הדפסה

בית משפט השלום ברחובות 22

מספר בקשה: 19
בפני
כבוד ה שופטת רנה הירש

התובעים

  1. יהודה קנדאבי
  2. מרים קנדאבי
  3. יהודה גואטה
  4. אביגיל גואטה

ע"י ב"כ עו"ד אביהו הראל, כונס הנכסים בתיק

נגד

הנתבעים

המשיבים
1. מיידי גליק
ע"י ב"כ עו"ד גור אוזן

2. עובדיה מנצור
3. צבי אמיץ לב
4. יהושע לוי
ע"י ב"כ עו"ד ערן ארטמן, כונס הנכסים בתיק

1. עו"ד שי כהן

2. יוסף כהן שמאות מקרקעין בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד גלעד ברגמן

3. משרד שרמן אדריכלות ואפיון בע"מ

החלטה
1. ביום 13.12.18 ניתנה החלטה במסגרתה הוריתי על פירוק השיתוף במקרקעין, על דרך של מכירה. בהתאם, מיניתי את עו"ד הראל ממשרד ב"כ התובעים ועו"ד ארטמן ממשרד ב"כ הנתבעים, ככונסי הנכסים בהליך.
כן הוריתי, כי בשלב זה לא נמחקת כל הערת אזהרה הרשומה על הנכס וכונסי הנכסים יפעלו במסגרת תפקידם גם בנושא זה.
עוד בקשר עם הערות האזהרה, הערתי במהלך הדיון שהתקיים ביום 13.12.18, כי ההליכים לצורך הסרת הערות האזהרה יתנהלו על ידי כונסי הנכסים באופן הנדרש, שלא במסגרת תיק הפירוק.
2. לפני בקשה שהגישו כונסי הנכסים שהוגשה במסגרת דו"ח ראשון מטעמם, במסגרתו עדכנו כי התקשרו עם שמאי לעריכת חוות דעת שמאית בעניין המקרקעין נשוא פירוק השיתוף, וכי לא הצליחו להגיע להסכמות עם שלושת בעלי המקצוע (עורך הדין, השמאי והאדריכל), אשר לטובתם רשומות הערות אזהרה.
3. טענת הכונסים כפי שבאה לידי ביטוי במסגרת הבקשה היא, כי על מנת לקדם את מכירת המקרקעין לא נותר להם אלא לבקש מבית המשפט לקבוע כי חל סעיף 34א לחוק המכר תשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר), לפיו במקרה זה הבעלות על המקרקעין תעבור לקונה כשהיא נקיה מהערות האזהרה, כאשר לפי סעיף 34ב' לחוק המכר, השעבודים נשוא הערות האזהרה יחולו על תמורת המכר שתתקבל בידי כונסי הנכסים, אשר יפעלו בכספים בהתאם להוראות בית המשפט (להלן: הסעד המבוקש).
כך, עולה מהבקשה כי כונסי הנכסים חוששים שפרסום הזמנה להציע הצעות לרכישת המקרקעין כשהערות האזהרה עודן רשומות, עלולות להרתיע רוכשים פוטנציאלים. כמו כן, מעוניינים הכונסים למקסם את מחיר התמורה שיתקבל ממכירת המקרקעין.
עמדות יתר הגורמים
4. לאור אופייה ומהותה, אפשרתי לצדדים ולבעלי הערות האזהרה להשיב לבקשה.
עמדת עו"ד שי כהן
5. עו"ד שי כהן שליווה את הפרויקט ואשר רשומה לטובתו הערת אזהרה מתנגד לבקשת הכונסים, וסבור שיש לדחותה. לטענתו, הערת האזהרה נרשמה, ועודנה רשומה, לזכותו ולזכות שני בעלי המקצוע הנוספים ( שמאי מקרקעין ואדריכל), להבטחת חוב כספי שחבים לו כל התובעים והנתבעים, כשכר טרחתו בגין הסכם יעוץ משפטי ושירותים משפטיים שניתנו ועודם ניתנים לתובעים ולנתבעים (ביחד עם עשרות בעלים אחרים) ברציפות מאז שנת 2000 ועד היום. הערת האזהרה נרשמה לזכותו גם להבטחת התחייבות הצדדים לרשום לזכותו משכנתא על כל זכויותיהם במקרקעין.
