הדפסה

בית משפט השלום ברחובות ת"א 35171-06-18

בפני
כבוד ה שופטת אושרית הובר היימן

תובעים/נתבעים שכנגד

  1. איל הרשקוביץ
  2. יפעת הרשקוביץ

נגד

נתבעים/תובעים שכנגד

  1. צבי יואל מאיר
  2. לינור בת אור מאיר

פסק דין

לפניי תביעה עיקרית ותביעה שכנגד, שעניינן בהסכם מכר מקרקעין למכירת הזכויות בבית מגורים המצוי ברחוב שרשבסקי 4/8 מזכרת בתיה, הידוע גם כנכס בגוש 5838, בחלק מחלקה 47 (להלן: "הנכס"/"הבית").

רקע עובדתי:

בשלהי שנת 2017, ביקשו התובעים והנתבעים שכנגד (להלן – "הרשקוביץ") לרכוש בית מגורים.

במהלך חודש דצמבר 2017 ביקרו בנכס שבבעלות הנתבעים והתובעים שכנגד להלן – "מאיר") ומצאו אותו נאה ומתאים לצרכיהם. בהמשך לכך ולאחר שניהלו הצדדים משא ומתן, חתמו הם, ביום 23.12.2017, על זיכרון דברים.

ביום 08.01.2018 חתמו הצדדים על הסכם מכר (להלן: "ההסכם" או "הסכם המכר") בהיותם מיוצגים בעסקה על ידי אותו עורך דין, עוה"ד עוזי גלבוע.

טענות הצדדים:
ב1. התביעה העיקרית:
לטענת הרשקוביץ, מאיר הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהם והסתירו מעיניהם עובדות מהותיות ויסודיות הנוגעות למצבו של הנכס, תוך מתן מידע כוזב והצגת מצגי שווא, העולים כדי הטעיה, לפי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים"). כמו כן, לטענת הרשקוביץ, מאיר פעלו בניגוד לחובתם לניהול משא ומתן ולקיום חוזה בתום לב, לפי סעיפים 12 ו – 39 לחוק החוזים. בנוסף, טוענים הרשקוביץ כי מאיר הפרו את ההסכם הפרה יסודית, שמזכה אותם בסעדים הקבועים בדין ובהסכם שבין הצדדים. עוד טענו הרשקוביץ כי התנהגותם של מאיר מהווה הפרה של הוראות חוק המכר, תשכ"ח 1968 (להלן: "חוק המכר"), חוק עשיית עושר שלא במשפט, התשל"ט 1979 ופקודת הנזיקין תשכ"ח 1968. לטענת הרשקוביץ, במעשיהם ובמחדליהם גרמו להם מאיר נזקים.

כפי הנטען בכתב התביעה, עובר לחתימת ההסכם ובמהלך ניהול המו"מ, ציינו בני הזוג מאיר באוזניהם כי הנכס מתוחזק היטב וכי כל מערכותיו תקינות ופועלות. בהסתמך על הצהרה זו, שניתנה בעל פה וקיבלה ביטוי לאחר מכן בכתב, התקשרו הרשקוביץ עם מאיר בהסכם המכר.

לטענת הרשקוביץ, לאחר חתימת ההסכם, בחודש ינואר 2018, פנו למתווך כדי שיעזור להם למכור את ביתם, על מנת שכספי מכירתו ישמשו למימון רכישת ביתם של מאיר. במקביל, פנו לבנק למשכנתאות והזמינו ביקור של שמאי מטעם הבנק, על מנת שיעריך שווי ביתם לצורך בטוחות בנקאיות בקשר עם נטילת המשכנתא. בהמשך לכך, החלו להראות את ביתם לקונים פוטנציאלים.

לדברי הרשקוביץ, כחודשיים לאחר חתימת ההסכם, החלו להגיע לאזניהם שמועות וידיעות על כך שהבית שאותו רכשו ממאיר אינו תקין וכי קיימים בו פגמים וליקויים קשים של רטיבות, בפרט במרתף הבית. הואיל ומידע זה הדאיג מאוד את הרשקוביץ, הם פנו מספר פעמים, בכתב ובעל פה למאייר וביקשו לקבל את התייחסותם לכך. הנתבעים הכחישו, הכחשה מוחלטת את הטענות. הרשקוביץ שמחו עד מאוד למשמע התשובה, אך למען הזהירות ביקשו לאפשר להם להביא מהנדס מומחה מטעמם על מנת שיבדוק את הנכס. פנייתם הראשונה לעניין זה הייתה באמצעות מסרון מיום 20.03.18, אז נתבקשו ע"י מאיר להמתין עד לאחר חג הפסח. כאשר פנו שוב, במסרון מיום 16.04.18, הוזמנו להיפגש עם בני הזוג מאיר בצאת יום העצמאות, ולמחרת כאשר שלחו מסרון נוסף כדי לתאם מועד להגעת המומחה מטעמם, קיבלו סירוב מוחלט להכניס איש מקצוע מטעם לבית.

ביום 19.04.18, התקיימה פגישה בין הצדדים, במהלכה העלו הרשקוביץ את חששותיהם בפני מאיר, והבהירו כי אינם יכולים לחיות בבית יש בו בעיות רטיבות מאחר ואחד מילדיהם סובל מאסטמה ובשל כך הינו רגיש מאוד לריחות עובש וטחב. מר מאיר הכחיש את הטענות, חזר על טענתו כי אין כל בעיית רטיבות בבית וסירב שוב לבקשת הרשקוביץ לאפשר לאיש מקצוע מטעמם לערוך בדיקה לבית.

ביום 22.04.18, פנו הרשקוביץ בעזרת עוה"ד המשותף של הצדדים למאיר, בניסיון נוסף לקבל הסכמתם לביצוע הבדיקה, אך גם פנייתם זו נתקלה בסירוב.

בחלוף מספר ימים נוספים, התברר להרשקוביץ, כי בנכס מבוצעות עבודות שיפוצים. כאשר הגיעו לבית, נדהמו לראות מחוצה לו משטחי ריצוף, חול סומסום, פחי צבע ועוד חומרי בנין. בהמשך, נראו במקום מכולה לפינוי פסולת בנין ופועלים. לטענת הרשקוביץ, מאיר לא טרחו לעדכן אותם בביצוע עבודות השיפוץ והיה בכך בכדי לאשש את חששותיהם בדבר קיומם של ליקויי רטיבות בבית, והביאם לכלל הבנה כי הוטעו ע"י בני הזוג מאיר בהתקשרותם בהסכם.

בהמשך לאמור, ביום 06.05.18, פנו הרשקוביץ למאיר, בכתב באמצעות בא כוחם, בו עימתו אותם עם הדברים, דרשו לאפשר כניסת מהנדס מטעם לבית, והודיעו כי אחרת יאלצו להודיע על ביטול הסכם המכר. לפנים משורת הדין, הציעו לבטל את ההסכם בהסכמה, תוך השבה מלאה של הכספים ששולמו על ידם עד לאותו המועד, תוך ויתור על כל טענה נוספת.

ביום 10.05.18, השיבו מאיר בכתב באמצעות בא כוחם, דחו והכחישו את כל טענות הרשקוביץ בדבר קיומם של ליקויים בבית, טענו כי הרשקוביץ הם אלה המנסים להתחמק מהתחייבויותיהם עפ"י ההסכם וטענו כי עבודות השיפוץ בבית נעשו במסגרת התחייבותם החוזית לשמור על הבית במצב תקין.

ביום 13.05.18, הגיבו הרשקוביץ בכתב, דחו את טענות מאיר והודיעו כי בנסיבות העניין, עקב הפרתו היסודית של ההסכם ע"י מאיר, הם מודיעים על ביטולו, דורשים השבה כספית וכן פיצוי על נזקיהם, בגובה הפיצוי המוסכם. מכתבם זה של הרשקוביץ מעולם לא זכה לתגובה, ומכאן התביעה שבכותרת.

במסגרת התביעה, עתרו הרשקוביץ למתן הסעדים שלהלן:

השבה כספית מלאה, ע"ס 220,000 ₪, של הכספים ששולמו למאיר במעמד חתימת ההסכם.
סך 38,000 שכ"ט המתווך עימו התקשרו הצדדים לביצוע העסקה.
סך 7,020 ₪, שכ"ט עוה"ד עוזי גלבוע שטיפל בעסקה.
סך 2,340 ₪ שכ"ט השמאי דן אורמן בגין הכנת שומת מקרקעין לבטוחות בנקאיות.
סך 900 ₪ שכ"ט השמאית שלומית למישוב בגין הכנת שומת ביתם של הרשקוביץ לקראת מכירתו.
סך 3,768 ₪ עלויות מימון הלוואה לשם מימון ביצוע התשלום הראשון עפ"י החוזה והוצאות הכרוכות בביצועו.
סך 270,116 ₪ מס רכישה בו נשאו הרשקוביץ.
סך 327,500 ₪ פיצוי מוסכם עפ"י סעיף 10(א) לחוזה.
150,000 ₪ פיצוי בגין נזקים עקיפים (עוגמת נפש וניהול הליכים משפטיים).
הצהרה כי הרשקוביץ היו זכאים לדרוש את ביטול ההסכם וכי ההסכם בוטל על ידם כדין.
פיצול סעדים כך שיוכלו הרשקוביץ להגיש תביעה נוספת בגין נזקים שטרם התגבשו.

ב2. כתב ההגנה והתביעה שכנגד:
לטענת מאיר, בכתב ההגנה, התביעה העיקרית הוגשה בחוסר תום לב ובהעדר תימוכין והיא מבוססת כל כולה על שמועות אשר אין בהן דבר וחצי דבר, שכן בביתם אין ולא היה שום פגם מהותי מסוג רטיבות או מסוג כלשהו אחר. כן נטען, כי ביטול ההסכם הינו תולדה של התנהלות חסרת תום לב של הרשקוביץ שביקשו להתחמק מהתחייבויותיהם החוזיות, לאחר שלא עלה בידיהם למכור את ביתם ולגייס את ההון הנדרש להם בכדי לבצע את העסקה עד תום.

לדברי מאיר, בנו את ביתם כ – 5 שנים עובר להגשת התביעה, באמצעות קבלן, והבית תוחזק על ידם באדיקות וברמה גבוהה מאוד. לטענתם, אין ולא היו מעולם בבית ליקויים רטיבות.

לטענת מאיר, קודם לחתימת הסכם המכר, הרשקוביץ ביקרו בנכס מספר רב של פעמים, בין אם לבדם, ובין עם בני משפחתם וכל הזמן הורשו ואף הסתובבו בבית כבשלהם ובדקו אותו, על כל קומותיו, והמרתף בפרט, ומצאו אותו תקין ומתאים לצרכיהם. בשום שלב עובר לחתימת ההסכם, לא ביקשו הרשקוביץ לבצע בדיקה של הנכס באמצעות איש מקצוע מטעמם.

לטענת מאיר, מאחר ו"אין להם מושג ירוק" (לשון כתב ההגנה) לאיזו רטיבות דראסטית טוענים הרשקוביץ, יציינו כי לעיתים בכניסת המרתף מן החצר, מתמלא בור הניקוז פסולת ועלים, מה שהיה גורם להיקוות של מים מחוץ לדלת המרתף. בשל בעיה באטימות דלת המרתף, היה מקרה בו חדרו מים תחת הדלת (בחורף 2016). לאחר שהנתבעים התייעצו עם איש מקצוע, הם אטמו באמצעות סיליקון את דלת המרתף, בטיפול בעלות של עשרות שקלים, ובכך נפתרה הבעיה. לטענת מאיר, זו הייתה הבעיה היחידה עם מים, במשך כל שנות מגוריהם בבית.

כן טענו מאיר, כי במסגרת המו"מ שהתנהל בין הצדדים דובר על אותה רטיבות חיצונית, והדבר בא לידי ביטוי במו"מ בין הצדדים, כאשר בטיוטא המקורית לחוזה צוין כי "לא קיימות רטיבויות בממכר" ואילו בנוסח הסופי עליו חתומים הצדדים נרשם כי "לא קיימות רטיבויות מהותיות".

עוד לטענת מאיר השמועות בהן מנסים הרשקוביץ להיתלות כמוהן כ"סיפור כיסוי" לסיבה האמיתית בשלה ביטלו את ההסכם, והיא חיסרון כיס מאחר שלא הצליחו למכור את ביתם בעבור התמורה החוזית שקיוו לקבל.

לטענת מאיר, העיתוי בו נתבקשו להתיר כניסת בעל מקצוע מטעם הרשקוביץ – לאחר חתימת ההסכם ובסמוך למועד בו נדרשו הרשקוביץ עפ"י החוזה לבצע תשלום ע"ס 1.5 מ' ₪ - היה תמוה ומפתיע. מכל מקום, באותה העת, שהייתה תקופה קצרה לאחר הולדת בנם (חמישי במספר), מבחינת מאיר האפשרות להכניס אדם זר לביתם ולאפשר שוב "טיילת" תוך פגיעה בפרטיותם, הייתה בלתי נסבלת, ועל כן סירבו לבקשת הרשקוביץ לביצוע בדיקת מהנדס מטעמם במועד שביקשו זאת.

במסגרת הפגישה שהתקיימה ביום 19.04.18, טענו הרשקוביץ באזני מאיר אודות שמועות על רטיבויות קשות הקיימות במרתף הבית. מאיר נדהמו, לטענתם, מן הטענות דחו אותן מכל וכל וחזרו על התחייבותם למסור את הבית להרשקוביץ במצב מצוין. כמו כן, הסבירו את רגישותם לפרטיותם, וציינו כי יתכן שאותן שמועות עניינן בבית השכן, שסובל מרטיבויות. במהלך אותה הפגישה , לדברי מאיר, נאמר להרשקוביץ, כי אם הם מעוניינים לסגת מהעסקה, יש לנהל מו"מ על הפיצוי.

לטענת מאיר, בסוף חודש אפריל 2018, לפתע הבחינו כי צצה רטיבות נקודתית ברצפת המרתף, בקרבה לאמבטיה ולמחסן. מאיר, בשל מחויבותם למסור את הבית להרשקוביץ במצב מעולה פנו לבעל מקצוע ואז התברר כי ישנו פיצוץ בצינור המים וכי אין ברירה – צריך להרים את הריצוף ולתקן. או אז, מאחר ולא היו בידי מאיר כמות מספקת מן הקרמיקה מהסוג הקיים, והיות ואלו לא רצו למסור החזקה בנכס, שעה שיש הבדלים של צבעים בקרמיקות, החליטו מאיר - מתוך תמימות, יושרה ורצון טוב - להחליף את כל הריצוף בקומת המרתף, כל זאת על מנת שהרשקוביץ יקבלו את המקום כחדש. לדברי מאיר, לא סברו כי יש צורך ליידע את התובעים, מכיוון שבעשותם כאמור רק מילאו חובתם עפ"י ההסכם, לתקן כל קלקול. עוד נטען, כי התיקון לא נעשה באישון לילה, הוא נמשך כשבועיים ולעיני כל ולמעשה לא הייתה כל כוונה להסתירו.

