הדפסה

בית משפט השלום בפתח תקווה 30

בפני
כב' השופטת הבכירה ניצה מימון שעשוע

תובעים

  1. רונן חיים אלוני
  2. נתנאל אריה סרוסי
  3. רונן אלוני נכסים בע"מ

נגד

נתבעים

  1. יואל קורמן
  2. גיל קורמן
  3. גיל קורמן 75 בע"מ
  4. דן קורמן
  5. דן קורמן 76 בע"מ

פסק דין

לפני תביעה כספית לפיצוי בגובה 1.5 מליון ש"ח בגין הפרת הסכם לרכישה משותפת של מקרקעין.
 
בכתב התביעה נטען כי התובע 1 (להלן: אלוני) הינו איש עסקים ובעל מומחיות בתחום איתור והשבחת קרקעות משימוש חקלאי לשימוש של מגורים/מסחר/תעשייה. מקור המומחיות בתפקיד ציבורי שמילא אלוני עד 4/16 כמנכ"ל החברה הכלכלית "לב השרון", אשר תפקידו היה לאתר קרקעות חקלאיות בתחום המועצה האזורית שניתן לשנות את ייעודן ולהשביחן כדי לייצר הכנסות ארנונה וכו' לרשות המקומית. במסגרת תפקידו זה נחשף אלוני לתכניות מתאר רבות הנמצאות בשלבים תכנוניים שונים, לעמדות הגופים הממשלתיים הרלוונטיים לגבי קידומן, וכפועל יוצא מכך – להיתכנות מימושן בטווח הקרוב. בין היתר, נחשף אלוני למידע לפיו קיימת היתכנות גבוהה לכך שקרקעות הגובלות בתחום השיפוט של המועצה האזורית לב השרון, ונמצאות בתחום הישובים קדימה-צורן, מיועדות לשינוי יעוד בטווח הקרוב (להלן: המידע).
 
נטען כי אלוני ביקש להפיק רווח כספי מניצול המידע, שלא היה נחלת הציבור, ועל כן עוד בהיותו בתקופת הודעה מוקדמת לפני פרישתו, פנה אל התובע 2 (להלן: סיריוס, וביחד: התובעים ) בעלים של עסק בתחום עבודות העפר, שהיה מוכר לאלוני כבעל הכרות רחבה עם חקלאים באזור השרון. אלוני שיתף את סיריוס במידע, וביקשו לנסות לאתר בעלים של קרקעות חקלאיות באזור קדימה וצורן, המעוניינים למכור קרקעות שבבעלותם. בהמשך לכך, פנה סיריוס אל נתבע 1 (להלן: קורמן), ולאחר מספר פגישות ביניהם לחיפוש בעלי קרקעות, סיפר סיריוס לקורמן על המידע והבהיר לו שבמידה ויאתר עבורם מוכרי קרקע, התובעים יראו לנכון להיכנס עמו כשותפים בעסקה שבה הם ימכרו לצד ג' את הזכות לרכוש את הקרקע תמורת תשלום שיחולק שווה בין הצדדים.
 
נטען כי קורמן איתר קרקע חקלאית באזור הרלוונטי, בגוש 7937 חלקה 18, השייכת לקרובי משפחתו (להלן: המקרקעין), ובמהלך חודש יוני 2016 נקבעה פגישה ראשונה בנוכחותם של התובעים וקורמן לדון בעסקה.
 
נטען כי נציג בעלי המקרקעין (להלן: עו"ד סלומון) מסר שמס' הדונמים הסופי שהועמד למכירה עומד על 14.5 דונם במחיר נקוב של 320 אלף ₪ לדונם, והוסכם שהצדדים יפעלו לאתר רוכשים למקרקעין במחיר של חצי מיליון ₪ לדונם, כאשר ההפרש יחולק בין הצדדים בחלקים שווים בגין העברת זכותם לרכישת המקרקעין.
 
נטען כי קורמן החליט לרכוש 1/3 משטח המקרקעין בעצמו.
 
נטען כי בתאריך 18.9.16 המחו התובעים את זכותם לקבלת תמורה בגין העברת הזכות לרכישת 2/3 מהמקרקעין לתובעת 3 שהינה חברה בשליטתו הבלעדית של אלוני (להלן: חברת אלוני). חברת אלוני חתמה כבר באותו היום עם רוכשים חלופיים על הסכם לפיו התמורה שתקבל חברת אלוני בגין העברת הזכות לרכישת המקרקעין יעמוד על סכום כולל של 1,368,900 ₪ ל-9 דונם.
 
נטען כי ביום 27.9.16 הודיע עו"ד סלומון לב"כ הצדדים, עו"ד צחי אסרף (להלן: עו"ד אסרף) כי ניתן לתאם פגישה לחתימה סופית, בתנאי שעו"ד אסרף יקבל על עצמו את ביצוע העסקה כנאמן לצדדים.
 
נטען שביום 28.9.16, התקבלה בדוא"ל של עו"ד אסרף הודעה שהציגה שמשפחת קורמן החליטה להפסיק את המו"מ לביצוע העסקה וכי בכוונתם לרכוש את המקרקעין בשלמותם בעצמם.
 
נטען כי ביום 9.10.16 התקשרו הנתבעים, קורמן ובניו, נתבעים 2 ו-4 (להלן בהתאמה: גיל ודן)  באמצעות חברות בשליטתם (הנתבעות 3 ו-5, להלן: חברות קורמן) בהסכם לרכישת המקרקעין ונרשמה על שמם הערת אזהרה.
 
נטען כי בין התובעים וקורמן נכרת הסכם שותפות להתקשרות בעסקה של מכירת זכות לרכישת המקרקעין לקבוצת רוכשים בתמורה כספית שהייתה אמורה להתחלק ביניהם בחלקים שווים.
 
נטען כי הסיבה להקמת השותפות הייתה עקב יוזמתו, נסיונו ומומחיותו של אלוני וכי קורמן בחר לנצל את המידע שקיבל מאלוני לטובתו האישית, כמי שלא היה מודע לאטרקטיביות של המקרקעין ולהפרש פוטנציאל ההשבחה שלהם, שזוהה ע"י אלוני.
 
התובעים טענו כי קורמן הפר את ההסכם שבין הצדדים בצורה בוטה ובחוסר תום לב, עת סיים את המו"מ שהתקיים בין הרוכשים הפוטנציאליים למוכרי המקרקעין, ורכש את המקרקעין בשלמותם באמצעות בניו וחברות קורמן.
 
נטען כי גיל ודן היו מודעים להסכם בין הצדדים ושיתפו פעולה עם אביהם כיחידה אחת בשם "משפחת קורמן" וכי קרבתם לעסקה מטילה עליהם חובת הזהירות כלפי התובעים שלא לבצע מעשה/מחדל שישלול מהתובעים לקבל את השכר המגיע להם. נטען כי גיל ודן התקשרו בעסקה באמצעות חברות קורמן ע"י ניצול לרעה של מסך ההתאגדות ועל כן יש מקום להרמת מסך.
 
סכום התביעה הועמד על סך של 1,500,000 ₪ מטעמי אגרה וכולל בתוכו את סכום התמורה אותו התובעים היו אמורים לקבל מצדדי ג' ע"ס 1,368,900 ₪ וכן סכום של 200,000 ₪ עקב הפגיעה בשמם הטוב.
 
בכתב ההגנה נטען כי קורמן הינו תושב ותיק ביישוב קדימה העוסק בתחום החקלאות ומעורב בעסקים יחד עם בניו גיל ודן, אשר מחזיקים במלוא מניות חברות קורמן.
 
