הדפסה

בית משפט השלום בקריות ת"א 28327-01-19

לפני
כבוד ה שופט מוחמד עלי

ת"א 28327-01-19
תובעת
אינה קוקולינה

נגד

נתבעים

  1. דוד ארבל
  2. דוד רוזנברג
  3. ראיה רוזנברג

ת"א 50037-05-19
תובעים

  1. דוד ארבל
  2. דוד רוזנברג
  3. ראיה רוזנברג

נגד

נתבעת
אינה קוקולינה

פסק דין

ניסיונם של דיירים בבית משותף לחזק ולהשביח את דירותיהם על ידי ביצוע פרויקט במסגרת מה שמכונה "תמ"א 38" העלה חרס לעת הזו והוליד את ההליך הנוכחי, שכולל שתי תביעה כספיות.

רקע

התיק מאגד שתי תביעות שאוחדו : תביעתה של התובעת נגד הנתבעים ע"ס של 79,119 ₪ שהוגשה בת"א 28327-01-19; ותביעה נוספת שהגישו הנתבעים נגד התובעת ע"ס 100,000 ₪ , בת"א 50037-05-19. למען הסדר הטוב, הצדדים בפסק הדין ייקראו ככינוים בתביעה הראשונה : הגב' אינה קוקולינה תכונה התובעת, וה"ה דוד ארבל, דוד רוזנברג וראיה רוזנברג יכונו – הנתבעים.

הנתבעים הם שלושה דיירים בבית המשותף המצוי ברחוב ז'בוטינסקי 34 בקרית ים (להלן: הבית או הבניין), שמורכב מששה עשר דירות. נתבע 1 הוא בעל הזכויות בדירה בבניין והנתבעים 2 ו-3 הם בעלי הזכויות ביחד בדירה נוספת. נתבע 1 ונתבעת 3 היו חברים ב נציגות הבית המשותף בתקופות שהן רלוונטיות לתובענות. בין דיירי הבית, ובכללם הנתבעים , לבין התובע ת נערך הסכם שנועד לקדם ביצוע פעולות במסגרת "תמ"א 38". תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, שבמסגרת ניתנו הקלות, הטבות ותמריצים כלכליים לחיזוק מבנים ומיגונם, על ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות וקיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בנייה. תמ"א 38 באה אפוא לתת מענה לצורך לאומי חיוני וחשוב, והיא יצרה כדאיות כלכלית לחיזוק המבנה על ידי בעלי הדירות, על מנת שלא יירתעו מביצוע החיזוק בשל העלויות הרבות שיכולות להיות כרוכות בכך ( עע"מ 8265/18 ‏ דגש לוג'יסטיק בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה - רמת השרון,‏ פסקה 22 (פורסם בנבו, 2020 )).

התובעת היא בעלת תואר באלקטרוניקה ולדבריה למדה אדריכלות ברוסיה לפני עלייתה לארץ אך אין בידה תעודה פורמלית. לתובעת אין ניסיון בניהול פרויקטים בגדר "תמ"א 38" למעט ניסיון בודד בפרויקט דומה בבניין סמוך לבניין הנתבעים, שבו יש לבעלה של התובעת דירה (סע' 14 לתצהיר התובעת ; עמ' 4, ש' 12 ; עמ' 5, ש' 34 – כל ההפניות הן לפרוטוקול אלא אם צוין אחרת) . לאחר ביצוע הצלחת הפרויקט במבנה הסמוך החליטו דיירי הבית להתקשר עם התובעת כדי לקדם ביצוע פרויקט דומה.

ההסכם

בין התובעת לבין דיירי הבית ובכללם הנתבעים נערך ונחתם הסכם , שלגבי מועד כריתתו קיימת מחלוקת (להלן: ההסכם; ראו נספח א' לתצהירה של נתבעת 3 ו- ת/1). ההסכם נועד לקדם ביצוע פרויקט במסגרת תמ"א 38. בהסכם כונתה התובעת "מנהלת פרויקט" ובו צוין כי היא "בעל[ת] השכלה, בעל[ת] ידע וניסיון בפרויקט 38"; כי הדיירים פנו אליה "בבקשה לנהל פרויקט תמ"א 38 למבנה שלהם"; וכי היא הסכימה לקחת על עצמה טיפול ב"קבלת כל אישורים הדרושים לקבלת היתר בניה, ולבחור יזם ו/או קבלן המתאימים לביצוע בניה בהתאם להיתר בניה..." (ראו ה"הואיל" הרביעי של ההסכם).

ההסכם כולל שני שלבים: שלב התכנון עד לקבלת היתר הבניה, ושלב שני שנועד לבחירת הקבלן שיבצע את עבודות הבניה. כעולה מן ההסכם, בשלב השני ניתנה הזכות הבלעדית לתובעת לבחור קבלן, בעוד שההתקשרות תהיה במישרין בין הנתבעים לבין הקבלן.

לפי סעיף 2.2 להסכם , התובעת נטלה על עצמה מספר התחייבויות שכוללות השקעת "זמן ומאמץ ומשאבים על מנת הכנה מסמכים הנדרשים לקבלת אישורים מכל הגופים הרלוונטיים כגון: מודד, ועדה מקומית לתכנון ולבניה, מחלקת תנועה ודרכים, הג"א, מינהל, רשם המקרקעין, חברת חשמל, תאגיד המים, כיבוי אש, מבדקים, יועץ נגישות, יועץ בטיחות, בזק, HOT, מהנדס עיריה וכו' למטרות קבלת היתר בניה לבניין זה... לטפל מול ועדה קריות לתכנון ובניה קריות... ". בסעיף 2.3 להסכם התחייבה התובעת "לטפל מול ועדה... לתכנון ובניה בקריות". בסעיף 3 להסכם צוין כך: "הוסכם בין הצדדים, מנהלת פרויקט בלבד רשאית לבחור יזם ו/או קבלן בניה ולדיירי בניין אין זכות להתערב בעניין זה"; ובסעיף 9 צוין כי "מנהלת פרויקט מתחייבת לבחור יוזם ו/או קבלן יענה לקריטריונים כדלקמן: יעשה תוספת בניה ויחזק את הבניין בהתאם למפרט טכני שלהלן...ביצוע תוספות המתוארות במפרט טכני יעלה לכל דירה עד 15000 ₪ (ללא יותר)" (הטעויות במקור – מ"ע).

בין הצדדים הוסכם כי כל אחד מדיירי הבית ישלם את הסכומים הבאים: 12,000 ₪ בגין קבלת האישורים לבניה (סע' 4 להסכם), 1,000 ₪ בגין שכ"ט עו"ד עבור הסכם עם הקבלן, הכנת מסמכים, תיקון צו בית משותף; 650 ₪ בגין העתקות – ובסה"כ 13,650 ₪. הנתבעים לא חולקים על כך שמדובר בסכום שעל כל דייר לשלם. לגבי השלב השני, לא צוין בהסכם במפורש כי התובעת תהיה זכאית לתמורה כלשהי. בהסכם צוין כי כל אחד מן הדיירים יחויב לשלם בגין ביצוע הבניה סך שלא יעלה על 15,000 ₪. בסע' 10 להסכם הוסכם כי: "כל דייר מקבל בפרוייקט הנ"ל: ממ"ד ומרפסת, מחסן מבנה מקבל חיזוק ומעלית, חפוי אבן מבחוץ ושיפוץ בחדר מדרגות וזאת הכל בהתאם למפרט טכני תמורת זכות ליוזם ו/או לקבלן לבנות על גג של בניין יחידות דיור למטרת מגורים בלבד בהתאם להיתר בניה מאושר על ידי ועדה מקומית קריות ורשאי יוזם ו/או קבלן למכור ו/או להשכיר. הסכמה זו דשל דיירי בניין בלתי חוזרת". בסע' 11 להסכם נכתב כך: "הוסבר לדיירי בניין כי קיימת אופציה אחרת כאשר ומנהלת פרויקט תנסה ותצליח לקבל את היתר בניה ליחידה דיור נוספת בקומת כניסה ואזי ישלמו דיירי כל דירה 13,000 ₪ (דהיינו תוספת 1000 ₪ ל12000 כאמור לעיל) לקבלת היתר (שכ"ט של מומחים ויועצים) ולא ישלמו עבור ביצוע פרויקט. אופציה זו קיימת אך ורק באישור ועדה מקומית לתכנון ובניה בקריות ואין התחייבות של מנהלת פרויקט לאופציה זו. במידה ולא יתקבל אישור כאמור, אזי אין לדיירי בניין זכות לבוא למנהלת פרויקט בדרישות ו/או בתביעות ו/או טענות בעניין של אופציה". סעיף 12 להסכם כלל פיצויים מוסכמים ובו צוין כך: "הוסכם בין הצדדים כי במידה והדיירים של הבניין או מי מהם יבטלו הסכם זה מסיבה כלשהי יהיה חייב לשלם קנס בסך 30,000 ₪" (השיבושים במקור – מ"ע).

