הדפסה

בית משפט השלום ברחובות ת"א 31615-12-17

בפני
כבוד ה שופטת אושרית הובר היימן

תובע

בני ברקאי

נגד

נתבעים

  1. שרה הוטרר
  2. עמליה אליאס
  3. לאה פנסקי
  4. יוסף ברגר
  5. משה ברגר

פסק דין

לפניי תביעה כספית, תביעה לאכיפת הסכם ותביעה למתן צו עשה.

בבסיס התביעה, הסכם מכר מקרקעין, שנחתם ביום 13.05.10 , בין התובע ובין המנוחה שיינדיל ברגר ז"ל , לרכישת נכס, הידוע כגוש 3521 חלקה 5 תיק מנהל מס' 52214946א (להלן: "ההסכם" ו "המקרקעין / הנכס", בהתאמה). בהתאם לצו ירושה מיום 21.11.10, הנתבעים 1-5 הינם יורשיה החוקיים של המנוחה ולפיכך נכנסו הם בנעליה כ מוכרי המקרקעין .

טענות הצדדים:
לטענת התובע, הנתבעים הפרו את ההסכם, שכן במסגרת הסכם המכר התחייבו המוכרים (הנתבעים) למסור לידיו את חזקה במשק לאחר שינוי הרישום במנהל מקרקעי ישראל, תוך סילוק כלל החובות, האגרות והמיסים המוטלים על המקרקעין, וכל זאת עד ליום 15.02.11. חרף התחייבותם זו , התנהלו הנתבעים בעצלתיים, לאורך שנים, וכתוצאה מכך, לא נרשמו זכויותיו במקרקעין במועד, ולמעשה לא הוסדר הרישום עד היום.

לטענת התובע, העיכוב ברישום, נבע בין היתר מן העובדה שבמקרקעין הוצב מבנה בלתי חוקי, שהריסתו נדרשה ע"י המנהל. בעניין זה, פעל התובע להסדרת הבניה הבלתי חוקית ולהנפקת טופס 4, זאת על אף שהאחריות לביצוע האמור, בהתאם להסכם, מוטלת על הנתבעים. הפרה נוספת של ההסכם, לטענת התובע, ביצעו הנתבעים בכך שבניגוד להוראות הסכם לפיהן נדרשו לשלם דמי הסכמה בסמוך לאחר החתימה, בפועל בוצע התשלום רק ביום 19.08.2015, כחמש שנים לאחר החתימה על ההסכם.
לטענת התובע, בשל העובדה שהנתבעים לא פעלו בהתאם להתחייבותם, וכן על מנת להחיש הליך העברת הרישום, ניתן לו יפוי כוח ע"י ב"כ הנתבעים, כדי לפעול להשלמת ההליך. כחלק מפעולותיו, פנה התובע אל מנהל מקרקעי ישראל ונמסר לו כי לשם השלמת העברת הזכויות נדרשים אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה ואישור המועצה. במסגרת הפנייה לועדה המקומית לתכנון ובניה, הוציאה הוועדה דרישה לתשלום היטל השבחה. לטענת התובע , הנתבעים סרבו לשלם היטל ההשבחה, חרף חובתם לעשות כן, עפ"י ההסכם וכן עפ"י הדין. בשל מחדלם זה של הנתבעים, עד היום לא הושלם הליך רישום זכויותיו במקרקעין.

לעניין תשלום היטל ההשבחה, ציין התובע במסגרת טיעוניו את פסק דינו של בית המשפט העליון, ב - רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך (להלן: "עניין בלוך"), שניתן ביום 3.09.14, ואשר קבע כי יש לראות בברי רשות בנחלות בישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה, בעוד שעובר למתן פסק הדין היו שפרשו את הוראות החוק הרלוונטית, ככזו המחייבת בעלי מקרקעין וחוכרים לדורות בלבד. פסק הדין ניתן כאמור שנים לאחר חתימת ההסכם ולאחר המועד החוזי שבו נדרשו הנתבעים להשלים את רישום הזכויות. לאור זאת, נטען כי לולא התמהמהו הנתבעים ברישום הזכויות ע"ש התובע, היה בידיהם להימנע מתשלום היטל ההשבחה, אך סופו של דבר משהוצגה הדרישה לשלמו, חובה זו עומדת לפתחם של הנתבעים.

נוכח האמור לעיל, טען התובע כי הנתבעים הפרו התחייבויותיהם על פי ההסכם, בכך שלא פעלו להעברת הזכויות על שמו, לא שילמו במועד את דמי ההסכמה ולא שילמו את היטל ההשבחה.

בפרק הסעדים, התבקש בית המשפט ליתן צו עשה שיחייב את הנתבעים ב תשלום היטל השבחה ובהשלמת הרישום על שם התובע ותשלום פיצוי מוסכם, ע"ס 350,000 ₪, בגין הפרת הסכם בהתאם לקבוע בסעיף 7 להסכם. כן, עתר התובע כי בית המשפט יחייב את הנתבעים בתשלום הוצאותיו בגין ניהול ההליך.

מן העבר השני של המתרס, טוענים הנתבעים , דינה של התביעה להידחות בהיותה ניסיון של התובע להתעשר שלא כדין ובחוסר תום לב על חשבונם .

לטענת הנתבעים, מיד לאחר פטירת אימם המנוחה, נמסרה החזקה במשק לידי התובע, ומאז עושה הוא במקרקעין מנהג בעלים, לכל דבר ועניין, לרבות השכרתם בעבור תמורה כספית.

עוד טוענים הנתבעים, כי התובע נטל על עצמו, מיוזמתו ומרצונו , לטפל מול המנהל בנדרש להסדרת הזכויות, וזאת מאחר שחפץ להותיר את הקיים בנכס ובשעה שהמקרקעין נמכרו במצבם (AS-IS) לרבות כל המחוברים. כן נטען, כי נעשו מספר פניות אל התובע , ע"י הנתבעת 2, על מנת להחיש העברת הרישום , מאחר והוא היה המחזיק הבלעדי בנכס, אולם ללא הועיל.

ביחס לטענת התובע כי על הנתבעים, כמוכרים, מוטלת החובה בתשלום היט ל השבחה, נטען כי פסק הדין בעניין בלוך אינו חל רטרואקטיבית על חוזים שנערכו קודם לכן וממילא התחייבות המוכרים הינה בהתאם למוסכם בסעיף 6 להסכם, בו נקבע כי ישלמו "תשלום מס שבח ודמי הסכמה, אם יהיו כאלה" בלבד . נטען, כי המחיר אשר נקבע לנכס ה לם חיובים אלו בלבד, שכן מחירה של נחלה לאחר היטל השבחה, הינו כמעט כפול מהמחיר שסוכם בין הצדדים.

במסגרת זו נטען, כי התובע משיקול ים השמורים עימו (ייתכן על מנת להרוויח הטבות נוספות לברי רשות), פנה לוועדה המקומית לתו"ב בשם הנתבעים ומבלי לקבל את רשותם לעשות כן, על מנת להחיל היטל השבחה, וזאת תוך מעשה רמייה. עוד נטען, כי מרגע שפנה התובע בשם הנתבעים ויצר את הדרישה לתשלום היטל השבחה, הרי שעליו בעצמו לפטור את המכשול לרישום זכויותיו במקרקעין ולשלמו. עוד טוענים הנתבעים, כי לו לא היה פונה התובע לוועדה המקומית לא הייתה זכאית הוועדה לדרוש תשלום היטל השבחה על הסכם מכר שנחתם בשנת 2010 .

עוד טענו הנתבעים, כי לא הפרו את ההסכם, מאחר ונתנו לתובע ולעוה"ד שייצג אותם בעסקה, חופש פעולה מלא לקדם את הליכי ההסדרה והרישום. באשר לתשלום דמי הסכמה, טענו כי משהוצגה הדרישה לשלמם ולאחר שהתבררה השגה שהוגשה על ידם, שלמו הנתבעים כמוסכם וכבר לאחר התשלום יכול היה התובע להמ שיך בהליך העברת הזכויות, שעה שהוא המחזיק הבלעדי בנכס (עוד משנת 2010) ובאחריותו לעשות כן.

לאור האמור, טענו הנתבעים, כי דין התביעה, על כל חלקיה, להידחות.

הראיות והעדויות שהובאו לפני בית המשפט:

מטעם התביעה, הוגש תצהיר עדות ראשית של התובע, עליו נחקר במסגרת עדותו בבית המשפט.

מטעם ההגנה, הוגש תצהיר עדות ראשית של גב' עמליה אליאס (הנתבעת 2), ותצהירו של עוה"ד לוינגר חנניה, ושניהם העידו בבית המשפט. יש לציין, כי מלכתחילה הוגשו גם תצהירי הנתבעים 4 ו – 5, אך אלו נמשכו בסופו של דבר ע"י ב"כ הנתבעים ועדותם לא נשמעה.

