הדפסה

בית משפט השלום ברחובות 22

בפני
כבוד ה שופטת רנה הירש

התובעים

1.משה סנס
2.משה סנס
ע"י ב"כ עוה"ד יניב גבע

נגד

הנתבעים

צד ג'

1.מיכל אילון
2.ליאור אילון
ע"י ב"כ עוה"ד ערן פלס

נגד

עו"ד אברהם (אביר) דיין
ע"י ב"כ עוה"ד אטיאס נווה

פסק דין
1. בין התובעים לנתבעים נחתם הסכם מכר במסגרתו רכשו התובעים את מלוא זכויותיהם של הנתבעים בדירה. הדירה כללה, על פי ההצהרות בהסכם המכר, שתי חניות צמודות - אחת מקורה ואחת לא מקורה. לימים התברר כי בפועל שתי החניות הצמודות לדירה אינן מקורות, בניגוד למוצהר ולמוסכם בהסכם המכר.
השאלה שבמחלוקת היא האם העובדה שאף אחת מהחניות אינה חניה מקורה מהווה הפרה מצד הנתבעים? ככל שכן, האם מדובר בהפרה יסודית? והאם יש להטיל אחריות על צד ג', עורך הדין שייצג את המוכרים בעסקת המכר? אלו השאלות העומדות לדיון.
הרקע ותמצית טענות הצדדים
2. הנתבעים היו חברים בקבוצת רכישה במסגרתה רכשו (בין היתר) דירת דופלקס בשטח של 145.8 מ"ר, הכוללת 6 חדרים, מחסן דירתי ושתי חניות צמודות, המצויה ברח' הרב אויערבך משה 6 בפתח תקווה ( להלן: הדירה).
ביום 05.05.13 התקשרו הצדדים בהסכם מכר במסגרתו רכשו התובעים את זכויות הנתבעים בדירה, לרבות בחניות הצמודות לה, תמורת סכום מוסכם של 2,775,000 ₪ ( להלן: ההסכם).
בהוראות המקדימות בתחילת ההסכם נרשם כך: "הואיל: והמוכר מצהיר כי הינו בעל הזכות להרשם כבעלים של דירת דופלקס מס' 37 בשטח של 145.8 מ"ר נטו, הנמצאת בקומה התשיעית והעשירית, בכיוון מזרח דרום, בת 6 חדרים וכן של 2 חניות צמודות לדירה [אחת מקורה ואחת לא מקורה] וכן מחסן דירתי קומתי בשטח של 4.7 מ"ר, בבנין המצוי ברח' אויערבך משה 6 פתח תקווה, על מקרקעין הידועים כגוש ..." [ההדגשה שלי - ר.ה] .
3. ההסכם נחתם במשרדו של ב"כ הנתבעים, עוה"ד אברהם דיין, בתום פגישה ממושכת אל תוך הלילה, במהלכה התדיינו הצדדים ובאי כוחם ונערכו טיוטות הסכם שונות עד שגובשה טיוטת ההסכם הסופי עליו חתמו הצדדים. הליך המו"מ לקראת החתימה על ההסכם היה מהיר מהמקובל, מכיוון שהנתבעים רצו להיכלל במסגרת הוראת השעה אשר העניקה באותה עת פטור ממס למכירות דירות מגורים - הוראת שעה אשר פגה בדיוק בחצות היום בו נחתם ההסכם.
עו"ד דיין, אשר שימש כבא כח הנתבעים במסגרת עסקת הרכישה, שימש ועודו משמש כעורך הדין של פרויקט הרכישה, וליווה משך שנים את חברי קבוצת הרכישה.
טענות התובעים
4. לטענת התובעים, במסגרת טיוטות ההסכם הרבות שנערכו בין ב"כ הצדדים צוין לאורך כל הדרך, וכבר החל מטיוטת ההסכם הראשונית, כי אחת מהחניות הצמודות לדירה הינה חניה מקורה - דבר שקיבל ביטוי מפורש בכל יתר הטיוטות שנערכו לאחר מכן ואף בנוסח ההסכם הסופי עליו חתמו הצדדים.
התובעים טענו כי הנתבעים סיירו ביחד עמם בשטח הבניין מספר פעמים, תוך שהציגו בפני התובעים מצג לפיו הדירה כוללת 2 חניות צמודות אשר אחת מהן מקורה. התובעים מציינים כי קיבלו את מפת החניות אולם לא יכלו להבין מה טיבן של החניות שקיבלו שכן לא ידעו איך אמורה חניה מקורה להיראות בשרטוט, ולכן סמכו בעניין זה לחלוטין על הצהרת הנתבעים שבאה לידי ביטוי גם בכתב, בנוסח ההסכם.
מספר חודשים לאחר שנחתם ההסכם, כאשר עמדו התובעים לקבל את החזקה בדירה ובחניות הצמודות לה, נדהמו לדבריהם לגלות כי שתי החניות אינן מקורות, בניגוד גמור למוצהר ולמוסכם בהסכם.
5. לטענת התובעים, קיומה של חניה מקורה צמודה לדירה היווה פרט משמעותי ומהותי בעסקה ושיקול משמעותי ביותר הן לעצם רצונם לרכוש את הדירה והן לגבי מחיר הדירה המוסכם. עמדת התובעים היא , כי על הנתבעים לפצות אותם בגין ירידת ערך הדירה עקב מסירתה ללא חניה מקורה, בניגוד למוסכם.