ההסכם כלל גם "מפרט טכני" שמתאר את הפעולות לביצוע במסגרת שלבי הפרויקט ומרכיביו השונים הן לגבי שלב התכנון והשגת ההיתר, הן ל גבי השלב השני – בחירת הקבלן וביצוע העבודות , והן פרטים הנוגעים לביצוע העבודות על ידי הקבלן שייבחר. במפרט הטכני צוינו בין היתר נושאים אלו: תכנון והגשת היתר בניה, חיזוק המבנה, מעלית, שיקום ושיפוץ מבנה, שיפוץ פנימי וחידוש תשתית, מרפסת, ממד, דירות קבלן, מחסנים בקומת קרקע ו"ביטוח נזקי גוף" .

בין הצדדים נתגלעה מחלוקת בשאלה מתי נכרת ההסכם, האם בשנת 2017 כטענת התובעת או בשנת 2015 כטענת הנתבעים. במחלוקת זו, יד הנתבעים על העליונה. התובעת הציגה הסכם עם "אישור העתק" נוטריוני מיום 20.1.2017 (ת/2) וטענה שבמועד זה נכרת ההסכם. ברי כי מועד זה הוא מועד האישור הנוטריוני ואין ללמוד ממנו על מועד כריתת ההסכם. חשוב מכך, על אף שההסכם שצורף על ידי הנתבעים (נספח א' לתצהיר נתבע 1), שהוא נוסח זהה לת/2, כולל את חתימת הדיירים אך לא כולל את חתימת התובעת, ניתן ללמוד על כך שההסכם נכרת בשנת 2015, זאת מהפעולות שנעשו על ידי הצדדים לביצוע ההסכם כבר בשלהי שנת 2015.

נפרט: התובעת לא הכחישה כי היא הגישה את תכנית ההיתר ("הגרמושקה") בשנת 2015 ו כי קיבלה תשלומים מהדיירים שהועברו לחברת ייעוץ שהיא שכרה עוד ביום 30.11.2015 (סע' 82-79 לתצהיר התובעת ; עמ' 9, ש' 27-14 ). לתצהיר נתבע 1 צורפה רשימה שנערכה על ידי התובעת (נספח ב'; ראו גם נספחים ד' ו –ה') בה מפורטים תשלומים רבים, כלהלן: תשלום מיום 3.11.2015 עבור "מהנדס – חיזוק מבנה", תשלום מיום 9.11.2015 עבור "ועדה מקומית [לתכנון] בניה קריות (פתיחת תיק), תשלום מיום 17.11.2015 עבור "מודד סעיד"; תשלום מיום 30.11.2015 עבור "אס.סי.סי. קונסטרקשין יזמות ובניה", תשלומים בשנת 2016 ל"רויאל התחדשות עירונית" ול"גולומב אדוארד- סקיצה הדמיה", ועוד. את המבט נבקש לקרב לתשלום הראשון מיום 3.11.2015 לידו נרשם "מהנדס – חיזוק מבנה (חתימת הסכם)" (ההדגשות שלי – מ"ע) . נתונים אלה מצביעים בבירור כי ההסכם נכרת בשנת 2015 והוחל בביצועו בשנה זו ולא מאוחר יותר ב שנת 2017 כטענת התובעת . אין לקבל את טענ ת התובעת כי פעולותיה לפני 2017 היו לצורך בדיקת היתכנות לביצוע מעלית לפני כריתת ההסכם , שכן טענה זו לא מתיישבת עם היקף וזהות נותני השירותים להם שולמו כספים , וכן עם ה עובדה כי תכנית ההיתר הוגשה בשנת 2015. גם שורת ההיגיון מוליכה למסקנה זו. אין כל היגיון בכך שהתובעת תחל בביצוע פעולות ותשכור שירותיהם של נותני שירותי ובכלל זה מהנדסים , לפני שנכרת הסכם ולפי שתקבל תשלומים על פיו. אין סיבה נראית לעין לכך שההסכם ינוסח בשנת 2015 וייחתם שנתיים מאוחר יותר, בשנת 2017. בהקשר זה אין לקבל את הסברה הפתלתל של התובעת לגבי העובדה כי ההסכם הוכן בשנת 2015, לפיו אין המדובר בהסכם אלא "כתב הסכמה להשתתף בהוצאות הכספיות בגין על הכנת מסמכים לקבלת היתר בניה" (סע' 79 לכתב ההגנה מטעם התובעת).

לפני שנתקדם, ראוי להתעכב על תיאור מסמך נוסף. ביום 24.10.2018 נערך מסמך עליו חתם נתבע 1, שנולד לאחר שלתובעת נמסרו שני שיקים שנועדו לתשלום סכומים במסגרת ההסכם: אחד השיקים חולל באי פירעון והשני כלל לא הוצג על ידי הת ובעת. על רקע זה ועל רקע רצון הדיירים להאיץ את הפרויקט לשלב הביצוע , נערך מסמך בו התחייב נתבע 1 כלפי התובעת בזו הלשון: "מתחייב להמציא לך צ'יק אישי על סך של 19,000 ₪ עבור תשלום בגין פרויקט אשר בנדון משוך ל 30.11.2018 בתנאי כי את תדאגי להקמת שלט של קבלן מוסמך ו/או יזם בחצר של בניין הנ"ל ולהמציא למשרד עו"ד סופיה נוחימוביץ הסכם של קבלן (יזם) ולהכיר לנו אישית את קבלן (יזם) ולא יאוחר מ- 1.11.2018" (להלן: כתב ההתחייבות). כפי שיובהר בהמשך, מסמך זה לא היה התחייבות חד צדדית, אלא שהוא עיגן הסכמה שהייתה בין נתבע 1 לבין התובעת , אשר עליה נעמוד בהמשך.

המחלוקות בין הצדדים ומהלך הדיון

התובעת טוענת כי היא קיימת את חלקה בהסכם, מספר חודשים לפני הגשת התביעה עלה בידה להשיג היתר בניה מותנה לביצוע הפרויקט, ובמקביל לפעולות שבוצעו על ידה להשגת ההיתר , ניסתה לאתר קבלן לביצ וע הפרויקט, מלאכה שלא הייתה פשוטה משום שמדובר בפרויקט לא מפתה מבחינה כלכלית. התובעת טענה כי לאחר חתימת ההתחייבות היא בחרה בקבלן לביצוע הפרויקט ובעקבות כך אף הוצב שלט בחזית הבית שמודיע על כך, אך השלט הוסר על ידי הדיירים שעות ספורות לאחר הצבתו, כאות להתנערותם מהקשר עמה. לטענת התובעת, הנתבעים הפרו את ההסכם ופנו לקבלן אחר לשם ביצוע הפרויקט , ועל כן היא זכאית לתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, זאת בנוסף ל תמורה שמגיעה על פי ההסכם בסכום של 19,119 ₪.

