הדפסה

בית משפט השלום בצפת ת"א 22151-12-15

בפני
כבוד ה שופטת רבקה איזנברג

תובעת

מיכל רבקה פרנקפורטר שמיר

נגד

נתבעים

1.מריאנה ברדוגו
2.בילי ברדוגו

פסק דין

1. לפניי תביעה כספית בסכום של 79,560 ₪ לתשלום דמי תיווך בגין מכירת נכס מקרקעין.
לטענת התובעת,מתווכת מקרקעין,בסמוך ליום 1.7.14 פנו אליה הנתבעים וביקשו לשכור את שירותיה כזכיינית חברת "אנגלו סכסון" לצורך מכירת ביתם הנמצא בישוב "אניעם" (להלן: "הנכס" או "הדירה").
התובעת טענה כי כבר בשיחה הטלפונית הבהירה לנתבעים כי תנאי ההתקשרות עימה כוללים חתימה על הסכם בלעדיות למכירת הנכס ועמלת תיווך של 2% בתוספת מע"מ. הנתבעים הסכימו וביום 6.7.14 נחתם הסכם הזמנת שירותי תיווך וכן הסכם בלעדיות. הסכם הבלעדיות היה בתוקף משך חצי שנה ועד ליום 6.1.15. לטענת התובעת,הנתבעת ביקשה כי התובעת תמשיך ותטפל במכירת הנכס ואולם , גם עתה התנ תה התובעת את טיפולה בחתימה על הסכם בלעדיות נוסף. הנתבע התנגד תחילה אולם, ביום 28.3.15 נחתם הסכם בלעדיות נוסף שתוקפו לחצי שנה נוספת עד ליום 28.9.15.
לטענת התובעת, בהתאם להסכם שירותי התווך והבלעדיות, נקטה בפעולות שיווק נמרצות לצורך מכירת הדירה. (הפעולות פורטו בסע' 14-17 לכתב התביעה) .
התובעת טענה כי בחודש 09/15 נודע לה מחברה כי הנכס נמכר ביום 24.9.15,קרי, בתוך תקופת הבלעדיות השנייה, בעבור תמורה של 1,700,000 ₪.
לאור האמור ומכיוון שלטענת התובעת, הנכס נמכר בתקופת הבלעדיות שלא באמצעות התובעת, על הנתבעים,לשלם לה 4% בצירוף מע"מ משווי המכירה.
2. הנתבעים טענו כי דין התביעה להידחות.לטענת הנתבעים, התובעת היא זו אשר יצרה עימם קשר וביקשה למכור את דירתם. הנתבעים טענו שהסכם הבלעדיות (השני) נחתם ביום 8.3.15 (ולא 28.3.15) , ולפיכך תקופת הבלעדיות הסתיימה ביום 8.9.15 . לאור האמור טענו הנתבעים כי בעת המכירה לא היה בתוקף הסכם בלעדיות עם התובעת. לטענת הנתבעים, התובעת זייפה את ההסכם ו אף הוסיפה והחתימה את הנתבעים על שכר טרחה של 4% בתוספת מע"מ.

3. מטעם התובעת העידה התובעת וכן זומנה לחקירה הגרפולוגית אשר נתנה חוות דעת מטעם הנתבעים וכן רוכש הדירה מר מתי מרטסקאינן (להלן: " מתי").
.
מטעם הנתבעים העידו הנתבעים וכן חתנם מר אהוד עמידן (להלן:"אהוד").

דיון

4. בסעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו (להלן: " החוק"), נקבע:
(א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.
(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עיסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – "בלעדיות") ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה:
1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;
(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תווך במקרקעין (בחוק זה – "פעולות שיווק").
(ב1) ...
(ב2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבעלדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי העניין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד)".

מכוח סעיף קטן (ד) לסעיף 9 ל חוק, תוקנו תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) התשס"ה-2004 (להלן – "תקנות השיווק"). בתקנות השיווק נקבע אלו פעולות ייחשבו כפעולות שיווק :פרסום במאגר לקוחות, פרסום באינטרנט, פרסום בעיתון וכיוצ"ב. על שתיים מפעולות אלו לפחות, להיות מבוצעות, עד לתום שליש מתקופת הבלעדיות. אם לא כן, הבלעדיות תסתיים.
עוד ובטרם אבחן את נסיבות המקרה שבפני אדגיש כי בסעיף 14(א)(3) ל חוק המתווכים נקבע, כי הזכות לקבלת דמי תיווך, תלויה, בין היתר, בכך שהמתווך, היווה גורם יעיל, שהביא להתקשרות בין הצדדים .יחד עם זאת וביחס לתקופת הבלעדיות נקבעה חזקה ספציפית על פיה :
"14(ב) מתווך במקרקעין שיבצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד), חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".

