הדפסה

בית משפט השלום בראשון לציון ת"א 32816-06-17

לפני
כבוד ה שופטת רבקה ארד

תובע
עמי סביר

נגד

נתבעת
מגדל טופ - נדל"ן בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד מ. איינהורן

פסק דין

תביעה כספית ע"ס 125,927 ₪ שעניינה פיצויים אגב הסכם מכירת דירה. הנושא העיקרי שיש לדון בו הוא פיצוי בגין איחור במסירת דירה. עוד יש לדון בשאלת זיכויים בגין רכיבים שלא הותקנו בדירת התובע.

רקע עובדתי
התובע, עו"ד במקצועו, רכש מהנתבעת, שהיא חברה יזמית, דירה מס' 58 בבניין המצוי ברמת גן עפ"י הסכם מכר מיום 11.10.15. הבניה בוצעה באמצעות קבלן מבצע מטעם הנתבעת – חברת מצלאווי.

בסעיף 6.1 להסכם המכר נקבע כי הדירה תמסר עד ליום 31.5.17. אין חולק כי הדירה נמסרה ביום 17.8.17.

עוד אין חולק כי התובע ויתר על התקנת פריטים שונים בדירתו (כגון שיש במטבח ואביזרי אינסטלציה שונים) וכי עפ"י הסכם המכר הוא זכאי לפיצוי בגין פריטים אלה. השאלה היא שיעור הפיצוי.

תמצית טענות התובע
למרות שהדירה נמסרה בפועל ביום 17.8.17, אין עסקינן במסירה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, וזאת בשל העדר טופס 4 לכל הבניין נכון למועד הגשת התביעה. לבניין ניתן טופס 4 חלקי בלבד המתייחס ל-23 קומות מתוך 32. לכן, לשיטת התובע הוא זכאי לפיצוי בגין איחור במסירה מיום 1.6.2016 ועד נכון למועד הגשת התביעה.

התובע צרף חוות דעת שמאי לפיה הוערכו דמי השכירות לדירת התובע בשווי של 6,039 ₪ לחודש.

התובע פנה אל הנתבעת מספר פעמים לשם תשלום הפיצוי, וביום 27.10.2016 השיבה ב"כ הנתבעת: "לעניין חישוב הפיצוי בגין איחור במסירה בוצע חישוב של הפיצוי והועבר לאישורו של אריה". דא עקא, ביום 10.11.2016 הודיעה ב"כ הנתבעת כי הפיצוי אינו מאושר היות והנתבעת פנתה לתובע לפני תום תקופת ה"גרייס" והציעה למסור לו את הדירה והתובע סירב.

לפיכך, סכום הפיצוי בגין איחור במסירה לטענת התובע עומד ע"ס 102,663 ₪ בחישוב הבא:
לתקופה החל מ-1.6.2016 ועד 31.1.2017: 8 חודשים X 6,039 ₪ X 1.5 = 72,468 ₪.
לתקופה החל מ-1.2.2017 ועד להגשת התביעה: 4.5 חודשים X 6,039 ₪ X 1.25 = 30,195 ₪

עוד טוען התובע כי על הנתבעת לזכותו בגין אביזרים עליהם ויתר. לשיטתו, סעיף 11.2 להסכם המכר קובע כי התובע זכאי לקבלת זיכויים מאת הנתבעת ככל שיבחר שלא להתקין אביזרים כאלו ואחרים והזיכוי יבוצע "לפי עלות אביזרים וחומרים אלה עפ"י תעריף עלותם לחברה". התובע דרש מהנתבעת שלא יותקנו שיש למטבח, אביזרי אינסטלציה למטבח ולמקלחות ו-6 דלתות פנים. משכך, חייבת הנתבעת לשלם את תמורתם לתובע.

הנתבעת הכירה בחבותה לשלם לתובע את הזיכויים בגין הפריטים הללו אולם התנתה את התשלום ע"ס 8,892 ₪ בחתימה על כתב ויתור. התובע הודיע כי יחתום על כתב הוויתור בכפוף להפקדת הסכום בחשבונו וזאת מאחר והנתבעת הודיעה על זיכוי כספי מבלי לפרט את עלות המוצרים, באופן שהתובע לא יכול היה לדעת האם הזיכוי חושב על פי עלות האביזרים לחברה. בנוסף, התניית התשלום בחתימה על העדר תביעות מנוגדת לדין.

התובע העמיד תביעתו בראש נזק זה ע"ס של 23,264 ₪ בהתאם לעלויות רכישת הפריטים על ידו וצרף חשבוניות רכישה. לאחר הגשת התביעה הנתבעת שילמה לתובע סכום של 10,945 ₪. לאחר שהנתבעת המציאה לתובע חלק ממסמכי עלויות הרכישה ע"י הנתבעת ובעקבות תשלום הסכום הנ"ל, בסיכומיו העמיד התובע הפיצוי בעניין זה ע"ס של 7,600 ₪. ביחס לאביזרי אינסטלציה התובע ויתר על תביעתו למרות שלטענתו לא הומצאו כל המסמכים.

תמצית טענות הנתבעת
הנתבעת מאשרת כי הדירה נמסרה לתובע ביום 17.8.2016, לכאורה באיחור של 18 יום. אלא שלשיטת הנתבעת, ניתן היה למסור את הדירה עוד ביום 31.7.16 (היום האחרון של תקופת הגרייס), אולם, התובע הוא זה שביקש לדחות את מועד המסירה, היות והתשלום האחרון, בסך 13,000 ₪ שולם ע"י התובע רק ביום 10.8.2016 וכבר ביום 14.8.2016 נמסרה לתובע הודעה כי ניתן למסור את החזקה. המסירה בפועל הייתה בתוך מסגרת 7 הימים מגמר תשלום התמורה, כקבוע בסעיף 7.6 להסכם.