הנתבעים טוענים כי התובעת הציגה בפניהם מצגי שווא שנוגעים בין היתר לכישוריה ולפרק הזמן בו יוצא ההיתר, ו רק על בסיס מצגים אלה ניאותו לחתום על ההסכם. הנתבעים טוענים כי התובעת לא ביצעה את המוטל עליה כמוסכם , ורק בחלוף שלוש שנים נתקבל היתר , וגם זאת לאחר התערבות חלק מן הדיירים ותשלום סכומים נוספים לבעלי מקצוע , שהתובעת הייתה אמורה לשלם להם מתוך הסכומים שגבתה מן הדיירים. עוד טוענים הנתבעים כי הם פעלו לאיתור קבלן לביצוע העבודות, אך התובעת טרפדה את ההתקשרות עם קבלנים אלו בשל דרישות לא ריאליות שהציגה. לטענת הנתבע ים, מש הפרה התובעת את התחייבותה, הם הודיעו על הפסקת ההתקשרות עמה ופנו לנהל משא ומתן עם קבלן אחר. על בסיס טענות אלו הגישו הנתבעים תביעה (ת"א 50037-05-19) בה תבעו החזר כספים ששולמו לתובעת בסך 80,000 ₪ וכן הוצאות שהוציאו בסך של 20,000 ₪.

הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית. התובעת הגישה תצהיר מטעמה (סומן ת/1) ומטעם הנתבעים הוגש תצהיר מטעם נתבע 1 ( סומן נ/1) וכן תצהיר של נתבעת 3 (סומן נ/2). יצוין כי תביעת התובעת הוגשה לכתחילה בסדר דין מקוצר ולכן הוגשה בקשה למתן רשות להתגונן ותגובה לבקשה זו. הצדדים הסכימו כי התצהירים שצורפו להליכי הרשות להתגונן יהיו חלק מן הראיות, למעט תצהיריהם של המצהירים שלא העידו בשלב ההוכחות (ראו גם: תקנה 246 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 ). יוער כי ככלל, לקה הליך הגשת הראיות בסרבול מקום שהצדדים לא צירפו את כל הראיות לתצהיריהם והרבו להפנות למוצגים שצורפו ליתר כתבי הטענות. משאף צד לא התנגד לדרך זו, אראה בראיות אליהן הפנו הצדדים כחלק מן הראיות. ביום 23.2.2020 התקיימה ישיבה בה הובאו ראיות הצדדים ולאחר מכן סיכמו הצדדים את טענותיהם. עת אפוא היא להכריע במחלוקות.

דיון והכרעה

לאחר שראיות הצדדים הונחו לפניי ועיינתי בסיכומי הטענות, הגעתי לכלל מסקנה שיש לקבל את התביעה באופן חלקי בלבד. פירוט ההכרעה יובא מיד.

בפתח פסק הדין יצוין כי אין ממש בטענת הנתבעים כי ההסכם הוא חוזה אחיד, משום שאין המדובר בחוזה "שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם" (סע' 1 לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982). כפי שהנתבעים עצמם טוענים, זה היה הפרויקט השני שבו התובעת שימשה מנהלת פרויקט; ניכר כי ההסכם נתפר למידותיהם של הצדדים ; והוא נערך על ידי עו"ד שגבתה שכר טרחה גם מהנתבעים (עמ' 18, ש' 14). כמו כן יש לדחות את טענותיהם הנוספות של הנתבעים שמכוונות לפג מים בכריתת ההסכם, כגון שההסכם הוא חד צדדי או שהוא "הסכם גרזן" (כלשונם), שלא משרת את טובתם ומוטה לטובת התובעת. הנתבעים לא השכילו "לתרגם" אמירות אלו לטיעון סדור לקיומה של עילה מוכרת בדין לביטול ההסכם, שלא לומר הוכחתה של עילה שכזו. גם בראיה של טענות אלו אל מול תנאי ההסכם, ניתן להתרשם כי טענות אלו , שהתבססו על תחושותיהם הסובייקטיביות של הנתבעים – לא הוכחו כראוי. מתוכן ההסכם עצמו וללא ביסוס ראייתי הולם של טענות לביטול ההסכם בשל פגם בכריתתו, לא ניתן להגיע למסקנה על קיום פגמים שכ אלה (השוו: 5806/02 ארביב נ' קרני, פ"ד נח(5) 193, 199 (2004)). גם במבחן התוצאה, ההסכם שירת את מטרת הנתבעים בכך שהושג היתר, שהוא שלב חשוב לקראת קידום פרויקט שנועד לשפר את תנאי מגוריהם.

הטענות ההדדיות להפרת ההסכם

המחלוקות העיקריות בין הצדדים הן בשאלות אם ההסכם הופר ומי גרם להפרתו. האם הייתה זו התובעת או שמא הנתבעים. טענות הצדדים להפרת ההסכם נוגעות לשני שלביו של הה סכם, שלב השגת ההיתר ושלב בחירת הקבלן, וכן לרובד נוסף הנו גע למצגים שלטענת הנתבעים התובעת הציגה בפניהם במהלך כריתת ההסכם . אתחיל ברובד האחרון ולאחר מכן אעבור לדון ביתר ההפרות הנטענות.

הנתבעים טוענים כי התובעת הציגה בפניהם מצגי שווא על כישוריה, אך טענה זו דינה להידחות. עיון בהסכם מלמד כי התובעת כונתה בהסכם "מנהלת פרויקט" ולא הציגה את עצמה כאדריכלית או כבעלת מקצוע בתחום ההנדסה . מתוכן ההסכם עולה גם כי תפקידה של התובעת איננו לבצע את התכנון בעצמה כאשת מקצוע בתחום התכנון. ניכר שתפקידה היה פניה לרשויות ולגורמים המקצועיים, שכירת שירותיהם המקצועיים ותיאום בין כלל הגורמים (ראו למשל סע' 2.2, 4 להסכם ). זאת ועוד, הנתבעים ידעו כי התובעת שכרה את שירותיהם של מספר בעלי מקצוע ובכללם מתכנן לביצוע התכנון המקצועי, הוא מר אברהם טל (להלן: המתכנן), ששמו התנוסס על תכנית ההגשה (ראו נספח א' לתצהיר התובעת שצורף לתגובה לבקשת למתן רשות להתגונן). הנתבעים לא מכחישים כי בינם לבים המתכנן היה קשר ואף ראו בו "חלק מהחוזה" ( עמ' 14, ש' 26; ראו גם: עמ' 14, ש' 25; עמ' 13, ש' 26). לכל אלה יש להוסיף את הדרך בה החלה ההיכרות בין התובעת לבין הדיירים – ביצוע הפרויקט בבניין הסמוך. לפיכך, יש לדחות את הטענה בדבר מצגי שווא שהציגה התובעת.

לגבי שלב השגת ההיתר – טוענים הנתבעים כי בניגוד להתחייבותה בהסכם, התובעת לא גרמה לאישור הבניה על ידי הוצאת היתר בניה. אלא שהראיות שלפניי מלמדות כי התובעת פעלה למען הדיירים ונקטה פעולות רבות לשם השגת היתר. בין היתר, הוגשה גרמושקה באמצעות המתכנן שאף עברה תיקונים, נשכרו גורמים מקצועיים ובכללם מודד ו בוצעה מלאכת תיאום עם גורמים רבים הקשורים בתהליך אישור הבניה ובראשם ה וועדה לתכנון ולבניה קריות (נספחים א-ב לתצהיר שצורף לתגובה לבקשה למתן רשות להתגונן ; עמ' 14, ש' 12). במבחן התוצאה אף הושג היתר ביום 21.6.2018 (ראו נספח ב' לתגובה לבקשה למתן רשות להתגונן). היתר זה לא נולד יש מאין והוא היה פרי מאמצי התובעת ששכרה שירותי בעלי מקצוע ופעלה למען קידום השגת ההיתר.