העובדות הבלתי שנויות במחלוקת:

לאחר שמיעת הראיות, להלן סיכום העובדות שאינן שנויות במחלוקת:

ביום 13.05.10 נחתם בין הצדדים (הקונה – התובע, והמוכרת - אמם המנוחה של הנתבעים) הסכם מכר מקרקעין, שהינו הסכם תקף ומחייב.

במסגרת ההסכם (החל מן השלב הטרום חוזי, דרך עריכת ההסכם, חתימתו וביצועו) ייצג את שני הצדדים יחד עוה"ד חנניה לוינגר.

שבועות בודדים לאחר החתימה, המוכרת הלכה לבית עולמה, ויורשיה – הנתבעים, נכנסו בנעליה.

מלוא התמורה המוסכמת, בסך 3.5 מיליון ₪, שולמה על ידי התובע, במלואה ובמועד.

החזקה במקרקעין נמסרה לתובע, כבר בחודש יולי 2010.

עפ"י החוזה, רישום זכויותיו של התובע במקרקעין אמור היה להתבצע עד ליום 15.02.11, ואולם הלכה למעשה, עד היום לא נרשמו הזכויות.

במהלך השנים, ביצע התובע פעולות שמטרתן קידום ההסדרה והרישום של הזכויות בנכס. ביום 27.12.16, קיבל התובע ייפוי כוח, מעו"ד לוינגר לטפל בשמו ובמקומו בתיק רמ"י בנושא מכירת הנחלה.

בחודש אוגוסט 2015, שילמו הנתבעים דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל, זאת לאחר שהשגה שהוגשה על ידם באמצעות עוה"ד לוינגר לעניין שיעור דמי ההסכמה, התקבלה. לצורך השלמת תשלום דמי ההסכמה, נטלו הנתבעים מן התובע הלוואה בסך, 80,000 ש"ח.

ביום 3.09.14, ניתן ע"י בית המשפט העליון פסק הדין בעניין בלוך, אשר קבע כי יש לראות בב רי רשות בנחלות בישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה. המשמעות המעשית לענייננו, היא שלאחר מתן פסק דין בלוך, ביום 23.01.17, הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות", דרישה לתשלום היטל השבחה ע"ס 490,349.18 ₪, המופנית אל המוכרים, זאת כתנאי להעברת הזכויות בנכס. אף אחד מן הצדדים לא הגיש ערר על הדרישה.

השאלות הדורשות הכרעת בית המשפט :

האם יש ליתן צו עשה המחייב את הנתבעים לשלם את היטל ההשבחה, או שמא יש לדחות את עתירת התובע, באופן שיחייב אותו לשלם את ההיטל , לצורך השלמת העברת הזכויות?

האם הפרו הנתבעים את התחייבויותיהם עפ"י הסכם המכר לשלם את דמי ההסכמה, לשלם את היטל ההשבחה ולרשום את זכויותיו של התובע במקרקעין, והאם הפרות אלו מקימות לתובע את הזכות לתשלום הפיצוי המוסכם, בסך 350,000 ₪, כקבוע בסעיף 7 להסכם?

ראוי שיובהר כבר בפתחם של דברים, כי נקודת המוצא של הדיון בכל הנוגע לתשלום היטל ההשבחה, היא כי דרישת הוועדה המקומית לתכנון ובניה לשלמו, בדין היא ובמסגרת סמכותה של הוועדה. אין בכוונת בית משפט זה ואין הדבר בגדר סמכותו לדון בטענות הנתבעים לעניין עצם דרישת תשלום ההיטל, חוקיות הדרישה והטלתו הרטרואקטיבית, בהיבט המיסויי והחוקי, כי אם בשאלה החוזית – במישור ההסכמות שבין הצדדים בלבד, מי מהם אמור לשאת בתשלום זה. יוזכר, כי אף אחד מן הצדדים לא הגיש השגה או ערעור על דרישת תשלום ההיטל ובהתאם לכך, מבחינת בית משפט זה הדרישה היא חלוטה, שרירה ועפ"י דין.

הערה נוספת והפעם מן הפן הראייתי, ובהתייחס למסמכים שצורפו לסיכומי ההגנה. יובהר, כי אין בכוונת בית המשפט להידרש לראיות שלא צורפו לתצהירי הנתבעים ושלא ניתנה לב"כ התובע הזדמנות לחקור בעניינם (ולמעלה מכך, יצוין, כי ממילא לא הוגשה בקשה סדורה לצרפם לאחר שמיעת הראיות, שיש להידרש לה).

דיון והכרעה:

ה1. מהותה של דרישת תשלום היטל השבחה, ככלל ובענייננו:

את הדיון ראוי שנתחיל, בכך שנבהיר מהותו וטיבו של תשלום היטל ההשבחה; החובה לשלם היטל השבחה מעוגנת בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965, הקובע כי:
"ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה".

סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק קובע:
"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד."

קביעה זו של החוק מבטאת את התפיסה, כי בעל הזכויות העיקרי בקרקע, הנהנה מן ההשבחה, צריך לשתף את הציבור בחלק מן ההתעשרות שהורעפה עליו . בפסיקה שניתנה בשורה ארוכה של פסקי דין, ובמיוחד באלו שהוציא בית המשפט העליון תחת ידו בשנים האחרונות נקבע כי התכלית שעומדת בבסיסו של היטל ההשבחה מצדיקה פרשנות תכליתית של החובה בתשלום היטל השבחה, כך שהיא תחול על הנהנה כלכלית מהתכנית המשביחה.  ב פסק הדין שניתן ברע"א 725/05, הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' בלוך (פורסם בנבו, 3.9.2014) , נדונה חובת תשלום היטל השבחה של חברי אגודה חקלאית שיתופית, שם הוסבר כי הפרשנות הראויה של הוראות חוק התכנון והבניה לצורך הטלת היטל השבחה , היא פרשנות מהותית לפיה מי שהתעשר כתוצאה מתוכנית משביחה הוא זה שיישא בתשלום היטל השבחה, לרבות בר רשות בנחלה חקלאית.

כאמור, בענייננו, בראשית שנת 2017, הוציאה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות דרישה, המופנית לנתבעים, לתשלום היטל השבחה, בגין המקרקעין נשוא הסכם המכר שבין הצדדים. על דרישה זו לא הוגש ערר ומכאן שנקודת המוצא לדיון בענייננו, היא שהדרישה שרירה וקיימת, בסמכות וכדין. בפרט ראוי לציין זאת לעניין החלתו הרטרואקטיבית של ההיטל, על ההסכם דנן, אשר נחתם כזכור בשנת 2010. כאמור, בית משפט זה מתייחס לדרישת תשלום היטל השבחה כעובדה מוגמרת. פסק דין זה לא יכלול כל דיון בחוקיות הדרישה לתשלום ההי טל, נוכח העדר הסמכות העניינית לדון ומתוך החזקה שלא נסתרה, שהוועדה לתו"ב פעלה כדין. למעלה מן הצורך, ומבלי להיכנס לעובי הקורה בעניין זה, אפנה למשל להחלטות וועדת הערר (מרכז), ב – 611/15 שרלוביץ' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק לוד, ו – וועדת ערר (צפון) 829/15 קיבוץ מחניים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הגליל העליון, לעניין תחולה רטרוספקטיבית של ההלכה בעניין בלוך, וכן לפסק הדין של בית המשפט העליון ב - רעא 8925/04‏ ‏ סולל בונה בניין ותשתיות בע"מ נ' עזבון המנוח אחמד עבד אלחמיד ז"ל, פ''ד סא(1) 126 , לעניין תחולה רטרוספקטיבית של הלכה משפטית , ככלל.

בהקשר זה, אתייחס לטענת הנתבעים, לפיה התובע הוא זה אשר יצר, בחוסר תום לב ותוך מעשה רמייה, את הדרישה לתשלום היטל השבחה בניסיון להתעשר על חשבונם. טענה זו לא הוכחה , לא במישור העובדתי ולא בפן המשפטי. אף שאין חולק, כי היה זה התובע אשר פנה לוועדה המקומית לתכנון ובניה וכי לאחר פנייה זו, הוצאה הדרישה לתשלום היטל ההשבחה, הרי כאמור הנחת המוצא היא כי דרישת הוועדה המקומית לתשלום ההיטל הינה כדין, כחלק מהסדרת החובות שמוטלים על המקרקעין ובמסגרת סמכותה (לפי סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה), וזאת קודם לרישום הזכויות במקרקעין ע"ש הקונה (התובע) ול א כתוצאה של פעולה כזו או אחרת שביצע התובע . מכל מקום, לא הוכח אחרת. כל שניתן לקבוע הוא, שעיתוי הדרישה לתשלום נבע, מעיתוי פנייתו של התובע אל הוועדה, ולעניין זה אדרש בהמשך הדברים.

ה2. הוראות הסכם המכר:

הבסיס לדיוננו, הוא הסכם המכר שבין הצדדים; הסכם זה ה וא אשר מגדיר מערכת היחסים ביניהם ולאורו יש לבחון את המחלוקות שעל הפרק.

