הדפסה

בית משפט השלום בראשון לציון תא"ק 48431-04-18

מספר בקשה:6
לפני
כבוד ה רשם הבכיר יניב ירמיהו

המבקשים

  1. מורן טכנולוגיות ניקוי בע"מ
  2. א.נ.י.ן יזמות בע"מ
  3. נייס שניר חברה לייעוץ יבוא ושיווק בע"מ
  4. ב. ירב נכסים והשקעות בע"מ
  5. אדלמן חיים
  6. אדלמן רות

נגד

המשיבה
אלי רוני ואבי יוזמה ופתוח בע"מ

החלטה

זוהי בקשה לדחיית תביעה כספית על הסף או העברתה למפקח על המקרקעין מחמת חוסר סמכותו העניינית של בית משפט זה לדון במחלוקת הנוגעת להסכמים פרטניים לניהול ולתחזוקת בית משותף.
 
העובדות הרלבנטיות וטענות הצדדים
1. המבקשים הם בעלי זכויות בחלקים מסוימים בבית מגורים המצוי באזור התעשייה שבכנות הידוע כגוש 4990 חלקה 41 ( להלן " הבניין"); המשיבה יזמה את בניית הבניין, היא בעלת חלקים מסוימים בו ומשמשת כחברת הניהול והתחזוקה שלו. 
 
המשיבה הגישה כנגד המבקשים תובענה כספית, בגדרה טענה כי המבקשים חייבים בתשלום דמי ניהול על פי הסכמי ניהול שנכרתו בינה ובין כל אחד מהנתבעים, בסך כולל של 266,187 ₪. המבקשים העלו טענה מקדמית, לפיה בית המשפט נעדר סמכות עניינית לדון בתובענה, משמדובר במחלוקת בין בעלי הדירות ומתחזק, ולפיכך הסמכות נתונה למפקח על המקרקעין.
 
2. אין מחלוקת בין הצדדים כי נכרת בין המשיבה והמבקשים, בנפרד ( למעט ביחס ליחידה 103 שבה מחזיקות המבקשות 2-1 ביחד, וביחס ליחידות 9 ו- 11 שבהן מחזיקים המבקשים 6-5 ביחד), הסכמים פרטניים בנוגע לניהול הבניין ולתחזוקתו. מכוח זאת, ומשלטענת המבקשים מדובר בסכסוך בין בעלי דירות למתחזק ביחס להשתתפות בהוצאות הדרושות להחזקת הבניין ולניהולו, הסמכות העניינית לדון בתובענה נתונה למפקח על המקרקעין מכוח הוראות סעיף 72( א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן "חוק המקרקעין") הקובע שסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין ( נשיאה בהוצאות) יוכרע על ידי המפקח על המקרקעין בלבד. בהתאם לסעיף 72( ג) לחוק המקרקעין, האמור יוחל אף כשהמתחזק הוא צד לסכסוך.
 
לחלופין, המשיבה החזיקה ביחידה אחת למצער בתקופת החוב הנטען , ועל כן מדובר במחלוקת בין בעלי דירות בבית משותף.
 
3. המבקשים מדגישים כי הבניין נרשם כבית משותף בתחילת שנת 2012, ובד בבד עם רישום הבניין כבית משותף נרשם תקנון מוסכם שאושר לרישום ביום 12.2.2012. בהליכים אחרים נקבע כי המשיבה היא מתחזקת ולפיכך יש להחיל קביעה זו אף בענייננו.
 
4. המשיבה שוללת את טענות המבקשים וסבורה כי הסמכות העניינית לדון בתובענה נתונה לבית משפט זה. לטענתה, כלל הקביעות המשפטיות החלוטות הן ביחס להיותה של המשיבה חברת ניהול, אולם השימוש במילים "ניהול" או "תחזוקה" לא יכול להפוך אותה למתחזקת כפי הקבוע בחוק המקרקעין. מתחזק נקבע בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. לפיכך, נדרשת התקשרות אקטיבית בין הנציגות לבין חברה חיצונית על מנת שזו תוגדר כמתחזקת. התקנון שנרשם לא מתייחס כלל להיותה מתחזקת, וממילא נקבע בבית משפט המחוזי בהליך קודם שהתנהל בין חלק מהצדדים כי הסכם הניהול גובר על התקנון. הסכם הניהול לא בוטל, ועל כן מדובר בהתקשרות חוזית לכל דבר ועניין שמחלוקת המתעוררת לגביו תתברר בבית המשפט ולא לפני המפקח על המקרקעין.
 
