הדפסה

בית משפט השלום ברחובות תו"ב 36154-11-17

בפני
כבוד ה שופטת אדנקו סבחת- חיימוביץ

בעניין:

עיריית יבנה

המאשימה

נגד

1.ד.כ. אפקס השקעות בע"מ
2.דרור כהן
3.עתיד מיזוג אויר בע"מ
4.ארז פרידמן

הנאשמים

נוכחים:
ב"כ המאשימה עו"ד ברקו
ב"כ הנאשמים עו"ד רזניק
הנאשם 4 בעצמו

הכרעת דין לנאשמים 3 ו- 4

כתב האישום
כנגד הנאשמים הוגש כתב אישום המייחס להם שני אישומים.
הנאשמת 3 הינה חברה פרטית (להלן: " הנאשמת") והנאשם 4 (להלן: "הנאשם") הינו המנכ"ל ובעל 100% ממניותיה. הנאשמת, באמצעות הנאשם , שוכרת ומחזיקה בפועל במבנים מושא כתב האישום. הנאשמים 1-2 הינם בעלי הנכס (להלן: "הבעלים"/"המשכירים").

על פי האישום הראשון, במועד שאינו ידוע, בין השנים 2001 לינואר 2013, נבנתה בנכס על ידי הנאשמים 1 ו- 2 קומת גלריה בשטח של כ- 35 מ"ר. ביום 12.3.2013 נחתם הסכם שכירות להשכרת הנכס בין הנאשמת 1 לנאשמת 3 באמצעות הנאשם 4. במועד שאינו ידוע, בתקופה שבין 12.3.2013 ליום 27.4.2015, בוצעה בקומת הגלריה עבודת בנייה נוספת הכוללת חלוקה של קומת הגלריה והסבת שני החללים שנוצרו לכדי משרדים. החל מהתקופה שבין 12.3.2013 ל- 27.4.2015 ועד ליום 25.10.2017 (מועד כניסתו של תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה), ביצעו הנאשמים בנייה של קומת גלריה בשטח של כ- 35 מ"ר וחלוקה למשרדים, ועשו שימוש במבנה, והכל ללא היתר. בנסיבות אלה, יוחסו להם עבירות של בנייה ושימוש לפי סעיפים 145, 204 ו- 208 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

על פי האישום השני, החל מיום 25.10.2017 (מועד כניסתו של התיקון לחוק), מבצעים הנאשמים שימוש אסור בקומת גלריה בשטח של כ- 35 מ"ר וחלוקה למשרדים, עבירה לפי סעיפים 145, 243(ה) ו- 243(ו) לחוק.

המענה לכתב האישום
הנאשמים הודו, כי חילקו את הגלריה הקיימת באמצעות קיר גבס, על סמך מצגים שהציגו להם הנאשמים 1 ו- 2 . הנאשמים פינו את הנכס ביום 1.7.2017, כך שממילא בתקופה הנטענת באישום השני, הנאשמים כלל לא שהו בנכס.

בנסיבות אלה, נשמעו ראיות הצדדים. מטעם המאשימה העידו מר אבי חלף ומר כפיר בלילי והוגשו ת/1 עד ת/ 12. מטעם ההגנה העיד הנאשם 4 והוגש נ/1 .
דיון והכרעה
נאשם לא יורשע אלא אם אשמתו הוכחה מעבר לכל ספק סביר.

לאחר שנתתי דעתי לעדויות שנשמעו בפניי, לראיות שהוגשו על ידי הצדדים ולטיעוני הצדדים, אני קובעת, כי המאשימה הוכיחה את אשמתם של הנאש מים מעבר לכל ספק סביר ביחס לאישום הראשון. לא כך הדברים לגבי ה אישום השני, ועל כן אני מזכה את הנאשמים מהמיוחס להם באישום השני. להלן נימוקיי.
האישום הראשון

אישום זה עניינו בניית גלריה בשטח של כ-35 מ"ר בקומה נוספת וחלוקה למשרדים ושימוש בה .
הנאשמים טענו, כי הם שכרו את הנכס עם הגלריה, כך שביצעו רק את החלוקה למשרדים, מעשה שאינו מהווה עבירה.

סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה שכותרתו "עבודות טעונות היתר" קובע כך:
"(א) לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו רשות הרישוי המקומית היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר:
...
(2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;
בפסקה זו –
"שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;
"דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
(3) כל עבודה אחרת בקרקע ובבנין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית".

סעיף 1 לחוק מגדיר מהו בניין כך:
""בנין" – כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי ביטון, טיט, ברזל, עץ או כל חומר אחר, לרבות –
(1) כל חלק של מבנה כאמור וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע ".

סעיף 203 מגדיר ""עבודה אסורה" – בנייה או עבודה הטעונה היתר שנעשתה בלא היתר או בניגוד לתנאי היתר".

אין מחלוקת, כי המבנה מושא כתב האישום הוא בית עסק ולכן "הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה" חייבים בהיתר.

אבי חלף, מפקח בנייה, ערך ביקורת בנכס ב יום 7.1.14 בגלל חריגת בנייה בגלריה במסגרתה נבנתה קומה נוספת. לאחר הביקורת הוא שלח התראה לבעלי הנכס ולמשתמשים (הנאשמים) .
העד עדכן את הבעלים שיש חריגת בנייה בנכס והחתים אותו על הת חייבות להכשירה או לפרק ה.
בחקירת הבעלים, ת/6, הנאשם 2 מסר, כי לא אישר לנאשמים לבצע את הבנייה והיא אסורה בהתאם לחוזה השכירות בין הצדדים.
לדבריו, המקום נמסר לשוכרים כגלריה על מדפי מתכת ועץ בלבד אך הם הפכו אותו למשרד בניגוד לחוזה השכירות, ת/7. בביקורת נוספת בשנת 2015 העבירה עדיין נמשכה ורק בשנת 2017 הגלריה פורקה.
העד בדק את הנכס מול תכנית ההיתר בתיק בניין ומצא שהגלריה משמשת למשרדים וכן מדרגות המובילות לגלריה, אשר אינם מופיעים בהיתר. הסימון של הגלריה שגוי ולכן תיקן על גבי התשריט שצורף את המיקום הנכון (ת/9). בתכנית ההיתר מצוין חלל מהרצפה לתקרה, החלל פוצל לשני חללים שהם שתי קומות. הגלריה היא קומה נוספת שנבנתה ללא היתר.
העד לא זוכר למי הודיע על החריגות בשטח בביקורת הראשונה. מכתב התראה נשלח לנאשמים ביום 28.4.15 (ת/8). העד הסביר שהמכתב לנאשמים נשלח 15 חודשים אחרי חתימת הבעלים על ההתחייבות מאחר שרק לאחר חקירת הבעלים, הנאשם 2 נודע להם שיש שוכר לנכס ולכן רק אז פנו לשוכרים.
לגבי סעיף 16 בהסכם בין הבעלים לנאשמים (ת/7) לפיו בשביל מחיצות גבס לא צריך אישור של הבעלים, מסר העד שזה לא רלוונטי לשאלת הרישוי.
הוטח בעד שהגלריה והמדרגות היו במקום עוד לפני שהנאשמים נכנסנו למקום בתחילת 2013 ומה שעשו זה חציית את הגלריה עם קיר גבס השיב שהוא אינו יודע מה היה שם כשנכנסו אך לא יכול לאשר זאת.
לדבריו, מה שמותר זה מה שמצוי בתיק בניין, אך זה לא הוגש בשל התנגדות הסניגור. התשריט שצורף ל- ת/9 נלקח מתכנית ההיתר ולפיה אין שם גלריה.

