הדפסה

בית משפט השלום בקריות ת"א 11152-09-12

בפני
כבוד ה שופטת לובנה שלאעטה חלאילה

תובע

עומר מוחמד כאמל דאהר
ע"י ב"כ עו"ד ע. חטיב ואח'

נגד

נתבעים

1.עזבון המנוח אחמד עלי עיסאווי
באמצעות יורשיו :
1.1. חאלד עיסאי
1.2 פאוזיה חוסין
1.3. יוסף עיסאוי
1.4. סהאם עיסאוי
1.5. סלים עיסאוי
1.6. עלי עיסאוי
1.7 מהדייה עיסאוי
1.8. סובחי עיסאוי
1.9 סלימה זידאן
1.10. נג'אח זידאן
1.11 אבראהים זידאן
ע"י ב"כ עו"ד ו. עיסאוי

2.מחמוד תאופיק עיסאוי
ע"י ב"כ עו"ד א. עותאמן

3.סאמר מוחמד עיסאוי
4.ח'יתאם עיסאוי
5.ג'מאל מוחמד עיסאוי
ע"י ב"כ א. אבו ראס

6.מוחמד קדח
7.אחמד דקח

8.נידאל מחמוד עיסאוי
ע"י ב"כ עו"ד א. עותאמן

9.פדל עיסאוי
10.ג'מאל עיסאוי (סייד אחמד)

11.עבדאללה קדח
ע"י עו"ד סולימאן רבאיעה

12.בנק עצמאות למשכנתאות ולפיתוח בע"מ
13.ועדה מקומית לתכנון ולבנייה גבעות אלונים (נמחקה)
14.מועצה מומית כפר מנדא (נמחקה)

פסק דין

התביעה והצדדים להליך
ענייננו בתביעה לחלוקה ופירוק שיתוף בחלקה 103, גוש 17568, מאדמות כפר מנדא ששטחה הכולל הוא 6,217 מ"ר והבעלות בה במושע (להלן: "המקרקעין" או "החלקה").
התובע רשום בפנקסי רישום המקרקעין כבעלים של 3736/12434 חלקים בחלקה (1,868 מ"ר); את זכויותיו בה הוא קיבל בירושה, חלק מאביו המנוח מוחמד כאמל דאהר ז"ל שהלך לבית עולמו בשנת 1967 וחלק מאמו, המנוחה אניסה דאהר ז"ל, אשר קיבלה את זכויותיה בירושה מבעלה (אביו של התובע) והלכה אף היא לבית עולמה בשנת 2008.
הנתבעים 2-7 רשומים כבעלי זכויות בחלקה, כדלקמן:
נתבע מס' 2, מחמוד תאופיק עיסאוי, רשום כבעלים של 555/6217 חלקים בחלקה.
נתבע מס' 3, סאמר עיסאוי, רשום כבעלים של 500/6217 חלקים בחלקה.
נתבעת מס' 4, ח'תאם עיסאוי, רשומה כבעלים של 250/6217 חלקים בחלקה.
נתבע מס' 5, ג'מאל עיסאוי, רשום כבעלים של 250/6217 חלקים בחלקה.
נתבע מס' 6, מוחמד קדח, רשום כבעלים של 555/12434 חלקים בחלקה (277.5 מ"ר); במהלך בירור המשפט התברר כי נתבע זה אינו בחיים ושהוא נהרג בתאונת דרכים מזה מספר שנים. הנתבע לא הגיש כתב הגנה; התובע לא הגיש כתב תביעה מתוקן לצורך צירוף עזבונו.
נתבע מס' 7, אחמד קדח, רשום כבעלים של 555/12434, חלקים בחלקה (277.5 מ"ר).
אחמד עלי עיסאוי ז"ל, עזבונו הוא הנתבע מס' 1, רשום כבעלים של 1573/6217 בחלקה. התביעה תוקנה ע"י צירוף יורשי עזבונו להליך, הם הנתבעים 1.1. – 1.11 .
הנתבע מס' 8, נידאל עיסאוי, רשום כבעל הערת אזהרה על זכויותיהם של הנתבעים 6 ו- 7 (הערת האזהרה רשומה על 555/6217 חלקים בחלקה).
הנתבע מס' 9 (פדל עיסאוי), הנתבע מס' 10 (ג'מאל עיסאוי סייד אחמד) והנתבע מס' 11 (עבדאללה קדח), אינם רשומים כבעלי זכויות במקרקעין והם נתבעים כמחזיקים במקרקעין לפי תשריט חלוקה שאישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה " הגליל המזרחי".
הנתבע מס' 12, בנק עצמאות למשכנתאות ולפתוח בע"מ, לטובתו רשומה משכנתא על חלקו של אחמד עלי עיסאוי ( הנתבע 1) במקרקעין. הבנק הודיע כי אין לו התנגדות לפירוק השיתוף ובלבד שזכויותיו במקרקעין לא ייפגעו.
הנתבעות מס' 13 ו- 14, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה " גבעת אלונים" והמועצה מקומית כפר מנדא נמחקו מההליך.
לעניין זיקת הנתבעים 9-11 להליך יובהר כי, במשרדי הוועדה לתו"ב "גבעת אלונים" נמצאת, ביחס לחלקה נשוא ענייננו, תוכנית חלוקה מוסכמת, וחתומה ע"י המחזיקים השונים, משנת 1992, המתבססת על תשריט שהוכן ע"י המודד טאהא טאהא. החלוקה אושרה, בגרסאות שונות, בין השנים 1992-1996, ע"י הוועדה המקומית לתו"ב "גליל מזרחי", הוועדה שקדמה לוועדה המקומית גבעת אלונים, ומכוחה של תוכנית החלוקה הוקצו מגרשים ושטחי בניה לנתבעים והונפקו היתרי בניה ע"י הוועדה.
לפי התוכנית, הוקצו מגרשים לעיסאוי אחמד ז"ל (הנתבע 1), עיסאוי מחמוד (הנתבע 2), עיסאוי מוחמד (אביהם של הנתבעים 3 ו- 5), עיסאוי פדל (הנתבע 9), עיסאוי ג'מאל (הנתבע 10), קדח עבדאללה (נתבע מס' 11) ועיסאוי זכי, מי שהיה נתבע בתביעה המקורית ואינו בעל דין בתביעה המתוקנת.
בצד תוכנית החלוקה המאושרת נמצאים במשרדי הוועדה לתו"ב, שני תצהירי הסכמה לתוכנית החלוקה, הראשון מיום 10.9.1994 והשני מיום 24.7.1996. על התצהירים חתומים
"הבעלים" – אחמד עלי עיסאוי, מוחמד עלי עיסאוי ופאדל עלי עיסאוי ו-"היורשים הבלעדיים למנוח, מוחמד כאמל דאהר : כאמל אחמד דאהר, האני אחמד דאהר, עומד אחמד דאהר ונאדר אחמד דאהר".
יצוין כי לפי נסח רישום מיום 1.9.1994 , הבעלים הרשום בחלקה באותה עת, היו כאמל, האני, עומר ונאדר אחמד דאהר ( בני דודו של התובע), מוחמד עלי עיסאוי ועזבון המנוח מוחמד כאמל דאהר ( אביו של התובע). בנסח רישום מחודש ינואר 1995 , התווסף כבעלים, אחמד עלי עיסאוי.
ולתביעה עצמה - ראשיתו של ההליך בתביעה שהוגשה ע"י התובע ואמו, שנפטרה שנים לפני הגשת התביעה !! נגד הנתבעים 1-5, נגד הנתבעים 13 ו- 14, נגד בנק ירושלים לפתוח ומשכנתאות ונגד נתבע נוסף בשם זכי תאופיק עיסאוי. בתביעה ( המקורית) נטען כי כתוצאה מהליך של איחוד וחלוקה שנעשה ע"י הוועדה לתו"ב והנפקת היתרי בניה ע"י הוועדה וכתוצאה מאישור תשריט החלוקה בחלקה, קיבלו בעלי המקרקעין שהיו רשומים מגרשים וחלקות לבניה, והוא נותר ללא כל זכות בניה וללא פיצוי או תשלומי איזון.
התובע טען כי הוועדה אישרה חלוקה בחלקה שלא בהתאם לסעיפים 121 – 122 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, שעניינם איחוד וחלוקה במקרקעין וביקש לחייבה בתשלומי איזון המשולמים במסגרת החלוקה בין בעלי המקרקעין. בכתב התביעה המקורי ביקש התובע להורות על ביצוע חלוקה חדשה במסגרתה יוקצה לו שטח של 1,868 מ"ר ולחילופין דרש מהוועדה תשלומי איזון בגובה הנזקים שנגרמו לו, לטענתו, בשל החלוקה הקיימת. לחילופי חילופין ביקש לחייב את הנתבעים בתשלום " פיצוי הולם" לפי חוות דעת שמאי שתצורף בשלב מאוחר יותר, בגין אובדן קרקע.
ביום 23.9.13 הוגש כתב תביעה מתוקן אך לצורך תיקון זהות התובעים. כתב התביעה המתוקן הוגש ע"י התובע ועזבון המנוחה אניסה דאהר ז"ל.
ביום 28.8.2014, ברשות ביהמ"ש ו לאחר שהנתבעים העלו טענות שונות לעניין העילה והסעדים המבוקשים, הוגש כתב תביעה מתוקן, שהוכתר כתביעת " חלוקה – פירוק שיתוף". התביעה הוגשה ע"י התובע מס' 1 בלבד, לאחר שהועברו אליו זכויות אמו המנוחה בחלקה ותוך צירוף נסח רישום עדכני מחודש יולי 2014, בו הוא רשום כבעלים של 1,868 מ"ר בחלקה .
לכתב התביעה המתוקן צורפו, בנוסף לנתבעים בכתב התביעה המקורי, הנתבעים 6-11, תחת בנק ירושלים צורף בנק עצמאות למשכנתאות ותחת הנתבע 1 בכתב התביעה המקורי נתבע עזבונו וצורפו יורשיו כנתבעי משנה.
מר זכי עיסאוי שהיה נתבע מס' 2 בתביעה המקורית לא צורף כנתבע בתביעה המתוקנת. עם זאת, ובאופן תמוהה יש לומר, שמו הוסף לכותרת סיכומי התובע כנתבע מס' 13 ואף הוסף כנתבע מס' 14, מר סאלח נימר קדח, מי שביקש לאחר הגשת התביעה להצטרף להליך כנתבע, בטענה כי הוא בעלים של זכויות בחלקה שטרם נרשמו, ובקשתו נדחתה ביום 30.3.2015 לאחר שהתובע עצמו התנגד בתוקף לכך.
ואם כבר בשינויים שנעשו ללא רשות ביהמ"ש עסקינן, אציין כי בסיכומי התובע הוחלף הנתבע 6, אשר כאמור נהרג בתאונת דרכים עובר להגשת התביעה, ביורשי עזבונו, זאת ללא תיקון כתב התביעה. ברי אפוא כי כל שינוי שנעשה בזהות הצדדים, על דעת התובע ומבלי שייעשה בכתב תביעה מתוקן שיומצא לבעל הדין הרלוונטי, אין לו משקל. ברי גם, והדברים נכתבים בזיקה לנתבע מס' 6, כי לא ניתן לנהל הליך וממילא לא ליתן פס"ד נגד בעל דין שאינו בחיים.
בכתב התביעה המתוקן (השני) הופנתה אצבע מאשימה כלפי הוועדה לתכנון ולבניה שפעלה לשיטת התובע ברשלנות והייתה אחראית לנזקיו ונישולו מכל זכויות במקרקעין. לטענתו, הוועדה אישרה תשריט חלוקה והנפיקה היתרי בניה ותוכניות מפורטות מכוח תוכנית מיתאר מספר ג/7676 בתחום הכפר וכתוצאה מאישור תשריט החלוקה, קיבלו כל בעלי המקרקעין שהיו רשומים וגם אחרים שלא היתה להם זכות רשומה, מגרשים וחלקות לבניה, מלבדו.
התובע חזר וטען כי הוועדה אישרה חלוקה במקרקעין שלא בהתאם לסעיפים 121 – 122 לחוק המקרקעין וביקש לחייבה בתשלומי איזון. בהמשך טען שהוא זכאי לפירוק שיתוף במקרקעין ולתביעתו צורפו חוות דעת של מודד מוסמך ושמאי, אליהן אתייחס בהרחבה בהמשך.
התביעה נגד הוועדה לתו"ב נמחקה על הסף בהתאם להחלטתי מיום 30.3.2015, זאת לאחר שבכתב התביעה המתוקן לא הובהרה עילת התביעה הנזיקית נגדה ( הנזקים הנטענים לא פורטו, לא כומתו ולא שולמה אגרה בגינם), בהעדר בסיס לטענה כי הוועדה נקטה בהליך איחוד וחלוקה לפי חוק התכנון והבניה ומשלא היה מקום לצרפה לתביעה של " פירוק שיתוף" אך ורק בשל אישור תשריט החלוקה.
ביום 9.6.15 ועל דעתו של התובע נמחקה התביעה גם כנגד המועצה המקומית כפר מנדא, וזאת בהעדר עילת תביעה נגדה.
טענות התובע
התובע טען כי הנתבעים, חלקם שותפיו לחלקה, ערכו ללא ידיעתו או ידיעת מי ממורישיו, תשריט חלוקה מוסכם ביניהם שאושר ע"י וועד ת התכנון והבניה והם מחזיקים ומשתמשים במקרקעין, שעה שהוא נותר ללא זכויות, והשטח הרשום על שמו ונמצא בבעלותו, 'נעלם' או הצטמצם ובפועל לא נותר לו חלק 'פנוי' במקרקעין.
כן טען כי תוכנית החלוקה חתומה ע"י אנשים שלחלקם אין זכויות בחלקה ונערכה תוך מרמה, הטעיה, התרשלות או מחדל אשר הביא למצב שלא נותרו לו מגרש או זכויות בעין במקרקעין.
בתצהירו הוסיף התובע כי מעולם לא הסכים הוא או מי ממורישיו לתוכנית החלוקה או לתשריטים שיזמו שותפיו לחלקה וכלל לא קיבל הודעה על הליך זה. לעניין "תצהיר ההסכמה" שצורף לתשריט החלוקה (ויש שני תצהירי הסכמה כאמור), טען התובע כי מדובר במסמך "מזויף", שכן הוא חתום ע"י בני דודו אחמד כאמל דאהר, כיורשים של המנוח מוחמד דאהר (אביו), כאשר בפועל רק הוא ואמו היו יורשיו.
עפ"י הנטען, התביעה הוגשה לאחר בדיקה שגרתית שערך התובע, עקב מקרה מעילה וזיוף במקרקעין, שהעלתה כי תשריט החלוקה אינו מקצה לו חלקים כלשהם. פניותיו לשותפיו, המשיך התובע וטען, למועצה המקומית כפר מנדא ולוועדת התו"ב, לקבל הסברים אודות הנסיבות שהביאו לנישולו מחלקו במקרקעין, העלו חרס.
התובע טען כי הוא זכאי לפירוק השיתוף במקרקעין ולתביעתו צורפו חוות דעת של מודד, ממנה עולה כי לא הוקצה לתובע כל חלק בתכנית החלוקה וכי בשל צפיפות הבנייה בחלקה והמצב התכנוני בה לא נשאר שטח שניתן להקצות לו. לתביעה (המתוקנת) צורפה תחילה חוות דעת ערוכה ע"י המודד המנוח סוהיל זידאן ז"ל וביום 26.5.2016, לאחר שהמודד הלך לעולמו, הוגשה חוות דעת זהה, ערוכה ע"י המודד ג'מיל יונס. חוות הדעת, שנערכה לטענת התובע עפ"י המצב הקיים היום בשטח, כוללת טבלה בה פורטו השטחים, ברוטו ונטו, להם זכאים הבעלים הרשומים בפנקסי רישום המקרקעין, אל מול השטחים ש"התקבלו" ע"י המחזיקים השונים, עפ"י תשריט החלוקה, ותוך חישוב ההפרש, ביחס לכל אחד מהבעלים/מחזיקים, בין השטחים המוחזקים על ידו לבין השטחים שהוא זכאי להם מכוח נסח הרישום.
לתביעה המתוקנת צורפה גם חוות דעת של שמאי שערך טבלת תשלומי איזון הכוללת את בעלי הזכויות הרשומות ואת והמחזיקים מכוח תוכנית החלוקה. בחוות הדעת השמאית, המהנדס והשמאי ראמי ג'מאמעה הסתמך על ההפרשים בחוות דעת המודד לצורך חישוב תשלומי האיזון להם זכאי התובע לשיטתו, לאחר שהביא בחשבון את מחירי המקרקעין באזור, צורת המגרשים, מיקומם וייעודם והעריך שווי מטר מרובע בחלקה בסכום של 800 ₪.
התובע טען כי בהתאם לחוות דעת המודד והשמאי, הוא זכאי לתשלומי איזון בסך של 1,268,000 ₪ וכי הנתבעים חייבים בתשלומים בהתאם לטבלת האיזון שערך השמאי באופן הבא:

