הדפסה

בית משפט השלום בראשון לציון תא"ח 29070-11-17

בפני
כבוד ה שופט אבי סתיו

התובעת:

א.א. פנינת הים השקעות בע"מ

נגד

הנתבעים:

1.טל ירמיהו
2.סופר כחול - לבן בע"מ
3.שלום סוויסה

בשם התובעת:
בשם הנתבעת:
עו"ד משה מנור
עו"ד יוסי פאר; עו"ד דניאל פאר

פסק דין
לפניי תביעה לפינוי מושכר, בהתאם לתקנה 215 ז לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, במסגרתה מתבקש צו המורה על פינוי הנתבעים מחנות בשם " סופר כחול לבן" בשדרות ירושלים 31/1 ראשון לציון, הידועה כגוש 3931, חלקה 28, תת חלקה 1 (" הנכס").
רקע

  1. הנתבעים 1 ו-3 ("הנתבעים") הם גיסים ובעלי המניות של הנתבעת 2 (" הנתבעת"). ביום 7.11.2006 נחתם הסכם בין הנתבעים לבין הבעלים הקודמים של הנכס, ה"ה בן ציון גרשון, עקיבא גרשון ופנחס שכטר (" הבעלים הקודמים"), לפיו ישכרו הנתבעים את הנכס לתקופה של 60 חודשים, שתחילתה ביום 1.1.2007 וסיומה ביום 31.12.2011 ( סעיף 5.1 להסכם; נספח 4 לכתב התביעה). בהסכם ניתנה לנתבעים אופציה לתקופה של 60 חודשים נוספים, "ובלבד שהשוכר ייתן על כך הודעה מראש ובכתב למשכיר, לא יאוחר מ-90 יום לפני תום תקופת השכירות" (סעיף 5.2 להסכם). מתחילת תקופת השכירות ועד היום, מפעילים הנתבעים בנכס סופרמרקט, באמצעות הנתבעת. לטענת הנתבעים, הם השקיעו כספים רבים בשיפוץ הנכס, לרבות בתחילת שנת 2017, על סמך ההנחה כי הם יוסיפו להחזיק בנכס לפחות עוד מספר שנים.
  2. ביום 25.12.2011 נחתמה תוספת להסכם השכירות ( עליה חתומים הבעלים הקודמים והנתבע 3), שזו לשונה:

"הוסכם בין הצדדים להאריך את הסכם השכירות, ביניהם מיום 7.11.2006 של החנות ... לתקופה של 5 שנים נוספות החל מיום 1.1.2012 ועד ליום 31.12.2017 בהתאם לתנאים כדלקמן –
דמי השכירות לחודש נקבעו לסך של 13,793 ש"ח בתוספת מע"מ (16%) וסה"כ 16,000 ש"ח.
דמי השכירות יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן הידוע ליום חתימת הסכם זה ( מדד חודש אוקטובר 2011).
יתר סעיפי ההסכם מיום 7.11.2006 יחולו ויהיו בתוקף בתקופת השכירות המוארכת לפי הסכם זה".
3. בשלב מסוים החל הליך של פירוק שיתוף בקשר לנכס, ובמסגרתו מונו שלושה עורכי דין ככונסי נכסים. במסגרת הליך פירוק השיתוף, הוגשו הצעות לרכישת הנכס על ידי מספר גופים, ביניהם הנתבעים והתובעת. יצוין, כי לטענת הנתבעים נודע להם על ההליך המשפטי ועל כך שמתקיימת התמחרות על הנכס בשיחת טלפון אגבית מאחד הבעלים של הנכס זמן קצר לפני ההתמחרות, והוא הדריך אותם כיצד ניתן להגיש הצעה על הנכס. ביום 9.3.2017 התקיימה התמחרות במשרדו של אחד הכונסים, עו"ד רמי קוגן. ככל שהתקדמה ההתמחרות פרשו כל המציעים, ונותרו התובעת והנתבעים. כאשר הציעה התובעת סכום של 5,020,000 ש"ח החליטו הנתבעים לפרוש, והצעתה של התובעת הוכרזה כהצעה הזוכה. מיד לאחר מכן נחתם הסכם מכר בין התובעת לבין כונסי הנכסים, וביום 21.3.2017 אושר ההסכם על ידי בית משפט השלום בתל אביב שבפניו התנהל הליך פירוק השיתוף ( ת"א 39688-05-15).