הנאשם 4 אישר, כי הוא הבעלים של הנאשמת מזה 15 שנה . החברה לוותה על ידי עו"ד, לרבות בעת חתימת ההסכם.
כשנכנסו לנכס הייתה גלריה עם מדרגות וקומה נוספת של משרדים. הנאשמים 1-2 ישבו באותו מבנה בקומה מעל ולכן הטענות של הבעלים לא נכונות.
על פי ההסכם לא היו חריגות בנייה בגלריה . הוא היה צריך להתאים את המקום לעסק שלו, ולטענתו לא היה משקיע כסף רב בעסק שיש בו חריגות בנייה. הנאשם הודה שהשיפוצים כללו עבודות של חשמל, קירות גבס, פרקט והצבת מזגנים. על פי ההסכם עם הבעלים מותר לו לבנות בנייה קלה ללא אישור הבעלים. לטעמי הסכמת הבעלים לע ריכת שינוי ותוספות בנייה במבנה אינה מהווה תחליף לקבל היתר כדין על ידי הוועדה המקומית. הסכמת הבעלים היא כבעל הזכות בנכס ולא כגורם בעל סמכות למתן היתר לבנייה.
לאחר חקירתו פנה למהנדס והבין שלא ניתן להכשיר החריגות ולכן הנאשמים עזבו ביולי 2017.
יעל היא רו"ח בחברה ועדיין עובדת בה, והיא ששלחה את ההודעה לתאגיד המים, לפי הנאשמים תפסו בנכס חזקה כבר באפריל 2013. יחד עם זאת, לטענתו, באפריל 2013 הם החלו בשיפוץ וטרם נכנסו לנכס. לדבריו, זה כנראה טעות בניסוח של רוה"ח , כי היו מספר חודשים בהם נערך שיפוץ במקום. אין בידי לקבל גרסה זו של הנאשם שכן מ- ת/10 שנרשם ביום 28.10.13 רוה"ח הודיעה, כי הנאשמים פועלים בנכס החל מינואר 2013 ולא כפי שנטען על ידי הנאשם בפניי.
הוטח בנאשם שהביקורת החלה בעקבות פיקוח לצורך אישור אגפי בטאבו וכבר בשלב זה ראה המפקח, כי יש במקום גלריה, מדרגות חלונות וכו' והוא אישר שבינואר 2014 כבר סיימו לשפץ כפי שמופיע בתמונות הפקח ב- ת/5.
לגישת הנאשם, כאשר גילה על חריגת הבנייה פנה לבעלים ו הטיח בו, כי הוא הוליך אותו שולל. כשהוצג לו המכתב של הבעלים (ת/11) לפיו האחרון ביקש מהנאשם לטפל בדחיפות כדי למנוע בעיות מול המאשימה והשיב "נו" (עמ' 13 שורה 29-32). ב-ת/11 מיום 16.4.14 פנו הבעלים לנאשמים בעקבות פניה שקיבלו מהעיריה וביקשו מהנאשמים לטפל בנושא בדחיפות. הנאשמים בתגובתם מיום 28.4.14 (ת/12) לא מעלים כל טענה של הטעיה מצד הבעלים או טענה שהבנייה נעשתה על ידי הבעלים אלא פנייה לאדריכל להסדרת הבנייה. לטעמי, יש בכך משום הודאה מצד הנאשמים בטענות הבעלים, כי הבנייה נעשתה על ידי הנאשמים, או לכל הפחות הושלמה על ידם .
סעיף 8 ג' להסכם מדבר על תשריט, הנאשם התבקש להציגו אך מסר שאינו זוכר שראה את התשריט. ב"כ הנאשמים טען שלא מדובר בתשריט המצוי בתיק בניין.
חיזוקים לעדות המפקח מצאתי בראיות נוספות שהוגשו על ידי המאשימה.
ראשית, האמור בחוזה השכירות בין הבעלים לנאשמים (ת/7) מיום 12.3.13 תומך בראיות המאשימה ולא בעדות הנאשם. בהסכם מדובר על השכרה של "קומת ביניים" בשטח של כ-382 מ"ר. בהתאם לסעיף 4(א) להסכם על השוכר לדאוג לקבלת הרישיונות וההיתרים הנדרשים על פי דין.
בסעיף 8(ג) להסכם נקבע, כי השטח המושכר הוא כאמור בתשריט שצורף כנספח א' להסכם "מבלי להתיחס לחלוקה הפנימית ששונתה". מצופה היה מהנאשמים לצרף תשריט זה ככל שהם טוענים, כי בשלב מסירת הנכס לנאשמים הגלריה כבר הייתה בנויה, שאז היא תופיע בוודאות בתשריט זה. מדובר בהסכם המצוי בידי הנאשמים, ובנקל יכולים היו להציג הראיה לבית המשפט.
הלכה פסוקה היא, כי הימנעות מהעדתו של עד או הבאתה של ראיה רלוונטית יוצרים חזקה הניתנת לסתירה, לפיה אילו הובאו היה בהם כדי לתמוך בגרסת הצד השני, ובכך לפגוע באינטרס של הנאשמים. הימנעות מהבאת ראיה שיש בה כדי לחזק את טענות הנאשמים, שעה שאין מניעה להביאה, "מחזקת" את הראיות העומדות לחובתם ואף יש בהימנעות זו כדי להשליך גם על הראיות מטעם הנאש מים כך שעצם ההימנעות הבלתי מוסברת, יש בה כדי להחליש את הראיות אשר הובאו מטעם הנאשמים להוכחת גרסתם.