עוד טוענת הנתבעת כי ניתן היה למסור את הדירה כבר ביום 10.7.16, אולם התובע הוא שביקש לדחות את קבלת הדירה ולכן ביצע את התשלום האחרון רק ביום 10.8.16. הנתבעת מדגישה כי לבניין ניתן טופס 4 כבר ביום 10.7.2016, ביחס לקומות 1-23, ומספר דירות נוספות. הואיל ודירת התובע מצויה בקומה ה-12, ברי אפוא כי אין ולא הייתה כל מניעה למסור את הדירה לתובע במועד זה. הנתבעת לא ביקשה טופס 4 למספר דירות היות ולא הושלמו דלתות. לו מצאו הרשויות פגם בנתינת טופס 4 רק לחלק מבניין, חזקה כי טופס 4 לא היה ניתן מראש. בעת הגשת התביעה, ניתן טופס 4 ליתר הדירות בבניין, למעט 2 דירות אשר מתוכננים בהן שינויים ולכן לא נתבקש טופס 4 לגביהן.

בחוזה המכר בין הצדדים ישנו סעיף המתיר לנתבעת להשלים את העבודות בשטחים הציבוריים תוך 12 חודשים מיום מסירת הדירה. בהיות התובע יו"ר ועד הדיירים, סירב התובע לצייד את חדר הכושר ומנע את השלמתו. בכל מקרה, השלימה הנתבעת את חדר הכושר.

אשר לזיכויים, הנתבעת ביקשה לשלם לתובע את הזיכוי המגיע לו אך התובע סירב לקבלו. הובהר לתובע פעמים מספר כי חישוב הזיכוי נערך בהתאם לתעריפי עלות לנתבעת, ברם, התובע מעולם לא ביקש לראות את תעריפי העלות, ומשכך, אלו לא הוצגו בפניו.

טרם הגשת התביעה לא נאמר מעולם לנתבעת כי הסיבה לסירוב התובע לזיכוי נעוצה בכתב הוויתור. התובע קיבל פירוט מלא של הזיכויים, ולאחר הכנת השיק אף הסכים לקבלו. כל שטען התובע היה כי יחתום על השיק, מבלי לחתום על כתב ויתור. ואולם, הנתבעת, ביודעה כי איש ריב ומדון ניצב בפניה, התעקשה על חתימה על כתב ויתור.

חלק מן האסמכתאות לגבי עלויות האביזרים, מצויות בידי הקבלן המבצע מצלאווי, ולאחר עזיבתו את האתר היה קושי לקבל ממנו את האסמכתאות. על כן, בידי הנתבעת רק חלק מהן. פירוט הזיכוי שהוכן לדירת התובע, תואם את העלות לנתבעת בשינויים קלים. לפיכך, טוענת הנתבעת כי התנהלות התובע ותביעתו לסכומים גבוהים כאלו, אינה אלא ניסיון להתעשר על גבה של הנתבעת. בשים לב לסכום ששולם לתובע לאחר הגשת התביעה ומאחר והתובע לא פרט כיצד הגיע לסכום של 7,600 ₪ אותו הוא דורש כעת, הרי שיש לדחות תביעתו גם ברכיב זה.

דיון והכרעה
מטעם התובע העידו התובע בעצמו ומר רמי טיאר מי שביצע עבודות בדירת התובע והשמאי מטעמו מר יגאל שגיא. מטעם הנתבעת העידו עו"ד אתי תשובה שהיא עורכת דין במשרד ב"כ הנתבעת, מר אריה בר מנכ"ל הנתבעת, הגב' איריס בלומברג מנהלת משרדו של אריה בר, המהנדס אלון האברד המשמש כמהנדס ראשי בנתבעת, האדריכל רמי כנף אשר תכנן את הבניין, הגב' חגית רחל כהן מנהלת חשבונות ראשית בנתבעת ומר הרצל נשנז מנהל האתר מטעם הנתבעת.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ותצהירי העדים על נספחיהם, שמעתי את העדויות, עיינתי בסיכומי הצדדים ובחנתי טענותיהם, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה.

איחור במסירה
סעיף 5א ל חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, קובע:
"(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך".

הפסיקה מייחסת חשיבות רבה למועד המסירה של הדירה, שהוא אחד מהתנאים הבסיסיים והקריטיים ביותר מבחינת רוכש הדירה שכן כל איחור בקבלת הדירה עלול לגרור הפסדים ונזקים לרוכש הכרוכים בעלויות של דיור חלופי ועוד. מכאן גם נגזרת ההגנה המוענקת לרוכשי דירה בכל הנוגע לפיצוי בגין איחור במסירה (ראו בעניין זה רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.16)).

