הדפסה

בית משפט השלום בצפת ת"א 27091-10-17

בפני
כבוד ה שופטת רביע ג'באלי

תובעים

  1. לינא מסעוד
  2. גסאן מסעוד

נגד

נתבעים

  1. כרים סברא
  2. אכרם סברא
  3. ג'והאד סברא
  4. ראפת סברא

החלטה

בפניי בקשה מטעם הנתבעים 1-4 להעברת הדיון לבית המשפט המחוזי בנצרת מחמת חוסר סמכות עניינית וזאת בהתאם לסעיף 79(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד – 1984 (להלן:" חוק בתי המשפט").

רקע:
בתאריך 17.10.2017, הגישו התובעים בבית משפט השלום בצפת תביעה למתן צו מניעה קבוע שימנע מהנתבעים מעשיית כל מעשה שיש בו בכדי להפריע להם (לתובעים) מלעשות שימוש במקרקעין, ושיגן על זכות החזקה והשימוש שלהם במקרקעין בלתי מוסדרים, הידועים כאתר אל – מדארג' בכפר מסעדה והמסומנים כמגרש 589/2 (להלן: "המקרקעין").
לטענת התובעים, הם מחזיקים במקרקעין כדין לאחר שרכשו אותם מאת הנתבע 5 דודה של התובעת 1. זכויות הנתבע 5 במקרקעין הינם מכוח צוואת אביו, המנוח מוחמד חמד סברא ז"ל. טרם ניתן צו קיום צוואה, והתובעים טרם רשמו את זכויותיהם במקרקעין מאחר ומדובר במקרקעין בלתי מוסדרים.
הנתבעים 1-4 הנם דודיה של התובעת 1, ואחיו של הנתבע 5, בניו של המנוח מוחמד חמד סברא ז"ל. בהגנתם, הנתבעים 1-4 הכחישו את עסקת המכר בין התובעים לבין הנתבע 5, וטענו כי התובעים מעולם לא רכשו, לא החזיקו, וגם לא שילמו תמורה בעד רכישת המקרקעין. כמוכן, טענו הנתבעים 1-4 כי טרם ניתן צו קיום צוואה המגדיר את החלוקה בין היורשים, כך שהתובעים אינם יכולים לרכוש חלק מהמקרקעין ולהחזיק בהם בטרם יינתן צו קיום צוואה וחלוקה כמצווה. עוד, טענו הנתבעים כי הם, האחים, מסתדרים בינם לבין עצמם באשר לחלוקת המקרקעין, אך אינם מוכנים להסתדר עם צד (ג') שאיננו יורש על פי הצוואה, והביעו התנגדותם להעברת הזכויות במקרקעין לתובעים. עוד טענו הנתבעיםצ1-4 כי המקרקעין נמכרו זה מכבר על ידי הנתבע 5 לנתבע מס' 1.
התובעים בתשובתם לכתב ההגנה טענו כי אומנם טרם ניתן צו קיום צוואה, אך גבולות השטחים וחלוקתם בין היורשים ידועה ומוגדרת ואף קיימת מפת מדידה מוסכמת המשקפת את חלקיו וזכויותיו של כל יורש. עוד טענו התובעים כי בהסתמך על החלוקה הקיימת הנתבעים 2 ו- 4 מכרו בעצמם את חלקיהם לצדדי (ג'), וזאת בטרם יינתן צו לקיום צוות אביהם, כך שהם מנועים מלטעון כנגד עסקת הרכישה של התובעים. עוד, טענו התובעים כי העסקה הנטענת עם הנתבע 1 לא יצאה לפועל וכי עוה"ד אשר טיפל בעסקה הודיע לצדדים על ביטולה, כך שלא הייתה קיימת מניעה לרכוש את המקרקעין ולבצע את עסקת הרכישה בין התובעים לבין הנתבע 5.
במסגרת הדיון מיום 01.07.2018 הסכימו הצדדים לפנות לגישור. משלא צלח הגישור, ומאחר ובגדרי המחלוקת התעוררה שאלה בנוגע לבעלות במקרקעין, נתבקשו הצדדים להשלים את טיעוניהם ביחס לסוגיית הסמכות העניינית.

