הדפסה

בית משפט השלום בראשון לציון ת"א 7986-01-16

בפני
כבוד ה שופטת רבקה ארד

תובעת

מלסץ עדנה טקלה
ע"י ב"כ עו"ד קרן כהן לוי

נגד

נתבעת
שתית בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד נורי קונפורטי

פסק דין

תביעה לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לדירת התובעת עקב עבודות תמ"א 38 שביצעה הנתבעת.

רקע ותמצית טענות הצדדים

התובעת היא הבעלים של דירה בת 3 חדרים בקומה הרביעית בבניין בן 4 קומות בראשון לציון. הנתבעת היא חברה קבלנית אשר התקשרה עם דיירי הבניין בחוזה לביצוע עבודות חיזוק והוספת יחידות דיור במסגרת תמ"א 38 על פי חוזה מיום 14.6.2012. אין חולק כי דיירי הבניין, לרבות התובעת, חתומים על החוזה וכי לכל הפחות עובר לכריתת ההסכם ו במהלך כריתתו, יוצגו דיירי הבניין, והתובעת בכלל זה, על ידי עוה"ד טוני שלם. הנתבעת החלה בביצוע העבודות בבניין בחודש דצמבר 2013.

התובעת טענה בכתב התביעה, אשר הוגש בחודש ינואר 2016, כי כתוצאה מהעבודות שביצעה בבניין, הנתבעת גרמה נזק לדירתה. לפיכך, ביקשה התובעת לחייב את הנתבעת לפצותה בגין הנזקים שנגרמו לדירה בסך של 54,054 ₪ ובגין עוגמת נפש בסך 45,000 ₪. בצירוף שכ"ט שמאי העמידה התובעת תביעתה ע"ס כולל של 100,774 ₪.

לאחר שהנתבעת הגישה כתב הגנה, התקבלה בקשת התובעת לתקן את כתב התביעה באופן שיכללו בתביעה כלל נזקיה הנטענים, לרבות ירידת ערך לדירה בשווי של כמליון ₪. בכתב התביעה המתוקן טענה התובעת כי העבודות שבוצעו בבניין גרמו לנזקים בדירה בסך של 299,000 ₪, מטלטלין שהושחתו 30,700 ₪, ירידת ערכה של הדירה בסך 1,024,200 ₪ ושכ"ט שמאי. סה"כ העמידה התובעת את כתב התביעה המתוקן ע"ס 1,407,090 ₪.

הנתבעת טענה כי העבודות בבניין בוצעו במקצועיות, כאשר במועד הגשת כתב התביעה המקורי העבודות בבניין הסתיימו והדירות שנבנו אוכלסו. בחודש דצמבר 2015, כחודשיים טרם הגשת התביעה, פנתה הנתבעת בכתב לכלל הדיירים וביקשה מהם לפנות למחלקת שירות דיירים בכל טענה לגבי נזק שנגרם לדירה לצורך תיאום סיור בדירה עם מנהל העבודה (המכתב צורף כנספח ז' לכתב התביעה המקורי). לטענת הנתבעת, התובעת לא פנתה אליה בדבר נזקים בדירתה שלא טופלו וסירבה לתאם מועד סיור בדירה או לאפשר לנתבעת בדיקה של הדירה וביצוע עבודות בדירה. הנתבעת ציינה כי במהלך ביצוע העבודות התובעת התלוננה על נזילת מים ותלונתה זכתה לטיפול מהיר והולם. כך גם, לקראת סיום ביצוע העבודות בבניין ביצעה הנתבעת בדירת התובעת עבודות חשמל יסודיות ולאחריהן הוזמנה חברת החשמל לביצוע ביקורת וזו אישרה את עבודות החשמל בדירת התובעת. הנתבעת טוענת כי ביקשה מהתובעת מספר פעמים לאפשר לעובדיה להיכנס לדירה ולערוך רשימת עבודות טעונות ביצוע, אך התובעת סירבה לאפשר לנציגי הנתבעת להיכנס לדירה.

לאחר הגשת התביעה, ביום 28.1.2016, תואם באמצעות ב"כ דאז של התובעת ביקור של מנהל הפרויקט מטעם הנתבעת בדירת התובעת. הנתבעת טוענת כי לאחר הביקור, בו השתתף מהנדס מטעם הנתבעת, התברר כי הנזקים הנטענים אינם באחריות הנתבעת. באותו מעמד, הוצע לתובעת כי הנתבעת תבצע את עבודות הסיום בדירה אך הצעה זו נדחתה על ידי התובעת.

דיון והכרעה

בהסכם מיום 14.6.12 עליו חתמו בעלי הדירות בבניין, והתובעת בכללם, עם הנתבעת (אשר כונתה בהסכם "היזם"), הוסכם כי גג הבניין וכל הזכויות הנוגעות לגג, לרבות זכויות הבניה הקיימות בחלקה ובגג המוצמדות לחלקה, לבניין ולגג ימכרו לנתבעת לשם בניית לא יותר מ-2 קומות על הגג כאשר בכל קומה ייבנו לא יותר מ-5 יחידות דיור (סעיף 2 להסכם). הנתבעת התחייבה כי לאחר קבלת היתר בניה אשר יכלול את תוספת הבניה, היא תבצע על חשבונה עבודות שיפוץ הבניין וחיזוק יסודותיו בהתאם להוראות היתר הבניה (סעיף 3.3). עוד התחייבה הנתבעת להתקין שתי מעליות בבניין אשר תשרתנה את הדירות בכל הקומות, בהתאם למפרט הטכני (סעיף 3.3). הוסכם כי הגג העליון שימצא מעל היחידות שייבנו על ידי הקבלן יהווה רכוש משותף לכל דיירי הבניין (סעיף 4.6). במעמד החתימה על ההסכם, חתמו המוכרים על יפוי כח בלתי חוזר המסמיך את עוה"ד לחתום בשמם ובמקומם על כל בקשה הנדרשת לקבלת היתר בניה (סעיף 4.12) והוסכם כי תכניות ההגשה שתכין הנתבעת לצורך קבלת היתר הבניה, יועברו לעיון נציגי המוכרים טרם הגשתן לעירייה (סעיף 4.13). עוד הוסכם כי כל החלטה שתקבל הנציגות, אשר על פי סעיף 1.11 להסכם מונתה על ידי המוכרים לנציגות לצרכי ההסכם, לצרכי ביצוע ההסכם לרבות חתימה על המסמכים הנדרשים לשם ביצועו יראו כאילו התקבלה ע"י כל המוכרים וכי הנציגות תייצג את כלל המוכרים כלפי הנתבעת (סעיף 4.17).

בסעיף 5.1 להסכם פורטו עבודות השיפוץ והחיזוק שהנתבעת התחייבה לבצע. בכלל זה, שיפוץ הלובי וחדרי המדרגות, שיפוץ כל השטחים הציבוריים של הבניין, שיפוץ שני המקלטים, קומת העמודים ושני חדרי אשפה, חיפוי הבניין באבן שיש, התקנת מעליות חדשות, הסדרת מערכת ביוב, תשתיות המים, גינון ומנועי המזגנים, החלפת תריסים, מסתורי כביסה, דלתות אינטרקום, גדרות ומעקות, הוספת מרפסות שמש (ללא התחייבות לגודל מינימלי) והסדרת חניות ליחידות החדשות שייבנו מבלי לפגוע במצב הקיים ובחניות הקיימות, הכל כמפורט במפרט הטכני שצורף להסכם. עוד נקבע: "מובהר בזה כי השיפוץ כפוף לקבלת אישור בנייה סופי מעירית ראשון לציון ואינו כולל ולא יכלול שיפוץ ו/או תיקון ו/או ביצוע עבודות כלשהן בתוך דירות המוכרים על הצמוד להן ו/או בשטחים שאינם חלק מן הרכוש המשותף למעט החיבור של תוספת הבניה בדירות המוכרים בצורה מקצועית, בהתאם למפרט הטכני על מנת שהתוספת תהיה חלק בלתי נפרד מהדירה לרבות חיבור תשתיות בתוך הדירות, ככל שיידרש".