בסעיף 6.1 להסכם נקבע:
"בכפוף למילוי כל התחייבויות הקונה במלואן ובמועדן, תמסור החברה לקונה את הדירה, לא יאוחר מיום 31/5/16...".
בסעיף 6.21 להסכם נקבע:
"עבודות פיתוח, חניון, משטחי חניה, שטחי גינון, שבילים ודרכי גישה וגידור, וכן עבודות השלמה בחלקים אחרים של הבניין, פרט לדירה, כולל דירות אחרות והרכוש המשותף של הבניין ולרבות מעלית, תוכלנה להימשך עד 12 חודשים לאחר מסירת הדירה לקונה, ולקונה לא תהיינה כל טענות בקשר לכך".
בסעיף 6.22 להסכם בצירוף הערות בנספח השינויים נקבע:
"במועד המסירה יהיה לבניין טופס 4, תהיה הדירה מחוברת לרשת הביוב ובמצב שניתן לחברה לרשת המים, חשמל והגז בלבד...".
בסעיפים הנוגעים לתשלום התמורה נקבע כי התמורה תשולם במועדים ובשיעורים המפורטים בנספח התשלומים (סעיף 7.5 להסכם) ובכל מקרה תשולם במלואה עד 7 ימים לפני מועד המסירה וכתנאי לה (סעיף 7.6 להסכם). בנספח התשלומים נקבע כי 20% מהתמורה ישולמו במועד החתימה על החוזה ו-80% מהתמורה ישולמו 7 ימים טרם מועד המסירה (נספח ד' להסכם).

אין חולק כי ביום 14.8.16 שלחה הנתבעת לתובע "הודעה על מסירת חזקה בדירה" (נספח 3 לתצהיר אריה בר; להלן: הודעת המסירה) לפיה:
"1. בהתאם להוראות הסכם המכר ... הרינו שמחים להודיע לך כי התקבל "טופס 4" לפרוייקט וכי דירתך שבנדון מוכנה למסירה.
2. בהתאם לכך, הריני להודיעך כי עליך להגיע לאלתר לגב' איריס בלומברג מזכירת החברה על מנת להסדיר את מלוא התשלומים בגין הדירה, וכן להתחיל בהליך של "טופס טיולים" שיכלול את השלבים הבאים:
א. קבלת אישורה של הגב' חגית כהן ממחלקת הנהלת החשבונות של החברה לעניין ביצוע מלוא התשלומים.
ב. ...
...
3. למען הסר ספק מובהר בזאת, כי אם לא תיצור קשר עם החברה ולא תתאם מועד לקבלת החזקה בדירה, הרי שמועד משלוח מכתבי זה נחשב למועד מסירת החזקה בכל הקשור והכרוך להסכם המכר ויראו את החזקה כאילו נמסרה ממועד משלוח מכתבי זה".

אין חולק כי בשני מועדים סמוכים להודעת המסירה שילם התובע את יתרת התמורה עבור הדירה (ביום 9.8.16 שילם 841,695 ₪ וביום 10.8.16 שילם 13,500 ₪) וכי ביום 17.8.16 הדירה נמסרה לתובע.

בתצהירו של מר אריה בר נטען כי הודעת המסירה נשלחה במועד שנשלחה מאחר ורק ביום 10.8.16 התובע שילם את התשלום האחרון עבור הדירה, כמפורט לעיל. לשיטתו, הדירה היתה מוכנה למסירה עוד בחודש הראשון של תקופת החסד אולם התובע ביקש לדחות את קבלת הדירה ולכן החליט מתי לבצע את התשלום האחרון עבור הדירה. עוד לשיטתו, בשיחות שקיימו עובדי הנתבעת עם התובע במהלך חודש יולי 2016, בהמשך להודעות שנמסרו לו לפיהן דירתו מוכנה למסירה, השיב התובע כי מאחר והוא מכהן כיו"ר ועד הבית בבניין, הוא לא מעוניין לקבל את הדירה לפני תום תקופה החסד, שמא יחשבו יתר הדיירים בבניין כי החברה באה לקראתו בגלל תפקידו והקדימה את מועד המסירה. עוד נטען כי התובע מסר כי אינו מעוניין לקבל את החזקה מאחר ויש לו היכן להתגורר בזמן זה וכי בכל מקרה בכוונתו להתחיל שיפוץ מקיף בדירה (ס' 44 לתצהיר בר).

כדי לתמוך הטענה כי עוד במהלך חודש יולי נמסר לתובע בע"פ כי דירתו מוכנה למסירה וכי עליו להסדיר את התשלומים לצורך קבלתה, נטען בתצהירו של הרצל נשנז, מנהל הפרוייקט מטעם הנתבעת, כי הוא עצמו הודיע לתובע באופן אישי מספר פעמים במהלך חודש יולי 2016 כי דירתו מוכנה למסירה (סעיף 8 לתצהיר) והתובע הוא שסירב לקבל את הדירה מאחר והוא יו"ר הועד וכי יש לו מקום מגורים, כנטען בתצהירו של מר בר.
אלא שמחקירתו של מר נשנז עולה כי לא הוא עצמו הודיע לתובע שהדירה מוכנה אלא הגב' חגית כהן: "הגיע המועד החוזי למסור לך את הדירה ומן הסתם קראו לך לבוא ולקבל את הדירה" (ע' 36 ש' 32) וכן: "לשאלת בית המשפט אם אני יודע להגיד מתי אמרתי לחגית להודיע שהדירה מוכנה אני משיב שעם קבלת טופס 4 נתתי לחגית הוראה לקרוא לו" (ע' 37 ש' 3-4) וכן: "מהמשרד פנו אליך, אם אני לא טועה חגית פנתה אליך לבוא ולקבל את הדירה. בישיבות שהיינו ביחסי חברות טובים מאוד ישבתי איתך ואמרתי לך שהגיע המועד לקבל את הדירה ואני מבקש ממך לבוא ולקבל ואתה זוכר מה אמרת לי? אמרת לי אני לא ממהר יש לי דירה, אני לא רוצה שיחשבו שבגלל שאני יו"ר הועד אני אקבל את הדירה לפני הזמן ומה יגידו הדיירים". לשאלת התובע מר נשנז לא הכחיש כי הפגישה האמורה התקיימה ביום 31.7.16, אך עמד על כך שעוד קודם לכן חגית הודיעה לתובע כי הדירה מוכנה (ע' 37 ש' 17-29).