הנתבעים לא מתכחשים לעובדה כי בסוף התהליך הוצא היתר (סע' 20 לתצהיר נתבע 1; עמ' 13, ש' 26; עמ' 14, ש' 7-1 ). לדבריהם, הדבר היה לאחר ששילמו מכיסם כספים למ תכנן וכן לנותני שירות נוספים . ברמה העובדתי ת, הנתבעים אכן שילמו סכום כסף למתכנן שהתובעת גייסה למשימה ולנותני שירות נוספים (ראו סע' 20 ו- 23 לתצהיר נתבע 1 והמסמכים שצורפו), אך המדובר בתשלומים ששילמו במישרין לנותני שירותים במסגרת התקציב שנקבע בהסכם שעל הדיירים לשלם לצורך שלב הוצאת ההיתר, ועל כן אין לראות בתשלום זה כהפרה של התחייבויות התובעת. זאת ועוד, אינני מוציא מכלל אפשרות כי הנתבעים נקטו אי אלו פעולות לקידום ההיתר, מתוקף היותם דיירים בבניין שהיו מעורבים בפרויקט. אולם, מהראיות הדלות שהציגו הנתבעים עולה כי אלו היו פעולות מינוריות ושוליות שלא באו חלף מאמצי התובעת, ועל כן עשייתן אינה מוליכ ה למסקנה שהתובעת לא ביצעה את המוטל עליה בנוגע להוצאת ההיתר או כי הפרה את התחייבויותיה.

הנתבעים טענו כי חל עיכוב בהוצאת היתר הבניה . מהראיות עולה כי ההיתר ניתן בחודש יוני 2018. ההסכם לא נקב בלוח זמנים להוצאת היתר הבניה וטענת הנתבעים כי התובעת התחייבה להוציא היתר בפרק זמן קצר ממה שהיה בפועל, שאף לא טענו מה משכו, דינה להידחות. לכן יש צורך בהשלמת ההסכם בנוגע למועדי הביצוע. במקרה זה ניתן להיעזר בסעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) שעוסק בהשלמת פרטים בחוזה, ש קובע כי "פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים". הנתבעים לא הניחו ראיות לגבי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג ועל כן לא נותר אלא להידרש לאמת מידה אובייקטיבית של סבירות (סע' 41 לחוק החוזים; לגבי היחס בין סע' 26 לסע' 41 לחוק החוזים ראו: ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פסקה 33 לפסק דינו של כב' הנשיא (בדימוס) ברק, פ"ד מט(2) 265 (1995) ). יש לזכור כי הנטל להוכיח כי התובעת הפרה את ההסכם מוטל על הנתבעים , ומכאן שגם הנטל להוכחת המועד (הסביר) לביצוע החיוב, מוטל עליהם. הנתבעים לא הרימו נטל זה ואף לא התקרבו לכך (ראו להמחשה דברי נתבע 1, עמ' 13, ש' 14) . זאת ועוד, בחינת האינדיקציות הדלות שכן הונחו לפניי מלמדת כי התובעת קיימה את החיוב להוציא היתר בניה תוך זמן סביר . ניתן למנות את העובדה כי ה דיירים לא הלינו בכל צורה שהיא, למן כריתת ההסכם ועד ל פרוץ הסכסוך בין הצדדים על עיכוב בהוצאת היתר הבניה ( עמ' 14, ש' 12, ש' 21); ואף שילמו לתובעת תשלומים בשנת 2018. נוסף לכך, המדובר בהוצאת היתר לגבי פרויקט מורכב יחסית ובתווך אף בוצע תכנון של המעלית באופן מסוים לבקשת הדיירים , שלא אושר על ידי ועדת התכנון והיה צורך לערוך שינויים (עמ' 18, ש' 36-21 ). אם כן, טענת הנתבעים כי התובעת הפרה את התחייבויותיה על פי ההסכם, דינן להידחות.

הנתבעים מעלים טענות נוספות כלפי התובעת בעניין תהליך הוצאת ההיתר ובפרט לגבי התשלומים ששולמו במסגרת תהליך זה. הם מציינים כי אכן חלק מן התשלומים הועברו לספקי שירות כגון מודדים ומהנדסים, אך חלק ם הועבר לכיסה של התובעת, בין היתר באמצעות חברת "רויאל התחדשות עירונית" (להלן: רויאל), שבשליטת כלתה של התובעת (עמ' 8, ש' 20). עיון בנספח ב' לתצהיר נתבע 1 מלמד כי לחברת רויאל הועבר סך של כ - 80,000 ₪ (ראו עמ' 17, ש' 11; נספח ג' לתצהיר נתבע 1) , זאת בנוסף לסכומים שהוגדרו כשכר של התובעת בסכום של כ- 19,000 ₪ שהועברו לה (או ליתר דיוק מיועדים לה ונתבעים בין היתר בתביעה זו ). התובעת אישרה כי כלתה אינה בעלת מקצוע בתחום ההנדסה, ו בתשובה לשאלה איזה פעולות ביצעה הכלה, שהתובעת לא יכלה לבצע , השיבה: "עברית שלי לא טובה, היא עשתה מו"מ עם כל יועץ נגיד גם אינסטלטור....היה הייתה איתי בכל דבר" (עמ' 10, ש' 3 ). ב חשבוניות שהוצאו על ידי חברת רויאל נרשם התשלום ובגין מה שולם לפי הפירוט הבא: 20,000 ₪ בגין "הגשת מסמכים לוועדה קריות"; 9,477 ₪ בגין "הכנת מסמכים חלק א'"; 10,000 ₪ בגין "הכנת מסמכים – חלק ב'" ; 10,000 ₪ בגין "קבלת אישור תכנית" (נספחים ב' ו-ג' לתצהיר נתבע 1). הסכומים הגבוהים יחסית שהועברו ל חברת רויאל שבשליטת כלתה של התובעת, שאיננה בעלת מומחיות בביצוע פרויקטים דומים, מעוררים מספר שאלות ותהיות , ועל בסיס תהיות אלו טוענים הנתבעים כי חברת רויאל אינה אלא צינור להעברת כספים לתובעת. במאזן ההסתברות נראה שיש צדק בטענות הנתבעים, עם זאת להכרעה זו אין נפקות לשאלת ההפרה. ההסכם בין התובעת לדיירים היה כי אלה יעבירו לתובעת סכום מוגדר מראש שיהווה תקציב שנועד להוצאת ההיתר. באמצעות תקציב זה היה על התובעת לנהל את המערך הקשור בהוצאות היתר, כאשר יתרת התקציב הייתה נשארת בידה (עמ' 8, ש' 30). אמנם, העברת הסכומים על ידי הדיירים לתובעת היה כנגד הצגת חשבונית (עמ' 19, ש' 7), אך זה היה אמצעי טכני לוויסות התשלומים ול הבטחת העברתם לייעודם, ולא שינה מההסכמות המהותיות, כלומר כי הדיירים יפקידו בידי התובעת תקציב מוגדר מראש והיא תדאג להשגת היתר. אם כך, לא ניתן לומר כי התובעת הפרה את ההסכמות עם הנתבעים, אם כי ניתן לתמוה מדוע ראתה התובעת להזרים סכומים כה רבים לחברה שבשליטת כלתה. בהקשר זה יצוין כי התובעת מאשרת כי לא ניהלה תיק אצל רשויות המיסוי (עמ' 4, ש' 21). יוער עוד כי הנתבעים לא טענו וממילא לא הוכיחו כי התובעת גרפה כספים מעבר למה שציפו שתקבל או כי העברת הכספים אליה או לכלתה גרמה באופן כלשהו לכשלים בתהליך השגת ההיתר.