בסעיף 5.7 להסכם התחייבה הנתבעת לנקוט בכל משך ביצוע העבודות באמצעים הדרושים בהתאם להוראות כל דין ובהתאם לסביר ולמקובל לצמצום אבק, רעש, חסימת דרכים ומטרדים אחרים מכל סוג הקשורים בביצוע עבודות הבניה והשיפוץ לדיירי הבניין.

בסעיף 5.14 להסכם התחייבה הנתבעת להשגיח על הבניין והעבודות, להימנע מפגיעה בציוד ורכוש המוכרים בבניין שמחוץ לדירות ולנקוט באמצעים הדרושים לצורך קיום סידורי בטיחות ראויים לגוף ולרכוש כתוצאה מביצוע העבודות, לשמור ככל הניתן על נקיון השטחים בהם יבוצעו העבודות, לדאוג שהדרכים, חדרי המדרגות והמעברים לבניין, לדירות ומהם יהיו פנויים מעבודות, חומרים, בוץ ופסולת, הכל בהתחשב בכך שמדובר באתר בניה, ולגרום לכך שתוך כדי ביצוע העבודות לא תהיה פגיעה מעבר לסביר בנסיבות הענין בנוחות הציבור וכי לא תהיה הפרעה בזכות השימוש והמעבר, למעט שטחים בהם תבוצענה העבודות.

בסעיף 5.14.6 להסכם נקבע:
"30 ימים לפני המועד המשוער לסיום ביצוע העבודות, ישלח היזם לנציגות הדיירים הודעה בכתב, בה יצוין המועד למסירת עבודות השיפוץ (להלן – 'מועד מסירת העבודות').
במועד מסירת העבודות, יאפשר הקבלן לנציגי המוכרים ו/או למי מטעמם לבדוק את התאמת עבודות השיפוץ למפרט הטכני, המצורף כנספח ג להסכם זה, ונציגי המוכרים מתחייבים לבצע את הבדיקה הנדרשת. במעמד זה ייערך פרטיכל מסירה בין היזם לנציגי המוכרים, שייחתם ע"י נציגי המוכרים והיזם (להלן: 'פרטיכל המסירה') ואשר במסגרתו יפרטו נציגי המוכרים כל אי התאמה, ליקוי או פגם שיהיו בעבודות לעומת תיאורם במפרט הטכני, ככל שיהיו למעט פגם ו/או מום נסתר שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה. היזם יגרום לתיקון ראוי של כל אי ההתאמות שפורטו בפרטיכל המסירה, ואשר קיומם צוין באופן מיידי (להלן: 'מועד מסירת העבודות המתוקנות'). תיקן היזם את כל אי ההתאמות שפורטו בפרטיכל המסירה, כאמור, יראו את היזם כמי שעמד בכל התחייבויותיו והשלים את כל העבודות על פי הסכם זה, למעט פגם ו/או מום נסתר שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה.
המוכרים יהיו מנועים מלטעון כלפי היזם לאחר מסירת העבודות לידיהם כל טענה בגין אי התאמות, אשר ניתן היה בעת עריכת הפרטיכל לגלותם בבדיקה סבירה, אם לא צוינו בפרטיכל".

בסעיף 5.14.7 להסכם נקבע:
"בהסכם זה 'תקופת הבדק' פירושה תקופה של 12 חודשים ממועד מסירת העבודות או ממועד מסירת העבודות המתוקנות, לפי המאוחר מביניהם. נתגלו בעבודות, תוך תקופת הבדק, נזק או קלקול או פגם אשר נגרמו כתוצאה מעבודות הבניה, יתקן היזם את הנזק או הקלקול או הפגם כאמור בתוך 20 ימים מקבלת הודעה בדואר רשום, ובלבד שלגבי כל ליקוי שתיקונו אינו סובל כל דיחוי על פי נסיבות העניין ו/או שיש בו כדי לשלול ו/או להגביל את שימוש המוכרים בדירת המגורים שלהם בלבד, יבוצע התיקון על ידי היזם בתוך 48 שעות מרגע קבלת ההודעה הטלפונית ליזם. ההוצאות הכרוכות במילוי התחייבות היזם לפי סעיף זה לעיל יחולו על היזם וישולמו על ידו. נציגי המוכרים מתחייבים להודיע ליזם בכתב בדבר כל ליקוי ו/או אי התאמה בקשר לעבודות, כאמור לעיל, מיד עם גילויים".

בסעיף 7.9 להסכם נקבע:
"המוכרים מוותרים בזאת באופן מלא סופי ומוחלט על כל דרישה ו/או טענה ו/או תביעה ו/או זכות מכל מין וסוג שהוא בכל הנוגע והנובע מביצוע עבודות הבניה, ומבלי לפגוע ו/או לגרוע מכלליות האמור לעיל, אין ולא תהיה למי מהמוכרים... כל טענה ו/או דרישה ו/או כל תביעה ו/או כל זכות בכל הנוגע והנובע מכל הפרעה ו/או מטרד ו/או דרישה ו/או כל תביעה ו/או כל זכות בכל הנוגע והנובע מכל הפרעה ו/או כל מטרד ו/או כל רעש ו/או מכל אבק ו/או מכל חסימת אויר ו/או מכל שיירי ו/או פסולת בניין ו/או מכל חסימת אור ו/או מכל מניעת שימוש בגין ביצוע עבודות הבניה בבניין ו/או בגין כל מעשה ו/או פעולה המותרת ליזם, כאמור, בכפוף למילוי התחייבויות היזם בהתאם להסכם זה".

בסעיף 7.10 להסכם נקבע:
"היזם מתחייב להקפיד שלא לחסום במהלך תקופת הבניה את הכניסה לבניין ו/או את חדר המדרגות, ובאם יחוייב לעשות כן, עקב עבודות השיפוץ והתקנת המעלית, מתחייב היזם למזער ככל שניתן את תקופת החסימה, כאמור".

ניתן לסכם ולומר כי במסגרת ההסכם נקבע מהו המכר והיקף הבניה הנוספת שהנתבעת תבצע בבניין ומנגד היקף העבודות אותן התחייבה הנתבעת לבצע בבניין ובדירות המוכרים כתמורה למכר. בכלל זה ובהתייחס באופן ספציפי לדירת התובעת, הנתבעת התחייבה לבנות בדירת התובעת מרפסת שמש, בהתאם למפרט הטכני שצורף להסכם, מחוץ לדירת התובעת כאשר היה על התובעת לאפשר לנתבעת לחבר את המרפסת לדירה ובמידת הצורך את התשתיות הנדרשות. עוד התחייבה הנתבעת לפעול לצמצום הפרעות רעש, אבק ומטרדים לדיירים אשר המשיכו להתגורר בבניין שהפך להיות אתר בניה. לקראת סיום התהליך נדרשו המוכרים, והתובעת בכלל זה, לערוך יחד עם נציגי הנתבעת פרטיכל מסירה 30 ימים טרם מועד המסירה המשוער, ועל פי הודעה שתמסור הנתבעת, ולהצביע על ליקויים ונזקים בדירה שנגרמו כתוצאה מעבודות שהנתבעת ביצעה ולאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים הנטענים.