מעבר לכך, עולה מעדותם של אלון האברד, חגית כהן, הרצל נשנז ואריה בר, כולם עדים מטעם הנתבעת, כי הקבלן המבצע מצלאווי היה בשטח עד ליום 17.8.16 וכי עד למועד זה נציגו של מצלאווי, אלי ריכלסון, הוא שטיפל במסירות של הדירות לדיירים (ראו עדות מר האברד ע' 27 ש' 17-32, עדות הגב' כהן ע' 30 ש' 31-33, עדות מר נשנז ע' 37 ש' 12-17, עדות מר בר ע' 58 ש' 20-27). לכן, הטענה כי מי שעמד בקשר עם התובע במהלך חודש יולי בכל הנוגע למסירה הוא הרצל נשנז מטעם הנתבעת אינה עולה בקנה אחד עם העדויות מטעם הנתבעת עצמה כי עד ליום 17.8.16 מצלאווי היו בשטח והנציג מטעמם אלי ריכלסון הוא שהיה האחראי בעניין זה, הגם שהיה מלווה במר נשנז.
אציין כי אף אחד מהצדדים לא הביא את מר ריכלסון לעדות ויש לזקוף עניין זה לחובת הנתבעת שכן מדובר במי שעבד עמה או מטעמה, הגם שככל הנראה קיים, או היה קיים, סכסוך בין הנתבעת למצלאווי. מר בר עצמו, אשר העיד אחרון ובישיבה מאוחרת מהישיבה בה נשמעו מרבית העדויות מטעם הנתבעת, אישר בחקירתו ביחס לטענת התובע כי לא צורפו יומני העבודה: "שאלתי את אלי לגבי הבדיחה הזו, חבל שלא הבאנו אותו היה מספר בדיוק" (ע' 59 ש' 17), דהיינו, לא היתה מניעה מבחינת הנתבעת להביאו לעדות. בנסיבות אלו, אי הבאתו לעדות עומדת לנתבעת לרועץ.

הגב' חגית כהן טענה בתצהירה כי מאחר והתובע פיגר בתשלומים, היא פנתה אליו מספר פעמים במהלך חודש יולי 2016 וביקשה ממנו לשלם את יתרת החוב. לתצהיר צורפה פניה כתובה אחת בלבד והיא הודעת דואר אלקטרוני ששלחה הגב' כהן לתובע ביום 19.7.16 (נספח 1 לתצהירה שגב' כהן) בה נכתב:
"לק"י (-לקוח יקר)
שלום וברכה!
בשעה טובה קיבלנו טופס 4 לבניין.
מצורף מצב חשבון עדכני לתשלום סופי עבור הדירה שרכשתם, לאחר סיום התשלום הנ"ל אתם יכולים להתקשר לאיריס ... ולברר המשך תהליך לקבלת מפתח לדירה.
נשמח לעמוד לרשותכם בכל עניין".
הנתבעת אף ניסתה לטעון כי יש לראות בהודעה זו של הגב' כהן משום הודעת מסירה כאשר הגב' כהן הסבירה בחקירתה: "כשקיבלנו את הטופס 4 מבחינתנו יכולנו לתת לו את הדירה. שלחתי לו את הודעת המייל כמו שאני עושה לכל הדיירים. אמרתי לו שהדירה מוכנה ויש טופס 4 ושהוא יכול להגיע לשלם ולקבל את הדירה" (ע' 30 ש' 11-13). אלא שאין בהודעה זו אמירה ברורה שהדירה מוכנה למסירה ושהתובע יכול לקבלה כפוף לביצוע התשלום. בהודעה אמנם נמסר כי התקבל טופס 4 והתובע התבקש להסדיר את יתרת התשלום אולם האמירה היא כי על התובע לברר את המשך תהליך קבלת המפתח לדירה. הגב' כהן התבקשה להסביר את משמעות הדברים ומסרה בעדותה: "לשאלת בית המשפט מה זה "לברר המשך תהליך לקבלת מפתח לדירה" אני משיבה שזה אומר שכשאני שולחת לכל דייר מצב חשבון עם היתרה שלו לשלם אני מעדכנת אותו שזה המצב מבחינתי והיתרה שלך לתשלום ואז מבררים עם איריס מה קורה עם שאר הדברים שצריך להחזיר לחברה כדי לקבל את המפתח. איריס מנהלת החברה והיא היתה מתאמת עם הרצל מנהל הפרויקט את המועד להחזרת הערבויות שזה אצלנו במשרדים כולל אישור גמר תשלום שהוא שילם כולל כל הדברים וטופס טיולים שהיה נחתם על ידינו מה בוצע ומה לא בוצע ועם זה היה מתקדם לתאריך המסירה שהיו קובעים לו לאחר שסיים לסדר הכל. בגלל זה החברה היתה מבקשת לשלם לפני מועד המסירה כדי להעביר את כל הדברים על שמו" (ע' 30 ש' 15-22). מדברים אלה עולה כי ההודעה נשלחה על מנת אולי להתחיל בתהליך לקראת מסירה אך אין באמור בהודעת דוא"ל זו משום הודעה ברורה כי הדירה מוכנה למסירה. אמנם הודע לתובע כי ניתן טופס 4, שהוא תנאי הכרחי למסירת הדירה, אך לא בלעדי. הגב' כהן עצמה אישרה כי יש בהודעה זו משום התחלתו של תהליך לקראת מסירה אולם לא ניתן לראות בו משום הודעת מסירה ברורה כשם שניתן לראות בהודעת המסירה מיום 14.8.16.