נטען כי בבעלות קורמן ובניו מס' קרקעות בישובים קדימה וצורן, כאשר אחת מהן נמצאת בחלקה סמוכה למקרקעין, כך שהיה ידוע להם האופק התכנוני הקיים לקרקעות בסביבה. נטען כי נעשו על ידם נסיונות קודמים לרכישת חלקים מהמקרקעין מבעלי הזכויות השונים בהם, שהינם קרובי משפחתם.
 
נטען כי לאחר הפגישה הראשונית בין התובעים וקורמן לרכישה משותפת של המקרקעין, ביצעו קורמן וגיל בדיקה חוזרת מול עו"ד סלומון, כנציגם של בעלי המקרקעין, בה הציעו לרכוש את כל המקרקעין ב-10 מליון ₪, או חלקים מהם בסך 320,000 ₪ לכל דונם ונוצרה עסקה אפשרית לרכישת 14.5 דונם.
 
נטען כי ביום 10.8.16 העביר עו"ד סלומון טיוטת הסכם ראשונית בדוא"ל לידי גיל בלבד וגיל העביר את טיוטת ההסכם באותו היום לעו"ד אסרף, שייצג את הרוכשים - התובעים וקורמן.
 
נטען כי קורמן הוא זה שהציג לתובעים הזדמנות לרכישה משותפת של קרקע חקלאית ע"י שלושתם והדגיש להם מהרגע הראשון בעסקה כי בכוונתו לרכוש 1/3 מהמקרקעין בעצמו.
 
נטען כי מעולם לא נוצרה שותפות בין התובעים וקורמן למכירת זכות לרכישת קרקע לקבוצת רוכשים בתמורה שהיתה אמורה להתחלק ביניהם.
 
נטען שהתובעים הציגו מתווים שונים ופסולים לעסקה במהלך המו"מ מול נציג בעלי המקרקעין, ולא הצליחו לעמוד בתנאי הסף אותם בעלי המקרקעין דרשו, ביניהם, התנגדות בעלי המקרקעין לביצוע העסקה מול מס' רוכשים גדול, ותנאי הערבות ההדדית של הרוכשים כלפי בעלי המקרקעין ביחד ולחוד.
 
נטען כי לאחר חודשיים המו"מ לרכישת המקרקעין ע"י התובעים וקורמן נקלע למבוי סתום, ועקב החשש ל"פיצוץ" העסקה שלחו הנתבעים בתאריך 14.9.16 הודעת דוא"ל למעורבים בעסקה (ביניהם לעו"ד אסרף ולעו"ד סלומון) לפיה הם מוכנים לרכוש את כל ה-14.5 דונם מיידית.
 
נטען כי לאחר הודעה זו הקציב עו"ד ס לומון לתובעים ולקורמן 7 ימים לחתימה על חוזה מכר.
 
נטען שעקב האולטימטום, התובעים יצרו מתווה חדש עליו לא ידעו הנתבעים, לפיו רכישת הזכויות במקרקעין תתבצע ע"י חברת ע. אבידן (להלן: חברת אבידן), שהייתה אמורה להתקשר כנאמן עבור כלל הרוכשים הפוטנציאליים. נטען שהנתבעים הביעו התנגדות לכך והציגו שהנאמן היחיד שמקובל עליהם מטעם הרוכשים הינו עו"ד אסרף, אך הלה לא נתן הסכמתו לשמש כנאמן.
 
נטען כי בתאריך 28.9.16 הנתבעים הודיעו לעו"ד אסרף על החלטתם להפסיק סופית את המו"מ ב"הרכב המורחב" (קרי, עם הקבוצה של התובעים) ולאחר כמה ימים רכשו את המקרקעין דנן.
 
נטען כי התובעים התקשרו בחוזה פסול ולמראית עין עם צדדי ג' בדרך של "חוזי ייעוץ" אשר בו הוצג הסכום הנוסף שדרשו בגין העברת זכותם במקרקעין לרוכשים.
 
נטען כי מדובר בעסקה בלתי חוקית, שכן בעסקת מכר מקרקעין התובעים היו נדרשים להיות מחויבים במסים ע"פ דין, הן במס רכישה על רכישת הזכות והן במס שבח על העברת הזכות לצדדי ג' בתמורה.
 
נטען כי גם אם מדובר בעסקת תיווך במקרקעין אין בידי מי מהתובעים רשיון לכך ע"פ דין.
 
נטען כי התובעים הציגו לצדדי ג' עסקת רכישה של חלקים ספציפיים (לפי דונם) כאשר זכויות בעלי המקרקעין הן זכויות במושע (רכישת חלקים יחסיים ובלתי מסוימים בקרקע), והדבר בלתי אפשרי.
 
נטען כי חוזה המכר לא עמד לפני חתימה אלא בפני אולטימטום מצד עו"ד סלומון בדבר ביטול המו"מ לאור העובדה כי לא התקיימו מצד קבוצת הרוכשים תנאי הסף שהוצגו על ידו לביצוע העסקה, ולא נקבעה זהות הרוכשים במשך תקופה ממושכת.
 
נטען כי במהלך המו"מ לנתבעים לא היה ידוע אודות הרקע המקצועי של אלוני ונסיונו ונטען כי לא הביא עמו ערך ייחודי כלשהו אשר תרם לנתבעים בעסקה.
 
הוכחש הנזק הנטען בסך 1,368,900 ₪ בגין הסכם עליו חתמה חברת אלוני עם חברת אבידן וחברת בלמורל השקעות בע"מ (להלן: חברת בלמורל) בתאריך 18.9.16 (להלן: הסכם חברת אלוני). נטען שהנתבעים לא ידעו על קיומו של הסכם חברת אלוני והוא מעולם לא הוצג להם על ידי התובעים, עד לכתב התביעה.
 
נטען כי לא היו בידי סיריוס ואלוני זכויות לרכישת חלק כלשהו מהמקרקעין ועל כן גם לא יכלו להמחות מאומה לחברת אלוני.
 
נטען כי הסכם חברת אלוני הינו הסכם פסול הנוגד את חוק המתווכים במקרקעין, ולכן מדובר בחוזה בלתי חוקי ודינו בטלות.
 
נטען כי לנתבעים אין כל אחריות משפטית כלפי התובעים ביחס לתמורה כלשהי שציפו התובעים לקבל, שכן לא ידעו בזמן אמת בדבר התקשרות התובעים או חברת אלוני בהסכמים מול צדדי ג' ומהי הזכות שנמכרה.
 
הוכחש הנזק הנטען לפגיעה "בשם הטוב" של התובעים, בפרט לאור הנסיונות של התובעים להוציא לפועל את מתווה העסקה הפסול והבלתי חוקי שהצגתו בפני צדדי ג' שולל כל "שם טוב".

בכתב התשובה נטען כי קורמן היה מעורב באופן מוחלט בכל פרטי העסקה.
נטען כי הזכות אותה קיבלו התובעים וקורמן מעו"ד סלומון אינה זכות במקרקעין ועל כן אינה כפופה להוראות חוק מיסוי מקרקעין.
 
נטען כי העסקה בה התובעים וקורמן ביקשו להתקשר עם צדדי ג' לא עלתה כדי עסקת תיווך במקרקעין ולכן אינה כפופה לחוק המתווכים במקרקעין.
 
נטען כי "הסכם הייעוץ" שהוכן ע"י עו"ד אסרף הינו הסכם כשיר שלא נפל בו פגם וכי השירותים הכלולים בו ניתנו בפועל ע"י התובעים ולכן זכאים לתמורה בגינם כנגד חשבונית מס כדין.
 
נטען כי לנתבעים אין עילה לתקוף את הסכם הייעוץ כחוזה פסול משום שאינם צד להסכם זה.
 