ת/נ
שם
ת.ז
שטח לפי
נסח
שטח נטו
שטח שהתקבל
הפרש
שווי חלקה
שווי יחסי
מקבל
משלם
ת/1
עומר דאהר
05444771
1868
1585
-
1585-
0
0
1,268,000
0
נ/1
אחמד עלי עיסאוי
020990354
1573
1335
1481
146+
1,184,800
0.280758
0
116,800
נ/2
מחמוד תופיק עיסאוי
5445348
555
471
498
27+
398,400
0.094408
0
21,600
נ/3
עיסאוי סאמר
033035817
500
424
--
424-
0
0
339,200
0
נ/4
עיסאוי חתאם
32753923
250
212
---
212-
0
0
169,600
0
נ/5
עיסאוי גמאל
029146438
250
212
--
212-
0
0
169,600
0
נ/6
מוחמד קדח
20.402391
278
236
--
236-
0
0
188,800
0
נ/7
אחמד קדח
203350384
277
35
---
235-
0
0
188,800
0

לא הוסדר
---
666
565
---
565-
0
0
452,000
0
לא נתבע
עיסאוי מוחמד
20990407
--
---
1004
1004+
803,200
0.190332
0
803,200
נ/9
עיסאוי פדל
2099037
--
--
725
725+
580,000
0.137441
0
580,000
נ/10
עיסאוי ג'מאל
20967402
--
--
590
590+
472,000
0.111848
0
472,000
לא נתבע
עיסאוי זכי
5254003
--
--
542
542+
433,600
0.102416
0
433,600
נ/11
קדח עבדאללה
21103858
---
---
435
435+
348,000
0.082464
0
348,800

שטח חלקה
6217
6217
5275
5275
000
4,220,000
1
2,775,200
2,775,200

הפרשות
942

שטח נטו
5275

יובהר כי ארבע העמודות האחרונות בטבלה, הנוגעות לשווי החלקה וגובה התשלומים שיש לקבל/לשלם נערכו ע"י השמאי, בעוד שהעמודות הראשונות, הנוגעות להפרשי השטחים נערכו ע"י המודד ופורטו בחוות דעתו. בעמודה הראשונה מימין (תובע/נתבע) נערכו שינויים ע"י ביהמ"ש לפי כתב התביעה המתוקן .
בכתב התביעה ביקש התובע לחייב את הנתבעים בתשלומי איזון כפי הערכתו של השמאי, בכפוף לשינויים הבאים :
בנוגע לנתבע 3 נטען כי, מאחר ונתבע זה קיבל את אחד משני המגרשים של אביו, מוחמד עיסאוי (שאינו בעל דין, אם כי לפי הטבלה חויב לשלם סכום של 803,200 ₪), אזי יש לחייבו במחצית הסכום שאביו חייב בקיזוז הסכום שהוא (הנתבע 3) זכאי לו לפי הטבלה ומכאן ביקש התובע לחייבו בתשלום סך של 62,400 ₪.
בנוגע לנתבעים 4 ו- 5, שהם בעל ואישה, נטען כי הם קיבלו את המגרש השני של מוחמד עיסאוי, אביו של הנתבע 5 (ושל הנתבע 3), ומכאן ובדומה לנתבע 3, יש לחייבם בחלקים שווים בסכום של 62,400 ₪, וכל אחד מהם בנפרד בסכום של 31,200.
אשר לנתבעים 6 ו-7 טען התובע כי אלה קיבלו את זכויותיו של זכי עיסאוי (שאינו בעל דין ושמו מופיע בטבלה לעיל כמי שקיבל מגרש בתוכנית החלוקה). אם לוקחים בחשבון את הסכום שזכי חייב לשלם לפי הטבלה ואת הסכומים מנת חלקם של נתבעים אלה, יוצא שכל אחד מהנתבעים 6 ו-7 חייב לשם לתובע, לשיטתו, סכום של 28,000 ₪.
זה המקום לציין כי בסיכומים שהגיש, דרש התובע לחילופין ולראשונה, להקצות לו שטחים במקרקעין בפ ועל (בנוסף לתשלומי איזון); הוא ביקש להקצות לו שטח של 1,160 מ"ר המוחזק לטענתו ע"י הנתבעים 9, 11 ו- 13 שאינם רשומים כבעלי זכויות במקרקעין, כאשר הנתבע 13 בכותרת סיכומיו של התובע, ממנו הוא מבקש לקבל את הקרקע, הוא "זכי עיסאוי" שכלל אינו נתבע בתביעה המתוקנת! כבר כאן אציין כי כל סעד שלא נתבקש בתביעה, לא כל שכן מנתבע שלא צורף להליך, לא ידון.
טענות הנתבעים
הנתבעים שהתגוננו מפני התביעה (הנתבעים 6,7,9,10 ו -11 לא הגישו כתב הגנה) הכחישו את הנטען בה וטענו כי מדובר בתביעה טורדנית וחסרת עילה שהוגשה ע"י מי שאין לו זכויות בחלקה, בחוסר תום לב, אי ניקיון כפיים ותוך הסתרת עובדות מהותיות. בנוסף לכך טענו כי מדובר בתביעה שעילתה התיישנה בהיותה נוגעת לתוכנית חלוקה מאושרת, משנת 1992.
לעניין תוכנית החלוקה בחלקה, נטען ע"י כל הנתבעים כי מדובר בחלוקה שאושרה ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה "גליל מזרחי" עוד בשנת 1992 והיא היתה מוסכמת ע"י הבעלים דאז. בהמשך לתוכנית זו, אישרה הוועדה המקומית לתו"ב "גבעת אלונים" את חלוקת המגרשים בחלקה על בסיס הסכמת הבעלים הרשומים והמחזיקים. התובע לא היה רשום באותה עת כבעלים במקרקעין ולא היה לו כל מעמד ויורשיו של מוחמד דאהר (אביו של התובע) היו מיוצגים ע"י עו"ד כאמל אחמד דאהר , בן דודו של התובע שהסכים לחלוקה. מכאן טענו הנתבעים שעל התובע להפנות את התביעה כלפי בני דודו שחתמו והסכימו לחלוקה וככל שבפיו טענה לזיוף מסמכים הנוגעים לתצהיר החלוקה, עליו להפנותה נגד "המזייפים" ולא לגרור את הבעלים החוקיים להליך מיותר.
הנתבע 1 – יורשי המנוח אחמד עלי עיסאוי
יורשיו של הנתבע 1 טענו כי אביהם, המנוח אחמד עלי עיסאוי, רכש את הקרקע מאביו של התובע לפני 50 שנה (בשנת 1965). יוסף, אחד היורשים (נתבע 1.3), הוסיף בעדותו כי בשנת 1974 פנתה אימו של התובע, המנוחה אניסה דאהר ז"ל, לאביו (אחמד עיסאוי ז"ל) וטענה כי הוא מחזיק בשטח גדול ב - 140 מ"ר מהשטח שרכש ועקב כך הוריו רכשו את החלק הנוסף.
יוסף הגיש לביהמ"ש שני הסכמי רכישה; הראשון מיום 30.10.1966 (נ/3), השני מיום 29.12.1974 (נ/4) ומסמך נוסף החתום ע"י יורשי המנוח כאמל דאהר, סבו של התובע (נ/5).
ההסכם הראשון, משנת 1966, הינו הסכם מכר בין מוחמד כאמל דאהר (אביו של התובע) לבין אחמד עלי עיסאוי (עזבונו הוא הנתבע 1), לפיו רכש עיסאוי מדאהר שטח של 1,100 מ"ר בחלקה. ההסכם נושא חתימות הצדדים לו וחתימה של ארבעה עדים.
ההסכם השני, משנת 1974, הינו הסכם מכר מיום 29.12.1974, בין אניסה דאהר (אמו של התובע והיורשת של מוחמד דאהר) לבין אחמד עלי עיסאוי. בהסכם נכתב כי האחרון רכש בשנת 1966, 1,100 מ"ר מהמנוח מוחמד כאמל דאהר ובשנת 1974 התברר לפי מדידה של מודד מוסמך שהשטח שקיבל הוא 1,240 מ"ר. במסגרת הסכם זה נמכרו למעשה אותם 140 מ"ר לאחמד עלי עיסאוי.
המסמך השלישי שהוגש (נ/5) הינו מסמך שלא מופיע עליו תאריך. מדובר בהסכם מכר של שני דונם מהחלקה, שנערך בין יורשיו של כאמל דאהר (הסבא של התובע) לבין אשתו של עלי חליל עיסאוי, שהינו האבא של אחמד עלי עיסאוי (הנתבע 1 ) ומוחמד עלי עיסאוי, אביהם של הנתבעים 3 ו-5.
לאור מועד פטירת האב (שנת 1967) והצדדים להסכם, יש להניח כי הסכם שלישי זה היה הראשון בזמן מבין שלושת ההסכמים ובכל מקרה לא לאחר שנת 1967.
יוסף העיד כי מלבד השטח שאביו רכש ממוחמד כאמל דאהר והיורשת שלו (1,240 מ"ר), הוא קיבל 333 מ"ר מאביו (עלי עיסאוי) ובסה"כ נרשמו על שמו (של אחמד עיסאוי ז"ל) 1,573 מ"ר, כאשר בפועל הוא מחזיק בשטח של 1,380 מ"ר, עליו נבנו ארבעה בתים ומעולם הוריו של התובע לא פנו אליו או למי ממשפחתו למרות חלוף עשרות שנים בהם הם מחזיקים את המקרקעין ומתגוררים בהם.
בסיכומיהם טענו יורשיו של הנתבע 1 כי לתובע ידוע שאין לו זכות בשטח החלקה ושני האחים, אביו ודודו, מוחמד דאהר ואחמד דאהר, מכרו את זכויותיהם, שקיבלו בירושה מאביהם כאמל דאהר, בשלמות ולא נותר להם דבר. מדובר לשיטתם בתביעה שהוגשה ללא כל הצדקה ועילה בדין, כאשר התובע נזכר לאחר 50 שנה ממכירת הקרקע ממשפחתו למשפחת עיסאוי, לטעון לזכויות בחלקה והגיש את התביעה מבלי להכיר את העובדות כהוויתן.

