הדפסה

בית משפט השלום בקריות ת"א 10057-11-17

בפני
כבוד ה רשם בכיר יניב לוזון

מבקשת

א.א אמיר חידוש מבנים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד מאור לאליאן

נגד

משיבים

  1. ד.י.יעד גלובל אחזקות נדל"ן בע"מ
  2. דוד ישראל

ע"י עו"ד אורן כ"ץ

החלטה

1. המבקשת הגישה בקשה להורות על הטלת עיקולים זמניים עד למתן פסק דין בתביעה לטובת המבקשת, בק שר לאי תשלום סכומים המגיעים לה בגין עבודות שביצעה בפרויקט. העיקול מתבקש לגבי הנכסים הבאים:

א. גוש 10783 חלקה 83 תת חלקה 2 ,3,4,5 ו-11 לגביהן נרשמו לטובת המשיבים 1-2 הערות אזהרה על זכויות הבעלים המקוריים באותם המקרקעין.

ב. עיקול על כל זכויות המשיבים 1-2 במקרקעין ברח' צדקיהו 24 א חיפה הידועים כגוש 10760 חלקה 27.

ג. עיקול עצמי על כספים שחבה המבקשת למשיבים 1-2 בגין הוצאות משפט שנפסקו לחובתה בתיק בסך כולל של 12,000 ₪.

ד. עיקול על כל יתרת הכספים שחבים הדיירים ברחוב חורב 33 למשיבים 1-2 בגין רכישת דירות בפרויקט ו/או בגין ש ינויים ותוספות שהוזמנו על ידם מן המשיבים 1-2.

2. המבקשת הינה חברה קבלנית העוסקת בביצוע עבודות בנייה וכן בביצוע עבודות חיזוק מבנים בהתאם להוראות תמ"א 38.
המשיבים 1-2 חברה בע"מ ובעל המניות והמנהל בה שהינם יזמי פרויקט בניה במסגרת תמ"א 38 ברחוב חורב 33 בחיפה.

תמצית ההליכים
3. בקשה קודמת להטלת עיקולים נדחתה בהחלטת הרשמת הבכירה דהן-חיון מיום 23.6.18.
ביום 1.11.18 ניתן צו עיקול כמבוקש במעמד צד אחד . ביום 30.11.18 הוגשה בקשה לביטול צו העיקול. דיון במעמד הצדדים התקיים ביום 11.12.18 בעקבותיו הגישו הצדדים סיכומים בהתאם להחלטת בית המשפט , ואף חרגו בהגשת כתבי בי דין נוספים ובהם- הודעה לבית המשפט וטיעון משלים ותגובה לה, סיכומי תשובה, תגובה לסיכומי תשובה ואף תגובת התובעת ומכאן ההחלטה .

טענות המבקשת
4. לטענת המבקשת הבקשה הוגשה בשל נסיבות משמעותיות חדשות ומהותיות:

א. חלק מהבעלים המקוריים של הדירות פתחו לפני כחודש ימים בהליכים משפטיים נגד המשיבים 1-2 בבית המשפט המחוזי 7183-09-18 בתביעה למינוי כונס נכסים זמני לפרויקט.
העילה להגשת הבקשה ע"י בעלי הדירות המקוריים – חשש להברחת דירות ע"י המשיבים 1-2, חשש לחדלות פירעון תזרימי של היזם ולאי יכולת להשלים את הפרויקט.

ב. צו מניעה שניתן ביום 7.10.18 ע"י בית המשפט המחוזי האוסר על המשיבים 1-2 למכור דירות כלשהן בפרויקט.

ג. גובה סכום התביעה דנן מלמד על העדר יכולת כלכלית עצמאית מספיקה של המשיבים 1-2.