כלומר ביחס לתקופת בלעדיות קיימת חזקה, כי ככל שהמתווך ביצע לפחות שתי פעולות שווק מבין הפעולות שנקבעו בתקנות הש יווק בשליש הראשון של הבלעדיות, הרי קמה חזקה להיותו הגורם היעיל שהביא לעסקת המכר.(לכן, בניגוד לנטען בסיכומי הנתבעים, הרי אם וככל שהיה מוכח כי מדובר בתקופת הבלעדיות, חלה חזקת גורם יעיל והתובעת לא הייתה צריכה להוכיח עובדה זו).
עוד הוגבלה בסעיף 9(ב1)(2) לחוק, תקופת הבלעדיות ביחס לדירה לשישה חודשים בלבד :
"תקופת הבלעדיות לעניין דירה לא תעלה על 6 חודשים מיום ההזמנה".

5. השאלה הרלוונטית במקרה דנן הינה, האם התובעת זכאית לדמי התווך הנתבעים מכח הב לעדיות שלטענתה ניתנה לה והחזקה על פיה בתקופת הבלעדיות הייתה בגדר הגורם היעיל לעסקה. שאלה זו רלוונטית שכן, אין חולק שהתובעת לא היא זו שהפגישה בין הנתבעים לקונים ולמעשה, עד לאחר חתימת ההסכם , התובעת כלל לא הכירה את הקונים. וראה בעניין זה בעדות מתי , כי הגיע לנכס דרך אתר "יד 2": "הרבה זמן חיפשנו בית לקנות ואני חושב לקראת סוף יוני 2015 ראינו הודעה באינטרנט והגענו לבית שלהם". לכשנשאל באיזו אתר השיב "יד 2". (עמ' 13 שורות 6-3 ) ובהמשך אישר כי כלל לא הכיר את התובעת לפני חתימת ההסכם ולא בא באמצעותה (עמ' 16 שורות 4-7).
הנה כי כן, יש לבחון האם המדובר בעסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות וככל שכך, יקום לתובעת היתרון הדיוני בדבר חזקת היותה גורם יעיל.אמנם,גם חזקה זו ניתנת לסתירה,אולם מכוחה, מוקנה למתווך יתרון דיוני וראייתי לטובתו.(ראה בש"א (ראשל"צ) 1443/08 שלפר מרסל נ' דוד אברהם בר דרור).

