכויות על שם הקונה (להלן: "מסמכי ההעברה"), כמפורט להלן:
...
5.2.3. אישור ולהעברת רישום הזכויות בממכר מהמוכרת לקונה ("אישור לטאבו") בכפוף להתחייבות הקונה לתשלום היטל השבחה או לחתום על כל התחייבותה בנוסח הדרוש על ידי הוועדה המקומית לתו"ב או על ידי עיריית תל-אביב לתשלום חוב עתידי ככל שטרם נתגבש חיוב בהיטל השבחה."
סעיף 7 להסכם, שעניינו "מיסים וחשבונות" קובע בסעיף 7.3 כך:
"7.3. היטל השבחה בגין תכנית בניין ערים, יחול על הקונה, בין אם היטל השבחה בגין תוכנית בנין ערים, נכנסה לתוקף בטרם חתימת הסכם זה או אחריה וללא תלות למועד התגבשות החוב. יחד עם זאת, מוסכם כי במקרה וניתן יהא לקבל את אישור עיריית תל-אביב להעברת זכויות כנגד חתימה על כתב התחייבות לתשלום היטל לכשיתגבש, אזי המוכרת אינה מתנגדת שהקונה יחתום על התחייבות חלף תשלום, ובלבד שמובהר בזאת כי הקונה נוטל על עצמו את מלוא האחריות לתשלום היטל השבחה ללא תלות במועד התגבשות החוב."
7.4. אגרות והיטלי פיתוח החלים על הממכר יחולו על הקונה, ללא תלות במועד התגבשותם.
7.5...."
סעיף 8 להסכם, שכותרתו "רישום הזכויות על שם הקונה" קובע בסיפא סעיף 8.1 כי "הקונה מצדו מתחייב להשלים את העברת הזכויות של שמו בתוך 60 ימים מעת שיועברו לידיו כל מסמכי הרישום שבאחריות המוכרת."
הנה כי כן, ממקרא ההוראות הרלבנטיות של ההסכם, אשר הובאו לעיל, עולים שני דברים מרכזיים:
האחד, הקונה (הם המבקש והמשיבה 2 לפי הגדרות ההסכם) התחייב להשלים את העברת הזכויות על שמו בתוך 60 ימים מעת שיועברו לידיו כל מסמכי הרישום שבאחריות המוכרת.
מדובר על התחייבות מפורשת של הקונה כלפי המוכרת להשלים את רישום הזכויות שרכש ממנה במקרקעין על שמו בתוך 60 יום ממועד השלמת העברת המסמכים מהמוכרת.
אינני מקבל את עמדת המשיבים בסיכומים, כי אין המדובר בהתחייבות של הקונה, כי אם בסעיף שנועד להגן על הקונה, ומכאן ההוראה בדבר מתן 60 הימים. מלשון החוזה המפורשת עולה כי מדובר בהתחייבות מפורשת כלפי המוכרת.
פירוש זה, מעבר לכך שמתחייב מלשון החוזה, אלא הוא עולה בקנה אחד עם ההיגיון המסחרי של העסקה, להעביר את הזכויות מהמוכרת אל הקונה, כאשר העברת זכויות בעלות במקרקעין טעונות גם שינוי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, אשר אינו דקלרטיבי בלבד ויש לו השפעה מהותית על זכויות הצדדים. משכך, יש אינטרס לשני הצדדים לעסקה, הן של המוכרת והן של הקונה, כי עם השלמת התחייבויות הצדדים, ישונה הרישום של הזכויות בהקדם האפשרי.
באשר לציפייה של המבקש, כי יוכל בתום ביצוע תשלומי התמורה על ידו להעביר את הזכויות שרכש על שמן בלשכת רישום המקרקעין, הרי שמדובר בציפייה סבירה והגיונית, המתחייבת מההיגיון המסחרי של העסקה, מדיני המקרקעין ומהחוזה עצמו. המבקש רוצה להשלים את העסקה ולדעת שהזכויות שרכש במיטב כספו רשומות על שמו, זאת בראש ובראשונה, כאשר בנוסף, בקשתו של המבקש להשלים את מלוא התחייבויותיו כלפי המוכרת בהתאם להסכם, גם היא בקשה סבירה ומתחייבת.