שנית, בסעיף 11 להסכם מצהיר השוכר, כי הוא בדק את המצב התכנוני של הנכס, ייעודו ומטרתו. הנאשם בחקירתו מיום 19.5.15, ת/1, מסר, כי חצה את הגלריה באמצעות קירות גבס כדי שהמקום ישמש למ שרדים, וכי לא ידע שאין היתר לגלריה אלא 3 חודשים לפני חקירתו. החובה לבדוק את המצב התכנוני של המבנה, ייעודו ומטרתו הוטלו על הנאשמים במסגרת ההסכם ולכן היה זה מחובתם של הנאשמים, ככל שהגלריה כבר הוקמה עם כניסתם לנכס לבדוק שיש לכך היתר כדין. סעיף 16 להסכם אוסר על המשכיר "לבצע כל שינוי פנימי ו/או חיצוני במושכר אלא אם קיבל לכך את הסכמת המשכיר מראש ובכתב. ביצוע שינוי מחיצות פנים מגבס לא יחייבו הסכמת המשכיר מראש". השוכר התחייב כי בתום תקופת השכירות הנכס יוחזר ל קדמותו. הסכמה בין צדדים לעולם אינה יכולה להוות היתר במקום שבו נדרש היתר של הוועדה המקומית לשם אותה פעולה (בנייה ו/או שימוש). הריסת הגלריה עם עזיבת הנאשמים מחזקת הטענה, כי מדובר בפעולה שנועדה להשיב המצב לקדמותו, דהיינו הגלריה אכן נבנתה על ידי הנאשמים או לפחות הושלמה בנייתה על ידי הנאשמים.

שלישית, הבעלים, הנאשם 2, מסר בחקירתו (ת/6), כי המבנה שהושכר לנאשמים היה מקונסטרוקציית מתכת ומדפי עץ, וכי הנאשמים "ביצעו סגירה של הרצפה כולל מחיצה ופתיחה של השטח של הפיר מעלית". סעיף 145 (א)(2) קובע, כי השלמת הבנייה מהווה אף היא עבירה.

רביעית, הביקורת בנכס נערכה ביום 7.1.14 (ת/5) בעקבות "טופס אישור אגפי לטאבו" (ת/3), אז מצא הפקח שיש חריגת בנייה של הגלריה בשטח של כ- 35 מ"ר בקומה נוספת מהחלל שהושכר, עם מדרגות שמובילות אליה וחלוקה למשרדים בתוכה. הדברים אף תועדו בתמונות שצילם הפקח בזמן הביקורת, כך שהבנייה הושלמה בשלב זה, לרבות חלונות, רצפת פרקט וכו'.