נטען כי הסכם השותפות שבין התובעים וקורמן למציאת רוכשים למקרקעין בתמורה לתשלום אינו בגדר חוזה פסול וכי התקשרות שכזו היא שכיחה וסטנדרטית.
 
נטען כי הסיבה להתמשכות המו"מ מול בעלי המקרקעין הייתה התעקשותו של קורמן לכך שאלוני יפעל מול הרוכשים הפוטנציאליים מטעמו וישכנע אותם להיכנס עמו לעסקה ועקב חוסר הרצון של אותם רוכשים להיכנס לעסקה בתנאיה.
 
נטען כי מתווה הרכישה הסופי ע"י עו"ד אסרף בנאמנות היה אמור לצאת לפועל אלמלא מחטף הנתבעים וכי מתווה זה נולד על רקע התנגדות בעלי המקרקעין למס' רוכשים העולה על 4-5 ונועד לעקוף אותו ולא היה בו לשנות מהותית דבר מבחינת זכויות וחובות הנתבעים.
נטען כי חברת אלוני לא התיימרה להיכלל ברשימת הרוכשים הפוטנציאליים למקרקעין, אלא מדובר בזכות מסחרית שהיתה בידי התובעים והועברה אליה.
מטעם התובעים הוגשו תצהיריהם וכן תצהירי דרן פלצקי ויצחק יפידוף, והוזמן לעדות עו"ד צחי אסרף.
מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי קורמן וגיל, והוזמן לעדות עו"ד יאיר סלומון.
דיון וניתוח משפטי
המחלוקת הראשונה והמרכזית בין הצדדים היא האם היה בין התובעים לבין קורמן הסכם בעל תוקף משפטי מחייב, ומה תוכנו של הסכם זה.
אין מחלוקת כי לא היה בין בעלי הדין הסכם בכתב, אלא היו הסכמות שונות בעל פה, שהתפתחו והשתנו במשך הזמן. מעולם גם לא נדונה ביניהם האפשרות לכרות הסכם שותפות מחייב כלשהו.
בכתב התביעה ובכתב התשובה נטען כי תוכן ההסכם המקורי היה "לבצע עסקה של העברת זכות לרכישת קרקע לצדדי ג' תמורת תשלום" (סעיפים 2, 4, 20, 23, 27 לתביעה, סעיף 17 לתשובה), ורק בשלב מאוחר יותר, בעיצומם של מאמצי השיווק של אלוני, הודיע קורמן כי בכוונתו לרכוש שליש מהמקרקעין בעצמו ומי שיחלקו בעמלה בגין העברת הזכות לאחרים יהיו התובעים, לגבי 2/3 מהמקרקעין. לעומת זאת, בתצהיר אלוני נטען כי כבר סמוך לאחר הפגישה הראשונה עם עו"ד סלומון, בה הוסכם המחיר לדונם, הודיע קורמן כי הוא מעוניין לרכוש שליש מהמקרקעין בעצמו (סעיף 29). בחקירתו הנגדית אישר כי דובר על כך שהתובעים יקנו את החלק שלהם, בין בעצמם ובין באמצעות אחרים, וקורמן יקנה את החלק שלו. בסיכומי התובעים, גרסת ה"שותפות בעמלת העברת הזכות" נזנחה לחלוטין,  ונטען כי מדובר ב"הסכם על רכישה של מקרקעין".
בכתב ההגנה ובתצהיר קורמן נטען כי הצעת קורמן לתובעים מלכתחילה היתה כי השלושה ירכשו בעצמם, בחלקים שווים, את המקרקעין (בתחילה דובר על 7 דונם ובהמשך על 14.5 דונם). ברם, אלוני הודיע כבר בפגישה הראשונה עם עו"ד סלומון, בה הציג הלה את תנאי העסקה מבחינת המוכרים, כי הוא וסיריוס מעוניינים שלא לרכוש בעצמם את המקרקעין אלא לאתר צדדים שלישיים שיהיו חלק מקבוצת הרוכשים, ואחרי הפגישה אמר לקורמן, כי כוונת התובעים לקבל מהרוכשים עמלה של 180,000 ש"ח לדונם. לקורמן לא היתה התנגדות לכך שהתובעים יגבשו קבוצת רוכשים שתענה על דרישות המוכרים בעסקה, והוא אף הפנה את התובעים לאחדים ממכריו העשויים להתעניין בעסקה, מאחר שהעדיף כי הרוכשים הנוספים יהיו ממכריו.
במחלוקת זו בין הצדדים לגבי המתווה המקורי עליו דובר, אני מעדיפה את גרסת קורמן. שוכנעתי, כי לקורמן לא היה מעולם עניין וכוונה לשמש כמעין מתווך בעסקת מכירה של המקרקעין או חלק מהם לצדדי ג', תמורת עמלה, ועניינו היה אך ורק רכישת חלק מהמקרקעין בעצמו ו/או באמצעות חברות קורמן (כפי שהודיע גיל מפורשות לעו"ד אסרף לאחר שהלה שלח אליו בטעות נוסח הסכם "שירותי ייעוץ" שהיה מיועד לאלוני).
אני דוחה כלא מהימנה את גרסת התובעים לגבי עסקת שותפות למכירת הזכות לצדדי ג' תמורת עמלה שתתחלק בין השלושה, כמתואר בכתב התביעה, וסבורה כי מדובר בקונסטרוקציה משפטית מלאכותית וכוזבת שנבנתה לצורך התביעה בלבד, מתוך היות התובעים ערים לקשיים הניצבים בפני תביעתם, לנוכח היותה של התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, והעדרו של מסמך כזה ביחסים בין הצדדים, כך שהתובעים העדיפו להציג את ההסכמה ביניהם כ"שותפות לגביית עמלה".
ניתן לקבוע, כי פניו של כל צד היו, בתחילת המפגשים ביניהם, מופנים למטרה אחרת: התובעים היו מעוניינים בהפקת עמלה גבוהה מהמידע שבידם ע"י הצעת העיסקה שתגובש עם המוכרים שיאותרו לצדדי ג', אך לא גילו זאת לקורמן; ואילו קורמן היה מעוניין מלכתחילה ברכישת מקרקעין באזור קדימה-צורן בעצמו, והבהיר זאת לתובעים ולעו"ד סלומון (שהתרשם בפגישה כי הקונה המיועד הוא קורמן בלבד). עם זאת, סמוך לאחר הפגישה הראשונה עם עו"ד סלומון, ביום 30.6.16, כאשר תנאי העסקה הפוטנציאלית הובהרו מבחינת היקף שטח ומחיר מוסכם לדונם, חשפו התובעים את צפונות לבם והמתווה בו הם מבקשים לבצע את העסקה, והדבר היה מקובל על קורמן. משמע, קורמן לא נסוג מהסכמתו העקרונית לרכוש את המקרקעין בחלקים של 1/3 – 2/3 עם התובעים גם ביודעו כי השניים מתכוונים לגייס רוכשים צדדי ג' שיובאו על ידם וישלמו להם עמלה, ולא לרכוש את ה-2/3 בעצמם. על אף שקורמן ידע כי מדובר בעמלה חריגה בגובהה ביחס לעמלת תיווך/ייזום מקובלת, הוא לא התנער מההסכמה הראשונית לנסות לגבש עסקת רכישה משותפת, ולא הודיע לתובעים כי יפעל בעצמו למציאת רוכשים נוספים אחרים – קל וחומר כאשר לכאורה לא נזקק כלל לתובעים, מאחר שהרוכשים המועדפים על ידו היו מבין מכריו שלו, ואף המוכרים היו מבני משפחת אשתו של קורמן.