דיון
5. את הטיעון לפיו מדובר בסכסוך בין בעלי דירות מצאתי לדחות. התובענה עוסקת בחובת תשלום דמי אחזקה עבור השטחים המשותפים ולא בסכסוך בין בעלי דירות בהיותם כאמור. אמנם ייתכן שתעלה טענה הנוגעת לחובת ההשתתפות של המשיבה בשכרה כמתחזקת בהיותה בעלת דירה, אולם התביעה הוגשה על ידיה בכובעה כחברת הניהול, וזה אף הסעד המבוקש בכתב התביעה.

לצד האמור, לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, סבורני כי הסמכות העניינית לדון בתובענה נתונה למפקח על המקרקעין ולא לבית המשפט.

6. סמכותו העניינית של בית משפט נקבעת לפי מבחן הסעד המבוקש בכתב התביעה, אלא במקרים בהם נקבעה הסמכות בחוק ספציפי ( רע"א 4298/98  כץ נ' דוד (26/11/1998): "ככלל, נקבעת הסמכות העניינית על-פי הסעד המבוקש בכתב התביעה, וזאת להוציא מקרים שבהם נקבע בחוק ספציפי כלשהו כי הסמכות העניינית תוכרע על-פי מבחן מהותי יותר המתייחס לתוכן התובענה, קרי למהות הסכסוך ולעילות הנטענות במסגרתו.")

7. סמכותו של המפקח על המקרקעין קבועה בסעיף 72(א)לחוק המקרקעין, הקובע כי ב" סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, ... יכריע בו המפקח". סעיף זה חל גם כאשר המתחזק הוא צד לסכסוך, בהתאם לסעיף 72(ג) לחוק המקרקעין. סמכות שיפוט זו היא סמכות שיפוט ייחודית ולא מקבילה, ומכאן חשיבות ההכרעה בשאלת הסמכות העניינית.

8. שני תנאים לבחינת סמכותו של המפקח: התנאי הראשון, סכסוך בין בעלי דירות בעניינים המנויים בסעיף; התנאי השני, זהות הצדדים – בעלי דירות, לרבות מתחזק.

אשר לתנאי הראשון, סעיף 58 לחוק המקרקעין - הנכלל במסגרת בסעיף 72(א) הקובע את הסמכות הבלעדית של המפקח על המקרקעין - קובע את חובתו של בעל דירה לשאת " בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין".  אין בסעיף רשימה סגורה של הוצאות, אלא מדובר על כלל ההוצאות הדרושות להחזקה תקינה. נדמה כי מהותית לא ניתן לחלוק על כך שעניין התביעה דכאן נובעת מחובות מכוח הסכמי הניהול בנוגע לרכוש המשותף.

המחלוקת העיקרית שבין הצדדים נוגעת להיות המשיבה מתחזקת בהתאם לחוק המקרקעין, או לאו – הוא התנאי המקנה למפקח את סמכות השיפוט.

9. סעיף 71 לחוק המקרקעין מגדיר מתחזק מהו, וקובע לכך 2 תנאים מצטברים: הראשון פורמלי והשני מהותי. לשם בחינת התנאי הפורמלי שומה על בית המשפט לבחון את אופן מינוי המתחזק, האם המינוי של הגורם הנבחן בוצע על פי החלטת רוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם או שנקבע כאמור בתקנון הבית המשותף .