עוד טענו מאיר, כי אף אם טענת הרשקוביץ הייתה נכונה, הרי שהבעיה שמעולם לא הייתה קיימת, תוקנה על ידי מאיר ועל חשבונם. על כן, האמתלה לביטול הסכם המכר למעשה כלל איננה קיימת.

טענה נוספת בכתב ההגנה היא, כי המרתף המדובר, למעשה מעולם לא היה חלק מן הממכר, מעולם לא תומחר ואמור היה להיאטם עם מסירת הבית להרשקוביץ. נטען, כי במסגרת מסמך שנחתם בין הצדדים, 2 חדרים מתוך המרתף אינם חוקיים ולמעשה אינם נכללים בהסכם המכר. מכאן, שגם אם הייתה קיימת בהם רטיבות, הרי אין מאיר אחראיים כלפי הרשקוביץ בגינה.

בכתב התביעה שכנגד, חזרו מאיר על כל טענותיהם כפי שפורטו בכתב ההגנה וטענו לנזקים אשר לטענתם נגרמו להם כתוצאה מהפרת ההסכם ע"י הרשקוביץ והתנהלותם בחוסר תום לב:

סך 107,483 ₪, בגין ריביות אשר הושתו עליהם במסגרת הלוואות שנטלו למימון רכישת ביתם החדש.
סך 123,256 ₪ בגין הוצאות שהוציאו במסגרת ההסכם ולשם ביצועו (ביטוחים, ארנונה, תשלום לעוה"ד גלבוע, שכ"ט מתווך, שכירות על בית שנאלצו לשכור, תשלום ועד בית, שכ"ט עו"ד בגין טיפול במחיקת הערת האזהרה).
סך 327,500 ₪ פיצוי מוסכם עפ"י ההסכם.
סך 213,000 ₪ עפ"י סעיף 10(ב) להסכם המכר, בגין איחור בתשלום (סך 500 ₪ ליום).
סך 50,000 ₪ פיצוי בגין עוגמת נפש.

ההתנהלות הדיונית בהליך שבכותרת:

לאחר הגשת כתב התביעה וכתב הגנה בתביעה העיקרית, הוגשה בקשת מאיר לסילוק התביעה על הסף ובקשת הרשקוביץ להעברת ההליך להתנהל בבית המשפט המחוזי.

בטרם ניתנו החלטות לגופן של הבקשות, הוגש לאישור הסדר דיוני אותו גיבשו הצדדים. בהתאם להסדר, הודיעו הצדדים, כי הגיעו להסכמה על ביטול הסכם המכר, ובירור הסעדים הכספיים המצויים בגדרי סמכותו של בית משפט השלום. בהמשך לכך הסכימו הצדדים, כי יפעלו בשיתוף פעולה למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרשקוביץ על הנכס ולביטול חיובי המס בגין העסקה וכן כי כספי התמורה החוזית ששולמו, יוחזקו בנאמנות ע"י ב"כ הרשקוביץ, עד מתן פסק הדין או החלטה אחרת של בית המשפט. כן, הוסכם כי מאיר יהיו רשאים להגיש תביעה שכנגד.

בהמשך לאמור, הוגש כתב התביעה שכנגד וכתב התשובה לו.

ביום 04.02.19, התקיים קדם משפט ראשון בתיק. בפתח הדיון, הודיעו הצדדים כי חתמו על כל המסמכים הדרושים לביטול העסקה, ביטול חיובי המס ומחיקת הערת האזהרה. בהחלטת בית המשפט מאותו היום, ניתנו הוראות לגילוי מסמכים הדדי ולהגשת תצהירים במקביל. מאחר וקיימת גם תביעה שכנגד, ניתנה אפשרות לצדדים להגיש תצהירי תשובה, במקביל. במסגרת ההחלטה, הובהר, כי על הצדדים לצרף לתצהירים מטעמם את כל הראיות שבכוונתם להסתמך עליהם, וכן כי ככל שהצדדים מבקשים לזמן עד שלא ניתן לגבות תצהירו, יגישו בקשה סדורה נתמכת בתצהיר לעניין זה, בד בבד עם הגשת התצהירים מטעמם.

לאחר האמור, הוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים. כן, הגישו הרשקוביץ בקשה לזימון עדים.

אציין, כי קודם לקיום קדם המשפט המסכם, הוגשו מספר בקשות מטעם מאיר, בקשה למחיקת תצהירי עדות ראשית מטעם הרשקוביץ (בקשה שנמחקה לבסוף, לבקשתם), בקשה לדחיית מועד דיון ההוכחות (בקשה שנדחתה בהחלטתי מיום 26.06.19) וכן בקשה להארכת מועד להגשת תצהירים משלימים ובקשה למינוי מומחה מטעם בית המשפט (בקשות שנדחו על ידי בהמשך).

במועד קדם משפט מסכם, נקבע התיק לשמיעת ראיות.

לאחר שתמה שמיעת פרשת התביעה, הוגשו ע"י מאיר מספר בקשות לעניין הראיות - בקשה לצירוף חוות דעת מומחה, בקשה לצירוף תצהיר משלים של הנתבע 1, בקשה לזימון עד (מתווך), מר ויצמן ובקשה לצירוף תצהיר משלים נוסף של הנתבע 1.

בהחלטתי מיום 20.02.20 דחיתי את כל הבקשות, למעט הבקשה הראשונה לצירוף תצהיר משלים של הנתבע 1. לנימוקי החלטתי, אדרש בהמשך.

לאחר שתמה שמיעת הראיות ובטרם מתן פסק הדין, הגישו הצדדים הסדר נוסף, לפיו הואיל ורשויות המיסוי הכירו בביטול העסקה, הערת האזהרה נמחקה ומאיר כבר מכרו את ביתם לצד ג', אין עוד צורך בהמשך החזקת כספי התמורה ששולמו ע"י הרשקוביץ בנאמנות ולפיכך הסכימו הצדדים להשבת הכספים לידיהם על פירותיהם, זאת מבלי לוותר על כל טענה ביחס לפיצוי לו עתרו במסגרת התביעה והתביעה שכנגד.

הנה כי כן, לאור ההסדר בין הצדדים, הרי שהתייתר הצורך בבירור סעד ההשבה וסעד הפיצוי בגין תשלום מס הרכישה, לו עתרו הרשקוביץ בתביעה העיקרית.

דיון והכרעה
ד1. התביעה העיקרית - המסגרת נורמטיבית:
זו הוראת ס' 14 (א) ל חוק החוזים:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה."

והוראת ס' 15 לאותו חוק קובעת:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, 'הטעיה' - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."

עילת ההטעיה תקום בהתקיים התנאים האלה: טעות של צד לחוזה שמקורה בהטעייתו בידי הצד שכנגד, או מי מטעמו. מדובר בקשר סיבתי כפול: האחד - בין הטעות לבין התקשרותו של הטועה בחוזה, והשני - בין ההטעיה לבין הטעות (דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, כרך ב' 854 פס' 15.66 (1992); ע"א 2469/06 רונן סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ [פורסם בנבו] )14.08.2008) (להלן: "פרידמן-כהן" ו-"עניין סויסה" בהתאמה).

טענת הטעיה תקום לא רק כאשר הצד המטעה פעל באופן פוזיטיבי, בדרך של הצגת מצג שקרי, אלא גם אם פעל באופן פסיבי, בהימנעות מגילוי מידע רלוונטי. במקרה של הטעייה בדרך של הסתרה או אי גילוי, אין ברירת הביטול חלה מאליה. אי גילוי יהווה הטעיה רק כאשר המידע שהוסתר הוא מידע שחובה הייתה לגלותו לצד השני להסכם, וחובה זו יכול שתקום מכוח ״דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות״ (ר' גם פרידמן וכהן, עמ' 811-812 פס' 15.30; עניין סויסה פס' 10).

חובת הגילוי נגזרת מעקרון תום הלב, והיא "מבטאת מגמה של סוציאליזציה וקביעת נורמות של התנהגות מוסרית במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה" (עניין סויסה, פס' 10).
בענייננו חלות גם הוראות חוק המכר. ס' 11 ל חוק המכר, שכותרתו "אי התאמה", קובע כמה חלופות המהוות אי התאמה של נכס, שעל מכירתו הסכימו הצדדים, ואביא שתיים מהן:
"(3) נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;

(4) נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמא שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה;"

ס' 16 ל חוק המכר מקים למוכר חובת גילוי במקרה שידע, או היה עליו לדעת, על אי התאמה של הממכר:
"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה."

הוראה זו מטילה חובת גילוי על מוכר, בדבר אי התאמה של הממכר, אפילו סבר שמדובר באי-התאמה בלתי-חשובה או שולית. כל הפרה של חובה זו, במעשה או במחדל, בכוונה, בהתרשלות  או בשגגה, מזכה את הקונה להסתמך על אי ההתאמה לצורך ביטולו, אפילו לא ערך את הבדיקות הנדרשות (אייל זמיר חוק המכר, 334, 336 ו-338 (1988) ("זמיר"). מאחר שהוראת סעיף 16 היא קוגנטית, אין להטיל אשם תורם על הקונה עקב אי קיום בדיקות נדרשות, וחרף קיומו של תנאי מפורש בהסכם המכר (עניין עיני, פס' 4).

ועוד. גם נסיבות המקרה עשויות להביא להטלת חובת גילוי על המוכר. בעניין סויסה עמדה השופטת (כתוארה אז) מ' נאור על הקושי בהגדרת גבולותיה של חובת הגילוי לפי הנסיבות:
"בהבדל מחובת גילוי הקמה 'לפי דין' או 'לפי נוהג' חובת גילוי 'לפי הנסיבות' היא תלוית הנסיבות העובדתיות המיוחדות של העסקה הקונקרטית. משכך קשה לתחום ולהגדיר מראש את גבולותיה והיא נקבעת מעצם טיבה על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה..." (עניין סויסה, פס' 11).

המלומדים פרידמן וכהן התייחסו לשיקולים שנקבעו בפסיקה לצורך קביעת חובת גילוי לפי הנסיבות:
"חובת גילוי מוטלת ביחס למידע חשוב המצוי בידי צד אחד ״מאליו״, היינו, מעצם מעמדו בעיסקה, ולעומתו יכול הצד השני לגלות מידע זה רק במאמץ ותוך השקעת הוצאות.. לכך מצטרף יסוד נוסף, והוא שהצד הטועה איננו מקבל תמורה ההולמת את ציפיותיו הסבירות. הצירוף של גורמים אלה תורם לתחושה שההגינות מחייבת גילוי מידע מסוג זה. לעומת זאת, לא תוטל, בדרך כלל, חובת גילוי, אם היא מתייחסת למידע שלשני הצדדים גישה שווה אליו .." (פרידמן-כהן עמ' 822-823 פס' 15.39)

(ר' גם גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים, 396 (מהדורה רביעית, 2019) (להלן: "שלו-צמח"));

היינו, ככל שיש יתרון לצד אחד על פני הצד השני להסכם, מעצם מעמדו בעסקה, יש להטיל עליו חובת גילוי, כאשר המידע הוא בעל חשיבות ואינו הולם את ציפיותיו הסבירות של הצד השני.

כאמור, כדי שתקום עילת ההטעיה ותחול ברירת הביטול על הטוען לביטול להוכיח קשר סיבתי כפול בין הטעות להטעיה ובין הטעות לקשירת החוזה. על התובעים להוכיח כי ההטעיה נעשתה במרמה או התייחסה לעניין מהותי (פרידמן-כהן עמ' 854 פס' 15.66).

יש להוכיח קשר סיבתי בין הטעות לאותו החוזה כפי שנקשר, כלומר השאלה המתבקשת אינה אם התובעים היו מתקשרים בהסכם גם לולא הטעות, אלא האם התובעים היו מסכימים להתקשר בהסכם לרבות תנאיו וסכום התמורה? (דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, כרך א' 757-758 פס' 14.85 (1991)).

המבחן לקיום חובת גילוי הוא מבחן אובייקטיבי עבור הצד המטעה, ולכן אי גילוי בתום לב יקים אף הוא ברירת ביטול בהתקיים התנאים שבסעיף 15 ל חוק החוזים (פרידמן-כהן עמ' 845-846 פס' 15.60).

לעומת זאת, המבחן באשר לצד שטעה הוא מבחן סובייקטיבי (שלו-צמח עמ' 396). היינו, סעיף 15 ל חוק החוזים לא מתנה את ברירת הביטול בהעדר התרשלותו של הצד שהוטעה (פרידמן-כהן פס' 15.69), אלא שברירת הביטול תפקע אם מבחינה סובייקטיבית הוכח כי הצד שהוטעה ידע ידיעה ממשית מראש על אי ההתאמה. 

עוד יצוין כי חובת הגילוי קמה אף במקרה בו הקונה יכול היה, במאמצים סבירים, לקבל את המידע, וזאת מכוח חובת תום הלב (שלו-צמח עמ' 392-393).

ד2. מן הכלל אל הפרט
האם הפרו מאיר את חובת הגילוי שלהם כלפי הרשקוביץ, באופן שזיכה אותם בברירת ביטול הסכם המכר?

טענת הרשקוביץ היא, כי מאיר הפרו את חובת הגילוי שלהם בכך שהסתירו מהם ליקויי רטיבות קשים הקיימים בנכס ולפיכך בדין ביטלו את החוזה עימם. מאיר הכחישו מכל וכל טענה זו במסגרת כתבי הטענות, טענו כי מעולם לא היו בעיות רטיבות בממכר (למעט בעיה נקודתית של רטיבות חיצונית שטופלה בתיקון קל), כי תביעת הרשקוביץ מושתתת כל כולה על שמועות וכי ביטול העסקה נבע מחסרון כיס של הרשקוביץ ותו לא. נפנה לבחון טענות אלו, מן הבחינה הראייתית.

ד2(א). גרסת הרשקוביץ:
במסגרת תצהיר העדות הראשית של מר הרשקוביץ ונספחיו, ביקש הוא לבאר ולתאר את טיבן של הידיעות אשר נמסרו לו בדבר ליקויי הרטיבות בבית ואשר הובילו, בסופו של דבר, לביטול ההסכם.