הסכם המכר שנחתם בין הצדדים, ביום 13.05.10, הוא קצר ותמציתי, וכולל 9 סעיפים קצרים בלבד . מטרתו של ההסכם, כפי שהוגדרה בו, היא מכר זכויותיה של המנוחה, גב' ברגר שיינדיל ז"ל , במשק מס' 86 בבית גמליאל, גוש 3521 חלקה 5, לתובע. עפ"י סעיף 3 להסכם , התחייבה המוכרת למסור את החזקה בנכס, בכפוף לתשלום התמורה במלואה, עד ליום 15.02.11. עפ"י סעיף 4 להסכם, התחייב התובע – הקונה, לשלם סך 3.5 מיליון ₪, תמורת הזכויות במקרקעין , וזאת לשיעורין ועד ליום 15.02.21. אין חולק, כי שני הצדדים עמדו בהתחייבויותיהם אלו.

בסעיף 5 להסכם, הצהיר הקונה, כי ראה את המשק, את המבנה הבנוי עליו ואת השטח החקלאי, מצאו מתאים למטרותיו וכי הוא רוכש אותו כפי שהוא ( AS IS), ואילו המוכרת התחייבה למסור לחזקתו את הנכס במצבו במועד חתימת ההסכם.

שני סעיפי החוזה שבמרכז המחלוקת, הם סעיפים 6 – 7;

סעיף 6 להסכם, קובע כהאי לישנא:
"המוכר מתחייב לסלק את כל המיסים, האגרות ושאר החובות המוטלים על המשק מכל סוג שהוא, לרבות מס שבח ודמי הסכמה, אם יהיו כאלו, ו/או לכל אדם אחר, וזאת עד ליום מסירת החזקה".

וזו לשונו של סעיף 7 להסכם:

"מס שבח מקרקעין, אם יחול, יחול על המוכר, מס רכישה יחול על הקונה.

הצד המפר הסכם זה ישלם לצד המקיים פיצויים קבועים ומוסכמים מראש, בסך של 350,000 ₪. אם המוכר יהיה המפר הרי יהיה הקונה זכאי להחזר על התשלומים ששילם לרבות השקעות במשק בצירוף הפיצוי המוסכם ואם הקונה יהיה המפר, יהיה המוכר זכאי להחזיר את ששולם לו בניכוי הפיצוי המוסכם".

סעיף 8 להסכם קובע את זכותם של הצדדים לעמוד על אכיפת ההסכם, וסעיף 9 מתייחס לאפשרות של השכרת הנכס ע"י הקונה למוכרת, היה ותבקש להישאר בו מעבר למועד המסירה הקבוע בהסכם.

ה3. האם עפ"י הוראות ההסכם התחייבו הנתבעים בתשלום היטל ההשבחה?

לטענת התובע, במסגרת ההסכם התחייבו הנתבעים לשלם את כל המיסים, האגרות והחובות המוטלים על המקרקעין, וזאת עד למועד מסירת החזקה. חרף התחייבותם זו, לא רק שלא שילמו הנתבעים את כל החובות עד למועד הקובע, אלא שהם מסרבים לשלם את היטל ההשבחה ובכך מסכלים את האפשרות של העברת הזכויות בהם על שמו.

מנגד, טוענים הנתבעים, כי במסגרת החוזה לא התחייבו לשאת בתשלום היטל השבחה, אלא במס שבח ו בדמי הסכמה בלבד, וכי בהתחייבות זו עמדו. עוד טוענים הנתבעים, כי ניתן ללמוד על העדר חובתם לשלם את ההיטל, לא רק מלשון ההסכם אלא גם מאומד דעת הצדדים בעת החתימה על ההסכם, ממנו עולה שמעולם לא התכוונו הצדדים לחייב את הנתבעים בתשלום היטל ההשבחה .

סעיף 25(א) ל חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (תיקון מס' 2, תשע"א-2011) , שעניינו בפרשנות חוזה, קובע כך:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

סעיף 25 לחוק, מורה כי  חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית הניתנת לסתירה, לפיה, פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. החזקה ניתנת לסתירה במקרים שבהם למד ביהמ"ש, מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות במבט ראשון (ר' רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ מגדל חברה לביטוח בע"מ [פורסם בנבו] (26.2.2012); ע"א 3894/11 דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' ניר בן שלום [פורסם בנבו] (6.6.2013)).

בענייננו, לאחר בחינה דקדקנית של המצב הראייתי והמשפטי, הגעתי לכלל מסקנה, כי הן לשון החוזה והן נסיבות כריתתו תומכים בפרשנות ההסכם לה טוען התובע. אפרט להלן נימוקי מסקנתי זו;

לשון ההסכם הינה ברורה. כאמור לעיל, סעיף 6 להסכם קובע מפורשות, כי "המוכר מתחייב לסלק את כל המיסים, האגרות ושאר החובות המוטלים על המשק מכל סוג שהוא, לרבות מס שבח ודמי הסכמה, אם יהיו כאלו, ו/או לכל אדם אחר, וזאת עד ליום מסירת החזקה" [ההדגשה אינה במקור – א.ה.ה].

הנה כי כן, המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב היא, שהנתבעים התחייבו לשאת בתשלום כל המיסים, האגרות והחובות המוטלים על המקרקעין, וכן התחייבו לעשות כן עד ליום מסירת החזקה בהם לתובע.

הנתבעים ביקשו לטעון, כי לשון החוזה קובעת, כי בחובתם לשאת אך ורק בתשלומי מס שבח ודמי הסכמה, דא עקא שלשונו הפשוטה והברורה של ההסכם מלמדת אחרת. אמנם, צוינו באופן ספציפי תשלומי מ ס שבח ודמי הסכמה, אולם אלו צוינו כ חלק מרשימה פתוחה ("לרבות"), של מיסים ותשלומים שבהם התחייבו הנתבעים . לפיכך, דינה של טענה זו להידחות, לאור לשונו הפשוטה של הסעיף.

ביחס לנסיבות חתימת ההסכם, טענו הנתבעים, כי אומד דעת הצדדים מלמד שלא התכוונו לכך שהנתבעים יהיו אלו שי ישאו בתשלום היטל ההשבחה, זאת לאור העובדה שלמשך שנים ארוכות ועד למתן פסק הדין בעניין בלוך, לא דרשה הוועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות" תשלום היטל השבחה מברי רשות. לפיכך, בעת חתימת ההסכם, נושא התשלום כלל לא עמד על הפרק ולא נידון. לטענת הנתבעים, לו היה צפוי שידרשו לשלם היטל ההשבחה , הרי לדבר היה ניתן ביטוי בסכום התמורה שנקבע בעסקה. זאת ועוד, טוענים הנתבעים, כי קביעה לפיה עליהם לשאת בתשלום היטל ההשבחה תיצור מצב שבו יתעשר התובע על חשבונם, שכן הוא זה אשר ייהנה בפועל מההשבחה של הקרקע.

העדות המרכזית שהובאה מטעם הנתבעים לעניין אומד דעת הצדדים בעת החתימה, היא עדותו של עוה"ד לוינגר, שייצג את שני הצדדים בעסקה.

בתצהירו, ציין עוה"ד לוינגר, כי ייצג את המוכרת המנוחה משך השנים שקדמו לפטירתה וכי הייתה היא צלולה וברת דעת . במסגרת ייצוגו אותה, ביקשה המנוחה לטפל במכירת נכס המקרקעין שהיה בבעלותה, בטרם תלך לבית עולמה. עוד ביקשה, כי ידרוש בתמורה לנכס את הסכום המקסימאלי עבור הנחלה, כאשר הניכויים שיהיו במחיר, יהיו כמקובל: מס שבח בשיעור של כ-400,000 ₪ ודמי הסכמה למינהל בשיעור של כ-1,000,000 ₪; בהמשך לכך, הוצע לתובע לרכוש את הנחלה בתמורה לתשלום סכום של 3,500,000 ₪ ו התובע הסכים להצעה . לדברי עו"ד לוינגר (סעיף 7 לתצהיר) " לא דובר בשום אופן על היטל השבחה, שכן היה ברור כי היטל השבחה יוטל, אם וכאשר, יבנו על כל נחלה שלושה בתים ויחד עם דמי היוון שישולמו עבור אותם בתים למנהל מקרקעי ישראל" ; עוד הצהיר (סעיף 8 לתצהיר), כי " ברור היה לצדדים כי אלו ורק אלו ההוצאות שבהם יחויבו הילדים של המנוחה...". בנוסף, טען עו"ד ל וינגר כי ערך הסכמים נוספים בנחלות, ו"מעולם לא שלמו המוכרים היטל השבחה" והוסיף כי בעסקה נוספת שבוצעה שנתיים לאחר ההסכם נשוא התיק דנן, שילם הקונה היטל השבחה ללא כל ערעור.

