הדפסה

בית משפט השלום בפתח תקווה 24

בפני
כב' הרשם הבכיר אורן כרמלי

תובעים

1.יאיר ישראל פילו
2.רבקה פילו

נגד

נתבעת

האחים י.ד. כהן חברה לבנין בע"מ

פסק דין

עיקרה של המחלוקת שאלת זכאותם של התובעים לפיצוי בשל איחור במסירת דירה.
התובעים רכשו דירה מאת הנתבעת. בהתאם להסכם המכר מועד המסירה נקבע ל- 8 חודשים לאחר קבלת היתר בנייה.
ההיתר ניתן ביום 2/8/15 ולפיכך מועד המסירה צריך היה להיות לכל המאוחר ביום 2/4/16. בפועל נמסרה הדירה לתובעים ביום 22/8/16. בנסיבות אלה הוגשה התביעה לפיצוי מכוח חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: החוק) בגין איחור במסירה סך של 24,500 ₪;
עוד טענו התובעים כי הנתבעת היא שהנפיקה להם פנקס שוברי תשלום באיחור ולמרות זאת נדרשו לשאת בתוספת ריבית והצמדה. בנסיבות אלה הוגשה תביעה להשבה בסך של 9,703 ₪;
כן טענו התובעים שלא הותקנה להם נקודת מים במרפסת למרות הסכם בין הצדדים ולפיכך הוגשה התביעה לפיצוי בסך של 5,967 ₪; רכיב זה של התביעה הוסר עד לשלב הסיכומים (סע' 27 לסיכומי התובעים).
על האמור הוסיפו תביעה לפיצוי בגין עגמת נפש בסך של 10,000 ₪.

מנגד טוענת הנתבעת שהיתר הבנייה התקבל אצלה רק ביום 15/8/15 ולפיכך מועד המסירה החוזי צריך היה להיות ביום 15/4/16. מעבר לאותו מועד לטענתה האיחור במסירה הוא בשל נסיבות שאינן בשליטתה: לטענתה חל עיכוב במתן אישור טופס 4 מאת הרשות המקומית; וכן חל עיכוב החיבור הבניין לחשמל על-ידי חברת החשמל. עוד טענה כי התובעים איחרו בתשלומים באופן שמזכה אותה הדדית לאחר במסירת הדירה וכי הודע לתובעים שהדירה מוכנה למסירה עוד ביום 20/7/16 אלא שהתובעים השלימו את התשלום והגיעו לקבל את הדירה לחזקתם רק ביום 22/8/16.
באשר לטענה בדבר עגמת נפש טוענת הנתבעת כי זו לא הוכחה.
מכל האמור טוענת הנתבעת כי לא עומדת לתובעים זכות לפיצוי.

טענות נוספות של הצדדים יפורטו בהמשך ככל שיידרש.

דיון ומסקנות:
בצד הסכם המכר מסדיר סע' 5א לחוק את מערכת היחסים שבין התובעים לנתבעת לעניין איחור במסירת הדירה.
סע' 5א(א) לחוק קובע שאיחור של 60 ימים ממועד המסירה החוזי אינו מזכה את הרוכשים בכל פיצוי שהוא. איחור מעבר ל- 60 ימים מחייב את הנתבעת כלפי התובעים בפיצוי מיום המסירה החוזי (סע' 5א(א) ו-(ב)), אלא אם הוסכם בין הצדדים שאיחור במסירת הדירה שנגרם בנסיבות שאינן בשליטת הנתבעת, לא יזכה את התובעים בפיצוי בגין אותה תקופת איחור (סע' 5א(ג) לחוק).

בהתאם לתדפיס מאתר הרשות המקומית ב'אלעד' (נספח ב' לסיכומי התובעים) לכאורה היתר הבנייה ניתן ביום 2/8/15. הנתבעת לא הביאה כל אישור אחר. בנסיבות אלה לא נסתרה גירסת התובעים לעניין זה ולפיכך מועד המסירה החוזי המקורי עומד על 2/4/16.
הנתבעת טוענת למספר גורמים שבגינם נבע העיכוב במסירה וכי אלו אינם בשליטתה ו/או מקנים לה זכות מכוח הסכם המכר לדחות את מועד המסירה החוזי.
יש לבחון אותן טענות ואם אלו אכן בגדר סיבות שאינן בשליטת הנתבעת ו/או שהסיכון להתרחשותן ותוצאותיהן אינו מוטל עליה.