4. לטענת התובעת, בהסתמך על הזכייה בהתמחרות היא חתמה ביום 20.3.2018 על הסכם להשכרת הנכס לחברת סופר-פארם ישראל בע"מ (" סופר פארם") לתקופה של 24 שנים ו-8 חודשים, וזאת החל מיום 31.12.2017. דמי השכירות החודשיים לפי ההסכם הם 45,000 ש"ח בתוספת מע"מ ( נספח 10 לכתב התביעה).
5. ביום 16.7.2017 שלחה התובעת לנתבעים מכתב, בו נאמר כי תקופת השכירות מסתיימת ביום 31.12.2017, כי לא תינתן ארכה לתקופת השכירות וכי על הנתבעים להיערך לפינוי הנכס עד יום 31.12.2017. בין הצדדים ישנה מחלוקת האם המכתב התקבל אצל הנתבעים, ומה דובר ביניהם בכל הנוגע לאפשרות הארכת השכירות. לטענת התובעת, בעקבות המכתב התקשרו הנתבעים לבעלים של התובעת, מר אביב טל (" אביב"), וניסו לשכנעו להמשיך להשכיר להם את הנכס, אולם הוא השיב כי עם כל הכאב שבדבר אין כל אפשרות כי כך יעשה, והוא כבר השכיר את הנכס לגורם אחר. לטענת הנתבעים, תחילה נאמר להם על ידי אביב כי התובעת תסכים להאריך את הסכם השכירות תמורת סכומים גבוהים יותר מאלו ששילמו עד כה, ורק בסביבות אוגוסט - ספטמבר 2017 הבינו שאין בכוונתה לעשות כן.
6. ביום 8.10.2017 שלחה הנתבעת מכתב המופנה לאביב ולסופר פארם ( נספח 12 לכתב התביעה), בו נטען, בין היתר, כי בשיחה טלפונית הוסכם כי הנתבעת תוסיף לשכור את הנכס עד יום 30.12.2022; כי בשבועיים האחרונים נודע לנתבעת כי אביב מבקש לבצע עסקה נוגדת ולהשכיר את הנכס לרשת סופר פארם תוך הפרה בוטה של הסכם השכירות; וכי התובעת מנסה לגבות דמי שכירות גבוהים תוך שימוש לא כדין במוניטין של הנתבעת. במכתב צוין כי הנתבעת פועלת לביטול ה"מכרז" ולהגשת תביעה כספית ובקשה לצו מניעה זמני.
7. באותו יום שלחה הנתבעת מכתב גם לכונסי הנכסים ( נספח 13 לכתב התביעה), בדרישה לביטול ה"מכרז" נוכח פגמים מהותיים שנפלו בו, לרבות קשר בין הכונסים לבין התובעת והסתרת מידע חיוני. במכתב זה הועלו טענות שונות בקשר להתנהלותם של כונסי הנכסים, ובין היתר הועלתה הטענה כי כונסי הנכסים לא דיווחו על כך שהסכם השכירות בין הנתבעת לבין הבעלים הקודמים הוארך ל-10 שנים נוספות. בנוסף, נטען כי היה על כונסי הנכסים לרשום בפרוטוקול ההתמחרות כי על התובעת להוסיף ולהשכיר את הנכס לנתבעת, והועלו טענות שונות לגבי השימוש במוניטין של הנתבעת להשאת ערכו של הנכס.
8. ביום 22.10.2017 שלחה התובעת, באמצעות בא כוחה, מכתב תגובה לבא כוח הנתבעים, בו דחתה את טענותיו, והבהירה כי אם הנתבעת לא תחזור בה לאלתר מכל טענותיה ותבהיר כי בכוונתה לפנות את הנכס עם תום תקופת השכירות ביום 31.12.2017, היא תראה בכך הפרה צפויה של ההסכם ותנקוט את ההליכים המשפטיים המתאימים ( נספח 14 לכתב התביעה). ביום 25.10.2017 שלחה גם סופר פארם מכתב לבא כוח הנתבעים, בו הבהירה כי לפי מה שנאמר לה תקופת השכירות של הנתבעים מסתיימת ביום 31.12.2017, וכי בכוונתה לממש את זכויותיה לפי ההסכם שחתמה עם התובעת ( נספח 15 לכתב התביעה).
9. ביום 17.10.2017 הגישה הנתבעת תביעה נגד התובעת לאכיפת הסכם שכירות ( ת"א 27208-10-17 ; להלן – " תביעת הנתבעת"). בתביעה נטען, כי בין התובעת לנתבעת נכרת הסכם בעל פה להארכת תקופת השכירות בעשר שנים נוספות, ובית המשפט התבקש להורות על אכיפתו של הסכם זה. במקביל להגשת תביעה זו, הגישה הנתבעת במסגרת תיק פירוק השיתוף בקשה למתן צווים אשר יהיה בהם כדי לשמור על זכויותיה לאור ההסכם הנטען ( נספח 18 לכתב התביעה). הבקשה נדחתה, תוך שמירת זכותה של הנתבעת לפעול לשם כך בהליך משפטי נפרד.
