הדפסה

בית משפט השלום בפתח תקווה 05

בפני
כב' השופטת הבכירה ניצה מימון שעשוע

תובע
אלון פביאן

נגד

נתבעים

צדדי ג' וד'

  1. המועצה המקומית תל מונד
  2. עו"ד בנימין חן

נגד

  1. המועצה המקומית תל מונד
  2. החברה הכלכלית לפיתוח תל מונד בע"מ
  3. הוועדה המרחבית לתכנון ובניה שרונים
  4. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז במשרד הפנים
  5. אדר' שמעון אסבן

פסק דין

המחלוקת העומדת לדיון בין הצדדים בפני היא בדבר היקף הנזק, ממוני ואחר, שנגרם לתובע עקב כשל בעיסקת מכר מגרש בתל מונד מהנתבעת 1 (להלן: המועצה) לו ולזוג נוסף (להלן: קוטלרסקי) בחלקים שווים. הכשל היה נעוץ בכך שהוברר בדיעבד כי חלק מהמקרקעין (המצוי במחצית שנמכרה לקוטלרסקי, אך המגרש כולו הינו יחידה תכנונית ומשפטית אחת) לא היה בבעלות המועצה, והיה צורך באישור תכנית מתאר של חילופי שטחים (תכנית 214), שלא עברה אישור בטרם העיסקה, וכן באישור שר הפנים לעיסקה. הליכים אלה גרמו לעיכובים רבים בהשלמת העיסקה ואי הדיווח במועד גרר קנסות ועיקולים.
 
בעניין הגורמים האחראים לכשל שגרם לגילוי המצב התכנוני והמשפטי של המגרש רק בדיעבד, ולעיכוב ממושך של הוצאת העיסקה לפועל ותחילת הבניה במגרש, ניתן פסק דינו המקיף של בית המשפט המחוזי מרכז (כב' השופט אורן שוורץ) בת"א 22019-04-13 ות"א 32162-06-13 שנדונו במאוחד (להלן: פסק דין המחוזי).
 
להלן יצוטטו הסעיפים הרלוונטיים מפסק דין המחוזי לגביהם נקבע על ידי כי הם מהווים השתק פלוגתא בין הצדדים. המגרש שרכש התובע נקרא בפסק דין המחוזי "מגרש א'".
 