עיכוב בשל ימי סגר בשטחים (18 ימים):
לטענת הנתבעת בשל אותו סגר לא הגיעו פועלים לאתר. לעניין זה לא הובאה ראייה – לא לגבי ימי הסגר ומספרם ולא לגבי העדרם של פועלים באתר. אין בטענה כדי להצדיק איחור במועד המסירה החוזי.

עיכוב בשל ימי גשם (22 ימים):
לטענת הנתבעת נגרם עיכוב של 22 ימים בהשלמת הבנייה בשל ימי גשם רבים מהמקובל.
עקרונית, איפשר המחוקק עיכוב במסירת דירות בשל אירועים שהם ללא צורך בפיצוי ומשום כך התיר איחור של 60 ימים מכוח החוק. לפיכך לא מן הנמנע כי אלו ממילא נלקחים בחשבון במסגרת 60 הימים הנוספים ולכאורה בהעדר ראייה ממשית אין מקום להכיר בהם כמצדיקים איחור נוסף במסירה.
מעבר לכך טענה בדבר עיכוב הכרוך במזג אויר אינה יכולה להיטען בעלמא ובכלל זה מבלי להביא ראייה כי היה באותם גשמים כדי להוות עיכוב בבנייה עצמה. לא הובהר באיזה שלב היתה הבנייה בזמן הגשמים ואם לא ניתן היה לקדם את הבנייה בתוך המבנה באופן שלמעשה לא אמור להשפיע על התקדמות הבנייה.

ימי גשם לכשעצמם אינם גורם מפתיע במשך תקופת בניית בניין. לפיכך כדי שאלו יתקבלו כסיבה המצדיקה עיכוב במסירה, יש להוכיח הן כי מדובר באירועי מזג אויר חריגים והן כי בשלב בו היתה הבנייה, היה בהם כדי להאט או לעצור את קצב הבנייה.
עיון ביומני העבודה עליהם ביקשה הנתבעת להסתמך (נספח 4 לכתב ההגנה), בהם נרשם כי הופסקה העבודה בשל גשמים, נעדרים 'תאריך' ולא ברור מתי מולאו ועל-פי אילו נהלי עבודה.
בצד האמור לא ניתן להתעלם מדיווחי השירות המטאורלוגי הישראלי (צורף כנספח 5 לכתב ההגנה) לפיהם אוקטובר ופברואר היו סוערים עם כמות משקעים רבה מהממוצע. כפי שהבהיר מר דניאל כהן, ימי גשם מעכבים את הבנייה ובעיקר את עבודות החוץ (עמ' 5, ש' 26).
מזג האוויר של חודש פברואר 2015 אינו רלוונטי לענייננו, באשר הסכם המכר בין הצדדים במקרה זה נחתם ביולי 2015.
מצאתי אפוא להכיר ב- 10 ימים בלבד, שיש בהם להצדיק איחור במסירת הדירה מכוח מזג האוויר.

עיכוב בביצוע תשתיות על ידי חברת חשמל (51 ימים):
לטענת הנתבעת חברת החשמל עיכבה ביצוע התשתיות לפרוייקט וזאת למרות פניות של הנתבעת אליה. מדובר בעיכוב שבין 20/12/15 ל-9/2/16.
במקרה כזה הנטל על הנתבעת להוכיח כי אותו עיכוב הביא גם לעיכוב בבנייה וכן להוכיח את משך העיכוב. יושם לב כי גם על-פי נוסחו של סע' 19 להסכם המכר (נספח לכתב ההגנה) 'נסיבות מצדיקות' דוחות את מועד השלמת הדירה באורך התקופה בה לא התנהלה העבודה באופן תקין ומסודר. משמע, לא כל עיכוב של גורם חיצוני מביא לכך שהעבודה באותה עת לא מתנהלת באופן תקין, אלא יש להוכיח כי זה הביא לעיכוב בבנייה.
הדבר גם יבחן על רקע הנחת המוצא כי עיכובים שהם במהלך הבנייה צריכים להילקח בחשבון על-ידי החברה הקבלנית ולהיות משוקללים בהתחייבות החוזית למועד המסירה; וכי המחוקק עצמו לקח בחשבון עיכובים לא צפויים אפשריים ולפיכך פטר את הקבלן מפיצוי גם אם איחר ב- 60 ימים נוספים מעבר למועד המסירה החוזי.