בעדותו בבית המשפט, אישר עו"ד לוינגר כי ייצג את שני הצדדים וכי הוא אשר ניסח את הסכם המכר . באשר לסכום התמורה, סיפר העד, כי זה סוכם עם המוכרת, והוצע כפי לתובע, והלה קיבל א ת ההצעה. עוד בעניין זה נשאל עוה"ד לוינגר, האם היו הסכמות בעל פה שלא באו לידי ביטוי בהסכם הכתוב, וזאת לאור האמור בתצהירו, ביחס לתשלום מס שבח ודמי הסכמה בלבד. לכך השיב "המשא ומתן היה ברור, חזרתי על זה שלוש פעמים, המשא ומתן היה בעל פה אמרת י שהם נותנים 3.5 מיליון מתוך ז ה ישלמו חובות למושב ודמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל שיגיעו ל-40% וזהו." אז נשאל עו"ד לוינגר האם הסיכום כתוב בהסכם והשיב "בוודאי כתוב. לא כתוב אבל שאלת בעל פה מוסכם עניתי לך" (עמ' 20, ש' 10 – 13).

עו"ד לוינגר הופנה לסעיף 6 להסכם המכר ונשאל מדוע ניסח את הסעיף כרשימה פתוחה, כך שישולמו כל המיסים והאגרות "לרבות" מס שבח ודמי הסכמה, והשיב "מכיוון שיש חובות למושב ויש חובות למועצה האזורית וכל מיני דברים קטנים שצריך לשלם, אבל העיקר הוא השניים האלה, דמי הסכמה ומס שבח שום דבר עקרוני לא היה מלבד שניהם. אני לא יודע היום כמה היה החוב למושב אבל כל הסכם שלי שהיה באותם השנים אמר בדיוק את אותם הדברים" (שם, ש' 19 – 21).

עוד לדברי העד, "ברור היה בזמן עריכת החוזה שאם יש היטל השבחה הוא יחול כאשר יהיה בעלות, וכל המושב ידע את זה ברקאי שהיה חבר המושב וכולם ידעו." לשאלת ביהמ"ש באותו עניין השיב "זה לא נושא שעלה במשא ומתן לא היה צריך לעלות, כי כל חבר מושב ידע שאם יזכו להיות תוכניות התיאורטיות לאפשר לכל חבר מושב לבנות שלוש יחידות וגם לקבל כסף מהמינהל כל הדברים האלה יהיו חייבים בתשלום" (עמ' 23, ש' 3 35 – 36, עמ' 24, ש' 1 -10).

לנוכח עדותו של עוה"ד לוינגר, הרי שלא אוכל לקבל את טענת הנתבעים לפיה אומד דעת הצדדים בעת החתימה מלמד על כך שהסכימו שתשלום היטל ההשבחה יבוצע ע"י התובע – הקונה; אומד דעת ו של עוה"ד לוינגר אינו אומד דעת הצדדים. למרבה הצער, המוכרת נפ טרה זמן קצר לאחר החתימה על ההסכם, ולפיכך נבצר מבית המשפט לשמוע את עדותה ולא ניתן ללמוד מכלי ראשון על אומד דעתה שלה . ילדיה, כפי העולה מן העדויות, לא היו מעורבים במו"מ עם התובע (עמ' 29, ש' 34 – 35) ועל כן לא ניתן ללמוד מן העדויות על אומד דעתם שלהם בעת החתימה והוא גם אינו רלוונטי, שעה שבעת החתימה הם כלל לא היו צד לעסקה. יתרה מכך, מעדותה של הנתבעת 2 עולה, כי הבינה מדבריו של עוה"ד לוינגר שעל המוכרים לשאת בתשלום מס שבח ודמי הסכמה בלבד, וזאת בדיעבד, לאחר החתימה על ההסכם ולא לפני כן . התובע, מצידו, מכחיש כי אי פעם סוכם כאמור. טענה זו של התובע נתמכת דווקא בעדותו של עוה"ד לוינגר , ממנה עלה בבירור כי נושא תשלום היטל ההשבחה מעולם לא עלה ולא דובר במסגרת המו"מ. לדבריו, "ברור" היה לכל הנוגעים בדבר, כי אין חיוב בהיטל השבחה ולכן כלל לא התעורר הצורך לדון בכך. מכאן נשאלת השאלה, אם מעולם לא דובר על הנושא בין הצדדים, בשלב הטרום חוזי, ממה נגזרת מסקנתו זו של עורך הדין? דברים אלו יפים, מקל וחומר, לנוכח העובדה שהמו"מ היה קצר ביותר – המוכרת ביקשה תמורה מסוימת, התובע קיבל את ההצעה ובכך התמצה המו"מ בין הצדדים. קביעתו של עוה"ד כי סוכם שמתוך סכום התמורה, ישולמו מס שבח ודמי הסכמה בלבד לא קיבלה ביטוי בהסכם בכתב, שנ יסח עבור הצדדים, ולמעלה מכך – אף לא עלתה בשיח בעל פה בין הצדדים. נראה אם כך, כי מסקנתו של עוה"ד לוינגר נובעת מהבנתו שלו את מצב הדברים וכן מתוך הסברה שהבנה זו משקפת גם את הבנת הצדדים. מן הנימוקים האמורים, לדידי, לא ניתן ללמוד מעדותו של עוה"ד לוינגר דבר וחצי דבר על אומד דעתם של הצדדים בעת החתימה על הסכם המכר.

עדותו של עוה"ד לוינגר ומסקנותיו מתבססות על הטענה, כי עד למתן פסק דין בעניין בלוך, לא דרשה הוועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות" תשלום היטל השבחה. זו הסיבה, לדבריו, שעניין תשלום היטל ההשבחה לא עלה כלל במסגרת המו"מ בין הצדדים ולא ניתן לו ביטוי בהסכם בכתב. הנתבעים טענו, כי פסק הדין בעניין בלוך שינה את המצב המשפטי, וזאת בדיעבד, באופן בלתי צפוי וכי בשל כך אין הדבר נכון, הגיוני וראוי, להטיל באופן רטרואקטיבי את התשלום על הנתבעים. עוד טענו להסתמכות בקביעת מחיר התמורה על העובדה שלא נדרש מהם תשלום היטל השבחה, וכי לו היו צופים את התשלום, היה הדבר בא לידי ביטוי בתמורה החוזית. לבסוף טענו, כי השתת תשלום היטל ההשבחה על כתפיהם תיצור עשיית עושר שלא במשפט , של התובע על חשבונם, מאחר והוא זה אשר ייהנה בפועל מן ההשבחה של הקרקע. במכלול הנסיבות האמורות, טוענים הנתבעים, יש ללמוד על אומד דעת הצדדים בעת החתימה על ההסכם, ועל כן שמעולם לא הוסכם שהמוכרים הם אלו אשר ישאו בתשלום היטל השבחה.

לאחר שקילה מדוקדקת של הטענות הן מן הפן העובדתי והן בהיבט משפטי, הגעתי לכלל מסקנה, כי גם טענות אלו של הנתבעים דינן להידחות, וזאת מן הנימוקים המצטברים שלהלן:

כאמור לעיל, הסמכות לגביית היטל השבחה קבועה בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה ובסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק. סעיפי חוק אלו היו קיימים, בנוסחם, במועד החתימה על הסכם המכר שבין הצדדים.

בחודש ספטמבר 2014, ניתן פסק הדין בעניין בלוך, ע"י בית המשפט העליון. נבהיר בקצרה, כי במרכז פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין בלוך עמדה שאלת חיובם של חברי אגודה חקלאית המחזיקים במקרקעין כברי רשות בנחלות חקלאיות, מכוח חוזי משבצת תלת-שנתיים מתחדשים עם מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל) בתשלום היטל השבחה. בית המשפט העליון קבע, כי על אף מעמדם הקנייני כברי רשות, הרי שלצורך תשלום היטל השבחה, יש לראות בחברי האגודה החקלאית כחוכרים לדורות , וזאת לאור פרשנות מהותית וכלכלית המצדיקה לראות בברי הרשות כחוכרים לדורות, הנהנים ומתעשרים מהתכניות המשביחות החלות על מקרקעיהם.