40.        "כפי שהעיד מר דדי דהן, מזכיר המועצה, ממלא מקום מנכ"ל החברה הכלכלית ודירקטור בחברה הכלכלית (להלן – מר דהן), מגרש א' היה מצוי כולו בבעלות המועצה. את רכישת מגרש א' ואת הבנייה מימן אלון ממקורות פרטיים שלו [פר' עמ' 74, ש' 27-24]. בנסיבות אלה, שני דברים עיכבו את התחלת הבניה:
הראשון - אישורה של תכנית 214 לצורך קבלת היתר בניה (בהתאם למכתב שנשלח לאלון מטעם הוועדה המרחבית [נספח 13 ל-ת/3]);
השני - אישור שר הפנים למכירת המקרקעין.
 41. תכנית 214 אושרה בחודש אוקטובר 2008 ואישור שר הפנים למכרז ניתן בחודש אפריל 2009, לנוכח פנייה מאוחרת שנעשתה בעניין זה מטעם המועצה ועו"ד חן. ביום 8.2.2009 ניתן לאלון היתר בניה.
מצויד בהיתר בניה ובאישור שר הפנים, ולאחר ששילם את מס הרכישה, החל אלון בחודש יוני 2009 לבנות את ביתו, בחודש נובמבר 2010 הסתיימה הבניה ומאז אלון מתגורר בביתו [פר' עמ' 74, ש' 13]. עם זאת, נכון למועד הגשת כתב התביעה, טרם הועברו זכויות הבעלות במגרש א' לאלון ובכך מתמקדת תביעתו, אליה נדרש בהמשך.
            (...)
44.        לקראת סוף שנת 2005 ובטרם הושלמו ההליכים באשר לתכנית 214, נערכה תכנית נוספת לאיחוד וחלוקה "בהסכמת הבעלים" וביוזמת המועצה, היא תכנית 219. תכנית זו כללה גם שינוי ייעוד של קרקע מייעוד חקלאי ושטח ציבורי פתוח (שצ"פ) לייעוד למגורים והיא נמצאה בתחום סמכותה של הוועדה המחוזית. תכנית 219 תוכננה ונערכה על ידי ג.א.ש אדריכלים באמצעות האדריכל אסבן. במסגרת תכנית זו, שורטטו גבולות שני המגרשים שמרכיבים את המקרקעין בשטח של כ-872 מ"ר, עליהם ניתן לבנות שתי יחידות דיור. ביום 31.10.2005 המליצה ועדה מרחבית שרונים על הפקדת תכנית 219 וזו אכן הופקדה בוועדה המחוזית. ביום 6.2.2007 פורסמה תכנית 219 ברשומות למתן תוקף [נספח 1 ל-נ/18].
בהסתמך על תכנית 219, ממנה עולה כי המקרקעין הם בבעלותה בלעדית, התקשרה המועצה בחוזי מכר עם אלון והזוג קוטלרסקי. ברם, היה זה בטרם אושרה תכנית 214 וממילא בטרם בוצעה החלפת השטחים, מה שהביא לכך כי מגרש ב' כלל 152 מ"ר שנותרו בבעלותה של חברת הדרים, בעת שהמועצה הציעה לציבור לרכוש את המקרקעין במסגרת המכרז שפורסם בשלהי שנת 2006.
 75.        (...)
ביום 4.2.2007 – הוחלט על פתרון בעיית הבעלות במקרקעין באמצעות השלמת הליכי התכנון בתכנית 214 שעניינה כלל גם חילופי שטחים בין המועצה לבין חברת הדרים.
ביום 2.10.2008 – אושרה תכנית 214.
ביום 19.4.2009 – ניתן אישור משרד הפנים להעברת הזכויות במקרקעין מהמועצה במסגרת המכרז [נספח 28 ל-ת/1].
            (...)
97.        (...) אני סבור כי אי-השלמת הליכי התכנון עובר לפרסום המכרז ואי-קבלת האישורים הסטטוטוריים משר הפנים אכן עיכבו את קבלת היתרי הבנייה.
(...) עד להסדרת תכנית 214 לא ניתן היה לקבל היתר בניה. עמדת הנתבעים אף אינה מתיישבת עם הדרך בה פעל אלון, שמגרש א' אשר נמכר לו היה בבעלותה המלאה של המועצה (בניגוד למגרש ב'). כך, אלון הסביר בעדותו כי הוא בעל ניסיון בתחום הבניה. כעולה מעדותו, מיד עם קבלת החזקה במגרש א' הוא החל בקידום הליכי רישוי הבנייה [פר' עמ' 73 ש' 31-29, עמ' 74 ש' 10-1]. אולם, בקשתו להיתר בניה סורבה עד לאחר מתן תוקף לתכנית 214 [נספח 13 ל-ת/3]. רק לאחר אישורה של תכנית 214, ביום 8.2.2009 ניתן לאלון היתר הבניה המיוחל.
107.      (...) לטענת עו"ד חן, פעל לפי שיקולים מקצועיים והעדיף למסור את הדיווח לשלטונות המס ביום 19.4.2009, לאחר אישור משרד הפנים, תוך שהוא תומך יתדותיו במאמרו של עו"ד אלתר.
סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן – חוק מיסוי מקרקעין) קובע כי המוכר זכות במקרקעין ימסור דיווח לשלטונות המס תוך 30 ימים מיום המכירה. בנסיבות אלה ובהתאם להוראותיו הברורות של חוק מיסוי מקרקעין, היה על עו"ד חן לדווח על העסקה בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין. משלא עשה כן, התרשל בייצוגם של הזוג קוטלרסקי בכל הנוגע לדיווחים לרשויות המס בגין עסקת מכר מגרש ב'.
סעיף 94א(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי אי הצהרה במועד תגרור קנסות בשיעור שנקבע בסעיף.
143.      כאמור, גם אלון הגיש הצעה למכרז והצעתו הוכרזה כהצעה הזוכה באשר למגרש א'. ביום 21.12.20006 נחתם חוזה א' על ידי אלון, אשר שילם למועצה את מלוא התמורה בגין מגרש א', דמי פיתוח, שכר טרחה לעו"ד חן ואף הפקיד את סכום ההוצאות לביצוע רישום הפרצלציה. בכך מילא אלון את מלוא התחייבויותיו על פי חוזה א'.
מגרש א' היה מצוי כולו בבעלות המועצה. בנסיבות אלה, לכאורה, לא היה אמור להיגרם כל עיכוב בקבלת היתר בניה לשם ניצול קיבולת הבנייה המותרת במגרש א', כפי שביקש אלון לעשות.
ברם, מגרש זה כמו מגרש ב' הוא פרי תכנית 219, במסגרתה נפלה טעות במובן זה שבמקרקעין נמצאו זכויות נוגדות של חברת הדרים. משהתברר הדבר לוועדה המרחבית, עיכבה היא את מתן היתר הבניה עד לאחר אישורה למתן תוקף של תכנית 214, מכוחה בוצעו חילופי השטחים בין חברת הדרים לבין המועצה [נספח 13 לתצהיר אלון, ת/3].
כפי שעלה מעדותו של המודד לזר לפניי, מגרש א' שנמכר לאלון היה חלק מיחידה תכנונית אחת ("מגרש" כהגדרתו בחוק התכנון והבניה) ביחד עם מגרש ב', הוא מגרשם של הזוג קוטלרסקי [פר' עמ' 129, ש' 7-1]. לפיכך, עצם קיומן של זכויות נוגדות במקרקעין עיכב את מתן ההיתר גם עבור אלון, אפילו אם במגרש א' שנמכר לאלון לא היו זכויות נוגדות [פר' עמ' 132 ש' 12-9]. ואכן רק כשלושה חודשים לאחר אישורה של תכנית 214 ניתן לאלון היתר הבניה המיוחל.
144.      כפי שנקבע בעניינם של הזוג קוטלרסקי, אישור שר הפנים לעסקת המכר ניתן רק ביום 19.4.2009, שכן אישור זה לא היה יכול להינתן בטרם אושרה תכנית 214 למתן תוקף. בהמשך, ביום 28.11.2011 – הושלמו הליכי הפרצלציה באשר למקרקעין. בחלוף כארבע וחצי שנים מעת סיום הפרצלציה, הוגשה למשרד הפנים בקשה לאישור חילופי שטחים בין המועצה לבין חברת הדרים וזו אושרה רק ביום 27.5.2015.
כפי שנקבע בעניינם של הזוג קוטלרסקי, פרסום המכרז בטרם הוסדרו זכויות המועצה, העיכוב בקבלת היתר הבניה והעיכוב בהעברת הזכויות במקרקעין על שמם של הרוכשים (לרבות אלון) הם פרי ההתרשלות של המועצה ושל עו"ד חן.
מר דהן הודה בעת חקירתו הנגדית על ידי בא כוחו של אלון כי הצהרתה של המועצה במסגרת חוזה א' כאילו היא הבעלים הבלעדי של המקרקעין לא הייתה נכונה [פר' עמ' 103 ש' 14-13]. בכך יש כדי הודאה בהפרת חובת הגילוי מצד המועצה. יתר על כן, המועצה לא קיימה את חיוביה להעביר ולרשום בתוך פרק זמן סביר את הזכויות במגרש א' על שמו של אלון. מחדל זה עולה כדי הפרתו של חוזה א'.
145. בדומה לזוג קוטלרסקי, לא ניתן לייחס לאלון אשם תורם לקרות התקלה.
ראשית, כפי שנוכחנו מקור התקלה מושא התביעות הוא בהליכי התקנת תכנית 219 שנערכה עוד לפני שאלון הציע את הצעתו במכרז ובפרסום המכרז בטרם הוסדרו הזכויות במקרקעין [ראו לדוגמא, את הודאת המועצה במסגרת פרוטוקול ישיבה מיום 21.2.2007, נספח 9 לתצהיר מר דהן, נ/3].
שנית, אלון רכש את מגרש א' מרשות ציבורית. בהקשר זה אישר מר דהן כי אלון היה יכול לצאת מתוך הנחת מוצא כי זוהי רכישה בטוחה: "מי שקונה במועצה מקומית תל מונד יכול לצאת מנקודת הנחה שבטוח שהנכס שהמועצה מצהירה על בעלותה הוא אכן בבעלותה. אכן פה נעשתה תקלה. טעויות קורות... " [פר' עמ' 105, ש' 5-4].
 