5. לטענת המבקשת נשאה לבדה עד כה בפועל במימון כל עלויות הבניה בפרויקט לרבות תשלום לעובדים, חומרים , שכירת ציוד מקצועי וקבלנים. העבודות בפרויקט אינן מתקדמות מאז יציאת המבקשת מהשטח בחודש נובמבר 2017. אין קבלן חלופי ולא נחתם כל חוזה כאמור. לא שילמו לבורר שטרנברג על שכר טרחתו. קבלנים נוספים לא קיבלו תמורה עבור העבודות שבוצעו והפסיקו העבודות בפרויקט- קבלן פיגומים וטיח פנים בשם מאג'יד ועלאא, קבלן הובלות מנופים וספק חול בשם עותמאן חסן, קבלן אבן בשם מוהנד, קבלן אינסטלציה בשם דראושה. המשיבים מלינים שכר עובדיהם ולהם חובות רבים בפרויקטים אחרים לדוגמא למר שנבור בקשר לפרויקטים ברחוב חורב וצדקיהו בכ-100,000 ₪. קיים פרויקט ברחוב צדקיהו שאינו מתקדם, כאשר הקבלנים נטשו את השטח. לחברה אין נכסים בבעלותה ואין לה מקורות הכנסה ורווח שיכולים לשמש כבטחון. משרדי החברה רשומים באתר הפרויקט ברחוב חברה 33 חיפה.

טענות המשיבה
6. יש להתייחס רק לאירועים שקרו לאחר מתן ההחלטה שלא ליתן צו עיקול מיום 24.6.18 ואילך. עלות סיום הפרויקט עומדת על 2.5 מיליון ₪ . מכירת דירת פנטהאוז צפויה להכניס 4.4 מיליון ₪. קצב העבודה באתר הינו סביר. בית המשפט המחוזי לא נעתר לבקשה למינוי כונס נכסים. הערבות לא הופקדה בשל עבודות שיבוצעו בדירות הדיירים. חלקי האלומיניום שהוזמנו מצויים בייצור ועבודות ההתקנה יחלו בשבוע הבא.
הנטל מוטל על המבקשת שלא טרחה לזמן עדים היכולים להעיד על חוסנם הכלכלי ויכולתם לבצע את העבודות דוגמת הקבלנים שעבדו באתר ולא קיבלו כספים מהמשיבים, הדיירים, החוקר הפרטי שהכין את דו"ח החקירה ועוד.
פרויקט מסוג זה עולה 9 מיליון ₪. עד לחודש נובמבר שילמו לעומרי 2.6 מיליון ₪, עלות סיום העבודות 2.5 מיליון ₪ לפיכך בשנה האחרונה מנובמבר 2017, מועד סילוקו של עומרי ועד להגשת חוות הדעת בחודש נובמבר 2018 הזרימו לפרויקט 4 מיליון ₪. בעלי מקצוע קיבלו שכר כמקובל בענף ולפי התקדמות הבניה.
בחוות דעת אינג' זיו נקבע כי במהלך השנה האחרונה ביצעו המשיבים 25% מהעבודות תוך שהם עובדים בקצב סביר. המדובר בעבודות רציניות שנעשות ע"י אנשי מקצוע לאורך זמן ובעלות כספית.
בפרויקט ברחוב צדקיהו נמכרה דירה בחודש יוני 2018 בתמורה לסך של 3,150,000 ₪ . כמו כן בחודש ספטמבר 2018 קיבלה החברה בעקבות הצעת רכישה לפנטהאוז ע"ס 4,000,000 ש"ח ברחוב צדקיהו המחאה ע"ס 280,000 ₪.
אין לקבל את תמלולי השיחות טלפון המיוחסות לכאורה כי החברה מצויה בקשיים כלכליים. המדובר בראיות שאינן קבילות.
לא הגישו בקשה לביטול צו המניעה מטעמים פרקטיים. טרם בשלו התנאים לרישום הערת אזהרה לדירת הפנטהאוז, עם סיום העבודות האלומיניום והריצוף יפנו לבית המשפט להסיר את צו המניעה.
ניתן יהיה להיפרע מתקבולי רחוב צדקיהו. מתן הסעד הזמני יביא להקפאת חלקית בפעילות החברה וביכולת לגייס ולקבל כספים באמצעות מכירת דירות באופן שייפגע גם במבקשת. מתן העיקול יביא להפרות חוזיות מול דיירי רחוב חורב 33 , הרוכשים החדשים ברחוב חורב 33 , הדיירים ברחוב צדקיהו 24, קבלני המשנה והספקים.
המבקשת פועלת שלא בתום לב , מסובכת בחובות, אינה סולבנטית והמחאותיה מחוללות. מנהלה של המבקשת מפר צווים שיפוטיים ומסתנן לאתר בניה בחורב 33 תוך זילות בית המשפט.
דיון
נטל השכנוע
7. כאשר ניתן צו על פי צו אחד והוגשה בקשה לביטולו נחשב הדיון להמשך הדיון בבקשה המקורית. נטל השכנוע להותיר את הצו בעינו מוטל על המבקשת את צו העיקול.