יש לקבל הסברו של מר דניאל כהן בעדותו כי שעה שחברת החשמל לא מניחה תשתיות מתחת לאדמה יש בכך לעכב הבנייה (עמ' 6, ש' 25). ואולם, מאחר שלא מדובר בהפסקה מוחלטת של העבודה באתר וזאת בשונה לדוגמה מימי מזג אוויר סוערים, הרי שהנטל על הנתבעת להוכיח באיזו מידה השפיע העיכוב של חברת החשמל בהכנת התשתיות על המשך ביצוע הבנייה. במקרה כזה גם אם חברת החשמל התעכבה 51 ימים, אין בכך כדי להעיד בהכרח כי הבנייה התעכבה ב- 51 ימים, באופן שמצדיק לייחס את כל אותם ימים לאיחור במועד המסירה החוזי. אני מוצא לפיכך שהנתבעת – בהעדר נתונים מתאימים – לא עמדה בנטל להוכיח משמעות העיכוב על העיכוב במסירה.
אעיר כי מכתבה של עו"ד אוחנה מטעם הנתבעת אל מנהל אזור פתח תקווה בחברת החשמל (צורף כנספח 7 לכתב ההגנה) בנוגע לעיכוב בהתקנת חל"ב, אינו רלוונטי באשר מהמכתב עולה כי מדובר בפנייה מיום 25/2/16 בעוד שטענת הנתבעת לעיכוב היא לגבי התאריכים 20/12/15 ועד 9/2/16.

עיכוב בקבלת טופס 4 מטעם הוועדה המקומית ולתכנון ולבנייה 'אלעד' (60 ימים):
הנתבעת טוענת כי בשל עיכוב בלתי מוצדק מצד הועדה המקומית לתכנון ולבניה אלעד נגרם עיכוב במסירת הדירה של 60 ימים נוספים.
על-פי הנתונים שהובאו בפניי אכן טופס 4 נחתם רק ביום 13/6/16. לא ניתן להתעלם ממכתבו של ב"כ הנתבעת מיום 10/5/16 לוועדה בגין אותו עיכוב (נספח 3 לכתב ההגנה) בו קובלת הנתבעת על עיכוב בחתימה על האישור ממניעים לא ענייניים של הוועדה ו/או הרשות המקומית.
יש לקבל הטענה כי היה עיכוב בהוצאות טופס 4 לכאורה שלא בשליטת הנתבעת, אלא שלא מתקיים לגביו הקשר הסיבתי הנדרש לעיכוב במסירת הדירה. עיכוב בהוצאת טופס 4 אינו מעכב את מהלך הבנייה. מעבר לכך טופס 4 נחתם במקרה זה ביום 13/6/16 בעוד שהנתבעת עצמה טוענת כי רק ביום 20/7/16 היתה הדירה מוכנה למסירה.
שונה היה הדבר לו היתה הדירה מוכנה למסירה לדייר וכי רק טופס 4 היה מונע מהחברה הקבלנית לעשות כן.
בנסיבות אלה אין באותו עיכוב בהוצאת טופס 4 כדי להצדיק איחור במסירה.

עיכוב בשל שינויים מבוקשים בדירה (12 ימים):
אין מחלוקת בין הצדדים כי התובעים ביקשו שינויים שהם בדירתם. הגם שהשינויים התבקשו עוד בנובמבר 2015, הרי שאופיים של השינויים שהתבקשו כפי שפורט בטופס השינויים ובכלל זה שינויים לשינויים (ראו תיקון לשינויים כנספח 6 לכתב הגנה; עדות התובעת בעמ' 4, ש' 25 ואילך), שיש בהם לעכב מהלך השוטף של הבנייה, יש בהם להצדיק עיכוב של 12 ימים.