[במאמר מוסגר יצוין כי בראיה כוללת של הדברים קיימים יחסי גומלין בין השכר המגיע לתובעת בשלב השגת ההיתר לבין התמורה לה ציפתה התובעת בשלב בחירת הקבלן, והדברים יתחדדו בהמשך הדיון].

התמונה לגבי השלב השני של ההסכם, כלומר שלב בחירת הקבלן, מצביעה על כך שהנתבעים הפרו את התחייבותם כלפי התובעת. נשוב ונזכיר את ההוראות שעומדות במוקד השלב השני של ההסכם :

בסעיף 3 להסכם נקבע כך:

"הוסכם בין הצדדים, מנהלת הפרויקט בלבד רשאית לבחור יוזם ו/או קבלן ביצוע בניה ולדיירי בניין אין זכות להיתערב בעניין זה".

בסעיף 9 להסכם הוסכם כך:

"9. מנהלת פרויקט מתחייבת לבחור יוזם ו/או קבלן יענה לקריטריונים כדלקמן:
9.1 יעשה תוספת בניה ויחזק את הבניין בהתאם למפרט טכני שלהלן.
9.2 ביצוע תוספת המתוארת במפרט טכני יעלה לכל דירה עד 15,000 ₪ (לא יותר)".

[השיבושים במקור – מ"ע]

ביום 24.10.2019 נועדו התובעת ונתבע 1 ובמעמד זה חתם נתבע 1 על כתב התחייבות לשלם לתובעת סך של 19,000 ₪ על ידי מסירת שיק שזמן פירעונו ליום 30.11.2018 , חלף שיקים שנמסרו לתובעת שאחד מהם חולל. לאמיתו של דבר, מסמך זה לא היה בגדר התחייבות חד צדדית, שכן התובעת לא חולקת על כך שתשלום הסכום היה בכפוף להתחייבותה "להקמת שלט של קבלן מוסמך ו/או יזם בחצר של [הבניין] ולהמציא....הסכם של קבלן (יזם)" ו"להכיר" לדיירים את הקבלן שייבחר – הכל ל א יאוחר מיום 1.11.2018 (ראו סע' 40 לתצהיר התובעת). הצדדים התייחסו אפוא להצבת השלט כביטוי למעבר לשלב השני של ההסכם, כלומר בחירת הקבלן. השלט לא הוצב ביום 1.11.2018 אלא רק ביום 13.12.2018. בעקבות כך החליטה נציגות הבניין להפסיק את ההתקשרות עם התובעת והשלט הוסר (סע' 44 לתצהיר נתבע 1; סע' 42 לתצהיר התובעת). סמוך לפני התרחשות זו איתרה התובעת קבלן לביצוע הפרויקט (הקבלנים ולדימיר מינקין וניסים ניסן, להלן ביחד: מינקין) ששמו התנוסס על השלט, ו אף נערכה טיוטה ראשונית של הסכם בין הדיירים לבין מינקין (ראו נספח ד' לכתב התביעה שהגישה התובעת; נספח ג' לתצהיר התובעת שהוגש בתגובה לבקשת למתן רשות להתגונן). עוד עולה כי לפני בחירת הקבלן, וכנראה כדי שהתובעת תוכל לכבול את הדיירים בהסכם, היא הכינה טיוטה ללא ציון שם הקבלן, שחלק מן הדיירים אף חתם עליה (סע' 16 לתצהיר נתבעת 3 ונספח ו' לתצהיר זה). בתקופה סמוכה להצבת השלט, החלו הדיירים לנהל משא ומתן עם קבלן אחר, שאף הכין מטעמו טיוטה לביצוע העבודות (נספח ו לתצהיר נתבעת 3; נספח א' לכתב ההגנה שהוגש מטעם התובעת). לשם שלמות ה תמונה יצוין כי התובעת טוענת כי עו"ד סופיה נוחימוביץ' שהייתה מעורבת בעריכת ההסכם, היא זו שטרפדה את ההסכם, משום שלדבריה חמדה ב אי אלו טובות הנאה שלא ניתנו לה. אינני קובע דבר לגבי טענה זו, משלא הונחו ראיות מספיקות בעניין זה, עו"ד נוחימוביץ לא העידה, וההכר עה בשאלה זו לא נדרשת לשאלת ההפרה. עם זאת יוער כי בשלב מסוים, היחסים בין התובעת ובין עו"ד נוחימוביץ' לא היו טובים – לשון המעטה.

הנתבעים נאחזים בכך שהצבת השלט שמבשר על בחירת הקבלן ומסירת טיוטת ההסכם עם הקבלן מינקין הייתה בחריגה מלוח הזמנים שנקבע בכתב ההתחייבות. הגם שעובדתית הדבר נכון, יש לזכור שנקיבת המועד של 1.11.20118 כמועד לגיוס קבלן לביצוע העבודות, היה תנאי לתשלום השיקים שנמסרו בידי התובעת על ידי הדיירים שלא נפרעו (ואחד מהם אף חולל). במילים אחרות, ההתחייבות לא שינתה מן היסוד את חיובי הצדדים בהסכם. לאור ההסכם, לא ניתן לומר כי בחירת הקבלן במועד בו נבחר הייתה הפרה של ההסכם. נזכיר שבהסכם לא נקבעו לוחות זמנים ונפנה לקביעתנו כי השגת ההיתר הייתה בגדר הזמן הסביר, לנוכח מורכבות הפרויקט. בשים לב לכך שההיתר ניתן בחודש יוני 2018, בחירת הקבלן בחודש דצמבר 2018 אינה חורגת מגבולות הסביר. יצוין כי לא הוצגה ראיה כלשהי כי בתקופה זו הלינו הדיירים על התמשכות ההליכים ועולה כי השיק שחולל היה לזמן פ ירעון – 9.7.2018 (סע' 18 לתצהיר התובעת שצורף לבקשה למתן רשות להתגונן ונספח ב' לתצהיר זה). המסקנה הבלתי נמנעת היא כי הנתבעים הפרו את החיוב שמקנה לתובעת בלעדיות בבחירת קבלן לביצוע העבודות. נעיר בנקודה זו, כי ההסכם כולל הוראות מפורטות לגבי הקווים הכללים של החוזה העתידי בין הדיירים לבין הקבלן שייבחר, כך שלא יכולה להישמע טענה של היעדר מסוימות בחיוב שעניינו בחירת הקבלן וההתקשרות עמו.

הפיצוי המוסכם

התובעת טוענת כי היא זכאית לפיצוי מוסכם מהנתבעים. סעיף 12 להסכם קובע כלהלן:

"הוסכם בין הצדדים כי במידה והדיירים של הבניין או מי מהם יבטלו הסכם זה מסיבה כלשהי יהיה חייב לשלם קנס בסך של 30,000 ₪".

לטענת התובעת, סעיף 12 מזכה אותה בפיצוי בסך של 30,000 ₪ מכל דייר. הואיל ובבניין ישנם שש עשרה דירות, המשמעות של קבלת טענת התובעת, כי היא זכאית לפיצוי ב סכום כולל של – 480,000 ₪. יתרה מכך, הואיל וב בניין קיימות מספר דירות שבבעלות יותר מדייר אחד, משמעות קבלת טענת התובעת אף יכולה לה גיע לכפל הסכום הנ"ל. התביעה כאן הוגשה נגד שלושה דיירים בלבד (שהם בעלי שתי דירות) , אך התובעת לא מסתירה כי היא רואה בתביעה זו "מקרה בוחן", שאם תזכה בה – היא עתידה לתבוע את הפיצוי המוסכם מכל דייר ודייר.