10. ביום 13.11.2017 הגישה התובעת את התביעה הנוכחית, במסגרתה מבוקש פינוי של הנתבעים מהנכס. יצוין, כי לטענת התובעת במועד הגשת התביעה היא כלל לא הייתה מודעת לכך שהוגשה תביעת הנתבעת, אשר לא הומצאה לה.

התביעה והדיון בה
11. כאמור, ביום 13.11.2017 הוגשה התביעה הנוכחית. עם הגשתה, נקבע לה מועד דיון ליום 30.1.2018. ביום 15.11.2017 הגישה התובעת בקשה להקדמת מועד הדיון, בה נטען שנוכח החוזה עם סופר פארם, ככל שלא תועבר החזקה עד יום 1.1.2018 ייגרמו לה הפסדים כספיים משמעותיים וכן פגיעה במוניטין. לאחר שהנתבעים לא הגישו תגובה לבקשה והוצגו אישורי מסירה של הבקשה וההחלטה המורה על הגשת תגובה, הוריתי ביום 24.11.2017 על הקדמת הדיון ליום 18.12.2017.
12. ביום 27.11.2017 הגישו הנתבעים בקשה, בה עתרו בין היתר להורות על ביטול מועד הדיון ולאפשר להם להגיש תגובות לבקשות שונות שהגישה התובעת. בבקשה נטען, כי הבקשה להקדמת הדיון וההחלטה שניתנה בה לא הומצאו לנתבעים. בהמשך הגישו הנתבעים גם בקשה לעיכוב הדיון בהליך הנוכחי עד להכרעה בתביעת התובעת, וזאת מן הטעם כי שני ההליכים עוסקים באותה שאלה ותביעת הנתבעת הוגשה מוקדם יותר. לאחר השתלשלות שאין צורך לעמוד על פרטיה, קבעתי דיון מקדמי ליום 10.12.2017. בהחלטה שניתנה בדיון דחיתי את בקשת הנתבעים לעיכוב ההליך, וקבעתי כי יש לעכב דווקא את הדיון בתביעת הנתבעת. זאת, מן הטעם שמקום בו נקבע על ידי מחוקק המשנה מסלול מזורז לבירור תביעה מסוג מסוים, לא ניתן " לעקוף" אותו על ידי הגשת תביעה נגדית, המהווה " תמונת ראי" של התביעה שלגביה נקבע סדר דין מיוחד, וזאת גם אם התביעה הנגדית הוגשה מוקדם יותר. עם זאת, נוכח טענות הנתבעים כי הם זקוקים לזמן לצורך גיבוש הגנתם, ומשהתברר כי גם אם לא יפונה הנכס עד סוף 2017 לכאורה לא תהיה התובעת בהפרה מול סופר פארם, שכן בחוזה עם סופר פארם הוכנסה תניה לפיה ככל שהדייר בנכס יסרב להתפנות עיכוב של עד שנה במסירת הנכס לא יהווה הפרה, הוריתי על דחיית הדיון ליום 17.1.2018. עוד קבעתי, כי בקשות לזימון עדים יש להגיש עד יום 18.12.2017.
13. ביום 14.12.2017 הגישו הנתבעים בקשה לעיון מחדש בהחלטה שלא לעכב את הדיון עד להכרעה בתביעת הנתבעת. בהחלטתי מיום 17.12.2017 נדחתה בקשה זו. ביום 24.12.2017 הגישו הנתבעים בקשה להעברת ההליך לסדר דין רגיל, ובהחלטתי מיום 27.12.2017 נדחתה גם בקשה זו. על ההחלטות האמורות הגישו הנתבעים בקשת רשות ערעור, אשר נדחתה בהחלטת בית המשפט המחוזי מיום 2.1.2018 ( רע"א 63437-12-17). ביום 11.1.2018 הגישו הנתבעים כתב הגנה.