בהחלטתי מיום 17.4.18 קבעתי כי הקביעות המצוטטות לעיל בפסק הדין מהוות השתק פלוגתא בין התובע לבין יתר הצדדים בנקודות הבאות:

א. התובע קיים את כל חיוביו בחוזה בינו לבין המועצה.
ב. המועצה הפרה את חובת הגילוי כלפי התובע וכן הפרה את התחייבותה החוזית לרשום את המגרש על שמו תוך זמן סביר.
ג. עו"ד חן ייצג את התובע ואת קוטלרסקי בעסקאות המכר, ביצע פעולות רבות בשמם, ולא נקט בכל פעולה להבהיר להם כי אינו מייצגם. בנסיבות אלה, היתה לעו"ד חן חובת זהירות קונקרטית כלפי התובע וקוטלרסקי. אי גילוי הבעלות של חברת הדרים על חלק מהמקרקעין בהסכמי המכר שנערכו ע"י עו"ד חן מהווה התרשלות מצידו כלפי הרוכשים (סעיפים 82-91 לפסק הדין).
ד. כן התרשל עו"ד חן בדיווח לרשות המסים על העיסקה, בשמם של הרוכשים, והוא מחוייב לפצותם בגין הקנסות שהוטלו עליהם עקב כך וכן הנזק התדמיתי שנגרם.
ה. לא מוטל על התובע כל אשם תורם לאי גילוי המחדלים נשוא התביעה (פרסום מכרז המועצה בטרם הוסדרו זכויותיה במקרקעין שעליהם שני המגרשים ואי גילוי עובדה זו בהסכמי המכר).
ו. העיכוב בקבלת היתר הבניה של התובע נבע משתי סיבות, הראשונה – אי אישור תכנית 214 ע"י הועדה המרחבית לתכנון ובניה, והשניה – אי אישור שר הפנים למכירת המקרקעין. אלה הם אותם מחדלים עצמם, שלגביהם נקבעה חלוקת האחריות בתביעתם של בני הזוג קוטלרסקי, באשר שני המגרשים הינם חלק מיחידה תכנונית אחת.
ז. תכנית 214 אושרה בחודש אוקטובר 2008.
אישור שר הפנים למכירת המקרקעין ניתן באפריל 2009.
התובע קיבל את היתר הבניה ב-8.2.09.
התובע החל בבניית ביתו ביוני 2009, לאחר שקיבל את היתר הבניה ואישור שר הפנים, ושילם את מס הרכישה.
התובע סיים את בניית הבית בנובמבר 2010 ומאז מתגורר בו.
זכויות הבעלות במגרש לא הועברו על שם התובע אלא רק לאחר מתן פסק הדין.
 
ציינתי בהחלטתי זו כי קביעות א, ב, ה, ו, ז, הינן קביעות ישירות בעניינו של התובע; קביעות ג, ד, והקביעות לעניין חלוקת האחריות בין המועצה, עו"ד חן וצדדי ג', שנקבעו בעניין תביעתם הכספית של קוטלרסקי, פסקאות 115-116, 120-139 הן קביעות בפלוגתאות אשר לגביהן התובע הינו "בעל קירבה משפטית" לזוג קוטלרסקי, בהתאם לקביעות בית המשפט המחוזי, לפיהן אותם מחדלים שגרמו לפסיקת הפיצויים לזוג קוטרלרסקי הם-הם המחדלים שגרמו לעיכוב מתן היתר הבניה והעברת הבעלות לתובע. על כן, חלוקת האחריות בין הנתבעים וצדדי ג', חלה גם לגבי התובע.
 
לפיכך קבעתי כי הן הקביעות העובדתיות והמשפטיות המפורשות בסעיפים א-ז לעיל, והן חלוקת האחריות שנקבעה בפסק הדין בין הנתבעים לצדדי ג', מחייבות ותקפות גם בתיק זה, ועל התובע להוכיח את נזקיו בלבד.
 
אורך תקופת העיכוב

אין חולק כי הבקשה להיתר הוגשה על ידי התובע ביום 29.4.08.
ההחלטה להנפיק לתובע היתר בניה ניתנה ביום 16.12.08 וההיתר הונפק לתובע ביום 8.2.09.
 
התובע טען בתצהירו כי החל לטפל בהכנת הבקשה להיתר בניה כבר בשנת 2007, הזמין סקר קרקע ושילם לאדריכלית להכנת הבקשה להיתר ותכנית הבניה. התובע צרף קבלה עבור תשריט והצעת מחיר לסקר קרקע מינואר 07' וקבלה על תשלום לאדריכלית מלי מנדל מספטמבר 2007. התובע טען כי הבקשה והתכנית הוכנו ע"י האדריכלית סמוך לפני התשלום אך "נמנע ממנו" להגישה לוועדה המרחבית שכן "נטען בפניו" שקיימות בעיות עם תכנית המתאר הנקובה בחוזה המכר.
 
התובע לא מצא לנכון לפרט בתצהירו, חרף שפע המלל והסעיפים, מתי הוכנה הבקשה להיתר, מתי פנה לראשונה למשרדי הוועדה כדי להגיש את הבקשה, מי סרב לקבל ממנו את הבקשה, האם נקט הליך בירור או השגה כלשהם בעקבות הסירוב הנטען, ונראה כי הנוסח הסביל ("נטען בפניו", "נמנע ממנו") עמום במתכוון. בחקירתו נשאל התובע על כך והשיב כי למיטב זכרונו הפקידה של הוועדה המרחבית יפעת היא שסרבה לקבל ממנו את הבקשה להיתר. כשנשאל מה עשה בעקבות זאת ענה כי פנה למהנדס המועצה לשיחה והלה אמר לו ש"אין בעיות עם התכנית". תשובה זו לא הבהירה את התמיהות, שכן אם "אין בעיה" לדברי מהנדס המועצה, מדוע לא הוגשה הבקשה להיתר וכיצד מתיישב הדבר עם נסיונו של התובע בהליכי בניה.
 