עפ"י התצהיר, לאחר החתימה על הסכם המכר, החלו הרשקוביץ במאמצים למכירת ביתם. כחלק מאותם מאמצים, פנו למתווכת גב' רותם ארקין ז"ל (להלן – "רותם"). במהלך שיחה שהתפתחה ביניהם, שאלה רותם את הרשקוביץ לאן מתעתדת משפחתם לעבור, וכאשר ציינו בפניה את האזור בו מצוי הבית, שאלה היא מיוזמתה האם מדובר בבית של מאיר וכן ציינה כי היא מכירה את הבית. כשבועיים לאחר מכן, פנתה רותם מיוזמתה לבני הזוג הרשקוביץ וביקשה לספר להם משהו חשוב, שלדבריה "ישב לה על הלב". רותם סיפרה, כי במהלך המחצית הראשונה של שנת 2017, בעת שביתם של מאיר היה ריק, היא ייצגה אותם ושיווקה עבורם את הבית למכירה. לדבריה, במהלך חודש מאי 2017 הגיעו לקוחות שהתעניינו בבית אך מאחר ועלה בליבם חשד לבעיות רטיבות, הם החליטו להזמין דו"ח בדיקה הנדסי, בידיעתו ובהסכמתו של מר מאיר. הדו"ח שהופק העלה ליקויי רטיבות חמורים בבית והעתקו נמסר לרוכש המתעניין ולמר מאיר. עוד סיפרה רותם, כי בעקבות הדו"ח, נוהל מו"מ בין הרוכש הפוטנציאלי לבין מאיר, ונעשה ניסיון להפחית סכום משמעותי ממחיר הרכישה (כ – 200 אלש"ח), אך הדבר לא צלח והעסקה "התפוצצה". עוד, לדברי רותם, כפי הנטען ע"י הרשקוביץ, חדלה מלייצג את מאיר, כאשר הבינה כי הללו מבצעים תיקונים קוסמטיים בבית בלבד, כדי להסתיר את הרטיבות הקיימת מרוכשים פוטנציאלים חדשים.

עפ"י תצהירו של הרשקוביץ, למשמע הדברים האמורים, אשר זרעו בליבו ובלב רעייתו חששות רבים, ביקשו מרותם שתנסה לאתר את אותו קונה פוטנציאלי, כדי שיוכלו לפנות אליו ולקבל את הפרטים המלאים הידועים לו על הבית. במקביל, המשיכו לשווק את ביתם למכירה ובהמשך פנו אל מאיר בבקשה להכניס בודק מקצועי מטעמם לבית, בקשה שנתקלה בסירוב. בהמשך לאמור - לאור הפרטים שהתגלו להרשקוביץ, נוכח סירובם העיקש של מאיר לאפשר בדיקת מהנדס, ובהמשך שיפוץ מאסיבי שבוצע בשלהי אפריל בבית, מבלי שמאיר עדכנו את הרשקוביץ אודותיו , ומאחר והתחוור להם כי מאיר הטעו אותם, הודיעו הרשקוביץ, ביום 13.05.18 על ביטול ההסכם.

עוד עפ"י התצהיר, ביום 29.05.18 קיבל מר הרשקוביץ מרותם את פרטיו של הקונה המיועד, אשר הזמין את הדו"ח ההנדסי, מר אוריאל שביט, יצר עימו קשר ובהמשך קיבל ממנו את העתק הדו"ח ההנדסי שנערך.

לתצהירו של הרשקוביץ צורף כנספח (11) העתק חוות דעת הנדסית, שנערכה בחודש מאי 2018 ע"י מר אושרי גרצובסקי. עפ"י חוות הדעת, לאחר ביקור שקיים מר גרצובסקי בנכס, הגיע למסקנות לפיהן קיימים ממצאים המעידים על רטיבות בכל המרתף (פרק 1.1), נמדדה קריאה גבוהה במד לחות בקירות היקף המרתף בשיעור של 100%, תכולת רטיבות במצע הריצוף הגבוהה באופן משמעותי מהתקן ואשר הגורמת לנזקים שאובחנו, קיימת חדירת רטיבות מהמרפסת, הנובעת מכשל באיטום (פרק 1.2), סימני רטיבות בקיר בו עובר המרזב (פרק 1.3), רטיבות בחלון מערב במרתף ובחלון שירותים בקומת הכניסה כתוצאה מאיטום פגום (פרק 1.4), בעיה באיטום קירות חוץ (פרק 1.5), בעיית איטום בין חיפוי הקרמיקה לשיש במטבח (פרק 1.6) ובעיות רטיבות נוספות (פרק 1.7). בפרקים הבאים בחוות הדעת (2 – 13) אותרו ליקויים נוספים ואחרים. עפ"י חוות הדעת, סך עלות תיקון כלל הליקויים, עומד על 236,504 ₪.

במסגרת חקירתו הנגדית, הופנה מר הרשקוביץ לממצאי חוות הדעת ונשאל הכיצד יתכן שלא הבחין בליקויי רטיבות, בעת ביקוריו בנכס עובר לחתימה ההסכם. לכך השיב "..הייתי במרתף, לא ראיתי את מה שאיש המקצוע אמר פה, ולכן גם לא אמרתי משהו בנדון.."; "כשהייתי בבית, נתון זה לא היה ידוע לנו. לא חיפשתי את זה, לא ראיתי את זה, גם לא ידעתי על זה"; "לא ראיתי. אני לא איש מקצוע. גם אם ראיתי נפיחות, אני לא יודע אם זה מים" (עמ' 33, ש' 20-24 לפרו'). כן, טען מר הרשקוביץ, כי חוות דעת המומחה נערכה לאחר בדיקת הנכס בשעה שלא היה מאוכלס והיה ריק מרהיטים, בעוד שביקוריו שלו בבית נערכו בזמן שהיה מרוהט ומאוכלס בבני משפחת מאיר, באופן שהליקויים הוסתרו היטב.

הרשקוביץ, אשר מלין כאמור על כך שמאיר סירבו לאפשר בדיקה של הבית באמצעות איש מקצוע, נשאל מדוע לא סיפר למאיר מפורשות שהוא יודע אודות חוות דעתו של גרצובסקי. לעניין זה, הסביר מר הרשקוביץ, כי בעת שפנה למאיר בבקשה לאפשר בדיקת מומחה מטעמו, חוות הדעת של גרצובסקי עוד לא הייתה בידיו וטען "אני לא רציתי לבוא להאשים עד לפני שאני יודע אם הדברים אכן נכונים לכן ביקשתי את השיחה זהו, עוד לפני השיחה ביקשתי להכניס את המהנדס, כשאנחנו נפגשנו בשיחה ביום 19/4 העליתי את הנושא הזה לפניו, שנושא הרטיבויות חשוב לנו קריטי כי הבן שלנו אסמטי. באותה פגישה הצגתי את דברים שהבנתי שיש בעיות רטיבות בבית, וצבי אמר שזה לא נכון וזה הוצאת דיבה, והוסיף שזה מי שאמר לך הכוונה לשכן שלנו שגר לידו, אכן לקח אותנו לחצר והראה לנו שאצל השכן שלו חופרים בכל הגינה ויש רטיבות". (עמ' 36, ש' 19-25 לפרו') .

עד כאן, גרסתו של הרשקוביץ. כעת, עלינו לבחון האם יש ליתן אמון בגרסה? האם היא כשלעצמה מהווה גרסה שלמה ומהימנה והאם היא נתמכת בראיות נוספות שהובאו במסגרת פרשת התביעה, בתביעה העיקרית?

מטעם הרשקוביץ הובאו לעדות מר אוריאל שביט (שגם מסר תצהיר) וכן מר אושרי גרצובסקי, עורך חוות הדעת (נספח 11 לתצהיר הרשקוביץ). עם זאת, עדותה של המתווכת רותם לא הובאה לפניי בית המשפט, זאת לאחר ש במהלך ניהול ההליך, התברר למרבה הצער, כי נפטרה.

עפ"י תצהירו של מר אוריאל שביט, עיסוקו הוא בתחום יזמות הנדל"ן ובבעלותו חברה לעסוק בבניה ופיתוח מקרקעין, יחד עם שותפו מר ריצ'ארד רוטה. לדברי העד, לא הכיר את מר הרשקוביץ עד שהלה שוחח עימו, בחודש מאי 2018, וציין באזניו שקיבל את מספר הטלפון שלו מהמתווכת רותם. עפ"י העולה מהתצהיר, במהלך המחצית הראשונה של שנת 2017, פנה אל מר שביט שותפו וביקש את עזרתו באיתור בית מגורים לביתו. כך, הגיעו מר שביט וביתו של השותף לביתם של מאיר, יחד עם המתווכת רותם. לביקור צורף מר אלון לוין, שהינו הנדסאי בניין בהכשרתו העובד בחברה שבבעלות מר שביט ושותפו. לדברי העד, במהלך הביקור, הבחין במספר מוקדי רטיבות בקירות הבית, אך את הסמן המטריד ביותר איתרו, הוא ואלון, בריצוף שבמרתף הבית, וכמי שעוסקים בתחום השערתם הייתה כי ישנה רטיבות כלואה מתחת לריצוף מרתף הבית. בשל החשש מטיבם של הליקויים והיקפם, הגיע מר שביט להסכמה עם מר מאיר, כי יוזמן על ידם דו"ח בדיקה הנדסי לבית, מחברת 'ארד בדק בית' והשניים אף נשאו יחד בעלות חוות הדעת.

מן התצהיר עולה, כי לקראת סוף חודש מאי 2017, קיבלו מר שביט ומר מאיר את חוות הדעת לידיהם. חוות הדעת הצביעה על שורת ליקויים חמורים בבית, בעיקר בעיות רטיבות. לדברי העד, עפ"י ניסיונו וכמי שעוסק בתחום, תיקון הליקויים שהתגלו דרש פעולות מאסיביות בבית ומסביבתו, תהליך ארוך ויקר וגם פנייה לקבלת חוות דעת שמאי מקרקעין, על מנת שיקבע את שיעור ירידת הערך של הבית בשל הליקויים. בהמשך לאמור, נוהלה שיחה בין מר שביט למר מאיר שהיה מוכן להוריד ממחיר הבית שדרש סכום הנע בין 50 ל – 100 אלש"ח, אך בסופו של דבר, הודיע לו מר שביט כי יוותרו על העסקה. לדברי העד בתצהיר, מר מאיר ידע על הדו"ח ההנדסי, הוא היה אחד ממזמיניו, הוא קיבל אותו לידיו ושוחח עם מר שביט על ממצאיו.

עוד לדבריו, הקשר בינו לבין מר הרשקוביץ נוצר, כאשר זה פנה אליו בסביבות חודש מאי 2018 וסיפר לו שקיבל את פרטיו מהמתווכת רותם, לאחר שנודע לה כי התקשר בהסכם לרכישת ביתם של מאיר.

במסגרת חקירתו הנגדית, העיד מר שביט כי הוא ובעל הנכס, מר מאיר, הגיעו להסכמה, לאחר ביקורו בנכס, כי יוזמן דו"ח בדיקה הנדסית מכיוון "...שבאנו לראות יחד את הבית והזדעזענו ממצבו."

על הליקויים בהם הבחין בעצמו העיד כך : "כאשר הגענו לבקר בבית ביחד עם הילדה של שותפי ועם אלון לוין שהוא מהנדס ביצוע בחברה, הסימנים המדאיגים היו במרתף למטה כאשר כל הרובה בפוגות של הריצוף בקומה למטה התפורר ואלה סימנים שיש רטיבות כלואה בקרקע מתחת למרתף, והתפוררות של הרובה והטחב והריח והמחנק כל אלו הובילו אותנו להזמין את רון ארד ואושרי שעובד אצלו וחב' בדק בית לערוך את הדו"ח ההנדסי." והוסיף: "אני אדגיש שאחד הדברים האלה אנחנו כאנשי מקצוע מחפשים אותם אנחנו יודעים את המשמעות של רטיבות והמלצה שלי אגב ולשותפי כמובן שלא לרכוש את הבית לבתו הצעירה שהיתה בחודשי הריון מתקדמים...."; (עמ' 41).

במסגרת חקירתו החוזרת, נשאל מר שביט האם הבית היה מאוכלס ומרוהט בעת שביקרו בו, ולעניין זה השיב כי הבית "היה כמעט ריק, וכאשר הזזנו רהיטים בבית בקומת הכניסה אז מצאנו את הרטיבויות".

לעדות זו של מר שביט מצטרפת עדותו של מר אושרי גרצובסקי, המומחה אשר ערך את חוות הדעת ההנדסית אשר הוזמנה ע"י מר מאיר ומר שביט.

במסגרת חקירתו הנגדית, נשאל מר גרצובסקי על הכשרתו והשכלתו, וסיפר כי הוא בעל תואר בהנדסה אזרחית מאנגליה, אשר מוכר בישראל, ומתמחה בליקויי בניה, אך אינו מהנדס רשום. המומחה נשאל ארוכות על חוות דעתו, ממצאיו והאופן שבו גיבש מסקנותיו. על פי עדותו ביקר בנכס, ואיתר ליקויים במספר קומות של הבית; העד סיפר שהבחין בריח של עובש במרתף. המומחה נשאל אודות שלבי הבדיקה והסביר כי הצמיד את המכשיר המשמש לעבודתו, לאזור שמעל ה"פנלים", על מנת לאמוד את מידת הלחות. המומחה נשאל על המצע שמתחת לריצוף, וציין שהבדיקה שערך לא הייתה הרסנית כך שאין הוא יכול היה לקבוע בוודאות מהו סוג המצע הקיים בנכס, אך הסביר כי התנאים המחמירים יותר הם למצע חול, בו נדרשת לחות בשיעור של עד 6%, בעוד שבמצע סומסום נדרשת לחות בשיעור של 3%. בהקשר זה הבהיר המומחה, בחקירתו החוזרת, כי בקירות הבית זיהה לחות בשיעור הנע בין 75% - 100%. לדברי המומחה, במקומות מסוימים בבית, נראתה הרטיבות בעין בלתי מזוינת ולכן לא נדרש לשימוש במיכשור. המומחה נשאל אודות אפשרויות תיקון הליקויים ונטען כלפיו, כי התיקון פשוט כך ש"סה"כ מרימים כמה אריחים שמים תנור ומייבשים", והשיב כי הדבר תלוי בכמות הלחות, כי ישנם מקרים שעל מנת לעקור את הבעיה מהשורש, יש צורך בטיפול יותר מאסיבי ויסודי, לרבות הרמת כל מרצפות המרתף והסרת המצע, עריכת בדיקת לחץ, החלפת הצנרת, והשמת מצע וריצוף חדשים ולדבריו בחוות הדעת שיקף מרחב האפשרויות לפתרון הליקויים שנמצאו. המומחה עמד על כך שזיהה רטיבויות בכל היקף המרתף, וכן הוסיף כי "מאחר שהמים היו בכמות כל כך גדולה, בכל היקף המרתף איני יכול להצביע על מקור מדויק בו יש חדירת מים ובשביל זה אני צריך לבצע בדיקה הרסנית" (עמ' 26, ש' 29 – 30). בנוסף לאמור, נחקר המומחה על העלויות אותן קבע בחוות הדעת בטענה כי הינן מחמירות ואינן משקפות המציאות. המומחה נשאל ע"י ב"כ מאיר, הכיצד יתכן שאינו אוחז בחוות הדעת המקורית והצבעונית בשעה שהוא מעיד, אלא בהעתקה בלבד (לנושא זה אדרש בהמשך). בהמשך חקירתו הנגדית נשאל המומחה אודות שני פסקי דין שבהם בית המשפט פסק שלא בהתאם לחוות דעתו.