להוכחת ירידת הערך צירפו התובעים חוות דעת שמאית של שמאי המקרקעין, אבנר גרון, אשר העמיד את הפסד התובעים בגין ירידת ערך הדירה בסך של 150,000 ₪. התובעים עתרו גם לקבלת פיצוי מוסכם בסך של 277,500 ₪ בגין הפרה יסודית של ההסכם, וסך של 50,000 ₪ כפיצוי בגין מפח נפש וחוסר תום לב הנתבעים במו"מ ובקיום ההסכם. לצרכי אגרה, העמידו התובעים את סכום התביעה על סך של 250,000 ₪ בלבד.
טענות הנתבעים
6. הנתבעים סבורים כי יש לדחות את התביעה, שכן במסגרת ההסכם הצהירו התובעים כי ביקרו בדירה ובדקו אותה ומצאו אותה תקינה לשביעות רצונם, באופן שידעו את מיקום החניות הצמודות לדירה, ורק בשל " טעות קולמוס" שנפלה בהסכם מנסים הם להתעשר שלא כדין ובחוסר תום לב על חשבון הנתבעים. לשיטת הנתבעים, ההסכם לא הופר הפרה יסודית, כאשר סעיף 9.1 להסכם מגדיר בפירוש הפרה של אילו סעיפים מהווה הפרה יסודית.
לטענת הנתבעי ם, בטרם חתמו על ההסכם סיירו התובעים בדירה במשך כשעה בנוכחות הנתבע 2, ולא העלו את נושא החניות. בנוסף, התובעים ביקרו בדירה פעמים נוספות שלא בנוכחות הנתבעים.
הנתבעים מדגישים כי הם בעצמם לא ידעו את מיקום החניות שהוצמדו לדירה וכי כל שידעו הוא שלדירה הוצמדו שתי חניות, וכי הסתמכו על בא כוחם, עו"ד דיין, שליווה במשך שנים את חברי קבוצת הרכישה. לטענתם, נספח ג' להסכם - העתק מתשריט הדירה והחניות הצמודות - מלמד גם הוא על כך שלא סומנו מיקומי החניות הצמודות, ובהתאם לכך ברור כי התובעים ידעו על מיקום החניות או לחילופין כי אי סימון החניות מהווה אשם תורם של התובעים.
7. הנתבעים הגישו הודעה לצד ג', כלפי עו"ד דיין אשר שימש כעורך הדין של פרויקט הרכישה, ואשר את שירותיו שכרו הנתבעים על מנת שייצג אותם במסגרת הסכם המכר עם התובעים ובהתאם סמכו על מיומנותו, מקצועיותו, זהירותו והצהרותיו ומכאן שעו"ד דיין אחראי על כל תביעה הקיימת לתובעים.
טענות צד ג'
8. עו"ד דיין השיב להודעה לצד ג' וטען כי הסכום הנתבע מופרך ומנותק מהמציאות; כי אין מדובר בהפרה יסודית על פי ההסכם ולפיכך אין מקום לדרישת פיצוי מוסכם; כי מדובר בחניה מקורה חיצונית ולא בחניון תת קרקעי ולכן הערכת השמאי שצורפה מופרכת; כי התובעים ובא כוחם בדקו את הסכם המכר ומסמכי הדירה, לרבות תשריטי הבניין אשר כללו את סימון החניות, ולכן אין להם אלא להלין על עצמם. עוד טוען עו"ד דיין כי במהלך פגישת החתימה על ההסכם לא עלתה על ידי התובעים כל התייחסות בנוגע לחניות או דרישה לסמן את החניות הצמודות לדירה על גבי תשריט החניות שצורף להסכם המכר.
לטענתו, הנתבעים היו מוכרים פיקחים ומתוחכמים אשר היו מעורבים לאורך כל פרויקט קבוצת הרכישה והיו מודעים היטב לחניות שהוקצו להם, ולמרות זאת בחרו להציג מצג שווא כלפי התובעים ואף כלפיו, כמי שייצג אותם, בקשר לחניות. הצד השלישי טען כי גם מאוחר יותר, הנתבעים לא הכחישו את התחייבותם בעניין החניות כלפי התובעים.
9. עו"ד דיין המשיך וטען כי פעל ליצירת אפשרות להחלפת החניה עם דייר אחר בניין בתמורה לתשלום של 10,000 ₪, כאשר הנתבעים הסכימו לשאת בעלות זו, ואולם פתרון זה לא צלח, לאחר שב"כ התובעים הבהיר לו טלפונית כי התובעים מסרבים לכל פתרון שאינו כספי משום שמדובר ב"עניין של עקרון".
דיון והכרעה
10. לאחר ששקלתי את עמדות הצדדים, שמענתי את טיעוניהם ובחנתי את ההלכה המחייבת, מצאתי כי דין התביעה להתקבל בחלקה ובסכום הנמוך משמעותית מזה שנדרש בכתב התביעה. כמו כן, מצאתי לנכון לקבל באופן חלקי בלבד את ההודעה לצד ג'.
להלן יפורטו נימוקיי.
תביעת התובעים
11. אין חולק כי לדירה אותה רכשו התובעים צמודות שתי חניות, שאינן מקורות. השאלה העומדת להכרעה היא האם עובדה זו מהווה הפרה של ההסכם מצד הנתבעים.
הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שלא סיפקו חניה מקורה
12. ב"הואיל" הראשון להסכם, נכתב כך: "והמוכר מצהיר כי הינו בעל הזכות להרשם כבעלים של דירת דופלקס מס' 37 [...] וכן של 2 חניות צמודות לדירה [ אחת מקורה ואחת לא מקורה] וכן מחסן דירתי...".