קיומה של עילת תביעה
8. תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 קובעת:
"הוגשה בקשה למתן סעד זמני במסגרת תובענה, רשאי בית המשפט ליתן את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת התובענה."

אין צורך לקבוע עמדה נחרצת לגבי סיכויי התביעה העיקרית ודי בכך כי אין מדובר בתביעת סרק וכי מדובר בשאלה רצינית הראויה לדיון.
ראה: רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר ואח', פד"י נו (1) 529.

המבקשת הגישה ביום 13.2.18 תביעה כספית, חוזית ונזיקית כנגד המשיבים ע"ס 2,500,000 ₪ בטענה כי זכאית לפיצוי בגין עלות עבודה שלא שולמה , נזקים בגין התמשכות הפרוייקט, פגיעה בתדמית וכן פיצוי בגין עוולת לשון הרע. לדידה, בגין עוולת הנתבעים זכאית היא לפיצוי בסך 4,411,020 ₪ אולם לצרכי אגרה מעמידה היא תביעתה ע"ס 2,500,000 ₪.

עיון בתיק מעלה הגשת חוות דעת מטעם המבקשת וכן תצהירי עדות ראשית. לפיכך, כפי שהתרשמו גם המותבים הנוספים שדנו בבקשות קודמות למתן צו עכבון זמני מיום 26.4.18 ולעיקול זמני מיום 23.6.16 אכן קיימת עילת תביעה.

מאזן נוחות
9. עוד קובעת התקנה לעיל כי יש לבצע מאזן נזקים- הנזק שייגרם למבקשת אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שייגרם למשיבים אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק שעלול להיגרם למחזיק או לאדם אחר.

10. לאחר ששקלתי את הדברים נראה כי מאזן הנוחות משתנה בפרטי העיקול המבוקש בין הצדדים לפרויקט חורב 33 לבין הצדדים לפרויקט צדקיהו 24א .

באשר לפרויקט חורב 33 נשוא התביעה , הרי שלפרויקט אין בנק מלווה והמימון מתבצע מההון העצמי של המשיבים המבוסס על מכירת 6 הדירות שהוקצו למשיבה בפרויקט. מכלל הדירות נותרו 3 דירות למכירה.
אלא מאי, צו מניעה שניתן ביום 7.10.18 ע"י בית המשפט המחוזי האוסר על המשיבים 1-2 למכור דירות כלשהן בפרויקט משנה את מאזן הנוחות. ההנמקה כי ייגרם נזק בהטלת העיקול אוין למעשה בהטלת צו המניעה, שלא הוגשה בקשה לביטולו. חלק מהדיירים נמצאים במצב לעומתי למשיבים ואף פתחו לפני כחודש ימים בהליכים משפטיים נגד המשיבים 1-2 בבית המשפט המחוזי 7183-09-18 בתביעה למינוי כונס נכסים זמני לפרויקט. הנזקים למשיבים ולצדדי ג' התגבשו עם מתן צו המניעה למכירת הדירות .
מאידך, אי הטלת העיקול תגרום נזק למבקשת שלא תוכל להיפרע כאשר הטלתו לא תגרום לנזק גדול יותר למשיבים ולצדדי ג' מעצם הטלת צו המניעה.
זאת ועוד התרשמתי כי המשיבים אינם מסוגלים לקדם את העבודות בפרויקט המצוי למעלה משנה בטווח סיום של 6 חודשים אלא תחת הנחיות בית המשפט המחוזי, גם אם לא מונה , בינתיים, כונס נכסים זמני .

מאידך הטלת עיקול בפרויקט צדקיהו 24 א תביא לפגיעה ברוכשי הדירות כאשר לעניין זה לא חל שינוי מעת החלטה הקודמת שדחתה את הבקשה למתן צו עיקול. אין לפגוע בצדדי ג' בקשר לעיסקה שאינם נהנים ממנה במישרין או בעקיפין והינם צדדים רחוקים לעיסקה נשוא המחלוקת. הדעת נותנת כי ניתן יהיה להסתפק בהטלת עיקול על פרויקט חורב 33 לשם ביצוע פסק הדין.