14. ביום 15.1.2018, יומיים לפני מועד ההוכחות, הגישו הנתבעים בקשה לזימון עשרה עדים ( יצוין, כי לטענת הנתבעים הבקשה הוגשה ביום 11.1.2018, הגם שבמערכת נט המשפט היא נפתחה ביום 15.1.2018). בהחלטתי מאותו יום ציינתי, כי בהתאם להחלטתי מיום 10.12.2017 היה על הנתבעים להגיש בקשות לזימון עדים עד יום 18.12.2017; כי אין בבקשה הסבר מהי הרלוונטיות של כל אחד מהעדים; וכי לא ניתן להידרש לבקשה זמן כה קצר לפני מועד ההוכחות. עם זאת, נקבע כי ככל ומי מהעדים יתייצב לדיון והנתבעים יבקשו להעידו, תידון הבקשה בפתח הדיון.
15. ביום 17.1.2017 התקיים דיון ההוכחות, במסגרתו העידו מטעם התובעת אביב, ומטעם הנתבעים העידו הנתבעים 1 ו-3 וכן גב' רחל סוויסה, רעייתו של הנתבע 3 ואחותו של הנתבע 1. בסיום הדיון ביקשו הנתבעים לקבוע דיון נוסף, על מנת לזמן אליו נציג של סופר פארם ואת הבעלים הקודמים של הנכס. לאחר הדיון ניתנה על ידי החלטה, בה ציינתי כי טענה מסוימת שהועלתה על ידי הנתבעים, אליה נידרש להלן, מהווה הרחבת חזית, וכי בנסיבות העניין יש להתיר לנתבעים לתקן את כתב ההגנה. עוד קבעתי, כי על מנת להוכיח טענה זו, יש להתיר לנתבעים לזמן לעדות את הבעלים הקודמים של הנכס. הבקשה לזימון נציג סופר פארם לעדות – נדחתה.
16. בדיון שהתקיים ביום 5.2.2018 התייצב אחד מהבעלים הקודמים, מר פנחס שכטר. הנתבעים הבהירו כי הם מסתפקים בחקירתו של מר שכטר, ואינם עומדים על חקירת שני הבעלים הקודמים הנוספים. בנוסף, התייצב לדיון גם עו"ד קוגן, אחד מכונסי הנכסים, אשר העיד ונחקר על ידי בא כוח הנתבעים. הצדדים סיכמו את טענותיהם, ועתה הגיעה עת ההכרעה.
תמצית טענות הצדדים
17. לטענת התובעת, בהתאם להסכם בין הנתבעים לבין הבעלים הקודמים של הנכס, זכות השכירות של הנתבעים מסתיימת ביום 31.12.2017, ועל דעת כן היא רכשה את הנכס. התובעת מכחישה בתוקף כי הייתה הסכמה בינה לבין הנתבעים להאריך את השכירות. לטענת התובעת, כבר ביום 20.3.2018 היא חתמה על הסכם עם סופר פארם לפיו היא תשכיר לה את הנכס החל מתחילת 2018 תמורת סכום גבוה בהרבה מזה שמשלמים הנתבעים, ובנסיבות אלו בוודאי שלא הייתה מסכימה להאריך את הסכם השכירות עם הנתבעים גם אם היו מסכימים לשלם לה את הסכום עליו הוסכם עם סופר פארם, ובוודאי שלא בסכומים שהנתבעים טוענים שהסכימו לשלם.
18. לטענת הנתבעים, תקופת השכירות שלהם תסתיים רק עוד עשר שנים, ולמצער עוד חמש שנים. בהקשר זה, הועלו על ידי הנתבעים שלוש טענות: האחת, כי נכרת הסכם בעל פה בינם לבין התובעת לפיו יוארך הסכם השכירות גם לאחר תום שנת 2017; השנייה, כי הוסכם בעל פה בינם לבין הבעלים הקודמים על הארכת הסכם השכירות; השלישית, כי לפי הסכם השכירות מיום 7.11.2006, כפי שהוארך ביום 25.12.2011, נתונה להם זכות אופציה להאריך את הסכם השכירות לחמש שנים נוספות. כפי שיפורט להלן, הטענה האחרונה הועלתה לראשונה בדיון ההוכחות. לטענת הנתבעים, הם השקיעו כספים רבים בשיפוץ החנות, לרבות בתחילת שנת 2017, וזאת על יסוד ההנחה כי הם צפויים להוסיף ולהחזיק בה לפחות עוד מספר שנים. עוד מציינים הנתבעים, כי הם לקחו מקום מוזנח, והפכו אותו לעסק פורח המפרנס כיום שש משפחות, אשר מטה לחמן ייגדע אם יפונו מהנכס. עוד טוענים הנתבעים, כי אין ממש בטענת התובעת כי נכרת הסכם בינה לבין סופר פארם להשכרת הנכס, וכי חוזה השכירות שהוצג הוא פיקטיבי.