בנסיבות העניין, כל עוד נמנע ממנו רישום הזכויות שרכש על שמו, נפגעות זכויותיו שלו ואכן הוא חשוף להליכים משפטיים מצד המוכרת. מדובר על טענה, שבניגוד לעמדת המשיבים בסיכומים מטעמם, אינה דרושה הוכחה. די בכך, שהמבקש אינו עומד בתנאי ההסכם שכן לא השלים את העברת הרישום על שמו בתוך 60 ימים מקבלת המסמכים מהמוכרת – הרי שהוא נמצא לכאורה בהפרה של ההסכם.
הדבר השני הנלמד מהוראות ההסכם הרלבנטיות לענייננו, כי הקונה נטל על עצמו התחייבות כלפי המוכרת לשלם את היטל ה השבחה, שעל פי דין חל עליה בגין מכירת המקרקעין, וזאת ללא תלות למועד התגבשות החוב. אמנם, ניתנה לקונה במסגרת ההסכם האפשרות לחתום על כתב התחייבות כלפי העירייה חלף ביצוע התשלום באופן מידי, אולם, בסעיף 7.3 להסכם מצוין כי הסכמה זו של המוכרת היא "במקרה וניתן יהא לקבל את אישור עיריית תל-אביב להעברת זכויות כנגד חתימה על כתב התחייבות לתשלום היטל לכשיתגבש", תוך שהסעיף מדגיש: " ובלבד שמובהר בזאת כי הקונה נוטל על עצמו את מלוא האחריות לתשלום היטל השבחה ללא תלות במועד התגבשות החוב".
דהיינו, הסכמת המוכרת, או יותר נכון לומר, אי התנגדות המוכרת, לכך שהקונ ה יחתום על כתב התחייבות לביצוע תשלום היטל ההשבחה חלף ביצועו בפועל מותנה בכך שניתן לקבל את אישור עיריית תל אביב להעברת הזכויות כנגד חתימה על כתב התחייבות לתשלום היטל ההשבחה כשיתגבש.
הדבר מתיישב את הדברים שצוינו לעיל, בדבר האינטרסים של שני הצדדים להשלמת העסקה ע"י רישום הזכויות על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין, תוך הצגת מצבם העדכני של המקרקעין והזכויות בהן לכולי עלמא, תוך הגשמת האינטרס הכלכלי והמסחרי של ההסכם והציפיות הסבירות של הצדדים לו.
הגיונם של דברים מחייב כי צדדים לעסקה, וודאי עסקה לרכישת מקרקעין שאינה עסקה מתמשכת - יבקשו להשלים אותה, בתוך המועדים שצוינו על ידם בהסכם ביניהם וב הקדם הניתן באופן בו יוכלו לממש את זכויותיהם בעסקה (בין אם קבלת התמורה בידי המוכרת או רישום זכויות הבעלות הנרכשות בלשכת רישום המקרקעין וקבלת החזקה בנכס).
כל פירוש אחר, יעמוד בניגוד לדיני המקרקעין, להגיונם של דברים ולאומד דעת הצדדים המפורש הנלמד מלשון ההסכם, הברורה מאד בענייננו, ממנה עולה כי הצדדים בקשו להשלים את העסקה תוך קציבת מועד קצר להשלמת רישום הזכויות בנכס על שם הקונה, מבלי שנמשך הדבר עד למועד לא ידוע, כפי שמבקשת עתה המשיבה 2 כי יהיה.
מכל המפורט לעיל: לשונו הברורה של ההסכם בדבר התחייבות הקונה לרשום על שמו את הזכויות שרכש מהמוכרת בתוך 60 יום מהשלמת העברת המסמכים מהמוכרת לקונה ובדבר התחייבות הקונה לשלם את היטל ההשבחה ללא תלות במועד התגבשות החוב, אלא אם ניתן יהיה לקבל אישור של העירייה להעברת הזכויות כנגד חתימה על התחייבות לתשלום בלבד, בצירוף דיני המקרקעין לפיהם לרישום הזכויות בספרי המקרקעין יש משמעות מהותית ולא דקלרטיבית בלבד, וכן לאור אומד דעת הצדדים הנלמד מלשון ההסכם, כאשר מדובר בציפייה סבירה והגיונית בעסקאות מסוג זה – מתחייבת המסקנה כי לאור סירובה של העירייה ליתן למבקש אישור לרישום זכויותיו בנכס בלשכת רישום חרף העובדה כי השלים כל התחייבויותיו לפי ההסכם (טענה אשר המשיבים לא התכחשו לה), הנני סבור כי אי ביצוע התשלום להיטל ההשבחה ע"י המשיבה 2 מהווה הפרה של ההסכם וניתן לחייב את המשיבה 2 לשלם את חלקה בחוב היטל ההשבחה כבר עתה ולאלתר, וזאת בשים לב לכך שלפי שובר התשלום של היטל ההשבחה, שהופק לאחר מתן השומה המכרעת ע"י השמאי המכריע, התאריך האחרון לתשלום היה 12.1.2017.