מעובדות אלה עולה כי קורמן חש מחוייבות מוסרית כלפי התובעים, לפעול לקידום עסקה משותפת ולאפשר להם לממש את פירות העסקה המתוכננת, ומחוייבות זו ניתנת להסבר – בהעדר קשרים משמעותיים בין הצדדים עובר לרקימת העסקה המשותפת, ובהינתן שקורמן הוא שאיתר את המקרקעין וניהל את המו"מ עם נציג המוכרים – רק במידע שהביא אלוני מתפקידו הקודם, ושהיתה בו השלכה משמעותית על כדאיות העסקה ועל המחיר שיסכימו הצדדים והרוכשים הפוטנציאלים לשלם. מעבר למחוייבות, היה לקורמן גם אינטרס שאלוני ינהל את פגישות השיווק לרוכשים הנוספים, כולל מכריו של קורמן (סעיף 20 לתצהיר קורמן), שכן ההסברים המדוייקים על פוטנציאל השבחת המקרקעין ועל מצבן של תכניות המתאר השונות הנמצאות בהליכי תכנון, היו בידו.
מסקנה זו מתיישבת גם עם העובדה שעל אף שנעשו בשנים הקודמות נסיונות מצד קורמן להציע לבני משפחת אשתו, מבעלי המקרקעין וחלקים נוספים באותה חלקה, לקנות מהם את חלקיהם (סעיפים 4-7 לתצהירו), נסיונות אלה לא צלחו, שכן המחיר שהוצע אז ע"י קורמן היה נמוך בהרבה (250,000 ש"ח לדונם לעומת 320,000 ש"ח לדונם) מהמחיר אותו היה מוכן להציע כעת, וההסבר היחיד לכך הוא שקיבל מידע נוסף, שהעלה את שווי המקרקעין בעיניו ובעיני כל רוכש סביר.
אשר לטענות הנתבעים על כך שהמתווה שרקמו התובעים הינו בלתי חוקי הן מבחינת חוקי המיסוי של עסקאות מקרקעין והן מבחינת חוק המתווכים במקרקעין: ייאמר מיד, ועוד קודם לפגמים נטענים אלה, כי התביעה מראשיתה לוקה בפגם מוסרי ואתי, בהיבט של ניצול מידע פנימי שאינו ידוע לציבור, שהגיע לידי אלוני עקב ביצוע תפקידו הציבורי, ושימוש בו תוך תקופת כהונתו כמנכ"ל החברה הכלכלית "לב השרון" (!) (לדבריו היה בתקופת "הודעה מוקדמת" – סעיף 18 לכה"ת), לצורך ביצוע עסקה פרטית למטרת הפקת רווח מאותו מידע. גם ההסכמים השונים שרקחו התובעים בסיוע יועציהם המשפטיים (דוגמת נספחים ו' וח' לכה"ת) כדי לעקוף את הוראות חוקי מיסוי מקרקעין וחוק המתווכים במקרקעין, מפוקפקים מבחינת חוקיותם בהיבטים אלה, וספק אם היו עומדים במבחן החוקיות אילו הסעד שהתבקש היה אכיפתם. אלא, שהוכח כי קורמן היה מודע, הן למקור המידע והן למתווה של "שכר ייעוץ", "דמי ייזום", "העברת זכות לרכישה" או כדומה שביקשו התובעים לגבות מהרוכשים שיגייסו, לצורך עקיפת חוקי מיסוי מקרקעין שהיו מחייבים אותם לשלם מס רכישה ומס שבח אילו קנו בעצמם את חלקם המיועד במקרקעין ומכרו אותו הלאה ברווח, ובהעדר רשיון תיווך במקרקעין, שהיה מאפשר להם לגבות דמי תיווך. בהיותו מודע למתווה העסקה ובהסכימו לו, מנוע קורמן מלהעלות בדיעבד טענות לגבי חוקיות המתווה. בנוסף, ההסכמה בין הצדדים נגעה לעצם הרכישה המשותפת באמצעות קבוצה שתגובש, ולא לאופן בו יפיקו התובעים רווח מאותה רכישה, ועל כן אי החוקיות אינה נוגעת לעצם המתווה שהוסכם בין הצדדים.
עם זאת, לא התרשמתי כי היתה לקורמן כוונה להתקשר עם התובעים בהסכם משפטי מחייב, ואף הם לא דרשו זאת ממנו ולא סברו כי קיים הסכם מחייב כזה, אלא הסתמכו על יושרתו ורצונו הטוב להוציא לפועל את העסקה במתווה עליו דובר. עובדה היא, כי כאשר פנו הצדדים – לפי הצעת אלוני – לעו"ד אסרף כדי שייצגם במו"מ לעסקה מול המוכרים, הציע לו קורמן על דעת עצמו להשתתף ברכישה ולקנות לעצמו דונם, וזאת מבלי לבקש את הסכמתם של התובעים. הדבר מלמד כי קורמן לא ראה עצמו כבול להתחייבות משפטית כלפי התובעים, שלא מחו על כך כשנודע להם.
מחוייבות קורמן להתקדם עם התובעים במו"מ לעסקה במתווה שעליו סוכם אחרי הפגישה עם עו"ד סלומון, היתה מחוייבות שנטל על עצמו מתוך רצון לנסות בתום לב להוציא לפועל את העסקה במתווה שהתרקם. מחוייבות זו לא היתה בגדר הסכם משפטי לביצוע עסקה במקרקעין, שכן מתווה העסקה מבחינת זהות הרוכשים עוד לא היה ידוע, ואף לא עסקת שותפות בעלת תוקף משפטי, שכן קורמן לא היה אמור להיות שותף של התובעים, לא ברכישה בצוותא (הם לא התכוונו לרכוש) ולא במכירה של "זכות הרכישה" לצדדי ג' וחלוקת העמלה עם התובעים (הוא לא התכוון להעביר את "זכות הרכישה" שלו לצדדים שלישיים).
מכאן, שלא התגבש בין הצדדים הסכם משפטי מחייב, מבחינת גמירות הדעת והמסויימות הנדרשות, וכל שהתגבש הוא מחוייבות מוסרית/שבכבוד לניהול מו"מ בתום לב ובדרך מקובלת עם המוכרים במתווה שעליו סוכם. מחוייבות זו היתה כפופה לאפשרות מימושה תוך זמן סביר, היינו כי אכן יהיה בידי התובעים לגבש קבוצת רוכשים שתענה על דרישות המוכרים, באופן שיאפשר התקדמות בעסקה וחתימת הסכם עם המוכרים. מחוייבות זו פקעה כאשר השתנו הנסיבות החיצוניות, חלף זמן רב (שלושה חודשים מהפגישה עם עו"ד סלומון) והתובעים לא עמדו בנדרש מהם לקידום העסקה המתוכננת, ואילו המוכרים הקשיחו את תנאיהם ועמדו בפני החלטה לסגת מנכונותם ולפנות לקונה אחר.