בתשובה לשאלת המשפט, מהי משמעות אחוז הלחות אותו איתר, ביחס למצע, השיב המומחה "זה אומר שהמצע רטוב במלואו והרטיבות פעילה. העליה על הקירות היא עליה קפילרית, כלומר הקירות סופגים את הרטיבות ומעלים אותה והסימנים המעידים נמצאים כרטיבות מעל הפנלים" (עמ' 28, ש' 33 – 35). בהמשך נשאל ע"י בית המשפט הכיצד העובדה שחוות הדעת הייתה מיועדת לרוכש פוטנציאלי השפיעה, והשיב "מאחר וראיתי בנכס כל כך הרבה מוקדי רטיבות, החמרתי איפה שניתן עם פתרונות שעשויים לקרות" (עמ' 29, ש' 21 – 22).

בהמשך חקירתו, העיד המומחה כי נמצאה רטיבות גם בחדר דיור בקומת הקרקע וכי לא היה צורך לבדוק את הממצאים עם מיכשור, היות והרטיבות נראתה לעין בלתי מזוינת . כך גם ביחס לרטיבות שנמצאה בהיקף המרתף בדמות "התנפחות בקיר" (ר' עמוד 17 לחוות הדעת). עוד בקשר לקומת המרתף, העיד המומחה כי מצא ליקויי רטיבות בהיקף המרתף וכי אין המדובר בליקויים נקודתיים .

בהמשך לאמור, עומת המומחה עם טענת מר מאיר, כי מקור הרטיבות הינו סה"כ "חור" שנמצא בחלון שבא במגע עם הקיר החיצוני וכתוצאה מהצטברות של מים נגרמה הרטיבות. על כך השיב המומחה, כי "כל היקף המרתף היה רטוב, ולא נשמע לי סביר".

סיכום ביניים - מהימנות עדותו של מר הרשקוביץ:

התרשמותי מעדותו של מר הרשקוביץ הינה חיובית. מר הרשקוביץ מסר גרסה עקבית, החל מכתב התביעה, דרך תצהיר העדות הראשית שהגיש, וכלה בעדותו בבית המשפט. הגרסה שנמסרה היא סדורה, קוהרנטית, בעלת היגיון פנימי ומתיישבת עם יתר הראיות שהובאו ע"י התובעים בתביעה העיקרית.

מן העדויות שנשמעו בפרשת התביעה, נמצאנו למדים, כי יש בהן בכדי לחזק את גרסתו של מר הרשקוביץ; כך, עדותו של מר שביט מחזקת את הגרסה בסוגיות עובדתיות משמעויות – ראשית, באשר לעובדה שהקשר היחיד בין מר שביט לבין מר הרשקוביץ נוצר בעקבות הפנייתה של המתווכת רותם ז"ל, שנית ביחס לנסיבות שהובילו את מר שביט להכיר את ביתם של מאיר, שלישית באשר לנסיבות עריכת חוות דעתו של גרצובסקי , הזמנתה ומסירתה לידי מאיר כבר בחודש מאי 2017, רביעית ביחס לקיומם של ליקויי רטיבות משמעותיים בבית אותם זיהה מר שביט בליווי המהנדס אלון לוין ו חמישית באשר לידיעתם של מאיר אודות קיומם של הליקויים אלו, עובר לחתימת הסכם המכר עם הרשקוביץ.

אציין, כי התרשמותי מעדותו של מר שביט, היא כי מדובר בעד חסר אינטרס, שלא ביקש להיות חלק מן ההליך המשפטי אלא הובא לתוכו ע"י הרשקוביץ, עד שהוא נטול פניות מאחר ואין לו כל היכרות מוקדמת או מאוחרת עם הרשקוביץ או עם מאיר, פרט להתנהלות סביב מכירת הבית. מאחר וזו התרשמותי מן העד, אני מוצאת לייחס לעדותו משקל מלא.

בנוסף לאמור, גם עדותו של מר גרצובסקי וחוות הדעת שנערכה על ידו בחודש מאי 2017, מחזקת את טענת הרשקוביץ לקיומם של ליקויי רטיבות קשים בנכס, אשר זוהו מספר חודשים בלבד קודם לניהול המו"מ החוזי בין הרשקוביץ לבין מאיר, ואשר מר מאיר הודע ביחס אליהם באמצעות חוות דעת מפורטת.

ד2(ב). גרסת מאיר:

בניגוד להתרשמותי מגרסת הרשקוביץ, הרי הרושם שהותירה גרסתם של מאיר הוא בעייתי ביותר. גרסתו של מר מאיר היא גרסה כבושה, מתפתחת, בלתי קוהרנטית וכזו אשר אינה נתמכת בראיות כדבעי. במה דברים אמורים?

כפי שהובא לעיל, במסגרת כתב ההגנה וכתב התביעה שכנגד, הכחישו מאיר, מכל וכל, קיומם שלי ליקויי רטיבות כלשהם, עובר לחתימת הסכם המכר ואת ידיעתם אודות ליקויים מסוג זה. טענתם הנחרצת של מאיר בכתב ההגנה היא, שהרשקוביץ נסמכים בתביעתם על שמועות בלבד, שאין להן כל אחיזה במציאות, כי בנכס לא היו מעולם בעיות רטיבות, וכי המניע היחיד לביטול ההסכם על ידם היה מניע כלכלי. בנוסף טענו, כי מאחר ואין להם "מושג ירוק" ביחס לאיזו רטיבות דרסטית טוענים הרשקוביץ ובעקבות שאלת בא כוחם, אימצו את מוחם ואז נזכרו ברטיבות חיצונית מינורית שנוצרה בשל היווצרות שלולית מחוץ לדלת המרתף, אשר טופלה נקודתית בעלות של עשרות שקלים, בחורף 2016. הא ותו לא.

בתצהירו של מר מאיר, הוסיף לעניין זה, כי לאחר שנאטמה אותה הדלת, הוזמן קבלן לצורך בדיקת טיב העבודה ומצב הבית, הקבלן מצא מס' ליקויים מינוריים אשר תוקנו בפיקוחו, ואף חצי שנה לאחר מכן הגיע שוב אותו הקבלן לביקורת ולא נמצאה על ידו כל בעיית רטיבות. יצוין, כי לא צורף לתצהיר כל מסמך התומך בטענה זו, כדוגמת מסמך הזמנה של הקבלן, הצעת מחיר, אסמכתא על תיקון ועל ביקורת שנעשתה, לכאורה, על ידי אותו קבלן. גם שמו של הקבלן לא צוין בתצהיר, לא הוגש תצהירו מטעם מאיר והוא לא זומן מטעמם להעיד בבית המשפט.

עוד טען מר מאיר בתצהירו, כי כאשר טענו הרשקוביץ באוזניו ובאזני רעייתו אודות קיומן של בעיות רטיבות בנכס, הם נדהמו לשמוע זאת והדבר נפל עליהם כרעם ביום בהיר. כן נטען ע"י מאיר, כי לא הסתירו מאום מהרשקוביץ למשך המו"מ לכריתת ההסכם וגם לאחריו.

והנה, בעדותו של בית המשפט, העיד מר מאיר, לראשונה, אודות אותה חוות דעת הנדסית שנערכה לבקשתו של מר שביט. הלה אישר, כי קיבל לידיו את הדו"ח לאחר שנערך. כן, סיפר, לראשונה, כי קודם שנערך הדו"ח היה בקשר עם הקבלן שהסביר לו כי קיימת לחות במצע שמתחת לריצוף, וכי כל שצריך לעשות לטייח בטיח שסופג את הלחות. כאשר נשאל, מדוע הדברים לא קיבלו ביטוי בתצהירו, טען כי אינם רלוונטיים. זאת ועוד ולאחר האמור, סיפר מר מאיר, גם זו הפעם מבלי שהדברים קיבלו כל ביטוי בתצהיר, שבמועד כלשהו שבין מתן חוות דעת המהנדס לבין חתימה על הסכם המכר עם הרשקוביץ, לאחר שהבחינו בקיומה של לחות בריצוף ועל פי עצת גיסו לשעבר של מר מאיר, פירקו חלק מן המרצפות וייבשו את המצע מתחת לריצוף. כאשר נשאל, הכיצד יתכן שהדברים לא הוזכרו ולו ברמז בתצהירו, השיב מר מאיר "לא חשבתי שצריך לרשום" (עמ' 50, ש' 3).

מר מאיר אישר שחוות הדעת ההנדסית בוצעה בהסכמתו ובידיעתו, וכי נשא בתשלום שכ"ט המומחה, יחד עם מר שביט (עמ' 50). עוד אישר, כי קיבל את חוות הדעת ישירות לידיו, באמצעות מייל כבר במאי 2017.

לטענת מאיר, כאשר קיבלו הוא ורעייתו את חוות הדעת, הבינו שמדובר בדו"ח שקרי והזוי לחלוטין, וכתבו מכתב לחברה שערכה אותו, אך לאחר מכן החליטו לא "לריב" עם אף אחד והניחו לזה. כן סיפר כי מר שביט ביקש מהם להפחית סך 250,000 ₪ מהמחיר המבוקש, ואז הבינו את המניע שמאחורי חוות הדעת, וויתרו על העסקה. לאחר מכן, לטענת מר מאיר, פנה לגיסו שמצא מס' ליקויים מינוריים וייעץ לו כיצד לטפל, ולאחר שטיפל קיבל חוות דעת מאותה חברה ש"גם לא מצא כלום".

כאמור, דברים אלו עלו כחלק מעדותו של מר מאיר, בפעם הראשונה, במסגרת חקירתו הנגדית בבית המשפט. ברי, כי טענות חדשות אלו, לא רק שהינו כבושות, אף אינן יכולות להלום את טענתם הנחרצת של מאיר, כי "נדהמו" מטענות הרשקוביץ באזניהם על ליקויי רטיבות בבית, וכי הדבר נפל עליהם כרעם ביום בהיר.

נדגיש, כי הטענות לא הועלו במסגרת תצהירו של מר מאיר בתביעה העיקרית ולא במסגרת התצהיר לכתב התביעה שכנגד. כמו כן, מר מאיר בחר שלא להגיש תצהיר משלים, קודם לשמיעת הראיות, גם לאחר שהוגשו ראיות הרשקוביץ ובהן אותה חוות דעת של גרצובסקי ותצהירו של מר שביט. הלכה למעשה, מר מאיר בחר להתעלם מאותה חוות דעת, שהייתה בידו מאז מאי 2017, לא להזכיר אותה בכתבי הטענות וגם לא בתצהירים ובראיות מטעמו. רק בחקירתו הנגדית בבית המשפט, לאחר שנשמעו כל ראיות הרשקוביץ התייחס לחוות הדעת ולא רק אליה. לראשונה, אישר מאיר בעדותו, כי ידע אודות ליקויי רטיבות הקיימים בבית, ואף סיפר על תיקון שנעשה לאחר חוות הדעת ההנדסית של גרצובסקי, שכלל הסרת מרצפות וייבוש מצעים וכך השיב לשאלת בית המשפט בעניין: "התייעצנו עם מומחה, אמר יש שני ליקויים שצריך לתקן, הקיר של המרפסת עם סיליקון לתקן כדי שלא תהיה רטיבות...ודבר שני לגבי המצע – מה שאומר הקבלן לא מספיק, תפתח כל אריח רביעי או משהו כזה תחמם את הרכיב זה השומשום...מייבשים עם פן, זה לא רטיבות של מלא מים או מקום ספוג מים, בסך הכל אבל שהייתה בחוץ יש לה לחות חיצונית, הכי טוב לפתוח את הריצוף לייבש עם חימום. חיממנו סגרנו חזרה וחצי שנה, 5 חודשים מאז שתיקנו את הסיפור לא ראינו אפס של רטיבות בכלל, לא בריצוף ולא בפנלים, וגם אייל שבא לבדוק את הבית הסתובב חופשי לבד, בלי שום מישהו שמסתיר ממנו או שאומר אל תיגע, ראה שהבית יבש" (עמ' 53, ש' 13 – 20).

כאשר נשאל מר מאיר בחקירתו הנגדית, מדוע לא סיפר להרשקוביץ על חוות הדעת של גרצובסקי לפני המכירה, השיב כי מאחר והיה זה מסמך כוזב ומנופח "מחקנו מראשנו, לא זכרנו" (עמ' 55, ש' 2 – 3). כאשר נשאל מתי נזכר אודות קיומה של חוות הדעת, השיב כי היה זאת במהלך מאי 2018, בעת שפנו הרשקוביץ באמצעות בא כוחם ודרשו בדיקת מהנדס מטעמם ובהמשך את ביטול ההסכם. ברי, כי טענת מאיר ש"שכח" מחוות דעתו של גרצובסקי, שנערכה כחצי שנה קודם למו"מ עם הרשקוביץ, חוות דעת שקבעה ממצאים כה משמעותיים ביחס לליקויים בנכס, חוות דעת שבעקבותיה – עפ"י טענתו – ערך תיקון שכלל פירוק מרצפות וייבוש מצעים – אינה סבירה ולפיכך לא ניתן לקבלה, בפרט לא לאחר פניותיהם החוזרות של הרשקוביץ בעניין חששם מקיומם של ליקויי רטיבות. יתרה מכך, גם אם הייתה טענה מתקבלת, ואם "נזכר" מאיר בקיומה של חוות הדעת בחודש מאי 2018, בעת שקיבל את מכתבי הדרישה מב" כ הרשקוביץ, מדוע לא הזכיר אותה כלל – לא עובר להגשת התביעה וגם לא במסגרת ההליך המשפטי, עד לחקירתו הנגדית בבית המשפט? לשאלות מטרידות אלו, לא נמצא כל הסבר בגרסת מאיר ובראיות מטעמם.

הנה כי כן, עסקינן בגרסה כבושה ומתפתחת בסוגיות שהן בלב ליבה של המחלוקת בין הצדדים. בדבריו של מר מאיר לא נמצא כל הסבר המניח את הדעת לכבישת גרסתו. יתרה מכך ולאור אישורו של מר מאיר, כי למעשה היה ידוע לו ולרעייתו על ליקויי רטיבות בבית, הרי טענתם כי "נדהמו" מטענות הרשקוביץ, כי אין להם "מושג ירוק" מהיכן צצו הטענות הללו, וכי הדברים כולם הם פרי דיונם הפורה ומוחם הקודח, הן טענות שהתבררו – בסופו של דבר - כלא נכונות ומכאן שדינן להידחות. יתרה מכך, גרסתו של מר מאיר אינה נתמכת בכל ראיה – לא תצהירו של הגיס, לא אסמכתאות על תיקון ליקוי כזה או אחר בבית עובר לחתימת ההסכם וגם לא אותה חוות דעת מאוחרת שלטענתו בוצעה ע"י חברת "ארד – בדק בית", בחודש מאי 2018, ולכך נידרש בהרחבה בהמשך.