לאחר מכן, ובהתקיים התנאי הראשון, נדרש בית המשפט לערוך בחינה מהותית של תפקיד המתחזק הנטען - האם משמש הוא כגורם הדומיננטי ( ולאו דווקא בלעדי) המנהל את הרכוש המשותף.  לשם כך, תיבחן המערכת הכספית שבין המתחזק ובעלי הדירות, אופן גביית הדמים הקשורים בניהול הבית המשותף, מהות ההתקשרות בין הצדדים ( הן לשונית והן מהותית), בחינת הגורם המבצע תשלומים לגורמים חיצוניים ( כדוגמת תשלומי ארנונה וחשמל), בחינת הגורם השוכר שירותים מקצועיים חיצוניים, בחינת זהות הגורם המרכזי המשמש ככתובת לפתרון סוגיות יומיומיות הקשורות בניהול הבית המשותף, וכן יתר נסיבות המקרה.

10. בנדוננו לא מוצגת מחלוקת ביחס לרכיב המהותי הנוגע למתחזק - שהרי אין כל גורם אחר העוסק בתחזוקת הבית המשותף - כי אם בתנאי הפורמלי דווקא, אופן מינוי המתחזק. המשיבה סבורה כי אינה מתחזקת, המבקשים הציגו עמדה לא אחידה בסוגיה זו, תוך שלא ערכו הבחנה מספקת בנוגע לאופן מינוי המתחזק ואופן תפקודו.

11. כעולה מהחומר שהוצג, בין המבקשות 1, 4-3 והמשיבה התנהלו הליכים קודמים בבית משפט זה, עליהם הוגשו 2 ערעורים לבית משפט המחוזי ( ע"א 16836-09-16, 63984-09-16, כב' השופט י' שינמן). בפסק הדין שניתן בערעורים אושרו קביעות בית משפט השלום לפיהן הסכמי הניהול הפרטניים הם אלו שבתוקף ולא בוטלו במועדים אחרים מאוחרים יותר ( סעיפים 7-5 לפרק הדיון), תוך שבית המשפט מדגיש כי " היות ולדעתי ממילא בית משפט קמא מגיע למסקנה, הנכונה לטעמי, כי בהינתן שבמועד אותה אסיפה (אסיפת דיירים מיום 8.12.2008, י.י.) היה בין הצדדים הסכם פרטני ואישי שנכרת בין חברת יוזמה לבין כל אחת מהמשיבות, לא ניתן לבטל הסכם אישי בין שני צדדים, באמצעות החלטה של האסיפה הכללית..." בהמשך קובע בית המשפט כי " שעה שהצדדים אינם חלוקים ביניהם כי במועד האסיפה הכללית היה ביניהם הסכם שריר וקיים, הדרך לביטולו אינה יכולה להיעשות באמצעות החלטה של האסיפה הכללית" (עמ' 15 לפסק הדין, סעיף 11) .

12. נקודת המוצא, אם כן, היא שבין הצדדים נכרתו הסכמי ניהול פרטניים, העוסקים בהשתתפות בעלי הדירות בהוצאות תחזוקת החלקים המשותפים בבניין. חרף הסתמכות המשיבה על הקביעות כאמור, אין באותן קביעות התייחסות לסמכות העניינית של הערכאה המוסכמת לדון במחלוקות הקשורות בהסכם, משמחלוקת זו לא עלתה. בהינתן זאת - ודאי בהליך הערעור - לא ניתן להסיק כי בית המשפט המחוזי קבע כי הסמכות נתונה לבית המשפט, ואף אם היה נעשה כן ייתכן שזו הייתה התוצאה נוכח חלוף הזמן ואי העלאת הטענה במועד כך שהסמכות נרכשה מכוח חובת תום הלב ( השוו רע"א 11183/02 אבנר כלפה נ' רזיה זהבי, פ"ד נח(3) 49, 50; ע"א 7424/15 עאדל חליליה נ' בנאת נזיה מוחמד (11.9.2017, פסקה 14 והאזכורים שבסעיף)). על כן, למרות שמדובר בהסכמים פרטניים, אין בכוח ההסכמים לשלול את היותה של המשיבה מתחזקת ככל שיש מקום לקבוע כאמור. ודוק, אין מניעה כי המשיבה תשמש כמתחזקת בהתאם להוראות הדין אף אם שכרה משולם באופן לא שוויוני מכוח העדר החובה בדין לגבות שכר אחיד ומכוח ההכרה בחוזים פרטניים בעניין זה (סעיף 6 א לחוק המכר ( דירות), תשל"ג-1973 (להלן "חוק המכר"); רע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (17.3.2016) (להלן " עניין קניון לב כרמיאל").
 