נבחן את טענות הנתבעים לפי הסדר בו הוצגו.
דיון והכרעה
19. הטענה הראשונה אותה יש לבחון היא טענת הנתבעים לפיה סוכם בינם לבין התובעת על הארכת השכירות. מדובר בטענה להסכם בעל פה, אשר על הנתבעים נטל כבד להוכיחה. לא רק שהנתבעים לא עמדו בנטל זה, אלא שאף מעדויותיהם עולה כי לא נכרת כל הסכם כזה.
20. כזכור, התובעת מכחישה כל סיכום על הארכת הסכם השכירות, ולטענת אביב, הבעלים שלה, הוא אמר לנתבעים מתחילת הדרך כי אין בכוונתו להאריך את הסכם השכירות. עוד טוען אביב, כי ממילא הנתבעים אמרו לו שלא היו יכולים לעמוד במחיר אשר עליו הוא הסכים עם סופר פארם ( ראו, עמ' 43-41 לפרוטוקול). לדברי אביב, רק לאחר הגשת התביעה הוא למד שלטענת הנתבעים חוזה השכירות שלהם לא מסתיים ביום 31.12.2017.
21. לטענת הנתבעים, אביב הציג תחילה מצג לפיו הוא עשוי להסכים להארכת הסכם השכירות, אולם לא באותם סכומים, ורק לאחר מספר חודשים הבינו כי אין בכוונתו להמשיך את השכירות. מי שלטענת הנתבעים דיבר עם אביב היא גב' סוויסה. גב' סוויסה העידה, כי הייתה נוכחת בהתמחרות ולקחה מאביב מספר טלפון על מנת לשוחח עמו על כך בהמשך. היא התקשרה אליו, והוא אמר לה שהוא עומד לנסוע לחו"ל וכשהוא יחזור ידברו, אבל בכל מקרה השכירות לא תהיה באותם סכומים ששילמו עד כה. אחר כך היו ביניהם עוד מספר שיחות, ורק בסוף הוא הבהיר לה כי אינו מעוניין להיפגש איתם מכיוון שיש לו שוכרים אחרים. גב' סוויסה העידה כי בכל מקרה הנתבעים לא היו מסכימים לשלם סכום של 45,000 ש"ח בתוספת מע"מ לחודש ( ראו, עמ' 111-110 לפרוטוקול).
22. אין צורך להכריע במחלוקת האמורה, שכן גם אם אקבל את עדותה של גב' סוויסה ככתבה וכלשונה, מתחייבת המסקנה כי לא נכרת חוזה בין הנתבעים לבין התובעת. אמירה מסוג
"כשאחזור מחו"ל נדבר" אינה מלמדת על גמירות דעת לכרות חוזה. זאת ועוד, בהעדר הסכמה על נתון בסיסי כמו דמי השכירות החודשיים, לא מתקיים גם התנאי של מסוימות. גם אם אניח, כטענת הנתבעים, כי אביב " הרדים" אותם במשך מספר חודשים לאחר ההתמחרות ונתן להם להבין כי השכירות תוארך, הרי שלכל היותר יש בידם עילה כלפיו בגין ניהול משא ומתן שלא בתום לב, העשויה לזכות אותם בפיצוי כספי אם יוכיחו כי נגרם להם נזק כתוצאה מכך, אולם אין בכוחה להביא למסקנה כי נכרת חוזה ( למען הסר ספק אדגיש, כי איני קובע שכך היה, ולצדדים שמורות מלוא טענותיהם).
23. אשר לטענה כי נכרת הסכם בין הנתבעים לבין הבעלים הקודמים להארכת הסכם השכירות לתקופה של עשר שנים נוספות, גם כאן מדובר בטענה להסכם בעל פה אשר לא הובא לה שמץ של הוכחה. מר שכטר הכחיש בעדותו כי הייתה הסכמה להאריך את הסכם השכירות מעבר ליום 31.12.2017. אף הנתבעים לא הציגו גרסה מפורטת לגבי הנסיבות בהן הוארכה השכירות, והסתפקו בטענה בעלמא כי הדבר נעשה " בשיחה עם הבעלים" (סעיף 8 לכתב ההגנה). גם אם היו שיחות כאלו ואחרות אשר הנתבעים ראו אותן כמשקפות כוונה של הבעלים הקודמים להאריך את הסכם השכירות איתם, וגם אם הנתבעים אכן השקיעו כספים בשיפוץ בתחילת שנת 2017 על סמך אותה הבנה ( ולא הובאו בעניין זה ראיות), הרי שלא הוצגה ראיה כלשהי המלמדת על גיבושה של הסכמה מחייבת להאריך את הסכם השכירות. לכל היותר, ייתכן כי עומדת לנתבעים עילה כספית נגד הבעלים הקודמים בגין ניהול משא ומתן בחוסר תום לב, קיום חוזה בחוסר תום לב וכדומה, וגם בעניין זה שמורות לצדדים מלוא טענותיהם.