קריאה של סע' 12 להסכם מלמדת כי יכול להיות בסיס איתן לטענה שהעלו הנתבעים באיחור, ב סיכומיהם, לאחר שלאורך כל הדרך טענו אחרת – כי הפיצוי המוסכם הוא בשיעור של 30,000 ₪ מכלל הדיירים יחדיו ולא 30,000 ₪ מכל דייר (סע' 62-57 לסיכומים). אלא שטיעון זה, שהועלה בסיכומים, חורג , שלא לומר סותר , את העמדה שהנתבעים עצמם הציגו בכמה הזדמנויות, כי הפיצוי המוסכם הוא ביחס לכל דייר ודייר ולא מתייחס לכלל הדיירים כמקשה אחת . בסע' 7 לבקשה למתן רשות להתגונן שהגישו הנתבעים נטען על ידם כי התובעת "...קבעה... בהסכם כי בגין הפרה או ביטול החוזה ישלם כל אחד מדיירי הבניין ובניהם [הנתבעים] פיצוי מוסכם של 30,000 ₪. סכום זה חורג מהמקובל בחוזים מעין אלה ודינו להתבטל"; בסעיף 7 לתצהיר נתבעת 3 שצורף לבקשה, היא הצהירה כי ההסכם " כלל בתוכו הגבלות קשות על דיירי הבניין החל בהגבלת זכותם להתערב בבחירת היזם וכלה בדבר פיצוי בלתי סביר של 30,000 ₪ מכל דייר בבניין באם יבוטל או יופר החוזה", וראו גם הצהרה דומה בסעיף 7 לתצהיר נתבע 1. אם לא די בכך, בסע' 7 לכתב התביעה שהגישו הנתבעים, חזרו על הטיעון כי לשיטתם הפיצוי המוסכם מגיע מכל בעל דירה. רק בתצהיר העדות הראשית של נתבע 1 החלו לבצבץ ניצניה של הטענה שהפיצוי מגיע מכלל הדיירים, זאת מבלי להסביר את התפנית שחלה לעומת הנטען בכתבי הטענות ולמוצהר בתצהירים קודמים שהוגשו. בנסיבות אלו, אינני רואה כיצד ניתן לדון בגופה של הטענה שמצאה ביטוי בסיכומים לפיה הפרשנות ל סעיף 12 להסכם, כי במקרה של הפרה, הסכום שננקב הוא פיצוי אחד המגיע מכלל הדיירים.

בנקודה זו אני רואה להדגיש, כי אין לשמוע מקביעתי הכרעה לעיצומן של הטענות. ההחלטה שלא להידרש לטענה שהועלתה בסיכומים נעוצה בשיקולים דיוניים ובטעמי השתק הקשורים בהתנהלות הנתבעים בהליך זה ובמועד העלאת הטענה. לא מן הנמנע כי במידה ותוגש תביעה עתידית נגד יתר הדיירים, וסוגיה זו תעמוד על הפרק – ההכרעה תהיה כי הפיצוי המוסכם הוא 30,000 ₪ שמגיע מכלל דיירי הבניין כאחד . נותיר אפוא את הדברים לעת לבוא, ככל שתבוא. לצורך ההכרעה בפסק דין זה, נקודת המוצא – הדיונית גרידא – כי התובעת זכאית לפיצוי מוסכם בשיעור של 30,000 ₪ מכל אחד מן הנתבעים (נתבע 1 ונתבעים 2 ו -3 ביחד שהם בעלי דירה אחת). עם זאת ברקע ל דיון צריכה להדהד המשמעות האופרטיבית של טענת התובעת: כי היא זכאית לפיצוי מוסכם בשיעור של 480,000 ₪ (לפחות) , זאת בנוסף לתשלומים שהועברו לה ולכלתה בשלב השגת ההיתר. ל דברים אלו יש חשיבות לדיון בטענה להפחתת שיעור הפיצוי המוסכם.

סעיף 15 (א) לחוק החוזים (תרו פות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות), קובע כלהלן:

"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

סע' 15(א) לחוק התרופות מעניק סמכות לבית המשפט להפחית את הפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם בהתקיים תנאים מסוימים. תנאים אלו מצויים בגדרה של הנוסחה לפיה הפיצוי נקבע "ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה ". האם נוסחה זו מתקיימת במקרנו? לעמדתי , התשובה היא בחיוב.

אכן, נקודת המוצא היא כי על בית המשפט להפעיל את סמכותו להפחית את הפיצוי המוסכם במשורה (ע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים , פסקה 42 (להלן: עניין זאבי)), זאת משום שסעיף של פיצויים מוסכמים, אמור לשקף את אומד דעת הצדדים במועד כריתת החוזה לגבי הפיצוי שיגיע בגין הפרת ההסכם ככל שההסכם יופר . מכאן, שפיצוי מוסכם שנקבע בחוזה יוצר ודאות יחסית לגבי תוצאותיה של הפרת החוזה; הוא חוסך משני הצדדים לחוזה את הוצאות ההתדיינות המשפטית; והוא יוצר תמריץ לשני הצדדים לקיים את החוזה (ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים, כרך ד' 687-685 (2011)). יצוין כי פסיקת בית המשפט העליון קבעה כי הסמכות להפחית את הפיצוי לא כוללת את הסמכות לבטלו כליל (ע"א 4481/90 אהרן נ' ג.פרץ מ.בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427 ()1993) אם כי אין מניעה להפחית את הפיצויים הפחתה של ממש שתביא למזעור השפעתם המעשית ( גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות 506 (2009) (להלן: שלו ואדר)), ואכן ניתן למצוא בפסיקת בתי המשפט מקרים בהם הפיצוי הופחת באופן משמעותי ביותר (והנה מספר דוגמאות: ע"א 539/92 זקן נ' זיזה, פ"ד מח(4) 89 (1988) – הפחתה של כ 72% משיעור הפיצוי המוסכם; ע"א (מחוזי חיפה) 4886-05-19 קובליוב נ' ברכת הדרך לכם בע"מ, פסקה 41 – הפחתה של כ 66%; ע"א 2788/99 (מחוזי ת"א) בורנשטיין נ' ברון מ.ש.מ יבוא ושיווק 1980 בע"מ, פסקה 8 - הפחתה בשיעור 75%; ת"א (מחוזי ת"א 2577/00 דאור נ' גנטי, פסקה 12 – הפחתה של כ 95% (!)).

