הדפסה

בית משפט השלום ברחובות ת"א 50069-10-14

בפני
כבוד ה שופטת רנה הירש

התובעות

1.חביב לוי החזקות בע"מ
2.אלדר יזום וניהול בע"מ
3.פסיפלורה החזקות בע"מ
4.נצרנית החזקות בע"מ
על ידי ב"כ אלי יוגב

נגד

הנתבעים

1.אילנה ירימי
2.יעקב ירימי
על ידי ב"כ רונית ברנט

פסק דין
1. הצדדים הם בעלי חלקים שווים במגרש עליו בנוי בית מגורים דו-משפחתי, צמוד קרקע. לאחר שאושר שינוי לתוכנית מתאר מקומית, קיימת אפשרות לבנות במקום – אך רק על המגרש השלם - בניין רב קומתי.
הבעלים של מחצית הנכס מעוניין לממש את זכויות הבנייה, והבעלים של המחצית השנייה מעוניין להמשיך ולגור בבית מגוריו. האם במצב דברים זה, ניתן לחייב את הצד המבקש להמשיך ולגור במקום, למכור את חלקו בנכס? זו השאלה העומדת לדיון בהליך זה.
הרקע ותמצית טענות הצדדים
2. התובעות והנתבעים הם הבעלים במשותף של מגרש ברח' דרך יבנה 30 ברחובות בשטח של כ-744 מ"ר והידוע כחלקה 311 בגוש 3072 (להלן: המקרקעין).
התובעות הן הבעלים ביחד ובחלקים שווים של מחצית המקרקעין, והנתבעים יחד הם הבעלים של המחצית השנייה של המקרקעין.
על גבי המקרקעין בנוי בית דו-משפחתי. באחד הבתים שבמקרקעין (להלן: בית ירימי) התגוררו בעבר שני הנתבעים, וכיום, עקב גירושי הנתבעים, מתגוררת בו הנתבעת 1. בית המגורים השני (להלן: בית בדור) היה שייך בעבר לגב' דגמי בדור ממנה רכשו התובעות ביחד בשנת 2007 את בית המגורים, ביחד עם מחצית מזכויות הבעלות במקרקעין ובהתאם קיבלו חזקה בבית התובעות. בין שני בתי המגורים קיימת גדר, המפרידה בין שני חצאי המגרש, כך שכל אחד מהצדדים יכול לעשות שימוש רק בצד הסמוך לביתו.
3. התובעות יזמו שינוי תכנית מתאר מקומית במקרקעין (מספר רח/ 750/ א/ 104), ותכנית זו (להלן: התב"ע) אושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז המרכז וניתן לה תוקף.
4. התובעות בכתב התביעה עותרות לפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של התמחרות פנימית בין שותפים, או בכל דרך אחרת אשר תיראה לביהמ"ש כיעילה וצודקת בנסיבות העניין.
הנתבעים מבקשים בכתב הגנתם שפירוק השיתוף ייעשה בדרך של חלוקה בעין.
5. התובעות מבקשות מבית המשפט כי יעשה שימוש בסמכותו, לרבות בהתאם לסעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: החוק), ויורה על פירוק השיתוף במקרקעין האמורים, בדרך של התמחרות פנימית בין השותפים, או בכל דרך אחרת אשר תיראה כיעילה וצודקת בנסיבות העניין.
התובעות טוענות כי המקרקעין נשוא תביעה זו הם מקרקעין "שאינם ניתנים לחלוקה" (בעין). התובעות מבקשות לפתח את המגרש על דרך של בניית בניין חדש הכולל דירות למגורים, בהתאם להוראות תכנית המתאר המקומית, ובהיעדר שיתוף פעולה מצד הנתבעים, כך טוענות התובעות, אין מנוס אלא להורות על פירוק השיתוף במקרקעין על מנת לאפשר את בנייתו של בניין המגורים.
עוד מציינות התובעות כי לאור העובדה כי הנתבעים התגרשו זה מזה והנתבע כבר אינו מתגורר בבית ירימי כאמור, ברי כי הנתבעים במסגרת איזון המשאבים ביניהם (הליך שטרם נעשה, ככל הידוע לתובעות) יזדקקו הנתבעים או מי מהם למכור את זכויותיהם במקרקעין.