חמישית, הבעלים, הנאשם 2 חתם על התחייבות ביום 26.1.14 (ת/4) לפיה הוא יפעל לקבל היתר בתוך חודשיים. בהמשך לכך הוא פנה בבהילות לנאשמים וכאמור לעיל במכתבם מיום 28.4.14 (ת/12) לא חלקו על העובדות, כי הגלריה נבנתה ללא היתר או לכל הפחות הבנייה הושלמה על ידם ללא היתר .

ב"כ הנאשמים הפנה לעפ"א 19328-02-12 אורידיקי בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל (25.4.12), שם זוכו הנאשמים מעבירה של בניית גלריה והורשעו בעבירה אחרת של שימוש בסטייה מהיתר בניה, מבלי שהוזהרו מפני אפשרות להרשעה בעבירה אחרת, מבלי שניתנה לצדדים האפשרות לטעון ומבלי שהוצג היתר הבנייה ביחס אליו נקבע שהייתה סטייה מהיתר.

לא מצאתי לגזור לענייננו מפסק דין זה. בענייננו, לא הועלתה טענה שהיה היתר ועל כן המאשימה לא נדרשה להציג ולא יכולה הייתה להציג היתר. אף לא הועלתה טענה מצד הנאשמים לקיומו של היתר בניה לגלריה. הבעלים מסר מפורשות, כי הגלריה נבנתה ללא היתר. תכנית בניין לא הוגשה לנוכח התנגדות ב"כ הנאשמים. המפקח הגיש את התשריט המצוי בתיק הבניין ועל פיו מצא שלא קיים היתר לגלריה מושא כתב האישום, נתון שאינו במחלוקת מצד הבעלים, שאף הודו והורשעו בעניין.

נוכח כל האמור לעיל, הוכיחה המאשימה, כי הנאשמים בנו גלריה בשטח של כ-35 מ"ר עם חלוקה למשרדים בקומה שהוספה על המבנה שהושכר ועל כן אני מרשיעה את הנאשמים בעבירות של בניה ושימוש.
האישום השני
באישום זה מיוחסת לנאשמים עבירה של שימוש בנכס החל מיום 25.10.17, מועד כניסתו של לתוקף של תיקון 116 לחוק.

הנאשם טע ן, כי תשלום הארנונה הסתיים אמנם ביום 1.2.18 אך בפועל הנאשמים פינו את הנכס כבר ביולי 2017.

אבי חלף המפקח מסר, כי הוא לא קיבל הודעה על מועד עזיבתם של הנאשמים את הנכס, אך אינו יכול לשלול שהגלריה פונתה ביולי 2017.

חיזוקים לטענות הנאשמים לגבי מועד פינוי הנכס כבר ביולי 2017 מצאתי במכתב ההתראה שנשלח על ידי ב"כ הבעלים של הנכס אל הנאשמים בגין הפרת הסכם השכירות (נ/1). על פי המכתב מיום 8.8.17 הנאשמים עזבו את הנכס ימים ספורים לפני משלוח המכתב, דבר המתיישב עם גרסת הנאשם, כי פינו את הנכס כבר ביולי 2017.

בנסיבות אלה, לא עלה בידי המאשימה להוכיח, כי נכון לאוקטובר 2017 עשו הנאשמים שימוש בנכס, ראיות הנאשמים מעידות, כי פינו את הנכס כבר ביולי 2017 ועל כן אני מזכה אותם מעבירה של שימוש בנכס באישום זה.
לסיכום
נוכח כל המפורט לעיל, המאשימה הוכיחה מעבר לכל ספק סביר את אשמתם של הנאשמים באישום הראשון ועל כן אני מרשיעה את הנאשמים בעבירות של בניה ושימוש.

המאשימה לא הוכיחה את אשמתם של הנאשמים במיוחס להם באישום השני ועל כן אני מזכה אותם מהמיוחס להם באישום זה.
זכות ערעור כחוק.
ניתנה היום, ח' חשוון תש"פ, 06 נובמבר 2019, במעמד הצדדים