טענות הצדדים ביחס לסמכות העניינית:

טענות התובעים:
התובעים טוענים כי התביעה הינה למתן צו מניעה קבוע לצורך הגנה על חזקתם במקרקעין ומניעת סילוקם ממנה מכוח סעיפים 16 ו-17 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן:"חוק המקרקעין"). מאחר ומדובר בעניין חזקה ושימוש במקרקעין הרי שהסמכות נתונה לבית משפט השלום. ככל שתתעורר שאלה בעניין הבעלות, בית המשפט יהיה מוסמך לדון בה כשאלה בגררא מכוח סעיף 76 לחוק בתי המשפט, והכרעתו בעניין תשמש "לצורך אותו עניין" בלבד.
לטענת התובעים, בית המשפט מוסמך לתת צו מניעה קבוע מכוח סעיף 75 לחוק בתי המשפט. לטענת התובעים, משלא עתרו לסעד של הצהרה על בעלות, ומאחר ואין מחלוקת שהם הבעלים של המקרקעין, שכן המוכר (הנתבע 5) איננו מתכחש לעסקת המכר, הרי שהסמכות העניינית נתונה לבית משפט השלום. עוד, טענו הנתבעים כי אין חובה שמחזיק במקרקעין יהיה בעל המקרקעין בכדי לזכות בהגנה מכוח סעיף 17 לחוק המקרקעין.
התובעים טוענים כי כלל היורשים מכוח הצוואה יודעים בדיוק את גבולות חלוקת המקרקעין ביניהם, ובמשך השנים ביצעו עסקאות ודיספוזיציות במקרקעין בהיעדר צו קיום צוואה, כולל העסקה שלא יצאה לפועל עם הנתבע (1) למכירת החלקה שאותה רכשו התובעים.

טענות הנתבעים 1-4 :
לטענת הנתבעים 1-4 ( להלן: "הנתבעים"), הסמכות העניינית לדון בתביעה נתונה לבית המשפט המחוזי, שכן שאלת הבעלות הינה סלע המחלוקת בין הצדדים, בעוד שעניין הפלישה וסילוק היד הננו עניין טפל ונלווה. כמוכן, טענו הנתבעים כי לצורך מתן הצו המבוקש על התובעים להוכיח בעלות במקרקעין, ומשכך הסמכות הדיונית נתנוה לבית המשפט המחוזי. עוד, טענו הנתבעים כי היות ומדובר במקרקעין לא מוסדרים אזי הסמכות הדיוניות נתונה לבית המשפט המחוזי מכוח סעיף 51 (א) לחוק בתי המשפט ובהתאם לפסיקה. הנתבעים טענו כי מאחר והרכישה בוצעה מכוח הסכם מכר, אזי על התביעה להתברר בבית המשפט המחוזי.
הנתבעים הביעו התנגדותם לעצם ביצוע עסקת המכר, וטענו כי המוכר (הנתבע 5), מכר חלקה שאיננה בבעלותו ומשכך הוא אינו רשאי לבצע בה עסקאות מלכתחילה. הנתבעים טענו כי תרשים סביבה לבדו איננו מספיק בכדי להוכיח בעלות במקרקעין, וכי התובעים לא הציגו כל מסמך המעיד על בעלות. כמוכן, הנתבעים חולקים על גבולות החלקה והתמורה ששולמה בעד עסקת המכירה.

דיון והכרעה:

עסקינן בתביעה למתן צו מניעה קבוע נגד הנתבעים שיגן על זכות ההחזקה והשימוש של התובעים במקרקעין בלתי מוסדרים. תביעת התובעים נסמכת על הסכם רכישה, תרשים סביבה, וצוואת אביו של הנתבע 5, המוכר, אשר טרם ניתן בעניינה צו קיום צוואה. אכן, לשאלת הבעלות במקרקעין ישנו משקל כבד בהכרעה, אך לצד שאלה זו עולה סוגיה לא פחות חשובה בעניין מקרקעין בלתי מוסדרים.
סעיף 51(א) לחוק בתי המשפט התשמ"ד – 1984 מסדיר את חלוקת הסמכויות בין בית המשפט השלום לבין בית המשפט המחוזי, וקובע את סמכותו העניינית של בית משפט השלום:

"51. (א) בית משפט שלום ידון באלה:
(1) [...]
(2) תביעות אזרחיות – למעט תביעות הנוגעות למקרקעין – כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 2,500,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך, הצמדה, ריבית, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין;
מיום 3.7.1985 (2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 2,500,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך או הצמדה שערוך, הצמדה, ריבית, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין;
(3) תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין;"