בסיכומיהן טענו התובעות כי על פי החוק, רשאי כל שותף במקרקעין לתבוע פירוק שיתוף, וכי על פי הפסיקה הקיימת יש להקל על פירוקה של שותפות במקרקעין אם הדבר נדרש לטובת השותפים והמשק בכללותו. התובעות טענו בסיכומיהן כי "לאור זכויות הבניה הקיימות, לתובעות ייגרם נזק כלכלי ניכר הנובע מאי יכולת/דחיה במימוש זכויות הבניה" (עמ' 44, שורות 6-8). התובעות הפנו לתב"ע החדשה שאושרה על ידי ועדה מחוזית לפני מספר שנים, והגדילה את זכויות הבני יה במקרקעין וכעת "יש להתייחס בתביעה... אל התכנית הקיימת כמוצר מוגמר שמשפיע באופן דרמטי על זכויות הצדדים ועל החובה לנצל בצורה יעילה ובהקדם את זכויות הבניה, שכן אי ניצולן מהווה וגורם נזק ניכר לתובעות" (עמ' 44 שורה 30 עד עמ' 45 שורה 1). בשל העדר האפשרות לממש את זכויות הבני יה אלא על גבי המגרש כולו, סבורות התובעות שאין מקום לחלוקה בעין של המקרקעין או לרישום בית משותף.
6. הנתבעים מבקשים מבית המשפט כי ידחה את התביעה ויורה על פירוק השיתוף בין הצדדים בדרך של חלוקה בעין, ולא בדרך של מכירה. הנתבעים אינם מעוניינים למכור, או לקנות, או לקיים התמחרות על זכויותיהם במקרקעין.
הנתבעים טוענים כי למרות טענת התובעות לפיה הזכויות במקרקעין נשוא התביעה עניינן זכויות הבנייה שהוקנו מכוח תכנית המתאר המקומית במקרקעין שיזמו התובעות, הנתבעים מעולם לא ביקשו כל זכות בנייה כזו או אחרת ואין הם מעוניינים בזכות בנייה כלל.
בכל הנוגע לגירושיהם של הנתבעים, נטען כי הנתבעת מתכוונת להשאיר את בית ירימי ברשותה במסגרת איזון המשאבים והנתבעים אינם מעוניינים או מתכוונים למכור את הנכס.
הנתבעים בנו את הוילה בשנת 1967, בה גידלו את ילדיהם ושם מתגוררת הנתבעת מאז ועד היום תוך טיפול בוילה ובחצר. הנתבעים סבורים כי התביעה נגועה בחוסר תום לב משווע ודווקני מטעמי רדיפת בצע, כאשר התובעות הן חברות כלכליות בעוד לגביהם, יש לנכס ערך רגשי רב ביותר.
הנתבעים בוחנים את ההליך בעיניים אחרות, באספקלריה רגשית יותר, ולטעמם מטרת התביעה היא "לנשל אדם מזכויות קנייניות שיש לו בבית שבנה במו ידיו וגר בו במשך 50 שנה ועדיין גר בו וגידל בו את ילדיו, את נכדיו והשקיע בו את כל מרצו, אהבתו וכל מה שניתן להגיד בסיטואציה הזאת." (עמ' 46 שורות 30-32). מנגד, רואים הנתבעים את התובעות כמי שמניע אותן הרווח הכספי בלבד. הנתבעים מלינים על השינוי שנעשה בתב"ע והאישור של התכנית החדשה שהגדילה את אחוזי הבני יה במקרקעין. לשיטתם, שינוי התב"ע נעשה בחוסר תום לב ללא ידיעה מלאה ואמיתית של הנתבעים. נקודת המוצא לגישת הנתבעים היא כי בבסיס פירוק השיתוף יש לדבוק בגישה ערכית והבנה שיש להותיר לבעלים את רכושו, ויש להתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק בקרקע השייכת לו.
הנתבעים סבורים כי משמעות קביעות המומחה היא שיש להעדיף את האופציה הכלכלית ביותר מבחינת התובעות, כאשר ציין שאי פירוק השיתוף יגרום להם לנזק כספי. הנתבעים הפנו בסיכומיהם לפרשנות שנתן בית המשפט לעליון למונח "הפסד ניכר" וסבורים כי על פי פרשנות זו, אין לומר במקרה דנן כי יש חובה להורות על פירוק השיתוף בכלל, או בדרך שאינה ברישום בית משותף.
חוות דעת המומחה
7. לאחר הגשת התביעה, הציע בית המשפט לצדדים כי ימונה מומחה שמאי מטעם בית המשפט. התובעות הסכימו למינוי כאמור, והנתבעים התנגדו לכך. הנתבעים הודיעו לבית המשפט כי בירור בעירייה העלה שקיימת אפשרות לעשות פרצלציה שתחלק את המגרש לשתי יחידות נפרדות באמצעות שינוי תב"ע. עוד טענו הנתבעים, כי יש אפשרות לרישום שני הבתים כבית משותף או לעשות הסכם שיתוף ככל שלא קיים כזה.
בהחלטה מיום 27.05.15 מיניתי את המומחה, שמאי מקרקעין דוד טיגרמן כשמאי מטעם בית המשפט. המומחה התבקש לבחון את טענות שני הצדדים בעת הנתונים הטכניים המתייחסים למקרקעין, ליתן המלצתו ולהציע הצעות לפירוק השיתוף לאחר שיבחן גם את האפשרויות המוצעות על ידי הצדדים, לרבות פירוק בעין.