מנגד, התובעים הצהירו ( סעיף 3.2.1 להסכם), כי בדקו וראו "את הדירה, את סביבתה ואת הבניין אשר בו מצויה הדירה, וכי ידוע לו כי הוא קונה את הדירה במצבה כפי שהיא במועד חתימת החוזה ( AS-IS)..." וכי לא תהיה להם "כל טענה ו/או תביעה מכל מין וסוג שהוא כנגד המוכרים בדבר מום ו/או אי התאמה של הדירה, למעט פגם נסתר".
אין חולק כי מדובר בהצהרה ספציפית וברורה של המוכרים, ואין לקבל את טענת הנתבעים בהקשר זה לפיה מדובר ב"טעות קולמוס".
13. הנתבעים אישרו, כל אחד בנפרד, כי ההסכם הוקרא להם במלואו בטרם חתמו עליו ( עמ' 30 שורות 8 - 10 ועמ' 39 שורות 18 - 23). הנתבעת (עו"ד בהכשרתה) אישרה שהבינה במעמד חתימת ההסכם, כי בפתח החוזה המוכרים מצהירים כי לדירה שתי חניות צמודות כאשר אחת מהן מקורה (עמ' 30 שורות 11 - 13).
הלכה פסוקה היא שאין לקבל טענה לפיה אדם לא טרח לקרוא על מה הוא חותם אלא במקרים קיצוניים ביותר ( ע"א 1548/96, בנק איגוד לישראל נ. זהבה לופו, פ"ד נד(2) 559 [2000]; ע"א 467/64, אולגה אסתר שוורץ נ. שושנה סנדור, פ"ד יט(2), 113 [1965]).
יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון בע"א 6799/02, יולזרי משולם נ. בנק המזרחי, פ"ד נח(2), 125 [2003], בעמ' 149: "כלל הוא, כי אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו, בייחוד כאשר מדובר במסמך מהותי ביחס לנכסיו, דוגמת שטר משכנתא... עוד נפסק כי המבקש לסתור חזקה זו צריך להוכיח את גירסתו בראיות פוזיטיביות, כאפשרות קרובה..."
14. די, לכאורה, בעצם העובדה שהמוכרים הצהירו את הצהרתם הנ"ל באשר לקיומה של חניה אחת מקורה - כאשר הם מודעים לכך שהצהרה זו מופיעה בהסכם עליו הם חתומים - כדי לקבוע כי בכך שבסופו של דבר לא נמסרה לתובעים חניה מקורה כלל, יש הפרה של ההסכם.
15. בהקשר זה אוסיף כי עדות הנתבע לא היתה מהימנה עלי:
ראשית, בסעיף 10 לתצהירו מתייחס הנתבע במפורש לכך שרעייתו, הנתבעת, לא שוחחה עם התובעים בעניין החניה, ואולם אין התייחסות לכך שהנתבע בעצמו לא ערך שיחה כזו. הדבר תמוה מאחר ובסעיף 9 לתצהיר יש התייחסות בלשון רבים למשהו שנעשה רק על ידי הנתבע בעוד שבסעיף 10 נעשתה בחירה לשנות את לשון הרבים ללשון יחיד, דבר המטיל ספק ב מהימנות הנתבע בעניין זה .
שנית, לא סביר כי לא היתה כל התייחסות בשיחות בין הצדדים לקיומה של חניה אחת מקורה. אם הנתבע לא מסר מידע כזה לתובעים, לא היה ב"כ התובעים מבקש להכניס את הנתון לתוך טיוטת ההסכם הראשונה שהוחלפה בין הצדדים. המידע הראשוני בנוגע לחניה המקורה חייב היה להגיע מהנתבעים ו/או מי מטעמם, שכן לא סביר שמדובר תוספת "יצירתית", שהוכנסה רק על דעתם של התובעים. הנתבע אף אישר (עמ' 43) כי במועד חתימת ההסכם לא היה דיאלוג או משא ומתן על נתון החניה, ומכאן המסקנה היא כי הנושא הזה לובן בשלב מוקדם יותר. אינני מקבלת את הערת הנתבע כי הנתון לא היה חשוב לאף אחד, כאשר אין ספק כי הוא הוכנס לחוזה על ידי ב"כ התובעים, מתוך אינטרס לגיטימי שלהם.
שלישית, בתכתובת שצורפה כ נספח ו' לתצהיר התובעים אין שום התייחסות, פליאה או הכחשה כי היתה הבטחה שצמודה לדירה חניה אחת מקורה. נאמר רק שתהיה פגישה בהמלצת עו"ד דיין, ושהעברת חניה מקורה על פי ההסכם אינה אפשרית.
רביעית, בחקירתו טען הנתבע כי תכתובת הטקסט אינה משקפת את המצב הנכון: "גם התובעים יודעים ש-SMS מוצגים בצורה מאוד מאוד חלקית ולא משקפים את התמונה הכוללת" (עמ' 38 שורות 25 - 27). עם זאת, למרות שתצהיר הנתבעים הוגש לאחר שעיינו בתצהירי התובעים, לא מצאו הנתבעים לנכון להתייחס לכך או להבהיר את אותה " תמונה כוללת". הטענה שהוסיף בדיון הנתבע לפיה היו שיחות טלפוניות קודמות להודעת הטקסט הינה עדות כבושה שלא נזכרה קודם. כך גם עדותם של הנתבעים על די אלוג בנוגע להצעה להחלפת החניה לא הועלתה על ידי הנתבעים בתצהירם המשותף, אלא רק לאחר שהדברים פורטו בתצהיר העדות הראשית שהגיש הצד השלישי.
חמישית, הנתבע עשה רושם של מי שהתחמק מלענות באופן ישיר לשאלות שנשאל ( עמ' 42 - 43), כאשר על כל שאלה ביקש לתת הסבר ארוך ולהבהיר מדוע השאלה אינה נכונה או אינה ממוקדת.