לא היתה כל מחוייבות מצד קורמן להימנע מביצוע העיסקה בעצמו (לגבי חלק מהמקרקעין או כולם) לאחר שהתובעים לא הצליחו לגבש תוך זמן סביר קבוצת רוכשים שתענה על דרישות המוכרים בעסקה ולהציגה לב"כ הרוכשים ולנציג המוכרים, ולאחר שנציג המוכרים הודיע כי אם לא יגובש מתווה הרכישה תוך יום, יפסיק את המו"מ עם השלושה ויפנה לקונים מעוניינים אחרים. במצב דברים חדש זה, ולנוכח החשש הברור לאיבוד העסקה, היה קורמן רשאי להודיע כי הוא מפסיק את המו"מ במתווה של רכישה משותפת ופונה לאפיק אחר של הצעה עצמאית למוכרים.
הוכח, כי אכן מאמציהם של התובעים לא הובילו לכך שהוצג על ידם בפני עו"ד אסרף, ב"כ הרוכשים, או לעו"ד סלומון, נציג המוכרים, מתווה של קבוצת רוכשים מוסכמת שאיתה ניתן להתקדם בביצוע העסקה, או נאמן שיהיה מקובל על כל הצדדים.
תמיכה למסקנתי אני רואה בהתייחסותו של עו"ד אסרף, שהיה "בלב" המו"מ לעסקה ועמד בקשר רצוף עם אלוני לכל אורך הדרך, להודעת קורמן על הפסקת המו"מ במתווה המורחב ויצירת התקשרות עצמאית עם המוכרים. הגם שהצר על מהלך זה, שגרם לו להפסיד הן את הרכישה הכדאית של דונם מתוך המקרקעין, והן את שכר הטרחה הנכבד שהיה צפוי לו אחרי כל המאמצים שהשקיע, לא התריע עו"ד אסרף בפני קורמן כי מדובר בהפרת הסכם עם אלוני וסיריוס, זאת על אף שאלוני היה לקוחו המקורי ותיק העסקה במשרדו נפתח על שמו! משמע, עו"ד אסרף ידע היטב הן מאלוני והן מקורמן, כי אין מדובר בהסכם משפטי מחייב את הצדדים אלא בנסיון לפעול ליישום מתווה של רכישה משותפת, ותו לא.
אני דוחה את הטענה שהועלתה לראשונה בסיכומי התובעים, כאילו ההסכמה על רכישה משותפת ביחסים של 1/3 – 2/3 בין קורמן לתובעים היתה כללית והיולית ולא נגעה למקרקעין הספציפיים אלא לכל מקרקעין באזור קדימה צורן, כך שקורמן היה כפוף אליה גם בלי קשר לעסקה מול עו"ד סלומון וגם אילו עסקה זו היתה יורדת לטמיון.
אציין, כי גם אילו סברתי שהיתה לתובעים ולקורמן כוונה להתקשר בהסכם מחייב מבחינה משפטית, עדיין הייתי קובעת כי ההסכם הנדון היה תלוי בתנאי מתלה ובתנאי מפסיק, שהם הצלחת התובעים לגבש קבוצת רוכשים שתענה על דרישות המוכרים, וזאת תוך זמן סביר (תנאי מתלה), כאשר "איום" נציג המוכרים להפסיק את המו"מ עם השלושה במתווה המורחב בשל אי הצלחה לגבש קבוצה כזו, ולבצע את העסקה עם קונים אחרים, מהווה תנאי מפסיק המשחרר את קורמן מהתחייבותו.
מהשתלשלות העניינים שאסקור להלן הגעתי למסקנה כי קורמן פעל בתום לב ובדרך מקובלת להצלחת מימוש המתווה שעליו דובר עם התובעים, עד אשר אי הצלחת התובעים לבצע את חלקם במתווה המוסכם במשך שלושה חודשים העמידה בסכנה את נכונות המוכרים להתקשר בעסקה עם מי מבעלי הדין, ובנסיבות אלה פקעה מחוייבותו המוסרית של קורמן כלפי התובעים והוא היה רשאי לפעול בדרך עצמאית למימוש העסקה בכוחות עצמו.
הוכח כי הסכם חברת אלוני מיום 18.9.16 עם חברות אבידן ובלמורל לא גולה לקורמן או לעו"ד אסרף בעת חתימתו או בעשרת הימים שלאחר מכן, ולא נעשה על ידי התובעים כל נסיון להעזר בו כדי לעמוד בתנאי המוכרים לביצוע העסקה במתווה המשולש. למעשה, הסכם חברת אלוני לא גולה לקורמן ולנתבעים עד ליום הגשת התביעה והוא אף אינו מוזכר במכתבי ההתראה ששלח בא כוחם הקודם של התובעים לקורמן (נספחים ט"ז לכתב התביעה). הנתבעים טענו בריש גלי בכתב ההגנה כי מעולם לא נחשפו להסכם זה לפני הגשת התביעה, וטענה זו לא הוכחשה ע"י התובעים ולא נסתרה בראיה כלשהי, ולשיטת התובעים הוא לא היה מעניינם של מי מהמעורבים במו"מ. מחלופת המיילים בין עו"ד אסרף לצדדים עולה כי ההסכם דנן לא הוצג לעו"ד אסרף כפתרון לבעיית מספר הרוכשים המצומצם שדרשו המוכרים. נהפוך הוא: יומיים לאחר חתימת הסכם חברת אלוני, הציגו התובעים רשימת רוכשים אחרת ומנוגדת להסכם, שכללה קבוצה של שמונה רוכשים, עם שטח במ"ר שירכוש כל אחד, ואשר נדחתה על ידי נציג המוכרים ואף היוותה "קו שבר" מבחינתו של עו"ד סלומון באמון שרחש לאפשרות יישום המתווה המשולש (הן לנוכח מספר הרוכשים הגדול והן לנוכח ציון שטחים במ"ר ולא חלקים במושע). בהתבסס על הסכם חברת אלוני ניתן היה לכאורה לגבש קבוצה של ארבעה רוכשים בלבד (קורמן, עו"ד אסרף, חברת אבידן וחברת בלמורל), כפי שהיה מקובל על נציג המוכרים, ואז לא היתה עולה הדרישה הנחרצת של עו"ד סלומון לקבוע נאמן מטעם הרוכשים, דרישה שהיוותה אבן נגף לנוכח סירוב קורמן לכל נאמן פרט לעו"ד אסרף, וסירוב עו"ד אסרף לקחת על עצמו תפקיד זה, כפי שעולה מחלופת המיילים. עד ל-28.9.16 לא הוצגה לעו"ד אסרף רשימת הרוכשים הנסמכת על הסכם חברת אלוני, העונה לכאורה על דרישות המוכרים, והדבר אומר דרשני, לנוכח העובדה ששפר פרש סופית מהעסקה ב-20.9.16 ושהסכם חברת אלוני נחתם עוד קודם.
העובדה כי ביום 20.9.16 שלח עו"ד אסרף לעו"ד סלומון את פרטי קבוצת הרוכשים הכוללת את שפר, ואינה כוללת את בלמורל, עומדת בניגוד לטענת אלוני כי יידע את עו"ד אסרף בהסכם חברת אלוני ואף הכיר לו את דרן ויפידוב. גרסתו המזגזגת של אלוני כשנחקר בעניין זה (עמ' 22-23 לפרוט'), ולפיה אולי עו"ד אסרף "התבלבל" כששלח לעו"ד סלומון רשימת רוכשים שאינה מה שמסר לו אלוני, לא היתה מהימנה עלי כלל, ועו"ד אסרף כלל לא נשאל ע"י ב"כ התובעים בעניין זה. גם לאי משלוח רשימת רוכשים מתוקנת, על סמך הסכם חברת אלוני, אחרי ששפר ירד סופית מהעסקה ב-20.9.16, ועד ה-27.9.16 – לא ניתן כל הסבר ע"י התובעים .