8. להלן החלק הרלבנטי מתוך חוות דעתו של המומחה:
"הבעלות על החלקה מתחלקת בין 2 קבוצות –
משפחת ירימי, המחזיקה בחלק המזרחי של החלקה שעליה יחידת מגורים נרחבת שבה מתגוררת הגב' ירימי אילנה, להלן "ירימי"...
התובעות שהן 4 חברות... המחזיקות בחלק המערבי של החלקה.
האינטרסים בין הקבוצות מנוגדים...
פתרון בהתאם לאינטרס של אחת הקבוצות פוגע באינטרס של הקבוצה השניה, כל עוד הגב' אילנה ירימי מתגוררת בביתה, 4 החברות אינן יכולות לנצל את זכויות הבנייה שלהן, לחילופין ניצול מסחרי של הזכויות פוגע בזכויות המגורים של הגב' ירימי אילנה.
כמובן שבנוסף למניעים הכלכליים ורצון למגורים קיימים אלמנטים רגשיים...
9. החלופות לפירוק השיתוף: ...
א. רישום בית משותף:
יצירת תתי חלקות בבניין, כל יחידת דיור תהווה תת חלקה...
בחלופה זו, הגב' ירימי תוכל להמשיך להתגורר בדירתה, אולם התובעות לא יוכלו לממש את זכויות הבנייה, כך שלתובעות יגרם נזק כלכלי הנובע מאי יכולת/דחיה במימוש זכויות הבנייה.
ב. מכירה חיצונית:
ימונו כונסי נכסים לזכויות הבעלים בחלקה...
בחלופה זו, הצדדים יוכלו למקסם את התמורה במכירת כלל הזכויות בחלקה...
מימוש הזכויות כרוך בתשלום מיסים...
ג. התמחרות:
בין קבוצות הבעלים בנכס, התובעים והנתבעים, תיערך התמחרות שבה תרכש מחצית מהזכויות בחלקה למרבה במחיר...
החיסרון בחלופה זו הוא, שייתכן וקיים אי שיוויון באמצעים הכלכליים העומדים לרשות הצדדים, כך שצד שאין בידיו אמצעים כלכליים מספקים, ייאלץ למכור את חלקו במחיר נמוך ממחיר השוק.
כמו כן ככל שירימי ימכור את חלקו, גב' ירימי תוותר על זכויות המגורים שלה.
ד. עסקת קומבינציה:
בעלי הזכויות בחלקה ימכרו חלק מזכויותיהם בקרקע, תמורת קבלת שירותי בניה על יתרת הקרקע הנשארת בבעלותם (עסקת קומבינציה)...
בעסקת קומבינציה תקבל הגב' ירימי זכויות מגורים בדירה חדשה בבניין החדש שיבנה על החלקה...
ה. עסקה משולבת של תמורה בדירות ובמזומן:
למעשה, זהו שילוב של מכירה חיצונית ועסקת קומבינציה, שבה חלק מהתמורה הוא בתמורה כספית וחלק בבנייה...

ו. בניה על מחצית החלקה:
...חלופה זו כרוכה בנתונים התכנוניים של החלקה, לצד עמדת הוועדה המקומית.
בבדיקה שערכתי במחלקת התכנון של הועדה המקומית רחובות, עולה כי הועדה המקומית תסרב לחלופה זו, ולכן אין אפשרות מעשית לבניה על מחצית החלקה.
10. החלופה המומלצת:
לדעתי החלופה המומלצת לצורך פירוק השיתוף הוא ביצוע עסקת קומבינציה כפי שתוארה לעיל, ככל שעסקת הקומבינציה מבוצעת עם צד שלישי, לא ידרשו תשלומי איזון בין הצדדים."
9. המומחה השיב לשאלות הבהרה ששלחו אליו שני הצדדים. המומחה הבהיר בתשובותיו כי העובדה שהנתבעים מסרבים לנהל משא ומתן לעסקת קומבינציה או למכירה, מקשה על המימוש, אך אין בכך להעדיף חלופה מסוימת מבין אלה שנמנו על ידו. עוד השיב המומחה וציין כי הימנעות מפירוק השיתוף פוגע בעיקר בתובעות בשל זכויות הבנייה הקיימות ודחייה במימושן. המומחה הוסיף והסביר כי לא התייחס בחוות דעתו להשלכות המיסוי, הוא לא נדרש לכך בהחלטת בית המשפט, הנושא לא עלה בטענות הצדדים ולא הוצגו בפניו הנתונים הקיימים לקביעת חבות המס. עוד הסביר המומחה שלא התייחס לאפשרות של הסכם שיתוף, שכן אפשרות זו תגרום נזק כלכלי ניכר לתובעות.