ואולם, בניגוד לטענת הנתבעים, הרי שבית המשפט בפס"ד בעניין בלוך לא יצר מצב משפטי חדש, אלא רק הכריז על מצב משפטי קיים. פסק הדין אמנם הכריע לראשונה באופן חד-משמעי בשאלת חבותם של ברי רשות מכוח חוזה המשבצת עם המינהל בתשלום היטל השבחה, אולם הכרעה זו התבססה על עקרונות משפטיים שכבר נקבעו בהלכה הפסוקה לפיהם, ניתן להטיל היטל השבחה בהתאם לזכויות המהותיות של המחזיק בקרקע (ר' למשל ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה המקומית למגורים ולתעשייה – מחוז המרכז [פורסם בנבו] (מיום 26.5.03)).
בקשה לדיון נוסף שהוגשה על פסק הדין (דנ"א 6264/14 עוזי ושפרה בלוך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שומרון [פורסם בנבו] (מיום 09.12.2014 (), נדחתה על ידי כבוד הנשיא (בדימוס) גרוניס, בין היתר, מן הטעם ש"עצם החידוש שבנושא או עצם ההתייחסות לסוגיה משפטית פלונית אינם מולידים את ההצדק לשוב ולדון בעניין במסגרת הדיון הנוסף" וכי כדי להצדיק היעתרות לבקשה לקיום דיון נוסף "נדרשת הלכה מיוחדת וחריגה שיש בה כדי לשנות באורח מהותי נורמות ששררו עובר להלכות שנדונו והוכרעו בפסק הדין". על רקע האמור בחן כבוד הנשיא (בדימוס) גרוניס את פס"ד בלוך והגיע למסקנה, כי אין מדובר במקרה המתאים לקיום דיון נוסף מן הטעם שהקביעות שניתנו בפסק הדין "צועדות במתווה הפרשני שנקבע בהלכה הפסוקה, מתיישבות עם ההלכות הקיימות ואינן מנוגדות להן." וכי "בפסק הדין נעשה פיתוח של הלכות אלה, בין היתר, תוך הידרשות לנסיבות המקרה שעמד לפני בית המשפט" וזאת על רקע הלכת קנית (רע"א 85/88 "קנית" – ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן, פ"ד מב(4) 782 (1989)), על בסיסה התפתח הנוהג שלא לגבות היטל השבחה מברי רשות בנחלות חקלאיות, אשר קבעה כי " הסדרים עתידיים בעלי "לבוש ניסוחי שונה" עשויים להוליך למסקנות שונות". נראה איפוא, כי גם בית המשפט העליון עצמו לא סבר כי מדובר בחידוש הלכתי המשנה באופן מהותי נורמות ששררו עובר לנתינתו, אלא בפיתוח של ההלכה הפסוקה והתאמת ה למציאות המשתנה ולנסיבות המקרה.

בענייננו, פס"ד בלוך, כאמור, לא סטה מהלכה קודמת של בית המשפט העליון ולמעשה, ההלכה שנקבעה בו צעדה באותו נתיב בו הלכו פסיקות קודמות. יוצא מכך, שקביעתו של בית המשפט היתה במידה מסוימת צפויה, או למצער לא מפתיעה. עוד בהקשר זה נציין, כי על אף שפס"ד בלוך עצמו ניתן רק בחודש ספטמבר 2014 , ההליך היה תלוי ועומד בפני בית המשפט העליון עוד משנת 2005, כך שיש יסוד סביר להניח שכל העוסקים בתחום, לרבות אנשי המושבים עצמם, ולרבות עוה"ד לוינגר ש עפ"י עדותו שלו ייצג בעסקאות דומות למשך שנים ארוכות, היו מודעים , ולמצער צריכים היו להיות מודעים , לסיכוי לפיו בית המשפט יהפוך את פסיקת בית המשפט המחוזי ויחייב את ברי הרשות לשאת בתשלום היטל השבחה.

לאור הטעמים האמורים, הרי שטענת הנתבעים על הסתמכותם על מצב משפטי שהיה קיים בעת החתימה אינה יכולה להתקבל. שכן, טענה זו נסמכת על כך שעד שניתן פסק דין בלוך לא נהגה הו ועדה המקומית "שורקות" לגבות היטל השבחה מברי רשות בנחלה. כפי שכבר אמרנו, בית המשפט לעולם אינו יוצר את הדין אלא רק מצהיר עליו . כך גם במקרה דנן. ככל שוועדה מקומית כזו או אחרת לא גבתה היטל השבחה מברי רשות בנחלה עד למתן פסק הדין בעניין בלוך, הרי שנוהג זה מקורו בטעות והנתבעים לא היו רשאים להסתמך עליו. חרף זאת, הנתבעים – באמצעות עוה"ד לוינגר שייצג אותם בעסקה – בחרו שלא לנקוט משנה זהירות וחתמו על סעיף 6 להסכם שהינו סעיף כוללני המחייב אותם בתשלום כלל המיסים והאגרות החלים על המקרקעין.

נמצאנו למדים, כי הדין היה ידוע והוראות חוק התכנון והבניה היו קיימות ושרירות בעת החתימה על הסכם המכר, ובכל זאת הנתבעים בחרו להסתמך על נוהג הוועדה המקומית לתו"ב, ובהתאם להסכם ניתן לקבוע כי נטלו על עצמם מרצון את הסיכון, שיום יבוא והנוהג ישתנה. מכאן, כי טענתם של הנתבעים כי פסק הדין בעניין בלוך יצר דין חדש, אותו לא היו יכולים לצפות, דינה להידחות.

לא ניתן אף לקבל את הטענה, שהנתבעים תמחרו את העסקה בשיעור נמוך, משום שלא לקחו בחשבון את תשלום היטל ההשבחה, ושמי שייהנה מההשבחה בפועל הוא התובע. טענה זו דינה שתידחה במספר מישורים;

ראשית, ולאור מסקנתי לעיל שלא היה לנתבעים על מה שיסתמכו, ככל שהסתמכו, הרי שבמידה ותמחרו את העסקה בשווי נמוך, נדמה כי דינה של טעות זו כדינה של טעות בכדאיות העסקה, אשר אינה מקימה להם כל הגנה.

שנית, הטענה לפיה התבקשה תמורה נמוכה, ביחס למקובל, נטענה בעלמא. לא הובא כל נתון, ולו לכאורה, שיהיה בו בכדי לתמוך בטענה שהתמחור של הנכס נעשה בחסר. זאת ועוד, עיון בדרישת תשלום היטל ההשבחה, שהפיקה הוועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות" ואשר צורפה כנספח לתצהירו של התובע, מעלה כי ההשבחה שנלקחה בחשבון לעניין קביעת שיעורו של ההיטל, נובעת מתוכניות בר/146 ו – בר/2020, שאושרו עובר למועד החתימה על הסכם המכר והיו בתוקף במועד המכירה . כך, גם עולה מחוות דעת השמאי שצורפה לתצהיר התובע. דא עקא, שהנתבעים לא הציגו ראיה סותרת ואף לא ביקשו לחקור את השמאי על חוות דעתו. מכאן, שגם אם כטענת הנתבעים לא לקחו בחשבון את תשלום היטל ההשבחה במסגרת קביעת התמורה החוזית, חזקה כי שקללו במחיר העסקה את ההשבחה עצמה הנובעת מן התוכניות שאו שרו ואשר חלו על המקרקעין במועד חתימת ההסכם. חזקה זו ניתנת לסתירה, אולם הנתבעים כאמור לא הציגו כל ראיה לסתור. עובדה זו נזקפת לחובתם, שהרי ברי כי עסקינן בראיה רלוונטית ומהותית ביותר, אשר בנקל יכולים היו הנתבעים להמציאה (למשל, בדמות חוות דעת שמאי מטעמם), אולם מסיבות השמורות עימם בחרו שלא לעשות כן.

משלא הוכיחו הנתבעים טענתם, כי הם עצמם לא התעשרו מן ההשבחה של הקרקע, אלא התובע בלבד צפוי להתעשר ממנה, הרי המסקנה המתבקשת היא כי הם-הם הנהנים מן ההשבחה הנובעת מתוכניות שחלו על הקרקע במועד החתימה, ועל כן, גם עפ"י התכלית שבבסיס תשלום היטל ההשבחה הם אלו אשר צריכים לשאת בתשלומו וטענתם בדבר התעשרות שלא כדין של התובע, שנטענה בעלמא, דינה להידחות.

לסיכום כל האמור לעיל, נמצאנו למדים כי הן לשון ההסכם הנהירה והפשוטה והן נסיבות חתימת ההסכם בין הצדדים מצביעים על כך, שהנתבעים – המוכרים הם אלו אשר מחויבים בתשלום היטל ההשבחה.

לאור מסקנתי זו, הרי שדינה של עתירת התובע למתן צו עשה לנתבעים לתשלום היטל ההשבחה, דינה להתקבל.

ה4. עתירת התובע לחיוב הנתבעים בתשלום הפיצוי המוסכם:
בנוסף לעתירתו למתן צו עשה, טען התובע כי יש לחייב את הנתבעים לשלם לו פיצוי מוסכם, בהתאם לסעיף 7 להסכם הקובע, כי "הצד המפר הסכם זה ישלם לצד המקיים פיצויים קבועים ומוסכמים מראש, בסך של 350,000 ₪".

עיננו הרואות, גם סעיף 7 להסכם, בדומה לסעיף 6 לו, מנוסח בלשון כוללנית ומתייחס לכל הפרה של ההסכמות בין הצדדים.