6. אין חולק כי מדובר בתקופת בלעדיות שניה, לאחר שתקופת הבלעדיות הראשונה, לתקופה של 6 חודשים כבר הסתיימה ביום 6.1.15. הנתבעים טענו כי בכל מקרה, לא ניתן היה להאריך את תקופת הבלעדיות לתקופה נוספת וזאת לאור הוראת סעיף 9(ב1)(2) לחוק המגבילה כאמור את תקופת הבלעדיות האפשרית ל 6 חודשים בלבד. אכן בפסיקה קיימת עמדה על פיה המדובר בהוראת חוק קוגנטית שלא ניתנת להתנאה-ראה לדוגמא ת"א 8946/07 (י-ם) רוט יונתן נ. רות דבש :
" מנגד מצינו בבר"ע 2905/08 יצחק מאיר נ' עירית קובלנסקי (פורסם בנבו) ניתן ביום 25.6.01, מפי כב' השופטת ו. אלשייך, בעניין הקוגנטיות של חוק המתווכים,בסעיף 11 לפסק הדין: "היות ומדובר על מערכת יחסים לא שיוויונית המבוססת על חוזים אחידים, ההנחה המתבקשת לגבי החוק הבא לאזנה היא, כי מדובר על חוק קוגנטי, שבהעדר הוראה ספציפית בלשון אחד מסעיפיו התקפה לגבי אותו סעיף בלבד, לא ניתן להתנות עליו ע"י חוזה. שהרי, אם ניתן היה להתנות על החוק בחוזה, היה האחרון נהפך פלסתר... בהרחבת הוראות החוק ותניותיו, בנוגע ל"הסכם בלעדיות", ביטא המחוקק, כאמור לעיל, מגמה של הגברת פעולות ההגנה על הצרכן והגדרת מערכת היחסים החוזיים בין הצדדים. מתן אפשרות להתנות על הוראות חוק המתווכים, בפרט כאשר הצרכן מצוי נחיתות, לנוכח ידיעותיו המועטות כפי שהורחב לעיל, יהיה בכך משום פגיעה במטרות החוק. לפיכך אני קובעת, כי אין לראות בהוראת סעיף 9(ב1)(2), הוראה דיספוזיטיבית... לא נאמר בכתב ההארכה כי למרות הוראות חוק המתווכים, הנתבעת מעוניינת במתן בלעדיות לתקופה נוספת ו/או כי בחתימת הנתבעת על כתב ההארכה, היא מוותרת על זכותה לפי סעיף 3 סיפא להסכם הבלעדיות, לכך שהשיווק לא יהיה עוד "בלעדי", עם חלוף שישה חודשי הבלעדיות וכן לא נטען ע"י התובע, כי הוא הבהיר לה זאת בע"פ בנסיבות אלו ולאור קביעתי, כי לא ניתן להתנות על הוראת סעיף 9(ב1)(2) ל חוק המתווכים, אני קובעת כי כתב הארכה אינו תקף ולא עומדת לתובע הזכות לקבל דמי תיווך בגינו במעמדו כמתווך בלעדי " . (הדגשה שלי ר.א).
יצוין כי בערעור שהוגש על פסק דין זה (ע"א 2521/08),הגיעו הצדדים להסכמה להכרעה על דרך הפשרה ולכן לא נדרש ביה"מ להכריע בסוגיה תוך שציין כי השאלה המשפטית שבמוקד המחלוקת, טרם זכתה לתשובה מחייבת בפסיקת בית משפט העליון.

עוד אוסיף כי אכן, קיימת פסיקה שונה על פיה,כן ניתן להתנות על הוראת הסעיף- ראה ת"א 44919/07 אליו הפנתה התובעת בסיכומיה. גם מדברי ההסבר להצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4) (הגבלת תקופת בלעדיות), התשס"ד-2004, ה"ח 39 , ניתן להסיק כי כוונת המחוקק לא הייתה למנוע הרמטית אפשרות להארכת התקופה, אלא רק לקבוע סייג שיאפשר ללקוח לבחון מחדש את רצונו להמשיך בהתחייבות לבלעדיות, תוך הבנה כי אינו מחויב עוד בבלעדיות. יחד עם זאת, במקרה זה אין צורך להכריע בין הדעות השונות ביחס לקוגנטיות של הסעיף , שכן ממלא שוכנעתי כי העסקה לא נכרתה בתקופת הבלעדיות ואין לקבל את טענת התובעת בסיכומיה כאילו למרות זאת ובלי קשר למועד חתימת העסקה, חייבים הנתבעים בתשלום דמי השכירות.