ביום 30.11.15 שלחה הנתבעת הודעה לדיירי הבניין כי היא נמצאת לקראת סיום העבודות (נספח ג' לתצהיר הנתבעת) וביקשה מכל דייר שדירתו ניזוקה כתוצאה מהבניה לפנות למחלקת שירות דיירים של הנתבעת ולתאם סיור בדירה על מנהל העבודה.

התובעת לא טענה בכתב התביעה כי פנתה אל הנתבעת בדרישה לתקן ליקויים שונים בדירה שנגרמו כתוצאה מהעבודות או כי השיבה למכתב הנתבעת (אשר צורף לכתב התביעה). טענות התובעת התמקדו בליקויים שלטענתה הנתבעת הסבה לדירתה כתוצאה מהעבודות בבניין, כאשר התובעת אישרה בחקירתה כי הנתבעת לא ביצעה עבודות בדירתה (ע' 13 ש' 1-2). בתצהירה טענה באופן כללי כי פנתה לנתבעת בבקשה שתתקן את הנזקים שגרמה אך לא קיבלה מענה. התובעת לא צירפה כל ראיה לפניות כאמור או לכך שהנתבעת התעלמה מפניותיה. הראיות שהובאו מלמדות כי התובעת, אשר הגישה את התביעה בחודש ינואר 2016 - כחודש לאחר הודעת הנתבעת הקוראת לדיירים לתאם סיור מסירה, לא אפשרה לנתבעת להיכנס לדירה ולהשלים את ביצוע עבודות חיבור המרפסת לדירה וגם לא אפשרה לנתבעת לתקן את הנזקים בתקופת הבדק ובכלל. התובעת גם לא אפשרה עריכת פרטיכל מסירה כנדרש בחוזה.

אציין כי לא מצאתי ליתן משקל לעובדה שהנתבעת לא הביאה לעדות את שלומי שניהל את הפרויקט מטעמה, שעה שאין חולק שגם שי פרנקו שהעיד מטעם הנתבעת נכח באתר יום יום והיה בקשר ישיר ושוטף עם התובעת גם לגרסתה. דווקא התובעת לא הציגה הקלטות אשר לשיטתה נמצאות ברשותה ואשר לטענתה יש בהן כדי לחזק טענותיה. אי הצגתן עומדת לחובתה.

התובעת טענה בעדותה כי העבודות בבניין הסבו לה סבל רב, בשל ניתוק הדירה מגז, תקלה שהיתה בחשמל וכן קשיים בנגישות לדירה שנגרמו כתוצאה מהעבודות. לאור האמור, התובעת פנתה לשמאי עוד טרם שהושלמו העבודות בבניין (ע' 15 ש' 16-20, ע' 17 ש' 16-21, 33-34). התובעת אף העידה כי לא אפשרה לנתבעת להשלים את חיבור המרפסת לדירה נוכח טענות שהיו לה באשר לתכנון. התובעת הלינה בתצהירה ובעדותה על כך שהמרפסת בדירתה נבנתה מחוץ לחדר השינה, ולא מחוץ לסלון. כמו כן, הלינה על כך שחלון המרפסת מורכב מ-3 כנפיים ללא כיס. התובעת לא השלימה עם אופן בניית המרפסת, על אף שנבנתה בהתאם להיתר ולמפרט - כפי שיבואר להלן, ולכן לא אפשרה לנתבעת להשלים את חיבור המרפסת לדירה: "רק רציתי שיעשו כמו שאני רוצה ולא כמו שהם רוצים, הם אמרו לי שלפי ההוראות של העירייה זה צריך להיות אותו דבר בכל הבניין. אני הלכתי לעיריה אמרתי להם שאני לא רוצה בחדר שינה שירכיבו לי 3 תריסים כמו בסלון, אין לי כח לנקות, רציתי חצי גבס וכיס, משהו מסודר. המרפסת הפכה לחדר שינה ואני לא חתמתי על זה. מרפסת צריכה להיות בסלון. כשהרכיבו את התריסים כמו בסלון אמרתי מה זה אין חדר פה. בגלל שסגרו בגבס ואחריו בנו מרפסת. את התריסים היו צריכים להרכיב במקום הגבס, הגבס קיים עד היום, עד היום אני סגורה בלי אוויר... אני אמרתי להם שיעשו כמו שאני רוצה, שיעשו כיס שיהיה תריס לכיוון המרפסת, הם לא הסכימו וגם לא הסכימו לעשות כניסה למרפסת דרך הסלון..." (ע' 13 ש' 6-14). עולה ברורות מעדותה כי התובעת, אשר לא היתה מרוצה ממיקום המרפסת, פנתה לעירייה ולגורמים נוספים כדי לשנות את התכנון באופן שיתאים לרצונה, והובהר לה כי הדבר אינו אפשרי, שכן הבניה בוצעה בהתאם לתכנית ולמפרט ההיתר שניתן.

העיד שי פרנקו מטעם הנתבעת כי הוסבר לתובעת שלא ניתן לבצע השינויים בהתאם לבקשתה שכן אלה עומדים בניגוד לתכנית ההיתר, אשר הוצגה לדיירים מבעוד מועד, ובאופן שישנה את חזית הבניין בניגוד להיתר (ע' 22 ש' 14-24).

התובעת, אשר לא השלימה עם התשובות שניתנו לה, סירבה לאפשר לנתבעת להסיר את קיר הגבס שהוצב בדירה על מנת לאפשר את השלמת ביצוע העבודה, וסירבה לאפשר לנתבעת להשלים את חיבור המרפסת לדירה, בהתאם לתכנית. נוכח סירובה זה, אין התובעת יכולה להלין על קיומו של הקיר בדירה, שאת הסרתו לא אפשרה, או על אי התקנת האלומיניום בהתאם לרצונה שעומד בניגוד לתכנית. התנהלות התובעת היא שמנעה מהנתבעת לסיים את העבודות.

לא זו אף זו, מראשיתו של ההליך, כבר בכתב ההגנה, ולכל אורך ניהול ההליך ואף בשלב הסיכומים, שבה הנתבעת וביקשה מהתובעת פעם אחר פעם, הן בעל-פה והן בכתובים לרבות בכתבי בית דין, לאפשר לה להיכנס לדירה ולהשלים את העבודות בהתאם למפרט וכן לבדוק את טענותיה באשר לליקויים השונים ולתקן את הדרוש. אולם, הנתבעת עמדה בסירובה.

לא נעלמו מעיני טענות התובעת כי במהלך ביצוע העבודות על פי ההסכם, סבלה מנזילה, בעיות בחשמל ועם תחילת העבודות דירתה, כמו גם כל דירות הבנין (ע' 16 ש' 14-15), נותקה מחיבור לגז מטעמי בטיחות. נציג הנתבעת לא התכחש לכך שבמהלך ביצוע העבודות נגרמו לתובעת, כמו גם לדיירים נוספים בבניין, קשיים שונים בשל ביצוע העבודות, אלא שעסקינן בדברים צפויים בעת ביצוע עבודות תמ"א, אשר הפכו את הבניין לאתר בניה, כמפורט בחוזה. עם זאת, טען כי כל פניות התובעת טופלו במהירות וביעילות ובשלב מסויים התובעת אף פונתה להתגורר בבית מלון מספר ימים בעת טיפול בנזילה.