24. נותרה לדיון טענת הנתבעים, כי עומדת להם זכות אופציה להאריך את השכירות לתקופה של חמש שנים, החל מיום 1.1.2018. כזכור, הסכם השכירות נחתם ביום 7.11.2006 ונקבע כי הוא יסתיים ביום 31.12.2011, כאשר לנתבעים ניתנה אופציה להאריך את השכירות לחמש שנים נוספות. ביום 25.12.2011 חתמו הצדדים על הארכה של הסכם השכירות לחמש שנים נוספות. לטענת הנתבעים, אין מדובר במימוש של האופציה, אלא בהארכה של הסכם השכירות, כאשר משמעות הקביעה כי כל תנאי ההסכם המקורי יוסיפו לחול היא כי לנתבעים מוסיפה לעמוד האופציה להאריך את תקופת הסכם השכירות בחמש שנים מתום התקופה המוארכת. בהקשר זה טוענים הנתבעים, כי בשונה מהאמור בהסכם כי מימוש האופציה מותנה בהודעה מראש של 90 ימים, הארכת ההסכם בחמש שנים נוספות נעשתה לא הודעה מוקדמת, ומכאן שהיא לא נחשבה למימוש האופציה. לפיכך, כך לשיטת הנתבעים, עומדת להם זכות להאריך את הסכם השכירות בחמש שנים נוספות מהמועד בו מסתיימת תקופת השכירות המוארכת, הינו מיום 31.12.2017.
25. הטענה לפיה עומדת לנתבעים אופציה להאריך את ההסכם לחמש שנים נוספות הועלתה לראשונה בדיון ההוכחות שהתקיים ביום 17.1.2018. הטענה לא הועלתה בכתב ההגנה, ואף לא בהליכים הנוספים שהתנהלו קודם לכן, כגון בתביעת הנתבעת או בבקשה שהוגשה בגדר הליך פירוק השיתוף. בהחלטה שניתנה לאחר הדיון קבעתי, כי מדובר בהרחבת חזית, וכי יש לאפשר לנתבעים לתקן את כתב ההגנה על מנת לכלול טענה זו בגדר חזית המחלוקת, וזאת מטעמים שונים שנמנו בהחלטה. נקבע, כי על הנתבעים להגיש כתב הגנה משלים עד יום 21.1.2018, בו יפרטו את הטענה. אלא שהנתבעים לא הגישו כתב הגנה משלים, ומהחומר אין זה ברור אם ההחלטה מיום 17.1.2018 התקבלה אצל באי כוחם. מכל מקום, אף אם נתעלם מההחלטה מיום 17.1.2018, עצם העובדה שהטענה לקיומה של זכות אופציה לא הועלתה בכתב הגנה משמעותה לכאורה כי מדובר בהרחבת חזית. אין צורך להכריע בכך, שכן דין הבקשה להידחות גם לגופה.
26. השאלה אם הארכת הסכם השכירות הייתה בגדר מימוש של האופציה, או שהייתה הסכמה עצמאית להארכת הסכם השכירות תוך שמירתה של זכות האופציה כך שהיא תחול לאחר התקופה המוארכת, היא שאלה של פרשנות חוזה. היינו, יש לקבוע האם אומד דעתם של הצדדים, כאשר הם חתמו על הסכם ההארכה מיום 25.12.2011, הייתה שבכך הם מממשים את זכות האופציה, או שמא הם התכוונו להאריך את ההסכם בלא קשר לכך, ו"לגרור" את זכות האופציה כך שתוסיף לחול בתום התקופה המוארכת. לשון ההסכם עשויה להתפרש לשני הכיוונים. הסכם ההארכה קובע, כי " יתר סעיפי ההסכם" יוסיפו לחול בתקופה המוארכת, והשאלה היא האם בין " יתר" הסעיפים יש לכלול גם את זכות האופציה. אפשרות פרשנית אחת היא, כי גם ההוראה המעניקה זכות אופציה מוסיפה לחול, ובכך למעשה ניתנת זכות אופציה נוספת מעבר לתקופת ההארכה; אפשרות שנייה היא, כי המונח " יתר סעיפי ההסכם" מתייחס לכל הסעיפים למעט לעניין תקופת השכירות, אשר מוסדרת בהסכם ההארכה ומהווה מיצוי של זכות האופציה. משעה ששתי הפרשניות אפשריות מבחינה לשונית, יש להידרש לתוכן החוזה וליתר נסיבות העניין ( סעיף 25( א) לחוק החוזים ( חלק כללי), התשל"ג-1973).