סעיף 40(1) לחוק בתי המשפט מסדיר את סמכותו השיורית של בית המשפט המחוזי לדון בין היתר ב"כל עניין אזרחי או פלילי שאיננו בסמכותו של בית משפט שלום".
ההכרעה בשאלת הסמכות העניינית נעשית לפי מבחן הסעד. כאשר הסעד המבוקש נוגע לחזקה ושימוש במקרקעין, הסמכות נתונה לבית משפט השלום, בעוד שכאשר הסעד המתבקש הינו בגדר "תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין", הסמכות הינה לבית המשפט המחוזי. מבחן הסעד איננו מצומצם לקריאת סעיף הסעדים בכתב התביעה, אלא שיש לבחון את הזכויות שבמוקד ההליך, שכן לא יהיה נכון להותיר את גורל הסמכות תמיד בידי מנסח כתב התביעה [רע"א 4890/15 אהרון אלוש נ' עירית טבריה [פורסם בנבו] (31.05.2015) (להלן:"עניין אלוש")].
בכדי להכריע בשאלת הסעד המבוקש יש להבחין בין זכות קניינית לבין זכות אובליגטורית במקרקעין. הבחנה זו חשובה לאור ההלכה הפסוקה לפיה תביעה "הנוגעת למקרקעין", כמשמעותה בסעיף 51 לחוק בתי המשפט, היא תביעה לקיום זכות קניינית או התחייבות להעביר זכות קניינית, ואיננה תביעה העוסקת בזכות חוזית במקרקעין. כאשר מדובר במקרקעין בלתי מוסדרים לא ניתן לרשום זכויות קנייניות חדשות עד לסיום הליך ההסדר. כמוכן, לא ניתן להגיש תביעה לבית המשפט בעניין מקרקעין לא מוסדרים, פרט לתביעות אשר בסמכותו של בית משפט השלום (פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט – 1969). בחינה נקודתית של טיב הזכויות במוקד ההליך מתעוררת במצבים שבהם העסקה מתייחסת לזכות קניינית עתידית, כזו שעדיין לא נרשמה על שם המוכר, כאשר טרם ניתן לרשום את הזכויות הקנייניות. עסקה במקרקעין תסווג לפי כוונת הצדדים ביחס להתחייבות שעולה מהחוזה (עניין אלוש). דהיינו, האם בכוונת הצדדים ליצור התחייבות להעברת זכות קניינית עתידית, אף אם אינה עומדת למוכר במועד ההתחייבות, או שמא התחייבות להעברת זכות חוזית גרידא [ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2), 385 (2003)].
בענייננו, הזכות הקניינית של הנתבע 5 במקרקעין לא רשומה על שמו שכן מדובר במקרקעין בלתי מוסדרים וטרם ניתן צו לקיום צוואת אביו המנוח של הנתבע 5. כל שבידי הנתבע 5 הוא צוואת אביו המנוח, המהווה התחייבות להעברה עתידית של זכות קניינית. מכאן, שיש לבחון את הסכם המכר ולהכריע מתוכו האם כוונת הצדדים הייתה שהנתבע 5 התחייב להעביר זכות קניינית עתידית לתובעים, או שמא התחייב להעביר זכות חוזית. ראו בעניין זה את דברי השופט טירקל בע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' רייך פ"ד נג (2) 218, עמ' 226-230, (1999):