התובע לא זימן עד כלשהו, לא את יפעת פקידת הוועדה ולא את מהנדס המועצה, לתמיכה בגרסתו לפיה ניסה להגיש את הבקשה להיתר במועד מוקדם יותר מאפריל 08' וסורב ע"י פקידת הקבלה של הוועדה.
 
מנהלת הוועדה המרחבית בשבע השנים האחרונות, גב' רחל דיאמנט, שהגישה תע"צ, התבקשה להתייחס בעדותה לטענת התובע כפי שפורטה לראשונה בדיון. היא מסרה כי יפעת הינה פקידת רישוי ולא פקידת קבלה, וכי לא סביר שפקידת קבלה תסרב לקבל בקשה להיתר מנימוק הקשור בתכנית המתאר החלה על המקרקעין. גם מזכיר המועצה, דדי דהן, מסר כי לא ידוע לו מזמן אמת על טענה של התובע, המוכר לו אישית, כי ניסה להגיש את הבקשה קודם לוועדה וסורב ע"י פקידת הקבלה.
 
לא סביר בעיני כי התובע, שהינו איש עסקים בעל נסיון בהליכי בניה (ראו סעיף 97 לפסק הדין), קיבל סירוב מפקידת קבלה (!) ולא דרש בירור עם מנהל/ת הועדה או גורמים מקצועיים מוסמכים, ואף לא שלח מכתב בהול למועצה ולעו"ד חן לגבי הבעיה שהתגלתה לו בהיתכנות מימוש של עסקת המכר.
 
הא ראיה, כי כאשר קיבל התובע את התשובה הרשמית של הועדה ב-14.9.08 בה נשלחה לו החלטת הוועדה מ-26.8.08 לפיה יש "לשוב ולדון לאחר מתן תוקף לתב"ע הצ/1-5/ 214, חתימת בעלים ותיקון התכנית ע"י צירוף המרתף לשטח הבניה עפ"י מצבו הפיזי" (נספח 13 לתצהירו) מיהר לשלוח ב- 24.9.08 מכתב מנוסח באופן משפטי למועצה ולעו"ד חן (נספח 14 לתצהירו) ובו הוא מתריע כי נדהם ללמוד מהחלטת הוועדה כי הוחלט שלא להחליט בבקשתו להיתר בניה, בשל אי מתן תוקף לתכנית הצ/1-5/ 214 (להלן: התכנית) והעדר חתימת בעלים, וזאת בניגוד להתחייבויות המועצה בחוזה. כן ציין במכתבו כי את התיקון הטכני הנדרש ע"י הוועדה הוא ישלים מיידית וכוונתו להתחיל את הבניה מיד ולסיימה בהקדם, עד תחילת שנה"ל הקרובה.
 
בתארו את השתלשלות העניינים כתב: "תשומת לבכם מופנית לכך שאני שילמתי את מלוא תמורת חצי המגרש שרכשתי, קיימתי את כל חיוביי על פי הוראות החוזה, השלמתי את תכנון הבית והגשתי בקשה להיתר בניה, ועתה נמנע ממני לקבל את היתר הבניה מחמת שתי המניעות הנ"ל".
 
העדר כל אזכור, במקום שהיה מצופה מהתובע לאזכר זאת, של ה"סירוב" הנטען לקבלת הבקשה ע"י פקידת הקבלה של הוועדה בשל "בעיות בתכנית", שגרמה לטענת התובע לעיכוב של מספר חודשים לא קטן לפני מועד ההגשה בפועל, תומך בהתרשמותי כי לא היה כל נסיון הגשה קודם למועד ההגשה בפועל בסוף אפריל 08'. כך גם השימוש של התובע במלים "נדהמתי ללמוד מהחלטת הוועדה", שהרי אילו כבר נמנע ממנו, באופן חריג, מספר חודשים קודם להגיש את הבקשה בשל טענה ל"בעיות בתכנית", לא היה אמור "להידהם" בספטמבר 08' מכך שהתכנית טרם אושרה למתן תוקף.
 
לפיכך אני קובעת כי התובע לא הוכיח על פי מאזן ההסתברויות את הטענה כי ניסה להגיש את הבקשה להיתר לפני המועד בו הגישה בפועל.
 