אציין לא מצאתי ליתן משקל גבוה לעדותה של הגב' איריס בלומברג , אשר הרבתה להשיב כי אינה יודעת פרטים רבים אשר מצופה כי יהיו בידיעתה ובעת מסירת עדותה ניכר היה כי זו אינה נוחה לה, מסיבות שונות.

חשוב להדגיש, מועד המסירה של דירה הוא מועד משמעותי ואף קריטי בביצועו של חוזה מכר. אין כל ספק כי הנתבעת, כחברה קבלנית ויזמית, אשר מנכ"לה מר אריה בר שימש מנכ"ל משרד הפנים ומנכ"ל משרד השיכון והעיד על עצמו כמי שבקיא היטב בהוראות חוק המכר (דירות) ואף היה שותף לתיקונים שבוצעו בו (ס' 18 לתצהירו וע' 56 לפרוטוקול ש' 9-10), ידעה היטב משמעות מועד המסירה ואת ההשלכות שיש למועד זה על ביצוע ההסכם, לרבות שאלת הפיצוי בגין איחור במסירה, ככל והדייר זכאי לו. לכן, מצופה מהנתבעת, כחברה קבלנית, לשלוח לתובע הודעה מסודרת מתאימה וברורה מיד עם המועד בו לשיטתה הדירה מוכנה למסירה, בדומה להודעה שנשלחה ב-14.8.16. אלא שמלבד ההודעה הנ"ל, אין בנמצא הודעה ברורה וכתובה מאת הנתבעת לתובע בו הנתבעת מודיעה לתובע כי הדירה מוכנה למסירה.
ודוק. אין המדובר בדקדוקי עניות אלא בפרט מהותי וקריטי בקיומו של חוזה מכר דירה. דווקא מאחר ובאותה עת הנתבעת כבר נכנסה לתקופת הגרייס, ככל והדירה אכן היתה מוכנה למסירה בתקופת הגרייס, מצופה היה כי תמסר לתובע הודעה ברורה בעניין זה ואף בכתב, ממש כשם שנעשה ביום 14.8.16.

אציין כי הטענה לפיה נמסרו לתובע הודעות בע"פ ע"י גורמים שונים בחברה בשל היחסים החבריים ששררו בין הצדדים באותה עת אינה מתיישבת לטעמי עם התנהלות מצופה של חברה יזמית בעניין מסירת דירה. מעבר לכך, ואף אם הנתבעת סברה כי בשל היחסים החבריים ניתן למסור הודעה מהותית זו בע"פ, הרי שמצופה כי הנתבעת היתה מעלה על הכתב את סירובו הנטען של התובע לקבל את הדירה (בשל היותו יו"ר ועד ומאחר והיה לו מקום מגורים אחר) זאת מאחר ותקופת הגרייס היתה לקראת סיום. יתר על כן, בשלב מסוים היחסים החבריים עלו על שרטון וגם אז לא נמצאה כל תכתובת מאת הנתבעת המעמידה את הדברים על דיוקם, ולו למען הסדר הטוב (ראו בעניין זה עדותה של עו"ד תשובה ע' 49 ש' 26-32 כאשר תשובתה בעניין זה, לא היתה מספקת).

כמו כן, הטענה כי באותה עת התובע סירב לקבל את הדירה מהטעמים הנטענים, או בכלל, לא הוכחה לגופה ואינה מתיישבת עם הנסיבות. ראשית, העדים מטעם הנתבעת העידו כי למועד המסירה לא היה כל קשר לתפקידו של התובע כיו"ר הועד. שנית, אין חולק כי התובע ביקש לקבל את הדירה ללא שיש במטבח, כלים סניטריים ועוד וממילא היה עליו לבצע שיפוץ בדירה טרם ניתן יהיה להתגורר בה ולכן אין כל רלוונטיות לטענה כי יש לו היכן לגור. שלישית, בפועל הוכח כי בסמוך לחודש יולי בו טוענת הנתבעת כי הודיעה לתובע כי הדירה מוכנה למסירה, התובע מיהר לשלם את יתרת התמורה וקיבל את הדירה כאשר לא הוכח כי בפרק הזמן שחלף מההודעה הנטענת ועד לתשלום חל שינוי משמעותי או כלשהו במסירת הדירות לדיירים אחרים אשר היה בו משום הסרת אי הנעימות הנטענת של התובע לקבל את הדירה. רביעית, לא הוכח ע"י הנתבעת כי אכן הדירה היתה מוכנה למסירה במהלך חודש יולי כטענתה.
לא נעלמו מעיני דברי הנתבע כי בישיבה שהתקיימה ביום 31.7.16 במשרדי ב"כ הנתבעת מסרו לו נציגי הנתבעת כי יפעלו לקידום העבודות בדירתו כדי לבצע מסירה והוא סירב לכך שמא יחשב הדבר כהטבה הניתנת לו בהיותו יו"ר הועד (ראו למשל בכתב התשובה). אלא שבין דבריו אלה של התובע לבין טענות הנתבעת המרחק רב שכן מדבריו עולה כי גם ביום 31.7 הדירה לא היתה מוכנה למסירה (ראו סעיפים 26 ד-ב לתצהיר התובע) והנתבעת ביקשה לקדם עבודות בדירתו על מנת לאפשר מסירה קרובה ולכך התובע לא הסכים. רק לאחר השלמת עבודות בראשית חודש אוגוסט התובע שילם את יתרת התמורה והדירה נמסרה.