"השאלה מתעוררת בכל מקרה שבו מתחייב מוכר להעביר לקונה זכות בנכס מקרקעין, שטרם נרשם במרשם המקרקעין ולא ניתן לרשום את הזכויות בו. בדרך-כלל, הדעה המקובלת היא כי מדובר בהתחייבות להעביר זכות חוזית, ולא בהתחייבות להעביר זכות קניינית, אחרי שהמוכר יקבל אותה; בין היתר, משום שההנחה היא שהמוכר לא התכוון לשאת בסיכון – שמי שעל שמו רשומה הבעלות בנכס לא יעביר, בבוא היום, את הזכויות בנכס – ולהיות אחראי לכך כלפי הקונה (ראו: א' אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין (כרך ב) [18], בעמ' 67-68; מ' דויטש קניין (כרך א) [19], בעמ' 73) .
[...] לסיכום פרק זה: לאור המצב החוקי הקיים אין לסטות מהכלל, שלפיו זכות קניינית בנכס מקרקעין נרכשת רק עם רישומה במרשם המקרקעין. אם הרישום אינו אפשרי, לא יכולה להירכש זכות קניינית, וזאת על-אף רישום הזכות במרשם אחר כלשהו – לרבות המרשם המתנהל בספרי המינהל, שאמינותו רבה – ועל-אף קבלת החזקה בנכס. כל שנרכש הוא זכות חוזית לקבל את הזכות הקניינית בעתיד, לכשיתאפשר רישום הנכס והזכויות בו במרשם המקרקעין. כך היה גם בענייננו."
בהתאם להלכה לעיל, כאשר מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים הרי שעניינו בהתחייבות חוזית בלבד. מכאן, בבחינת מערכת היחסים בין הצדדים בראי הפסיקה המקובלת, הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבע 5 העביר לקונים זכות חוזית בלבד, אשר תעמוד להם רק לאחר מתן צו קיום הצוואה והסדרת רישום המקרקעין.
עד כה, רווחו שתי דעות בפסיקה ביחס לערכאה המוסמכת לדון בזכויות הצדדים במקרקעין בלתי מוסדרים. פרשנות אחת גרסה כי מקרקעין בלתי מוסדרים נופלים בגדר תביעות "הנוגעות במקרקעין", ועל כן הסמכות העניינית לדון בהן נתונה לבית המשפט המחוזי מכוח סמכותו השיורית [ה"פ 119/08 שויצר נ' רפאל (06.07.08), ת"א 7575-11-11 מ"י נ' רדא (06.08.14)]. לפי הפרשנות השנייה, הזכויות במקרקעין בלתי מוסדרים הן זכויות חוזיות בלבד, ולכן הסמכות העניינית לדון בהן תהיה בהתאם לשווי המקרקעין. כך שלפי הפרשנות השנייה, תביעות הנוגעות לסעד הצהרתי במקרקעין בלתי מוסדרים דינן להתברר לפי שוויון [ בר"ע 8602/86 לנצוט נ' לנצוט, תשמ"ז (3) 438, (1987), ת"א 74/88 דמרי נ'דניאלוביץ [פורסם בנבו] פ"מ תשמ"ט (3) 240, 246 (1988), ת"א 7441-05 הפטריארך היווני אורתודוקסי של י-ם נ' מדרשת קדמת ירושלים [ (28.10.2010)].
פסק הדין בעניין אלוש קבע מסמרות בנושא הסמכות העניינית במקרקעין בלתי מוסדרים וגישתו אומצה בפסיקות מאוחרות יותר. שם קבע בית המשפט העליון בדן יחיד כי כאשר מדובר במקרקעין בלתי מוסדרים עסקינן בזכויות חוזיות במקרקעין ועל כן הסמכות העניינית תקבע לפי שווין של הזכויות. בהקשר זה יפים דברי השופט ת' אור ברע"א 7868/95 יו"ש השקעות במקרקעין ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ' עזבון המנוח קובלר ז"ל (11.3.1997) אשר הובאו בפסק הדין בעניין אלוש:

