הדפסה

בית משפט השלום בקריות ת"א 34123-02-15

בפני
כבוד ה שופטת פנינה לוקיץ

תובעת

מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל
ע"י ב"כ עו"ד טיקטין

נגד

נתבעים

  1. עבדאללה חוסין הואש ז"ל, ת.ז. XXXXXX477
  2. מוחמד עבדאללה הואש, ת.ז. XXXXXXX425

ע"י ב"כ עו"ד חוסיין עווד

פסק דין

בפני תביעת התובעת לחיוב הנתבעים בתשלום דמי שימוש, בגין שימוש שהם עשו (ועדיין עושה הנתבע 2) במקרקעין שבבעלות התובעת, הידועים כחלקה 123 בגוש 18529 (להלן: "המקרקעין").

לאור הסכמת הצדדים, ולאור פטירתו של נתבע 1, אני מורה על מחיקת התביעה התביעה כנגדו.

אין מחלוקת כי הנתבע עשה ועדיין עושה שימוש במקרקעין לאחר שנבנה עליהם, על ידי הנתבעים או מי מהם, בית מגורים רחב ידיים (להלן: "המבנה") ללא הסכמת התובעת, על אף שהמקרקעין בבעלותה.

לאחר בניית המבנה ניתן ביום 24.2.2003 פסק דין המחייב את הנתבעים לסלק ידם מן המקרקעין ולהרוס את המבנה. פסק הדין לא בוצע עד היום והנתבע 2 פועל, מזה תקופה, מול התובעת להסדרת החזקתו במקרקעין.

לית מאן דפליג שהתובע הינו נאמן הציבור לעניין ניהול מקרקעי המדינה וזכאי לקבל תשלום בגין הפקת ההנאה מהם ממי שעשה כן על חשבון כלל הציבור. בהעדר חוזה המסדיר את השימוש בקרקע, נובעת זכותו של התובע לגבות את דמי השימוש מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. כפי שנאמר ברע"א 8313/08 לידו כנרת בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל (31 .08.09) בפסקה 13 לפסק הדין :
"סמכותו של התובע (המשיב שם – פ.ל.) לגבות דמי שימוש בקרקע נובעת, בדרך כלל, מכוחו של חוזה חכירה בין התובע לבין חוכר המקרקעין. התובע, כמי שמנהל עבור מדינת ישראל את מקרקעיה, גובה מהחוכרים מעין דמי שכירות בגין השימוש בקרקע, וזאת על פי ההסכם בין הצדדים ובהתאם לסוג הקרקע, סוג השימושים המותרים, מיקומה וכיו"ב. יחד עם זאת, מקום שבו לא קיים הסכם המסדיר את השימוש בקרקע, אין פירוש כי התובע אינו זכאי לגבות דמי שימוש. במקרה כזה, תנבע הזכות לגבות דמי שימוש (או החובה לשלמם, מן הצד השני) מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט [ראו: ע"א 290/80 ש.ג.מ. חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(2) 633, 639-642 (1983); ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה(5) 297, 315 (1991); רע"א 7452/96 מדינת ישראל, משרד הביטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, פ"ד נא(5) 874, 878 (1997)]."

אם כן אין בפני מחלוקת באשר לחובת הנתבע 2 לשלם דמי שימוש בעבור השימוש שהוא עושה במקרקעין, והמחלוקת היחידה הדורשת הכרעה הינה באשר לגובה דמי השימוש הראויים. כל צד הגיש חוות דעת מטעמו, ולאור הפערים בין קביעות השמאים מטעמם, מונה מר אליאס פרח (להלן: "השמאי") כמומחה מוסכם מטעם בית המשפט.

השמאי קבע את דמי השימוש הראויים בגובה של 4,027 ₪ לשנה, ביחס לתקופה שבין 2007-2010, ואילו לתקופה הנותרת עד להגשת התביעה, השנים 2011-2014, בסך של 4,832 ₪ לשנה.

על אף שבתחילה נראה היה כי התובעת חולקת על מספר קביעות השמאי, ומשכך גם עמדה על חקירתו, הרי שבסיכומיה מיקדה טענותיה אך ורק בשאלה: האם יש לקבל קביעת השמאי בדבר הפחתת 10% מגובה דמי השימוש מאחר והשימוש בפועל אינו תואם את השימוש המותר בתב"ע המאושרת? וזוהי, אם כן, המחלוקת היחידה העומדת להכרעתי.