לאחר ששמעתי בקשב רב את טענות הצדדים בעניין זה, אני סבורה כי אכן, במהלך התקופה בה בוצעו העבודות על פי ההסכם, נגרמה לתובעת, ויש להניח שגם לדירים נוספים בבניין, אי נוחות לא מבוטלת בגין העבודות, רעש, אבק ואף נזילות ועוד, אולם מדובר בעניינים שהיו צפויים נוכח אופיין והיקפן של העבודות שבוצעו כאשר הדיירים מתגוררים בדירות, כך על פי המוסכם. אי נוחות זו גם מצאה ביטוי בהסכם. כמו כן, התרשמתי מהעדויות שהובאו לפני שהנתבעת עשתה את המוטל עליה וטיפלה בעניינים כמתבקש וכמתחייב בהסכם, ואין חולק כי התובעת פונתה מספר ימים לבית מלון כתוצאה מנזילה בדירתה.

אציין כי למרבה הצער בעת הרלוונטית התובעת חלתה במחלה קשה וטענה כי אי הנוחות שנגרמה כתוצאה מהעבודות הוחמרה בשל מצבה. ללא ספק מדובר בסיטואציה שהסבה לתובעת קושי משמעותי שאין להקל בו ראש. אך התרשמתי שנציגי הנתבעת היו רגישים למצבה של התובעת ואין בכך כדי להצדיק את סירובה המתמשך של התובעת לאפשר לנתבעת להשלים את ביצוע העבודות ולתקן את הליקויים כמתחייב בהסכם.

כך גם לא מצאתי ממש בטענות התובעת כי לא ידעה או שלא הוסבר לה שהמרפסת שנבנתה לדירתה צמודה לחדר השינה ולא לסלון, או כי בדירתה לא מיועד להיבנות ממ"ד. אין חולק כי החוזה נחתם שעה שבעלי הדירות היו מוצגים ע"י עו"ד, ולאחר שכל התכניות והמפרט הטכני הוצגו להם. התובעת חתמה על ההסכם, וככל שבחרה לעשות כן מבלי לקרוא את ההסכם (כפי שהעידה בע' 12 ש' 1) אין בכך כדי להועיל לה שכן חזקה על אדם שחתם על מסמך לאות הסכמתו והוא לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד י"ט(2) 113), ע"א 2503/11 עזבון המנוחה בועז בתיה ז"ל נ' בנק אוצר החייל בע"מ (18.12.2011)). הנטל לסתור חזקה זו מוטל על המבקש לעשות כן ומדובר בנטל כבד, במיוחד כאשר מדובר במסמך מהותי, כגון הסכם כפי שבענייננו (ראו עא 8963/14 מונדר נעאמנה נ' פאלח בדארנה (12.7.16), ע"א 9538/06 סגל נ' בנק ירושלים לפיתוח ומשכנתאות בע"מ (10.6.2008)). התובעת לא סתרה חזקה זו.

כעת יש לבחון את טיבם של הליקויים הנטענים.

כאמור, התובעת טענה כי העבודות שביצעה הנתבעת הותירו בדירתה ליקויים משמעותיים ואף גרמו לירידת ערכה של הדירה. התובעת תמכה טענותיה בחוות דעת של השמאי שאול דבי. מנגד טענה הנתבעת כי ככל שקיימים בדירה ליקויים, הם מינוריים ביותר וכי היא נכונה לתקנם אך התובעת סירבה לאפשר זאת. הנתבעת תמכה טיעוניה בחוות דעת הנדסית של המהנדס יצחק אולשבנג ובחוות דעת שמאית של השמאי אלי סידאוי.

על פי הסכמת הצדדים, מונה מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס והשמאי יוסף גולדקלנג (להלן: המומחה). חוות דעתו של המומחה מפורטת, מקיפה ומעמיקה ובה התייחס המומחה לכל הפרטים הדרושים והנושאים השנויים במחלוקת, על פי סדר הנושאים בחוות הדעת מטעם התובעת. הצדדים לא שלחו למומחה שאלות הבהרה, והנתבעת, אשר לכתחילה ביקשה לחקור אותו על חוות דעתו, ויתרה על כך.

חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט
המומחה תאר בחוות הדעת את המבנה והדירה הנדונה. המומחה ציין כי הנתבעת החלה בעבודות החיזוק, שיפוץ ותוספות הבניה על פי היתר בניה מתאריך 7.10.2013, הכוללות תוספת של 2 קומות עם 7 יחידות דיור חדשות ותוספת של 4 ממ"דים בפינה הדרום מערבית ו-6 ממ"דים ב-2 הקומות העליונות, תוספת מרפסות ומסתורי כביסה לדירות קיימות וחדשות, תוספת מעלית חיצונית בכניסה אחת ומעלית פנימית בכניסה שניה, שינויים בקומת קרקע ותוספת 7 חניות חדשות ל-10 קיימות.

לפני המומחה הונחו כתבי הטענות, חוות הדעת מטעם הצדדים, היתר הבניה, המפרט הטכני ותוכניות המבנה מתוך תכנית ההיתר. המומחה ציין בחוות הדעת כי למרות דרישותיו לא הומצאו לידיו תמונות ממועד האירוע ואסמכתאות בגין תיקונים נטענים שהתובעת ביצעה (באחריות התובעת) וכן לא הומצאו תכניות אדריכליות של המבנה (המומחה מציין בחוות הדעת באחריות התובעת אך נראה כי מדובר בטעות קולמוס והמצאתן באחריות הנתבעת).

המומחה התייחס בחוות דעתו לנזקים הנטענים בחוות דעת המומחה מטעם התובעת ולהלן עיקר מימצאיו בפרק ההנדסי :

תקרת וקירות הדירה – המומחה ציין כי התובעת מסרה לו שביצעה תיקונים בעלות של 10,000 ₪ ללא חשבונית מס. מעבר לכך ציין המומחה כי יש לבצע בדירה תיקוני טיח וצבע בעלות של 10,000 ₪.

רצפת הדירה – המומחה ציין כי נכון למועד ביקורו בדירה לא הוכח כי מצ ע החול רטוב כפי שנטען ע"י מומחה התובעת. לצד זאת ציין המומחה כי הוצגו לו כשלים בריצוף במספר מקומות בדירה, כולל במרפסת שבוצעה כתוספת, שחלקם קשורים לעבודות הקבלן וחלקם קשורים לתחזוקה לקויה של הדירה. המומחה המליץ על הדבקה של אריחי גרניט פורצלן בכל שטח הדירה לקבלת אחידות בריצוף (כ- 20,000 ₪) כאשר יש להטיל על הקבלן 70% מהפיצוי – 14,000 ₪.

ארונות מטבח – המומחה קבע בחוות הדעת כי לא הוכח כי נגרם נזק לארונות המטבח בדירה, למעט החלפת סוקל בעלות של 1,000 ₪.

דלת כניסה ודלתות פנים – המומחה מאשר הטענות בחוו"ד התובעת כי דלת הכניסה ודלתות הפנים והמשקופים הושחתו כתוצאה מספיחת מים ועובש. נקבע כי יש לשקם את דלת הכניסה ולצבוע את כל דלתות הפנים בעלות של 3,000 ₪.