"במצב הדברים הנוכחי, הדיון בסעד ההצהרתי המבוקש אין פירושו הכרעה בזכויות קנייניות. כל עוד לא חולק שטח המריבה למגרשים בספרי רשם המקרקעין, אין התובעים יכולים להיחשב כבעלים של מגרשים מסוימים באותו שטח. ממילא, בשלב זה, יכול בית המשפט לדון ולהכריע אך ורק בשאלת זכויותיהם החוזיות של התובעים כנגד החברה. כאשר הסעד המבוקש בתביעה שייך כל כולו למישור הזכויות החוזיות שבין התובעים לחברה, ולא לאישור "זכויות במקרקעין" כמובנן בדין הישראלי, אין התביעה נכנסת בגדרן של "תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין", כמובנם בסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, ואין מניעה עקרונית כי בית משפט שלום ידון בה."

פסק הדין בעניין אלוש התווה את הדרך לפיה בבחינת הסעד המבוקש בתביעת מקרקעין, יש לבחון את טיב הזכויות, האם מדובר בזכויות קנייניות או חוזיות, שכן אז תקבע הסמכות העניינית לפי שווי הזכויות. בית המשפט העליון פסע בדרכו של פסק הדין בעניין אלוש ברע"א 1924/16 עבדאללה אבו גאנם נ' נכסי רמלה 3 בע"מ (פורסם בנבו (20.04.2016) , וכך גם הערכאות השונות בהחלטות ופסקי הדין מאוחרים יותר כדוגמת: ה"פ (מחוזי י-ם) 65233-05-17 ליבו נכסים והשקעות בע"מ נ' בנימין סביר [פורסם בנבו] (14.01.2019), ת"א (מרכז) 56085-07-18 אסנת דותן נ' קיבוץ העוגן [פורסם בנבו] (28.01.2019), רע"א (מחוזי חיפה) 57931-05-19 אלכסנדר לנצמן נ' עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל [פורסם בנבו] (27.05.19), רע"א 16308-11-16 אבו סאלח נ' מיללי [פורסם בנבו] (21.05.2017).
בענייננו, התובעים עתרו לסעד שיגן על חזקתם במקרקעין, אותה רכשו בהסכם מכר מהנתבע 5 . הסעד המבוקש על ידי התובעים עוסק באכיפת זכויות חוזיות בינם לבין הנתבע 5 , ומכאן שהסמכות העניינית תיקבע על פי שווי המקרקעין [עניין אלוש, ורע"א (נצ') 16308-11-16 עאדל אבו סאלחה נ' הזאע מחמוד מיללי [פורסם בנבו] (21.05.2017)]. בהקשר זה יפים דברי השופט הנדל בעניין אלוש:

"להשלמת התמונה יצוין כי מאחר ועסקינן במקרקעין בלתי מוסדרים, בהם כאמור לא ניתן לרשום זכויות קנייניות עד לתום ההסדר, תביעות לרישום זכויות קנייניות מחויבות להתרכז בידי פקיד ההסדר, ואין אפשרות להגישן ישירות לבית המשפט המחוזי. זאת על פי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 ( סעיפים 7 ו- 43 לפקודה). לעומת זאת ניתן להגיש תביעות לבית משפט השלום בעניינים שבסמכותו ( סעיף 108 לפקודה). זווית זו משתלבת ותומכת בתוצאה לפיה התביעה תידון בבית משפט השלום ולא בבית המשפט המחוזי."

בענייננו, הנתבעים שטענו לחוסר סמכות עניינית נמנעו מהצגת חוות דעת שמאי או כל ראיה בנוגע לשווי המקרקעין ואף לא טענו כי שווי המקרקעין עולה על 2,500,000 ₪ ודי בכך כדי לדחות את בקשתם.

ודוק, העיקר בתביעה דנן הוא בירור זכותם של התובעים לשימוש וחזקה במקרקעין. ככל שיתעוררו שאלות בעניין הבעלות, הרי שהן שאלות טפלות לסעד העיקרי, ואין מניעה שבית המשפט ידון בהן מתוקף בסמכותו שבגררא.
בעניין זה ראה את דברי השופט זוסמן בע"א 145/58 קלקודה נ' אגד אגודה שיתופית לתחבורה בע"מ , פ"ד יג 260, 268, (1959), ואשר צוטטו בעניין אלוש:
"כאשר בהסכם להשכרת מקרקעים התקשרו הצדדים, חיוב המשכיר הוא: למסור לשוכר את החזקה כמוסכם בחוזה. אמור מעתה: תביעה לביצוע בעין של הסכם כזה, תביעה בדבר חזקה במקרקעים היא. ואולם בענין תביעה כזו לביצוע בעין של הסכם שכירות עלולה להתעורר בעיה דומה: אם עלתה תקופת השכירות על שלוש שנים, כי אז טעונה השכירות רישום בספרי האחוזה. [...] מן הראוי, כי גם כאן ילך הטפל אחר העיקר: בתביעה כזו, ענין החזקה הוא העיקר, ועל אף חשיבות הרישום ... אין מניעה לכך שאף ענין זה יהא נתון בידי שופט השלום. [...] אין הצורך ברישום השכירות הופך את תביעת החזקה "לתביעה אחרת הנוגעת במקרקעים", הרישום אינו אלא אחד היסודות לחזקה חוקית" (שם, בעמ' 268) .

לאור האמור לעיל, אני דוחה את בקשת הנתבעים 1-4 להעברת התיק לבית המשפט המחוזי מחמת חוסר סמכות עניינית.

הנתבעים 1-4 ישאו בהוצאות התובעים בסך של 3,500 ₪ אשר ישולמו תוך 30 ימים מהיום.

קובעת את התיק לדיון ביום 14/11/19 בשעה 9:30.

ניתנה היום, ט' אב תשע"ט, 10 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.