התובעים נמנעו מלעשות שימוש בהסכם חברת אלוני בזמן אמת ולקדם את המו"מ במתווה המתואר בו על אף הקריטיות שלו להצלחת המו"מ. הסתרת ההסכם מקורמן, מעו"ד אסרף ומיתר המעורבים במו"מ בזמן אמת שוללת גם את זכותם של התובעים לטעון לנזק בהסתמך עליו, שכן לא היה לנתבעים כל בסיס עובדתי לצפות כי ייגרם לתובעים נזק כספי כלשהו, משלא הצליחו לגבש קבוצת רוכשים שתענה על דרישות המוכרים, עד למתן האולטימטום מצד עו"ד סלומון.
להלן השתלשלות העניינים העולה מהעדויות המהימנות של עו"ד אסרף ועו"ד סלומון, ממכתבו של עו"ד סלומון מיום 2.10.16 המתאר את השתלשלות האירועים, שנכתב במועד סמוך מאד להתרחשותם ולפיכך מהווה תרשומת מהימנה שלהם, מפי עד נטול אינטרס בסכסוך בין הצדדים, תכתובת המיילים בין הצדדים (ת/1, ת/2, ת/5, ת/7), והנספחים לתצהירי הצדדים.
10.8.16 – עו"ד סלומון שולח טיוטת חוזה ראשונית לגיל לצרכי מו"מ.
11.8.16 – עו"ד אסרף מקבל את הטיוטה מגיל ופונה לעו"ד סלומון לצורך התקדמות בבדיקת הטיוטה.
12.8.16 – עו"ד אסרף שולח הערותיו לטיוטה.
16.8.16 – עו"ד סלומון מבקש לקבוע פגישת עבודה עם עו"ד אסרף על הטיוטה. מבקש לדעת את שמות הרוכשים ומצהיר כי מעוניין להתקדם לחתימה מהירה.
עו"ד אסרף משיב באותו יום "את שמות הרוכשים אקבל ואעביר אליך. אני מבין שהגרעין הקשה שלה קיים והיא מתגבשת סופית בימים אלו".
21.8.16 – עו"ד סלומון מעביר נוסח מתוקן לקראת הפגישה בעוד יומיים.
23.8.16 – פגישת עבודה בין עו"ד סלומון לעו"ד אסרף לגבי טיוטת החוזה.
28.8.16 – עו"ד סלומון כותב לעו"ד אסרף כי הוא ממתין לפרטי הקונה ומבקש לקבלם בדחיפות. עו"ד אסרף משיב "סיכמנו ונעמוד בזה שלא יהיו יותר מ-4-5 קונים. זהותם מתגבשת סופית כעת", וכי מדובר בקורמן, אסרף (יתכן ע"י חברות מטעמם) ושתי חברות נוספות. עו"ד סלומון משיב כי הוא מוכן לחתום מול קבוצה כזו אם עו"ד אסרף מייצג את עצמו והמחוייבות שלו היא ביחד ולחוד עם יתר הרוכשים. עו"ד אסרף מעביר זאת לאלוני ולגיל.
29.8.16 – עו"ד סלומון מעביר טיוטה מתוקנת לעו"ד אסרף. הוא כותב לעו"ד אסרף כי הוא עדיין ממתין לפרטים מדוייקים של הקונים ומבקש להעבירם בדחיפות, וכן מבקש לקבוע מועד לחתימה בשבוע הבא.
30.8.16 – עוד אסרף מנסח ומעביר לאלוני נוסח הסכם למתן "שירותי ארגון וייזום" כשהוא מציין במייל כי המסמך "לא שולל טענות הקונים לאי זכאות לתיווך והוא לא שולל טענת רשויות המס על היותכם חוליה רוכשת ומוכרת". שואל אם להעביר המסמך לעו"ד של שפר (אחד הרוכשים הפוטנציאליים).
31.8.16 – עו"ד אסרף מעביר לעו"ד סלומון התייחסות לטיוטה המתוקנת. עו"ד סלומון מבהיר כי המכירה היא של חלקים במושע ולא של שטחים במ"ר. הוא מבקש לקבל כמה שיותר מהר את שמות הקונים לצורך הכנת הנספחים. הוא מבקש לקבוע פגישה אחרי חזרתו של עו"ד אסרף מחופשה בחו"ל ושואל מתי אפשר לקבוע פגישה לחתימה (" בהנחה שעד אז אקבל את שמות הקונים..."). נקבעת פגישה ל-15.9.16.
4.9.16 – עו"ד אסרף מודיע לאלוני, גיל וב"כ חברת שפר כי הפגישה נקבעה ליום 15.9.16.
עו"ד סלומון כותב לעו"ד אסרף "עדיין לא קיבלתי את שמות הקונים. אני חוזר ומבקש בדחיפות את שמות הקונים במדויק, פרטים, חברות וכיו"ב. הדבר חשוב להכנת הנספחים, בחינת המע"מ, בחינת סעיפי הערבות ההדדית וכיו"ב".
עו"ד אסרף מבקש מאלוני את רשימת השמות המלאה.
7.9.16 – עו"ד רגב ממשרד עו"ד אסרף מעביר לעו"ד סלומון רשימה חלקית של רוכשים הכוללת את חברות קורמן והחברה של עו"ד אסרף. מציין "ישנם עוד שני קונים שפר וזכי שובי שיעבירו את הפרטים והמסמכים בהמשך".
12.9.16 – עו"ד אסרף כותב לגיל, אלוני ועוה"ד של שפר כי מסר לעו"ד סלומון ששפר בחו"ל ולא ניתן לחתום השבוע. מבקש תשובה מעוה"ד של שפר לגבי תנאי מלוא התשלום בחתימה כנגד ויתור על טענת מחוייבות הקונים כלפי המוכרים ביחד ולחוד.
עוה"ד של שפר מודיעה לעו"ד אסרף שמרשה יורד מהעסקה לאור התנאים של המוכרים, והוא מודיע זאת לאלוני. [עם זאת, מהמשך התכתובת כפי שיפורט להלן עולה כי המו"מ עם שפר וב"כ נמשך עד 20.9.16 ושרק אז ירד שפר סופית מהעסקה].
13.9.16 – עו"ד סלומון מבקש מעו"ד אסרף את פרטי "החברה הרביעית הקונה". מזכירתו מודיעה לעו"ד אסרף כי הפגישה תידחה לשבוע הבא. עו"ד אסרף מעביר את המייל לאלוני, אשר כותב לגיל כי שפר ירד מהעסקה והוא מנסה למצוא קונה אחר לששה הדונם הנותרים, ומבקש שיפנה אותו למישהו רציני, אם יש לו כזה.
14.9.16 – משפחת קורמן מודיעה לעו"ד אסרף ועו"ד סלומון עם העתק לאלוני כי "אנו חוגגים היום כבר חודש למשא ומתן (מאז החלפת טיוטת החוזה הראשונה), מסיבות אלו ואחרות קיים קושי רב בגיבוש קבוצה רוכשת. היות והמוכר מבקש לבצע עסקה מיידית ובכדי שהעסקה לא תתבטל כתוצאה ממחדל הרוכשים, באפשרות משפחת קורמן לרכוש את כל ה-14.5 דונם. אנו מוכנים לחתימה כבר מחר!". אלוני אינו מגיב על מייל זה.
עו"ד סלומון מודיע לגיל, עם העתק לעו"ד אסרף ולאלוני, כי "היום ייקבע מועד לחתימה שיהא לא מאוחר מיום שלישי הבא. שימו לב שלאור כך שיש 4 קונים והתאגדות כחברות, תידרשנה ערבויות אישיות להבטחת תשלום התמורה".
19.9.16 – עו"ד סלומון מודיע לעו"ד אסרף ולגיל כי נקבעה פגישה ליום רביעי. כי הושלמו בדיקות התכנון והמיסוי וכי הוא "מבקש לקבל בדחיפות היום את שמות כל הקונים, לפני שמתקדמים".