27. טוענים הנתבעים, כי על אף שבסעיף 5.2 להסכם השכירות נאמר כי הענקת האופציה מותנית במתן הודעה מראש של 90 ימים, הרי שהסכם ההארכה נחתם בלא מתן הודעה כזו, ומכאן שהוא לא היה בגדר מימוש האופציה. אין בידי לקבל טענה זו. מדובר בנקודה שלטעמי היא שולית. גם אם אכן לא נשלחה הודעה מוקדמת ( מר שכטר העיד כי אינו זוכר זאת), הרי שניתן לראות בכך לכל היותר משום מחילה של הבעלים הקודמים על זכותם להודעה מוקדמת, ואין בכך ראיה כי המהלך שנעשה לא היה בגדר מימוש האופציה.
28. בכל הנוגע לתוכן החוזה, ניתן למצוא תמיכה מסוימת בטענה כי הסכם ההארכה מהווה מימוש של האופציה בכך שתקופת ההארכה עליה הוסכם, חמש שנים, חופפת במדויק לתקופת האופציה. עובדה זו תומכת בהנחה, כי מה שנעשה הוא מהלך של מימוש האופציה, תוך שינוי והתאמה של תנאים כאלו או אחרים, שאחרת לכאורה אין סיבה שההארכה תהיה בדיוק לאותה תקופה שלגביה עומדת זכות האופציה.
29. תמיכה משמעותית נוספת בגישה זו, אשר די בה לדעתי כדי להטות את הכף, ניתן למצוא בהתנהלות הצדדים לאחר חתימת ההסכם. מר שכטר העיד, כי היה ברור לשני הצדדים כי הארכת הסכם השכירות היא בגדר מימוש של האופציה, וכי לא ניתנה לנתבעים אופציה נוספת. ובלשונו:
"ההסכם המקורי עמד לפוג. נפגשנו, אני לא יודע אם שלח מכתב או לא שלחו מכתב, זה בעיקרון לא משנה כרגע. הם ביקשו לממש את האופציה, חתמנו על המסמך הזה. במסמך הזה לא נתנו להם אופציה נוספת. לא נתנו להם אופציה נוספת במודע, במודע. ובזה סיימנו את הסיפור. בזה סיימנו את הסיפור. חתמנו ובזה נגמר הסיפור. החוזה מסתיים ב-31.12.2017. נקודה. בלי אופציה ובלי שום אופציה" (עמ' 33 לפרוטוקול הדיון מיום 5.2.2018).
גרסתו זו של מר שכטר נתמכת באופן בו התנהלו הצדדים, לרבות הנתבעים, לאחר חתימת הסכם ההארכה.
30. כזכור, הנתבעים כלל לא העלו את הטענה כי יש להם אופציה עד מועד ההוכחות, לרבות לא בהליכים הקודמים ובמכתבים ששלחו לתובעת ולכונסי הנכסים. עו"ד קוגן העיד, כי השומה שצורפה להזמנה להציע הצעות שפורסמה בגדר הליך הכינוס נכתב כי השכירות מסתיימת ביום 31.12.2017, וכי לא הועלתה בפניהם כל השגה על כך. הנתבעים אישרו כי לא העלו כל טענה מול כונסי הנכסים או המשתתפים בהתמחרות לפיה יש להם אופציה להארכת תקופת השכירות ( ראו, עמ' 100-99 ועמ' 121-120 לפרוטוקול הדיון מיום 17.1.2018). זאת ועוד, לאחר ההתמחרות ניסו הנתבעים להגיע להסכמה מול התובעת להמשך השכירות, תוך שהיו מוכנים להעלות את דמי השכירות בשיעור ניכר ( גב' סוויסה ציינה שייתכן שהיו מסכימים לשלם 30,000 ש"ח בחודש), כל זאת שעה שלטענתם הם אוחזים בזכות להאריך את ההסכם בחמש שנים באותם תנאים. התנהלות זו אינה עולה בקנה אחד עם הטענה, כי הנתבעים סברו כי יש בידם אופציה להאריך את תקופת השכירות. טענת הנתבעים, כי לא העלו את הטענה מחמת חוסר ניסיון והבנה ומכיוון שהם " לא מבינים בניירת" (עמ' 121 לפרוטוקול הדיון מיום 17.1.2018) אינה משכנעת בעליל. ודוק: השאלה אינה אם הנתבעים ידעו להצביע על זכות הנובעת מסעיף כזה או אחר בהסכם או מקונסטרוקציה משפטית מסוימת, אלא האם הם סברו כי יש להם זכות להאריך את ההסכם לחמש שנים נוספות, החל מיום 1.1.2018. אין להעלות על הדעת, כי הנתבעים סברו בכנות כי יש להם אופציה להארכת הסכם השכירות, וכמסו טענה זו בליבם עד מועד ההוכחות.