10. המומחה הוזמן להיחקר על חוות דעתו. בחקירתו הנגדית הבהיר המומחה כי אין אפשרות מבחינה מעשית לבנות בניין על מחצית המגרש תוך הותרת בית המגורים של הנתבעים במחצית השנייה. המומחה הסביר כי את המידע קיבל ממחלקת התכנון של עיריית רחובות ומדבריו עלה כי לא קיימת אפשרות שניתן לבסס עליה הכרעה, כי תתאפשר חלוקה בעין באמצעות פרצלציה.
המומחה השיב כי הוא רואה את החלוקה הקיימת היום כחלוקה בעין, אולם זכויות הבנייה הן משותפות ודומה לבעלות הרשומה באופן משותף לשני הבעלים. המומחה לא שלל את האפשרות של רישום בית משותף כדרך לפירוק השיתוף כפי שיצוין באחת החלופות שהוצעו בחוות דעתו.
המומחה השיב כי הנזק שייגרם לתובעות בשל אי הפירוק הוא הפסד כספי בשל דחיית מימוש זכויות הבנייה, כאשר לשיטתו יש נכס ששווה סכום מסוים, ואם יחולק בלא שתיוותר האפשרות לנצל את זכויות הבנייה במקרקעין, הנכס יהיה שווה סכום שהוא משמעותית נמוך יותר (עמ' 42 לפרוטוקול שורות 3-14).
הוראות הדין
11. הוראות פרק ה' סימן ב' לחוק, מסדירות את פירוק השיתוף במקרקעין. אלו ההוראות הרלוונטיות לענייננו:
"37. הזכות לתבוע פירוק השיתוף
"(א)  כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.
(ב)   הייתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין.
39. פירוק דרך חלוקה
(א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.
(ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; ...
40. פירוק דרך מכירה
"(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון...
42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף
(א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם...

43. משאלות השותפים
בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים."
דיון
12. חלוקה בעין של נכס מקרקעין יכולה להתבצע באמצעות פרצלציה, קרי, חלוקת מגרש למספר מגרשים נפרדים כך שכל שותף יקבל נכס שהוא נפרד מהבחינה המשפטית. חלוקה בעין יכולה גם להתבצע באמצעות רישום של בית משותף, כך שבמקום חלק בלתי מסוים במקרקעין יהיה לכל שותף חלק מוגדר. המחוקק קבע כי האפשרות של חלוקה בעין עדיפה מכל אפשרות אחרת של פירוק השיתוף במקרקעין, למעט במקרה שבו החלוקה תגרום הפסד ניכר למי מהשותפים.
כפי שציין המומחה בחוות דעתו, וזהו מוקד המחלוקת בין הצדדים, קיימים אלמנטים רגשיים משמעותיים מצד הנתבעים, ובפרט הנתבעת, אשר מעוניינת להמשיך ולגור בבית המגורים אשר היא התגוררה, גידלה את ילדיה, תחזקה וטיפחה במשך כ- 50 שנים וזאת לשארית ימי חייה. הוברר כי הנתבעת איננה מעוניינת ברווח כספי, אין לה כל עניין לרכוש את חלק התובעות במקרקעין (וייתכן כי גם אין לה אפשרות כלכלית לעשות כן) אך אין בכך כדי להניעה לעזוב את בית מגוריה ולו למען פתרון דיור אחר, טוב ככל שיהיה.
בענייננו, נראה כי אין מחלוקת בין הצדדים כי לא ניתן לבצע חלוקה בעין של הנכס, לשתי חלקות נפרדות מבחינה רישומית. על כן, הבחינה צריכה להתמקד בהשוואה בין האפשרות לפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, לבין אפשרויות פירוק אחרות, שיאפשרו לתובעות לנצל את זכויות הבנייה אשר התב"ע החדשה מאפשרת במקרקעין אלה.
13. בע"א 587/78, חגי רוטשילד נ' שלמה פרנק, פ"ד לג(3) 33 [1979], נתנו שופטי בית המשפט העליון את דעתם לדמיון בין חלוקה בעין של מקרקעין, לבין רישום בית משותף. כב' השופט חיים כהן קבע כי "חלוקת בית לדירות נפרדות ורישומו כבית משותף, הרי היא בגדר 'חלוקה בעין' כמשמעותה בסעיף 39(א).".
בדומה, קבע מ"מ הנשיא, כב' השופט לנדוי כי לדידו, "הפיכתו של נכס בית לבית משותף דומה לחלוקתו בעין, כי לפי סעיף 54 של החוק דירה בבית משותף היא נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות. משום כך נראה לי שבדרך כלל יש להעדיף את הדרך של הפיכת נכס בית לבית משותף על פני מכירתו."
מכאן עולה כי פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף היא האפשרות העדיפה, בדומה לאפשרות של חלוקה בעין של המקרקעין.