מניין תקופת העיכוב יחל איפוא ביום ההגשה – 29.4.08.
הוכח כי הוועדה דנה לראשונה בתכנית ב-26.8.08, היינו עד מועד זה לא היה עיכוב שנבע מאי אישור התכנית אלא מסדר העבודה של הוועדה, עומס העבודה השוטפת ויומן מועדי דיוניה, והתקופה הינה מקובלת בהחלט כפי שהעידו כל העדים שהליכי תו"ב מוכרים להם מעבודתם או מקצועם.
 
לכן, העיכוב היחיד שהוכח הוא ממועד החלטת הוועדה מיום 26.8.08 עד למועד בו התכנסה שנית לדון בבקשה, לאחר אישור התכנית (ביום 7.10.08), ונתנה החלטה לאשרה בתנאים, ביום 16.12.08.
 
מאחר שלא נסתרה טענת התובע כי את התיקונים הטכניים שדרשה הוועדה תיקן תוך ימים ספורים, אני קובעת כי תקופת העיכוב בשל אי אישור התכנית, מהגשת ההיתר עד למתן ההיתר עמדה על שלושה חודשים ו-20 יום.
 
שאלה נוספת בהקשר לאורך תקופת העיכוב היא האם היה עיכוב נוסף, לאחר מתן ההיתר, עקב אי קבלת אישור שר הפנים לעיסקה.
 
התובע טוען כי כל עוד לא התקבל אישור שר הפנים לעיסקה, אשר ניתן ב-19.4.09 (נספח 16 לתצהירו) לא היה יכול להתחיל בבניה מחשש שהעיסקה תוכשל ולא תושלם.
 
בפועל, החל התובע בבניה בחודש יוני 09', תקופה סבירה לאחר קבלת היתר הבניה, בהתחשב בהתארגנות הנדרשת ע"י כל הצדדים המעורבים.  אין בתצהיר התובע אינדיקציה לכך שהעדר אישור שר הפנים גרם לתובע להשהות את תחילת הבניה, לאחר שהיתר בניה כבר היה בידו. התובע לא פרט את השיקולים שהפעיל אם להתחיל בבניה על סמך ההיתר או להמתין לאישור שר הפנים, לא על התייעצות משפטית או אחרת שקיים בנושא, ולא צרף כל ראיה בנדון.
 
עם זאת, קיימת קביעה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, המהווה השתק פלוגתא בתיק זה, לפיה אחת הסיבות לעיכוב בתחילת הבניה ע"י התובע היא העדר אישור שר הפנים לעיסקה, ולפיכך לא נדרש התובע להביא ראיות בנקודה זו.
 
לפיכך אני קובעת כי תקופת העיכוב הכוללת הינה ששה חודשים.

הנזקים שנגרמו לתובע עקב העיכוב
 
א. דמי שכירות בהם נשא עקב עיכוב הבניה

התובע הציג ראיות לגבי תשלום דמי שכירות בגובה ממוצע של 5,300 ₪ לחודש. לפיכך אני קובעת כי סכום הפיצוי בגין הארכת תקופת מגוריו בשכירות יעמוד על 31,800 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.4.09.
 
ב. נזק לא ממוני

להלן אצטט את קביעות פסק דין המחוזי לגבי רכיב הנזק הלא ממוני בעניינם של קוטלרסקי (פסקאות 111-112 לפסק הדין):
 