7. לטענת התובעת,תקופת הבלעדיות השניה החלה ביום 28.3.15 עד ל-28.9.15. הנתבעים טענו כבר בכתב הגנתם כי הסכם הבלעדיות השני נכרת לתקופה שבין 8.3.15 ל-8.9.15 וכי הנתבעת זייפה את הסכם הבלעדיות שצרפה והוסיפה בו את הספרה 2 . מאחר שהסכם המכר נכרת ביום 24.9.15 ,ברי כי ככל שתתקבל עמדת הנתבעים, הרי שההסכם נכרת לאחר שכבר תמה תקופת הבלעדיות וככל שתתקבל עמדת התובעת, ההסכם נכרת בטרם הסתיימה תקופת הבלעדיות ובמהלכה כאמור חלה חזקה כי התובעת היא הגורם היעיל לעסקה .
לתמיכה בטענתם הגישו הנתבעים חוות דעת גרפולוגית על פיה קרוב לוודאי שהספרה 2 בתאריכים המופיעים בהסכם הבלעדיות, נכתבה ע"י התובעת וקיימים סימנים שהספרה הוספה מאוחר יותר ( לאור היותה צמודה או פולשת לספרה שלאחריה, לאור הסיומת שלה, לאור החריגה במיקום המיועד לתאריך ולאור התוספת של קו ישר בתאריך הימני שבמחלוקת-סימן שלא מאפיין את מספר 2 כפי שכותבת אותו התובעת ומעיד על התחלה מהוססת ומתוכננת). הגרפולוגית נחקרה על חוות דעתה ולא מצאתי כי זו נסתרה. אמנם, המדובר בחוות דעת מטעם הנתבעים. יחד עם זאת הגרפולוגית הבהירה כי הסתמכה על הסימנים הגרפיים בלבד וככל שלא הייתה מגיעה למסקנה האמורה, לא הייתה מסכימה ליתן חוות דעת כאמור (עמ'37 שורות 13-14).חוות הדעת על פניה הינה מקצועית ומבוססת ובהעדר חוות דעת סותרת, לא מצאתי שלא לאמצה. העובדה שלא הוצג מסמך מקורי, אינה פוגמת במהימנות חוות הדעת שכן המומחית הבהירה כי קיים סיכוי סביר שהתובעת כתבה את המס' וכי הסימנים שפרטה מצביעים על כך שהספרה 2 הוספה ע"י התובעת מאוחר יותר.
8. אדגיש כי, גם אלמלא צורפה חוות דעת הגרפולוגית המפורטת לעיל,שוכנעתי כי התובעת,עליה מוטל נטל ההוכחה בבחינת :"המוציא מחברו עליו הראיה", לא הוכיחה שה סכם הבלעדיות חל בתקופה שבין 28.3.15 ל- 28.9.15 ולא כנטען ע"י הנתבעים, בתקופה שבין 8.3.15 עד 8.9.15.
למרות שהנתבעים העלו את טענת זיוף כבר בכתב הגנתם (סע' 11) וטענו כי ההסכם נחתם ביום 8.3.15. לא טרחה התובעת להמציא כל ראיה בתמיכה לטענתה כי מדובר בתאריכים שנטענו על ידה. יודגש כי במקרה דנן,לא רק שנטל ההוכחה מוטל על התובעת כאמור,אלא שנטל זה מתחדד שעה שנטענה טענה של זיוף ביחס למסמך עליו נסמכת התובעת . בעניין זה כבר נקבע בפסיקה כי הדין המהותי הולך בעניין זה אחר הדין הראייתי וכאשר מוטל ספק באמיתות מסמך או חתימה , אזי חובת ההוכחה על מביאו ולא על הטוען טענת זיוף (ראה ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"נ נ' שאול רחמים בע"מ פ"ד מ"ז (3) 240, ת"א (מחוזי חיפה) 426/02 בני בנימין לקרץ בע"מ נ' דקל חשמל מהנדסים ויועצים בע"מ ).
אף אחד מהצדדים לא הציג את הסכם הבלעדיות במקור וכל אחד מהם טען כי המסמך במקור נמצא בידי הצד שכנגד לאחר צילומו במדפסת הבתית של הנתבעים.בהתאם לכלל "הראיה הטובה ביותר" תוכנו של מסמך בכתב אינו ניתן להוכחה, אלא ע"י הצגת המסמך עצמו במקור בפני ביהמ"ש. אמנם כלל משפטי זה התרכך בשנים האחרונות והוכרו חריגים לכלל. אולם, משהנתבעים הכחישו מפורשות את משך התקופה ואת התאריכים המופיעים במסמך המצולם שהציגה התובעת ומשהתובעת לא הוצגה כל ראיה לתמיכה בגרסתה לבד מן הצילום (למרות שכפי שיפורט להלן,יכולה הייתה להעיד לפחות עדה אחת שתאשש את גרסתה), הרי גם לאי הצגת ההסכם במקור,יש כדי לעמוד נגד גרסת התובעת בעניין .
9. התובעת טענה כי למרות שהמדובר בשבת-יום בו אינה עובדת,ביקרה באותו יום- 28.3.15 בבית הנתבעים.בחקירתה סיפרה התובעת כי הגיעה ביום זה בשעות הבוקר (בין השעה :09:45 ל- 11:00) לביתם של הנתבעים באניעם משום שהייתה מוזמנת לארוחת צהריים אצל חברתה שגרה אף היא באניעם (עמ' 7 שורות 17-18) . למרות שהתובעת, הייתה מודעת לגרסת הנתבעים ביחס למועד החתימה על הסכם הבלעדיות, נמנעה מהעדת אותה חברה אשר יכולה הייתה לתמוך בגרסתה ויש בכך כדי להיזקף לחובתה .לעניין אי העדת עד רלוונטי כמעוררת חשד כי בעל הדין שנמנע מהבאתו חושש מעדותו וחשיפתו לחקירה, ראה ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ. פרץ רוזנברג ואח' פ"ד מ"ז (2) 605, וכן ע"א 548/78 אלמונית ואח' נ. פלוני פ"ד ל"ח (1) 736).