לטענתם, התובע היה משוכנע כי אביו ודודו מכרו את כל זכויותיהם בחלקה ובא כוחו אשר ייצג חלק מהנתבעים בעבר והיה לו ידע רב ואישי אודות החלקה והעסקאות בה, הדריך את התובע לנצל מצב של העדר רישום השטחים על שם הנתבעים, כדי לנשלם מזכויותיהם וכדי לקבל כספים שכלל אינם מגיעים לו.
עוד נטען כי הוועדה המקומית אישרה את תוכנית החלוקה, אשר על בסיסה קיבלו הנתבעים היתרי בניה ובנו בפועל את בתי מגוריהם על שטח שרשום על שם אביהם אחמד עיסאוי. התובע לא התנגד לתוכנית החלוקה והוצאת היתר בניה בשנת 1996, דבר המבטא הסכמה לחלוקה.
אשר לחוות הדעת שצורפו לתביעה, טענו יורשי הנתבע 1 כי חוות דעתו של המודד יונס הועתקה מחוות דעתו של המודד המנוח זידאן וכלל אינה מעידה על המצב הקיים בשטח שכן הם מחזיקים בשטח קטן מהשטח הרשום בבעלות אביהם, אחמד עיסאוי (1,380 מ"ר במקום 1,573 מ"ר). כך גם נטען כנגד שווי הקרקע כפי שהוערך ע"י השמאי, כאשר עפ"י עסקאות שהשמאי עצמו פירט, השווי בגין שטח של 146 מ"ר ("ההפרש" שנזקף לחובת הנתבע 1 עפ"י הטבלה של המודד) הינו 40,000 ₪ ולא 116,000 ₪ כפי שטען התובע.
הנתבעים 2 ו- 8 - מחמוד תאופיק עיסאוי ובנו
הנתבעים 2 ו- 8, אב ובנו, טענו כי מדובר בחלקה שהייתה בבעלות אביו ודודו המנוחים של התובע, אחמד ומוחמד כאמל דאהר, ושניהם חילקו את החלקה בפועל למגרשים, מכרו אותם עוד בתחילת שנות השישים של המאה הקודמת וסימנו לכל קונה את גבולות מגרשו בשטח ואת הדרך המובילה אליו. הקונים קיבלו היתרי בנייה והחלו לבנות, כל אחד במגרשו והם מתגוררים מזה שנים רבות במגרשים שרכשו. התביעה הוגשה כ- 50 שנה לאחר שאביו ודודו של התובע מכרו את זכויותיהם בחלקה והקונים מחזיקים בקרקע מאז ללא כל טענה או תביעה כלפיהם.
עפ"י הנטען, נסח רישום המקרקעין שצורף לכתב התביעה אינו משקף את מצב הזכויות בחלקה וישנן מספר עסקאות שטרם נרשמו ואשר לאחר רישומן תישאר יתרה קטנה מאוד על שמו של התובע, אם בכלל וזאת בגין השטח המיועד לדרכים וזכויות מעבר בתוך החלקה.
התובע, כך נטען, ניצל את העובדה כי חלק מהעסקאות טרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין וכי אביו המנוח היה עדיין רשום כבעל זכויות בחלקה ופעל להעברת הזכויות על שמו מכוח ירושה שלא כדין וביודעו כי זכויות אלה כבר נמכרו לאחרים. מטרת התביעה אינה אלא הוצאת כספים שלא כדין מהנתבעים.
לטענתם, הדבר ידוע היטב לתובע ולבא כוחו, שייצג חלק מהנתבעים ברישום הזכויות בחלקה, כולל הנתבע 2 עצמו. נתבע זה הצהיר כי בא כוחו של התובע, ייצגו ברישום שני מגרשים מתוך השלושה שרכש עבורו ועבור בניו ואף פנה אליו לפני מספר שנים והציע לסייע בהעברת הבעלות במגרש השלישי שרכש וזאת בתמורה כספית, אך הוא סירב.
בעדותו פירט הנתבע 2 את גרסתו וטען כי רכש 3 מגרשים בחלקה, אף שהוא רשום כבעלים של מגרש אחד בלבד. עפ"י עדותו, את המגרש הראשון קיבל בירושה יחד עם אחיו, זכי עיסאוי, מאביהם (תאופיק עיסאוי) שרכש מאחמד דאהר (דודו של התובע) שטח של 1,110 מ"ר. אחיו זכי מכר את חלקו לנתבעים 6 -7 (מוחמד ואחמד קדח) והוא (הנתבע 2) רכש חלקים אלו מהם - זהו למעשה המגרש השני. את המגרש השלישי רכש, לטענתו, מהנתבע מס' 10 (גמ'אל עיסאוי סייד אחמד), כשעליו כבר היה בנוי בית, תמורת סכום של 350,000 ₪ אם כי זה לא נרשם על שמו, בשל התנגדות התובע ובא כוחו.

הנתבע 2 נשאל בחקירתו הנגדית מדוע לא פנה בהליך משפטי לצורך רישום זכויותיו במגרש שנרכש מהנתבע מס' 10 והשיב כי עו"ד ח'טיב, ב"כ התובע, פנה אליו אחרי שרכש את החלקה ואמר "בוא נסגור את זה". כך סיפר הנתבע בעדותו "הוא הגיע אלי הביתה לבד. הוא הגיע לבית של אחי זכי. אני הייתי שם. אני, זכי אחי, עו"ד עמראן חטיב והבנים של זכי היינו שם. אנחנו דיברנו על המגרש השלישי. הוא אמר שהבן אדם נתן לו ייפוי כוח, הכוונה לתובע. הוא הראה לי על צג הטלפון שהתובע שלח לו בזמן ששהה בלונדון, הוא הראה לי שהוא העו"ד של התובע. הוא שאל אותי "כמה אתה רוצה לשלם כדי שנסיים?". הוא אמר לי "כדי שתוכל לעשות העברת בעלות" וכי יש לו זכות לעזור לי לעשות העברת בעלות, הוא ביקש 100,000 ₪. הוא אמר שאם אני משלם 100,000 ₪ הוא יאפשר לי לרשום בעלות" (עמ' 60 לפרוט').

הנתבע המשיך והעיד כי הוא לא הסכים לשלם את הסכום ופעל להעברת הניירת לטאבו לצורך הרישום, אם כי התהליך נעצר מפני שהתובע מנע את הרישום.

בסיכומיו טען ב"כ הנתבעים כי מהראיות שהוגשו ניתן ללמוד כי שטחים שנרכשו מחלקו של המנוח מוחמד דאהר, נ רשמו דווקא מחלקו של אחמד ומכאן גם המגרש שרכש ג'מאל סייד אחמד (הנתבע מס' 10) מאחמד דאהר לא הצליח הרוכש לרשום אותו, שכן לא נותרו זכויות רשומות ע ל שמו של אחמד (או יורשיו).

בהיבט המשפטי נטען כי על אף שהתביעה הוכתרה כתביעה לפירוק שיתוף, מדובר למעשה בתביעה כספית, ובכל מקרה דינה דחייה.
כתביעה כספית, טענו הנתבעים כי התביעה התיישנה שכן עילתה נולדה עם אישור תוכנית החלוקה בשנת 1992 ולחילופין נטען כי התובע השתהה בהגשת התביעה שיהוי ניכר המצדיק את דחייתה.

כנגד התביעה לפירוק שיתוף, למקרה וטענת ההתיישנות תידחה, טענו הנתבעים כי תביעה כאמור הינה אך ורק בין שותפים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין ושאין לפרק שיתוף כאשר חלק מהבעלים בפועל אינם רשומים. במקרה שלנו, ברור לטענת ב"כ הנתבעים, כי לא כל הבעלים והמחזיקים בפועל רשומים בלשכת רישום המקרקעין וגם חלק מאלה הרשומים אינם הבעלים בפועל של אותן זכויות. מכאן לא ניתן להורות על פירוק שיתוף כל עוד לא נרשמו הבעלים האמיתיים בטאבו.

כנגד טענות התובע בסיכומיו, טענו הנתבעים כי התובע שינה בסיכומיו את הטבלה עליה נשענת התביעה ובעוד שבתביעה נדרש הנתבע 2 לפצות את התובע בסכום של 21,600 ₪ ומהנתבע 8 לא נדרש מאום, בסיכומים נטען לראשונה כי יש לחייבו בסכום של 472,000 ₪ בטענה כי הוא מחזיק במגרשו של הנתבע 10. מדובר בשינוי חזית ובטענה שהועלתה לראשונה בשלב הסיכומים, מה עוד שאותו מגרש, שרכש אותו יחד עם הבניין עליו הוקם, מוחזק ע"י בנו של הנתבע 2, שאינו צד להליך .
הנתבעים 3-5 - סאמר (ואשתו) וג'מאל מוחמד עיסאוי
הנתבעים 3-4 הם בעל ואישה, הבעלים הרשומים של 250/6217 חלקים מהחלקה, כל אחד; הנתבע 5, אחיו של הנתבע 3, רשום כבעלים של 500/6217 חלקים בה. זכויותיהם של הנתבעים 3–5 נרשמו בשנת 2010 בהתאם להסכם מכר ללא תמורה עם אביהם של הנתבעים 3 ו-5, מוחמד עיסאוי (שאינו צד לתביעה אם כי שמו רשום בטבלת תשלומי האיזון), שקיבל את זכויותיו בחלקה מאביו המנוח, עלי עיסאוי שהעביר לו 1000 מ"ר ולשני אחיו יחדיו 1,000 מ"ר נוספים (אחד משני האחים הוא הנתבע 1).
מלבד תצהירים של הנתבעים 3 ו-5, הוגש תצהיר עדות ראשית של מוחמד עיסאוי (אביהם) , מי שטען כי העובדות ידועות לו באופן אישי ונטל חלק בהשתלשלות העניינים. מוחמד, בן 72, הצהיר כי החלקה נשוא התביעה הייתה בבעלותה של משפחת דאהר ובמקור לאביהם של אחמד ומוחמד דאהר, המנוח כאמל דאהר (הסבא של התובע), אשר מכר בשנת 1954 שטח של 2,000 מ"ר למנוח עלי עיסאוי, אביו של מוחמד (המצהיר) ושל אחמד עיסאוי (עזבונו הוא הנתבע 1).
הנתבע הצהיר כי בשנת 1974, הוציא היתר בניה ובנה דירת מגורים בה הוא מתגורר עם בני משפחתו, עד היום. מוחמד העיד כי בעת שנרכש השטח, אביו של התובע מוחמד ודודו אחמד דאהר היו בשטח, ערכו מדידה תחמו את השטח בסרט מארבעה כיוונים וסימנו את השטח הנמכר.
בעקבות הליך בו נקט מוחמד עיסאוי להעברת הזכויות על שמו, ניתן ביום 14.4.1993 בביהמ"ש המחוזי בחיפה פסק דין המורה על תיקון הטעות ברישום החלקים בחלקה נשוא התביעה. פסה"ד עסק בשלוש המרצות שונות. המשיבים שם יוצגו ע"י עו"ד כאמל דאהר (בן דודו של התובע) ופסה"ד ניתן בהסכמה.
בהמרצה 2/93 ביהמ"ש הורה על:
"תיקון הטעות ברישום החלקים ביחס לחלקה 103 בגוש 17568, שנרשמה על שם המשיבים 1-4, בשיעור2 /1 חלקים ובמקום זאת לרשום חלקים אלה כדלקמן:
1000/6217 חלקים ירשמו על שם המבקשים מחמד עלי עיסאוי ת.ז. XXXX046.
יתרת החלקים שהם 21085 חלקים מתוך 62170 ישארו רשומים על שם המשיבים בחלקים שווים ביניהם באופן שכל אחד מהן ישאר בבעלותו 527,125 מתוך 6,217,000 חלקים".
בהמרצה 14/93 ביהמ"ש הורה :
"הנני לתקן את רישום החלקה הנ"ל על ידי קבלת הבקשה ולרשום 1240 חלקים מתוך 6217 חלקים על שם המבקש אחמד עלי עיסאווי ואילו שאר חלקי המשיבים ממשפחת דאהר יש להקטין את חלקם בהתאם, באופן שיש לרשום על שם המנוח מוחמד דאהר ע"י עזבונו 31085 מתוך 62170 חלקים".