ביחס לטענות מאיר שעניינן במהימנות חוות הדעת ומומחיותו של גרצובסקי, הרי שגם דינן של אלו להידחות; עסקינן כאמור בחוות דעת שהזמינו מאיר בעצמם, יחד עם אוריאל שביט. המומחה זומן לעדות ע"י הרשקוביץ ובית המשפט זכה להתרשם מתהליך עבודתו ומאופן גיבוש מסקנותיו. לא הוצגה במסגרת ההליך כל ראיה שבמומחיות לסתור חוות הדעת זו . ויוטעם, כי בקדם המשפט שנערך, ביום 16.07.19, עובר לדיון ההוכחות אך לאחר הגשת התצהירים ובחלוף המועד להגשת תצהירי השלמה, טען ב"כ מאיר לפרוטוקול, כי "בעקבות חוות הדעת הם הזמינו מומחה מטעמם שאמר שאין כלום" (עמ' 6, ש'1 – 2). דא עקא, שחוות דעת כאמור לא צורפה לתצהירי המאיר (כאמור התצהירים כלל לא מזכירים ולו ברמז את חוות דעת גרצובסקי, ולפיכך ממילא אינם מתייחסים למה שקרה לכאורה לאחר מתן אותה חוות דעת). רק לאחר שתמה פרשת התביעה, הגישו מאיר בקשה להגשת תצהיר משלים ובו חוות דעת, בקשה שנדחתה בהחלטתי מיום 20.02.20. באותה החלטה ביקרתי את התנהלותם זו של הנתבעים בקבעי, כי זו מנוגדת לדין הקובע ניהול הליך אזרחי ב"קלפים פתוחים" ולהוגנות בסיסית בהתדיינות משפטית, שעה שמבקשים הנתבעים לבצע מקצה שיפורים בראיותיהם, לאחר שנשמעו כלל ראיות הצד שכנגד, ועל אף שכל העת הייתה מצויה בידיהם אותה ראיה שכעת הם עותרים להגיש. כאשר נשאל מר מאיר על הימנעות זו מאיזכור חוות דעתו של גרצובסקי במסגרת כתבי הטעות והתצהירים ואי צירוף חוות הדעת, השיב כי יש להפנות את השאלה לעורכי דינו. ראוי עוד להזכיר את העובדה שבאי כוחם שמאיר גם בחרו שלא לחקור את גרצובסקי בחקירתו הנגדית על אותה חוות דעת אחרת, אשר לטענתם מפריכה את קביעותיו, ולא לעמתו עימה, וזאת מטעמים השמורים עימם.

מן הנימוקים האמורים, כל טענה ביחס למהימנות חוות הדעת ומקצועיותו של המומחה, דינה שתידחה.

יוער, כי בקשות ב"כ מאיר בשלבים שונים של ההליך למינוי מומחה מטעם בית המשפט נדחו, לאחר שהגעתי לכלל מסקנה כי מצבו של הנכס שונה באופן אשר לא יאפשר ליתן כל אמת מידה ביחס למצבו בעת עריכת הסכם המכר עם הרשקוביץ, וכן מאחר שסברתי כי לב ליבה של המחלוקת נסובה סביב שאלת קיום מו"מ בתום לב ושאלת הפרת חובת הגילוי, ואלו הן כידוע אינן שאלות שבמומחיות, כלל ועיקר.

ד2(ג). המידע שלא גולה:

לאור הראיות שפורטו לעיל, אני קובעת כי הוכח שבחודש מאי 2017, נערכה בהזמנתו של מאיר יחד עם מר שביט חוות דעת הנדסית ע"י מר אושרי גרצובסקי, אשר סוקרת בהרחבה, לאורכם של 50 עמודים, ליקויים שונים בנכס, אשר העיקריים בהם הם ליקויי רטיבות חמורים במרתף הבית.

עוד אני קובעת, כי בעת עריכת המו"מ עם הרשקוביץ, מאיר הכירו את חוות הדעת של גרצובסקי, אחזו בה, היו מודעים לכתוב בה וחרף זאת לא גילו להרשקוביץ דבר אודותיה, לא במהלך ניהול המו"מ וגם לא לאחר חתימת הסכם המכר, בעת שהביעו באזניהם הרשקוביץ, פעם אחר פעם, את חששותיהם בדבר ליקויי רטיבות בבית וביקשו להכניס בודק מקצועי מטעם לבית. לא זו אף זו, גם במסגרת ההליך המשפטי, לא גילוי מאיר אודות חוות הדעת ההנדסית – לא בכתבי הטענות, לא בשלבים המקדמיים וגם לא בתצהירים.

כן, אני קובעת כי עלה בידי התובעים להוכיח שלא ידעו אודות חוות הדעת והעולה ממנה במועד החתימה על הסכם המכר, וכי הדברים התבררו להם אגב אורחא מגורם שלישי, רק במועד מאוחר להתקשרותם בהסכם.

לאור קביעותיי לעיל, הרי שניתן לקבוע כי התקיימו הוראותיו של סעיף 16 לחוק המכר שהובאו לעיל, כלומר שהמוכרים – מאיר – ידעו או שהיה עליהם לדעת על אי ההתאמה בנכס, ומכאן קמה חובתם בדין לגלות אודותיה להרשקוביץ .

כפי שהובהר בפרק המשפטי לעיל, הוראת סעיף 16 לחוק המכר היא קוגנטית והצדדים אינם יכולים להתנות עליה. בהתאם לסעיף, חלה חובת גילוי על המוכר, דבר אי התאמה של הממכר, אפילו סבר שמדובר באי התאמה בלתי חשובה או שולית. כל הפרה של חובה זו, במעשה או במחדל, בכוונה או בהתרשלות, מזכה את הקונה בהסתמכות על אי ההתאמה לצורך ביטולו של ההסכם, אפילו אם לא ערך את הבדיקות הנדרשות. עוד הובהר לעיל, כי בהתאם להלכה הפסוקה, חובת הגילוי מוטלת ביחס למידע חשוב שהיה ידוע למוכר "מאליו" ולעומתו יידרש הקונה לגלותו תוך מאמץ. המבחן לקיום חובת הגילוי, ביחס לצד המטעה, המוכר, הוא אובייקטיבי, בעוד שהמבחן ביחס לקונה הוא סובייקטיבי.

במקרה דנן, די בראיות שפורטו לעיל, בכדי להביא למסקנה שמאיר ידעו בזמן עריכת ההסכם עם הרשקוביץ על חוסר ההתאמה בנכס, היינו על קיומם של ליקויי רטיבות משמעותיים בו. לחלופין, וגם אם תתקבל טענת מאיר שסברו שחוות דעתו של גרצובסקי שקרית, הרי שיש לקבוע כי היה עליהם לדעת על אי ההתאמה, שכן לאחר התיקון שביצעו בעקבות חוות הדעת וקודם לחתימת ההסכם לא הובא מומחה מטעמם לצורך מתן חוות דעת עדכנית, המאששת את טענתם שהליקויים תוקנו. כלומר, מאיר ידעו על חוות דעת מומחה, שהם הזמינו, בחודש מאי 2017, הקובעת ליקויי רטיבויות משמעותיים שתיקונם עולה כדי מאות אלפי ₪, הם ידעו או היה עליהם לדעת שיש בליקויים אלו בכדי להשפיע על הקונה הסביר בהתקשרותו בעסקה ועל התמורה שיציע בגין הממכר, הם ידעו שלא ביצעו את מלוא התיקונים כפי חוות הדעת, וגם ידעו שאין גורם מקצועי מטעמם שבדק את הנכס לאחר ביצוע תיקון וקודם לחתימת ההסכם. לעומתם, הוכח כי בעת חתימת ההסכם הרשקוביץ לא ידעו – סובייקטיבית - על הליקויים החמורים וממילא לא חלה עליהם כל חובה שבדין להשקיע מאמץ בגילוי אותם ליקויים. הרשקוביץ נאלצו להשקיע מאמץ רב, ממון ומשאבי זמן, בכדי להגיע אל המידע אשר היה נתון כל העת בידיהם של מאיר.

לדידי, לא יכול להיות ספק שחוות דעת הקובעת ליקויים בהיקף כה נרחב, במועד כה סמוך למו"מ , הינה מידע חשוב שחלה על מאיר חובה לגלותו, גם אם הם חולקים עליה. הטענה, כי ניתן להשוות ליקויים אלו להחלפת נורה או העברת מברשת צבע, אינה במקומה ומוטב היה אילו לא נטענה כלל.

בהתאם לחובות החלים מכוח חוק המכר ומכח סעיפי תום הלב בחוק החוזים, מצופה היה כי מאיר יביאו את כלל המידע לפני הרשקוביץ, טרם חתימת ההסכם, ויאפשרו להם לקבל החלטה מושכלת, מודעת ורצונית, באשר להתקשר ותם בהסכם זה על פי תנאיו (לרבות לשאלת התמורה החוזית).

מכאן, שלכל הפחות אחריותם של מאיר כלפי הרשקוביץ נובעת מרשלנותם בהעדר הגילוי. אך, לא נסתפק בכך, ונעבור לבחון האם התכוונו מאיר להסתיר מידע ולהטעות את הרשקוביץ?

לטענתם של מאיר, פעלו בתום לב ולא ניתן לייחס להם כל כוונה להטעות את הרשקוביץ. הנימוקים שבבסיס טענה זו השתנו ככל שהלך והתקדם ההליך – תחילה, כאשר הכחישו מאיר מכל וכל קיומו של ליקוי רטיבות כלשהו (למעט מקרה בודד של היקוות מים מחוץ לדלת המרתף), טענו כי ממילא לא היה דבר לגלות להרשקוביץ. בהמשך – לאחר שהתברר כי חוות דעת גרצובסקי נמסרה לידי מאיר עובר לניהול המו"מ עם הרשקוביץ והחתימה על הסכם המכר ולאחר שמר מאיר העיד כי בעקבות חוות הדעת אף בוצעו תיקונים בנכס שכללו הרמת מרצפות וביצוע פעולות ייבוש המצע, טענו מאיר כי לא הייתה סיבה לגלות אודות חוות הדעת מכיוון שחוות הדעת שיקרית, וכן מאחר שככל שהיו ליקויים, הרי הם תוקנו ולא היה מקום להידרש להיסטוריה של תיקונים בבית, במסגרת המו"מ.

לאחר ששמעתי את הראיות כולן, שוכנעתי כי מאיר אכן התכוונו להטעות את הרשקוביץ. כמובן, שמטבע הדברים, אדם המבקש להונות אחֵר, אינו נותן ביטוי מילולי לכוונתו זו ולא ניתן להביא ראייה ישירה לאשר בליבו. לפיכך, למדים אנו על כוונתו של אדם ממעשיו ומהנסיבות שנלוו אליהם. חזקה, הנלמדת מניסיון החיים ומשכל ישר היא, שאדם מתכוון לתוצאות הטבעיות של מעשיו. אין מדובר בחזקה חלוטה, אלא בחזקה הניתנת לסתירה, היינו - מי שמיוחסת לו, למשל, כוונה להטעות ולרמות, יכול לסתור חזקה שכזו, על ידי כך שיציג ראיות הסותרות את החלתה, או ייתן הסבר סביר לאותן ראיות מהן ניתן ללמוד על הכוונה. ראו, למשל, דברים שנאמרו ב ע"פ 5102/03 מדינת ישראל נ' דני קליין [פורסם בנבו] (4.9.2007): "צדק בית המשפט קמא כאשר בחן את קיומה של ידיעה זו על בסיס כלל הנסיבות שנפרשו בפניו. שהרי דבר הנתון ללבו של אדם פנימה, אין להוכיחו אלא על דרך התחקות אחר ראיות נסיבתיות, התנהגות ונתונים חיצוניים ( ע"פ 502/73 שוורצברג נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(1) 202, 206)". ראיות נסיבתיות יכולות, עפ"י הדין, לשמש בהליך פלילי בסיס להרשעתו של נאשם בביצוע עבירה, ברף הוכחה של מעבר לספק סביר. מקל וחומר, ראיות נסיבתיות יכולות להביא לחיוב בעלי דין במסגרת הליך אזרחי.

בענייננו, עולה מחומר הראיות מקבץ של ראיות נסיבתיות, שיש בהן לטעמי ללמד אודות כוונתם של מאיר להטעות את הרשקוביץ אודות מצבו האמיתי של הנכס. בהמשך לכך, אני קובעת כי לא עלה בידי מאיר להציג ראיות סותרות, ולספק הסבר סביר לאותן ראיות, מהן ניתן ללמוד על כוונתם. במה דברים אמורים?

שינוי נוסח הטיוטה לבקשת מאיר:
כחלק מראיות התובעים, הוגש תצהירו של עוה"ד עוזי גלבוע שייצג את הצדדים בביצוע העסקה.

בתצהירו, ציין עו"ד גלבוע כי ערך את חוזה המכר המקרקעין שנחתם בין הצדדים, היה עד לחתימתו וטיפל בביצועו של החוזה עד לביטולו. עפ"י התצהיר, מספר ימים לאחר משלוח טיוטת החוזה, פנה אליו מר מאיר טלפונית וביקש לתקן את הצהרתו בחוזה, לפיה הבית תקין ואין בו ליקויי רטיבות, כך שתוסף המילה "מהותיות". הסברו של מר מאיר לתוספת היה כי אינו רוצה להיתפס כמפר חוזה, היה ותתגלה רטיבות קלה בנכס.

גם בחקירתו הנגדית, הסביר עו"ד גלבוע כי בניסיון להבין פשר התוספת, שאל את מר מאיר, האם ישנן רטיבויות בנכס וזה השיב בשלילה, אך הסביר כי מאחר והוא רוצה לנהוג במשנה זהירות כך שלא "כל דבר קטן יתבעו אותו" ביקש להוסיף המינוח "מהותיות". עו"ד גלבוע מסר, כי למיטב זכרונו נאמר לו ע"י מר מאיר "משהו כללי...בדבר רטיבות אולי ליד החלון או דלת.." את האמור מסר להרשקוביץ ואחר שזה נשמע מודאג ניסה להרגיעו באמצעות ההסבר שניתן לו ע"י מאיר. על הדברים האמורים, שב עוה"ד גלבוע בחקירתו החוזרת.

גם מר הרשקוביץ העיד על בקשת מאיר לתוספת המינוח "מהותיות" וסיפר כי הדבר הובא לידיעתו באמצעות עוה"ד גלבוע. כן טען התובע, כי בהתאם להסבר שניתן לו ע"י עו"ד גלבוע, הונחה דעתו כי אין רטיבויות בממכר וכי התוספת האמורה נועדה לפתור בעיות אזוטריות זניחות.