החוק מעניק לבית המשפט סמכות להפחית את הפיצוי ויש לעשות שימוש בסמכות זו במקרים הראויים. על מנת שבית המשפט יעשה שימוש בסמכותו זו, עליו להשתכנע כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם ל בין הנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה. אם השתכנע בית המשפט בכך, יש לעבור לשלב נוסף בו יש לשקול אם יש מקום להפחית את הפיצוי ובאיז ה שיעור . ואולם, כל עוד מצא בית המשפט כי מתקיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי במועד הכריתה, ישאיר בית המשפט את הפיצוי המוסכם על כנו ולא יפחיתו (עניין זאבי, פסקה 42; שלו ואדר, עמ' 499-495 ). לצורך בחינת קיומו של יחס סביר, לא בוחנים את הנזק שהתרחש בפועל, כלומר הבחינה היא לא בפרספקטיבה של התוצאה. השאלה היא אם הפיצוי נקבע תוך יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת מהפרה מהסוג שאירע בפועל. כלומר, הנקודה בה יש לבחון את הסבירות איננה עם קרות התוצאה אלא ב יחס לשלב כריתת ההסכם (שלו ואדר, עמ' 497 והאסמכתאות המובאות בה"ש 637; עניין זאבי, פסקה 42). ואולם יש לזכור כי, ההפרה בה עוסק סעיף 15(א) לחוק התרופות היא ההפרה הקונקרטית שהתרחשה, על תוצאותיה. לפיכך, השאלה היא: " אלו נזקים יכלו עקרונית הצדדים לצפות במועד כריתת החוזה כפועל יוצא של ההפרה הקונקרטית והאם הפיצויים המוסכמים משקפים יחס סביר לנזקים אלו" (עניין זאבי, פסקה 42; ראו גם שלו ואדר, עמ' 502). ובמילים אחרות: "המבט – בהכוונת המחוקק – הוא אל המועד שבו נכרת החוזה... אולם, שאלת הסבירות דאז נבחנת לאור ההפרה דהיום, הווי אומר: איך ההפרה היסודית דהיום הייתה נבחנת לאור מהותה, מראש, בעת כריתת החוזה" ( ע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359, 363 (1993)). זאת ועוד, כאשר בוחן בית המשפט מהו הנזק שניתן היה לצפותו מראש, עליו להפעיל אמת מידה אובייקטיבית, אף שאין מניעה מלהתחשב במכלול נסיבות ההתקשרות, ובכלל זה בצפייתם הסובייקטיבית של הצדדים ( ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן, פ"ד מו(5) 257, 264 (1992); שלו ואדר, עמ' 500). אשר למידת ההפחתה של הפיצוי, יש לזכור כי מטרת ההתערבות איננה " להעמיד את הפיצוי המוסכם על שיעור הנראה לבית המשפט כסכום הסביר ביותר שניתן היה לראות בו הערכה כנה של הנזק הצפוי בעת כריתת ההסכם; המטרה שונה, והיא: לקבוע מה הוא אותו שיעור, שגם אם הוא חורג במידת-מה מגדר הצפיות הסבירה, הרי אף על פי כן אין בו משום סטיה בוטה וחריפה ממבחן זה" (שלו ואדר, עמ' 499).

לעמדתי, בנסיבות המקרה הנתון, קיימת הצדקה להתערב בפיצוי המוסכם שקבעו הצדדים ולה פחיתו באופן ניכר, משום שבהסתכלות מנקודת הזמן בה נכרת ההסכם, ניתן להיווכח ש הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה. יוער כי בדיון בעניין הפחתת הפיצוי קיים חסר מסוים בראיות שהיה מצופה שהנתבעים יציגו, למשל שווי ההטבות שיהיו להם בעקבות ביצוע הפרויקט, שווי זכויות הבניה, מה התמורה שעתיד הקבלן לקבל. אולם חרף זאת נראה כי הוצגה תשתית מינימלית שמאפשרת קבלת עמדת הנתבעים. זאת ועוד, "כאשר חוסר הסבירות הגלום בתניות הפיצויים הוא גלוי לעין, עשוי בית המשפט להפחית את הפיצוי, ואפילו בשיעור דרסטי, וזאת – כדי למנוע חוסר הצדק שבאכיפתה של תניית פיצוי דרקונית " (שלו ואדר, עמ' 508).

במהלך עדותה , טענה התובעת כי טיפולה בפרויקט במבנה הסמוך לבניין משוא תביעה זו, הניב לה הטבה של כ- 500,000 ₪ (עמ' 11, ש' 20) , ומנגד טענו הנתבעים כי הקבלן שם "זרק" אותה מהפרויקט בש ל דרישותיה . התובעת לא הציגה את ההסכם בפרויקט הקודם ו טיעונה לא הונח על בסיס ראייתי איתן, ועל כן אינני מקבלו. אך דומה שאין מקום להתעכב על עניין זה, משום שסבירות הפיצוי לא אמורה להיבחן מנקודת ראותו של הנפגע אלא דווקא מנקודת ראותו של המפר (שלו ואדר, עמ' 498; ראו גם ע"א 707/78 יוסף נ' קניאל, פ"ד לה(4) 796, 800 (1981); ע"א 1/84 ברדה נ' סטרוד, פ''ד מב(1) 661 (1988) ).

התובעת עצמה מציינת כי הכדאיות הכלכלית של ביצוע הפרויקט מוטלת בספק. כך, מציינת התובעת בסעיף 5 לתצהירה: "הנתבעים ידעו היטב בעבר ואף יודעים היום כי הכדאיות הכלכלית של ביצוע עבודות חיזוק יסודות הבניין והוספת יחידות דיור נוספות בו מוטלת בספק רב. זאת, נוכח מיקומו של הבניין, מחירי נכסי הנדל"ן באזור בו מצוי הבניין, מצבו הפיזי של הבניין, ואפשרויות הניצול של זכויות הבניין. גם נתבעת 3 בעצמה הודתה כי טרם הפניה אלי, כי היא פנתה לכמה יזמים ואף אחד לא היה מוכן לקחת בשל היעדר כדאיות כלכלית".

לצורך בחינת הצפייה האובייקטיבית יש להוסיף את נתוניה של התובעת עצמה כפי שהיו ידועים לנתבעים בעת כריתת ההסכם . כזכור, התובעת איננה עוסקת בתכנון ובהנדסה ולא בעבודות בניין או בקבלנות בתחום זה, ואין לה הכשרה מקצועית כלשהי בעניינים אלו. גם ניסיון בעניינים אלו לא היה לה. התובעת טיפלה בפרויקט עבור הנתבעים לאחר שטיפלה בבניין סמוך בו לבעלה הייתה דירה. לאור העדר הכשרה מקצועית בתחומי התכנון, עיסוקה של התובעת הצטמצם בעיקר לתיאום בין גורמי המקצוע השונים ולתיווך בין הנתבעים לבין הקבלן שיבצע את העבודות .

נזכיר כי ההפרה שלאורה יש לבחון קיומו של יחס סביר, היא ההפרה הנוגעת לשלב השני של ההסכם, שבו הנתבעים אמורים היו להתקשר עם קבלן לביצוע העבודות שהתובעת תבחר עבורם ולא עם התובעת עצמה . לאחר בחירת הקבלן על ידי התובעת, ההסכם בין התובעת לנתבעים בא אל קיצו. אז , מסתיים הקשר בין הנתבעים לבין תובעת ומתחיל שלב נוסף בפרויקט – בו התובעת היא מחוץ לתמונה והקשר המשפטי הוא בין הנתבעים לבין קבלן הביצוע.

אינני מתעלם מכך, שהעניין המשמעותי מבחינתה של התובעת, איננ ו בהכרח שלב ביצוע עבודות הבניה על ידי הקבלן, אלא שנקודת הכובד היא בחירת הקבלן. במילים אחרות, ייתכן והתובעת ציפתה לגזור טובת הנאה מהקבלן, ומכאן ני תן להבין את עמידתה על כך שהיא תקבע את זהות הקבלן. ייתכן וזו אפשרות שלא ניתן היה לסלק אותה מגדר צפייתם הסבירה של הנתבעים בעת כריתת ההסכם , אך שני שיקולים נגדיים מסירים אפשרות זו מגדר הצפייה הסבירה. הראשון, כפי שהצבענו לעיל, כל הצדדים היו בדעה שביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין הספציפי אינו כדאי מבחינה כלכלית ולכן הנתבעים התקשו למצוא יזם לבצע את הפרויקט. מכאן שהרווח האפשרי הוא מ השכר בעד השגת ההיתר ולא משלב הביצוע. שנית, בגדר הציפיות הסבירות ניתן להכניס את העובדה כי קבלן שייבחר לבצע את העבודות גם הוא אמור להשיא רווח, אחרת לא יסכים לבצעו. הדברים מצטרפים לעובדה שאין חולק עליה כי המדובר במיזם שמתח הרווחיות שבו לא גדול. שלישית, גם אם הנתבעים היו אמורים לצפות כי לתובעת תובטח טובת הנאה על ידי הקבלן, בהיותה המתווכת בין הקבלן לדיירים, הרי בוודאי שלא היו צריכים לצפות כי טובת ההנאה היא בסכום כה משמעותי. זאת בזיקה לכך שבמשולש היחסים קבלן-דיירים-תובעת, תפקידה של התובעת מתמצה בתיווך בין הקבלן לבין הדיירים. בנסיבות אלו, נראה שהפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם לא עמד ביחס סביר לנזק שהנתבעים יכלו לצפות באם תהיה הפרה עתידית של החיובים הנוגעים לשלב השני של ההתקשרות – קרי חיוב הנתבעים להתקשר עם קבלן מסוים שהתובעת תבחר עבורם.