13. אופן מינוי מתחזק קבוע בסעיף 71( ב) לחוק המקרקעין, לפיו בעלי הדירות יקבעו את המתחזק בתקנון או ברוב שיתקבל בעניין כאמור. לצד זאת, קיימות הוראות בחוק המכר הקובעות כי המוכר - המוגדר בסעיף ההגדרות לחוק המכר כ"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה..." - לא יקבע כי הניהול והאחזקה יתבצעו על ידי מתחזק אלא אם מקיים אחר הוראות הסעיף.

מפאת חשיבות הסעיף הוא יובא בשלמותו להלן:
"6א. (א)  בסעיף זה –
"חוזה מכר" – לרבות המפרט וחוזה נספח לענין מתחזק;
"מתחזק" – כמשמעותו בסעיף 71( ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
       (ב)  לא יקבע מוכר בחוזה המכר או בתקנון, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מתחזק, אלא אם כן נכללו בחוזה המכר פרטים הנוגעים למתחזק, לרבות זהותו ותנאי ההתקשרות עמו.
       (ג)   תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף קטן ( א), השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על ידי המתחזק, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71( ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום שלוש השנים האמורות, לתקופה שתיקבע על ידם."

14. לשיטת ב"כ המשיבה, סעיף 6 א הוא שהקים את הבסיס המשפטי לקביעת מתחזק בידי החברה הקבלנית ( מוכר כהגדרתו בחוק המכר) ונוכח מועד תיקון החוק – שנת 2002 – לאחר כריתת ההסכמים הפרטניים, הרי שאין בכוחו להשליך על המקרה ולקבוע כי המשיבה מתחזקת.

דעתי שונה. לטעמי, סעיף 6 א לחוק המכר לא שינה את המצב המשפטי הקודם ולא קבע דרך נוספת למינוי מתחזק, כי אם הטיל על המוכרת חובות גילוי מורחבות במסגרת הסכמי המכר וצמצם, בהיבט החוזי, את משכה של תניה השוללת את זכות נציגות הבית המשותף להביא את החוזים לכדי סיום. לא בכדי תוקן הסעיף במסגרת חוק המכר ולא בגדרו של חוק המקרקעין, בעוד הדעת נותנת שאילו ביקש המחוקק לקבוע אפשרות נוספת למינוי מתחזק היה עושה כן בהוראת החוק העיקרית העוסקת במינוי המתחזק ולא בחוק העוסק בתניות החוזיות שבין מוכר דירה ורוכש הדירה.
15. הדין החל בהינתן כאמור היה, ונותר לטעמי, חוק המקרקעין. פרק ו' לחוק המקרקעין עוסק בבתים משותפים ומסדיר את הכרוך בניהול בית משותף, הרכוש המשותף, אופן יישוב סכסוכים וכיוצ"ב. סימן ג' לפרק קובע כי הבית המשותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף, ובהעדרו יתנהל על פי התקנות המצוי הקבוע בתוספת לחוק ( סעיף 64 לחוק). החלטות בעלי הדירות תחייבנה כל בעל דירה, והללו רשאים לקבוע - "בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם" - על מינוי מתחזק לניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף ( סעיף 71( ב)(1) לחוק). זהות המתחזק או החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם ( סעיף 71( ב)(2) לחוק).

16. פרק ו'1 לחוק עוסק בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים הגם שעומדים בקריטריונים של רישום כבית משותף. הלכה למעשה, החוק מחיל את ההוראות הרלבנטיות לבית משותף על בית הכשיר להירשם כאמור וטרם נרשם, בשינויים המחוייבים. סעיף 77 ב לחוק קובע כי הסעיפים העיקריים הרלבנטיים לניהול הבית המשותף יחולו על בית שטרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים, לרבות סעיף 71 לחוק. במקרה אחרון זה, משטרם נרשם הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים, יתנהל הבית על פי התקנון המצוי בתוספת לחוק ( סעיף 77 ג לחוק). אף במקרה זה נדרש הרוב הקבוע בחוק על מנת לאפשר ניהול הבית המשותף באמצעות מתחזק.