שכר הטרחה עליו הסכימו הצדדים כפי שנקבע בהסכם הליווי המשפטי, הינו 2.25% בתוספת מע"מ מ"שווי הסכומים (כולל מע"מ) של כל יחידות הדיור שתיבנינה בפרוייקט (היינו מהערך הכולל של הפרוייקט)" ושכר הטרחה ישולם "עד למועד השלמת בניית יחידות הדיור שהוקצו" לחברי הקבוצה. במסגרת אותו הסכם התחייבו כל הבעלים אף למכור את יחידות הדיור באמצעותו, וכי בתמורה לכך ישלמו לו שכר טרחה בשיעור של 0.75% ממחיר מכירת כל יחידת דיור, אשר ישולם במועד כריתת הסכם מכר כאמור.
עו"ד כהן סבור כי בכך שהוחלט על פירוק שיתוף, אגב התעלמות מזכויות היועצים (עו"ד כהן, השמאי והאדריכל), נגרם עיכוב הבנייה בחלקה נשוא הליך זה ויש בכך הפרה בוטה ויסודית של הסכמי השיתוף, לרבות הסכם הליווי המשפטי.
6. לשיטת עו"ד כהן, אילו היו כונסי הנכסים מבקשים מבית המשפט הוראות לשלם לכל אחד מבעלי הערות האזהרה את הסכום הנדרש על ידו בהתאם לדרישות שהומצאו לצדדים ולכונסי הנכסים, כתשלום ראשון מהתמורה שתתקבל במסגרת הליך מכירת המגרש (ובהתאם לסדר הקדימויות של רישום הערות האזהרה), ולפני כל חלוקה לצדדים - סביר כי בעלי הערות האזהרה היו נותנים הסכמתם למבוקש וניתן היה לקדם את הליך המכר.
עו"ד כהן טען כי בקשת הכונסים אינה מנומקת, ומאחוריה מוסתר אינטרס הצדדים שלא למלא את התחייבויותיהם החוזיות כלפי היועצים. מינוי כונסי הנכסים לצורך פירוק השיתוף במקרקעין אינו יכול להוות תחליף להגשת תביעה/דרישה לביטול הסכם הליווי המשפטי ולדרישה לביטול בטוחה קניינית. לבית משפט זה אין סמכות לדון בפלוגתאות שבין הצדדים לבינו, שכן בשל מהות השעבוד/המשכנתא, הסמכות הינה לבית המשפט המחוזי.
עו"ד כהן מפנה לסעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, אשר קובע כי: "נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה."
7. בסוף תשובתו, מסכים עו"ד כהן למחיקת הערת האזהרה בתנאי שישולם לו סך של 1,112,758 ₪, המהווים 2.25% בתוספת מע"מ מהערכת השווי, כאשר תישמר לצדדים זכות לתבוע הדדית בבית המשפט המוסמך. בכפוף לכך שבית המשפט יוציא צו המורה לכונסי הנכסים לפעול כאמור (וצו זה יהפוך חלוט), לא יתנגד למחיקת הערת האזהרה.
עמדת יוסף כהן שמאות מקרקעין בע"מ (להלן: השמאי)
8. השמאי מתנגד אף הוא לבקשת הכונסים, וטוען טענות דומות ואף זהות לאלו שטען עו"ד כהן. עוד מוסיף השמאי, כי סעיפים 34א ו- 34ב לחוק המכר לא נועדו לאפשר לבעל זכויות במקרקעין להתחמק מקיום התחייבויותיו כלפי נושיו או לגרוע מהבטוחה הקיימת בידי הנושה, אלא בדיוק להיפך.
לבסוף, מסכים השמאי למחיקת הערת האזהרה בטרם מכירת המקרקעין, בכפוף להתחייבות בעלי הזכויות וכונסי הנכסים, אשר תקבל תוקף של החלטת בית המשפט, כי שכר הטרחה בסך 1,384,765 ₪, ישולם לשמאי כתשלום ראשון מהתמורה שתתקבל במסגרת הליך מכירת המגרש (ולאחר התשלום לעו"ד כהן) ולפני כל חלוקה לבעלי הזכויות, כאשר תישמר לצדדים הזכות לתבוע השבה או נזקים בבית המשפט המוסמך.