חיווט החשמל בדירה – המומחה ציין כי נכון למועד ביקורו בדירה, מערכת החשמל מתפקדת כנדרש. עוד ציין כי הנתבעת החליפה את לוח החשמל בדירה, כולל בדיקה של חברת החשמל למבנה כולו ולדירה נושא התביעה.

תריסי חדר אורחים – המומחה קבע כי יש להשלים התקנת אלומיניום במרפסת שבוצעה כתוספת, להשלים ולנקות כנדרש בהיקף כל הפתחים ובפרט במרפסת השירות בעלות של 12,000 ₪.

מרפסת שרות – המומחה קבע כי יש להתקין סיפון סמוי במערכת הדלוחין ו/או לחבר את צינור הדלוחין לפילטר חיצוני בעלות של 1,000 ₪.

חדר שינה הורים – המומחה אישר טענות מומחה התובעת כי המעבר בין מרפסת השמש שנוספה לבין חדר השינה לא הושלם וכי יש לבנות את ההפרדה בין חדר השינה למרפסת. המומחה קבע כי יש להשלים עבודות הגמר במרפסת כולל חיפוי טיח וצבע בעלות של 6,000 ₪.

לסיכום הפרק ההנדסי בחוות הדעת, המומחה קבע אומדן עלות תיקון הליקויים בסך של 57,000 ₪ + מע"מ. המומחה קובע כי במידה שהתיקונים יבוצעו על ידי קבלן שיפוצים יש להוסיף 25% על העלויות. המומחה העריך את משך ביצוע התיקונים ב-21 ימי עבודה וציין כי אין צורך לפנות את הדיירים במהלך ביצועם. עוד קבע המומחה שכר פיקוח הנדסי 6,000 ₪ + מע"מ.

בפרק ירידת הערך בחוות הדעת, המומחה תאר את השכונה בה מצויה הדירה, החלקה והבניין וכן את הדירה. לאחר שסקר את המצב התכנוני, הרישוי ואת טענות הצדדים בעניין ירידת הערך, חיווה המומחה דעתו על פי טענות מומחה התובעת כדלקמן:

מרפסת השמש – מרפסת השמש בדירה נבנתה ביציאה מחדר שינה בדירת התובעת ומעליה בניה אשר לטענת מומחה התובעת מאפילה על הדירה ועל המרפסת כך שתוספת המרפסת פגומה. המומחה מטעם בית המשפט ציין כי מרפסת השמש בדירת התובעת נבנתה על פי תכנית היתר הבניה ולכן צורת בינוי המרפסת בקומה מעל היתה אמורה להיות ידועה לתובעת. עם זאת, נוספה לדירת התובעת מרפסת שמש, אך בשונה מהמרפסות האחרות בדירות הקיימות בבניין, המרפסת בדירת התובעת כמעט ואינה נהנית מאור השמש. המומחה העריך את הפגיעה בהיעדר הנאה מאור השמש במרפסת התובעת בכ-0.2 משווי המרפסת ובסך של 16,100 ₪. המומחה לא כלל סכום זה כסכום לפיצוי והותיר ההכרעה לבית המשפט.

תוספת מעלית והחלפת גרם המדרגות בבניין – המומחה העריך תוספת שווי לדירה כתוצאה מהוספת מעלית בגבולות 150,000 ₪. בנוגע לגרם המדרגות, אשר לטענת התובעת הוקטן באופן משמעותי, ציין המומחה כי מאחר שהבניין קיבל טופס 4 יש להניח כי גרם המדרגות תקני. עוד ציין המומחה כי כאשר קיימת מעלית בבניין, האדם הסביר יעדיף להשתמש במעלית מאשר במדרגות ובמידה שמדובר בהעלאת משא כבד, אשר אינו קורה בתדירות גבוהה, ניתן להשתמש במנוף. לכן, המומחה המליץ על פיצוי כספי בסך של 10,000 ₪ בגין שימוש במנופי הרמה להעברת ציוד כבד ככל שיידרש. עם זאת, המומחה קבע כי אין ירידת ערך לנכס בגין סעיף זה.

פיר אוורור של בית השימוש – המומחה ציין כי במועד ביקורו הותיר הקבלן תוהו ובוהו בפיר השירות ולכן נדרש לארגן באופן מקצועי את פיר השירות, כולל התקנת ונטה לאוויר חיצוני בתוך הדירה. המומחה העריך את עלות התיקון ב-10,000 ₪ אך קבע כי מאחר שמדובר בנזק בר תיקון, אין ירידת ערך לנכס בגין כך.

חסימה של אור השמש מהחלק המזרחי של הדירה וחסימת אוורור טבעי מהחלק הצפוני של הדירה – המומחה ציין כי התובעת היתה אמורה להיות מודעת לבינוי העתידי על פי תכנית היתר הבניה שניתן לבניין. כתוצאה מהעבודות קיבלו דיירי הבניין תמורות שונות, שהתועלת בהוספת מעלית בבניין עולה על כך, בייחוד כאשר מדובר בדירה בקומה רביעית אשר קיימים לה כיווני אוויר נוספים. לכן, המומחה קבע כי אין ירידת ערך בגין סעיף זה.

אובדן הזכויות של תוספת חדר בשטח של 40 מ"ר על הגג ומרפסת גג צמודה – המומחה פרט בחוות הדעת כי על פי נסח הטאבו לא קיימת כל הצמדה של הגג לדירת התובעת ואף לא נטען כי היתה הצמדה כזו טרם החתימה על ההסכם עם הנתבעת. הזכויות הן במושע עם יתר בעלי הזכויות בבניין המקורי. על פי ההסכם בין הדיירים לנתבעת, כל זכויות הבניה הבלתי מנוצלות הוצמדו לת"ח 680/22. לכן, המומחה הסיק כי התובעת (כמו גם יתר הדיירים המקוריים) ויתרה על זכויות הבניה בגג בתמורה לתמורות שהבטיחה הנתבעת במסגרת הפרויקט. לכן, אין ירידת ערך בגין סעיף זה.

אי הקמת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) – על פי תכנית היתר הבניה, לתובעת לא היה אמור להיבנות ממ"ד. לכן המומחה קבע כי אין ירידת ערך לדירה בגין סעיף זה. עם זאת המומחה ציין "במידה ויוחלט על ידי בית המשפט כי הובטח לתובעת ממ"ד ובמידה ויאושר במסגרת היתר הבניה, יהיה ניתן לבצע שיפור מיגון בעלות של כ-40,000 ₪ (כולל הוצאה היתר בניה)".

לסיכום הפרק השמאי בחוות הדעת, המומחה קבע שלא נגרמה לדירת התובעת ירידת ערך כתוצאה מעבודות תמ"א 38 שבוצעו על ידי הנתבעת. גם ביחס למרפסת השמש המומחה לא קבע ירידת ערך שכן זו בוצעה בהתאם לתכנית היתר הבניה ולכן המצב היה אמור להיות בידיעת התובעת. לצד זאת, את הפגיעה בהעדר הנאה מאור השמש אמד המומחה בשווי של 16,000 ₪ והותיר להכרעת בית המשפט. גם ביחס לממ"ד קבע המומחה כי אי הקמת ממ"ד בדירת התובעת אינה גורמת לירידת ערך וציין כי ככל שבית המשפט יקבע כי הובטח לתובעת ממ"ד, ניתן לבצע שיפור מיגון למרפסת הדירה (כפוף להיתר בניה) בעלות של כ-40,000 ₪.