עם זאת, כפי שנקבע ע"א 8318/96, בתיה קוצר נ' משה ציתיאת, פ"ד נג(4) 849 [1999] (להלן: הלכת קוצר), "נראה שאין חולקים עוד כי פירוק בדרך של רישום כבית משותף לפי סעיף 42 לחוק עדיף על פירוק בדרך של מכירה לפי סעיף 40 לחוק." (עמ' 857). עוד נקבע (שם) כי:
"בין שרואים את הרישום של בניין כבית משותף כאחת מדרכי החלוקה בעין ובין שרואים את הרישום כדרך דומה, נוספת ומיוחדת, נראה שיש הצדקה להחיל את הסייגים החלים על חלוקה בעין – כחלק משיקוליו של בית-המשפט לפי סעיף 42 לחוק, בשינויים המחויבים – גם על רישום של בניין כבית משותף. כך, לדוגמה, הוחל הסייג של "הפסד ניכר" שבסעיף 40 לחוק על פירוק שיתוף לפי סעיף 42 לחוק..."
14. לנוכח האמור, יש לבחון את הפרשנות שנתן בית המשפט העליון למונח "הפסד ניכר", המופיע בסעיף 40(א) לחוק – וחל גם על חלוקה בדרך של רישום בית משותף – שהוא מגדיר את החריג לכלל על פיו יש להעדיף פירוק שיתוף בעין, על פני פירוק בדרך אחרת. מכאן, כי חלוקת השיתוף במקרקעין צריכה להיעשות בדרך של רישום בית משותף, אלא א ם הוכיחו התובעות כי אפשרות כזו תגרום להן "הפסד ניכר". במקרה שהתובעות עמדו בנטל האמור, יהיה מקום לקבוע כי יש לבחור בדרך של פירוק על ידי מכירה וחלוקת הפדיון על פי הוראות סעיף 40(א) לחוק, או בדרך אחרת מבין האפשרויות שהובאו על ידי המומחה.
הפסד ניכר
15. ברע"א 1017/97, יצחק רידלביץ נ' יצחק מודעי, פ"ד נב(4) 625, 640 [1998] (להלן: פרשת רידלביץ), נדונה בהרחבה השאלה באשר לפרשנות המונח "הפסד ניכר" על פי חריג זה, על בית המשפט להימנע מלהורות על חלוקת המקרקעין בעין, כאשר למי מהשותפים ייגרם "הפסד ניכר". כב' השופט חשין קבע כך (בעמ' 642 עד 645 לפסק הדין, פסקאות 26-30):
"27. ... דוגמה מובהקת לחלוקה בעין הגורמת הפסד תימצא לנו בקרקע שניתן לבנות עליה בניין בן כך-וכך קומות, וחלוקתה בין שותפיה – שניים או יותר שותפים – תותיר בידי כל אחד מהם בדל-קרקע שלא ניתן יהיה לעשות בו כל שימוש ראוי שהוא, ומכל מקום, תוצאת החלוקה תביא לכך שצירוף שוויים של כל אותם בדלי-קרקע ייפול משוויים של המקרקעין בשלמותם. במקרה זה נהיה עדים לתופעה של מעין סינרגיזם-בהיפוך, שחלוקת השלם לחלקיו תיתן בידינו חלקים ששוויים המצרפי פחוּת משוויו של השלם. במקרה זה ייגרם הפסד ואולי אף "הפסד ניכר"...
30. ...השאלה אינה אלא אם החלוקה, באשר חלוקה היא, תגרום הפסד למי מן השותפים. החוק אינו מעסיק עצמו בכדאיות גרידא, במסחר, בעסק, בהשוואת ערכים בין סוגי פעילויות, בשאלה איזו פעילות תביא עמה את התמורה הגבוהה ביותר. החוק משוחח עמנו על דרך השלילה: האם ייגרם "הפסד ניכר" עקב החלוקה? תחום פרישתה של שאלה זו מצומצם הוא, כבדוגמאות שהבאנו לעיל; ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר. עם זאת, אין הכרח כי נרחיק לכת. למשל, לא נשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים נחרוג מן התחום המצומצם של "הפסד ניכר" ונגלוש אל אדוות רחוקות ממנו. אך בגולשנו כך, נעשה זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עקרון היסוד של החלוקה בעין. אכן, יכולתו של בעלים-שותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים-השותף האחר, אין פירושה כי זכאי הוא - "בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות" - לבצע עיסקאות-מקרקעין מניבות-רווחים, עיסקאות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו."
[ההדגשה שלי – ר.ה.]
בהלכת קוצר הפנה בית המשפט להלכה שנקבעה בפרשת רידלביץ ונקבע, כי ההפסד הנובע ממניעת רווחים עתידיים אינו נחשב הפסד או הפסד ניכר (עמ' 858):
"ההפסד שבו מדובר אינו הפסד ישיר הנובע ממעשה חלוקתו של הנכס בדרך זאת או אחרת, אלא הוא בגדר "מניעת רווחים עתידיים" אם יוספו לבניין קומות נוספות, או אם ייהרס. מניעה כזאת אינה בגדר 'הפסד' או 'הפסד ניכר' כמשמעותו בסעיף 40(א) לחוק ."