מכתבה של עו"ד תשובה, מנהלת מחלקת מקרקעין במשרד ב"כ הנתבעת, מיום 27.10.16 (נספחים 17-18 לתצהיר התובע) תומך אף הוא בעמדה כי התובע זכאי לפיצוי בגין איחור במסירה. התקשיתי לקבל הסבריה של עו"ד תשובה בעדותה כי החישוב שערכה הוא טכני בלבד. עם זאת, ואף אם עסקינן בחישוב טכני בלבד, שעה שנדחו הסברי הנתבעת (כפי שגם הופיעו בנספח 19 לתצהיר התובע), האמור במכתב של עו"ד תשובה אודות הפיצוי בעינו עומד ומחזק את עמדת התובע.

אשר על כן, לא הוכח ברמת ההסתברות הנדרשת כי במהלך חודש יולי הנתבעת הודיעה לתובע כי הדירה מוכנה למסירה. בעניין זה, ולאור המפורט לעיל, מסתברת יותר גרסתו של התובע לפיה בסוף חודש יולי הודע לו בע"פ ע"י נציגי מצלאוי כי יש לבצע עבודות גמר בדירה לשם ביצוע מסירה וכי אלה אכן בוצעו בראשית חודש אוגוסט. במקביל, התובע פעל לשלם את יתרת התמורה ובעקבות כך בוצעה המסירה ביום 17.8.16.

אציין כי הנטל להוכיח כי היה ניתן למסור את הדירה טרם המועד בו נמסרה בפועל וכי לא נמסרה מטעמים הקשורים בתובע מוטל על הנתבעת שכן עסקינן בטענה המקדמת את עניינה של הנתבעת. לכן, גם לו היה מקום לקבוע כי גרסאות הצדדים ביחס להודעה על מסירה שקולות, ולא כך הוא, הרי שהיה מקום להעדיף את גרסת התובע בעניין זה.

בכתב ההגנה ובתצהירים מטעמה טענה הנתבעת כי עפ"י הוראות ההסכם המסירה תבוצע תוך 7 ימים ממועד תשלום מלוא התמורה. לכן, ובשים לב למועד בו שילם התובע את מלוא התמורה, הרי שלא חל כל איחור במסירה. יש לדחות טענה זו. כנזכר לעיל, ההסכם ונספח התשלומים קובעים במפורש כי 80% מהתמורה ישולמו 7 ימים טרם המסירה. דהיינו, כל עוד לא הודיעה הנתבעת לתובע כי ניתן לבצע מסירה, לא חלה עליו כל חובה לשלם את יתרת התמורה.

אשר על כן, ובשלב זה ניתן לקבוע כי חל איחור במסירה לפחות עד ליום 17.8.16.

טופס 4
התובע מבקש לטעון כי מאחר ובהסכם המכר ונספח השינויים נקבע כי "במועד המסירה יהיה לבניין טופס 4" וכיוון שביום מסירת הדירה ואף ביום הגשת כתב התביעה לא היה טופס 4 לכל הבניין, הרי שנכון למועד הגשת התביעה טרם בוצעה מסירה עפ"י הוראות ההסכם. אין בידי לקבל טענה זו.

בפסיקה נודעה חשיבותו של טופס 4 כתנאי לאכלוסה של דירה וזאת נוכח משמעותו הבטיחותית. כידוע, מתן טופס 4 הוא תנאי לחיבורה של הדירה לתשתיות חיוניות ובניין או דירה אינם נחשבים כראויים למגורים ללא טופס 4. נקבע כי טופס 4 הוא תנאי שאין בלתו, אם כי לא סופי וקונקלוסיבי, להיות הדירה או הבניין מושלמים וראויים למגורים, או תנאי מוקדם לאכלוס הדירות (ראו בעניין זה ת"א (מחוזי י-ם) 22994/97 בקאל נ' לי-מעון בע"מ (30/9/2002), ת"א (מחוזי-י-ם) 978/95 מילון ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ (24.4.01), תא (שלום -י-ם) 14230/04 צברי רונית נ' טללי נתניה בע"מ (7.4.11). עוד באותו עניין ראו תא (שלום -הרצ') 60323-05-17 אבי שושנה נ' קבוצת מזרחי ובניו השקעות בע"מ (7.4.19) שם ניתנו לבניין מספר טפסי 4 חלקיים כשהראשון בהם היה טופס 4 להרצת מערכות ולאחריו ניתנו טפסי 4 חלקיים לאכלוס. ביהמ"ש קבע כי אין לראות בטופס 4 להרצת מערכות משום טופס 4 כמובנו בהסכם המכר המאפשר מסירת הדירה. באותו עניין לא היתה מחלוקת כי טופס 4 החלקי לאכלוס שניתן לאחר מכן מהווה טופס 4 המאפשר מסירה בהתאם להסכם המכר.