16. למרות שקבעתי כי בכך שבסופו של דבר שתי החניות אינן מקורות יש כדי להוות הפרה של ההסכם, אני מוצאת לנכון להרחיב בעניין זה, בין היתר לאור הטענות שהעלו הנתבעים בהודעה ששלחו לצד ג' - טענות אשר יידונו בנפרד בהמשך.
כאמור, מנוסח ה"הואיל" הראשון בהסכם, ניתן להסיק מסקנה אחת בלבד, והיא שהנתבעים הצהירו כי לדירה מוצמדות שתי חניות אשר אחת מהן מקורה. מילים אלו מופיעות בהסכם בעקבות הוספתן לטיוטה על ידי בא כוח התובעים, עו"ד גבע, מי שאף ייצג אותם בעסקת הרכישה. כאמור לעיל, אני מוצאת שהוספת מילים אלו להסכם נבעה מהצגת מצג על ידי הנתבעים או מי מהם, כלפי התובעים, אשר ביקשו מעורך דינם להוסיף ולפרט נושא זה בהסכם.
הנתבע בעצמו השיב לשאלה האם המילה ' מקורה' עלתה או לא בשיחה, במילים "אני מאמין שלא", לעומת תשובות החלטיות יותר אשר ענה בהקשרים אחרים. יתרה מכך, הטענה לפיה הנתבע אינו זוכר את תוכן שיחת הטלפון עם התובעים אך יודע לומר שלא אמר להם שיש חניה מקורה עומדת בסתירה פנימית, המובילה למסקנה כי יותר סביר שהנתבע מסר לתובעים שקיימת חניה מקורה, מאשר כל אפשרות אחרות. זאת, במיוחד כאשר מסקנה זו מתבקשת ומתיישבת עם נוסח ההסכם הכתוב.
בנסיבות אלו, התחייבות והבטחת הנתבעים, בשילוב עם נוסח ההסכם, מקנה לתובעים את הזכות להסתמך על ההבטחה שניתנה ומחייבת את הנתבעים לספק לתובעים דירה עם שתי חניות שאחת מהן מקורה.
17. לסיכום עניין זה, אני קובעת כי בהתאם להסכם, התחייבו הנתבעים למסור לתובעים דירה ושתי חניות צמודות אשר אחת מהן מקורה. מששתי החניות הצמודות לדירה אינן מקורות, המסקנה היא כי הנתבעים הפרו את ההסכם.
אשם תורם ואי הקטנת הנזק מצד התובעים
18. בנסיבות המקרה כפי שתוארו, מצאתי לנכון לייחס גם לתובעים אחריות תורמת במישור החוזי.
אמנם, הפסיקה קובעת (ר' למשל, ע"א 8068/11, אורי עיני נ. חן שיפריס [ 11.02.2014], בדעת הרוב - פסקה 17 לפסה"ד) כי "עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון 'יזהר הקונה'. חוק המכר, היוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון 'יזהר המוכר'."
עם זאת במקרה דנן, לא מדובר בנסיבות "רגילות" שבהן המוכר מכיר את הנכס ומתגורר בו, ועל כן ניתן לראותו כמי שיודע - או שהיה עליו לדעת - על אי התאמה. הובהר כי התובעים ידעו שהנתבעים לא התגוררו בדירה, אלא רכשו אותה במסגרת קבוצת רכישה. אין חולק כי הסכם המכר נערך כאשר - כך לשיטת התובעים - בוצעו עדיין עבודות בניה במקום, וטרם סומנו מיקומי החניות במגרש החניה: "האתר היה אתר בניה וקשה מאד היה לראות מה שיש שם... הבניין לא היה כמעט מושלם. גם החלק הפנימי לא היה מושלם. נדרשו המון שיפוצים שלנו והפיתוח הסביבתי היה במצב מאוד מאוד גרוע... בגדול הסיפור היה אתר בניה אחד גדול, נדרשו עוד המון עבודות שיפוץ ח יצוניות. מצב החניה היה אתר בניה" (עמ' 12 שורות 15 - 35 ).
על כן, מצאתי כי יש במקרה דנן לבחון באופן ענייני את האפשרות להטיל אחרות כלשהי על כתבי הקונה.
כפי שנפסק ברע"א 9488/02, חן שחר נ. עטיה גד [23.03.2005], ניתן לחלק את האחריות לנזק ולייחס אשם תורם במישור החוזי, ונקבע כי: "יש לזכור כי בחינת התנהגותם של בעלי הדין במערכת היחסים הספציפית, מגלה לא פעם כי זהויות ה"מפר" וה"נפגע" אינן חד משמעיות, וכי יישום הולם של עקרון תום הלב הוא מוצדק במקרים שבהם תרמה התנהגותו של הניזוק לאי קיום החוזה על ידי המזיק ...".
19. לטעמי, בנסיבות המיוחדות של המקרה, קיימת לתובעים אחריות תורמת, בשל אלה:
ראשית, התובעים טוענים כי נושא מיקום החניה המקורה היה חשוב מאד עבורם והיווה את אחד מהשיקולים המשמעותיים והמהותיים לרכישת הדירה במחיר המוסכם ( ראו, בין היתר, סעיף 15 לכתב התביעה). התובע אף העיד כי "אם לא היתה מקורה לא היינו ממשיכים בעסקה" (עמ' 19 שורה 22).