לטענת התובע, הנתבעים הפרו את ההסכם עימו בכך שלא דאגו לרישום הזכויות על שמו עד למועד הקובע (15.02.21), בכך שלא ביצעו הריסה של הבניה הבלתי חוקית שהייתה במקרקעין בהתאם לדרישת מנהל מקרקעי ישראל, בכך שלא שילמו במועד את דמי ההסכמה וכן בכך שסירבו לשלם את היטל ההשבחה. התובע טוען, כי בעקבות מחדליהם של הנתבעים, נגרמו לו הפסדים מאחר ו אינו יכול לאשר תכניות לבנייה על הקרקע כל עוד לא נרשמו בה הזכויות על שמו, וכן נזקים בדמות הפסד דמי שכירות לאורך השנים והוצאות כגון תשלום לאדריכל, למודד ועוד . לאור זאת, טוען התובע, יש לחייב את הנתבעים בתשלום הפיצוי המוסכם.

הנתבעים, מצידם טוענים, כי אין מקום לחייבם בתשלום הפיצוי המוסכם, הואיל וכלל לא הפרו את ההסכם. לטענת הנתבעים, נתנו לעוה"ד לוינגר ולתובע "אור ירוק" ויפוי כח מלא לפעול, בכל דרך להסדרת המקרקעין ולהשלמת הרישום. עוד לטענת הנתבעים, עמדו בקשר עם התובע ועם עוה"ד לוינגר לשם קידום הליך הרישום. לכן, לטענת הנתבעים עשו מבחינתם כל שניתן היה לצפות מהם בכדי לקיים התחייבויותיהם בנושא הרישום, ואם היו מחדלים בטיפול בכך, הרי אלו מחדליו של התובע. לעניין תשלום דמי ההסכמה והבניה הבלתי חוקית, טענו הנתבעים כי התובע רכש את הקרקע AS IS עם הבניה שהייתה קיימת עליה, כי מרגע שניתנה לתובע החזקה במקרקעין הרי שהנתבעים איבדו את היכולת להסיר בעצמם את הבניה הבלתי חוקית וכן שהתובע ביקש לנסות ולהסדיר את הבניה ומכאן הסיבה לעיכוב בתשלום דמי ההסכמה.

ככלל, לאחר שקבעתי כי היה על הנתבעים לשלם את היטל ההשבחה, בהתאם להוראות סעיף 6 להסכם, ומאחר ולא שילמו אותו, די בכך בכדי לקבוע כי הנתבעים הפרו את ההסכם עם התובע. הואיל וסעיף 7 להסכם, הקובע את החיוב בפיצוי המוסכם, מתייחס לכל הפרה באשר היא , ניתן לומר שגם בעניין זה נטלו הנתבעים על עצמם סיכון מרצון, בהעדר הגדרה מסייגת ביחס להפרות שיקימו זכות לפיצוי כאמור. מכל מקום, לטעמי ממילא ניתן לקבוע כי הפרה בדמות אי תשלום היטל השבחה, מהווה הפרה יסודית של ההסכם. לכאורה די באמור, בכדי לסיים את הדיון בעניין זה. עם זאת, למעלה מן הצורך, אתייחס לטענות התובע גם ביחס להפרות הנוספות.

בעניין יתר ההפרות הנטענ ות, בכך שלא נרשמו ה זכויות במקרקעין על שמו של התובע וכן בכך שחלו עיכובים בהליך תשלום דמי ההסכמה והסרת הבניה הבלתי חוקית, טענו הנתבעים ארוכות. כך, בתצהירה של הנתבעת 2, נטען על ידה כי ב"כ הצדדים והתובע בעצמו "אמורים לטפל בכל שלבי ביצוע ההסכם"; כי הנתבעים נתנו אמון מוחלט בתובע תוך מתן אפשרות לבצע כל שרק ירצה וכי "הסיכום היה שהקונה, התובע, יטפל יחד עם עוה"ד לוינגר, ב"כ הצדדים, בכל שנדרש: הן לקבלת הכספים, הן לתשלומי מס שבח ודמי הסכמה הנדרשים, והן להעברת הזכויות ע"ש הקונה".עוד טענה הנתבעת 2 בתצהירה, כי "מהרגע שנמסרה החזקה אנו לא היינו אמורים לעשות דבר".

נטען, כי התובע קיבל מהנתבעים את מלוא הסמכויות לביצוע פעולות לטובת הליך הרישום, ועמד בקשר ישיר עם ב"כ הצדדים, וכי כל ההתנהלות בקיום תנאי העסקה נערכו בין התובע לב"כ הצדדים, מבלי שמי מהנתבעים היה מעורב . עוד עפ"י תצהירה של הנתבעת 2, במהלך השנים, נעשו על ידה פניות מספר לב"כ הצדדים על מנת לברר בדבר ה תמשכות הליכי הרישום. תחילה נענתה, כי התובע טרם הסדיר את הריסת המבנה שבשטח והדבר מעכב את קבלת השומה לדמי הסכמה , וגם בהמשך השיב ב"כ הצדדים כי הנושא מטופל ע"י הקונה, התובע.

כן הוצהר, כי עם קבלת הדרישה לתשלום דמי הסכמה, סברו הנתבעים כי ניתן יהיה להפחית את הסכום ולכן בתיאום עם הקונה הוזמן שמאי והוגשה השגה, אשר סופו של דבר גם התקבלה והובילה לדרישה מופחתת. דמי ההסכמה שולמו, ביום 22.07.2015. בשל חסר בכספים שהושארו בידי עוה"ד לוינגר בנאמנות לצורך זה, נטלו הנתבעים הלוואה מהתובע, בסך 80,000 ₪ ודמי ההסכמה שולמו על ידם .

בעדותה בבית המשפט, חזרה הנתבעת 2 על טענתה, כי לאחר החתימה על ההסכם, נתנו הנתבעים לתובע יד חופשית לפעול מול עו"ד לוינגר להשלמת הרישום (עמ' 30, ש' 12 -14). עוד טענה בהקשר זה, כי ה"סיכום" עם עו"ד לוינגר היה, כי "כל מה שיצטרך להיות זה לוינגר ובני וכל מה שבני יצטרך ייפנה ללוינגר." בעניין זה, במסגרת חקירתה הנגדית, אישרה הנתבעת 2, כי הסכמה כאמור אינה מעוגנת בהסכם המכר הכתוב.

ביחס לתשלום דמי ההסכמה, אישרה העדה כי התשלום בוצע בשנת 2015, מאחר ולדבריה "הדברים לא זזו, לא יודעת מה להגיד לך..., אני יודעת שהדברים לא זזו, הייתי בקשר עם בני מדי פעם ושאלתי למה אתה ישן הבית לא עבר עדיין על השם שלך."(עמ' 33, ש' 14 -15). עוד העידה כי פנתה בעניין תשלום דמי ההסכמה (קודם למועד תשלומם בפועל) מספר פעמים לעו"ד לוינגר והאחרון טען כי פנה למנהל בעניין. לטענת העדה, הנתבעים עשו כל שלאל ידם על מנת להשלים את הרישום (עמ' 34, ש' 15 -16; 26 - 29; 34 -36).

עוד בעניין זה העידה הנתבעת 2: "התשובות שקיבלתי כל הזמן זה שהנושא בטיפול שהוא רוצה להגיע שיחייבו אותנו בפחות כסף, כי אימא היתה מבוגרת וניצולת שואה אפשר להוריד בסכום של דמי ההסכמה, ולוינגר אמר שזה בטפול, וראיתי שזה עובר עוד חצי שנה ותמיד שאלתי כמה זמן זה לוקח, והוא אמר ככה זה לוקח במנהל מקרקעי ישראל, אנחנו סמכנו עליו ונתנו לו את הכל לעשות" (עמ' 33, ש' 25- 28).

הנתבעת 2 עומתה עם לשון ההסכם לפיה, החובה בהשלמת הרישום הלכה למעשה מוטלת עליה כמוכרת ו לכך השיבה "אבל אנחנו נתנו לעו"ד את האפשרות לעשות מטעמנו את כל מה שצריך. הוא טיפל בכל הדברים האלה. שהוא ילך למנהל וכל מה שצריך והכסף היה אצלו בנאמנות, הכל היה בידיים שלו ללכת לעשות " (עמ' 35, ש' 5 – 7).

לשאלת בית המשפט, בקשר למעורבות הנתבעים מיום חתימת ההסכם ועד לשנת 2015, השיבה "קודם כל דיברנו עם לוינגר שיסיים את העניינים כי בני נתן את כל הכסף ומגיע לו שנחלה תירשם על שמו , והוא אמר שהדברים לוקחים זמן, ואני וגם אחים שלי כל כמה חודשים היינו מתקשרים ללוינגר ושאלנו למה הדברים לא זזים, והוא אמר שזה בטיפול, וזאת היתה רמת המעורבות שלי, ומדי פעם הייתי רושמת לבני שילך ללוינגר ויראה מה קורה וחבל שהנכס לא עובר על שמו, רגשית קשה לנו לבוא למקום לראות את זה, זה היה החלק שלנו וזו. אבל זה שלו ושיזרז את העניינים הוא מטר מלוינגר ושילך לזרז אותו. אני חושבת שזה צריך להיות רצון שלו לסיים את העניינים, מבחינתנו אין לנו מה לעשות" עמ' 35, ש' 11 – 17) .