אין צורך להכביר מילים אודות משמעותה ומשקלה של חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט. שיקול הדעת אם לקבל את חוות הדעת או לסטות ממנה לעולם מסור לבית המשפט אולם נדרשים נימוקים כבדי משקל על מנת שבית המשפט יסטה מהאמור בחוות דעת מומחה שמינה (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, ע"א 5509/09 מסארווה נ' עזבון מסארווה (23.2.14), ע"א 2099/08 עיריית אשקלון ואח' נגד תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ ואח' (28.10.2010), ע"א 5602/03 אבי ושרב סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (28.2.2005) להלן: עניין סגל). בענייננו וכאמור, המומחה הגיש חוות דעת סדורה, מעמיקה ומפורטת. הצדדים לא שלחו למומחה שאלות הבהרה ולא חקרו את המומחה על חוות דעתו, ולא הניחו טעם המצדיק סטיה מהאמור בה.

הפרק ההנדסי - ליקויים

כפי שתואר לעיל, המומחה קבע כי בדירה ליקויים בהיקף של 57,000 ₪ + מע"מ, שעניינם תיקוני טיח וצבע, הדבקת אריחי פורצלן (70%) (אין לקבל טענת הנתבעת בסיכומיה כי נפלה טעות בחוות דעת המומחה באשר לשטח הדירה שכן לא שלחה שאלת הבהרה בעניין זה וגם לגופו של עניין יש הסבר לטענה בע' 19 לחוות הדעת תחת הסעיף "שטח מדוד"), ארונות מטבח, דלתות, התקנת אלומיניום במרפסת והשלמת הפתחים, מרפסת שירות והשלמת עבודות הגמר במרפסת כולל חיפוי, טיח וצבע. לסכום זה יש להוסיף 10,000 ₪ עלות תיקון פיר האוורור בבית השימוש אליו המומחה התייחס בפרק ירידת הערך וקבע כי קיים בעניין זה ליקוי בר תיקון. סה"כ 67,000 ₪ + מע"מ.

משמעות אי מתן אפשרות לקבלן לתקן הליקויים
כאמור, לנתבעת לא ניתנה הזדמנות לבדוק ולתקן את הליקויים בעצמה, כמתחייב מהוראות ההסכם. נוסף לכך, התובעת לא אפשרה לנתבעת להשלים את חיבור המרפסת לדירה ולבצע את עבודות הגמר במרפסת. התביעה הוגשה סמוך למועד המסירה, כאמור טרם שהושלמו העבודות, כאשר בהסכם נקבעה תקופת בדק של 12 חודשים במהלכה ניתנה לנתבעת הזכות לתקן את הליקויים שהתגלו בדירה, זכות שהתובעת מנעה מהנתבעת לממש.

בפסיקה נודעה חשיבות לזכותו של קבלן לבצע תיקונים בתקופת הבדק ונקבע כי ככלל אין מקום להגיש תביעת ליקויי בניה בתוך תקופת הבדק וכי יש לאפשר לקבלן הזדמנות אמתית לתקן את הליקויים בתקופת הבדק או בסמוך לסיומה. בעניין סגל נדונה תביעה בגין ליקויי בניה ב-20 דירות חדשות שנרכשו מחברת שיכון ופתוח, תביעה אשר הוגשה במהלך תקופת הבדק. בית המשפט העליון התייחס לתקופת הבדק וקבע:
"תקופת הבדק מיועדת לאפשר איתורם של פגמים ואי התאמות בדירה בתוך תקופה קצובה ותיקונם על ידי המוכר. לתקופת הבדק חשיבות במישור של יחסי הצדדים לחוזה, היות שבקביעת תקופת הבדק נלקח בחשבון אופיו המיוחד של הממכר – דירה חדשה אשר ליקויים בבנייתה עשויים להתגלות אך לאחר זמן – וניתנת אפשרות למוכר לעמוד בקיום חיוביו החוזיים ולמסור ממכר תקין לקונה בעבור התמורה החוזית. כן יש לתקופת הבדק חשיבות במישור רחב יותר – תקופת הבדק תורמת ליעילות המערכת המשפטית ומונעת הקצאה בלתי יעילה של משאבים על ידי שהיא מייתרת, ולו באופן זמני, את הצורך בהגשתן של תביעות בגין פגמים ואי התאמות שנתגלו בדירה במהלך תקופה זו. אלה יתוקנו על ידי המוכר בלא שתידרש פניה לבית המשפט. כמובן, במידה שסבורים הקונים כי המוכר לא כיבד חיובו החוזי לתקן הליקויים בשנת הבדק, פתוחה בפניהם האפשרות לפנות לערכאות בתביעה. מכאן, ככלל, לצדדים כולם, כמו-גם למערכת המשפט, אינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק."

באותו עניין ו כיוון שהתביעה הוגשה במהלך תקופת הבדק מבלי שניתנה לחברה הקבלנית הזדמנות לתקן את הליקויים בתקופה זו, הופחת שיעור של שליש מסכום הפיצויים שהושת על החברה הקבלנית בגין ליקויי בניה:
"שיעור זה מבטא איזון ראוי לטעמנו בין ההכרה בליקויים בדירות המערערים ובצורך לתקנם, לבין ההכרה בכך שהמערערים פעלו בניגוד לחוזה ובחרו שלא להמתין עד סיום שנת הבדק ולאפשר לקבלן, כמקובל, את תיקון הליקויים שהתגלו".

בית המשפט מצא באותן נסיבות שלא לקבל את טענת החברה כי את ההפחתה יש לבצע ממחיר עלות התיקון לקבלן.

בענייננו, הגם שאין מדובר בליקויים בדירה חדשה, אלא בליקויים ונזקים שנגרמו במסגרת פרוייקט תמ"א, הרציונל זהה, ודאי נוכח ההתחייבות החוזית לתקופת בדק של 12 חודשים.

אשר לשאלה האם יש לאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים בעצמה או לקבוע פיצוי כספי, בפסיקה נקבע כי התשובה לשאלה זו תלויה בנסיבותיו של כל מקרה (ראו עניין סגל) ונקבעו מספר פרמטרים מנחים שיש להביא בחשבון בעניין זה. נקבע למשל כי כאשר ניסיון לתיקון ליקויים נכשל, אין מקום לכפות ניסיון תיקון נוסף כזה על הדיירים לאחר תקופת זמן ממושכת. עוד נקבע כי קבלן שאינו מכיר בקיומם של ליקויים יאבד את הזכות לדרוש את תיקון הליקויים. בנוסף, כאשר מתן הזדמנות לתקן עלולה לגרור מחלוקות נוספות בין הצדדים בדבר איכות התיקון שבוצע יש להעדיף פיצוי כספי שיביא לסיומה של המחלוקת וגם חלוף הזמן ממועד המסירה ועד מתן פסק הדין יהווה שיקול שלא להתיר תיקון (ראו בעניין זה תא (שלום - הרצ') 27234-05-13 ברכה מולדובן נ' הלה הנדסה בניה ויזום (1998) בע"מ (6.6.2019) והפסיקה הנזכרת שם).

שקלתי האם בנסיבות ענייננו יש לאפשר לנתבעת למצות זכותה להשלמת העבודות וביצוע התיקונים, כבקשתה לאורך כל ההליך, או שמא לקבוע פיצוי כספי.