למרות האמור, התובע הודה כי לא ביקש מהנתבעים לראות היכן ממוקמות החניות הצמודות לדירה ואף לא שאל את הנתבעים באשר למספרי החניות המוצמדות לדירה ( עמ' 20 שורות 9 - 29). התובעת גם העידה כי לא ניסתה לברר איזו חניה שלהם מתוך ארבעת החניות המקורות בבניין, כיוון שהאמינה לנתבע בנוגע לחניות וכיוון שזה היה כתוב בחוזה ( עמ' 23 שורות 32 - 35 ועמ' 26 שורות 15 - 25).
גם עו"ד דיין העיד כי למעט הטיוטה הראשונה ששלח ב"כ התובעים עם ההערה בנוגע לחניה המקורה, נושא זה מעולם לא עלה ( עמ' 57 שורות 30 - 33).
שנית, אם נקבל את גרסת התובעים לפיה היה להם חשוב מאד לקבל חניה מקורה, הרי שבכך שלא דאגו להבין את תרשים החניות ( נספח ד'2 לתצהיר התובעים), בכך שלא דרשו שמספרי החניות יוגדרו בהסכם ובכך שלא דאגו לברר את הנושא בטרם נחתם ההסכם - חל עליהם אשם תורם.
שלישית, בסעיף 3.2.1 להסכם הצהירו והתחייבו התובעים כי בדקו את הדירה וסביבתה וכי לא תהיה להם כל טענה בדבר אי התאמה, למעט במקרה של פגם נסתר. הצהרה זו, ככל שהיא סטנדרטית להסכמי מכר, אינה עומדת בחלל ריק והינה בעלת משמעות. במצב רגיל, ועל פי הפסיקה, אין להטיל בשל הצהרה זו אחריות ממשית על הרוכשים אלא שבמקרה דנן, כאמור לעיל, מדובר היה בתובעים שרכשו דירה באתר שהיה עדיין בשלבי עבודה, והם קיבלו את תשריט החניות וידעו אילו חניות מוצמדות לדירתם.
אמנם, התובעים טענו כי מתוך עיון בתשריט לא יכלו להבין מה טיבן של החניון שקיבלו, כיוון שהם חסרי בקיאות, ולכן סמכו על הצהרת הנתבעים בהסכם ועל הרישום המפורט בהסכם (סעיף 42 לתצהירי התובעים). עם זאת, מקובלת עלי בהקשר זה טענת הנתבעים בסעיף 21 לסיכומיהם כי מתשריט החניה שצורף כנספח ג' להסכם המכר ( מופיע בעמ' 130 לתצהיר הנתבעים) עולה בבירור כי בעוד שהבניין ממוקם מימין לשביל הכניסה לחניה, הרי שחניות התובעים הינן משמאל לשביל החניה. על בסיס עובדה זו ניתן לקבוע כי אף בהעדר סימוני החניות, אפשר וצריך היה להבין שיש אפשרות ממשית - שיש לבררה - כי מדובר ב חניות שאינן מקורות.
20. על בסיס האמור לעיל, אני קובעת כי התובעים נושאים באשם תורם בשיעור של 20% בשל כך שלא דאגו לבדוק אילו חניות מוצמדות לדירה כאשר הדברים לא היו ברורים להם לנוכח הנסיבות "בשטח" ותשריט החניות לא היה מובן להם.
21. מעבר לרשלנותם התורמת של התובעים, הרי שבמסגרת ההליך הוכח כי הוצע לתובע לקבל חניה טורית הכוללת שתי חניות בטור (חלק מהעדים התייחסו אליה כ"חניה תורכית"), שאחת מהן מקורה והשנייה אינה מקורה - אך התובע סירב להצעה זו.
כשנשאל התובע מדוע לא הסכים להחלפה של החניה כאמור, השיב שסירב כיוון שחניה טורית אינה נוחה ( עמ' 13 שורות 16 - 18), וכיוון שהחניה הטורית לא הופיעה בהסכם ( עמ' 13 שורה 13 עד עמ' 14 שורה 2). התובעת, לעומתו, העידה שכלל לא ידעה על ההצעה להחליף את החניות, שהייתה מעדיפה את החניה הטורית על פני החניות קיבלו ( עמ' 23 שורות 28 - 29) ושהייתה שוקלת את העניין לו הייתה שומעת על ההצעה ( עמ' 24 שורות 4 - 5).
עצם אי הכחשתו של התובע את אפשרות ההחלפה מלמד כי היתה הצעה כזו על הפרק, וכי התובע דחה אותה על הסף, ככל הנראה מבלי שכלל התייעץ עם התובעת.
22. הנטל להקטנת הנזק פורט כבר לפני שנים ארוכות על ידי בית המשפט העליון בע"א 592/66, הקודחים נתניה בע"מ נ. נסים ביטון, פ"ד כא(1), 281 [1967], שם נקבע כי התובע אינו יכול לזכות בפיצוי על הפסד אשר היה יכול למנעו, אלא שמחמת מעשה או מחדל בלתי סביר לא השכיל למנעו.
בענייננו, ניתן לראות בעצם הסירוב של התובע להחלפת החניות, או אף לשקול החלפה כזו ולהתייעץ בעניין זה עם התובעת, כהפרה של הנטל המוטל על ניזוק להקטין את נזקו. התובעים יכולים היו למנוע חלק מהנזק שנגרם להם, באם היו מסכימים להחלפת החניות.
מכאן, כי הנתבעים לא יחויבו לפצות את התובעים בסכום הנובע מכך שהתובעים נמנעו מנקיטת אמצעים סבירים לצורך הקטנת נזקיהם, שכן התובעים חייבים לפעול באופן סביר למניעת הפסד מיותר.