חשוב להדגיש לעניין, זה כי כתבי ההתחייבות עליהם חתמו המבקש והמשיבה 2 כלפי עיריית ת"א ומי אביבים (2010) בע"מ, המצורפים להמרצת הפתיחה, עליהם נסמך כל אחד מהצדדים לתמיכה בטענותיו (בהם נדון להלן) אינם נספחים של הסכם המכר ועל כן הם אינם חלק כלשהו מההסכם.

האם יש עילת תביעה בין הקונים עצמם מכוח החוזה
הנה כי כן, המסקנה אליה הגעתי עד כה, היא כן יש לחייב את המשיבה 2 לבצע את יתרת תשלום חובה בגין היטל השבחה לאלתר, שכן אי ביצועו מהווה הפרת ההסכם.
אולם, המשיבים טוענים בסיכומים מטעמם, כי למבקש אין עילת תביעה כלפיהם, שכן המבקש לא הצביע בהסכם על סעיף אחד בו כתוב כי אחד מהקונים מתחייב כלפי משנהו לאיזה התחייבות שהיא.
לגישת המשיבים, להסכם יש שני צדדים: המוכרת היא צד א', וצד ב' הם הקונים. מדובר בשני קונים שונים שלא קונים יחד דירת מגורים אלא כל אחד קונה זכויות אחרות בחלקה. אין ביניהם שיתוף. זו לא דירת מגורים. יש פה שני קונים, שכל אחד קונה לעצמו חלקים מוגדרים, שהקונה השני לא שותף איתו בהם. לכן, לשיטת המשיבים, המבקש אינו יכול לעתור לקיום התחייבות המשיבה 2, שניתנה בעצם לא כלפיו, אלא כלפי המוכרת ולמעשה אין לו עילת תביעה כנגדה.
המשיבים הוסיפו והתייחסו בהקשר זה לטענת המבקש בסיכומיו, כי ההתחייבות בחוזה הן גם בגדר התחייבות כלפי צד ג' (כאשר הוא עצמו צד ג' ולכן בעל עילת תביעה). לפי המשיבים, הטענה כי מדובר בהתחייבות כלפי צד ג', כפי שטען המבקש בסיכומיו, מהווה הרחבת חזית. הטענה לא נטענה בהמרצת הפתיחה, ומהטעם הזה לא קבלה התייחסות בכתב התשובה.
לפי ניסוח הסעד אותו תובע המבקש בהמרצת הפתיחה כלפי המשיבים (להבדיל מהסעדים שנתבעו ביחס לעירייה, שכאמור נמחקה מן ההליך), מדובר בסעד של אכיפה. ובלשון סעיף 1.2 להמרצת הפתיחה: "...לאכוף את התחייבות המשיבים 2 ו- 3 (להלן: "קובו") כלפי המבקש, ולהורות להם לפרוע חוב היטל השבחה החל בגין החלק שרכשה המשיבה 2 (להלן: "הגב' קובו") מהמוכרת."
חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") קובע בסעיף ההגדרות, סעיף 1 את ההגדרות הבאות:
"(א) בחוק זה –
"הפרה" - מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה;
"נפגע" - מי שזכאי לקיום החוזה שהופר;
"אכיפה" - בין בצו לסילוק חיוב כספי או בצו עשה אחר ובין בצו לא-תעשה, לרבות צו לתיקון תוצאות ההפרה או לסילוקן;
"נזק" - לרבות מניעת ריווח.

(ב) כל מקום שמדובר בחוק זה בהפרת חוזה - גם הפרת חיוב מחיוביו במשמע."

סעיף 2 לחוק החוזים תרופות קובע מהן התרופות העומדות לנפגע:
"הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה."