אם לא די באמור,גרסתה של הנתבעת נסתרה גם מכך שהוצג פרסום (צורף לתצהירה),מטעמה מיום 19.3.15 בו צוין "למכירה בבלעדיות". לפי גרסת התובעת, הרי בתקופה שבין 6.1.15 -אז הסתיימה תקופת הבלעדיות הראשונה ועד שהנתבע התרצה ונחתם הסכם הבלעדיות השני ביום 28.3.15,לא היה כלל הסכם בלעדיות בתוקף. פרסום זה שבוצע ע"י התובעת עצמה מעיד כי ביום 19.3.15 כן היה הסכם בלעדיות בתוקף ויש בכך לתמוך בגרסת הנתבעים על כי תקופת הבלעדיות השניה החלה כבר ביום 8.3.15 ולא כגרסת התובעת.

זאת ועוד, הנתבעת העידה כאמור כי הגיעה לבית הנתבעים ביום 28.3.15 :" אני באתי אליהם בשעות הבוקר, אולי ב- 9.45 או ב- 10.00. 10.00 זו הייתה השעה שקבענו" וכי יצאה מבית הנתבעים: "אולי ב- 11.00 יצאתי מהם".(עמ' 7 שורות 2-5). אלא שמול עדות זו ניצבת עדות אהוד אשר העיד כי באותו היום הגיע ל מסעדה בצמח עם משפחתו לחגוג את האירועים המשפחתיים שנטענו ע"י הנתבעים וכי הגיע לצמח ב אותו יום בשעה 10:30-11:00 וכי בשעה זו הנתבעים כבר היו במקום: "הגענו לשם בסביבות 10:30-11:00 הנתבעים הגיעו הרבה לפנינו לשם כי הם צריכים לדאוג להכל" (עמ' 20 שורות 15-16). המדובר בעדויות שאינן מתיישבות שכן אם הנתבעים היו כבר ב10:30-11:00 בצמח, ברי כי האפשרות שהנתבעת נפרדה מהם בביתם באניעם בשעה 11:00, אינה אפשרית. אמנם המדובר בעדות מטעם חתן הנתבעים, יחד עם זאת כאמור, נטל ההוכחה חל על התובעת ובהעדר כל עדות נוספת לתמיכה בטענתה, לא מצאתי להעדיף את עדותה על פני עדות אהוד.

לאור כל האמור, לא הרימה התובעת את נטל ההוכחה לעניין מועד חתימת הסכם הבלעדיות השני ותקופתו. התובעת לא הוכיחה כי במועד חתימת העסקה- 24.9.15 ,עדיין היה בתוקף הסכם הבלעדיות .