בסעיף 27 להלן נקבע הפיצוי בגין נזק בלתי ממוני, בעיקר על בסיס עדותה של התובעת. בקביעת שיעור ההפחתה לקחתי בחשבון את העובדה שהתובעת מסרה בעדותה, שהיתה מסכימה להחלפת החניה לחניה טורית (עמ' 23 שורות 24 - 29). החלפה כזו היתה מונעת, למצער באופן חלקי, את עוגמת הנפש שנגרמה לתובעת.
על כן, יש להפחית 30% מ הפיצוי בגין עוגמת נפש, בשל אי עמידת התובעים בנטל להקטין את נזקיהם ובשל סירוב התובע להחליף את החניה כפי שהוצע.
הפיצוי המגיע לתובעים עקב ההפרה
פיצוי מוסכם
23. ההסכם קובע במסגרת סעיף 9.1 כי הפרת סעיפים 4, 5, 6 ו- 8, והם בלבד, ייחשבו להפרה יסודית אשר תגרור פיצוי מוסכם.
אין מחלוקת כי סעיפים 4, 5, 6 או 8 לא הופרו, כאשר סעיף 4 עניינו תמורת ההסכם; סעיף 5 עניינו מסירת החזקה; סעיף 6 עניינו רישום הזכויות; וסעיף 8 עניינו תשלומי מיסים.
בנסיבות אלה לא מקובלת עליה עמדת התובעים לפיה מדובר בהפרה יסודית כיוון שסעיף 5 שעניינו מסירת החזקה הופרה בכך שהחניה המקורה, המהווה חלק מהגדרת הדירה בהסכם המכר, לא נמסרה לתובעים.
בהקשר זה עמדתי היא כעמדת צד ג' לפיה מסירת החזקה בוצעה בהצלחה והתובעים גרים בדירה, ואין לקבל את הפרשנות לפיה מסירת החזקה כוללת בחובה את כל סעיפי ההסכם.
24. בע"א 7403/11, בשמא השקעות ומימון בע"מ נ. אליהו ניאגו [13.08.2013] נקבע (בסעיף 9) כי "לעיתים קרובות... ניתן למצוא בחוזה עצמו תניה הקובעת מהן ההתחייבויות אשר הפרתן תחשב בעיני הצדדים הפרה יסודית המקימה לצד הנפגע את הזכות לביטול החוזה. ככל שכך נעשה יש לכבד את חופש ההתקשרות הנתון לצדדים בהקשר זה ואת רצונם כפי שבא לידי ביטוי באותה תניה."
יש לזכור, כי ההבחנה הקבועה בדין (סעיפים 6 - 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970), בין הפרה יסודית להפרה שאינה יסודית משקפת גישה לפיה יש לאפשר לנפגע לבטל חוזה בו התקשר, כאשר מדובר בהפרה חמורה ומשמעותית, קרי, שהינה "יסודית". בענייננו, התובעים לא ביקשו לבטל את ההסכם גם לאחר שגילו את חוסר ההתאמה. מכאן, כי לא מדובר בעניין אשר לטעמם הוא בבחינת "ייהרג ובל יעבור": ר' לעניין זה את טענת התובע כי אלמלא הבין שתהיה לו חניה מק ורה, לא היה מתקשר בעסקה (עמ' 19 שורה 22) ומנגד, את תשובתו מדוע לא ניסה למכור את דירה לדירה שיש בה חניה מקורה, ולפיה "לא ניסינו וגם לא היתה סיבה למכור אותה" (עמ' 20 שורה 32).
עולה מכאן, כי הנתבעים לא הפרו הפרה יסודית את ההסכם הפרה יסודית , כמשמעותה בסעיף 9.1 להסכם, והתובעים אינם זכאים לפיצוי מוסכם.
ירידת ערך
25. התובעים עותרים לקבל פיצוי בגין ירידת ערך הדירה בשל העובדה שרכשו דירה הכוללת שתי חניות צמודות שאחת מהן מקורה ושילמו בהתאם. לתביעתם צירפו חוות דעת של אבנר גרון, שמאי מקרקעין, אשר העריך את הפסד התובעים בגין ירידת ערך הדירה על סך של 150,000 ₪ ( נספח ו' לכתב התביעה).
צד ג' הגיש חוות דעת שמאי מטעמו, חיים בן-ארי, אשר קבע כי אין הפרש בין שווי הדירה כשהיא כוללת שתי חניות לא מקורות לעומת אותה דירה לו היתה צמודה אליה חניה מקורה אחת והשנייה לא מקורה ומרוחקת ממנה. עוד נקבע כי מבחינה שמאית סביר להניח הפרש שווי בין חניה מקורה לבין חניה בלתי מקורה, וכי ככל שיוחלט כי הפרש זה קיים גם במקרה שבנדון, הרי שהוא מעריך הפרש זה בגבולות 10,000 ₪.
26. ביום 03.07.16 מונה שמאי המקרקעין, איל גלעד, כמומחה מטעם בית המשפט. המומחה מונה לאחר שהצדדים הסכימו למינוי מבלי שהם מוותרים על חוות הדעת שהוגשו מטעמם.
חוות הדעת של מר גלעד נערכה ביום 18.04.17, במסגרתה העריך את הפרש השווי בין הדירה, אשר צמודות לה שתי חניות לא מקורות, לבין דירה זהה לה צמודה חניה אחת מקורה וחניה אחת לא מקורה, כהפרש השווי שבין חניה מקורה לחניה לא מקורה בבניין הנדון, בסך של 18,470 ₪ ( להלן: ירידת הערך המוערכת).