[ההדגשה שלי – ר.ה.]
ודוק: על פי ההלכות שהובאו לעיל, רק מקום ששווי הרכוש של הצדדים לאחר פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף יופחת משווי הרכוש לפני הפירוק, הרי שמדובר בהפסד ניכר. בהעדר הפסד ניכר, יש להעדיף פירוק בדרך של רישום בית משותף.
16. במהלך סיכומיו, העמדתי את ב"כ התובעות על פרשנות בית המשפט העליון כמפורט לעיל למונח "נזק ניכר". ב"כ התובעות ביקש ארכה להגשת אסמכתאות משפטיות, התומכות בגישתן כי במקרה דנן יש לקבוע שייגרם הפסד ניכר באם תידחה הבקשה לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה, אם בהתמחרות פנימית לכל המרבה במחיר, ואם בכל דרך אחרת.
לטעמי, הפסיקה שהובאה אינה יכולה להביא לשינוי בפרשנות שהובאה לעיל. תחילה יובהר, כי כל פסקי הדין שצורפו על ידי התובעות ניתנו על ידי בתי משפט השלום, שאין בכוחם להביא לשינוי הלכה מחייבת שיצאה תחת ידו של בית משפט השלום. מעבר לאמירה כללית זו, אתייחס לפסיקה שהובאה:
בפסק הדין בת"א (שלום חיפה) 17003/07, אורי וינברג נ. יואב גולדיאק [30.12.2012], בית המשפט קבע כי קיימת עדיפות מובהק ת לחלוקת שיתוף בדרך של רישום בית משותף, על פי חלוקה בדרך של מכירה, כאשר התובע את הפירוק נושא בנטל להוכיח שקיימת מניעה לרישום בית משותף. בדיון ובקביעה של בית המשפט כי הפחתה ניכרת בזכויות הבנייה תיחשב כ"הפסד ניכר" לא התייחס בית המשפט כלל להלכות שנקבעו בפרשת רידלביץ או בפרשת קוצר. יתרה מזו, מדובר היה בנכס עסקי, ולא בבית מגורים, ובכך יש לטעמי שוני מהותי, אליו אתייחס בפסקה 24 להלן.
בת"א (שלום חיפה) 42625-01-11, משה נתנזון נ. שרה לנג [08.02.2015], נדונה תביעה לפירוק שיתוף בנכס שהוא בעיקרו קרקע, נכס מסחרי, כאשר כל הצדדים השותפים בבעלות בנכס רצו לממש את זכויות הבנייה הניכרות הקיימות הנתונות לחלקה. באותו מקרה נקבע כי רישום בית משותף יחייב הגעה להסכמה באשר לאופן מימוש זכויות הבנייה הרבות. לא כך המצב בענייננו, כאשר אין רצון מצד הנתבעים לממש את זכויות הבנייה. גם כאן, כאמור, מדובר היה בנכס מסחרי, ולא בבית בו התגוררו מי מבעלי הזכויות בו.
ת"א (שלום תל אביב) 152849/09, טובה לויתן (ברקובר) נ. שלמה אברהמוב [16.05.2013] בחן עתירה לפירוק שיתוף במקרקעין בבית מגורים דו-משפחתי, ובמובן זה דומים הנ תונים לענייננו. אלא שהשוני המובהק בין המקרים הוא בכך, שבאותו הליך שני הצדדים רצו להרוס את הבית הקיים הישן, ולבנות בנייה חדשה בהתאם לזכויות הבנייה. הבחינה בנוגע לחלופה הטובה והנכונה ביותר לפירוק השיתוף היתה כלכלית גרידא, בין האפשרות לבנות שני בניינים, בהשוואה לבנייה של מבנה אחד. בנסיבות אלו, אין באותה הכרעה כדי לתרום דבר לדיון כאן.
בת"א (שלום ראשל"צ) 1158-01-12, יעקב אוהבי נ. סולימאן יוסיאן [09.06.2015] קבע מומחה בית המשפט כי לא ניתן היה לרשום בית משותף באותו מקרה. לפיכך, התייתר שם הצורך לדון באפשרות זו, ובשאלה אם הוכח הפסד, או הפסד ניכר, שיש בו כדי להביא לבחירה שונה של דרך הפירוק.
17. אזכיר כי בראשית ההליך צירפה ב"כ הנתבעים את פסק הדין שניתן בת"א (שלום רחובות), דוד אלפי נ. נירה בר (סוריה) [23.10.2014], שם קבעה כב' השופטת יעל טויסטר ישראלי, כי לא הוכח על ידי התובע שרישום בית משותף, יביא להפסד ניכר, בעטיו ראוי להעדיף פירוק השיתוף בדרך של מכירה.