17. מקום בו קובע המוכר כהגדרתו בחוק המכר כי הבית המשותף ינוהל על ידי מתחזק, המשמעות לצורך חוק המקרקעין היא קבלת הסכמת כלל בעלי הדירות לכאמור או לחלופין הסכמת כלל בעלי הדירות לרישום תקנון בגדרו יוסכם כי הבית המשותף יתוחזק ע"י מתחזק שזהותו נקבעה ע"י המוכר . איני נדרש לשאלה האם ההסכמה נובעת מעצם קבלת ההחלטה על ידי המוכר בהיותו הבעלים של כלל הדירות טרם מכירתן, שמא הסכמת כלל בעלי הדירות שלא במעמד אחד כי אם במעמד החתימה שלהם על הסכם המכר, שמא הסכמת בעלי הדירות לרישום תקנון לפיו ייקבע המתחזק וזהותו - שאלה זו היא מעבר לצורך בגדר החלטה זו, וממילא אין בה לשנות את התוצאה לפיה ניהול הבית המשותף על ידי מתחזק היה על דעת כלל בעלי הדירות כך שההחלטה התקבלה בהתאם להוראות חוק המקרקעין. ודוק, חוק המכר לא גרע מההסכמות שהושגו טרם הוספת סעיף 6 א, אלא רק התנה התניות חוזיות בנוגע להסכמות שהושגו בהתאם לחוק המקרקעין.

18. מספר טעמים למסקנה זו. הראשון, והוא העיקרי, גזירה שווה מאופן טיפול חוק המקרקעין וחוק המכר בגריעת חלקים משותפים מהבית המשותף. סעיף 55 המצוי בפרק ו' לחוק קובע כי בעלי דירות רשאים לקבוע בתקנון שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ברוב מוחלט של כלל בעלי הדירות. סעיף 6( א) לחוק המכר דירות קבע הוראה משלימה ולפיה מוכר המבקש לבקש להצמיד רכוש משותף לדירה מסוימת נדרש לציין זאת בחוזה המכר או במפרט הנספח להסכם המכר. חוק המכר, אפוא, לא קבע את זכותו של המוכר להצמיד חלק מסוים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, אלא עיגן את חובת הגילוי החוזית עת נעשה כן. הזכות הייתה – ונותרה – בהתאם לחוק המקרקעין, בגדרו נדרש רוב של כלל בעלי הדירות. עת קבלת ההחלטה על ידי המוכר לעשות כן, לחלופין עת חתימת כלל הרוכשים על הסכמי המכר, או הסכמתם לרישום התקנון המשותף או צו הבתים המשותפים כאשר החלקים הרלבנטיים הוצאו מהשטח המשותף, מתקבלת החלטה על ידי כלל בעלי הדירות להוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה מסוימת ( השוו ע"א 239/79 ישראל גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2) 807, 811 שנקבע טרם הוראות חוק המכר ( דירות) כך שהזכות הייתה קיימת קודם לחוק המכר; ע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ז"ל נ' וינטראוב, פ"ד לד(3) 813, 816; ע"א 30/70 יעקב ומינה וינטר נ' אשר פפר, פ"ד כד(2) 541, 544 שם נקבע שיש לפרש הסכמת בעל הדירה כמחילה על זכותו בחלקים המשותפים בעת רישום צו הבתים המשותפים; ע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' חברת 'וזוב נכסים בע"מ'"‏ ( ניתן ביום 20.11.2016), סעיף 23 לפסק הדין ואילך הסוקר את המצב המשפטי בנוגע להוצאת חלקים משותפים וקביעת חובת גילוי מוגברת בחוק המכר לשם הגנה על רוכשי הדירות). הוא הדין, לפיכך, אף ביחס להחלטת מינוי מתחזק.

בעניין קניון כרמיאל קבע בית המשפט העליון שסעיף 6א לחוק המכר " מכיר באפשרות מינויו של מתחזק כבר בחוזי המכר" (סעיף 19 לפסק הדין). אמנם באותו המקרה עלתה מחלוקת שונה, אך לטעמי בית המשפט משתמש במונח "מכיר" שלא בכדי. אין המשמעות קביעת דרך נוספת למינוי מתחזק, אלא "הכרה" במינוי מתחזק בהתאם לחוק המקרקעין במסגרת ההסכמים החוזיים הפרטניים.