20.9.16 – עו"ד אסרף מעביר לעו"ד סלומון רשימת רוכשים הכוללת שמונה רוכשים – חברות קורמן, חברת אבידן, חברת אסרף, חברת שפר, ועוד שלושה אנשים (שלמה מעין, עופר מעין, זהר יפידוף). לרשימת השמות מצורף חלק בממכר שכל אחד קונה כשהוא נקוב במטראז'.
עו"ד סלומון מגיב בחריפות במייל לעו"ד אסרף (עם העתקים לאלוני, גיל ועו"ד נוספים), וכותב: "המוכרים מוכרים חלקים בלתי מסויימים במושעא בחלקה בייעוד חקלאי, לא מטרים ולא חלקים מסויימים, הבהרתי זאת בעבר, הדבר כתוב במפורש בחוזה ולאור המיילים יחודד הדבר בחוזה. בזמנו הבהרתי כי אינני מוכן להתנהל מול מספר רב של רוכשים, מסרת לי כי יהיו 3-4 רוכשים וכעת יש 8, אבקש כי יהיה גורם אחד אשר ירכז את תשלומי הרוכשים (אתה כנאמן שלהם) ואותו גורם יהיה מחוייב כלפי המוכרים. נושא החלקים היחסיים של כל רוכש יהיה מולך במסגרת הסכם נאמנות ביניכם ולא בחוזה. העסקה תהיה עם הנאמן בלבד, ללא כל אחריות לצדדי ג', לרבות הנהנים. אתה תיתן כמקובל הודעת נאמנות מבלי שהדבר יצויין בחוזה עצמו."
עו"ד אסרף מרגיע בכותבו "הרכישה הינה במושע והחלקים נכתבו רק אגב אורחא. לגבי כמות הרוכשים – נכון, דיברנו על 4-5. אם המגבלה הזו קריטית – אנחנו נתכנס אליה."
עו"ד סלומון משיב: "הרכישה תהיה במתווה שכתבתי למטה. בפגישה עם יואל קורמן ורונן אלוני דובר על חברה אחת שרוכשת ובפירוש מסרתי שאינני מסכים לקבוצת רוכשים".
בעדותו הבהיר עו"ד סלומון כי מועד זה היה קו שבר מבחינתו ביחס למתווה הרכישה מול עו"ד אסרף, שכן הופתע מגודל קבוצת הרוכשים וציון היקף הרכישה של כל אחד מהם במטרים, שמבחינתו כעו"ד מנוסה בנדל"ן ובקרקע חקלאית בפרט, היה פתח לבעיות מול הקונים בהמשך והעיד על חוסר הבנה, חוסר רצינות וחוסר דיוק. לכן החמיר את תנאי הרכישה ועמד על כך שעו"ד אסרף המקובל עליו יהיה הנאמן לרוכשים, והעסקה תתבצע מולו, או שהמכירה תהיה לחברה של קורמן בלבד. "בסופו של דבר כשראיתי את מהלך הדברים אמרתי או שאני חוזר לחברה של קורמן או שצחי יהיה כנאמן".
מכתבו של עו"ד סלומון נשלח גם לעוה"ד של שפר אשר התכתבה עם עו"ד אסרף לגבי דרישותיו החדשות של עו"ד סלומון והוא אישר לה כי יתכן שנסתם הגולל על המתווה עליו דובר ביניהם קודם. עוה"ד של שפר הודיעה לו ולאלוני בהמשך לכך כי מרשה החליט לרדת מהעסקה.
21.9.16 – ישיבת החתימה שנקבעה למועד זה בוטלה בהסכמה הדדית. משפחת קורמן מודיעה לעו"ד אסרף כי הם עומדים מאחורי ההתחייבות לרכוש 4.5 דונם וכי אינם מוכנים להיות נאמן ליתר הרוכשים - "אנו לא מעניקים מטריה כספית לאף אחד ולא מתחייבים לרכוש את חלקו של מי שפורש במהלך הדרך".  הם מבקשים מעו"ד אסרף לעדכן אותם איפה הדברים עומדים מול עו"ד סלומון.
עו"ד אסרף מעדכן את גיל בדרישתו של עו"ד סלומון לגבי קונה אחד או נאמן, ומוסר לו "סיכמנו שאני אבדוק אם יש מי מהקונים שיסכים לשמש נאמן והוא יבדוק אם זה קריטי לו. דיברתי עם רונן שנפגש עם אחד הקונים כדי לנסות לסגור שהוא ישמש כנאמן".
גיל משיב לו: אנחנו לא מבינים את המשמעויות של נושא הנאמנות ואת ההשלכות של עניין זה... סומכים רק עליך."
26.9.16 - למרות הודעתם המפורשת של קורמן לעו"ד אסרף כי אינם מוכנים לקבל נאמן אחר פרט לעו"ד אסרף, ניסו התובעים ועו"ד אסרף לקדם מתווה של רכישה באמצעות חברת אבידן כנאמן ליתר הרוכשים ועו"ד אסרף ערך לשם כך 7 הסכמי נאמנות בינה לבין יתר הרוכשים, והעבירם לרוכשים (בין היתר לגיל), יחד עם רשימת רוכשים שונה (חברת שפר ירדה וחברת בלמורל הוספה, וגם שונו המ"ר שרוכשות החברות).
27.9.16 – עו"ד סלומון כותב לעו"ד אסרף ולגיל כי מבחינתו אפשר לקבוע למחר או מחרתיים פגישה לסיכום נוסח וחתימה "בכפוף לכך שהקונה יהיה או צחי בלבד כנאמן או החברה של קורמן, עמה התחלתי את המו"מ, כרוכשת. עם קבלת תשובתכם ובהנחה שמקובל עליכם (דהיינו הודעה שצחי רוכש כנאמן או שרוכשת החברה של קורמן – בצירוף פרטי החברה הרוכשת), אעביר טיוטה מתוקנת בהתאם לכל ההתכתבויות האחרונות. יש לי הצעות נוספות ואני מבקש תשובה היום".
גיל משיב בשם משפחת קורמן "לא מקובלת עלינו רכישה בנאמנות של חברת ע. אבידן וגם לא שום חברה אחרת. היחידי שמקובל עלינו כנאמן הוא עו"ד צחי אסרף. כמו כן, אנו לא מוכנים לרכוש בנאמנות עבור אחרים!"
עו"ד סלומון משיב לגיל עם העתק לעו"ד אסרף, כי הוא אינו יודע מיהי החברה המוזכרת במייל של גיל ו"אם צחי אינו מעוניין לשמש כנאמן, אתקדם בעסקה מול החברה שהגיעה אלי לראשונה כרוכשת אחת מלכתחילה".
עו"ד אסרף משיב לו כי ישוחח עם גיל ויעדכן.
עו"ד סלומון שב ומפנה את עו"ד אסרף למייל האחרון שלו, ומחדד כי "מאחר שלא קיבלתי עד עתה תשובה שאתה מוכן להיות נאמן, אתקדם כפי שכתבתי עם הרוכש הראשון שהגיע אלי, כרוכש אחד".
עו"ד אסרף שב ומבקש ארכה עד מחר כדי לדבר עם גיל, ומציין כי הוא בשבעה ואינו יכול לדבר כרגע.
עו"ד סלומון משיב כי "אין צורך לדבר כרגע אך מאחר שהבנתי כי אינך מסכים לשמש כנאמן, לא ברור לי על מה יש לדבר".
עו"ד אסרף משיב כי אינו מצליח להגיש את גיל מהבוקר והוא רוצה להסביר לו שוב את משמעות הנאמנות, "יתכן שאחרי השיחה הוא יסכים. אם לא תהיה ברירה אחרת – אני אשקול שוב את נושא הנאמנות שלי".