הנה כי כן, לפי החוק, "נפגע" הוא מי שזכאי לקיום החוזה שהופר. הפרה של חוזה היא מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה.
לאור קביעותיי לעיל, בדבר התחייבות הצדדים לביצוע התשלום של היטל ההשבחה, הרי שהמשיבה הפרה את ההסכם, בכך שטרם שילמה את חלקה בחוב היטל ההשבחה. השאלה שעולה היא האם המבקש הוא בגדר "נפגע" ע"פ חוק החוזים תרופות, ועל כן, זכאי לסעד של אכיפה.
הפסיקה קבעה, כי כאשר נכרת חוזה שבין היתר מהווה גם חוזה לטובת צד ג', כאשר אחד מהצדדים לחוזה הפר התחייבותו כלפי צד ג', הצד השני לחוזה יכול גם הוא לעתור לבית המשפט ולדרוש סעד של אכיפת החוזה לצורך אכיפת ההתחייבות של הצד השני כלפי צד ג'. כלומר, לצדדים לחוזה יש עילת תביעה לתבוע אכיפת התחייבות בחוזה, אף אם ההתחייבות לא ניתנה באופן ישיר כלפיהם.
יפים בהיקש לעניין זה הדברים בבש"א (מחוזי נצרת) 3557/04 עיד נסראת נ' מעדני מזרע שותפות מוגבלת (פורסם בנבו, מיום 29.3.2005):
"סעיף 34 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק") קובע:
"חיוב שהתחייב אדם בחוזה לטובת מי שאינו צד לחוזה (להלן – המוטב) מקנה למוטב את הזכות לדרוש את קיום החיוב, אם משתמעת מן החוזה כוונה להקנות לו זכות זו."
לכאורה, זכות התביעה שמורה לחברה ולא לתובע. ולא כך הוא. פרופ' ג. שלו בסיפרה דיני חוזים, מהדורה שניה, תשנ"ה, דין הוצאה לאור, גורסת כי עצם הקניית הזכות לאדם שלישי אינה משנה את היחס המשפטי-חוזי בין הנושה והחייב וכי יחס זה נשלט ע"י דין החוזים הכללי.
סעיף 38 לחוק הקובע כי:
"זכותו של המוטב אינה גורעת מזכותו של הנושה לדרוש מן החייב את קיום החיוב לטובת המוטב"
אינו יוצר את זכות הנושה בחוזה לטובת אדם שלישי, שכן זו קיימת מכח דין החוזים הכללי, אלא מצהיר על זכות זו, במטרה "לתקן את הרושם ששאר סעיפי פרק ד' היו עשויים לעורר, כאילו חוזה לטובת אדם שלישי יוצר זכות ייחודית למוטב, אשר רק המוטב רשאי לממשה" (שם, בעמ' 451).
מן האמור לעיל עולה, כי לתובע, כצד לחוזה, עומדת זכות התביעה לדרוש את קיום החוזה לטובת החברה." [ההדגשות אינן במקור – ע"א].

עיננו רואות: כצד לחוזה, עומדת למבקש בענייננו זכות התביעה לדרוש את קיום החוזה אף אם מדובר על חיוב שניתן כלפי אחר.
ודוק – ההתייחסות להתחייבות כלפי צד ג' לעיל, הינה לצורך היקש בלבד לענייננו, ממנו ניתן ללמוד, כי לצד לחוזה יש כוח תביעה כלפי צד אחר לחוזה לצורך אכיפת חיוב שנקבע בהסכם בין הצדדים, אך לא ניתן כלפי הצד התובע. אין בדבר כדי להוות התייחסות או הכרעה בטענות שהעלה המבקש בסיכומיו בדבר היותו של ההסכם בענייננו - חוזה לטובת צד ג'. אכן, טענה זו לא הועלתה בהמרצת הפתיחה ועל כן מהווה הרחבת חזית אסורה, ועל כן, לא אתייחס אליה בפסק דין זה.
בתי המשפט דנו רבות בנושא שיתוף הפעולה המתחייב בין צדדים לחוזה לצורך קיומו של החוזה והגשמת תכליתו.