הנה כי כן, מעדותה זו של הנתבעת 2 עולה, כי לשיטת הנתבעים, היה סיכום בעל פה, מאוחר להסכם בכתב, שלפיו התובע לוקח על עצמו את האחריות להעביר את הזכויות במקרקעין על שמו.

עם טענה זו יש קשיים במספר מישורים. ראשית, המדובר בטענה בעל פה כנגד מסמך בכתב. שהרי, סעיף 3 להסכם קובע מפורשות, כי "תמורת התחייבותו של הקונה בסעיף 4 של החוזה [תשלום התמורה – א.ה.ה] מתחייב המוכר:... להעביר את המשק במשרדי מינהל מקרקעי ישראל ע"ש הקונה, לא יאוחר מיום התשלום הקבוע בסעיף 4ג' [15.02.11 – א.ה.ה]". היינו, ההסכם מטיל על הנתבעים, באופן ברור, את החובה והאחריות לדאוג - אקטיבית – לרישום הזכויות ע"ש התובע.

התובע, מצדו, מכחיש שהיה "סיכום" כנטען. בעדותו, הפנה התובע ללשון החוזה ועמד על התחייבותם של הנתבעים להשלים את רישום הזכויות על שמו (ר' למשל, עמ' 14, ש' 18 – 19). כן, טען התובע כי את פעולותיו לקידום הליך הרישום, ביצע כ"טובה אישית" לעו"ד לוינגר בלבד, לאחר שזה פנה אליו וביקש את עזרתו, והואיל והוא גר במושב והיה לו אינטרס שההליך יתקדם הסכים לבצע פעולות מסוימות (ר', עמ' 15, ש' 15 – 17, עמ' 16, ש' 23), והכחיש כי היה שותף מלא להליכים או שנטל על עצמו את הטיפול בכך (עמ' 15, ש' 12 – 13). לדברי התובע, רק בשלהי דצמבר 2016, מאחר ונושא הרישום לא התקדם, ביקש מעוה"ד לוינגר יפוי כח לפעול במקומו ובשמו בנושא רישום הזכויות.

ואכן, יפוי הכח היחיד הקיים בתיק, הוא זה אשר צורף לתצהירו של התובע, והוא נושא תאריך 27.12.16, ולפיו ייפה עוה"ד לוינגר את התובע לפעול בשמו ובמקומו בתיק רמ"י של המקרקעין הנידונים. עובדה זו מחזקת את גרסת התובע ואינה מתיישבת עם גרסת הנתבעים.

גם עפ"י עדותו של עוה"ד לוינגר, התובע היווה עבורו כ "שליח" בלבד (עמ' 20, ש' 27-36, עמ' 21 ש' 1-3, 5-8), והתובע עשה כל שהתבקש על ידו , טיפל בעניינים הטכניים בעוד הוא עצמו - כעוה"ד של הצדדים, טיפל בעניינים המשפטיים.

נטען כלפי התובע שמכיוון שביקש להסדיר את הבניה על המקרקעין, חלף הריסתה, התעכב הליך קבלת טופס 4 (סעיף 9 לכתב ההגנה, למשל) . דא עקא, שהתובע כלל לא נחקר על כך בחקירתו הנגדית . הפרטים היחידים שנחקר התובע אודותיהם בהקשר זה, היו עצם עיסוקו בהריס ת המבנה ו העובדה שטופס 4 התקבל רק ביום 22.08.12, ופרטים אלו אושרו על ידו (ר' עמ' 15).

נטען כלפי התובע, בין היתר בהקשר של דרישת התשלום להיטל ההשבחה, כי לא דיווח לוועדה המקומית לתכנון ובניה על העסקה עוד בשנת 2010 (ר' למשל עמ' 18 לפרוטוקול וסעיף 14 לסיכומי הנתבעים) . דא עקא, שהחובה לדווח לכלל הרשויות הרלוונטיות על ההסכם, כחלק מההתחייבות לטפל בהליך הרישום, הייתה של הנתבעים, והם אלו אשר לא פעלו כנדרש מהם עפ"י ההסכם.

מן הראיות עולה, כי דמי ההסכמה שולמו רק בחודש אוגוסט 2015 (ר' למשל נספח ו' לתצהיר התובע). כאשר נשאל עוה"ד לוינגר, מדוע רק במועד זה בוצע התשלום, השיב כי רק לאחר שבוצעו כל הפעולות שהמנהל דרש וביניהן, הריסת מבנה, סילוק מכולה, תשלום מס שבח, ניתן היה לשלם. כן, הזכיר את ההשגה שהוגשה ע"י הנתבעים לעניין סכום דרישת התשלום (עמ' 22). עוה"ד לוינגר אישר, כי אחריות הנתבעים, באמצעותו, הייתה לבצע את פעולות הריסת המבנה והוצאת טופס 4, אך טען כי מאחר והתובע כבר החזיק במקרקעין, הלה ביצע את כל הפעולות הטכניות להשלמת ההליך (שם). כלומר, גם מעדותו של עוה"ד לוינגר עולה, כי האחריות לביצוע כלל הפעולות להשלמת הליך העברת הזכויות, עפ"י ההסכם, מוטלת על הנתבעים, וכי בפועל התובע נטל על עצמו להיות מעורב.

מעדותה של הנתבעת 2 עולה, כי לסברת הנתבעים העובדה שעוה"ד לוינגר ייצגם בעסקה ו שהתובע הסכים לבצע פעולות לקידום הרישום, מאיינת את התחייבותם עפ"י ההסכם לדאוג לרישום זכויותיו של התובע . ולא היא. מעדות הנתבעת 2 ומתצהירה עולה, כי למשך השנים שחלפו מאז חתימת ההסכם, התנהלותם של הנתבעים בנושא הסדרת רישום הזכויות הייתה פאסיבית, אגבית ומינורית ביותר והתמצתה בבירור טלפוני, אחת לכמה חודשים, עם עוה"ד לוינגר, ביחס לסטטוס הליכי הרישום, וכן בכך שהאיצו בתובע לפעול מול עוה"ד. לשיטת הנתבעים, יותר מכך לא ניתן היה לצפות מהם לעשות.

אין לי, אלא לדחות טענה זו מכל וכל. האחריות לקידום הליך הרישום והשלמתו - במועד וכלל - רובצת לפתחם של הנתבעים והיא בראש ובראשונה שלהם . גם אם אכן הסכים התובע, כטענתם, לפעול בעצמו בשיתוף פעולה עם עוה"ד, מתוך האינטרס האישי שלו לקדם את הרישום, וגם אם לקח על עצמו לבצע פעולות כאלה ואחרות למען מטרה זו, הרי אין בכך בכדי לעקר, לבטל ולאיין את התחייבותם של הנתבעים, בהתאם להסכם המכר, להעביר את הזכויות במקרקעין על שמו של התובע. התחייבותם בהסכם היא בר ורה ומפורשת וברי כי לא עמדו בה.

אם נכחו הנתבעים, כי למשך שנים ארוכות ההליך אינו מתקדם בקצב משביע רצון, הרי באחריותם היה לנקוט בהליכים אקטיביים לזרזו – כגון, פניות בכתב לעוה"ד בדרישה לקדם את ההליך, החלפת ייצוג אם סברו ש הלה אינו פועל די הצורך לקדמו, פניות תכופות לרשויות הרלוונטיות , דרישה מן התובע לאפשר להם או למי מטעמם להיכנס אל המקרקעין לביצוע הפעולות הנדרשות, או תיקון בכתב של הסכם המכר כך שהאחריות תועבר אל כתפי המוכר בהיותו מחזיק המקרקעין. כל זאת ועוד, מצופה היה מן הנתבעים לעשות, כדי שלא יימצאו מפרים את התחייבותם הברורה עפ"י הסכם המכר.

בניגוד לטענתם, אין הנתבעים יוצאים ידי חובתם בענין זה, כלל וכלל, בהתעניינות אגבית מעת לעת, בהתנהלות ההליכים. הנתבעים חדלו בכך שלמשך שנים קפאו על שמריהם ונחו על זרי הדפנה, תוך שהם סומכים על כך שעוה"ד לוינגר והתובע, יבצעו וישלימו את הליך רישום הזכויות בעצמם.

הנה כי כן, גם אם ניתן לטעון כלפי התובע לקיומו של "אשם תורם" מצדו בהתמשכות ההליכים, כפי שטענו הנתבעים, הרי וודאי ש אין בכך שכדי להעביר את האחריות לביצוע והשלמת הרישום, מכתפי הנתבעים לכתפיו.