מאיר לא הכחיש, כי כך ביקש מעוה"ד גלבוע לעשות וסיפק את אותו ההסבר.

בקשתו של מאיר להוסיף את המילה "מהותיות" לצד המילה "רטיבויות" בהסכם המכר, במכלול נסיבות המקרה, מעלה סימני שאלה ותהיות; מדוע היה חשוב למאיר לדאוג לתוספת האמורה? האם הדבר נבע מן העובדה שהיה ידוע לו על קיומן של רטיבויות בנכס, והוא ביקש שלא להיתפס כמי שהפר את ההסכם, היה ואילו תתגלנה? מכלל הראיות שפורטו לעיל, אני קובעת כי זהו ההסבר המתקבל ביותר על הדעת.

סירוב עיקש של מאיר לאפשר להרשקוביץ לבצע בדיקה של מומחה מטעמם:
עפ"י עדותו של התובע, לאחר ששמע מהמתווכת רותם על הידוע לה באשר למצבו של הבית, פנה אל מר מאיר במסרונים כדי לקבל הסכמתו להכנסת מהנדס מטעמו לצורך בדיקת הבית. חלופת המסרונים אינה מוכחשת וכך עולה ממנה:
ביום 20.03.18, , פנה מר הרשקוביץ למר מאיר במסרון, וכתב "אני רוצה לתאם לתחילת שבוע הבא הגעה של איש מקצוע לטובת בדיקה של איטום וצנרת, הוא למעשה מצלם את הבית מבפנים, זה אמור לקחת עד שעתיים. מתי יהיה לכם נוח יום ושעה?". בתגובה, השיב לו מר מאיר, יום למחרת, במילים "דבר איתי אחרי פסח".
ביום 16.04.21, פנה מר הרשקוביץ למר מאיר וביקש "לקפוץ" באותו ערב לבית לשיחה עם בני הזוג מאיר. מר מאיר השיב לו, כי באותו ערב זו בעיה ושאל אם הדבר "סובל דיחוי לחמישי בערב?". ביום 17.04.18, כתב מר הרשקוביץ למר מאיר "היי צבי, בנוגע לבדיקת האיטום והצנרת ארצה לקבוע לתחילת שבוע הבא ראשון או שני, באיזה יום ושעה יהיה לכם נוח, זה עד שעתיים".
בתגובה, כתב לו מר מאיר, בשעה 16:36 "נדבר על זה ביום חמישי". מיד לאחר מכן, בשעה 16:45, כתב מר מאיר "בעצם אין מה לדבר על זה...אנחנו קיבלנו החלטה שאף אחד לא נכנס אלינו יותר הביתה עד שאנחנו עוזבים!! לא מתעניינים, לא מתווכים, לא בודקים, לא מהנדסים, לא טכנאים (וגם לא בני המשפחה שלנו!) קצנו בכל האנשים שנכנסו ופגעו בפרטיות שלנו ואנחנו אוספים את עצמנו במקום הזה לאינטימיות שלנו.
בע"ה כשנמסור לך את הבית כשהוא ריק ומסודר ללא נוכחותנו וללא חפצים שלנו, תבדוק מה שאתה רוצה. אנחנו מוחלטים בנושא הזה".
בחלופת מסרונים נוספת מיום 19.04.18, קבעו הצדדים להיפגש בביתם של מאיר.

ואכן, בתאריך 19.04.18, בשעות הערב, הגיעו בני הזוג הרשקוביץ לביתם של מאיר, עפ"י עדותו של הרשקוביץ, סיפר לבני הזוג מאיר, כי הגיעו לאזנו ידיעות מכמה גורמים על כך שבבית יש נזקי רטיבות, במיוחד במרתף והדגיש בפניהם כי משפחתו אינה יכולה לגור בבית עם רטיבויות בשל מצב רפואי של אחד מילדיהם. מר מאיר הכחיש את הדברים מכל וכל וטען כי ככל שיש בעיית רטיבות היא קיימת בבית השכן. התובע מצידו, ביקש שוב להביא בודק מטעמו, אך מר מאיר סירב לכך בכל תוקף.
גם פנייה שנעשתה בעניין עבור הרשקוביץ, ע"י עוה"ד עוזי גלבוע, שלושה ימים לאחר מכן, נתקלה בסירוב מוחלט מצד מאיר.

מר מאיר, כאמור, לא הכחיש את אשר עולה מהמסרונים ואת סירובו לאפשר את הבדיקה באמצעות בודק מטעם הרשקוביץ. הוא נחקר במסגרת עדותו ביחס לסירובו לאפשר כניסת מומחה מטעם התובעים לבית וטען כי בשל נסיבות חיים שאפפו אותו ואת בני משפחתו, בתקופה שלאחר הלידה של בנו החמישי "לא יכולנו נפשית להכניס אנשים אלינו הביתה" והסירוב נבע מכך. כמו כן, טען הנתבע כי הציע לתובעים להקדים את מועד מסירת החזקה, עוד בטרם השלמת התשלום האחרון, שאז יוכלו הם לקיים בדיקת מומחה עוד לפני שישלמו את מלוא התמורה עבור הנכס.

הנה כי כן, התנהלות מאיר, בהקשר בקשתם החוזרת של הרשקוביץ להכניס איש מקצוע מטעמם לבדיקת הבית, מעלה סימני שאלה רבים; הסברם של מאיר, לפיו ביקשו למנוע פגיעה בפרטיותם וכי בשל כך סירבו לבקשת הרשקוביץ, יכול היה להיות סביר בנסיבות אחרות. ואולם במקרה דנן, כאשר גורלה של העסקה כולה של מכר בית מגוריהם מוטל על המאזניים, כאשר הרשקוביץ חוזרים ומבהירים עד כמה הבדיקה משמעותית עבורם בפרט בשים לב למצבו הבריאותי של בנם, ועוד מסבירים כי הפגיעה בפרטיות תהיה מצומצמת מאחר והבדיקה תיארך שעתיים בלבד, קשה לראות בנימוק שסיפקו מאיר לסירובם כמספק והגיוני. עוד יותר תמוה הנימוק שבבסיס התנגדותם הנחרצת של מאיר, לאור העובדה, שפרק זמן קצר ביותר לאחר מכן, ביצעו מאיר שיפוץ נרחב במרתף (כפי שיפורט להלן), אשר בעטיו הכניסו אנשי מקצוע לביתם, למשך פרק זמן לא מבוטל של כשבועיים ימים. התנהלות תמוהה זו של מאיר מעלה, באופן טבעי, את השאלה האם סירובם של מאיר לבדיקת איש מקצוע מטעמם נבע מן החשש שמא יתגלו ליקויי רטיבות בבית, מן הידיעה שהם אכן קיימים ומן הרצון להסתירם.

השיפוץ שערכו מאיר בבית בחודש אפריל 2018:
ימים בודדים לאחר פנייתם של הרשקוביץ למאיר, באמצעות עוה"ד גלבוע, לאפשר להם לבצע בדיקה של הבית, התברר להם כי מאיר מבצעים עבודות שיפוץ בבית, כי מחוץ לבית מונחים חומרי בניה ומשטחי ריצוף, וכן הוצבה מכולה גדולה לפינוי פסולת בנין מהבית. כאשר הגיע מר הרשקוביץ לבית ונכנס פנימה, עלה בידו לתעד את העבודות שנעשו במרתף, ואלו כללו, בין היתר החלפה של כל הריצוף במרתף.
על עבודות שיפוץ אלו לא נמסר להרשקוביץ כל מידע ע"י מאיר, וה ם גילו אודותיהן בעצמם.

בהמשך לגילוי האמור, ביום 06.05.18, פנו הרשקוביץ באמצעות בא כוחם למאיר, בכתב. במכתבם עימתו את מאיר עם גילוי עבודות השיפוצים המתבצעות בבית, שבו ודרשו הכנסת מומחה מטעמם אל הנכס לביצוע בדיקה, והבהירו כי אחרת יאלצו להודיע על ביטול ההסכם. כן, הוצע ביטול ההסכם בהסכמה, תוך השבה כספית וויתור על כל דרישה נוספת מצד הרשקוביץ.

ביום 10.05.18, השיבו מאיר במכתב באמצעות בא כוחם, הכחישו כל טענה בדבר קיומם של ליקויי רטיבות קשים בבית וטענו כי הרשקוביץ מבקשים להתחמק מהתחייבויותיהם עפ"י ההסכם. מאיר אישרו את ביצוע עבודות השיפוץ שנעשו בבית וטענו כי אלו מתבצעות במסגרת התחייבותם לשמור על הבית במצב תקין.

ביום 13.05.18, בהמשך לאמור, הודיעו הרשקוביץ למאיר על ביטול ההסכם.

בעדותו בבית המשפט, אישר מר מאיר, כי באותו השיפוץ הוחלף כל מצע השומשום במרתף (עמ' 54, ש' 27 – 28), והוחלף כל הריצוף (עמ' 60, ש' 7) וזאת בעקבות "מים צפים בבית" (עמ' 59, ש' 34), בגודל של "משהו כמו 3 על 2" מטרים על הרצפה (עמ' 62, ש' 18).

מר מאיר טען, כי עשה כאמור מבלי ליידע את הרשקוביץ, בתום לב, למעלה מן הצורך, ומתוך התחייבותו כלפי הרשקוביץ למסור להם את הבית במצב מצוין. לטענתו "עשיתי מכל הלב, אמרתי כמה זה צריך לעלות 20,000 ₪, נעשה חדש, נעשה לו הפתעה" (עמ' 61, ש' 36, עמ' 62 ש' 1).

מר מאיר טען בעדותו, כי היקוות המים בעטיה נדרש השיפוץ, הייתה בשל פיצוץ של צינור מים במרתף. כאשר נשאל למועד שבו אירע הפיצוץ בצינור, השיב כי אינו זוכר, וכי יתכן שהיה זאת אף לפני הפגישה בין הצדדים, שנערכה ביום 19.04.18. מר מאיר עומת עם העובדה שעפ"י הראיות שצורפו מטעמו, ביום 22.04.18, כבר רכש את הריצוף וחתם על בעל מקצוע בשם מחמוד על הזמנת העבודה, ומר מאיר אישר זאת.
מר מאיר עומת עם העובדה שבסעיף 47 לכתב ההגנה, נטען שהבחין ברטיבות, רק לאחר שהשכנה הסבה תשומת ליבו לנושא, ולעניין זה צירף העתק מסרון מיום 30.04.18, מה שלא מתיישב עם העובדה שהעבודה והחומרים הוזמנו כבר 8 ימים לאחר מכן. לעניין זה, טען מר מאיר, כי מדובר בטעות סופר בכתב ההגנה, וכי פנייתו למחמוד הייתה כבר "בסביבות 20.4". יוער, כי טענה זו של מר מאיר חוזרת על עצמה גם בסעיף 48 לתצהיר העדות הראשית מטעמו.

לטענת מאיר, אף שהדברים קרו בסמוך מאוד לפגישה עם הרשקוביץ שבה הביעו חששם מנזקי רטיבות ו ביקשו להכניס איש מקצוע מטעמם לבדיקת הנושא, ויתכן שגם תוך כדי הפגישה, לא חשב כלל כי צריך לעדכנם בבעיית הרטיבות הקיימת ובכוונתו לבצע שיפוץ כדי לתקנה. מר מאיר אישר, כי גם בשיחה שהתקיימה בינו לבין עוה"ד גלבוע, ביום 22.04.18, ולמרות שנושא השיחה היה חששם של הרשקוביץ מרטיבויות ובקשתם להכניס איש מקצוע לבדיקה, לא יידע אותו שבאותו היום ממש רכש את האריחים וחומרי הבנין וסגר את הזמנת השיפוץ עם מחמוד השיפוצניק, בשל קיומה של בעיית רטיבות במרתף. לטענת מאיר, הבעיה הייתה נקודתית ולא היה לה כל קשר לבעיות רטיבות מקיפו ת כפי שנטען כלפיו שקיימות בנכס (ר' עמ' 59 – 62).

הנה כי כן, לאור הדברים האמורים, ראוי כי נתעכב על מספר עניינים:
ראשית, סמיכות הזמנים שבין פנייתם של הרשקוביץ בבקשתם להביא מומחה מטעמם, לבין מועד הזמנת השיפוץ ע"י מאיר וביצועו;
שנית, העובדה שיש חוסר הלימה בין טענת מאיר ביחס למועד גילוי בעיית הרטיבות - לכאורה ביום 30.04.18 בהמשך לפניית שכנתם - לבין מסמכי השיפוץ המוקדמים למועד זה;
שלישית, עצם העובדה שמאיר לא טרחו להודיע להרשקוביץ על בעיית הרטיבות שלדבריהם התגלתה ממש באותם ימים וזאת חרף החשש הגדול שהביעו הרשקוביץ בעניין קיומן של רטיבויות;
רביעית, העובדה שאותה רטיבות שטופלה במסגרת השיפוץ היא במרתף – היינו, בדיוק באותו אזור בבית שבו עפ"י חוות דעת גרצובסקי ועדותו של מר שביט נחזתה בעיית רטיבו ת חמורה חודשים ספורים קודם לכן;
חמישית, העובדה שאין מדובר בתיקון קל, שולי ומינורי, כפי שביקשו מאיר לטעו ן, אלא החלפה של המצע והאריחים בשטח המרתף כולו, בשיפוץ שנמשך כשבועיים ימים ;
שישית, העובדה שהיקף ליקויי הרטיבות בנכס לא הוכח כדבעי - לא הוגשה חוות דעת במסגרת הראיות מטעם מאיר , והבית לא נבדק – בזמן אמת – לא ע"י מומחה מטעם הרשקוביץ ולמצער גם לא ע"י מומחה מטעם מאיר, עובר לביצוע עבודות השיפוץ במרתף. הצדדים, אמנם, הסכימו בדיון מיום 29.01.20 שהפועל מוחמד ביצע את העבודות המפורטות במסמך הזמנת העבודה מיום 22.04.18, אך כל שנכתב באותו מסמך הוא כי בעקבות פיצוץ בצינור, נדרש פינוי כל הריצוף במרתף, הסומסום הרטוב, ייבוש הרצפה בכל המרתף וריצוף מחדש של כל השטח (במ/2). ברי, כי אין באמור במסמך זה, בכדי ליתן תמונה מקצועית, מהימנה וכוללת באשר להיקף המלא של ליקויי הרטיבות במרתף , לפני השיפוץ ולאחריו.
שביעית, מאיר בחרו שלא להגיש במסגרת ראיותיהם את חוות דעת המומחה, אשר לטענתם נערכה בחודש מאי 2018, היינו לאחר ביצוע השיפוץ.
שמינית, מאיר טענו כי לאחר שמכרו את הבית במצבו לאחר השיפוץ לצד ג', לא התעוררו טענות כלשהן בדבר קיומה של בעיית רטיבות כלשהי, אולם טענה זו נטענה בעלמא ולא נתמכה בעדות כלשהי מטעמם (למשל, עדות הקונים החדשים) וממילא אין בה בכדי לשלול שהבעיות עודן קיימות, אך לא אובחנו ע"י צד ג' או מי מטעמם .