אמנם, התביעה הוגשה ממש בסמוך למועד סיום העבודות, טרם שעלה בידי הנתבעת להשלימן באופן מלא, נוכח סירובה המתמשך של התובעת לאפשר זאת, ובראשיתה של תקופת הבדק, בניגוד לדין ושיקול זה יש בו כדי לתמוך בעמדת הנתבעת המבקשת להשלים העבודות ולתקן הליקויים.

אלא שהתרשמתי כי לא יהיה בכך כדי להוביל לסיום המחלוקת בין הצדדים. רחוק מכך. תיק זה התנהל תקופה ארוכה (בין היתר נוכח תיקון כתב התביעה בו הוגדל סכום התביעה באופן משמעותי אשר חייב את התובעת להשלים אגרה אשר שולמה בתשלומים לאורך זמן באופן שדיון ראשון בתיק התקיים כשנתיים לאחר שהוגשה התביעה, תיקון אשר חייב את הנתבעת לפנות למומחה נוסף לבחינת טענת ירידת הערך, מינוי מומחה מטעם בית המשפט, החלפת ייצוג ועוד). לכל אורך הדרך ניכר היה כי קיים חוסר אמון בסיסי בין הצדדים. בכל הדיונים שהתקיימו נעשו נסיונות לא מבוטלים להביא את הצדדים להסכמה אשר תייתר את מיצויו של ההליך ובאופן שיחסוך לצדדים ממון רב (אגרות, הוצאות שכר מומחים של הצדדים ומומחה בית המשפט ועוד) ללא הועיל. לכל אורך הדרך חוסר האמון שהתובעת הביעה בנתבעת ובנציגיה היה בולט לעין. כל אימת שהוצע, בין אם ע"י הנתבעת ובין אם ע"י בית המשפט, לבחון אפשרות שהתובעת תאפשר לנתבעת להשלים את העבודות והתיקונים הנדרשים, התובעת, ולעיתים גם בני משפחתה שליוו אותה בדיונים, סרבה בתוקף תוך סערת רגשות רבה. גם נציג הנתבעת שנכח בדיונים הביע לא אחת תסכול מכך שלהבנתו הנתבעת עשתה כל שהתחייבה ומעבר לכך ולכל אורך הדרך היתה נכונה לבצע את הדרוש , אך התובעת לא העריכה את מאמצי הנתבעת ואף הכשילה אותם וכפתה הליך משפטי ארוך ויקר (ראו למשל עדותו בע' 22 ש' 31 – ע' 23 ש' 8). לאור האמור, אין לי ספק כי מתן אפשרות לנתבעת לתקן ולהשלים את הדרוש לא תוביל לסיום המחלוקת. לכן, באתי לכלל מסקנה כי הדרך המתאימה לסיים את הסכסוך היא בפסיקת פיצוי כספי, אשר יביא בחשבון את ה שיקולים המתאימים. פתרון זה יביא לסיום היחסים בין הצדדים ולא יכפה עליהם התקשרות נוספת אשר סופה מי ישורנו.

כאמור בעניין סגל, בית המשפט העליון הפחית 1/3 מסכום הפיצוי שקבע המומחה (בעלות לתובעים) בגין הפרת התחייבות התובעים לאפשר תיקון בתקופה הבדק. הערכאות הדיוניות שהלכו בעקבות זאת, קבעו שיעורים שונים של הפחתות בנסיבות דומות (למשל ת"א (מחוזי-ת"א) 22631-06-16 ניצנים בניין והשקעות בע"מ נ' בוטיק שימור מבנים בע"מ (20.9.2020) שם הופחתו 20% מהפיצוי (ערעור שהוגש על פסה"ד טרם נדון), ת"א (שלום-כ"ס) 13044-11-17 אורית שולוביץ נ' בני גרידיש קבלנות בנין בע"מ (5.2.2021) הפחתה של 33%).

במקרים אחרים נקבע כי אי מתן אפשרות לקבלן לממש זכותו לתקן ליקויים בתקופת הבדק מובילה להפחתת הפיצוי לעלות לקבלן (כלומר העלות לנתבעת), להבדיל מעלות קבלן מזדמן (העלות לתובעת) (ע"א 656/99 בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1, ע"א 155/08 (מחוזי - חיפה) עדירן פיורה נ' עד הואזה בע"מ (21.1.2009) כב' השופט יצחק עמית בשבתו בבית המשפט המחוזי, ת"א (מחוזי - ת"א) 1615/97 תילא כהן פנחס נ' אספן בניה ופיתוח בע"מ (26.11.2006), ת"א (שלום חיפה) 54401-05-15 יהודית אלקובי נ' קימל בניה ויזמות בע"מ (9.10.2018), תא (שלום-ב"ש) 5779-03-16 ליאת מונשי נ' אחים אוזן חברה לבניה בע"מ (21.7.2018)).

בענייננו, לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, יש לטעמי להפחית את הפיצוי בשיעור העולה במידת מה על 1/3. זאת בהתחשב בעובדה שהתובעת לא רק שהפרה את החובה לאפשר לנתבעת לתקן ליקויים בתקופת הבדק, אלא אף לא אפשרה את השלמת העבודות עצמן, הכל ללא הצדקה שבדין. הגשת התביעה בעיתוי שהוגשה – טרם השלמת העבודות ובסמיכות כה רבה למסירת הפרוייקט, כאשר התובעת מסרבת לאפשר השלמת העבודות, גרמה לנתבעת נזק בשיעור משמעותי שכן ברי שבזמן אמת, כאשר צוותי העבודה של הנתבעת מצויים בשטח, העלות של הנתבעת בהשלמת העבודות וביצוע התיקונים זולה באופן משמעותי. כך ובנוסף, הנתבעת פרטה כי עבור חלק מהסעיפים המפורטים בחוות הדעת שילמה לקבלני משנה עבור ביצועם (כגון אלומיניום) אך התובעת מנעה השלמתם ובכך גרמה לנתבעת להוצאות כפולות. בהתחשב בכל אלה, מצאתי להפחית 40% משיעור הפיצויים שנקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט. לכן, על התובעת לשלם לנתבעת בגין רכיב זה סך של 58,792 ₪ (כולל מע"מ).

מהנימוקים שהובאו לעיל, לא מצאתי לחייב בגין פיקוח הנדסי. כמו כן, לא מצאתי לחייב את הנתבעת בגין סכומים שהתובעת טוענת שהוציאה בגין תיקונים שונים שביצע קבלן פרטי מטעמה ללא קבלות (על פי עדותה לאחר בדיקת המומחה מטעמה ולפני בדיקת המומחה מטעם בית המשפט), שכן טענה זו לא הוכחה ולא ניתנה למומחה מטעם בית המשפט אפשרות לברר עניין זה. אציין גם כי נפלו סתירות בגרסת התובעת אודות הסכומים שהוציאה.

ירידת ערך

ברמה העקרונית, המומחה קבע כי העבודות שהנתבעת ביצעה בדירה לא גרמו לה ירידת ערך. ההיפך הוא הנכון. המומחה קבע כי העבודות שבוצעו בבניין ובדירה העלו את ערכה של הדירה. למשל בגין תוספת המעלית ערכה של הדירה עלה בכ-150,000 ₪ ושווי המרפסת כ-80,000 ₪ . גם בעניין זה, לא מצאתי לסטות מחוות דעתו של המומחה ואני מאמצת אותה.

לצד קביעה זו, המומחה הותיר לשיקול דעת בית המשפט שלושה עניינים.