בהמרצה 3/93 ביהמ"ש הורה על רישום :
"ע"ש המבקש אחמד עלי עיסאווי 333 חלקים מתוך 6217 חלקים.
ע"ש המבקש מוחמד עלי עיסאווי 1000 חלקים מתוך 6217 חלקים.
ע"ש המבקש פאדל עלי עיסאווי 666 חלקים מתוך 6217 חלקים
ע"ש המשיבים כאמל, האני, עומד ונאדר 11085 חלקים מתוך 62179 חלקים".
הנתבעים 3-5 ביקשו לבנות קומה נוספת באותה חלקה, פעלו לפרסום כדרישת החוק ב- 3 עיתונים ולא הועלתה התנגדות או טענה כלשהי ע"י התובע או מאן דהוא לזכות כלשהי בחלקה. עפ"י התצהיר, לצורך הוצאת היתר בניה, התייצבו בחודש 8.93, בפני הועדה המקומית לתו"ב, כאמל, האני, עומר ונאדר, בניו של אחמד דאהר, חתמו ואישרו שאין להם כל מניעה לבנית קומה נוספת במגרש של מוחמד; בשנת 1998, הוצא היתר בניה ע"ש הנתבע 3, סאמר עיסאוי, לבניית תוספת מגורים ובשנת 2002, ביקש מוחמד לבנות עבור בנו ג'מאל (הנתבע 5) ולאחר פרסום כנדרש וקיום התנאים הוצא ביום 19.2.2003 היתר בניה כדין.
לטענת הנתבעים, טענת התובע כי לא ידע אודות ההליכים שננקטו בוועדה, הינה טענה מופרכת ודי בפרסומים, שנדרשו לצורך קבלת ההיתר, כדי להוות ראיה לידיעה. התובע נרשם כבעלים ביום 4.4.2013 וביקש פירוק שיתוף של חלקה התפוסה ע"י הנתבעים משנת 1992, שנים לפני רישומו כבעלים. מדובר בדרישה לא סבירה ובלתי מציאותית מאחר ומדובר במקרקעין בהם קיימת חלוקה מאושרת ונהוגה בין הבעלים הרשומים מאז שנת 1992. מדובר בחלוקה מוסכמת חתומה ומאושרת ע"י בעלי הזכויות שהיו רשומים וביניהם עזבון המנוח מוחמד דאהר שהיו מיוצגים ע"י עוה"ד כאמל דאהר ובאותה עת לא היה לתובע כל מעמד והוא לא נמנה על הבעלים. התובע בחר שלא לזמן את עו"ד כאמל דאהר, שהוא בן משפחתו ויש בדבר כדי ללמד כי עדותו של זה היתה מפריכה את טענותיו של התובע.
הנתבעים טענו כי לא ניתן להורות על פירוק בעין עת מדובר בחלקה תפוסה, עליה נבנו בתים מזה 40 שנה ולא ניתן לחייבם בתשלומי איזון מאחר ורכשו את זכויותיהם בחלקה כדין, מה עוד שהשטח שהם מחזיקים בפועל, לאחר שחלק מהשטח הופרש עבור שטח ציבורי, קטן יותר מהשטח הרשום על שמם. לצורך הוכחת טענה זו הוגשה מטעם הנתבעים מפת מדידה המראה כי הם מחזיקים בשטח של 890 מ"ר בלבד.
הנתבעים הכחישו את חוות הדעת שהוגשו מטעם התובע, תוכנן, קבילותן וממצאיהן. לעניין חוות דעת המודד נטען כי זו הועתקה מחוות דעתו של המודד המנוח סוהיל זידאן, ואף טעויות הכתיב נותרו על כנם. חוה"ד נערכה מבלי שהמודד יבקר בחלקה ובעדותו הוא לא ידע לתת פרטים עליה. המודד לא ערך מדידות בפועל בשטח, לא בדק היתרי בניה, דרכים, חריגות והסגות גבול וקביעותיו מבוססת על תוכנית חלוקה משנת 1992 ותשריט חלוקה שנערך לפני 25 שנים, אף כי מאז חלו שינויים בשטח שהקטינו את השטח השייך לנתבעים ובמיוחד לנתבעים 3 -5.
בנוסף נטען כי הטבלה שערך המודד אינה כוללת אנשים שרכשו חלקות מאביו של התובע, לפני עשרות שנים אף שמדובר בעסקאות שדווחו למס רכוש וחרף קיומם של הסכמי רכישה.
לעניין הסעד הכספי המבוקש נגד הנתבעים 3- 5 נטען כי דינו דחייה. הנתבעים הפנו לטבלה שנערכה ע"י השמאי מטעם התובע לפיה הם מחזיקים בשטח קטן מהשטח הרשום על שמם במרשם המקרקעין.
אשר לשווי המקרקעין נטען כי השמאי לא הצליח לתת מענה בחקירתו, מדוע לא בדק עסקאות שנערכו באותו גוש ובחר בחוות דעתו לנפח את הסכומים ללא כל בסיס עובדתי או משפטי. השמאי, כך נטען, גם לא פעל בהתאם לתקן 15 (של מועצת שמאי המקרקעין), לא ביקר בנכס טרם עריכת טבלת ההקצאה והאיזון, לא פירט את היתרי הבניה ביחס למבנים השונים בחלקה ואף שנטען ע"י כל הנתבעים לעסקאות לא רשומות פעל בניגוד לתקן המחייב להציג מידע כללי להרכב בעלי הזכויות בחלקה לפי מקורות נוספים.
עד כאן טענות הצדדים;
דיון ומסקנות
כללי
תביעה זו ואופן ניהולה מותירים תחושה של אי נחת, בלשון המעטה. ברמה הדיונית נראה התובע, בעיקר בשלבים הראשונים של ההליך, כמי שיורה לכל הכיוונים ומזגזג בין העילות, הסעדים והנתבעים השונים. כך הוגשה התביעה המקורית, למיטב הבנתי בעילה נזיקית, כשהיא מכוונת בעיקר נגד הוועדה לתו"ב "גבעות אלונים", בגדרה נטען כי אחרונה זו ביצעה הליך של איחוד וחלוקה לפי סעיפים 121 - 122 לחוק התכנון והבנייה, מבלי שתותיר לתובע זכויות בחלקה. בתביעה המתוקנת הועלו טענות שונות כנגד החלוקה שנעשתה, כשאלה מועלות בערבוביה בין איחוד וחלוקה אשר נטען כי נעשו ע"י הוועדה לתכנון ולבניה מכוח סמכותה בחוק לבין חלוקה מוסכמת בין הבעלים והמחזיקים.
לא זו אף זו, התביעה המקורית הוגשה ע"י התובע ואמו, למרות שזו הלכה לבית עולמה עוד בשנת 2008, מספר שנים לפני הגשת התביעה; רק לאחר שהועלו טענות שונות בעניין ע"י חלק מהנתבעים, פעל התובע לתקן את תביעתו , לא לפני שדאג להעברת הזכויות שהיו רשומות על שמה, אליו.
ועוד - התביעה המקורית הוגשה אך כנגד מי שיש לו זכויות רשומות בחלקה ולתביעה המתוקנת, צורפו המחזיקים בחלקה לפי תשריט החלוקה משנת 1992. על אף שהנתבעים החדשים, אלה שצורפו לתביעה המתוקנת, לא היו ואינם בעלי זכויות רשומות בחר התובע שלא לצרף לתביעתו את מר סאלח קדח, אשר בהמשך התברר כי הוא פנה אל התובע ואמו עוד בשנים 2005-2006 בטענות ביחס למקרקעין שרכשה אמו בחלקה עוד בשנות החמישים.
חרף אי צירופו של קדח לתביעה, בחר התובע במהלך 'יצירתי', להוסיף את שמו לכותרת הסיכומים כנתבע בתיק כמו גם את שמו של זכי עיסאוי, אשר היה צד לתביעה המקורית ולא לתביעה המתוקנת ואף במסגרת סיכומיו שינה, באופן מהותי, בסכומי התביעה נגד חלק מהנתבעים, תוך העלאת טענות לקיזוזים שונים ! מדובר ללא ספק בשינוי מהותי שאין מקומו בכתב סיכומים וככל שסבור התובע כי הטענות ו/או העובדות שהוכחו במהלך המשפט הביאו לשינוי כלשהו בסכומי התביעה /או בחלוקתם בין הנתבעים השונים, היה עליו להתכבד ולבקש תיקון כתב התביעה. משלא עשה כן, ברי כי אין מקום להתייחס במסגרת פסה"ד לסעדים ו/או לנתבעים ו/או לעילות ו/או לסכומים שלא היוו חלק מכתב התביעה המתוקן.
לגופם של דברים וכפי שניתן לראות מסקירת העובדות והטענות, איננו עוסקים בתביעה 'קלאסית' של פירוק שיתוף. התובע אינו בא בהצעה לחלוקה בעין של החלקה בצורה כזו או אחרת ואופן החלוקה לא העסיק את הצדדים וגם לא את ביהמ"ש. החלקה מושא התביעה מחולקת בעין מזה עשרות רבות של שנים ועל בסיס חלוקה זו הוצאו היתרי בנייה ונבנו בתי מגורים, בהם מתגוררים הנתבעים השונים יחד עם משפחותיהם מזה שנים ארוכות. זוהי גם נקודת המוצא של התובע, אשר לא חלק על קיומה של החלוקה וגם לא ביקש לשנותה. אדרבא, תביעתו מבוססת על תוכנית החלוקה משנת 92 ועל כך שלא נותר שטח בעין בחלקה שהוא יכול לקבל. הוא מבקש למעשה לחייב את הנתבעים ב"תשלומי איזון" על בסיס אותה חלוקה.
אלמנט נוסף המייחד את המחלוקת, העובדה שחלק מהמחזיקים בפועל (שהם גם נתבעים בהליך) , אינו רשום כבעל זכויות בחלקה. אלמנט זה לדאבוננו אינו זר לנוף בתביעות לפירוק שיתוף במחוזותינו, אם כי קבלת טענותיהם של אותם מחזיקים, במקרה בו עסקינן, משמעה נגיסה משמעותית עד כדי איון זכויותיו של התובע בחלקה. פשיטא שקבלת הטענה כי החלקה כולה נמכרה ע"י אביו ודודו של המנוח מזה שנים רבות, משמיטה את הקרקע מתחת לתביעה. הקושי הוא בכך שחלק מהטוענים לזכות שאינה רשומה לא פנו לאורך השנים בהליך מתאים להסדרת הרישום וגם לאחר שנקט התובע בהליך זה ולאחר שביהמ"ש הסביר כי ראוי שיפנו אל ביהמ"ש המוסמך בעניין, לא הזדרזו לעשות כן.
סאלח קדח, מי שטוען לזכויות בשטח של 1,000 מ"ר בחלקה והתייצב לחלק לא מועט מהדיונים בהליך זה למרות שאינו בעל דין ובקשתו להצטרף להליך נדחתה , ורק לאחר הסברים חוזרים של ביהמ"ש כי הליך זה לא יתרום להסדרת זכויותיו הנטענות, פנה אל ביהמ"ש המחוזי בהליך מתאים התלוי ועומד בימים אלה בביהמ"ש המחוזי בחיפה . ברור אפוא כי קבלת תביעתו של קדח משליכה במישרין על ההליך כאן, הן ביחס לאותם 1000 מ"ר שהוא טוען לזכות בהם, יחד עם אחיו – הנתבע 11, והן בכלל. דחיית התביעה מנגד, לא בהכרח יכולה לתמוך בטענות מי מהצדדים כאן, תלוי בסיבת הדחייה ובנימוקיה.
במצב האופטימאלי, ראוי היה להמתין לתוצאות ההליך בביהמ"ש המחוזי, ואולם נוכח השתהותו של קדח בפנייה אל ביהמ"ש (זה פנה רק לאחר תום שמיעת הראיות ובשלב הגשת הסיכומים בהליך זה), לאור הזמן שבו תביעה זו תלויה ועומדת בביהמ"ש ונוכח פניותיו של התובע למתן פס"ד כאן, נפניתי להכרעה במחלוקת על סמך הראיות בתיק ובטרם תוכרע תביעתו של קדח.
כדי ללמוד לעומק על מהות התביעה ו על אופן החיוב הנדרש מכל אחד מהנתבעים ומאחר ויש בדבר כדי להקל על חלקים מאוחרים בפסה"ד, מצאתי להתחיל את הדיון בחוות הדעת שהוגשו מטעם התובע.
חוות דעת המודד
כאמור, לפי תוכנית החלוקה המאושרת החלה על החלקה נשוא ענייננו, לא הוקצה שטח לתובע. עפ"י חוות דעתו של המודד זידאן , על החלקה נשוא ענייננו נבנו 12 בתים ו"בגלל צפיפות הבניה בחלקה לא נשאר שטח שניתן להקצות לתובע מגרש בשטח הנטו שמגיע לו לפי נסח הרישום". זוהי למעשה נקודת המוצא בחוות דעתו של המודד, עליה נשענת התביעה.
המודד ערך טבלה המפרטת את הבעלים הרשומים של הזכויות ואת המחזיקים השונים בחלקה לפי תשריט החלוקה, תוך רישום השטחים בערכי ברוטו ונטו וחישב את ההפרש בין השטח הרשום בלשכת הרישום לבין השטח שהתקבל, ביחס לכל אחד מ הבעלים והמחזיקים.
להלן הטבלה העומדת בבסיס חוות דעתו של המודד :