עמדת שרמן אדריכלות ואפיון בע"מ (להלן: האדריכל)
9. האדריכל לא הגיש תשובה לבקשה, אולם מכתב מטעמו צורף כנספח 2 לתגובת הכונסים מיום 17.06.19. במכתב נכתב על ידי האדריכל כי "לא נוכל להסיר את הערת האזהרה עד לתשלום החוב" וצורף אליו מכתב מיום 07.06.17 ובו פירוט השכר.
עמדת הנתבעת 1
10. הנתבעת 1, אשר בשלב מסוים ביקשה לסיים את ייצוגה על ידי ב"כ הנתבעים ולשכור את שירותיו של משרד עורכי דין אחר, הגישה גם היא תשובה לבקשה. בתשובתה, טענה הנתבעת 1 כי פירוק השיתוף נכפה עלי ה על ידי התובעים ובניגוד לרצונה, ועמדתה היא כי יש לקיים את ההסכמים עם בעלי המקצוע ולשלם להם את שכרם בהתאם למערכת ההסכמים. כמו כן, הביעה את חששה ודרשה שלא להיחשף כלפי בעלי המקצוע, וטענה כי מלוא האחריות בגין הנזקים שייגרמו לה עקב הפרת ההסכמים כלפי בעלי המקצוע, הנה של יתר הצדדים שיגרמו לכך.
עוד ביקשה הנתבעת 1 , להורות כי מכירת המגרש תהא כפופה לכללים המפורטים בתשובתה. ואולם, במסגרת החלטה זו לא אדרש לבקשה זו של הנתבעת 1, אשר מקומה במסגרת ההליך שיתקיים לבירור זכותם של בעלי הערות האזהרה לקבלת כספי מתוך תמורת המגרש.
תגובת כונסי הנכסים לתשובות בעלי הערות האזהרה והצדדים
11. לתגובתם צירפו את תשובת הנתבע 4 התומך בעמדתם, את תשובת האדריכל (שהוזכרה לעיל), וכן את תגובת התובעים התומכים בהסרת הערות האזהרה. כמו כן צורפה חוות דעת השמאי אריק אביגד אשר מונה על ידי כונסי הנכסים, שהעריך את שווי המגרש בסכום של 11,000,000 ₪ .
לפי כונסי הנכסים, בעלי הערות האזהרה דורשים דרישות כספיות מבעלי המגרש מכח הסכמי שכר טרחה שנחתמו עימם ושבגינן נרשמו לטובתם הערות אזהרה על התחייבות לרישום משכנתא, כאשר בעלי המגרש חלוקים בינם לבין עצמם בעניין הסכומים אותם יש לשלם, אם בכלל, לבעלי הערות האזהרה.
12. בשל כך, טוענים כונסי הנכסים כי יש תחולה להוראות סעיפים 34א' ו- ב' לחוק המכר, כך שהבטוחה נשוא הערת האזהרה תמשיך לחול על תמורת המכר שתיוותר בידי כונסי הנכסים (לאחר תשלומי מסים ותשלומי חובה והוצאות המכר והכינוס), והיא רק "משנה צורה" כך שתחול על תמורת המכר ולא על המגרש תוך מחיקת הערות האזהרה אגב מכר המגרש לקונה כשהוא נקי מכל חוב כאמור ובהתאם לסעיף 34א לחוק המכר. כונסי הנכסים מבקשים את הוראות בית המשפט כיצד לפעול בכספים שיתקבלו ממכירת המקרקעין, תוך שמלוא הזכויות והטענות של הצדדים ישמרו אחד כלפי השני.
דיון והכרעה
13. אפתח ואציין את שצוין לעיל: ביום 13.12.18 הוריתי כי בשלב זה לא נמחקת כל הערת אזהרה הרשומה על הנכס וכונסי הנכסים יפעלו במסגרת תפקידם גם בנושא זה. עוד הערתי כי ההליכים לצורך הסרת הערות האזהרה יתנהלו על ידי כונסי הנכסים באופן הנדרש, שלא במסגרת תיק הפירוק.