לאחר ששמתי לנגד עיני שיקולים אלו, סבורני כי יש לעשות שימוש בסמכות הקבועה בסעיף 15(א) לחוק החוזים ולהעמיד את הפיצוי המוסכם על סך של 15,000 ₪ נכון להיום, באופן שנתבע 1 יישא בפיצוי בסך של 15,000 ₪ ונתבעים 2 ו-3 (שהם בעלי דירה אחת) יישאו בפיצוי בסכום זהה. אשוב ואבהיר – הגם שנקודת המוצא הדיונית בפסק הדין הייתה כי הפיצוי שנקבע בסעיף 12 להסכם הוא ביחס לכל דירה, אינני מוציא מכלל אפשרות כי פרשנות הסעיף היא אחרת – כי הפיצוי המגיע הוא מכל הדיירים ו על כן, אין בפסק הדין קביעה לגופם של דברים ואין בו כדי לחייב את יתר הדיירים שדעתם לא נשמ עה.

התובעת טוענת כי יש לחייב את התובעים בחיוב נפרד ולא ביחד ולחוד. סבורני כי יש לקבוע כי החיוב הוא הדדי, ביחד ולחוד, משום שיש לראות ב נתבעים כמי שחייבים בחיוב אחד. מקורו של החיוב על פיו חויבו הנתבעים הוא בהסכם אחד עליו חתומים הנתבעים ודיירים נוספים; ההסכם נועד למטרת משותפת אחת של כלל הדיירים; והפיצוי המוסכם נועד לשקף נזקה של התובעת לו עשויים להיות אחראים כלל הדיירים ( השוו: דניאל פרידמן ואלרן שפירא בר אור דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך א' מהדורה שלישית , 345 (2015) ; דניאל פרידמן ונילי כהן ריבוי חייבים בתוך דיני חיובים, עמ' 173 (דניאל פרידמן עורך, 1994). בהינתן כך, סע' 54 לחוק החוזים קובע כי: "שנים שחייבים חיוב אחד, חזקה שהם חייבים יחד ולחוד". יצוין כי לקביעה זו יכולות להיות השלכות נוספות בפרט לגבי היחסים בין הנתבעים לבין יתר דיירי הבניין, אך הואיל ועניין זה לא עומד להכרעתי – לא אדרש אליו. י וער כי הגם שהצדדים לא התייחסו לשאלת טיבו של החיוב, לא ראיתי מניעה להתייחס לכך משום שבעיקרו של דבר המדובר בסוגיה משפטית שלהכרעה בה לא נדרש בירור עובדתי מעמיק והתשתית הראייתית שהונחה לפניי מאפשרת הכרעה בסוגיה ( (השוו: רע"א 6553/97 חגאי נ' חברת עבודי חיים, פ"ד נב(2) 345, פסקה 6 (1998); וראו דבריו של כב' השופט עמית בת"א (מחוזי חיפה) 369/04 זהרוי נ' אבו רומחין, פסקה 23 והאסמכתאות המובאות שם (פורסם בנבו, 20.3.2008); ראו גם לאחרונה: ע"א 2159/19 דיוה נ' סבן, פסקה 8 (פורסם בנבו, 9.3.2020)) .

לבסוף, התביעה כוללת את תביעתה של התובעת לתשלום סכום של 19,119 ₪, בגין תמורה שהנתבעים חייבים לה הקשורה לביצוע השלב הראשון של ההסכם – שלב השגת ההיתר . לא יכולה להיות מחלוקת של ממש לגבי סכום זה. ראשית, הנתבע 1, שהוא חלק מנציגות הבית המשותף, ציין בפני התובעת בד בבד עם הודעתו על הפסקת ההתקשרות עם התובעת כי "מה שאנחנו חייבים לך תקבלי 19,000 ₪" (נספח ג' לתצהיר התובעת שצורף לבקשה למתן רשות להתגונן). שנית, הסכום הנתבע מגולם בשני שיקים שהדיירים מסרו לתובעת האחד על סך 9,119 ₪ והשני ע"ס 10,000 ₪. השיק הראשון חולל באי פירעון והשני לא הוצג לפירעון (סע' 13 לתצהיר נתבע 1 שצורף לבקשה למתן רשות להתגונן; נספח ב' לכתב התביעה שהגישה התובעת) . שלישית, לאחר אי פירעון השיקים, התחייב נתבע 1 לשלם לתובעת את סכום השיקים וחתם על כתב ההתחייבות . לאחר שטענות הנתבעים כי התובעת הפרה את ההסכם נדחו, יש לחייב את הנתבעים בתשלום סכום זה. סכום זה שנתבע על ידי התובעת הוא מכוח החיובים שנטלו דיירי הבניין בהסכם ובתביעה הנוכחית נתבעו שלושה נתבעים בלבד. הואיל והמדובר בחיוב אחד בו חבים כלל דיירי הבניין, אין מניעה לחייב את הנתבעים במלוא הסכום בכפוף לזכות ההשתתפות הנתונה להם כלפי יתר דיירי הבניין (סע' 55(א) לחוק החוזים) .

התוצאה

לעניין ההוצאות – בבואי להכריע בשאלה זו נתתי את דעתי בין היתר לשיקולים ולנתונים הבאים: א) הקביעות שבפסק הדין והמשמעויות הכרוכות בהן; ב) היקף המחלוקת והסוגיות שעמדו במחלוקת בין הצדדים; ג) הפער בין הסכום שנתבע בכתב התביעה לבין הסכום שנפסק בסופו של יום; ד) העובדה שבתיק נשמעו ראיות הצדדים אך הדבר נעשה בישיבה אחת ולאחר מכן הוגשו סיכומים בכתב; כמו כן בתיק התקיימו שתי ישיבות קדם משפט; ה) ההוצאות שהוציאו הצדדים בפועל במסגרת ניהול ההליך . יוער כי בשל החפיפה הרבה, לא ראיתי לדון בנפרד בהוצאות לגבי כל תיק וההוצאות בגין דחיית תביעת הנתבעים גולמו בהוצאות שנפסקו במסגרת תביעת התובעת .

מועד התשלום – אחרון הסיכומים בתיק הוגש ביום 15.3.2020. מאז ובקצב מהיר מאד, נקלעה המדינה למצב חירום עקב התפרצות נגיף הקורונה. בנסיבות אלו, יש ליתן בידי הנתבעים זמן ארוך יחסית לפירעון פסק הדין.

אשר על כן, אני דוחה את התביעה שהוגשה בת"א 50037-05-19 ללא צו להוצאות. אני מקבל את התביעה שהוגשה בת"א 28327-01-19 באופן חלקי ומחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת סך של 49,119 ₪ בנוסף לשכ"ט עו"ד בסכום כולל של 8,500 ₪ וכן הוצאות בסכום של 1 ,500 ₪. הסכומים שנפסקו ישולמו תוך 90 ימים , שאם לא כן – יישאו הפרשי הצמדה וריבית החל ממועד מתן פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
ניתנה היום, כ"ז אדר תש"פ, 23 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.