10. אדגיש כי בכל מקרה,ההסכם שהציגה התובעת, אינו עומד בדרישות סעיף 1(ב) לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004, לפיהן, על המתווך לפרט את פעולות השיווק במסמך נפרד בכתב :
"המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות הקבועות בתקנת משנה (א)(1) עד (6) וכן יציין כי המזמין רשאי להסכים עם המתווך על פעולות השיווק שיבצע המתווך; החליטו המתווך והלקוח על פעולת שיווק כאמור בתקנת משנה (א)(7), תצוין גם פעולה זו בנפרד וכן יצוין האם הוחלט כי המתווך יבצע פעולה זו יחד עם אחת הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) כאמור או בלעדיה.
המחוקק, קבע כי יש לערוך מסמך בכתב נפרד, המפרט את פעולות השיווק שיבוצעו במסגרתו, זאת לאור החזקה שנקבעה כאמור על היות המתווך בתקופת הבלעדיות בגדר "גורם יעיל" לעסקה רק בשל ההסכמה להזמנת שירותי תיווך ממנו, בבלעדיות: "פירוט פעולות השיווק, מהווה נידבך נוסף להסכמות הצדדים וגמירות דעתם, בנוגע להתקשרות בהסכם בלעדיות והיקף חובותיהם על פיו ובכך, לא עמדו התובעים" ת"א02461/07 בראון ואח' נ. סידון. כן ראה פס"ד בת"ק 1259-07-11,אליו הפנו הנתבעים בסיכומיהם, על פיו חשיבות פירוט הפעולות הינה גם ביחס להסכמת הצדדים כי דווקא אלו יהיו פעולות השווק שהוסכמו בין הצדדים כנדרש בעסקת בלעדיות. התובעת הודתה בחקירתה כי לא פירטה בשום מסמך, לטענתה: "כי לא צריך לפרט" (עמ' 6 שורה 11). עמדה זו של התובעת נוגדת מפורשות את הוראות החוק .לפיכך, מאחר שלא קוימה דרישת הכתב במלואה, כאמור, ספק אם ניתן היה ממלא לאכוף את הסכם הבלעדיות.
בעניין זה אוסיף כי אכן שוכנעתי שהתובעת נקטה אמנם , בפועל , שתיים מהפעולות הנדרשות ( פרסמה במידע 8 (מקומון) בתאריכים 19.3.15,1.5.15, וכן במועד נוסף בספטמבר 2015, המשיכה לפרסם את הנכס באתר (שכן ב"כ הנתבעים במכתבו מיום 31.8.16 הלין כלפי ב"כ התובעת על כך שהתובעת ממשיכה לפרסם את הנכס באתר האינטרנט). כמו כן הנתבעים הודו כי במשך תקופת הבלעדיות השניה הגיעו זוג חרדים באמצעות התובעת. כלומר הוכח שננקטו שתי פעולות שיווק בתקופת הבלעדיות השנייה שמקימות את חזקת של הגורם יעיל (הגם ביחס ל פעולה של הצבת שלט ,התובעת לא הציגה תמונות של השלט וטענת הנתבעים שכפרו בהצבתו,לא נסתרה).יחד עם זאת כאמור,דרישות הכתב לצורך תחולת החזקה ביחס לתקופת הבלעדיות הינן בעלות חשיבות רבה ואלו לא התקיימו בעניינו.