בעניינו, ביום 10.7.16 ניתן טופס 4 מלא לקומות 1-23 בבניין ולשתי דירות נוספות האחת בקומה 25 והשניה בקומה 26 (ראו נספחים 4 לתצהירו של מר אריה בר). דירתו של התובע מצויה בקומה ה-12 בבניין ולפיכך נכללה בטופס 4 שניתן. הטופס, המופנה לחברת החשמל, ספק המים ושירותי הטלפון, מהווה אישור עפ"י חוק התכנון והבניה ותקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981, לגורמים הנ"ל לספק לבניין את השירות המבוקש בקומות הנ"ל. דהיינו, טופס 4 שניתן הוא אמנם טופס חלקי לבניין אולם ביחס לקומות ולדירות אליהן הוא מתייחס מדובר בטופס סופי ולא נטען כי דרוש דבר מה נוסף או טופס 4 נוסף לאותן דירות או קומות כדי להכשירן למגורים.

התובע אישר בעדותו כי בסמוך לאחר קבלת הודעת המסירה ע"י נציגי מצלאווי בוצעו עבודות גמר בדירתו, וזו חוברה לרשת החשמל ביום 14.8.16 (נספח 22 לתצהיר התובע) ואז תואמה המסירה ליום 17.8.16. דהיינו, גם לשיטת התובע דירתו, אשר נכללה בטופס 4 שהתקבל, חוברה לרשת החשמל והיתה מוכנה למסירה בסמוך לאחר מכן.

מכאן שהגם שבחוזה המכר נקבע כי המסירה תבוצע עם קבלת טופס 4 לבניין, אין מקום להתייחס לאמירה זו באופן מילולי אלא באופן מהותי ככזו המכוונת לכך שהתקבל טופס 4 המאפשר מסירת הדירה. טופס 4 שהתקבל התייחס למרבית קומות הבניין (23 מתוך 32 קומות ועוד שתי דירות) ואין להקל בכך ראש. חזקת התקינות המנהלית עומדת בעניין טופס 4 שניתן וחזקה על הרשויות החתומות על טופס 4 שזה ניתן בהתאם להוראות הדין באופן המלמד כי בדירות המצויות בקומות המדוברות התקיימו התנאים המוקדמים הנדרשים לצורך מתן טופס 4.

התובע מפנה לכך שהמילים "יהיה לבניין טופס 4" המופיעות לאחר המילים "במועד המסירה" בסעיף 6.22 לחוזה הוספו בנספח השינויים ולכן יש ליתן להן משקל עודף ולראות בכך ראיה כי הצדדים כיוונו לכך שהמסירה תבוצע לאחר קבלת טופס 4 לבניין כולו, בשונה מטופס 4 לדירה או לחלק מהבניין. לטעמי, הפרשנות שיש ליתן לתוספת זו שונה. אציין כי בחקירות הנגדיות לא נשאלו שאלות כלשהן אודות נספח השינויים והנסיבות שהובילו לשינויים המדוברים ולכן כל שנותר הוא להידרש ללשון החוזה ונספח השינויים, כפי שאף מורנו סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973. ואכן בסעיף 6.22 להסכם, ללא נספח השינויים, נקבע: "במועד המסירה, תהיה הדירה מחוברת לרשת הביוב...". העובדה כי בנספח השינויים הוספו המילים "יהיה לבניין טופס 4" לאחר המילים "במועד המסירה" מלמדת כי הצדדים ביקשו להוסיף כי קבלת טופס 4 היא תנאי למסירה, כמקובל וכנדרש בהתאם לפסיקה. לו לכתחילה היה מופיע בהסכם המכר "במועד המסירה יהיה לדירה טופס 4" ובנספח השינויים היה מבוצע תיקון באופן שירשם "במועד המסירה יהיה לבניין טופס 4" בשונה מטופס 4 לדירה, אזי ניתן היה לקבל את פרשנותו המוצעת של התובע. אולם, עצם העובדה שלכתחילה לא היתה התייחסות לטופס 4 ובנספח השינויים דרישה זו הוספה, אין לקרוא מכך כוונה כי תנאי למסירה הוא טופס 4 לבניין כולו. מסקנה זו מתיישבת גם עם המשך הוראות סעיף 6.22 לחוזה שעניינן חתימה של הקונה על חוזים עם חברת חשמל, מחלקת המים וחברת הגז. דהיינו, מטרת הסעיף להבטיח כי ניתן יהיה לתפעל את המערכות החיוניות בעת מועד המסירה, הרציונל העומד מאחורי מתן טופס 4.

טענת התובע כי בעת המסירה הבניין היה בגדר "אתר בניה" לא הוכחה לגופה ולו במקצת (בעניין זה ראו גם עדות מר רמי טיאר מטעם התובע), מה גם שבשלב הראשון של קבלת דירות בבניין חדש צפויים קשיים כאלה ואחרים ואין בכך כי להפוך את המקום ל"אתר בניה" במובן הפוגם במסירה והא ראיה שניתן טופס 4. ככל והתובע כיוון בטענה זו לכך שמטרת השינוי בנספח השינויים היא כי רק הכשרת הבניין כולו על מערכותיו ושטחיו הציבוריים מהווה מסירה הרי שלא טען זאת באופן ברור ומכל מקום יש לדחותה . טענת התובע בתצהירו כי יש לראות באי השלמת חדר הכושר במועד מסירת הדירה כאי השלמת הדירה עצמה המהווה משום "איחור במסירה" היא בגדר הרחבת חזית. טענות אלו אף אינן מתיישב ות עם הוראות החוזה שכן סעיף 6.21 להסכם קובע מפורשות כי לנתבעת 12 חודשים נוספים ממועד המסירה לשם השלמת עבודות פיתוח והרכוש המשותף של הבניין וחדר הכושר בכלל זה (ראו בעניין זה גם עדותו של האדריכל רמי כנף). התביעה דנא הוגשה טרם שחלפו 12 חודשים ממועד מסירת הדירה לתובע ולא הונחה לפני כל ראיה המלמדת כי חדר הכושר או השטחים הציבוריים האחרים לא הושלמו תוך המועד הקבוע לכך בחוזה.