שם
ת.ז
שטח לפי נסח רישום
שטח נטו
שטח שהתקבל
הפרש
עומר מוחמד כאמל דאהר
05444771
1868
1585
-
1585-
אחמד עלי עיסאוי
020990354
1573
1335
1481
146+
מחמוד תופיק עיסאוי
5445348
555
471
498
27+
עיסאוי סאמר
033035817
500
424
--
424-
עיסאוי חתאם
32753923
250
212
---
212-
עיסאוי גמאל
029146438
250
212
--
212-
מוחמד קדח
20.402391
278
236
--
236-
אחמד קדח
203350384
277
235
---
235-

לא הוסדר
---
666
565
---
565-
עיסאוי מוחמד
20990407
--
---
1004
1004+
עיסאוי פדל
2099037
--
--
725
725+
עיסאוי ג'מאל
20967402
--
--
590
590+
עיסאוי זכי
5254003
--
--
542
542+
קדח עבדאללה
21103858
---
---
435
435+
שטח חלקה
6217
6217
5275
5275
000
הפרשות
942

שטח נטו
5275

המודד, ג'מיל יונס, אישר כי חוות הדעת שהגיש זהה לחוות דעתו של המודד המנוח זידאן. הוא טען כי בדק את החלוקה שאושרה ע"י הוועדה המקומית, את רישום החתומים ואת הזכויות לפי נסח הטאבו וערך טבלה של הפרשים. הוא גם ביקר בשטח, לטענתו, כדי להתרשם מהבנייה הקיימת, בדק ציל ומי אוויר והשווה בין מצב הבניה הקיים בפועל לבין תשריט החלוקה שנמצא בוועדה.
בחקירתו הנגדית של המודד התברר כי הוא ביקר בחלקה רק יום לפני חקירתו בביהמ"ש מה שמלמד כי את חוות דעתו הוא ערך, או ליתר דיוק אימץ את חוה"ד של המודד זידאן על טעויות הסופר שבה , מבלי שיבקר בחלקה ובסוף חקירתו אישר כי הוא ביקר בשטח רק לאחר הכנת חוות הדעת (עמ' 26 לפרוט'). המודד אישר כי לא ערך מדידות וכי לצורך עריכת הטבלה הסתמך אך ורק על נסח הטאבו ותוכנית החלוקה, ללא התחשבות בשינויים רבים שחלו מאז כגון הרחבת דרכי הגישה בין המגרשים.
ביחס לאופן עריכת הטבלה, הוסבר כי בטבלה מופיעים בעלים הרשומים בנסח הטאבו וכל מי שהשם שלו מופיע מתחת לכותרת "לא הוסדר" אלה המחזיקים שאין להם זכויות רשומות שפרטיהם נתקבלו מתשריט החלוקה המאושר ע"י הוועדה. עוד הוסבר כי ערך "שטח נטו" בטבלה מייצג את השטח שהתקבל לאחר הפרשות של הדרכים (942 מ"ר משטח החלקה).
לעניין הערכים תחת העמודה "שטח שהתקבל" בטבלה התברר, כאמור, כי לא נערכה בדיקה או מדידה בפועל ע"י המודד, אם כי נרשמו השטחים לפי תוכנית החלוקה המאושרת משנת 1992 (עמ' 19 לפרוט'). המודד אישר כי מדובר בשטח שהשותפים לתוכנית החלוקה אמורים להחזיק ולא מה שמוחזק בפועל ולא שלל כי יכול להיות שהחזקה בפועל היא שונה. הוא גם אישר כי לא נבדקו חריגות או הסגות גבול בין המחזיקים השונים ובכלל וגם לא היתרי בנייה שהוצאו ע"י הוועדה לתו"ב.
במענה לשאלות שהופנו אליו, השיב המודד כי אם היתה מתבצעת בדיקה של השטחים בפועל והיה מתברר שאחד הנתבעים מחזיק בשטח שונה ממה שנרשם, אזי היה מוסיף עמודה נוספת בטבלה של "שטח המוחזק בפועל" והיה מתקן את החלוקה בהתאם.
עדות השמאי ראמי ג'מאמעה
השמאי אישר כי את חוות דעתו הכין על בסיס חוות הדעת של המודד. בדומה למודד, השמאי העיד כי הוא מתבסס על הנתונים בנסח הטאבו או בתשריט החלוקה ואישר כי לא ערך מדידות או בדיקות בשטח .
לעניין אופן הערכת מחיר מטר מרובע בחלקה - השמאי העיד כי בדק עסקאות במס רכוש, אם כי את ההשוואה ערך על בסיס עסקאות שלא באותו גוש. עפ"י הסבריו, את הבדיקה ביצע לפי "שיטת ההשוואה" – הוא התייחס לחלקות ומגרשים דומים וקרובים לחלקה, מבחינה פיסית ובסוג המחוברים (בתים ועצים) (ומקדמי התאמה) והעריך את הקרקע כאילו הייתה פנויה וריקה ומכאן התחשב בקרקעות שהן ריקות ממחוברים "כדי שאוכל לעשות את עבודתי בצורה מקצועית". "בדקתי איזו קרקע בכפר דומה לאותם מאפיינים של הקרקע הזאת" (עמ' 29 לפרוט') .
השמאי לא ידע להשיב אם החלקות שנבדקו על ידו הן באותה שכונה בה נמצאת החלקה נשוא התביעה ותירץ זאת בכך שעשה זאת מזמן. הוא אישר כי בכל גוש ישנם עשרות או מאות חלקות, ועפ"י חוות הדעת הגושים מולם בוצעה ההשוואה הם 17564, 17572 ו- 17861, שהם תואמים לשיטתו לקרקע מבחינת "מקדמי התאמה".
ולאחר שהנחנו רקע לאופן חישוב התביעה, אדון בטענותיהם של הצדדים.

תוכנית החלוקה המוסכמת
ראשית כל, אסיר מכשול מדרכינו, ואבהיר כי איחוד וחלוקה לפי סעיפים 121- 122 לחוק התכנון והבניה, לא נעשה כאן.
הליך איחוד וחלוקה (רפארצלציה ) הוא הליך המאחד חלקות רישומיות שונות – קרי מסיר את הגבולות ביניהן ומחלקן מחדש בדרך של חלוקת הקרקע על יסודו של תכנון חדש ומהווה אמצעי לתכנון שטחי קרקע מקום בו החלוקה הקיימת אינה מאפשרת פיתוח השטח וניצולו הרציונאלי לטובת בעלי הקרקע והציבור.
הנושא מעוגן בסעיפים 120-128 ל חוק התכנון והבנייה, שם נקבע כי בתכנית מפורטת ניתן לכלול הוראות הנוגעות לאיחוד וחלוקה של חלקות, בין אם בהסכמת הבעלים או שלא בהסכמתם. במסגרת הליך האיחוד והחלוקה, בדרך כלל, מקבלים בעלי הזכויות הרשומים זכויות חדשות – אשר יכול שיהיו במיקום שונה ממיקומם הראשוני, בגודל שונה מגודלן המקורי ותוך שיכול שמחד יוותרו בעלי הזכויות המקוריים, ללא שותפים או שיתווספו להם שותפים שונים מאלו שהיו להם מלכתחילה (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז(5) 433).
די בעיון בנסחי הטאב ו שהוגשו כדי להבין שלא נעשתה כל חלוקה, ע"י הוועדה, בין בעלי הזכויות , שכן הנתבעים להליך עדיין רשומים כבעלים במשותף לחלקה 103 כשלמעשה מהרישום ניתן לדלות את מקור זכויותיו של כל אחד מהבעלים (ירושה, מכר וכד'). ענייננו בתוכנית חלוקה מוסכמת שנערכה ע"י הבעלים של החלקה והמחזיקים בה שזכתה לאישור הרשויות.
לעיתים ניתן לראות בתשריט חלוקה החתום על ידי כלל השותפים בקרקע, כהסכם המבטא הסכמה לחלוקת המקרקעין בהיבט הקנייני (פירוק שיתוף). מנגד, ניתן לראותו כהסכם המבטא הסכמה לחלוקת השימוש בקרקע וניהולם (הסכם שיתוף) ובדבר זכויותיהם וחובותיהם של השותפים בכל הנוגע למקרקעין כהוראת סעיף 29 לחוק המקרקעין. תשריט החלוקה בענייננו נועד מטיבו לחלק את הקרקע לחלקים מוגדרים, לתחום אותם, ולייחדם לשותפים על פי חלקו היחסי של כל אחד מהם במקרקעין המשותפים. תשריט החלוקה זכה לאישור הוועדה המקומית ומכוחו נתבקשו וניתנו היתרי בנייה כדין. מכאן ניתן לראות בו כהסכם הבא לחלק את המקרקעין ולפרק את השיתוף בהם.

התובע טען כי תוכנית החלוקה החלה על החלקה אינה מחייבת אותו הואיל והחתומים על תצהיר ההסכמה, בתור היורשים של מוחמד כאמל דאהר, הינם בני דודו אחמד ואינם היורשים של אביו מוחמד, ואכן לפי צו הירושה של האב, שניתן עוד בשנת 1968 , היורשים של המנוח מוחמד כאמל דאהר, הם התובע ואמו אניסה דאהר, כך שמי שחתמו על תצהיר ההסכמה כיורשים של המנוח מוחמד דאהר לא היו יורשים בפועל ודי למעשה בדברים אלה כדי ללמד כי תוכנית החלוקה כשלעצמה אינה יכולה להוות מחסום בפני התביעה.
עם זאת, איני יכולה שלא להביע פליאה מכך שהמועצה המקומית, הוועדה לתכנון ולבניה, עוה"ד המאשר את החתימות על תוכנית החלוקה והמחזיקים והבעלים הרשומים, כולם מאשרים את ההליך ומקדמים אותו, מבלי לוודא שאכן החתומים על תצהיר ההסכמה הם הצדדים הרלוונטיים לכך. יודגש כי שמותיהם של בני דודו של התובע נרשמו במלואם כולל שם אביהם אחמד, כך שקשה היה לפספס את העובדה כי ארבעת החתומים ממשפחת דאהר הם אחים וכי הם בניו של אחמד דאהר, שעה שהם חתומים על תצהיר ההסכמה כיורשיו של מוחמד. ואולם דווקא משום כך ומאחר ונראה כי החתומים לא ניסו להסתיר את פרטיהם המלאים, לא ניתן לשלול כי בתיק הוועדה או במעמד החתימה היו מונחים מסמכים נוספים שנתנו להם את המעמד או שאפשרו להם לחתום כפי שחתמו. זוהי השערה בלבד ומשלא הוצגו בפני מסמכים ו/או ראיות היכולים להסביר את מעמדם של החתומים משפחה דאהר על תצהיר ההסכמה, אני סבורה כי אין בתוכנית החלוקה כדי להשתיק את התובע בעניין הזכויות בחלקה.