"בענייננו, קביעת הנזק הלא ממוני יכולה להיעשות בשני מישורים: מישור דיני החוזים ומישור עוולת הרשלנות.
באשר לתחום דיני החוזים נקבע כי "פסיקת פיצוי בגין נזק לא-ממוני, על רקע סכסוך שיסודו במחלוקת על קיומם של חיובים חוזיים, נתונה לשיקול-דעת בית-המשפט (סעיף 13 ל חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 – להלן – חוק התרופות), ומכאן שהיא שמורה למקרים מיוחדים. ברם, קודם שיעמוד בית-המשפט בפני הצורך להחליט אם המקרה שלפניו מצדיק פסיקת פיצוי כזה, מוטל על הנפגע מהפרת החוזה להוכיח בראיות הן את עצם הנזק הלא-ממוני והן את הקשר הסיבתי בין הפרת החוזה לבין נזק זה (ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס [6], בעמ' 65; ע"א 1371/90 דמתי נ' גנור [7], בעמ' 858 ו ע"א 679/82 עירית נתניה נ' מלון צוקים בע"מ [8], פיסקה 7 לפסק -הדין)" [ראו: ע"א 3437/93 אגד, אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817, 835 (1998)].
הכוונה בהוראת סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, בין היתר, היא לזכות את הנפגע מן ההפרה בפיצוי על "...כאב, סבל, אכזבה ועוגמת נפש, ואולי גם הפסד הנאה" [ראו: גבריאלה שלו דיני חוזים 586 (מהדורה שנייה, תשנ"ה)].
אי עמידה על חובת הגילוי באשר לפרט כה מהותי, הוא שאלת הבעלות במגרש ב', עליו שילמו הזוג קוטלרסקי את מלוא התמורה, במטרה לבנות את ביתם, הסבה להם עוגמת נפש. כך העיד מר עודד דואק "הם רצו לבנות בשביל זה הם קנו את המגרש זה הכל" [פר' עמ' 251, ש' 11-10]. אף באי-רישום זכויותיהם של הזוג קוטלרסקי על מגרש ב' במשך תקופה כה ארוכה יש כדי לגרום עוגמת נפש וכן הפסד הנאה שבאה לידי ביטוי באי יכולתם לבנות את ביתם. בפסיקת בית המשפט העליון כבר ניתן פיצוי בנסיבות דומות, בהן נגרם עיכוב במסירת דירות מגורים ואיחור ברישום הזכויות כתוצאה מעיקול שהוסתר מהרוכשים. וכך נקבע בע"א 7991/07 רפאלי נגד רזין, פסקה 24 בפסק דינו של השופט ס' ג'ובראן (פורסם בנבו, 12.4.2011): "בנוסף לכך חוסר הודאות בדבר רישום הזכויות חשף את הרוכשים לסיכונים שונים וגרם להם לנזקים שאינם ממוניים, כפי שצוין על ידי בית המשפט המחוזי, והרי 'מדוע לא יזכה אדם, שסבל מאירוע כאמור, לפיצויי על האכזבה, החששות, הרוגז והתסכול שנגרמו לו, במסגרת התשתית המשפטית שנוצרה בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970' ...".
הנה כי כן, הנזק הלא ממוני שנגרם לזוג קוטלרסקי הוא נזק מסתבר וצפוי כתוצאה מהפרת חובת הגילוי, מההטעיה ומהפרת חוזה ב' על ידי המועצה.
אשר לחיוב בגין נזק לא ממוני במישור דיני הנזיקין, נקבע בעניין אבנעל, בזו הלשון: "קביעת הפיצוי בגין נזק לא ממוני קשה היא. הן בשל הקושי האינטלקטואלי שביסוד ראש נזק זה, הן בשל הקושי להעריך בערכים כספיים את שיעורו של נזק מסוג זה... בה בעת, העיקרון של החזרת המצב לקדמותו, חולש גם על ראש נזק זה ומחייב, על כן, פיצוי הולם בגינו" (פסקה 22 לפסק דינו של השופט א' ברק); ע"א 6978/96 עמר נ' קופת חולים כללית של ההסתדרות, פ"ד נה(1) 920, 930 (1999)].
בענייננו, התרשלות המועצה באי גילוי פרטים מהותיים באשר לזכויות במגרש ב', הגם שהיו בידיעתה ובידיעת שלוּחה, עו"ד חן, ואף התרשלותו של עו"ד חן בכך שהקל ראש במידע נמסר לו על ידי מר משה כהן ובכך שלא טרח להאיר מידע זה באור בהיר וחזק במסגרת חוזה ב', גרמו לשרשרת הכשלים בעסקה זו, שראשיתה בקשיי המימון, המשכה בעיכוב בקבלת היתר בניה וסיומה בכך שעד היום, בחלוף כעשר שנים ממועד החתימה על החוזה, טרם נרשמה זכות הבעלות במגרש זה על שמם של הזוג קוטלרסקי, כפי שהעיד מר דהן: "ההליך הרישומי לא הושלם עד היום" [פר' עמ' 92, ש' 9].
בהתחשב במסכת האירועים העגומה שעולה מהמקרה דנן, בהתחשב בכך שמדובר במגרש שנועד להקמת בית המגורים של הזוג קוטלרסקי, בהתחשב בעוצמת הצער שניכרה בעדותו של נדב, שחוזקה בעדותו של ברוך ובעדותו של מר דואק, אני סבור כי פיצוי בשיעור 200,000 ₪ לזוג קוטלרסקי בגין ראש נזק זה הינו סביר, מידתי ועולה בקנה אחד עם עוגמת הנפש והצער שנגרמו להם. אני קובע איפוא כי הנתבעים ישלמו לזוג קוטלרסקי פיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 200,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה."
 