27. אף אחד מהצדדים לא ביקש לחקור את מומחה בית המשפט. משוויתרו התובעים על חקירתו של מר גלעד ואף נמנעו משליחת שאלות הבהרה, יש לדחות את טענותיהם כנגד חוות דעתו בנוגע לירידת הערך המוערכת: הן באשר לשיטת החישוב, הן לעניין שיעור ההיוון, הן לעניין מספר החניות המקורות בבניין והן נתונים אחרים אליהם הפנו התובעים בסיכומיהם.
יש לדחות גם את טענות הנתבעים להעדר ירידת ערך כלשהי . הנתבעת בעצמה אישרה שאם הייתה חניה מקורה הייתה מוכרת אותה "בהרבה יותר" (עמ' 32 שורות 17 - 19).
בנסיבות אלה אני קובעת כי לתובעים נגרם נזק ממוני בשל ירידת הערך על פי הערכת מומחה בית המשפט, בסך של 18,470 ₪ נכון למועד מתן חוות דעתו.
לנוכח האשם התורם כפי שנקבע לעיל (20%), זכאים התובעים מתוך סכום זה לפיצוי בסך של 14,776 ₪ .
נזק בלתי ממוני
28. כפי שנפסק בע"א 6884/09, הראל חברה לביטוח בע"מ נ. אהוד ירדנ י [17.08.2010] (להלן: פרשת ירדני), לא בכל מקרה בו אירוע נזיקי או הפרת חוזה גורמים לנפגע גם עגמת נפש, חובה על בית המשפט לפסוק פיצוי בראש זה, אם כי עגמת נפש של ממש בוודאי מצדיקה פסיקת פיצוי ראוי לכך, ובלבד שקיימת הוכחה במידת מה של עצם קיומו של נזק.
התרשמתי כי במקרה דנן, זכאים התובעים גם לפיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם. לעניין זה אני מפנה לדברי התובעת אשר תיארה את החניות שנמכרו להם בפועל: "שתי החניות שלנו לא מקורות ולא רק שלא מקורות הן גם בנויות בצורה מאד גרועה כי הן צמודות לערוגות גם מאחורה וגם בצד השמאלי אז כדי להוציא מתא מטען את צריכה להיכנס לערוגה... וגם בצד שמאל קשה לצאת... לא פעם ולא פעמיים כמעט מעדתי בדרך בין החניה ברחוב, מטריה, חבילות, בכל המרחק הזה בגשם זלעפות היתה לי בעיה רצינית מאוד" (עמ' 23 שורות 1 - 26).
29. בפרשת ירדני נקבע (בפסקה י"ח לפסק הדין), כי "בבוא בית המשפט קמא להפעיל את שיקול דעתו לפי סעיף 13 לחוק התרופות ('גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק...') היה עליו להתחשב גם בשיעור הפיצוי שנפסק בגין נזק ממוני...".
על בסיס כל אלה, אני מעמידה את הנזק שנגרם לתובעים בגין עוגמת נפש על סך של 10,000 ₪. בשים לב להפחתה כפי שנקבעה בסעיף 22 לעיל, יש להעמיד ראש נזק זה על סך 7,000 ₪.
ההודעה לצד ג'
30. התובעים לא הפנו את טענותיהם כנגד את עורך הדין שייצג אותם בעת רכישת הדירה.
הנתבעים שלחו הודעה לצד שלישי, ולטענתם, עו"ד דיין אשר ייצג אותם בעסקת המכר והיה עורך הדין שליווה את קבוצת הרכישה, אחראי לשפותם על הסכומים אותם יחויבו לשלם לתובעים. הנתבעים טענו כי עו"ד דיין ייצג אותם והיה עליו לבדוק את נכונות ההצהרה הנוגעת לאופי החניות, במיוחד נוכח העובדה שייצג את קבוצת הרכישה והמידע היה תחת ידיו .
31. הנתבעים "זכו" בתמורה גבוהה מהשווי הנכון של הדירה, והפרש התמורה נקבע על בסיס הערכת ירידת הערך על ידי המומחה. אין מחלוקת כי צד ג' לא קיבל תמורה או רווח כלשהו מהפער הנטען בשווי הדירה, ולפיכך אין מקום לחייב את צד ג' להשיב לנתבעים כל סכום בגין נזק ממוני זה.
לפיכך, מצאתי כי יש לבחון את ההודעה לצד שלישי רק בהקשר לנזק הבלתי ממוני שנגרם לתובעים .
32. הפסיקה הרחיבה פעמים רבות אודות חובות הזהירות שחב עורך דין כלפי לקוחו. בהקשר שלנו, לא שוות הן החובות המוטלות על עורך הדין המייצג את הרוכש בעסקת מכר, לבין החובות המוטלות על עורך הדין המייצג את המוכר. כך, בעוד שחובותיו של עורך הדין של הרוכשים מסתכמות בבדיקות רבות שעליו לבצע בשם הרוכשים, הרי שכאשר מייצג עורך הדין את מוכר הדירה, ברור כי המוכר מכיר את דירתו טוב יותר מעורך הדין המייצג אותו.
כך, כאשר מוכר נכס מוסר לבא כוחו המייצג אותו כי הנכס נשוא הממכר הוא במצב תקין, לא נדרש מבא כוחו לפקפק בדברי מרשו שמא לא דיבר אמת, או לבקר בנכס ולבדוק האם מצבו אכן תקין כפי שמסר המוכר ( ראו והשוו ת"א ( שלום תל-אביב), 83332/96, גלעד בדולח נ. גרי אלון שפיר [31.12.1996]).
הדברים נכונים גם במקרה דנן, כאשר התובעים אישרו שלא ביקשו מעו"ד דיין לבקר בדירה וכי הוא הסתמך על פרטי העסקה שמסרו לו ( עמ' 34 שורות 31 - 34 ועמ' 45 שורות 7 - 11).