טענה שנייה שהעלו כל הנתבעים הינה התיישנות התביעה.
התיישנות
כידוע, הזכות לפירוק שיתוף אינה זכות שמ תיישנת והיא עומדת לבעל זכות במקרקעין לתמיד. עם זאת, טענו הנתבעים, בהזדמנות הראשונה, להתיישנות התביעה, תוך שהם טוענים כי מדובר בתביעה כספית לכל דבר. לפי גישה זו, התובע למעשה השלים היום עם החלוקה לפי תוכנית החלוקה והוא ניגש לביהמ"ש כשהוא מבין שכל החלקה תפוסה, מחולקת ובנויה ומבקש לקבל כסף תמורת זכויותיו בחלקה.
לטעמי, הגיון רב יש בטענתם של הנתבעים; התובע לא בא בהצעה לשינוי החלוקה הקיימת בחלקה, לא ביקש סילוק ידם של המחזיקים "שלא כדין", כמהלך מקדים לשינוי החלוקה ולא באמת ציפה לסיים את ההליך עם רצועת אדמה. הצדדים, וגם לא ביהמ"ש, לא עסקו באופן החלוקה האופטימלי או הראוי בנסיבות ונקודת המוצא היתה, בראש ובראשונה של התובע, כי לא ניתן היום, בחלוף עשרות שנים בהם מתגוררים הנתבעים בחלקה יחד עם משפחותיהם, להרוס בתים ולשנות חלוקה היסטורית. התובע פתח בהליך זה כשהוא מצויד בחוות דעת של מודד המוכיחה כי החלקה תפוסה ובנויה מזה שנים וכי הצפיפות בה אינה מאפשרת מתן מגרש לתובע, ובנה מערך שלם של חישובים ונוסחאות , בעזרת חווה"ד שהגיש, כדי לקבל בסופו של יום את שווי המקרקעין שהוא טוען למעשה שנגזלו ממנו.
זאת ועוד, איננו עוסקים בטבלת תשלומי איזון המפרטת סכומים ששותף אחד צריך לשלם למשנהו עקב החלוקה שנעשתה , איננו עוסקים בתשלומי איזון שהם נגזרת של קבלת מגרש במקום "לא אטרקטיבי" בחלקה וגם לא בטבלת תשלומי איזון שבאה כדי ליצור איזון בזכויות השותפים השונים עקב החלוקה שנעשתה. ענייננו בטבלת תשלומי איזון שנערכה ע"י התובע ומטעמו, בה נדרש כל אחד מ'השותפים', הרשומים כבעלי זכויות וגם אלה שלא, לשלם לתובע חלק משווי המקרקעין שלו. "השורה התחתונה" היא שהוא מבקש לחייב את הנתבעים בתשלום סכום של 1,268,000 ₪ שאינו אלא שווי זכויותיו (נטו) בחלקה כפי שהוערכו ע"י השמאי (800 ₪ למ"ר במכפלת חלקי ו בחלקה נטו : 800 * 1,585).
בחינה מהותית זו של העילה והסעד המבוקשים מוביל ה לטעמי למסקנה כי מדובר בתביעה כספית. אי ן מדובר ב תובע, שותף במקרקעין, העותר לחלוקתם באופן המייחד את החלקים השונים לשותפים כל אחד בחלקו, לא בתובע החולק על החלוקה הקיימת ומבקש לשנותה ואף לא במי שמשלים עם החלוקה ההיסטורית ומבקש לעגנה בפס"ד וברישום. התובע משתית את כל תביעתו על הטענה כי החלוקה ההיסטורית נעשתה כשהיא כוללת גם מחזיקים שלא היו להם זכויות בחלקה וכי עקב כך לא נותרו לו חלקים בה (ראו חוה"ד של המודד, המהווה חלק מהתביעה) ו תכליתית הוא מבקש להמיר את הזכויות שנגזלו בכסף. ודוקו, המחלוקת האמיתית בתיק נוגעת לזכויותיהם של מי שקיבלו מגרשים לפי תוכנית החלוקה שעה שאין להם זכויות רשומות בחלקה, אלא שתחת הגשת תביעה לסילוק יד (ודמי שימוש) נגד אותם מחזיקים או הגשת תביעה נזיקית בעילה של גזל, בחר התובע לתבוע את שווי הגזילה , באיצטלא של פירוק שיתוף ותשלומי איזון.
זוהי אפוא תביעה כספית שאין הצדקה לאפשר לתובע על פיה, גם אם יבקש להכתיר את תביעתו כתביעה לפירוק שיתוף, להגישה בכל עת וקשה לסווגה כ תביעה מתחדשת שלא מתיישנת.
ואם בתביעה כספית מדובר, אזי עילתה של זו נולדה עם אישור תוכנית החלוקה שלא הותירה ל תובע זכויות בחלקה, שכן המבחן המקובל לקביעת מועד גיבושה של עילת תביעה לצורך חישוב תקופת ההתיישנות הוא המועד שבו היתה בידי התובע "עילת תביעה קונקרטית, המקיימת בידיו מערכת עובדות חיוניות הנדרשות לביסוס תביעתו, שניתן להוכיחן ולזכות בסעד המבוקש" (ראו ע"א 9382/02 בולוס ובניו חברה לאירוח ותיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, פסקה 40). תוכנית החלוקה משנת 1992, או לכל המאוחר משנת 1996 (לאור שינויים כאלה ואחרים שהיו), היא היוצרת לתובע, לשיטתו שלו, את הזכות לדרוש את תשלומי האיזון כפי שהוא בחר לחשבם.
התובע טען בהקשר זה כי לא ידע על תוכנית החלוקה עד לאחרונה ובעקבות בדיקה שגרתית שערך , אז "נדהם לגלות כי אין לו עוד קרקע" . טענה זו, הגם שהדבר לא נטען מפורשות ע"י התובע, מועלית בגדרי סעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, המורה כי "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה", אלא שחריג הגילוי המאוחר המעוגן בסעיף 8 כולל רכיב אובייקטיבי , כפי שעולה ברורות מלשון הסעיף, כך שאי-ידיעה בפועל אודות עובדה המהווה רכיב מעילת התביעה לא תסייע לתובע שזכותו התיישנה, והוא נדרש להוכיח כי גם לא יכול היה לדעת אודות אותה עובדה. "הוא נדרש" נכתב, מפני ש על הטוען לקיומו של החריג, מוטל הנטל להוכיח את תנאיו.
לאחר שבחנתי את הראיות בתיק ושמעתי את עדותו של התובע, אני קובעת כי הוא לא עמד בנטל המוטל על שכמו להוכחת החריג בסעיף 8 לחוק.
ברמה העובדתית, התרשמתי מניסיון עקבי של התובע, במהלך חקירתו הנגדית, שלא לחשוף פרטים באשר למידת מעורבותו בעניין החלקה ולא לנקוב במועדים הרלוונטיים לענייננו . הוא גם ניסה לעמעם את העובדה כי ידע שהחלקה תפוסה מזה שנים. הוא נשאל מתי בפעם האחרונה ביקר בחלקה והשיב שזה היה בשנת 2006 "..אני חושב, אני לא זוכר אם זו החלקה היתה כי לא היה בנוי שם" ובהמשך "ראיתי שם בניינים. בחלק המזרחי בניין רב קומות, אולי 4 קומות, עוד בניין מאחוריו ועוד מתפרה. היה שטח מהצד המערבי, אני מעריך כדונם אחד שלא בנוי", ואולם עת נמסר לו, בחקירתו, ע"י עו"ד עותמאן כי החלקה בנויה כולה משנת 1992 השיב "אם זה מה שאתה אומר, אז בטח טעיתי...יכול להיות שהסתכלתי על חלקה אחרת". עת הופנה לתשריט שצורף לתצהיר מטעמו ממנו עולה כי כל החלקה בנויה, השיב "אז אני מסכים איתך".. "אולי טעיתי" (עמ' 35 לפרוט').
בגרסה מיתממת ומתחמקת זו של התובע איני נותנת אימון. התובע העיד כי למרות שהוא מתגורר בחו"ל, הוא מבקר בארץ בין 3 -4 בשנה. מעדותו עולה כי הוא ביקר באזור החלקה וראה את המבנים עליה ועל פניו נראה כי הגרסה לפיה ראה דונם אחד לא פנוי, אינה נכונה שכן החלקה כולה תפוסה ובנויה מזה שנים רבות.
התובע נשאל מדוע הגיש את התביעה רק בשנת 2012 אם אכן ראה בניה בשנת 2006 והשיב "לא ידעתי את הגבולות של החלקה שלי. לא ידעתי איפה עובר הגבול בתוך החלקה והמבנים". בהמשך, נשאל התובע מפורשות אם הוא ידע על הסגת גבול והבניה לפני שנת 2004 והשיב "יכול להיות " (עמ' 41 לפרוט').
מעבר לביקור שערך התובע בחלקה, אין חולק שהוא נפגש עם סאלח קדח, מי שטוען לזכות בחלקה ותביעתו תלויה בביהמ"ש המחוזי, במשרדו של עו"ד בושנאק. התובע העיד כי בפגישה זו, בה גם נכחה אמו של התובע, קדח הביא בפניו את טענותיו לעניין רכישת 1000 מ"ר מהחלקה ולשיטתו שלו פגישה זו היתה בשנת 2006. בעדותו אישר כי הפנייה של סאלח קדח אליו היתה דרך צד שלישי בשנת 2006, אבל הוא היה "מודע לעניין הזה לפני כן" (עמ' 39 לפרוט').
אם כך, התובע ידע עוד בשנת 2004 על הבניה בחלקה והיה גם מודע לטענותיו של קדח בעניין. אלא שגם אם קיים ספק בדבר היקף ידיעתו הפוזיטיבית של התובע, כבר נפסק כי רכיב הידיעה בסעיף 8 כולל מודעות, למצער ברמה של "קצה חוט", לכל העובדות, להבדיל מדין או מראיות, הנדרשות להגשת התביעה (ראו: ע"א 4114/96 אבידור המאירי נ' הכשרת הישוב חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נב(1) 857, 866 (1998); ע"א 2206/08 סיגמן נ' חברת דובק בע"מ). די למעשה בקיומה של עובדה אשר צריכה היתה לעורר בליבו של התובע חשד לקיומה של עילת תובענה, כדי להתחיל את מירוץ ההתיישנות לפי סעיף 8 (ראו ע"א 2919/07 הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא – ליפל ) ואין ספק כי כבר באותם שנים – בהנחה כי גרסתו העובדתית נכונה וכי הוא לא ידע עוד לפני – היה עליו לבחון את מצב הדברים לאשורו ולבדוק מכוח מה האנשים החזיקו, בנו והתגוררו במקרקעין !
יתר תשובות התובע, בחקירתו הנגדית, לעניין האיחור בהגשת התביעה היו יותר 'כנות'. הוא השיב "למה זה צריך לעניין אותי" (העובדה שקיימת בנייה בחלקה) "יש לי טאבו" ! ובתשובה לשאלה ישירה מדוע המתין יותר מ- 7 שנים עד הגשת התביעה אם ראה שאנשים אחרים שולטים בקרקע השייכת לו השיב "אני גר בצידו השני של כדור הארץ" ! ובמקום אחר "יש לי עיסוקים שלי ולא הייתי פנוי לזה" (עמ' 39 לפרוט').
תשובות אלה של התובע, מעבר לכך שאין בהן מענה משפטי לאיחור בהגשת התביעה, יש בהן הודאה לכך שהתביעה הוגשה לאחר חלוף יותר משבע שנים מהמועד בו ידע את העובדות שהיוו לו בסיס להגשת התביעה.
בסיכומיו ביקש התובע לחלוק על טענת הנתבעים באשר להתיישנות התביעה בחזרה למושכלות יסוד לפיה ן תביעה לפירוק שיתוף אינה מתיישנת ; אין ספק כי הוא צודק בכך, אם כי בתשובה זו לא מתמודד התובע עם הטענה הנוגעת לסיווג התביעה והעילה העומדת מאחוריה.
לאור האמור, אני קובעת כי התובע ידע לכל המאוחר בשנת 2004 כי החלקה תפוסה, עובדה המהווה הרבה מעבר ל"קצה חוט" לצורך הגשת התביעה ומכאן שהתביעה הוגשה לאחר חלוף יותר משבע שנים ממועד היווצרות עילת התביעה.
גם אם הייתי קובעת כי הוא ידע שהחלקה תפוסה רק בשנת 2006, גם אז אני סבורה כי התביעה התיישנה. לשיטתי, המועד הרלוונטי לענייננו אינו מועד הגשת התביעה המקורית, לאמור ספטמבר 2012 , בה הופנו הטענות כלפי הוועדה לתו"ב, אם כי התביעה המתוקנת מחודש אוגוסט 2014. התביעה המקורית נסובה סביב איחוד וחלוקה לפי סע יפים 121-122 לחוק התו"ב ובגדרה עתר התובע בסעיף 17, לחייב את הוועדה לשלם לו תשלומי איזון מכוח תוכנית האיחוד וחלוקה. בסעיף 22 לתביעה ביקש התובע "לזמן את הנתבעת", והכוונה לוועדה לתו"ב ולחייבה לערוך תהליך חדש של חלוקה לפי החוק ולחילופין לחייבה בתשלומי איזון. רק לחילופי חילופין ביקש התובע סעד מיתר הנתבעים שהוא סעד של "פיצוי הולם" לפי חו"ד שמאי שתצורף בשלב מאוחר יותר, בגין אובדן הקרקע או ירידת הערך שלה.