מכל האמור אני מוצא כי יש הצדקה לדחיית מועד המסירה החוזי ב- (10 ימים + 12 ימים) 22 ימים; קרי ליום 24/4/16.
מעבר לאותו מועד עומדים לזכות הנתבעת 60 ימי גרייס סטטוטוריים. גם אם מתקבלת עמדת הנתבעת כי הדירה היתה מוכנה למסירה ביום 20/7/19 יוצא שמדובר באיחור המצדיק פיצוי מיום המסירה החוזי הנדחה.

מעבר לאמור יש לבחון אם עומדת לנתבעת זכות לעכב מסירת הדירה מאחר שהתובעים לא עמדו בהתחייבותם לשלם התשלומים במועדם. לטענת הנתבעת התובעים איחרו במצטבר ב-137 ימים בהעברת תשלומים באופן שמקים לנתבעת זכות שלא לעמוד בהתחייבותה למסירה במועד החוזי בזמן מקביל.
אין לקבל הטענה. אבהיר.

עיון בסע' 5א לחוק מעלה כי ההסדר החוקי אינו מכיר באיחור של הרוכשים בהעברת תשלומים לידי הקבלן – במהלך הבנייה – כמצדיק דחיית מועד המסירה החוזי. שונה הדבר אם הדירה מוכנה למסירה לרוכש, אלא שזה לא מסדיר יתרת תשלומו. במקרה כזה לא תימסר הדירה ולא יחייב הדבר בפיצוי.
סע' 5א לחוק קובע כי במקרה של איחור במסירה מעבר ל- 60 ימים מיום המסירה החוזי מזכה את הרוכשים בפיצוי לפי המנגנון הקבוע בסע' 5א(א)(1) ו-(2) לחוק.
סע' 5א(ג) לחוק קובע כי הצדדים להסכם רשאים להסכים שמנגנון הפיצוי לא יחול על "איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".
בצד האמור קובע סע' 5ב לחוק את מנגנון הריבית שיכול המוכר לחייב את הקונה במקרה של איחור בהעברת תשלומים.
מהאמור עולה המסקנה שהמחוקק התיר למוכר לאחר במסירת הדירה בנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהיה בהן להביא לדחייה בהשלמת הדירה לצורך מסירתה לקונה, שעה שאיחור בתשלומים מצד הקונה אין בו לעכב הבנייה ואין בו לפיכך כדי לעמוד ברציונל שבבסיס ההיתר לאחר במסירה. יתרה מזאת, המחוקק שהיה מודע לאפשרות של איחור בהעברת תשלומים מאת הקונה לידי המוכר, התיר לפיכך הטלת ריבית פיגורים, שאת שיעורה הגביל. המחוקק הסתפק באותה סנקציה ובחר שלא לכלול סיטואציה של איחור בהעברת תשלומים מצד הקונה במסגרת הפטור מפיצוי בגין איחור במסירת דירה.
מאחר שסע' 5א לחוק היא הוראת חוק קוגנטית (רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ (ניתן ביום 21/2/16)), לא יכולה הנתבעת לכלול בהסכם המכר תניית פטור נוספת מפיצוי במקרה של איחור במסירת דירה – בהקבלה לאיחור בהעברת תשלומים מצד הקונה – באופן שמתנה על התוויית המחוקק.

מועד המסירה לצורך פיצוי:
אין מחלוקת שהדירה נמסרה לתובעים בפועל ביום 22/8/16. אין גם מחלוקת שהנתבעת מסרה לתובעים הודעה כי הדירה מוכנה למסירה ביום 20/7/16. הצדדים חלוקים אם הדירה היתה ראויה למגורים באותו מועד ואם סירוב התובעים לקבל את החזקה בדירה באותו מועד מוצדקת. להכרעה במחלוקת זו משמעות לגבי המועד האחרון לתשלום הפיצוי בגין האיחור במסירה.
בהתאם להסכם המכר על המוכר להעמיד לרשות הקונה דירה "ראויה למגורים".
לטענת התובעים נכון ליום 20/7/16 עדיין בוצעו עבודות שהן בדירה ולפיכך זו לא היתה ראויה למגורים. מנגד טענה הנתבעת כי מדובר היה בהשלמות אסתטיות בלבד שניתן היה להשלימן תוך 5 ימים מיום השלמת התשלום.