עו"ד סלומון שוב חוזר ומסביר "הגיע אלי רוכש אחד – קורמן. לאחר מכן ביקשו מספר רוכשים, ביקשתי נאמנות שלך. אנחנו רוצים להתקדם כפי שכתבתי איתך כנאמן אחד מול המוכרים או מכירה לחברה של קורמן".
הוכח מעדויות עו"ד אסרף ועו"ד סלומון, כי גם בשלב קריטי זה בו נקלע המתווה למשבר, לא הסכים עו"ד אסרף לשמש נאמן לקבוצת הרוכשים ובכך לפתור את הבעיה של גודל הקבוצה. בעדותו הוא הסביר: "אני לא קופץ על המציאה להיות נאמן, אני לא ממהר אף פעם להיות נאמן בעסקאות מקרקעין, לא ממליץ ללקוחות שלי להיות בקלות נאמנים, שכן המוכר רואה את הנאמן כמי שהוא אחראי מטעמו לעסקה... למיטב זכרוני לא שימשתי כנאמן באף עסקת מקרקעין". הוא הסביר כי ברישומי רשויות המס עסקה בנאמנות מופיעה כעסקה ולאור העובדה שהוא משקיע באופן פרטי בנדל"ן הוא מנסה לצמצם את ההיקף הנחזה של פעילות הנדל"ן שלו למינימום. מדבריו אלה של עו"ד אסרף, ברי כי לא היה לו כל אינטרס לשמש כנאמן בעסקה בה הוא רוכש דונם אחד בלבד, ולכן גם לא עשה כן אלא כדבריו התכוון לנסות לשכנע את קורמן/גיל שאחד משניהם יהיה הנאמן. אמירתו בעדותו כי בדיעבד יתכן שהיה מקבל על עצמו את הנאמנות כדי לא להפסיד את שכר הטרחה שהיה אמור לקבל בעסקה, אינה יכולה להחליף את ההתרחשויות בזמן אמת, בו המסר שהעביר הן לעו"ד סלומון והן למשפחת קורמן, לגבי האפשרות שישמש כנאמן, היה שלילי.
מעדותו של עו"ד סלומון עלה כי הבין מעו"ד אסרף שאין נכונות מצידו לשמש כנאמן. כן ציין כי המו"מ קרטע והתארך במשך תקופה לא סבירה, של מעל חמישה שבועות מהטיוטה הראשונה, בשל אי ציון שמות הקונים, ומשלא התקיימו התנאים שהציב, היה בדעתו לסיימו ולעבור לבחון הצעות מקונים אחרים, אלמלא הודיעו קורמן ברגע האחרון כי הם מוכנים לבצע את העסקה לבדם.
בהמשך לכך, גיל מודיע במייל לעו"ד אסרף כי לאור ההתרחשויות בשבועות האחרונים וההתכתבויות האחרונות עם המוכר בתגובה לכך, ומאחר שהעסקה כשלה במתכונת הנוכחית, הוא מבקש ממנו להוציא חשבון שכ"ט לכל המעורבים כדי לשלם לו במיידי עבור טרחתו. עו"ד אסרף מודיע לגיל כי לא יגבה מקורמן שכ"ט מאחר "שהיה נדיב איתי כשהציע לי לקנות דונם ללא תשלום עמלה".
עו"ד אסרף מודיע לעו"ד סלומון במסרון כי הבין שהקרב הוכרע וגם אם אינו מסכים לדרך – הוא מאחל לצדדים לעסקה הצלחה רבה ושנה טובה. עו"ד סלומון מבין מכך כי עו"ד אסרף אינו מסכים לשמש כנאמן ומחליט להתקדם לחתימה עם משפחת קורמן: "הבנתי שצחי ירד מזה הלכתי לקורמן".
28.9.16 – עו"ד שמש מודיע לעו"ד אסרף, בשם משפחת קורמן, כי הם החליטו להפסיק את המו"מ במתווה ה"מורחב" לאור ההתרחשויות והקשיים הידועים לעו"ד אסרף, וכי החלטתם סופית. עו"ד אסרף משיב כי לדעתו "התמונה המלאה יותר מורכבת" אך הוא לא יעמוד בדרכו של איש, ומאחל להם הצלחה.
29.9.16, 28.9.16 – תכתובת ישירה בין עו"ד שמש לבין עו"ד סלומון לסיום המו"מ וקביעת פגישה לחתימת הסכם מכר תוך ימים ספורים. עו"ד סלומון מציין את סירובו המפורש של עו"ד אסרף לשמש כנאמן לקבוצת הרוכשים שהוצעה על ידו לעו"ד סלומון ואת ההודעה שקיבל ממנו ב-28.9.16 כי הוא יורד מהמו"מ.
5.10.16 – הסכם מכר בין המוכרים לחברות קורמן נחתם.
השתלשלות עניינים ממושכת זו מעידה כי קורמן נתן לתובעים, באורך רוח, הזדמנות לקדם את המתווה המורחב לביצוע העסקה, "שידך" להם קונים פוטנציאליים, וכלל לא "קפץ על ההזדמנות" לקחת את כל העסקה לעצמו גם לאחר שהתעוררו קשיים והמוכר החל לגלות חוסר סבלנות. רק כעבור חודשיים וחצי של מאמצים שלא הניבו פרי, הודיע קורמן ליתר הצדדים, לרבות אלוני, כי ככל שהמאמצים לגבש קבוצת רוכשים לא יצליחו, יקנו קורמן את המקרקעין כדי שהעסקה לא תבוטל. אלוני לא הגיב להודעה זו. שבועיים נוספים חלפו מבלי שקורמן מימש את האמור בהודעתו זו, כך שבוודאי לא היה כל "מחטף" מצידו. רק לאחר שכלו כל הקיצים, חלפו שלושה חודשים מהפגישה עם עו"ד סלומון, קבוצת רוכשים התואמת את דרישות נציג המוכרים לא גובשה והמו"מ נכנס למבוי סתום נוכח דרישת הנאמנות שהעלה נציג המוכרים בשלב זה, ובהעדר נכונות של עו"ד אסרף לשמש כנאמן ואי הסכמת קורמן לכך שחברה אחרת כלשהי תשמש כנאמן, או לשמש כנאמן בעצמו לקבוצת רוכשים שאינו מכיר – תנאים שבוודאי לא היה מחוייב להסכים להם, והמוכר איים לפנות לקונה אחר – החליט קורמן לזנוח את הנסיון להוציא לפועל את העסקה במתווה המורחב, ולבצעה בעצמו, בניגוד להעדפתו הראשונה לקנות רק חלק מהמקרקעין.
התרשמתי, כי קורמן פעל בתום לב ובשקיפות כלפי יתר המעורבים במו"מ וניסה לקדם את העסקה במתווה המורחב כל עוד הדבר היה בגדר הסביר והאפשרי. מעבר לכך שלא היתה לו התחייבות משפטית כלפי התובעים לבצע את העסקה רק בשיתוף עמם, כפי שקבעתי לעיל, גם אילו היתה המחוייבות הג'נטלמנית שנתן להם בגדר הסכם בעל תוקף משפטי, הרי שלא התקיים התנאי המתלה, והתקיים התנאי המפסיק, כך שההסכם התבטל וקורמן היה רשאי לבצע את העסקה לבדו מול המוכרים ללא מעורבות התובעים.
לפיכך אני דוחה את התביעה.
התובעים ישאו בהוצאות הנתבעים בסך 50,000 ש"ח.

ניתן היום, י"ב תשרי תשפ"א, 30 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.