בנוסף, העידו מר אריה בר והאדריכל רמי כנף אודות מתן טופס 4 חלקי בפרוייקטים גדולים ומורכבים כפרקטיקה מקובלת, עדויות שלא נסתרו. ראו בעניין זה גם פסיקה המתייחסת לאכלוס חלקי של בניין מרובה קומות ודירות עפ"י טופס 4 חלקי כפרקטיקה נוהגת למשל תאמ (שלום-ת"א) 14697-10-16 נאות מזרחי בע"מ נ' שושנה דוידוביץ (23.3.17) והשאלות שנושא זה מעורר ביחס לניהול הבית המשותף.

דמי השכירות
התובע תמך תביעתו בחוו"ד השמאי יגאל שגיא לפיה שכר הדירה הראוי לדירת 4 חדרים בפרויקט עומד ע"ס 6,039 ₪. המדובר בחוות דעת שניתנה ביחס לכל הפרויקט. הנתבעת לא הגישה חוו"ד מטעמה בעניין זה. בחקירתה את השמאי מטעם התובע לא נמצא מקום לשנות מהאמור בחוות הדעת. בהינתן האמור, הוכח לפני ברמה הנדרשת כי דמי השכירות לדירה עומדים על הסכום הנקוב בחוות דעת השמאי מטעם התובע.

חישוב הפיצוי
בשים לב לאמור לעיל, התובע זכאי לפיצוי בגין איחור במסירה לתקופה החל מיום 1.6.16 ועד ליום 16.8.16 כדלקמן: 6,039 ₪ X 1.5 X חודשיים וחצי – 22,646 ₪.

זיכויים
סעיף 11 להסכם מתייחס לשינויים, תוספות וזיכויים בדירה ובאביזריה.
בסעיף 11.2 להסכם נקבע: "מוסכם בזאת, כי במידה והקונה יודיע לחברה כי אינו רוצה שיותקנו בדירה אביזרים ו/או חומרים שהוא זכאי לקבלם בדירה, בהתאם למפרט הטכני, כי אז יזוכה הקונה לפי עלות אביזרים ו/או חומרים אלו, על פי תעריף עלותם לחברה".

אין חולק כי בהתאם להודעה שהתובע מסר לנתבעת, באמצעות הקבלן מצלאווי, לא הותקנו בדירתו הפריטים הבאים: שיש וברז למטבח, 6 דלתות פנים, ארון כיור וברז מקלחת הורים, אסלות בשירותי הורים ובשירותי אורחים, מוט כיור וברז בשירותי אורחים ונקודת מים במקלחת ילדים (ראו ס' 5ב לתצהיר התובע). עוד אין חולק כי בשל המחלוקת שבין הנתבעת לקבלן המבצע מצלאווי, הנתבעת התקשתה באיתור אסמכתאות לעלויות המדויקות של הרכיבים הללו אשר הוזמנו ע"י הקבלן המבצע. בדיעבד, לאחר הגשת התביעה, הנתבעת שילמה לתובע סכומים שונים עבור זיכויים בסך כולל של 10,945 ₪ (ראו בעניין זה תצהירו ועדותו של מר אלון האברד).

בעקבות תשלום זה, צמצם התובע תביעתו בנושא זה לשני עניינים. האחד, משטח השיש שכן לטענתו המסמך שצרף מר אלון האברד לתצהירו אינו מהימן ולכן דורש פיצוי בסך 5,375 ₪ שהוא ההפרש בין עלות המשטח לתובע (7,500 ₪) לעלות במסמך שצרף מר האברד (2,125 ₪). השני, דלתות פנדור שכן לשיטתו ההסבר של מר האברד בחקירתו אינו מהימן ויש לחייב הנתבעת בסך של 2,225 ₪ שהוא ההפרש בין הסכום ששולם (6,225 ₪) לבין עלות הרכישה לתובע (8,450 ₪).

לא מצאתי לקבל טענות התובע בעניין זה. מר אלון האברד צרף לתצהירו מסמכים המלמדים על עלויות השיש והדלתות באתר מאת הספקים הרלוונטים (חברת גל-טל ספקית השיש – נספח 2 לתצהיר מר האברד, ודלתות פנדור – נספח 1 לתצהיר), בהתאם לאמור בתצהירו והספקות שהתובע מטיל במסמכים אלה סתמיים ולא מבוססים.
לכן, תביעת התובע בראש זה נדחית.

סוף דבר
תביעת התובע ביחס לאיחור במסירה מתקבלת באופן חלקי. אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סך של 22,646 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה. התביעה לפיצוי בגין זיכויים נדחית.

בשים לב לתוצאה אליה הגעתי, ולאחר ששקלתי את נסיבות העניין לרבות סכומה של התביעה (כ-126,000 ₪) והסכום שפסקתי לתובע וזה ששולם לו לאחר הגשת התביעה, אני מחייבת את הנתבעת לשאת בהוצאות התובע ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 6,000 ₪.

הסכומים שנפסקו ישולמו תוך 30 ימים מיום קבלת פסה"ד שאחרת ישאו בהפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י' אב תשע"ט, 11 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.