19. הטעם השני הוא ההוראות הספציפיות שנקבעו בחוזי המכר שבין הצדדים: בסעיף 10( ב) מצהיר הרוכש כי ללא צורך בקבלת הסכמתו, יהיה המוכר רשאי לרשום תקנון בית משותף ולכלול בו הוראות שיביאו להסדיר את היחסים בין בעלי הנכסים בבניין, הסדרים וחובות בקשר לאחזקת הנכסים והרכוש המשותף וכיוצ"ב; וכן סעיף 17 להסכם בגדרו הרוכש מתחייב לשאת בשכרה של חברת הניהול החל מיום פעולתה לפיה הודעה שתימסר לרוכש כפי שפורט בהסכם הניהול שצורף כנספח לחוזה. אף בהסכמים שנכרתו לאחר תיקון סעיף 6 א לחוק המכר ( דוגמת נספח ב/1 לתגובת המשיבה מיום 11.2.19 ) צוין מפורשות כי הבניין מנוהל על ידי חברת ניהול והקונה מתחייב לחתום עמו על הסכם ניהול שיהווה חלק מתקנון הבית המשותף.

לפיכך, החלטת מינוי המשיבה כמתחזקת התקבלה על דעת כלל דיירי הבית המשותף אף בהיבט החוזי .
20. הטעם השלישי לקביעה זו טמון בהוראות התקנון שנרשם. עיון בתקנון הבית המשותף שנרשם מעלה כי נציגות הבית המשותף תבחר באסיפת הדיירים הכללית הראשונה שתתקיים לאחר רישום הבית ( סעיף 12.1 לתקנון), כאשר האסיפה הכללית רשאית להחליף את הנציגות או את הרכבה ( סעיף 12.2 לתקנון). החלטות הנציגות תתקבלנה ברוב דעות.
 
חברת הניהול מוגדרת בסעיף ההגדרות כ"חברת הניהול הממונה, או חברה/ות או כל גורם אחר שתמנה הנציגות, לצורך אספקת שירותי הניהול, תחזוקה והניקיון של מרכז כנות, והכל בין לשירותים אלה כולם ובין לחלקם". הנה כי כן, אף המשיבה - בתקנון שנרשם על דעתה לאחר שהוסמכה לעשות כן – הגדירה את עצמה כ"חברת הניהול הממונה", משמע מונתה בהתאם להסכמת כלל בעלי הדירות או בהתאם לרוב הנדרש, למצער.

21. בכך מתקיים התנאי הפורמלי למינוי המשיבה כמתחזקת. בשים לב לכך שאין מחלוקת שבהיבט המהותי המשיבה מתחזקת את הבית המשותף (מבחינת תפקידה, להבדיל מ"איכות" העבודה המבוצעת) , המסקנה המתבקשת היא שהמשיבה היא מתחזקת הבית המשותף כהגדרתה בחוק המקרקעין, ובהתאם למהות המחלוקת - החובה לשאת בשכרה - הרי שהסמכות לדון בסכסוך שבין המתחזק ובעלי הדירות נתונה למפקח על המקרקעין בלבד.

22. נוכח האמור, התובענה תועבר למפקח על המקרקעין במחוז הרלבנטי. יחד עם זאת, לא מצאתי לעשות צו להוצאות. מעבר לכך שהבקשה לא התקבלה מהטעמים שצוינו בבקשה, מצאתי לייחס את הסכמת המשיבה להעברת התיק למפקח ככל שהמבקשים יצהירו כי היא מתחזקת, ודווקא הם לא עשו כן. בקשתם התקבלה, תוך דחיית יתר טענותיהם. למען הסר כל ספק, המבקשים לא יוכלו להעלות את הטיעון לפיו המשיבה אינה מתחזקת של הבית המשותף בהתאם לחוק המקרקעין ככל שהחלטה זו תהפוך חלוטה.

ניתנה היום, י' אדר ב' תשע"ט, 17 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.