11. בסיכומיה העלתה התובעת לראשונה טענה חדשה כאילו יש לחייב את הנתבעים בגין ניהול מו"מ בתקופת הבלעדיות ולכן,לטענתה,בכל מקרה,יש לחייב את הנתבעים בתשלום. ראשית יצויין כי צודקים הנתבעים בטענתם בסיכומיהם , כי מדובר בטענה חדשה,אשר לא נזכרה בכתב התביעה , או בתצהיר התובעת. לכן מדובר בהרחבת חזית פסו לה.
בנוסף לכך שהמדובר בהרחבת חזית וכבר בשל כך דין הטענה להידחות,הרי גם לגופם של דברים לא שוכנעתי כי יש בטענה כדי להביא לקבלת התביעה וכאילו יש לחייב את הנתבעים בגין הפרת חובת תום הלב וניהול מו"מ בתקופת הבלעדיות -התובעת טענה בסיכומיה כי בכל מקרה ובלי קשר למועד חתימת העסקה,על הנתבעים לשאת בדמי התווך שכן,הקשר עם הקונים החל והתנהל בתקופת הבלעדיות.גם לגישת הנתבעים הסכימו וחתמו על הסכם בלעדיות לתקופה שבין 8.3.15 ל 8.9.15 . אין חולק כי הקונה-מתי,הגיע לראות את הדירה כבר בחודש ,6/15 דהיינו במהלך תקופת הבלעדיות ומס' ימים לאחר מכן כבר הודיע כי הוא חפץ בדירה (לאחר שהתמורה הוסכמה כבר בביקורו הראשון בבית (ראה עמ' 31 שורות 21-22 ). בעניין שבנידון ראה דברי כב' השופט י' עמית ברעא 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין :
" סעיף 14(ב) לחוק, שצוטט לעיל על ידי חברתי, קובע חזקה כאמור "לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות". אוסיף ואומר כי "לשדה המגנטי" של אותה חזקה יכול ותהיה השפעה גם לאחר תקופת הבלעדיות. זאת, מקום בו נראה כי המזמין פעל על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך בדרך של דחיית התקשרות שנרקמה במהלך תקופת הבלעדיות למועד שלאחר סיום תקופת הבלעדיות (ראו והשוו לפסק דינם של השופטת ר' קרלינסקי בת"א (כ"ס) 41576-10-11 רענן נ' ברונפמן [פורסם בנבו] (31.8.2014); והשופט א' צימרמן ב תא"מ (ת"א) 60730-07-12 אביטל נ' מנחם [פורסם בנבו] (11.3.2014))." ( הדגשה שלי ר.א).
בהתאם לאמור,לא בכל מקרה שלמוכר היה קשר עם קונה במהלך תקופת הבלעדיות יחויב בתשלום דמי התווך,אלא רק במקרה שיוכח כי המוכר פעל בחוסר תום לב להתחמק מהתשלום ולכן לא נחתמה העסקה בתקופת הבלעדיות,רק אז, למרות שלכאורה כבר לא חייב בתשלום,יחויב ע"י ביה"מ בתשלום.
לאחר שבחנתי את הראיות והעדויות שבפני,לא שוכנעתי כי הנתבעים דחו בכוונה את מועד ההתקשרות על מנת להתחמק מתשלום דמי התווך: עדותו של מתי נמצאה מהימנה בעיני ולא מצאתי כל טעם בגינו יעיד עדות שאינה אמת. מתי הבהיר כי לא ניתן היה לחתום על ההסכם כי :" היו הרבה דברים שצריך לעשות,דבר אחרון היה צורך לקבל אישור מהמנהל,בתחילת ספטמבר עדיין לא היה לנו אישור כזה"(עמ' 13 שורות 16-17). מתי הבהיר כי עוד קודם לכן היו צריכים לעבור מבחני התאמה במכון חיצוני וההליך נמשך כחודש ולאחר מכן היו צריכים לעבור ועדת קבלה אזורית שהתקיימה רק ב 16.8.15(עמ' 14 שורות 14-20). מתי הבהיר כי העו"ד שלו שלחה שליח פעמיים לנצרת על מנת שיביא את אישור המנהל (שנדרש, לכאורה , מאחר שאינם אזרחים ישראליים) והציג במהלך עדותו את אישור המנהל שהינו רק מיום 20.9.17, על כי אינם עונים להגדרת "תושב זר" ולכן אין מניעה לבצע העברת זכויות. גם אם הדרישה לקבלת הסכמת המנהל בטרם ייחתם ההסכם,הייתה של הנתבעים,לא מצאתי בדרישה זו כל פסול, או משום חוסר תום ל ב. והנתבע היטיב לתאר בעדותו את חשיבות קבלת האישור על מנת להבטיח כי ניתן יהיה להעביר את הזכויות (ראה עמ' 33 שורות 17-23:"באניעם היו כאלה שמכרו בתים אפילו בלי וועדת קבלה ואחרי שלוש שנים החוזה נפסל. גם מירי רצתה שאני אחתום על חוזה מותלה, גם היא ידעה שמשהו לא ברור, כאשר חותמים הוא לוקח משכנתא, משלם מס רכישה, ואם במקרה עוד שנה או שנתיים במנהל אומרים שלא טוב, אז מתחילים חזרה, אני בגילי לא רוצה להיכנס להרפתקאות כאלה".
מעדות מתי והנתבעים שוכנעתי כי חתימת ההסכם לא הושהתה בכוונה וכי הייתה פעילות נמרצת לקידומה,כך לדוגמא מתי תיאר איך נסעו לערוך את מבחני ההתאמה בת"א כדי לזרז את ההליך וכי עורכת הדין , שלחה פעמיים,שליח למנהל לקבל את האישור הנדרש.
עוד שוכנעתי כי הנתבעים לא הפרו את התחייבותם כי מו"מ עם רוכשים מיועדים יעשה דרך התובעת שכן בפועל, לא נוהל כלל מו"מ עם הקונה: הקונה הסכים למחיר שנדרש ואילו הנתבעים סברו כי לאור הקשיים בקבלת הקונים הספציפיים למושב ואפשרות העברת הזכויות להם, לא קיים סיכוי רב שהעסקה תצא לפועל. וראה בעדות הנתבעת, אשר נמצאה מהימנה בעיני: "נוצרים לא נכנסים אף פעם לישובים קהילתיים כי האדמה היא של הסוכנות היהודית"
ובהמשך: "המשכנו לפרסם, לקבל אנשים. אמרו לנו שהם לא יקבלו אישור, ובגלל זה לא רצינו לעשות חוזה מתלה. אפילו אחרי שהוא קיבל מנצרת אישור המשכנו לפרסם כי אמרנו שהסוכנות לא תסכים". (עמ' 27 שורות20-26) וכן כשנשאלה מדוע לא עירבה את התובעת:
"ברגע שאנחנו לא יכולים למכור לזוג הנוצרי בית, מה הטעם?" (עמ' 28 שורה17) .
וכן ראה בעדות הנתבע, אשר תאמה את עדות הנתבעת:
"מה שאני אמרתי לו מעבר למחיר שום מו"מ לא היה ביננו, עד שלא חתמנו את החוזה ב- 24.9 לא היה לנו שום מו"מ.... אשתי ראתה שלא נוח לו, ואז אשתי שאלה מה קרה, והוא אמר שהוא נוצרי ולא יהודי. ברגע הזה הבנו שאין כלום, כי אין שום זוג באניעם שהוא נוצרי. הוא אמר שהוא בכל זאת ילך לוועדה, ונראה מה יהיה. אז למה אני אודיע לה? הפעילות היתה שלו ולא שלי, אני לא התערבתי ".(עמ'32 שורות 7-13) ובהמשך:
"מרגע זה שיצא המכתב מהמועצה היה עליהום באניעם, היה בפייסבוק כל מיני ישיבות כדי לא לקבל, למה לא לקבל, חברה שלה טובה כתבה למה לא לקבל נוצרים. ולכן אנחנו לא היינו בטוחים. אני המשכתי לפרסם ביד 2 כי לא הייתי בטוח שהעסקה הזאת תצא לפועל...".