בתביעה החדשה, המתוקנת מאוגוסט 2014, עתר התובע לפירוק שיתוף על דרך של חיוב הנתבעים בתשלומי איזון ורק שם בנה את 'הקונסטרוקציה' לחיוב הנתבעים וכימת את הסכומים הנדרשים מכל אחד מהם על בסיס חוות הדעת שצורפו לתביעה (המתוקנת) והיוו חלק בלתי נפרד ממנה. פשיטא ש אם בתביעה כספית מדובר, אזי תביעה זו קרמה עור וגידים רק עם הגשת התביעה המתוקנת באוגוסט 2014 . תביעה זו, גם אם נקבל את גרסתו של התובע במלואה לעניין המועדים בהם ידע על תפיסת החלקה , ללא ספק התיישנה.
על כן, אני קובעת כי תביעתו של התובע התיישנה ודי למעשה בנימוק זה כדי לדחותה. עם זאת, לאור מהות והיקף המחלוקת בין הצדדים ובשים לב לכך שהחלק מהנתבעים לא הגיש כתב הגנה, וממילא לא טען להתיישנות התביעה, אמשיך ואדון ביתר טענותיהם של הצדדים. טענות אלה ידונו לפי עילת התביעה שהתובע טוען לה - תביעה לפירוק שיתוף.
זכויותיו של התובע בחלקה
ענייננו בחלקה בשטח של 6,217 מ"ר אשר לטענת הנתבעים היתה במקור בבעלות סבו של התובע, המנוח כאמל דאהר ז"ל ועברה בירושה ל שני בניו, מוחמד ואחמד דאהר, שחילקו אותה למגרשים ומכרו אותה מזה שנים רבות. התובע, יליד שנת 1956, היה קטין בזמנים הרלוונטיים לכל העסקאות שנעשו עם משפחת דאהר. עפ"י עדותו של התובע הוא מתגורר בחו"ל, יחד עם בני משפחתו, מזה שנים ארוכות והוא נהוג לבקר בארץ, כאמור , 3-4 בשנה.
למרות הסרבול הנחזה בטענותיהם של הנתבעים, אשר כל אחד מהם מביא את 'סיפור המעשה' מנקודת מבטו שלו וכדי לתחום את העסקאות במקרקעין , נעשה הבחנה בין העסקאות אשר על פי הנטען נעשו עם מי מבני משפחת דאהר, לבין עסקאות שנעשו בשלב יותר מאחר, ממי שרכש ממשפחת דאהר לאחרים.
הנתבעים טוענים כי:
גזאלה קדח, אמו של הנתבע 11 ושל סאלח קדח, רכשה בשנת 1954, מאת עזבון המנוח כאמל דאהר (הסבא), שטח של 1 ,000 מ"ר בחלקה .
אשתו של עלי עיסאוי, אביהם של אחמד ומוחמד עיסאוי , רכשה בשנת 1956, מאת עזבון המנוח כאמל דאהר, שטח של 2,000 מ"ר.
אחמד עלי עיסאוי רכש בשנים 1966 ו -1974, ממוחמד דאהר, שטח של 1,240 מ"ר .
תאופיק עיסאוי (אביו של הנתבע 2 ושל זכי עיסאוי) רכש מאחמד דאהר, שטח של 1,100 מ"ר.
ג'מאל סייד אחמד, רכש מאחמד דאהר שטח של 750 מ"ר.
ברובד השני, בין הרוכשים ממשפחת דאהר לאחרים, נטען לעסקאות/העברות הבאות:
עלי עיסאוי, שרכש 2000 מ"ר, העבירם לבניו באופן הבא : מוחמד עיסאוי קיבל 1,000 מ"ר, פדל עיסאוי (הנתבע 9) קיבל 666 ואחמד עיסאוי (הנתבע 1) קיבל 333.
תאופיק עיסאוי הוריש לשני בניו, מחמוד (הנתבע 2) וזכי עיסאוי, כל אחד 550 מ"ר.
זכי עיסאוי מכר את זכויותיו בחלקה לאחמד ומוחמד קדח, הנתבעים 6 ו-7, אשר מכרו את זכויותיהם בה לנדאל עיסאוי, הנתבע 8, בנו של הנתבע 2.
ג'מאל סייד אחמד מכר את זכויותיו למחמוד עיסאוי (הנתבע 2) /בנו.
מוחמד עיסאוי העביר לבנו סאמר ( הנתבע 3) 500 מ"ר ולבנו ג'מאל ואשתו ח'תאם, (הנתבעים 4 ו-5) 250 מ"ר כל אחד.
העדים כולם, ללא יוצא מהכלל , לא היו צד לעסקאות עם משפחת דאהר וכל אחד מהם מעיד על הידוע לו, חלק מפי השמועה , חלק על סמך ההסכמים הקיימים וחלק על סמך הרישומים בנסח הרישום. מוחמד עיסאוי, שהיה כנראה עד לרכישה של אביו עלי עיסאוי, הוא העד היחיד הישיר לאופן התנהלות אביו ודודו של התובע ב"שטח" מעמד הרכישה.
התובע לא מאשר ולא שולל כל עסקה; מבחינתו הוא אוחז בנסח רישום לפיו הוא הבעלים של 1 ,868 מ"ר בחלקה וכל עסקה נטענת ואינה רשומה, ומאליו יובן כי היא נוגסת בזכויותיו, היא מוכחשת.
שלוש מתוך חמש העסקאות עם משפחת דאהר, זכו בסופו של יום ל רישום בטאבו, בין אם ע"ש הרוכש המקורי ובין על שם הבנים/היורשים. העסקאות "הבעייתיות" למעשה הן של גזאלה קדח ושל ג'מאל סייד אחמד.
בעניין העסקה הראשונה מבין השתיים אומר כי מלבד העתק של הסכם הרכישה לא הוגשו בפני ראיות נוספות לעניין ולא נשמעו עדים. בכל מקרה אני נמנעת מקביעה בעניינה נוכח התביעה התלויה ועומדת בביהמ"ש המחוזי בעניין.
בעניין העסקה של ג'מאל סייד אחמד, נשמעה עדותו של מחמוד עיסאוי, מי שטען כי רכש את זכויותיו של ג'מאל כולל הבית הבנוי על המגרש תמורת תשלום סכום של 350,000 ₪ והוצגו אישורי מס שבח ורכישה המלמדים על קיומה של עסקה משנת 1972, בין גמ'אל סייד אחמד לבין אחמד דאהר.
משלא נשמעה עדותו של ג'מאל סייד אחמד, אשר אף בחר שלא להתגונן כנגד התביעה ולא הוצג כל הסכם רכישה בינו לבין משפחת דאהר, לא ניתן לקבוע ממצאים פוזיטיביים בדבר עסקה זו .
עם זאת ועל אף שלא ניתן לקבוע ממצאים בדבר שתי העסקאות שלא זכו לרישום , יש לציין כי הגרסה הכללית של כל הנתבעים בדבר מכירת כל החלקה ע"י אביו ודודו של התובע אינה גרסה מנותקת מהמציאות ויש לה אותות אמת בשטח, תרתי משמע. מלבד ההסכמים ואישורי המסים שהוגשו, עדים אנו לשתי עובדות חשובות - החזקה בפועל מזה עשרות שנים, כולל הבנייה וההשקעה במגרשים השונים, ותוכנית החלוקה שבאה לעגן אותה . עובדות אלה משקפות את התנהגות כל הצדדים המעורבים בשטח מזה עשרות שנים ולמעשה גם הסכמתם של בני אחמד דאהר, הן לחזקה והן לתוכנית החלוקה. אומנם אלה חתמו על התוכנית לא "בכובע" הנכון, אם כי גם להם היו זכויות רשומות במעמד החתימה ואם היו להם טענות כנגד מי מהחתומים על תוכנית החלוקה, יש להניח כי לא היו נותנים לה את "ברכת הדרך".
אל מול התרשמותי מאמינות גרסתם הכללית של התובע, עדותו של התובע לא היתה אמינה עלי. התובע בחר, בחקירתו הנגדית, להתחמק ממתן תשובות לשאלות הנוקבות. הוא אישר כי "יכול להיות" שאביו היה הבעלים במחצית החלקה יחד עם אחיו השני. הוא נשאל אם ידוע לו על מכירת קרקע באותה חלקה שבוצעו ע"י אביו, והשיב "אני חושב שאם תיתן לי זמן להסתכל על התיק ועל המסרים הזה , אני יכול לענות לך, לא יכול לענות למי אבא שלי מכר אם מכר או לא מכר " ! (עמ' 42 לפר') התובע טוען שיש לי קובץ "פייל" במחשב , המסדיר את הכל. משום מה קובץ זה לא הוגש!
חרף האמור, אני סבורה כי אין בראיות שהוגשו כדי לסתור את הרישום בפנקסי המקרקעין , הגם כי יש בהן כדי לעורר ספק בנכונותו. אבהיר;
החלקה היתה בבעלות סבו של התובע המנוח כאמל דאהר, אשר הורישה לשני בניו בחלקים שווים. כך טענו הנתבעים והתובע לא חלק על כך. כך גם עולה מפסה"ד של ביהמ"ש המחוזי משנת 93, בו נרשם מפורשות כי חלקם של בני אחמד דאהר הוא מחצית מהחלקה.
התובע רשום היום כבעלים של 3736/12434 חלקים בחלקה ( 1,868 מ "ר). זהו למעשה אותו שטח שהיה רשום על שם עזבון המנוח מוחמד כאמל דאהר עוד בשנת 1995.
הוכח כי אחמד עלי עיסאוי רכש ממוחמד דאהר, שטח של 1,240 מ"ר אשר זכה לתיעוד בפסק דינו של ביהמ"ש המחוזי וגם בטאבו בכך שחלקו של עזבון המנוח מוחמד דאהר, אשר לכאורה צריך היה לעמוד על 3108, הוקטן ל-1,868 מ"ר (שזה 3,108 – 1,240). זוהי למעשה העסקה היחידה שזכתה לרישום, מחלקו של מוחמד דאהר.
הוכח כי אשתו של עלי עיסאוי רכשה 2 ,000 מ"ר מהחלקה. זכויותיה עוגנו בפסה"ד שניתן ע"י ביהמ"ש המחוזי בחיפה בשנת 1993 וברישום שנעשה בפועל על שם בניו בטאבו. אלא מאי, אותם 2,000 מ"ר שנרכשו, כנראה מבין הראשונים בחלקה, נרכשו עפ"י ההסכם שהוגש (נ/5) מעזבון המנוח כאמל דאהר והחתומים על ההסכם הינם יורשיו מוחמד ואחמד. המשמעות לכאורה הינה כי 2,000 מ"ר אלה צריך היה לזקוף על חשבון חלקיהם של שני האחים בחלקה, בחלקים שווים, באופן שיוקטן מחלקו של כל אחד מהם, 1,000 מ"ר.
אם כך הם פני הדברים, יוצא כי מזכויותיו של התובע יש להפחית 1000 מ"ר.
כידוע, סעיף 125 לחוק המקרקעין מורה כי הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותמת לתוכנו. הנטל המוטל על מי שמבקש לסתור את הרישום הינו נטל כבד ונראה כי אין בהסכם שהוגש כדי להרימו, בייחוד משלא נשמעה עדותו של עו"ד כאמל דאהר אשר הופיע בביהמ"ש המחוזי במעמד מתן פסה"ד בשנת 1993 ולא התנגד לכך שהזכויות שנרכשו ע"י עלי עיסאוי (2,000 ₪) יופחתו כולם מחלקו שלו ושל אחיו. עם זאת , לא מן הנמנע כי זהו מקור כל ההשתלשלות שהביאה את הצדדים עד הלום וייתכן שיש בדבר כדי להסביר מדוע לא נרשמו זכויותיו של סייד ג'מאל אחמד, שלא הצליח עפ"י הנטען לרשום את החלקים שרכש בשנת 1972 מאחמד דאהר, בהנחה שרכש, לאחר שמחלקו של זה הופחת, בשנת 1993, כל השטח שרכש עלי עיסאוי (במקום שיופחת מחציתו מכל אחד מהאחים) ולא נותרו לו זכויות.
אם כך היה ואם תביעתו של קדח, הטוען אף הוא לרכישה של 1,000 מ"ר מעיזבון המנוח כאמל דאהר, יוצא כי לתובע אין כל זכויות בחלקה וכי אביו ודודו מכרו את כל הזכויות בחלקה, כולל חלק מהחלקים שהופרשו לכבישים, כפי שנטען ע"י הנתבעים.
לסיכום פרק זה אומר כי חרף העובדה שיש טעם רב בטענותיהם של הנתבעים, אני סבורה כי לא אין בראיות שהוגשו כדי לסתור את המרשם בנוגע לזכויותיו של התובע בחלקה.
אמשיך אפוא לדון ביתר טענותיהם של הצדדים.
תביעה לפירוק שיתוף – בין בעלי זכויות רשומות
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. סעיף 27 לחוק קובע כי שותף במקרקעין הינו מי שהוא הבעלים של חלק מן המקרקעין, וכי הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין שמורה אך ורק לשותף, דהיינו אך ורק למי שהינו בעלים, ואין חוק המקרקעין מכיר בזכות אובליגטורית לתביעת פירוק שיתוף במקרקעין על פי החוק.
הדעה המקובלת בפסיקה היא שפירוק שיתוף במקרקעין אפשרי בין מי שרשומים כבעלי הזכויות במקרקעין ו כל עוד לא נרשמו כל הטוענים לזכות כבעלי זכויות במקרקעין, אין הם יכולים להיחשב כבעלי זכויות כאלה לצורך תביעת פירוק השיתוף. כדי שבית המשפט יורה על פירוק השיתוף, חייבים להיות כל בעלי הזכויות רשומים בפנקסי המקרקעין כבעלים. הרישום הוא יסוד לקיומה של שותפות במקרקעין ובהעדר רישום מלא שלכל הזכאים, מנוע בית המשפט להורות על פירוק השיתוף. (ראו בעניין זה, בין היתר, תא (נתניה) 5867/06 חסון עמוס נגד מתייה יעקב, ה"פ 802/05 (שלום י-ם) בלזברג נ' ברנובר).