עקרון יסוד בדיני החוזים הוא שאם הוטלה חובה על מתקשר, שאין הוא יכול לקיימה ללא שיתוף פעולה של הצד השני, מניחים שהצד השני חייב לשתף פעולה במידה הנדרשת לשם קיום חובה זו (ד' פרידמן ונ' כהן חוזים – כרך ג' (2003) 276-277 (להלן: " פרדימן וכהן")). עקרון זה הוחל בפסיקה באמצעות פרשנות חוזית או על יסוד דרישת תום הלב.
קולעות לעניין זה הקביעות בע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(91) 228, בעמוד 210:
"התפיסות הנושנות של המשפט המקובל שעל-פיהן אין הצדדים חייבים לסייע לשותפיהם לחוזה, אלא על–פי המתחייב מלשון החוזה, לא קנו שביתה בארץ ואף בארץ מוצאן נשחק מעמדן. אחת מן התפיסות הבסיסיות של דיני החוזים הישראליים היא כי הצדדים לחוזה הינם שותפים למטרה משותפת. עליהם לפעול תוך שיתוף פעולה בנאמנות ובמסירות בדרך להשגת המטרה החוזית (ראו ע"א 604/79 ברמן נ' יאיר, בעמ' 709). "על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה" (דברי השופט (כתוארו אז) ברק ב בג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, בעמ' 834). החובה לפעול בהגינות ובשיתוף חשובה במיוחד בחוזים ארוכי טווח או בחוזים סבוכים, הנפוצים מאוד בזמננו, כאשר בעת כריתת החוזה אין הצדדים יכולים להעלות בדעתם את כל ההתפתחויות האפשריות ואת כל התקלות העלולות לקרות במהלך יישומו. בלא שיתוף פעולה בין הצדדים בניסיון לפתור את הבעיות ולהגשים את מטרת החוזה עלולים חוזים רבים כאלו להגיע לידי סיום מוקדם ".
עוד יפים הדברים בת"א (שלום ירושלים) 7815-03-14 נילי ברעלי נ' יצחק דדש (פורסם בנבו, מיום 28.1.2018), שם קובע בית המשפט כך:
"מהחובה לפעול בשיתוף פעולה נגזר גם הנטל להבהיר מחלוקות בין הצדדים לחוזה ומניעת ערפול במצב המשפטי, נטל הנובע מהתפיסה שמטרתם של צדדים תמי-לב הינה מלכתחילה לקיים את החוזה ולא להתחמק מקיומו באמתלות שווא (לעניין זה ראו א' פורת הגנת אשם תורם בדיני חוזים (תשנ"ז), 175 (להלן: פורת)).
ויודגש, עקרון תום הלב אינו מחייב לנהוג באלטרואיזם תוך הזנחת האינטרסים האישיים, אך הוא דורש להתחשב בזולת ובאינטרסים שלו, תוך שיתוף פעולה עמו לשם הגשמת מטרת החוזה (ע"א 1966/07 אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ (פורסם במאגרים); כן ראו פרידמן וכהן בעמ' 340-337). " [ההדגשות אינן במקור – ע"א].
כעניינים רבים בתחום החוזי, גם שאלת החובה לשתף פעולה בסיטואציה חוזית מסוימת היא בראש ובראשונה שאלה של פרשנות חוזה. בענייננו, כפי שפורט לעיל, פרשנות החוזה מלמדת כי הקונים שניהם התחייבו להשלים את הרישום של הזכויות בנכס בתוך 60 יום ממועד השלמת העברת המסמכים מהמוכרת לקונה. מועד, שלפי טענת המבקש בתצהירו הגיע וחלף, כאשר המשיבים לא התכחשו לטענה זו ולא חלקו עליה.
כמו כן, מההסכם עולה כי הקונים התחייבו לשלם את היטל ההשבחה ללא תלות במועד התגבשות החוב, כאשר ניתן להסתפק בהתחייבות לביצוע התשלום חלף ביצוע התשלום עצמו רק אם ניתן יהיה לקבל את אישור העירייה לרישום הזכויות כנגד מתן ההתחייבות. בענייננו, אין חולק, כי הדבר אינו אפשרי.
אמנם, המשיבים טוענים כי אין מניעה שהעירייה תעשה כן ותנפיק למבקש בלבד אישור בגין זכויותיו שכן מדובר בשתי עסקאות שונות. אולם, טענה זו לא הוכחה בשום דרך ובפועל, העירייה מסרבת להנפיק אישור להעברת הזכויות ברישום לשכת המקרקעין.