בהשוואת עניינם של קוטלרסקי לעניינו של התובע יש מספר הבדלים משמעותיים: ראשית, מגרשו של התובע היה בבעלות המועצה, כך שעסקת המכר כשלעצמה לא עמדה בספק לגבי קיימותה והבעייתיות נגעה רק לעיכוב הבניה והעיכוב בהשלמת הרישום. שנית, התובע השלים את הבניה ומתגורר בנכס, בעוד שקוטלרסקי זנחו את תכניתם לבנות ולהתיישב בתל מונד ועזבו את הארץ. שלישית, קוטלרסקי עברו מסכת קשיים בשלב מימון הרכישה, שהתובע לא נאלץ לעבור מאחר שמימן את הרכישה והבניה ממשאביו העצמיים.
 
בהתחשב בהבדלים אלה אני מעמידה את הפיצוי הלא ממוני לתובע על 100,000 ₪.

בנזקים אלה ישאו הנתבעים וצדדי ג' וד' בהתאם לחלוקת האחריות שנקבע בפסק דין המחוזי.

ג. ראשי נזק הקשורים לעו"ד חן בלבד

1. השבה של מחצית שכ"ט ששולם לעו"ד חן:

בהתאם לפסק הדין (פיסקה 102), בו נקבע כי שכר הטרחה שולם הן עבור הטיפול בעיסקה והן עבור רישום המגרש על שם הרוכשים, וחלק זה לא בוצע ע"י עו"ד חן, ומאחר שהנסיבות הן זהות, אני מחייבת את עו"ד חן להשיב לתובע מחצית משכר הטרחה ששולם לו על ידי התובע, היינו 11,838 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה.

איני מקבלת את טענת עו"ד חן כי התובע היה מיוצג בעיסקה ע"י בא כוחו בתיק, עו"ד היים. הן בהתאם להשתק הפלוגתא שנקבע בהחלטתי הקודמת (סעיפים ג' וד') והן כעולה מכל הראיות והמסמכים שהוגשו (לרבות סעיף 17 לתצהיר עו"ד חן), מי שטיפל משפטית בעיסקה עבור התובע ומי שדיווח בשמו על העיסקה לרשות המסים היה עו"ד חן, וגם אם הסתייע התובע בייעוץ משפטי חיצוני ברמה זו או אחרת של היוועצות, אין מדובר בטיפול המשפטי עצמו, בגינו הוטלה האחריות על עו"ד חן.

צודק עו"ד חן בכך שהדרישה להשבת מחצית שכ"ט היא הרחבת חזית ביחס לראשי הנזק שנכללו בכתב התביעה, אך מאחר שהעובדות בנקודה זו אינן שנויות במחלוקת וקביעות פסק הדין המחוזי בסוגיה חלות על התובע בה במידה שחלות על קוטלרסקי, אני מחייבת את עו"ד חן בהשבה זהה כאמור.

2. פיצוי בגין קנסות שהוטלו על התובע:

בהתאם לפסק הדין (פסקאות 107-108), בו נקבע כי על עו"ד חן לשפות את קוטלרסקי על סכומי קנסות מינהליים בהם חוייבו ע"י רשות המסים עקב איחורו בדיווח על העיסקה (בניכוי הסכום שהושב להם בדיעבד), אני מחייבת את עו"ד חן לשלם לתובע סך של 22,902 ש"ח בגין קנס אי הצהרה במועד שהושת על התובע, בצירוף קנס מנהלי קצוב בסך 4,118 ש"ח ובניכוי הסך של 6,681 ש"ח שהושב לו, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 14.3.10 שהוא מועד תשלום הקנסות על ידי התובע.

3. נזק תדמיתי בשל הטלת עיקולים וקנסות מינהליים

לקוטלרסקי נפסק פיצוי בסך 20,000 ₪ על נזק תדמיתי שנגרם להם עקב הטלת עיקולים ע"י רשות המסים על שתי מוניות וחשיפתו בפני צדדים שלישיים כבעל חוב, וזאת בשל הדיווח המאוחר של עו"ד חן על העיסקה, וכאשר קוטלרסקי כבר התקשר עם צד ג' בעסקה למכירת אותן מוניות.

לא הוכח נזק דומה שנגרם לתובע, שכן עיקולים שהוטלו על שני כלי רכב וחשבון בנק של התובע ביום 1.3.10 הוסרו מיידית לאחר תשלום הקנסות על ידיו ביום 14.3.10. מעבר לכך, מדובר בהרחבת חזית ובראש נזק שלא נכלל בכתב התביעה. לפיכך אין מדובר בפגיעה תדמיתית של ממש, והפיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה לתובע בשל העיקולים והטרחה בהסרתם, כלול ברכיב הנזק הלא ממוני.

הוצאות משפט

כן ישאו הנתבעים וצדדי ג' וד', בהתאם לחלוקה שנקבעה בפסק דין המחוזי, בהוצאות המשפט של התובע בסך 50,000 ש"ח ובאגרת המשפט בערכאה זו .