18. לא הוכח על ידי התובעות כי הבית אינו ראוי למגורים במצבו, כי המשך מגורי הנתבעת (או הנתבעים) בביתם יחייב השקעות כספיות ניכרות שיביא להפסד, או כי רישום הבית המשותף לא יביא למטרה של פירוק השותפות הקיימת כיום במושע. דהיינו, בכל גרגר וגרגר, בכל חלק וחלק, בכל מרצפת ובלוק, בנכס כולו.
19. על פי הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב- 1972, באם תינתן הכרעה שיפוטית למכירת המקרקעין בשלמותם למרבה במחיר, יהפוך מעמדה של הנתבעת (ואפשר אפילו שני הנתבעים) לדיירת מוגנת. לא הוברר מה תהיה המשמעות הכלכלית המתחייבת מפינוי דיירת מוגנת – או דיירים מוגנים – מביתם. בנוסף, כפי שהבהיר המומחה, לא היתה מצדו התייחסות להשלכות המיסוי, שכן נושא זה לא עלה בטיעוני הצדדים או בהחלטה על מינויו. עם זאת, בפירוט החלופות לפירוק השיתוף ציין המומחה את החלופות שבהן מימוש הזכויות יהיה כרוך בתשלום מסים (כדוגמת במכירה חיצונית ובהתמחרות) . על כן, משלא הוזכר עניין זה בחלופה של רישום הבית המשותף, נראה כי רישום כזה, תוך הקצאת חלקו הנפרד של כל צד בנכס, ככל הנראה לא יביא לחיוב במס.
20. בענייננו, כפי שקבע המומחה, נראה שאין מניעה מחלוקת המקרקעין בדרך של רישום בית משותף. כך תוכל הנתבעת להמשיך ולגור בביתה כפי שעשתה במהלך 50 השנים האחרונות. אמנם, את זכויות הבנייה הקיימות לא ניתן יהיה לממש כל עוד הבעלים כולם אינם משתפים פעולה לצורך כך. אולם , דחיית המועד שבו יוכלו בעלי המקרקעין ליהנות מאותן זכויות בני יה, אף אם היא משום הפסד כלכלי משמעותי, אינה מהווה "הפסד ניכר" כנדרש בחוק.
אבהיר כי לטעמי, אין בכך שאינני מקבלת את המלצת המומחה משום סטייה מקביעותיו המקצועיות. מינוי המומחה נדרש היה כדי לקבל מידע מלא בנוגע לחלופות אפשריות מבחינה תכנונית, וכך נמצאנו למדים כי לא ניתן לבצע חלוקה בע ין בדרך של פרצלציה, ואולם ניתן לבצע רישום של בית משותף. המומחה התייחס – ובצדק מהפן השמאי, עליו הוא אמון – לנזק הכלכלי הנובע מדחיית האפשרות למימוש זכויות הבנייה. בהכרעה השיפוטית, הבדיקה שונה והשיקולים השונים שבית המשפט צריך להביא בחשבון – לרבות רצון השותפים כאמור בסעיף 43 לחוק – עשויים להביא למסקנה שונה.
טעמים נוספים
21. על פי הוראות סעיף 42(א) לחוק, רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף. רשות זו משמעה, כי עליו לבחון את כלל הנסיבות, ו לשקול במסגרת הדיון "שיקולים נוספים שיש בהם כדי למנוע את פירוק השיתוף בדרך זאת" (ר' פרשת קוצר, פסקה 10 לפסק הדין).
22. יחסי הצדדים
כאשר בין הצדדים שוררים יחסים עכורים, עשוי הדבר להביא להחלטה שלא להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף (כפי שנקבע, בין השאר, בפרשת רידלביץ). בענייננו, לא הועלו טענות קונקרטיות לסכסוכים, או למריבות, בין הצדדים. הטענה היחידה שהובאה היא כנגד עמדתם הנחרצת של הנתבעים שלא למכור את חלקם בנכס לתובעות (על אף נכונות לכאורה של הנתבע לקבל הצעה כספית בשלב מסוים). התובעות התמקדו רק בסוגיית הנזק, והנזק הכלכלי שייגרם להם בדחיית האפשרות לנצל את זכויות הבנייה.
טענת הנתבעים כי התובעות פעלו בחוסר תום לב בקידום שינוי התב"ע והגדלת אחוזי הבנייה, אינה מהווה לשיטתי בסיס לקביעה כי שוררים בין הצדדים יחסים עכורים שימנעו שימוש בנכס ככל שיירשם כבית משותף.
אין בדעתי להתייחס לגופן של הטענות בנוגע לתוקף שינוי התב"ע, טענות שאינן בגדר סמכותו של בית משפט זה להכריע בהן.
23. דוקטרינת תום הלב
סעיף 14 לחוק קובע כי "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר.".