הותרת העיקול בפרויקט חורב וצמצום העיקול וביטולו מהפרויקט בצדקיהו הינו מידתי ומאפשר לתובעת למכור דירות בפרויקט צדקיהו באופן שיכול לשרת וולונט רית גם את החוב נשוא התביעה דנן במידה ותבחר להמיר את העיקול בהפקדה.

מבחן ההכבדה
11. תקנה 374 לתקנות מוסיפה תנאי ספציפי למתן צו עיקול- אם שוכנע בית המשפט על בסיס ראיות מהימנות לכאורה כי קיים חשש סביר שאי מתן הצו יכביד על ביצוע פסק הדין.
הבחינה הינה על רקע נסיבות פרטניות של כל מקרה תוך התחשבות בסכום התביעה, יכולתם הכלכלית של המשיבים ובחשש מפני הברחת נכסים.

12. במצב הדברים אליו נקלעו המשיבים ביחס לסכום התביעה מסתבר כי האמצעים הכספיים של המשיבים לא בהכרח יספיקו לשלם את החוב הנטען. המשיב העיד כי עלות הפרויקט הינה 9 מ יליון ₪ וכי נותרו עבודות רבות לביצוע ובהן החניון, העברת קו מים, המיסעה ועבודות גמר שלא נעשו למעלה מ-12 חודש . ויודגש כי בחוות דעת פישר עלות הפרויקט עולה על 5.6 מיליון ₪ ומגיעה כדי 7 מיליון ₪. הדבר מטיל צל כבד באשר לחוות הדעת שכימתה את יתרת העבודה ב 2. 5 מיליון בלבד. אין כל ראיה כי אכן הוצאו במסגרת הפרויקט בשנה האחרונה 4 מיליון ₪ ודווקא ניתוח כז ה כפי שעשו המשיבים מלמד על ביסוסה של עילת תביעה לחילופין על פער י מידע כלכליים המלמדים דווקא על אפשרות לקשיים עתידיים במימון או להברחת נכסים. ויודגש כי המשיבים עצמם מדברים על תשלום לספקים בסך של 200 א' ₪ בלבד לאחר חודש נובמבר(עמ' 25 לפרוט') ובוודאי לא 4 מ יליון ש"ח.
זאת ועוד, המשיב העיד כי לא הפקיד את הערבות לה התחייב לדיירים. המשיבים התקשו לשלם אגרה להגשת תביעה שכנגד, לא שילמו את שכר הטרחה של הבורר ולא חתמו על חוזה עם קבלן אחר.
הדיירים מנמקים את בקשתם למינוי כונס נכסים בחשש להברחת דירות ע"י המשיבים 1-2, חשש לחדלות פירעון תזרימי של היזם ולאי יכולת להשלים את הפרויקט.
פינוי מיטות פיגומים מהאתר בצדקיהו , גם אם לא קיים חוב לקבלן הפיגומים, אינו סימן מבשר טובות.
המשיבים לא הציעו כל חלופה להטלת העיקול שיבטיח את זכויות המבקשת, כולל לא הפקדת כספי דירת הפנטהאוז שייתכן וכספים עבורה התקבלו ממקור נוסף.
מכל המקובץ עולה כי דווקא הטלת עיקול בעת הזאת, תשרת את המבקשים בעוד אי מתן הצו יכביד על ביצוע פסק הדין.

סיכום
13. מכל המקובץ ולאחר ששקלתי את הדברים הריני קובע כי צו העיקול יוותר בעינו למעט עיקול על כל זכויות המשיבים 1-2 במקרקעין ברח' צדקיהו 24 א חיפה הידועים כגוש 10760 חלקה 27 שיבוטל.

כמו כן העיקול ברחוב חורב 33 יהיה עיקול "נושם" בכפוף לצו המניעה באופן שתקבולי דירות עד לסך 2.5 מיליון ₪ יופקדו בקופת בית המשפט. כספים מעבר לסכום האמור לא יכללו בעיקול.

14. המזכירות תמציא ההחלטה לצדדים.
כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתנה היום, י"ט טבת תשע"ט, 27 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.