31. מן האמור עולה, כי עד לאחרונה לא סברו הנתבעים כי יש להם אופציה להאריך את הסכם השכירות לחמש שנים. עובדה זו היא נסיבה התומכת בטענתו של מר שכטר, כי כאשר נחתם הסכם ההארכה היה ברור לצדדים ש הדבר נעשה כמימוש של הסכם האופציה. זאת ועוד, גם אילו הייתה המסקנה הפרשנית שונה, דומה כי במצב בו נמנעו הנתבעים מלהעלות את הטענה במסגרת הליך ההתמחרות, ובכך גרמו לתובעת להסתמך על הצהרת כונסי הנכסים כי השכירות מסתיימת ביום 31.12.2017, היה בכך כדי להקים כלפיהם השתק מהעלאת הטענה, לפחות במישור היחסים שבינם לבין התובעת. נוכח מסקנתנו במישור הפרשנות, אין צורך להכריע בשאלת ההשתק.
32. לסיום אציין, כי לא מצאתי להידרש לטענת הנתבעים כי ההסכם של התובעת עם סופר פארם הוא הסכם פיקטיבי. הנתבעים לא הביאו ראיות לטענה זו, והיא לכאורה אינה עולה בקנה אחד עם מכתבה של סופר פארם מיום 25.10.2017 ( נספח 15 לכתב התביעה). מכל מקום, על אף הנפח הרב שהעניקו הנתבעים לעניין זה, מדובר בשאלה שאין לה חשיבות של ממש לענייננו. השאלה הטענה הכרעה היא האם לנתבעים יש זכות שכירות בנכס, ולא מה בכוונת התובעת לעשות בו. אילו הייתה מתקבלת טענת הנתבעים בעניין זה, היה בכך לכל היותר כדי להצביע על כך שהתובעת ניסתה לזרז את הדיון בתיק באמתלת שווא, אולם לא היה בכך כדי להשליך על ההכרעה בתיק לגופו. מסיבה זו גם לא אישרתי את בקשת הנתבעים, שהוגשה באיחור, לזמן לעדות את נציג סופר פארם. עוד איני מוצא להידרש בגדר ההליך הנוכחי לטענת הנתבעים כי הם השביחו את הנכס וכי חלק ממחיר המכירה שלו נובע מהמוניטין שלהם. טענות אלו, ככל שיש להן רלוונטיות, עניינן לתביעה כספית, בין אם בין הנתבעים לבין התובעת ובין אם בין הנתבעים לבין הבעלים הקודמים, ומלוא טענות הצדדים שמורות להם.
33. הנה כי כן, מסקנתנו היא כי הסכם השכירות בין הנתבעים לבין הבעלים הקודמים הסתיים ביום 31.12.2017; כי הסכם זה לא הוארך, לא על ידי הבעלים הקודמים ולא על ידי התובעת; וכי אין לנתבעים זכות אופציה להאריך את ההסכם בתקופה נוספת. מכך עולה, כי אין מנוס אלא לקבל את התביעה. עם כל האמפתיה לנתבעים, אשר לדבריהם הקימו מאפס עסק משגשג המפרנס מספר משפחות, לא ניתן להכשיר מצב בו הם שוהים בנכס ללא זכות שבדין.
סוף דבר
34. התביעה מתקבלת. ניתן בזאת צו המורה על פינויים וסילוק ידם של הנתבעים מהחנות בשדרות ירושלים 31/1 ראשון לציון, הידועה כגוש 3931, חלקה 28, תת חלקה 1.
בנסיבות העניין, לא מצאתי לחייב את הנתבעים במלוא שכר הטרחה וההוצאות שפירטה התובעת. לאחר ששקלתי בדבר, אני מורה כי הנתבעים יישאו בשכר טרחת עורך דין לזכות התובעת בסך 15,000 ש"ח.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 45 יום.

ניתן היום, ה' אדר תשע"ח, 20 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.