במצב דברים זה, על מנת לבצע את ההסכם ולקיים את תכליתו, שהיא ביצוע מכר הזכויות ורישומן בלשכת רישום המקרקעין, נדרש שיתוף הפעולה של כל הצדדים להסכם, ובמקרה זה של המשיבה 2. אי שיתוף הפעולה עולה כדי חוסר תום לב.
זאת מקל וחומר בנסיבות המקרה הנדון, שכן בכותרת ההסכם תחת שמות הקונים, הם המבקש והמשיבה 2, נכתב באותיות קידוש לבנה "בערבות הדדית לכל התחייבויות ההסכם להלן ביחד וכל אחד לחוד: "הקונה"".
לגבי המשמעות של ערבות הדדית יפים הדברים בע"א 186/77 סוכנויות (השכרת רכב) בע"מ נ' מימי טרבלוס, לג(1) 197 (1978) בסעיף 7 לפסק הדין :
"על- פי סעיף 55(א) של חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 "שניים שחייבים יחד ולחוד, רשאי הנושה לדרוש את קיום החוב, כולו או מקצתו, משניהם כאחד, או מכל אחד מהם בנפרד, ובלבד שלא יפרע יותר מן המגיע לו". כפי שנאמר בספרו של צלטנר "דיני חוזים" (בע' 317) "חזקה היא כי נושה בחיוב
משותף יכול לתבוע את קיום החיוב מכל החייבם יחד ומכל אחד מהם בנפרד". החבות יחד ולחוד לפי ההסכם , יצרה ערבות הדדית של שני המערערים כלפי המשיבות לקיום ההתחייבויות לפי ההסכם ".
הנני סבור כי לאור הדברים הללו, למבקש ישנה עילת תביעה כנגד המשיבה 2.

ההתחייבות כלפי העירייה כמקימה עילת תביעה למבקש
במסגרת המרצת הפתיחה, עתר המבקש לסעד אותו הפנה כלפי המשיבים, בין היתר, מכוח ההתחייבות עליה חתמה המשיבה 2 כלפי עיריית ת"א-יפו, אשר צורפה לתצהיר המרצת הפתיחה כנספח 2.
כפי שצוין לעיל, כתב התחייבות זה (אשר המבקש חתם על כתב התחייבות בנוסח זהה אף הוא) אינו מהווה חלק מההסכם. כפי שציין המבקש עצמו, כתב ההתחייבות מהווה נוסח של העירייה (סעיף 3.4 להמרצת הפתיחה).
מעיון בכתב ההתחייבות ניתן לראות כי הוא ממוען לעיריית ת"א-יפו ולחברת מי אביבים (2010) בע"מ. כמו כן, הוא מתייחס ל- 55/155 חלקים מהמקרקעין אותן רכשה המשיבה מס' 2 בלבד.
לאור האמור לעיל, למבקש אין כל זיקה לכתב התחייבות זה והוא אינו מקים לו זכות תביעה כלשהי כלפי המשיבה 2.
לאור קביעתי זו, אין צורך לדון בטענת המבקש בסיכומיו כי כתב ההתחייבות ניתן בגין היטלי פיתוח בלבד, ובטענת המשיבים מנגד כי המבקש מושתק מלהעלות טענה זו, שכן היא עומדת בסתירה לעמדתו בהמרצת הפתיחה.

סוף דבר
לאור כל המפורט לעיל, אני מקבל את המרצת הפתיחה בהתייחס למשיבה 2 ואני מורה לה לשלם את חלקה בחוב היטל ההשבחה, בהתאם לשובר תשלום חדש ועדכני שתנפיק לה עיריית ת"א-יפו. היטל ההשבחה ישולם ע"י המשיבה 2 עד יום 1.10.19.
התובענה כנגד המשיב 3 נדחית.
בנסיבות העניין, משהמשיבים 2-3 הגישו כתב תשובה אחד יחד ומשהתקיים בתיק דיון אחד בלבד, במסגרתו סיכמו הצדדים טענותיהם בעל-פה, אני סבור כי יש לחייב את הצדדים בהוצאות על הרף הנמוך. לפיכך, המשיבה 2 תשלם למבקש הוצאות בסך של 12,500 ₪. המבקש ישלם למשיב 3 הוצאות בסך של 2,500 ₪.

ניתן היום, כ"ז אב תשע"ט, 28 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.