אמנם בסעיף 2 להסכם הבלעדיות התחייבו הנתבעים כי מו"מ עם קונים ייעשה רק דרך התובעת ואולם, ראשית כאמור, בתקופה זו לא נוהל מו"מ . שנית ובעיקר, ההתחייבות לתשלום הינה לא בכל מקרה של הפרת הוראה זו, אלא רק בכל מקרה של התקשרות בתקופת הבלעדיות . חיוב הנתבעים מעבר לתקופת הבלעדיות יכולה להיעשות , רק אם ביה"מ ישתכנע שהנתבעים פעלו בכוונה לחמוק מהתשלום ולחתימה על ההסכם לאחר שנסתיימה תקופת הבלעדיות. במקרה דנן, הקונים הגיעו באופן עצמאי. הנתבעים סברו שהעסקה לא תצא לפועל בגלל היות הקונים נוצרים ואולם בסופו של דבר העסקה כן יצאה לפועל לאחר תום תקופת הבלעדיות וזאת לא מחמת כוונה חסרת תום לב של הנתבעים , אלא בגין ההליכים שנדרשו בנסיבות המיוחדות. בניגוד לנטען בסיכומי התובעים, דווקא העובדה שמתי סיפר כי הנתבעים הזכירו את נושא התווך והוא הבהיר כי הודיע להם שהוא מוכן לשאת במחצית דמי התווך -20,000 ₪ מצביעה על תום ליבם של הנתבעים ולא עומדת כנגדם. אילו ביקשו הנתבעים לחמוק מתשלום דמי התווך ,לא היו מעלים את הנושא כלל בפני מתי. שוכנעתי מעדות הנתבע כי אכן :"אם היינו חותמים עד 8.9 הייתי משלם 40,000 ₪,אין לי חוב לאף אחד..."(עמ' 33 שורה 31). מאחר שהנתבעים לא תכננו לחמוק מתשלום דמי תווך, הרי רק כשראו שהעסקה מתחילה להתקדם, סיפרו למתי על התווך. אולם, העסקה התממשה בסופו של דבר רק לאחר תום תקופת הבלעדיות וזאת בשל ההליך והאישורים שנדרשו ולא מחמת חוסר תום לב , או התנהגות מכוונת של הנתבעים.

12. לאור כל האמור, דין התביעה להידחות וכך אני מורה.
התובעת תישא בהוצאות הנתבעים, לרבות שכ"ט עו"ד, ב סכום כולל של 8,000 ₪.

.

ניתן היוםכ"ג ניסן תשע"ז 2017 , בהעדר הצדדים.