על מנת להבין את המחלוקת יש לציין כי אין מחלוקת שהנתבע מחזיק בשטח של 404 מ"ר עליהם בנוי מבנה בגודל של 250 מ"ר (בשתי קומות), אשר נבנה ללא היתר, כאשר הייעוד של המקרקעין, עפ"י המוגדר בתב"ע החלה במועדים הרלבנטיים לתביעה, הינו לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ). אין מחלוקת כי את דמי השימוש יש לחשב לגבי מרכיב הקרקע בלבד שכן את המבנה בנו הנתבעים, או מי מהם.

לטענת התובעת קביעת השמאי בדבר הפחתה של 10% מדמי השימוש בשל אי התאמת השימוש בפועל לייעוד התכנוני אינה מוצדק ת ואינ ה עולה בקנה אחד עם פרקטיקה שמאית מקובלת, והיא אף מנוגדת לעמדת השמאי בחקירתו לפיה: "דמי שימוש ראויים עושים תמיד לפי השימוש בפועל" (עמ' 4 שורות 18-19). לטעמה של התובעת מתן הפחתה כזו לאדם, כמו הנתבע, שפלש לקרקע שאינה שלו ועושה בה שימוש הנוגד גם את הייעוד התכנוני שחל על המקרקעין, מהווה מעין "פרס" לאדם שפעל בניגוד לדין.
לטעמה יש לדחות את הסברו של המומחה כי ההפחתה נעשתה בשל האפשרות שאדם שירצה לשכור את הנכס יחשוש מהגבלות שיחולו עליו או קנסות שיוטלו עליו בשל היות המבנה בנוי בניגוד לייעוד הקרקע . ראשית, מאחר ודמי השימוש אינם מבטאים את דמי השכירות הפוטנציאליים אלא את השימוש שעושה הנתבע במקרקעין, שימוש למגורים. שנית, משאישר המומחה כי באם מבנה המגורים היה בנוי על שטח שמיועד למגורים לא היה מבצע את ההפחתה בדמי השימוש, אין מקום לבצעה כאשר הפולש ביצע, בנוסף לפלישה, גם בניה ללא היתר ובניגוד לייעוד המקרקעין.

לעומתה טוען הנתבע כי אין מקום לסטות מקביעת השמאי המוסכם וכי השמאי הסביר בחקירתו בהרחבה את השיקולים שהנחו אותו, תוך שהסביר כי את ההפחתה של 10% בדמי השימוש ביצע בשל שני רכיבים: האחד, נוגע לשימוש בניגוד לייעוד, והשני נוגע לצורת החלקה.
השמאי הסביר בעדותו כי אינו יכול להתעלם בשומתו מ"שווי השוק" של המבנה, אותו הוא אומד כנכס לשכירות, ומשכך מצא לנכון להתייחס למגבלות החלות על השכרת המבנה בגין היותו בנוי בניגוד לייעוד המקרקעין (עמ' 5 שורות 3-5, 13-14 ושורה 16).

לאחר עיון בטענות הצדדים ובחוות דעתו של השמאי וחקירתו בפני, אני מקבלת את טענת התובעת בחלקה בלבד, תוך שאני קובעת כי יש לבטל מחצית מההפחתה שביצע השמאי מדמי השימוש שחישב.

אמנם ככלל, לא יטה בית המשפט להתערב בקביעות המופיעות בחוות דעת מומחה מטעם בית משפט ( ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (23.4.1990) ), אולם בית המש פט בהיותו הפוסק האחרון, רשאי ואף חייב להעביר תחת שבט ביקורתו את חוות דעתו של המומחה, שכן עדות המומחה מטעם בית המשפט אינה אלא ראיה מתוך מכלול הראיות, ולכן רשאי בית המשפט לסטות, במקרים מסוימים, באופן חלקי או מלא, ממסקנות המומחה.

במקרה דנן מתקיים טעם המצדיק סטיה מקביעת השמאי לגבי אותו חלק שהפחית מדמי השימוש בשל הערכתו כי דמי שכירות של המבנה יפחתו מעט מהסכום שקבע כדמי שימוש, בשל המגבלות החוקיות הנובעות מכך שהמבנה בנוי על מקרקעין שייעודם אינו למגורים. אלא ש אינני מוצאת לבטל את ההפחתה במלואה, שכן כפי שציינתי לעיל את ההפחתה בשיעור 10% ביצע השמאי בגין שתי סיבות, ומכאן שאין מקום לייחס את מלוא ההפחתה רק לאי חוקיות הבנייה בניגוד לייעוד המקרקעין. אמנם נכון שהשמאי לא חילק, וגם לא התבקש להסביר איזה חלק מאותה הפחתה ייחס לכל אחד מהטעמים שהביאוהו לבצע את אותה הפחתה, אולם אין בכך למנוע את שינוי קביעתו, מקום בו אני סבורה כי חלק מאותה ההפחתה אינו מוצדק, והדרך לעשות כן היא על דרך המיצוע, דהיינו להניח כי הפחית מחצית מהסכום בגין כל אחת משתי הסיבות שמנה.