כל אלו מובילים למסקנה שבעת ניהול המו"מ וחתימת הסכם המכר בין מאיר להרשקוביץ, הייתה קיימת במרתף בעיית רטיבות משמעותית, אשר בני הזוג מאיר הסתירו באופן אקטיבי מבני הזוג הרשקוביץ. כל אלו גם תומכים בגרסת הרשקוביץ, כי לא היה מדובר כלל בבעיית רטיבות נקודתית שנבעה מפיצוץ בצינור, אלא בבעיה רחבה ועמוקה הרבה יותר, אשר בני הזוג מאיר ביקשו למנוע גילויה , הן בסירובם לאפשר להם להכניס איש מקצוע לביצוע בדיקה, והן בכך שלא סיפרו להם על השיפוץ המסיבי שעומד להתבצע במרתף. הדברים עולים באופן מובהק מעדותו של מר מאיר, לפיה בשעה שבני הזוג הרשקוביץ יושבים בסלון ביתו ומביעים חששם מרטיבויות בבית ובה בעת שמר מאיר יושב ומכחיש קיומן מכל וכל, הוא מודע באופן מלא לעובדה שבאותם רגעים ממש , מים נקווים על רצפת המרתף. באותו היום שבו עוה"ד גלבוע מתקשר אל מר מאיר וחוזר בפניו על בקשתם של הרש קוביץ להכניס בודק הביתה, מאיר מחד, עומד בהכחשתו ובסירובו, ובמאידך מזמין חומרי בניין ושיפוצניק לתיקון ליקויי רטיבות. התנהלותם זו של בני הזוג מאיר יוצרת רושם קשה ביותר, שלפיו ביקשו השניים להסתיר עובדות בדבר מצבו של הנכס, ואף יותר מכך - לטשטש באופן אקטיבי את מצבו , והכל כפי הנראה מתוך תקוות שווא, שכאשר הנכס יימסר לבני הזוג הרשקוביץ, יהיו הם כה אסירי תודה על החלפת הריצוף במרתף והשיפוץ שנעשה בו, שהדבר ישכיח מליבם כל חשש באשר למצבו של הנכס. תקווה זו לא התממשה, למורת רוחם של מאיר.

הסברם של מאיר על רצונם "להפתיע" את הרשקוביץ, הוא בלתי מתקבל על הדעת בנסיבות המצטברות של המקרה, ונדמה כי הדברים מדברים בעד עצמם. אין דין החלפת דוד מים, או תיקון ויטרינה, כדין שיפוץ כולל של רצפת המרתף בשל בעיית רטיבות, וודאי לא במקרה דנן.

הגרסאות המשתנות:
בנוסף לכל האמור, הרי גם גרסאותיהם המשתנות והמתפתחות של מאיר, כפי שהובאו לעיל, בפרט באשר לקיומם של ליקויי רטיבות בנכס והיקפם, באשר לקיומה של חוות דעתו של גרצובסקי וביחס לידיעתם או היעדר ידיעתם בנוגע לאותם הליקויים, מהווים ראיה נסיבתית נוספת לכוונתם של מאיר להסתיר מידע מהרשקוביץ, הן בשלב המו"מ החוזי והן בעת קיום החוזה.

נגלית לעינינו הצטברות של מסה קריטית של ראיות, המלמדת על כוונתם של מאיר להסתיר את קיומה של חוות הדעת של גרצובסקי על ליקויי רטיבות בנכס , מעיני הרשקוביץ, וכן את עצם קיומם של ליקויים כאמור. כפי שכבר הובא לעיל, עפ"י ההלכה הפסוקה חזקה, הנלמדת מניסיון החיים ומ ן השכל הישר היא, שאדם מתכוון לתוצאות הטבעיות של מעשיו. אין מדובר בחזקה חלוטה, אלא בחזקה הניתנת לסתירה, היינו - מי שמיוחסת לו, למשל, כוונה להטעות ולרמות, יכול לסתור חזקה שכזו, על ידי כך שיציג ראיות הסותרות את החלתה, או ייתן הסבר סביר לאותן ראיות מהן ניתן ללמוד על הכוונה. במקרה דנן, לא עלה בידי מאיר להציג כל הסבר המניח את הדעת שיהא בו בכדי לסתור את החזקה שבדין.

משמעות הדברים היא, כי שוכנעתי שמאיר התכוונו להטעות את הרשקוביץ ביחס למצבו האמיתי של הנכס. עוד אני קובעת, לאור הראיות, כי בעקבות הטעייה זו, הרשקוביץ אכן טעו והתקשרו בהסכם כפי שנקשר. ודוק; לא מן הנמנע כי לו היו מאיר חושפים בפני הרשקוביץ את חוות דעת גרצובסקי ואת התיקון שלטענתם עשו בעקבותיו, ההסכם אמנם היה נחתם לבסוף בין הצדדים, אך היה ניתן לדברים ביטוי בתנאי ההתקשרות, לרבות בתמורה המוסכמת. שוכנעתי, כי לולא ההטעיה שהטעו מאיר את הרשקוביץ, לא היו הרשקוביץ מתקשרים באותו ההסכם, והדברים עולים באופן ברור מן הראיות.

מכאן, שמתקיימים תנאי סעיף 16 לחוק המכר וסעיף 15 לחוק החוזים. עוד אני קובעת, כי מאיר פעלו בניגוד לחובות תום הלב, מכח סעיפים 12 ו – 39 לחוק החוזים (חלק כללי).

ד2(ד). התייחסות לטענות הנתבעים והתובעים שכנגד:

לטענת מאיר, הממכר תאם את הקבוע בהסכם המכר ולא היה צריך לבצע בו שיפוצים והתאמות, פרט לעבודות קלות וזניחות – טענה זו נשללה מכל וכל, נוכח הראיות שהוצגו באשר להיקף השיפוץ, הבלתי שנוי במחלוקת, שבוצע במרתף בחודש אפריל 2018.

לטענת מאיר – בין הצדדים דובר במסגרת המו"מ על אפשרות לרטיבות חיצונית שנובעת מדלת המרתף שלא הייתה אטומה דייה, וכי לפיכך הוספה המילה "מהותיות" לצד המילה "רטיבויות" בהסכם – טענה זו נשללה ע"י הראיות, לאחר שעלה הן מעדויות הרשקוביץ והן מעדותו של מר מאיר, כי היה זה מר מאיר עצמו שיזם את התיקון בשיחת טלפון עם עוה"ד גלבוע, וכי למעשה הדבר לא דובר כלל במסגרת המו"מ בין הצדדים.

טענת מאיר, כי המניע שבבסיס הודעת הביטול שניתנה ע"י הרשקוביץ הוא כלכלי וזאת בשל הקשיים שחוו במכירת ביתם, לא הוכחה כלל ועיקר ונשארה בגדר טענה בעלמא. מועדי התשלום והחלוקה לשיעורין נקבעו בהסכם, לאחר מו"מ, והוסכמו ע"י הצדדים, ולא הייתה כל טענה כי הרשקוביץ לא עמדו בהם. הטענה, כי הרשקוביץ לא זכו לקבל הצעה כספית עבור ביתם כפי ציפייתם, אינה נתמכת בכל ראיה.

הטענה, כי הרשקוביץ הודיעו על ביטול ההסכם והגישו את התביעה, על יסוד שמועות בלבד, נמצאה כבלתי נכונה בעליל, לאחר שהתברר קיומה של חוות דעת גרצובסקי, והתיקונים שבוצעו בבית בעקבותיה, שכללו הרמה של מרצפות וביצוע עבודות ייבוש, עובר לחתימת ההסכם עם הרשקוביץ.

הטענה, כי מאיר סירבו לביצוע בדיקת מומחה הרשקוביץ מאחר והבדיקה כללה פירוק של ריהוט מקובע, עלתה רק בעדותו של מאיר, כחלק מגרסתו הכבושה והמתפתחת, ולא נמצא לה כל זכר בכתבי הטענות והתצהירים מטעמו, ולפיכך דינה להידחות.

לטענת מאיר, החלק במרתף שבו נמצאו הליקויים, ככל שנמצאו, אינו מהווה חלק מהממכר, הוא אינו חלק מההסכם ועל כן אין בהם בכדי להוות עילה לביטול ההסכם. ואכן, הוכח כי במועד חתימת ההסכם, נחתם בין הצדדים מסמך שלא צורף לו, ואשר לפיו שני חדרים המצויים במרתף אינם חלק מהממכר. הוסכם בין הצדדים, כי החדרים יאטמו ע"י מאיר וכי אינם נכללים בעסקת המכר. מעדותו של עוה"ד גלבוע עולה, כי מר מאיר יזם את המסמך וגם ערך אותו, וכי המסמך לא צורף להסכם וגם לא הוזכר בו. ואולם, הן מלשון ההסכם והן מעדותו של עוה"ד גלבוע, שכאמור ייצג את שני הצדדים והוא עד נעדר כל אינטרס, התעורר הצורך במסמך נוכח העובדה שהחדרים הנוספים במרתף נבנו בחריגה מהיתר הבניה וללא רשיון. זו הסיבה שהוסכם גם כי ייאטמו. לדברים לא היה כל קשר לשאלת קיומם של ליקויי רטיבות. יתרה מכך, כפי העולה מחוות הדעת של גרצובסקי ומעדותו, ליקויי הרטיבות שאובחנו על ידו היו בכל המרתף ולאו דווקא בחדרים מסוימים. הדברים גם מתיישבים עם העובדה שבשיפוץ שביצעו מאיר בחודש אפריל 2018 הוחלפו המצע והאריחים בכל המרתף, גם בחדרים שהוסכם לגביהם כי אינם חלק מהממכר. זאת ועוד, ממילא לא הוכח ע"י מאיר שהליקויים שהתגלו על ידם (הן לאחר חוות הדעת של גרצובסקי ולפני המו"מ עם הרשקוביץ, והן בחודש אפריל 2018), היו רק בשני החדרים שאינם נכללים בהסכם. מטעמים אלו, דינ ה של הטענה להידחות.

במסגרת סיכומיהם, מציינים מאיר (בסעיף 68), כי ברשותם חוות דעת מומחה, מיום 21.05.18, שלפיה כלל הליקויים בבית מסתכמים בסך של 6,037 ₪. טענה זו דינה שתידחה מכל וכל. כפי שפורט לעיל בהרחבה, ככל שאכן אוחזים מאיר בחוות דעת כאמור, הרי שהם בחרו שלא לחשוף אותה במסגרת ההליך המשפטי , הן לפני הרשקוביץ והן לפני בית המשפט – לא במסגרת כתבי הטענות, לא במסגרת ההליכים המקדמיים וגם לא במסגרת תצהיריהם (הראשי והמשלים), זאת חרף העובדה שזו הייתה מצויה בידיהם כל העת. חזקה על מאיר כי עשו כן, בעצמם או באמצעות בא כוחם, במודעות מלאה ומתוך איזושהי חשיבה אסטרטגית שסברו שתשרת אותם בהמשך ההליך. רק בתום פרשת התביעה, עתרו מאיר לפתע לצירוף חוות הדעת, בקשה שנדחתה בהחלטה מנומקת. והנה, מוסיפים מאיר בהתנהלות דיונית בלתי מקובלת בעליל ומתייחסים לחוות דעת זו בסיכומיהם , כאילו היא חלק מן הראיות שהובאה על ידם. ניסיון זה, להכניס בדלת האחורית טענות שבמומחיות שלא הוכחו, אל לבית המשפט לאפשר. למאיר ניתן יומם בבית המשפט והם בחרו שלא לנצלו. למעלה מן הצורך, יודגש כי גם אם קיימת חוות דעת שקובעת היקפם של הליקויים בנכס, נכון ליום 21.05.18, הרי היא וודאי אינה רלוונטית למועד ניהול המו"מ בין הצדדים ולמועד החתימה על ההסכם. היא גם אינה רלוונטית למועד ביצוע ההסכם, בו טענו הרשקוביץ לליקויים בנכס ואלו הוכחשו ע"י מאיר. גם אם קיימת חוות דעת כאמור, היא אינה משנה את העובדה שמאיר בחרו להסתיר באופן מודע ואקטיבי עובדות מהותיות מהרשקוביץ, באשר למצבו האמיתי של הנכס, ואף נקטו פעולות נרחבות כדי להסתירו.

ההשוואה שעורכים מאיר בין הסכם מכר מקרקעין של בית מגורים, שהיא עסקה מהותית ומרכזית בחיי משפחה בהיקף כספי גדול, לעסקת מכר של רכב משומש, אינה במקומה. זאת, לאור ההבחנה הברורה שעורכת הפסיקה בין חובות הגילוי, החלות על המוכר והיקפן, בכל אחד מסוגי העסקאות. ברי, כי בשים לב לטיבה של העסקה במקרה שלפנינו, חלה על מאיר חובת גילוי משמעותית ורחבה וכי היא חלה על קיומם של ליקויי רטיבות בנכס, ודוק; אין עסקינן בפגמים נסתרים. בניגוד לניסיונם של מאיר, להציג מצג כאילו הרשקוביץ נטפלו לליקויי שולי וזניח שמאיר נאלצו "לשבור את הראש" בכדי להבין בכלל במה מדובר, הרי שראיה לאחר ראיה, טפח אחר טפח, התחוור כי התמונה שונה באופן קיצוני. מאיר ידעו כל העת כי הרשקוביץ אינם ניזונים משמועות נטולות כל בסיס. הם ידעו , כי חודשים בודדים עובר לניהול המו"מ עם הרשקוביץ, התקבלה לידיהם חוות דעת אותה הם הזמינו, ממנה עולים ליקויי ם בהיקף של מאות אלפי ₪. הם ידעו, כי לאחר קבלת חוות הדעת הם ביצעו תיקון, שכלל הרמת מרצפות וביצוע פעולות ייבוש במרתף. הם ידעו, שלא היה בתיקון הזה די, שכן ב – 19.04.18, בשעה שישבו עם הרשקוביץ בפגישה קשה בסלון ביתם, נקוו מים על רצפת המרתף. הם ידעו, שבשעה שהכחישו קיומם של ליקויי רטיבות מכל וכל וסירבו לאפשר בדיקה של איש מקצוע מטעם הרשקוביץ, הם הזמינו שיפוצניק לבצע פעולות של החלפת מצע, ייבוש והחלפת ריצוף בכל שטח המרתף. בכל הכבוד, אין עסקינן בתיקון של החלפת נורה או צביעה שבוצעה, כפי שנטען בסיכומי מאיר וההשוואה פשוט אינה במקומה. לאור על האמור, טענת מאיר כי לא קמה להם – בשום שלב – חובת גילוי, היא טענה שיש לדחותה בשתי ידיים.