די בכך כדי ללמד על הבעייתיות בתביעה, שכן חלק מבעלי הדין בה אינם בעלי זכויות רשומות בחלקה ולא כל מי שטוען לזכות הוא בעל דין בה.

כפי שכבר הקדמתי וציינתי, ראוי היה שהתובע יגיש תביעה לסילוק יד ולדמי שימוש ראויים, מהנתבעים שהוא טוען כי הם מחזיקים ב חלקים מהחלקה ללא זכות. משבחר להגיש את התביעה כתביעה לפירוק שיתוף, אני סבורה כי הוא לא יכול לעתור ל "סעד" של תשלומי איזון נגד מי שאינו רשום כבעל זכויות בחלקה כפי שלא ניתן היה להורות על חלוקה בעין המקצה חלקים למי שאין לו זכויות. מכאן אין מקום לדון בדרישתו לחיוב מחזיקים שאין להם זכויות רשומות בתשלומי איזון. ודוקו, אין עילה עצמאית בספר החוקים לחיוב ב"תשלומי איזון" ואין זה בגדר סעד נפרד. תשלומי איזון הם בגדר קונסטרוקציה משפטית הנלווית ומשנית לחלוקה שביהמ"ש מורה עליה במסגרת פירוק שיתוף, כאשר פירוק זה נעשה כאמור בין בעלי זכויות רשומות.

משמעותם של הדברים הינה אפוא כי אין מקום למתן סעד נגד נתבע שאינו בעל זכויות רשומות בחלקה. הדבר נכון גם ביחס לנתבעים שלא הגישו כתב הגנה, שכן העובדה כי לא התגוננו מפני התביעה אינה מצדיקה מתן סעד שהדין לא מקנה אותו. אדרבא, מעדותם של הנתבעים עולה כי הנתבעים שלא הגישו כתב הגנה, כנראה מלבד הנתבע 11, כולם אינם מחזיקים במקרקעין היו ת ומכרו את זכויותיהם לאחרים שחלקם נתבעים בפועל. מסקנה זו יפה למעשה נגד הנתבעים 9,10, ו -11 ולפיה אין עילה לתובע לחייבם בתשלומי איזון .

ואולי זה המקום להתייחס גם לנתבע 6 שגם נגדו קיים טעם לדח יית התביעה על הסף; הנתבע 6, כפי ש נכתב עוד בתחילת פסה"ד, אינו בחיים מזה מספר שנים , הוא נפטר עוד לפני הגשת התביעה ולא הוגש כתב הגנה בשמו . העובדה כי התובע תיקן בסיכומיו את שמו של נתבע זה והכניס תחתיו את עזבונו אינה מעלה או מורידה, שכן יורשי עזבונו לא נתבעו ולא ניתנה להם זכות להתגונן ודי בנימוק זה כדי להביא לדחיית התביעה נגדו.

עתה ליתר הנתבעים - כפי שהובהר לעיל, הסכומים שפורטו בטבלה של השמאי, נגזרים מהפער בין ה זכויות (השטחים) הרשומ ות ע"ש כל אחד מהנתבעים לבין הזכויות שנתקבלו ע"י אותו נתבע מכוח תוכנית החלוקה ומכאן שברמת העקרון ובדרך שבחר התובע לילך בה, העובדה שהתביעה לתשלומי איזון מוגשת גם נגד מחזיקים שאין להם זכות רשומה בחלקה אינה מובילה אוטומטית לדחיית התביעה נגד כל הנתבעים ויש לבחון את הסכומים הנ דרשים מכל אחד מהנתבעים, לפי הפער הנטען בין חלקו הרשום לבין חלקו המוחזק.

כאן נתקל התובע במשוכה אמיתית והינה העובדה כי החיובים הנדרשים עפ"י טבלת תשלומי האיזון הינם על סמך תוכנית החלוקה משנת 1992, כאשר בפועל לא נבדק מצב החזקה בפועל ולא נבדקו השטחים המוחזקים היום ע"י כל אחד מהנתבעים, שעה שהשמאי, עורך חוה"ד, העריך את שווי המקרקעין נכון להיום. התובע למעשה 'מדלג' בציר הזמן בין שנת 1992, מועד אישור תוכנית החלוקה, לשנת 2014, מועד עריכת חוה"ד השמאית.

התובע לא מצויד בחו"ד שמאית לזמנים הרלוונטיים למועד אישור תוכנית החלוקה והוא בחר להגיש תביעתו נגד מי שרשום היום כ בעל זכות, כך נתבעו הנתבעים 3-5, תחת אביהם מוחמד עיסאוי, והנתבעים 6-7 תחתיו של זכי עיסאוי. במצב דברים זה, יש לבחון את החזקה נכון להיום.

הנתבעים השונים העידו כי מאז תוכנית החלוקה שונו שבילי גישה בחלקה והיה שינוי במערך הדרכים, אשר הובילו לשינוי השטחים המוחזקים בפועל. לא זו אף זו, בשנת 1 997 פורסמה תוכנית המתאר של כפר מנדא שאף היא שינתה במצב הדברים, ומכאן שהתובע אינו יכול לעתור לתשלומי איזון המחושבים לפי שטח המגרשים עפ"י תוכנית החלוקה משנת 1992. הנתבעים אינם מסתפקים בטענות כלליות אלה ו הנתבעים 3 -5 הגישו מפה ערוכה ע"י המודד עבד אלחלים לפיה השטח המוחזק בפועל על ידם הוא 890 מ"ר.

מוחמד עיסאוי העיד בהקשר זה כי אף עת הוגשה בקשה להיתר בנייה, לא היה להם את השטח הרשום בבקשה (468 מ"ר עבור אחד משני המגרשים של בניו ) "לקחנו מהשכן שלנו שני מטר לאורך כל המגרש....לקחנו מהשכן שלנו ג'מאל סייד אחמד. יש נייר אצל ג'מאל סייד אחמד בעניין זה דרך עו"ד. הניירת הזאת עשינו דרך עו"ד מוופאק זידאן... את הניירת הזאת לא הגשנו לביהמ"ש כי רבנו עם ג'מאל סייד אחמד" (עמ' 55 לפרוט'). בהמשך העיד השטח בתוכנת המודד עבד אלחלים, "זה עם שני המטר לאורך של השכן לי ג'מאל סייד אחמד" (עמ' 56).

המודד עבד אלחלים העיד בביהמ"ש והסביר כי את התוכנית הוא ערך מבלי שידע על ההליך המתנהל, אם כי הבהיר שאין בדבר כדי לשנות מהמדידה שנערכה והוא עומד מאחורי התשריט שהוגש. עפ"י עדותו, מטרת המדידה היתה לבדוק מה השטח שהמזמין, עיסאוי מוחמד, מחזיק בו והתשריט נערך על ידו לאחר ביקור בנכס ומדידה בפועל.
לפי המדידה שנעשתה, השטח המוחזק ע"י הנתבעים 3-5 הוא 890 מ"ר, זאת למרות שלפי תוכנית החלוקה הם קיבלו מגרש בשטח של 1,004 מ"ר. המודד הסביר בעדותו כי "ההפרש נובע מכך שאנחנו עבדנו עפ"י חזקה בפועל. יכול להיות שהגבולות בתוך תשריט החלוקה שונים ממה שהוא מחזיק בפועל, בגלל זה יש את ההפרש הזה".(עמ' 80 לפרוט' ).

ב"כ התובע שאל את המודד, לעניין ההבדל בין תוכנית החלוקה למפה המצבית העדכנית שערך הנוגע למרחק מגבול החלקה וזה השיב: "זה לא תואם את תשריט החלוקה וגם לא אמור להיות תואם" הוא אישר שהגבול זז 1.4 מ"ר בחלק המערבי לחלקה ובצד הדרומי ב- 70 ס"מ והעיד כי "האנשים בנו קיר בהסכמה שהוא לא תואם את תשריט החלוקה".

המודד הסביר כי מדובר בהצעת חלוקה בין הבעלים שהיא משנת 1992 והיא לא רלוונטית לאור תוכנית מיתאר שחלה על המקום משנת 1997 ששינתה את כל מערכת הדרכים וכך גם שינתה את החלוקה.

עדותו של המודד, שהינו איש המקצוע היחיד שעדותו ניתנת על סמך ביקור בחלקה ומדידה בפועל, היתה אמינה ומקצועית והיא עדיפה בעיני על חו"ד שנערכה ללא מדידה בפועל ועל תשריט חלוקה שנערך מזה יותר משני עשורים.

במצב דברים זה, בו הוכח במאזן ההסתברות כי השטח בו מחזיקים הנתבעים 3 -5 נופל מהשטח של המגרש שקיבל אביהם בתשריט החלוקה, אני סבורה כי חוזר הנטל אל התובע להוכחת השטחים המוחזקים בפועל נכון להיום, הן ביחס לנתבעים אלה והן ביחס ליתר הנתבעים, מה שבהחלט הוא לא עשה.

למרות שניתן להסתפק בנימוק זה כדי לדחות את הרכיבים הכספיים הנדרשים מהנתבעים השונים, אבקש להוסיף כי גם אם היה מקום לחייב בתשלומים הנגזרים מהפרשי שטח כלשהם ועל אף שלא הוגשה חו"ד שמאית נגדית, ספק אם היה מקום להתבסס לצורך הערכת החיובים, על חוות דעתו של השמאי. די לנו בהקשר זה לציין כי באופן תמוהה השמאי לא התבסס, לצורך הערכת שווי המקרקעין, על עסקאות שדווחו בגוש או בחלקה הרלוונטיים ועקומה העלייה במחירי הקרקע שנערכה על ידו נראתה על פניה מוגזמת ולא מבוססת.

ולבסוף אתייחס לנתבעים 2 ו-8, שעניינם שונה מיתר הנתבעים, במובן זה שבמהלך המשפט התברר, עפ"י גרסתו של הנתבע 2, כי הם מחזיקים בשלושה מגרשים בחלקה בעוד שיש לנתבע 2 זכויות רשומות במגרש אחד.

להזכיר, בתביעה לא נתבע כל סכום מהנתבע 8 וכל שנדרש מאביו, הנתבע מס' 2, הוא סכום של 21,600 ₪, המשקף את 'מחיר' ההפרש בין השטח המוחזק במגרש שקיבל בתוכנית החלוקה לבין השטח הרשום. בסיכומיו עתר התובע לחייבו בלא פחות מ 493,000 ₪.

בחנתי את דרישתו זו של התביעה ולא מצאתי לקבלה. הטעם הראשון לכך הוא שינוי חזית מובהק שנעשה בסיכומיו וללא כל 'התראה' מוקדמת.

מהותית, הנתבע 2 הינו בעל זכות רשומה במגרש אחד בלבד ואינו כזה ביחס לשני המגרשים האחרים . ביחס לשני אלה אין עניינו שונה מעניינם של הנתבעים 9,10 ו-11 אשר קבעתי ביחס אליהם כי אין מקום לחי יבם בתשלומי איזון בהיותם לא צדדים רלוונטיים בתביעה לפירוק שיתוף .

מעבר לכך, אם התובע מבקש לחייבו בגין שלושת המגרשים , כולל בגין המגרש שנרכש מהנתבע 10, הוא מקבל למעשה את גרסתו של הנתבע 2, ובעקיפין של האחרים בדבר עסקאות שנעשו בחלקה ולא נרשמו, מה שנוגס בזכויותיו של התובע עצמו בחלקה ובזכותו לעתור לתשלומים כלשהם.

מכאן, אני דוחה את דרישתו של התובע מאת הנתבעים 2 ו-8 ומאת יתר הנתבעים מכל הטעמים שפורטו.
סוף דבר

לאור כל האמור, בשל התיישנות התביעה ובשל יתר הנימוקים שפורטו לעיל, אני דוחה את התביעה על כל רכיביה.

משלא העלה התובע כל טענה בסיכומיו בנוגע לפיצול הסעדים שנדרש בכתב התביעה, אין לי אלא להניח כי זנח את מבוקשו והוא נדחה בזאת.

אני מחייבת את התובע לשלם לנתבע 1, לנתבעים 2 ו-8 ולנתבעים 3-5, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 9,360 ₪, עבור כל קבוצה (בסה"כ 28,080 ₪).

מאחר והנתבע 11 לא הגיש כתב הגנה וראיות וגם לא סיכומים, לא מצאתי לפסוק לו הוצאות משפט, חרף התייצבות בא כוחו לחלק מהדיונים.

סכומים אלה ישולמו תוך 30 יום מהיום שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא את פסה"ד לצדדים .

ניתן היום, י"ט אב תשע"ח, 31 יולי 2018, בהעדר הצדדים.