בהתאם לראיות שהובאו בפניי נכון ליום 20/7/16 טרם הותקנו בדירה חלק מהברזים והכיורים ולא הסתיימה לגמרי עבודת הצביעה (עמ' 1, ש' 17-18; עמ' 1 ש' 22). בנסיבות כאלה מדובר בדירה שבאותו שלב אינה מתאימה למסירה לדיירים.
התובעים עצמם מאשרים כי נכון ליום 9/8/16 הושלמו אותן עבודות ולפיכך לכאורה היתה הדירה מוכנה למסירה באותו מועד (סע' 11 לסיכומי התובעים). ואולם, באותו מועד לא היו יכולים התובעים להשלים העברת הכספים לנתבעת בשל עיקול שרבץ על חשבון הבנק שלה באופן שהבנק למשכנתאות של התובעים נמנע מהעברת הסכום.
אמנם העברת התשלום במועד היא באחריות התובעים אלא שבמקרה זה עומדת לתובעים הגנת 'סיכול' בדומה להוראת סע' 28 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 בשינויים המחוייבים, באשר נסיבות אי-העברת הכספים לא היו יכולות להיות בידיעת התובעים וממילא לא היה הדבר בשליטתם. ואולם, מאחר שהדירה היתה מוכנה למסירה אלא שהתובעים לא היו יכולים – הגם שלא בשליטתם – להשלים את יתרת התשלום, בדין עיכבה הנתבעת מאותו מועד את מסירת הדירה לידי התובעים וזאת עד להשלמת התשלום. לפיכך כל עיכוב במסירה מעבר למועד של 9/8/16 אינו מזכה את התובעים בפיצוי.

יש אפוא לפצות את התובעים בגין איחור במסירה מיום 24/4/16 ועד ליום 9/8/16 סה"כ 3 חודשים ו-15 ימים.
הצדדים אינם חלוקים על דמי השכירות החודשיים המהווים בסיס לפיצוי.
3,500 ₪ * 1.5 * 3.5 חודשים = 18,375 ₪.

תביעת השבה בגין ריביות פיגורים ששולמו:
לא נסתרה טענת התובעים כי בשל הפחתת שיעור המע"מ היה מקום לחייבם לפי שיעור מע"מ מופחת.
הצדדים חלוקים באשר למועד המצאת פנקס השוברים לידי התובעים. לטענת הנתבעת פנקס השוברים היה מוכן כבר ביום 25/12/15 בעוד שלטענת התובעים פנקס השוברים נמסר להם רק ביום 31/1/16 ומיד פעלו להתחיל בתשלומים. התובעים לא עמדו בנטל להוכיח המועד בו קיבלו את פנקס השוברים, באופן שהקנה להם האפשרות שלא לשלם את התשלום על-פי המועדים הקבועים בהסכם ולא להיות מחוייבים בריבית בגין אותו איחור.

לא נסתרה טענת התובעים כי על-פי הסכם המכר היו צריכים לשלם את התשלום הרביעי חצי שנה מיום מתן ההיתר וכי בפועל חוייבו בתוספת ריבית והצמדה מיום 20/1/16 שלא בהתאם להסכם המכר. אופן החישוב לא נסתר בעדות נציג הנתבעת (עמ' 7, ש' 31). בנסיבות אלה זכאים התובעים להשבה של הריבית וההצמדה שחוייבו בהם ביתר בגין אותה תקופה סך של 4,650 ₪.

פיצוי בגין עגמת נפש:
החוק קובע מנגנון פיצוי במקרה של איחור במסירה, ונראה שאלא אם מדובר במקרה חריג, אין מקום לפיצוי שהוא מעבר לקבוע באותו מנגנון. התביעה בגין רכיב זה נדחית.

התוצאה:
אשר על כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים 23,025 ₪ בצירוף ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. כן תישא הנתבעת בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד סך של 6,000 ₪.
הסכומים ישולמו תוך 30 ימים מהיום.

ניתן היום, כ"ה תשרי תש"פ, 24 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.