טענת מאיר, כי הרשקוביץ גילו חוסר תום לב בכך שדחו את הצעת מאיר לקבל לידיהם את הנכס חודש קודם למועד החוזי, ולפני שתשולם מלוא התמורה, לשם ביצוע הבדיקה, גם היא אינה יכולה להתקבל. בלתי מתקבל על הדעת לצפות מהרשקוביץ, בהתחשב בכלל הנסיבות שפורטו לעיל, שישלמו למאיר תשלום ע"ס מיליון וחצי ₪ ( נוסף למקדמה שכבר שולמה במעמד החתימה) ורק לאחר מכן יבררו טענותיהם ביחס לנכס. הדבר הסביר לעשות היה, לאפשר להרשקוביץ לבצע בדיקה בת שעתיים של איש מקצוע מטעמם, ואם אכן לא היו ליקויים משמעותיים בנכס – כטענת מאיר – הרי הדבר היה עולה מהבדיקה ובכך היה מסתיים העניין והעסקה הייתה מושלמת. מאיר לא אפשרו להרשקוביץ לעשות כן, והוכח כי לא בכדי.

באשר לטענת מאיר, כי בטרם ניתנה הודעת ביטול ע"י הרשקוביץ, היה עליהם לאפשר למאיר לקיים את ההסכם בתוך פרק זמן סביר, אך הם לא עשו כן, דינה גם כן להידחות. אני רואה בפנייתם החוזרת של הרשקוביץ למאיר לאפשר כניסה של איש מקצוע מטעמם, מתן הזדמנויות חוזרות למאיר לקיים את חובתם לגילוי ולתם לב, עפ"י דין ועפ"י ההסכם, הזדמנויות שלמרבה הצער- לא השכילו לנצל.

מסקנות וסעדים:

מסקנתי, לאור כל הנימוקים שפורטו לעיל, היא כי דינן של טענות הרשקוביץ להתקבל ואילו מאידך, טענות מאיר - דינן להידחות.

מכאן, יש לעבור ולברר את הסעדים שנתבעו ע"י הרשקוביץ.

כפי שצוין לעיל, בהמשך להסדרים דיוניים בין הצדדים, התייתר הצורך לדון בסעד ההשבה ובפיצוי בגין תשלום מס הרכישה, שכן סכומים אלו הושבו למעשה להרשקוביץ, בהמשך לביטול ההסכם.

גם הסעד ההצהרתי, לפיו ההסכם בוטל כדין ע"י הרשקוביץ, התייתר לאור הסכמת הצדדים לבטלו. למעלה מן הצורך, אני קובעת כי לאור הפרת מאיר את חובתם לגילוי בתום לב, הן בשלב הטרם חוזי והן בביצוע ההסכם, והטעייתם את הרשקוביץ, בדין הודיעו הרשקוביץ על ביטול ההסכם, בהתאם להוראות סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) וסעיף 16 לחוק המכר.

באשר ל פיצוי המוסכם:
סעיף 10א להסכם בין הצדדים, קובע כי "כל צד שיפר חוזה זה הפרה יסודית, ישלם לצד שיקיימו פיצויים מוסכמים ומוערכים מראש ע"י הצדדים בגובה 10% ממחיר הממכר. האמור לעיל אינו פוגע בזכויות כל צד עפ"י כל דין לכל סעד נוסף ו/או אחר, ביחס לכל אחד מסעיפי החוזה. סעיפים יסודיים בחוזה הינם: 2, 3, 5, 6, ו – 9".
לדידי, ניתן לומר ללא כל ספק, כי התנהלות מאיר במקרה דנן מהווה הפרה יסודית של חובתם עפ"י ההסכם והצה רותיהם בכל הנוגע למצבו של הנכס, לפי סעיף 3 להסכם.
סעיף 15(א) ל חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א 1970 (להלן "חוק התרופות") קובע כך:
"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".
תניית הפיצוי המוסכם הפכה, עם השנים, לאחת מהתניות הנפוצות בחוזים מסחריים, ובפרט בחוזי שכירות (יצחק עמית "פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים", דין ודברים י 17, 18 (2018); להלן: "עמית"). תנייה זו מזכה את הנפגע מהפרת חוזה בפיצוי, ללא שמוטל עליו להוכיח את עצם קיומו של הנזק ולא את שיעורו. הפיצוי ניתן לצד הנפגע מהפרה, מעצם הסכמת הצדדים בעת כריתת החוזה כי בקרות מקרה המוגדר מראש בהסכם יהיה זכאי הצד הנפגע לפיצוי ברור עליו הסכימו הצדדים מראש, ללא תלות בקיומו של נזק. בכך, תורמת תניית הפיצוי המוסכם ליעילות ולוודאות במסגרת יישום הסכמים מסחריים. הצדדים קובעים בהסכמה, דרך קלה לקבל פיצויים עקב הפרה, ובכך מסייעים לצד הנפגע להימנע מהליך מתמשך הכרוך, לעיתים, גם בקשיים ראייתיים להוכחת זכותו לפיצויים. מטרה נוספת, היא האפקט ההרתעתי של תניית הפיצוי המוסכם. התנייה עשויה לשמש במישרין או בעקיפין כאמצעי לתמרץ את המפר הפוטנציאלי לקיים את חיוביו החוזיים, ובכך מאפשרת את קיום החוזה ומעלה את ערך קיום ההבטחות.

התכלית ההרתעתית היא משנית ואין להעמידה כמטרה בפני עצמה. כך, כשחורגים הצדדים מכל פרופורציה סבירה בין הפיצוי שהסכימו עליו ובין הנזק הצפוי מההפרה בעת כריתת החוזה, רק כדי ליצור הרתעה אפקטיבית, יש לבית משפט סמכות להפחית את סכום הפיצוי המוסכם (סעיף 15 ל חוק החוזים התרופות; ע"א 1880/19 הליגה למניעת מחלות ריאה תל אביב נ' שיר משכנות וותיקים בע"מ, [פורסם בנבו, 47-46 (25.10.2020). עם זאת, הלכה פסוקה היא, כי ככלל התערבות בית המשפט בפיצוי המוסכם היא מצומצמת. כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, לנזק שניתן היה לראותו מראש (ראו ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ [פורסם בנבו] (2006); ע"א 1/84 נתן נ' סטרוד, פ"ד מב (1) 661 (1988); ע"א 5806/02 ארביב ואח' נ' קרני, פ"ד נח(5) 193 (2004)). בית המשפט יראה לבצע את הפחתת הפיצוי המוסכם באופן מדוד, בעיקר על רקע הכלל הבסיסי בדיני חוזים - עקרון חופש החוזים וכיבוד הסכמות הצדדים.

לאור קביעותיי לעיל, מסקנתי היא כי הרשקוביץ זכאים לתשלום הפיצוי המוסכם עפ"י ההסכם. לשאלת התערבות בית המשפט בשיעורו של הפיצוי, הרי שבכתב ההגנה ובסיכומים מטעם מאיר ולא נמצאה כל טענה, ולו ברמז, לעניין שיעור הפיצוי המוסכם ועתירה להפחתתו. מאיר הסתפקו בטענה שלא הפרו את ההסכם ובהכחשה גורפת את הזכאות של הרשקוביץ לעתור לפיצוי המוסכם. הם לא טענו כל טענה חלופית באשר לשיעורו של הפיצוי המוסכם.

משלא נטען על ידי הנתבעים להפחתת הפיצוי המוסכם ישירות מכוח סעיף 15(א) ל חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970, איני רואה להידרש לכך (לחובה להעלות טענה להפחתת פיצוי מוסכם ראו ע"א 630/84 בוקובזה נ' רוזוליו, פ"ד לט(2) 584 (1985); ע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה [1982] בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ, פ"ד מז(2) 642 (1992). בהעדר כל טענה לשאלת מידתיות שיעור הפיצוי המוסכם ביחס לנזק שהיה צפוי בעת חתימת ההסכם, ממילא אין מקום כי בית המשפט יפנה לבחון שאלה זו, לאור  המבחנים שנקבעו בפסיקה. משנקבע פיצוי מוסכם בהסכם המכר, חזקה היא כי הדבר משקף את הסכמת הצדדים, וממילא, כאמור, התערבותו של בית המשפט בהסכמה זו היא מצומצמת. הנטל להוכיח, כי מתקיימות נסיבות המצדיקות הפחתתו של סכום הפיצוי מוטל בענייננו על מאיר. משלא טענו מאיר כל טענה לעניין זה, הרי לא רק שאינם עומדים בנטל זה, אלא שגם אין לראות את השאלה כחלק מגדר המחלוקת.

לכן, לאחר שקבעתי כי מאיר הפרו את הסכם המכר, בכך שלא עמדו בהצהרותיהם ביחס למצבו ותקינותו של הנכס והפרו את חובת תום הלב העומדת להם מכח ההסכם ומכח הדין, בהינתן שקבעו הצדדים פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם ומשלא טענו מאיר כי על בית המשפט להתערב בשיעורו של הפיצוי ולהפחיתו, אין לי אלא לקבוע כי מאיר חייבים בתשלומו של הפיצוי המוסכם, בסך של 327,500 ₪.

באשר להוצאותיהם הישירות של הרשקוביץ, בקשר עם עסקת המכר שבוטלה, כפי שהן מפורטות בסעיפים 95.2 – 95.6 לתצהירו של מר הרשקוביץ, מצאתי אותן קשורות בקשר סיבתי ישיר לעסקה. כן, מצאתי כי ביצוע ההוצאות ע"י הרשקוביץ הוכח באמצעות ראיות שצורפו לתצהיר (ת/12 – ת/16). לא נטענה ביחס לאלו כל טענה ע"י מאיר, לא הוגשה כל ראיה לסתור והרשקוביץ לא נחקר כלל ביחס להוצאות אלו במסגרת חקירתו הנגדית. כמו כן, בהתאם להוראת סעיף 10א להסכם עליו חתמו הצדדים, אין לראות בפיצוי בגין הוצאות אלו כפיצוי בכפל, שהרי הצדדים עצמם הסכימו שלא יהיה בתשלום הפיצוי המוסכם בכדי למנוע מהצד הנפגע לעתור לכל סעד נוסף או אחר, הנובע מהפרתו היסודית של ההסכם, ואין כל עילה להתערב בהסכמה זו של הצדדים. לפיכך ושעה שעסקינן בהוצאות ישירות שהוכחו ע"י הרשקוביץ, אני מוצאת כי יש מקום לחייב את מאיר לפצות את הרשקוביץ בגין אותן הוצאות, וזאת בסך כולל של 52,028 ₪. יוער, כי במסגרת הסיכומים, טענו הרשקוביץ להתגבשות נזק נוסף, בסך של 15,072 ₪, בגין עלויות מימון הלוואה, ממועד הגשת התביעה ועד מועד הסיכומים, ואולם, נזק זה למעשה לא נתבע ולא הוכח כדבעי, ועל כן אין מקום לפוסקו, כחלק מהליך זה.

עמדתי שונה ביחס לפיצוי בגין נזק עקיף בדמות עגמת נפש, לו עותרים הרשקוביץ, בסך של 150,000 ₪. ראשית אבהיר, כי לאחר שמיעת הראיות שוכנעתי שלהרשקוביץ נגרם מפח נפש משמעותי, נוכח התנהלותם של מאיר, בשלבי המו"מ, חתימת ההסכם וביצועו, וכן בכך שנאלצו להיגרר להליך משפטי ארוך ויקר בעקבות זאת . יחד עם זאת, סבורני, כי נזק מסוג זה הינו בדיוק מסוג הנזקים שאותם יש לראות כחלק מן הפיצוי המוסכם – כלומר, נזקים שיש קושי להוכיחם והפיצוי המוסכם נועד ליתן להם ביטוי בהיותו פיצוי שאינו דורש הוכחת נזק. זאת, בניגוד לנזקיהם הישירים של הרשקוביץ והוצאותיהם בעסקה, שהוכחו כאמור לעיל. לאור מסקנתי זו, אני דוחה את עתירת הרשקוביץ לפסוק פיצוי נוסף, בגין רכיב של עגמת נפש.

באשר לעתירת הרשקוביץ לפיצוי סעדים – לאור קביעתי לעיל, בנושא עלויות מימון ההלוואה, שלא התגבשו עד תום, ניתן להרשקוביץ היתר לפיצול סעדים ביחס לרכיב זה בלבד.

באשר לסעדים שנתבעו במסגרת התביעה שכנגד, הרי שמעת שדחיתי את כלל טענות מאיר, דינה של התביעה שכנגד להידחות על כל הסעדים הנתבעים בה. לעניין זה, ראוי לציין את דבריו של מר מאיר בחקירתו הנגדית, מה ם ניתן ללמוד באופן מובהק, כי ממילא התביעה שכנגד הוגשה כאקט אסטרטגי ותו לא, ולא כתביעה שיש בה ממש, באומרו "כל הכתב תביעה נערך ע"י עורך הדין שלי והוא אומר לי דבר פשוט, שיש לך תביעה אליך, תגיש תביעה כנגד ובסופו של דבר תגיעו לפשרה" (עמ' 69, ש' 1 – 2). גם צעד זה של מאיר במסגרת ההליך המשפטי, מלמד על נקיטת מהלכים על ידם, שלא היה בהם אלא בכדי לסרבל את ההליך ולהקשות על הרשקוביץ לקבל את הסעד המגיע להם מכח הסכם המכר והדין.

סוף דבר
לאור המקובץ לעיל, אני מורה כדלקמן:
120.1 התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה; אני מחייבת את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעים פיצוי בסך של 379,528 ₪, בתוספת אגרת בית משפט, כפי ששולמה. סכומים אלו ישולמו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום המלא בפועל.

120.2 התביעה שכנגד – נדחית במלואה.

120.3 אני מחייבת את מאיר, יחד ולחוד, לשלם להרשקוביץ הוצאות משפט (לרבות שכר עדים) בסך 20,000 ₪, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 48,000 ₪. סכומים אלו ישולמו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום המלא בפועל. בפסיקת הוצאות זו שקלתי הן את הוצאותיהם בפועל של הרשקוביץ בניהול ההליך, את ריבוי הבקשות, התגובות והדיונים בתיק ואת התנהלותם של מאיר במסגרת ההליך המשפטי, כפי שזו תוארה לעיל. מאידך, שקלתי את ההסדרים הדיוניים, שגיבשו הצדדים במסגרת ההליך, אשר היה בהם בכדי לייתר את הצורך בבירור חלק מרכיבי התביעה.

זכות ערעור כחוק לפני בית המשפט המחוזי מרכז-לוד.
ניתן היום, י"ח חשוון תשפ"ב, 24 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.