לנוכח כל הנימוקים המפורטים לעיל, אני מוצאת כי הנתבעים הפרו את ההסכם עם התובע, הן בכך שלא שילמו את היטל ההשבחה, והן בכך שלא ביצעו את כל הפעולות הדרושות לשם רישום זכויותיו בנכס, וזאת בניגוד להתחייבותם המפורשת בהסכם.

נותר לנו לבחון, האם הפרות אלו של ההסכם מקימות לנתבעים חובה לפצות את התובע בפיצוי מוסכם ?

כפי שהוזכר לעיל, סעיף 7 להסכם בין הצדדים, קובע כי בגין כל הפרה, ישלם הצד המפר לצד הנפגע, פיצוי בסך 350,000 ₪. אף שאין ההסכם מגדיר את סוג ההפרה, נראה כי ניתן לומר ללא כל ספק כי ההפרות בהן עסקינן הן הפרות יסודיות במהותן, הגם שלא הוגדרו כך ע"י הצדדים.

סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א 1970 (להלן "חוק התרופות") קובע כך:
"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

תניית הפיצוי המוסכם הפכה, עם השנים, לאחת מהתניות הנפוצות בחוזים מסחריים, ובפרט בחוזי שכירות (יצחק עמית "פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים", דין ודברים י 17, 18 (2018); להלן: "עמית"). תנייה זו מזכה את הנפגע מהפרת חוזה בפיצוי, ללא שמוטל עליו להוכיח את עצם קיומו של הנזק ולא את שיעורו. הפיצוי ניתן לצד הנפגע מהפרה, מעצם הסכמת הצדדים בעת כריתת החוזה כי בקרות מקרה המוגדר מראש בהסכם יהיה זכאי הצד הנפגע לפיצוי ברור עליו הסכימו הצדדים מראש, ללא תלות בקיומו של נזק.

שתי מטרות עיקריות לתניית הפיצוי המוסכם. האחת, היא מתן אפשרות פשוטה ויעילה לצד הנפגע מהפרה לתבוע פיצוי כספי מהמפר (עמית, בעמ' 19). הנפגע מהפרה רשאי לקבל את הפיצוי עליו הסכימו הצדדים מראש ללא צורך בהוכחת קיומו של נזק, ללא הוכחת הסיבתיות והצפיות של הנזק וללא הוכחת שיעור הנזק שנגרם. בכך, תורמת תניית הפיצוי המוסכם ליעילות ולוודאות במסגרת יישום הסכמים מסחריים. הצדדים קובעים בהסכמה, דרך קלה לקבל פיצויים עקב הפרה, ובכך מסייעים לצד הנפגע להימנע מהליך מתמשך הכרוך, לעיתים, גם בקשיים ראייתיים להוכחת זכותו לפיצויים. מטרה נוספת, היא האפקט ההרתעתי של תניית הפיצוי המוסכם. התנייה עשויה לשמש במישרין או בעקיפין כאמצעי לתמרץ את המפר הפוטנציאלי לקיים את חיוביו החוזיים, ובכך מאפשרת את קיום החוזה ומעלה את ערך קיום ההבטחות.

התכלית ההרתעתית היא משנית ואין להעמידה כמטרה בפני עצמה. כך, כשחורגים הצדדים מכל פרופורציה סבירה בין הפיצוי שהסכימו עליו ובין הנזק הצפוי מההפרה בעת כריתת החוזה, רק כדי ליצור הרתעה אפקטיבית, יש לבית משפט סמכות להפחית את סכום הפיצוי המוסכם (סעיף 15 ל חוק החוזים התרופות; ע"א 1880/19 הליגה למניעת מחלות ריאה תל אביב נ' שיר משכנות וותיקים בע"מ, 47-46 (25.10.2020). עם זאת, הלכה פסוקה היא, כי ככלל התערבות בית המשפט בפיצוי המוסכם היא מצומצמת. כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, לנזק שניתן היה לראותו מראש (ראו ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (2006); ע"א 1/84 נתן נ' סטרוד, פ"ד מב(1) 661 (1988); ע"א 5806/02 ארביב ואח' נ' קרני, פ"ד נח(5) 193 (2004)). בית המשפט יראה לבצע את הפחתת הפיצוי המוסכם באופן מדוד, בעיקר על רקע הכלל הבסיסי בדיני חוזים - עקרון חופש החוזים וכיבוד הסכמות הצדדים.

על תניית פיצוי מוסכם אין מניעה להחיל את דיני האשם התורם (להבדיל מעקרון הקטנת הנזק שאינו חל על פיצוי מוסכם- ראו יהודה אדר "הקטנת נזק ואשם תורם – הילכו שניים יחדיו?" משפט ועסקים י (תשס"ט)381, 383 ה"ש 1). שיקול זה, יכול שהיה מקום לבחון אותו בענייננו.

אלא מה היא ? הפוך והפוך בכתב ההגנה ובסיכומי הנתבעים בכתב ולא תמצא כל טענה , ולו ברמז, לעניין שיעור הפיצוי המוסכם ועתירה להפחתת ו. הנתבעים הסת פקו בטענה הכללית שלא הפרו את ההסכם ועל כן לשיטתם אין לפסוק לתובע פיצוי, טענה שכאמור נדחתה מן הנימוקים שפורטו לעיל. הנתבעים לא טענו כל טענה חלופית באשר לשיעורו של הפיצוי המוסכם .

משלא נטען על ידי הנתבעים להפחתת הפיצוי המוסכם ישירות מכוח סעיף 15(א) ל חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970, איני רואה להידרש לכך (לחובה להעלות טענה להפחתת פיצוי מוסכם ראו ע"א 630/84 בוקובזה נ' רוזוליו, פ"ד לט(2) 584 (1985); ע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה [1982] בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ, פ"ד מז(2) 642 (1992). בהעדר כל טענה ל שאלת מידתיות שיעור הפיצוי המוסכם ביחס לנזק שהיה צפוי בעת חתימת ההסכם, ממילא אין מקום כי בית המשפט יפנה לבחון שאלה זו, לאור ה מבחנים שנקבעו בפסיקה. שהרי, משנקבע פיצוי מוסכם בהסכם המכר, חזקה היא כי הדבר משקף את הסכמת הצדדים , וממילא, כאמור, התערבותו של בית המשפט בהסכמה זו היא מצומצמת. הנטל להוכיח , כי מתקיימות נסיבות המצדיקות הפחתתו של סכום הפיצוי מוטל בענייננו על הנתבעים . על הנתבעים היה להוכיח לבית המשפט, כי הנזק שנגרם לתובע בשל עיכוב של כ – 6 שנים (נכון למועד הגשת התביעה) וכ – 10 שנים נכון להיום, ברישום זכויותיו של התובע, אינו בעל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות מכך, בעת כריתת החוזה. כאמור משלא טענו הנתבעים כל טענה לעניין זה , הרי לא רק שאינם עומדים בנטל זה, אלא שגם אין לראות את השאלה כחלק מגדר המחלוקת.

הנתבעים אמנם העלו טענה, לפיה התובע לא הוכיח את הנזקים להם הוא טוען (בדמות הפסד דמי שכירות והוצאות שונות שנגרמו לו בעקבות העיכוב ברישום הזכויות ), וטענתם זו היא נכונה, נזקים אלו אכן לא הוכחו. אלא שכפי שכבר הבהרנו לעיל, בהינתן שהצדדים קבעו פיצוי מוסכם, והסכמה זו היא אשר משקפת את רצון הצדדים, הרי שהתובע, הנפגע מהפרה, רשאי לקבל את הפיצוי עליו הסכימו הצדדים מראש , ללא צורך בהוכחת קיומו של נזק וללא הוכחת שיעור הנזק שנגרם.

לכן, לאחר שקבעתי כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר, בכך שלא שילמו את היטל ההשבחה ובכך שלא עמדו בהתחייבותם להעביר את רישום הזכויות בנכס על שמו של התובע, עד היום, בהינתן שקבעו הצדדים פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם ומשלא טענו הנתבעים כי על בית המשפט להתערב בשיעורו של הפיצוי ולהפחיתו, אין לי אלא לקבוע כי הנתבעים חייבים בתשלומו של הפיצוי המוסכם.

סוף דבר:

לסיכומו של דבר, לאור מסקנותיי כמקובץ לעיל, הרי שהתביעה מתקבלת במלואה.

אשר על כן, אני מורה כדלקמן:

ניתן בזאת צו עשה, לפיו על הנתבעים לשלם את היטל ההשבחה, כפי שהוטל ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "שורקות" על המקרקעין הידועים 3521 חלקה 5 תיק מנהל מס' 52214946א .

בנוסף, אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע את הפיצוי המוסכם, ע"ס 350,000 ₪, בהתאם לסעיף 7 להסכם המכר.

כמו כן, אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע הוצאות כדלקמן: שכ"ט עו"ד בסך של 45,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל, וכן אגרת בית המשפט כפי ששולמה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום המלא בפועל.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, ד' אלול תשפ"א, 12 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.