בפסק הדין ברע"א 6339/97, משה רוקר נ' משה סלומון, פ"ד נה(1) 199, [1999], קבע בית המשפט העליון (בעמ' 224) כי "העיקרון של שימוש לרעה בזכות, כמוהו כעקרון-העל של תום-הלב, פורס את כנפיו על כל הזכויות והסעדים שבחוק המקרקעין, כולל הסעדים המוענקים לבעלים במסגרת סעיף 21 לחוק. גם שם לא ייתן בית-המשפט את ידו לכך כי בעל המקרקעין ישתמש לרעה בברירות הנתונות בידיו תוך כדי התעמרות בזולת."
בפרשת קוצר (עמ' 866-867) הבהיר בית המשפט העליון כי הדרך הטובה ביותר לפירוק השיתוף צריכה להגן, ככל האפשר, על האינטרסים של השותפים, כולם יחד אך גם כל אחד בנפרד. פירוק השיתוף על ידי בית המשפט לא בהכרח יביא לתוצאה הטובה ביותר מבחינה עסקית, וההליך של פירוק כזה לא יועד כמקור לעשיית רווחים למי מהשותפים . אמנם, בית המשפט ישקול את האינטרסים הכלכליים של השותפים אך מעל לכל, השאיפה היא לשמר ככל שניתן את הזכויות הקיימות של השותפים כפי שהן.
על כן, עדיפה דרך הפירוק בדרך של רישום בית משותף, על פני דרך של מכירה, ואין בדרך זו כפייה על צד אחד להמיר את זכויותיו במקרקעין בכסף.
24. הרעיון הגלום במתן אפשרות לשותף בזכויות במקרקעין לבקש את פירוק השיתוף, בא כדי לאפשר צמיחה, התפתחות אורבנית וקידום אינטרסים ציבוריים. עם זאת, הרווח הכלכלי האפשרי ממימוש אפשרויות הבנייה בנכס, אינ ו עדי ף על פני חשיבות השמירה על קניינו של אדם, ואי נו מאיין את האלמנטים הרגשיים ואת הקשר שנוצר בין אדם לבין בית מגוריו.
מטבע הדברים לאחר שנים ארוכות של מגורים בבית אחד וגידול משפחה, יש בתוך אותו מבנה שהוא לכאורה רק לבנים, טיח וצבע, גם זיכרונות וחוויות שיש בהם חלק מסיפור חייו של בעל הנכס. אי אפשר להתייחס בשוויון נפש לקשר הרגשי והחזק ולרצון של בעל הנכס לשמור על בית מגוריו כפי שהוא, למשך שארית חייו. ככל הנראה בשל כך, בחר המחוקק להעדיף את פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.
סוף דבר
25. לאחר שבחנתי את כלל השיקולים, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את התביעה באופן חלקי, בקביעה כי יש להורות על פירוק השיתוף של הצדדים, בדרך של רישום הבניין כבית משותף, בכפוף לקבלת חוות דעת חיובית של המפקח.
בהתאם להוראות סעיף 42(א) לחוק, פירוק בדרך כזו מחייב חוות דעת של המפקח על רישום המקרקעין, על פיה ניתן יהיה לקבוע כי הבית ראוי להירשם כבית משותף. על אף קביעותיו של המומחה מהן עולה כי קיימת אפשרות טכנית-פורמלית לרשום את הבניין כבית משותף, הרי שעל מנת לית ן צו לפירוק השיתוף בדרך זו, יש לקבל חוות דעת מתאימה.
עד לקבלת חוות דעתו של המפקח על רישום המקרקעין, יעוכב ביצועו של פסק דין זה.
26. אני ממנה את באי כח הצדדים להיות כונסי נכסים משותפים לצורך רישום הבית המשותף. כל אחד מהצדדים ישלם מחצית מהעלויות הנדרשות לצורך הרישום והתשלומים שיידרשו להשלמתו, וכן יישאו בחלקים שווים בשכר כונסי הנכסים.
אם לא יצליחו כונסי הנכסים להשלים את הליך רישום הבית המשותף, יוכל הצד המעוניין לפנות לבית המשפט בבקשה למינוי כונס אחר, תוך הבטחת תשלום שכרו.
27. התביעה התקבלה בחלקה, אולם לא בדרך החלוקה לה עתרו התובעות בכתב התביעה, ולא בדרך שביקשו התובעות במסגרת ניהול ההליך כולו, לרבות בסיכומיהן. הנתבעים התנגדו באופן גורף ונחרץ לפירוק השיתוף בדרך של מכירה, אולם כבר בכתב ההגנה הסכימו לפירוק בדרך של חלוקה בעין. בהמשך ההליך, בעמדה שהגישו הנתבעים לאפשרות מינוי מומחה, נטען כי יש לבצע חלוקה בעין בדרך של רישום בית משותף.
לנוכח האמור, אני מחייבת את התובעות לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 17,550 ₪. סכום זה ישולם בתוך 30 ימים מהיום שאם לא כן, יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.
זכות ערעור בתוך 45 ימים לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד.
המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י"ח טבת תשע"ז, 16 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.