33. מקובלת עליי אף גרסת צד ג' לפיה כשנכתבה ההערה הנוגעת לחניה המקורה על ידי ב"כ התובעים, התבצעה בדיקה על ידי עו"ד קידר ממשרדו של עו"ד דיין, אל מול הנתבע, שאישר לו כי אכן ישנה חניה מקורה אחת, אז סימן עו"ד קידר " וי" ליד ההערה שרשם לעצמו על גבי טיוטת ההסכם עם הערות ב"כ התובעים ( עמ' 53 שורות 11 - 17).
34. אולם, לא כך הם פני הדברים כאשר בא כוחו של המוכר הינו עורך הדין שייצג את קבוצת הרכישה וליווה אותה מתחילת הפרויקט ועד סופו. בענייננו, הנתבעים בחרו להסתייע בשירותיו של עו"ד דיין לא באופן מקרי ואקראי, אלא בשל היותו המלווה המשפטי של קבוצת הרכישה.
יש לצפות מעורך דין העוסק בתחום המקרקעין עשרות בשנים, המלווה קבוצת רכישה מתחילת דרכה, לרבות באספות ובהחלטות הנוגעות, בין היתר, לחלוקת החניות בין הדיירים, כי ידע אילו חניות מקורות, ולאילו דירות הוצמדו חניות אלו. על עורך הדין לוודא, באופן יישום ואקטיבי, אם המידע שקיים ברשותו מתיישב עם תנאי ההסכם ובהצהרות הלקוחות אותם הוא מייצג.
35. מהראיות עולה כי עו"ד דיין כלל לא שקל לבדוק ולבחון את שאלת אופי מקומות החניה, ולא העלה על דעתו כי יש ביכולתו - או מחובתו - לעשות כן, אלא הסתפק בבירור טלפוני עם מרשו. זאת, למרות שהוא זה אשר ייצג את קבוצת הרכישה וליווה אותה, ואף נכח וערך את פרוטוקול האסיפה במסגרתה חולקו החניות לדיירים.
במצב דברים זה, היתה לטעמי מוטלת על עורך הדין חובה אקטיבית לבדוק האם הצהרת הלקוח נכונה כך שאחת החניות המוצמדות לדירה אכן מקורה, טרם נחתם ההסכם.
על כן, יש לראות את עו"ד דיין כמי שלא נקט מידת זהירות שעו"ד סביר היה נוקט באותן נסיבות, ובשל כך יש בפעולותיו משום התרשלות והפרת חובת הזהירות שהוא חב כלפי לקוחותיו.
36. יחד עם זאת, העובדה שהתובעים הטעו אותו לחשוב שחניה אחת היא מקורה, מפחיתה מאחריותו של עו"ד דיין. הנטל להוכיח את טענת הנתבעים כי סמכו על עו"ד דיין באופן סביר, מוטל על הנתבעים. על בסיס התרשמותי מהנתבעת, עורכת דין שזה עיסוקה, אינני מקבלת את טענתה לפיה האמינה "בעיניים עצומות" לעו"ד דיין, ולראיה ביקשה בפגישה החתימה כי יקריאו את ההסכם ויעברו עליו מתחילתו ועד סופו (עמ' 30 שורות 8 - 10).
37. לנוכח כל האמור לעיל, אני קובעת שיש לייחס לעו"ד דיין אחריות בשיעור של 50%, לנזק הבלתי ממוני שנגרם לתובעים בגין ההצהרה הנוגעת לקיומה של חניה מקורה.
סוף דבר
38. כאמור לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה בלבד:
אני מחייבת את הנתבעים בפיצוי התובעים בסך של 14,776 ₪ (כאמור בפסקה 27 לעיל), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום עריכת חוות דעת מומחה בית המשפט (18.04.17) ועד היום. בנוסף, יישאו הנתבעים בפיצוי התובעים בגין נזק לא ממוני בסך של 7,000 ₪ (ר' פסקה 2 9 לעיל), בערכים להיום.
לסכומים אלה יש להוסיף הוצאות משפט: אגרת בית המשפט (באופן יחסי לסכום שנפסק, קרי, בסכום אגרת המינימום) בסך של 748 ₪; הוצאות התובעים במימון מחצית שכ"ט מומחה בית המשפט בסך 3,245 ₪ (הודעת המומחה בדבר גובה שכרו הוגשה ביום 18.07.16); ושכ"ט עו"ד בסך 6,067 ₪ (בהתאם לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימאלי המומלץ), התש"ס-2000, בשים לב לסכום הפיצוי שנפסק וקיומם של 5 דיונים).
לנוכח הפער המשמעותי בין קביעת מומחה התובעים לבין הערכת שווי ירידת הערך על ידי מומחה בית המשפט, אינני פוסקת לטובתם החזר הוצאותיהם בגין שכר המומחה מטעמם. בדומה, מאחר וחלקה הארי של התביעה לא התקבלה בסופו של דבר, אינני פוסקת לטובת התובעים הוצאות משפט בגין טרחתם בניהול ההליך, מעבר להוצאותיהם בפועל כמפורט לעיל.
39. אני מחייבת את הצד השלישי לשלם לנתבעים 3,500 ₪ (מחצית הפיצוי בגין נזק בלתי ממוני), בצירוף אגרת בית משפט בסך 748 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 3,175 ₪.
40. הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 ימים מהמועד בו יימסר להם פסק הדין, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.
זכות ערעור כחוק.
המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, י"א אלול תשע"ח, 22 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.