14. ככלל, לא ברור לי חששם של כונסי הנכסים כי רוכשים פוטנציאליים יורתעו מקיומן של הערות האזהרה והמחיר לא ימוקסם, כאשר לשיטתם בגין חשש זה הוגשה הבקשה. הנכס נשוא הליך זה, אשר על פירוק השיתוף בו הוריתי על ידי מכירה באמצעות כונסי הנכסים, נמכר כ נכס נקי תוך כדי המכירה, כאשר כונסי הנכסים פועלים לתשלום חובם של מי שלטובתם רשומות הערות אזהרה. ככלל, לא ברור לי מדוע השמאי שמונה מטעם כונסי הנכסים לא יכול לציין בשומתו כי הוא עורך אותה ביחס לקרקע נקייה, בהתעלם מהערות האזהרה או בכפוף להצהרות בעלי הערות האזהרה בדבר מחיקתן בכפוף לקבלת התשלום המגיע להם.
15. בהינתן שזו עמדתי, ולאור עמדות הצדדים המפורטות לעיל מהן עולה כי בין הצדדים (או לכל הפחות חלקם) לבין בעלי הערות האזהרה ישנן מחלוקות הנוגעות לגובה התשלום המגיע לבעלי הערות האזהרה, ככל שלמי מהצדדים ו/או בעלי הערות האזהרה מחלוקות בנוגע לגובה החוב, רשאים הצדדים להתכבד ולבררן בהליך מתאים. עם זאת, אין אני רואה כיצד הליך זה הוא ההליך המתאים וכיצד מוסמך בית משפט זה לדון, אגב פירוק שיתוף במקרקעין, בטענות הנוגעות לגובה החוב, כאשר הערות האזהרה רשומות ואין חולק לגבי עצם קיומן.
בהקשר זה, יפים הם דברי בית המשפט העליון בעניין רע"א 3701/13 , צדיק עדיקה נ' ניסים עדיקה [19.11.2013], ב פסקה 7: "...מסגרת דיונית של בקשה למתן הוראות אינה מתאימה למחלוקות מעין אלה שכן ההליך מתנהל בצורה מקוצרת שאינו כולל את כל קשת הליכי הביניים המוכרים...".
16. בשים לב לאמור לעיל, מוצעות לצדדים שתי אפשרויות לקידום וזירוז פירוק השיתוף באמצעות מכר:
אפשרות א': כונסי הנכסים יסכימו להצעות עו"ד כהן והשמאי כפי שבאו לידי ביטוי בתשובותיהם. הסכמה זהה תינתן ביחס לחוב כלפי האדריכל, כאשר האדריכל יגיש מטעמו הודעה ברורה ובה פירוט החוב המגיע לו מהצדדים בהליך זה.
המשמעות היא שבעלי הזכויות בנכס, וכונסי הנכסים, יתחייבו לתשלום שכרם של בעלי הערות האזהרה, כתשלום ראשון מהתמורה שתתקבל במסגרת הליך מכירת המגרש ובסדר עליו יסכימו בעלי הערות האזהרה, ולפני כל חלוקה לבעלי הזכויות. לצדדים יישמרו הזכויות והטענות אחד כלפי השני ויוכלו לטעון ולדרוש אותן במסגרת הליך מתאים.
אפשרות ב': הערות האזהרה לא יוסרו, ובמסגרת הליך המכירה יועברו הסכומים הנדרשים היום על ידי בעלי הערות האזהרה (מתוך התמורה במסגרת הליך המכירה), לחשבון נאמנות אשר ינוהל על ידי כונסי הנכסים. כונסי הנכסים יפקידו התחייבות אישית שלהם שלא לשחרר את הכספים המופקדים לידי בעלי הזכויות בקרקע או לאחרים, אלא לאחר שבעלי זכויות האזהרה יקבלו מתוך אותם כספים את המגיע להם, על פי החלטה שיפוטית שתינתן בפסק דין חלוט.
17. לא תושג הסכמה, יפעלו כונסי הנכסים בהליך משפטי נפרד לבירור הטענות בנוגע להערות האזהרה.
המזכירות תמציא החלטה זו לכונסי הנכסים בתיק . כונסי הנכסים יעבירו עותק החלטה זו לכל הצדדים וכן לבעלי הערות האזהרה.

ניתנה היום, כ"א אב תשע"ט, 22 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.