אינני מקבלת את הסברו של השמאי כי יש לבצע הפחתה מסוימת בגין אי התאמת השימוש לייעוד כביטוי להפחתה אפשרית של דמי שכירות שניתן היה לקבל עבור אותו מבנה, בשל העובדה כי הוא בנוי על מקרקעין שייעודם אינו למגורי ם, מקום בו הנתבע אינו משכיר את המבנה (ולאור קיומו של פסק דין לפינוי כנגדו, גם אין זה סביר כי יעשה כן!). אין מקום בנסיבות אלו ליתן ביטוי ל"שווי השוק" של השימוש הבלתי חוקי שעושה הנתבע במקרקעין (מעבר להיותו פולש למקרקעי התובעת), שכן בכך אכן יהא מעין מתן "פרס" לנתבע, במובן זה שהוא ישלם עבור הנאתו ממקרקעי הזולת, פחות מדמי השימוש הראויים עבור שימוש זהה במקרקעין המיועדים למגורים.

צודק ב"כ התובעת כי יהא בכך ליצור אבסורד, במובן זה שהערכת הנאת הנתבע מהשימוש במקרקעין, שהוא הגורם שהביא לכך שהשימוש נעשה בניגוד לייעודו מעצם פלישתו אליהם ובניית המבנה עליהם, תהא פחותה מזו של אדם אחר אשר "כל" חטאו מתמצה בפלישה למקרקעי אחר תוך שהוא עושה בהם שימוש התואם את ייעודם, בעוד שהנתבע, אשר ח טאו "כפול" (הן בשל עצם הפלישה והן בשל שימוש הנוגד את הייעוד) ישלם על כך פחות לבעל המקרקעין.

העקרונות שהותוו ע"י בית המשפט העליון בע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר ח'לף (12.7.15) באשר לאופן שומת דמי השימוש הראויים במקרקעי המדינה (פסקה כ"ז לפסק הדין) , חייבים להובילנו למסקנה כי אדם העושה שימוש כזה, לא יכול "להנות" מאי חוקיות השימוש במובן זה שאין מקום להתחשב בקביעת דמי השימוש באותה אי חוקיות שהוא יצר.

משכך, ולאור כל האמור לעיל, מסקנתי היא כי יש לסטות מקביעת השמאי בכך שההפחתה מדמי השימוש שקבע תהא בשיעור 5% בלבד (בגין צורת המגרש).

התוצאה הינה שדמי השימוש הראויים (בחישובם המתוקן לפי הטבלה בתחתית עמ' 14 לחוות הדעת) יהיו כדלקמן:
עבור השנים 2008-2010 (3 שנים) – סך של 4,250 ₪ לשנה (קרן)
(לפי 303.33 מ"ר X 295 ₪ = 89,482 ₪ בהפחתת 5% בלבד = 85,008 ₪, מתוכם דמי השימוש הינם בשיעור 5%)

עבור השנים 2011-2014 (4 שנים) – 5,105 ₪ לשנה (קרן)
(לפי 303.33 מ"ר X 354 ₪ = 107,379 ₪ בהפחתת 5% בלבד = 102,010 ₪, מתוכם דמי השימוש הינם בשיעור 5%).

לסיכום
אני מחייבת את הנתבע 2 לשלם לתובעת את דמי השימוש לשנים 2008-2014 כמפורט לעיל, כאשר לחיוב השנתי יש להוסיף הפרשי הצמדה מאמצע כל שנה ועד למועד הגשת התביעה, והפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד היום על מלוא הסכום המוצמד נכון ליום הגשת התביעה.

כמו כן אני מחייבת את הנתבע בשכ"ט עו"ד בסך של 8,000 ₪. מעבר לכך כל צד יישא בהוצאותיו ואינני מחייבת את הנתבע בהוצאות התובעת , בין היתר בהתחשב בעובדה כי שומתו של שמאי בית המשפט היתה רחוקה עד מאוד (פחות ממחצית) מהשומה מטעם התובעת, שעל בסיסה הוגשה התביעה.

הסכומים ישולמו בתוך 30 יום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ב' כסלו תשע"ט, 10 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.