האחד, קשור למרפסת השמש שנבנתה בדירה. המומחה הסביר כי המרפסת בדירת התובעת כמעט ואינה נהנית מאור שמש, זאת נוכח צורת בינוי המרפסת בדירה שנבנתה מעל לדירת התובעת. המומחה מדגיש כי מרפסת השמש בדירת התובעת, כמו גם זו שבדירה מעליה, נבנו על פי תכנית היתר הבניה ולכן הדבר היה אמור להיות בידיעת התובעת. לצד זאת המומחה העריך את הפגיעה בהיעדר הנאה מאור השמש במרפסת בכ-16,000 ₪ כשהוא מותיר העניין להכרעת בית המשפט.

לאחר שבחנתי עניין זה ושמעתי את טענות הצדדים, לא מצאתי הצדקה לפסוק לתובעת פיצוי בגין היעדר הנאה מאור שמש בנסיבות ענייננו. כאמור, לא נמצא כי הנתבעת חרגה בבניית המרפסת בדירת התובעת או בדירה שמעליה מתכנית ההיתר. ההיפך הוא הנכון. הבינוי נעשה בהתאם להיתר. לכן, נתונים אלה אודות המרפסת היו אמורים להיות בידיעת התובעת, אשר חתמה על ההסכם. הנתבעת התחייבה להקים מרפסות לכלל הדירות בהתאם למפרט ולתכנית ההיתר. מטבע הדברים, מידת ההנאה של כל אחד מהדיירים ומידת תוספת הערך לכל אחת מן הדירות כתוצאה מהוספת המרפסת משתנה מדירה לדירה, בהתאם למיקומה, נתוניה, כיווני האוויר והאור, וכיוצ"ב. כל אלה הם פועל יוצא של הסכמות הצדדים. משנקבע על ידי המומחה כי הנתבעת ביצעה את הבינוי והעבודות בהתאם למוסכם, אין הצדקה לפסוק פיצוי בגין רכיב זה. כאמור לעיל, טענות התובעת כי לא קראה את ההסכם, אשר תכנית ההיתר והמפרט הטכני צורפו לו, אינן יכולות להועיל לה במובן זה ולכן אין מקום לפסוק לתובעת פיצוי הנוגע לאופן הבינוי של מרפסת השמש שנבנתה בהתאם להיתר.

השני, עניינו בהחלפת גרם המדרגות בבניין. כתוצאה מהתקנת מעלית בבניין הוקטן גרם המדרגות. המומחה קובע בחוות הדעת כי הבניין קיבל טופס 4 ולכן יש להניח כי גרם המדרגות תקני. סביר להניח כי הוספת מעלית לבניין משפרת את איכות חייו של הדייר אשר יעדיף לעשות שימוש במעלית חלף עליה במדרגות. המומחה התייחס לאפשרות, שתדירותה אינה גבוהה, של העלאת משא כבד המחייב שימוש במנוף ובעניין זה המליץ על פיצוי בסך של 10,000 ₪. שקלתי את הדברים והגעתי למסקנה כי אין מקום לפסוק פיצוי מסוג זה. גם כאן, קבע המומחה באופן חד משמעי כי הוספת המעלית העלתה את ערך דירת התובעת וכי אין ירידת ערך בגין הקטנת גרם המדרגות. גם נתונים אלה היו אמורים להיות בידיעת התובעת עובר לחתימה על ההסכם ואין הם מצדיקים פסיקת פיצוי. לא מיותר לציין כי נסיון החיים מלמד כי במקרים רבים העלאת משא כבד לדירות המצויות בקומה רביעית מחייבים שימוש במנוף הרמה, ללא קשר למידותיו של חדר המדרגות.

השלישי, קשור באי הקמת מרחב מוגן בדירת התובעת (ממ"ד). גם כאן, קבע המומחה בחוות הדעת כי על פי תכנית היתר הבניה, לא היה אמור להיבנות ממ"ד בדירת התובעת ולכן אין ירידת ערך ברכיב זה. התובעת לא טענה וממילא לא הוכיחה כי הובטח לה שיוקם ממ"ד בדירתה ולכן אין כל מקום לפיצוי בגין כך. למען סבר האוזן, שי פרנקו, מנהל הנתבעת העיד כי לקח חלק ב-3 כנסים שנערכו טרם ההתקשרות, בהם גם התובעת ועורכת הדין של הדיירים נכחו ונפרסו מלוא הנתונים לרבות העובדה כי העיריה לא מאשרת הקמת ממ"דים בכל הדירות. בשל כך ונוכח העלות הכרוכה בהוספת ממ"ד דירתי לדירות הקיימות (כאשר ברור שלנתבעת אינטרס לבנות לכל הדירות), הוחלט שבדירות שיבנו ממ"דים בעלי הדירות יישאו בתשלום נוסף (ע' 22 ש' 1-10).

עוגמת נפש

אין בליבי ספק כי נגרמה לתובעת אי נוחות כתוצאה מהעבודות שהנתבעת ביצעה בבניין. אלא שכפי שהוסבר לעיל, מדובר באי נוחות שהיתה צפויה, עת הוסכם על ביצוע פרוייקט תמ"א 38 בבניין כשהדיירים מתגוררים בדירות, והדברים מצאו ביטוי מפורש בהסכם. לא התרשמתי כי נגרמה אי נוחות מעבר לצפוי מראש. יתר על כן, כפי שנאמר, סירובה של התובעת לאפשר השלמת ביצוע העבודות ותיקון הליקויים במהלך שנת הבדק ולכל אורך ניהול ההליך, העצים את הקושי שהתובעת חוותה כתוצאה מהעבודות. העובדה שהתובעת סירבה להסרת קיר הגבס מדירתה והשלמת חיבור המרפסת תרמו לחוסר באוויר ובאור עליהם הלינה. בנסיבות אלו, לא מצאתי כי התנהלות הנתבעת גרמה לתובעת עוגמת נפש שיש לפסוק פיצוי בגינה.

טענות בכתב התביעה אודות נזק למטלטלין נזנחו על די התובעת והן נדחות.

סוף דבר

אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 58,792 ₪ בגין הליקויים. טענות התובעת בגין ירידת ערך נדחות.

אשר להוצאות ההליך. כפי שתואר לעיל, התובעת הגישה תביעתה בסמוך למועד מסירת הפרוייקט על ידי הנתבעת, מבלי שאפשרה לנתבעת להשלים את ביצוע העבודות המוסכמות תוך סירוב מוחלט לאפשר לנתבעת לתקן הליקויים בתקופת הבדק ובכלל. כמו כן, התובעת גררה את הנתבעת להליך ממושך, במהלכו אף תיקנה את תביעתה כדי לכלול בה רכיב ירידת ערך בשווי של כמליון ש"ח, אשר התביעה בגינו נדחתה כליל. דרך הילוכה זו של התובעת אף חייבה את הנתבעת בהוצאות רבות בגין מומחים וניהול ההליך. התנהלות זו הובילה להימשכות ההליך. בהביאי בחשבון את האמור לעיל ואת תוצאות ההליך, לרבות הפער העצום בין הסכום שנתבע בכתב התביעה המתוקן לבין הסכום שנפסק לטובת התובעת בסופו של יום, אני מחייבת את התובעת לשאת בהוצאות הנתבעת בגין שכר המומחים מטעמה וחלקה בשכרו של המומחה מטעם בית המשפט, כנגד קבלות. מעבר לכך, כל צד ישא בהוצאותיו. הסכומים ישולמו תוך 30 יום.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, כ"ו סיוון תשפ"א, 06 יוני 2021, בהעדר הצדדים.