הדפסה

בית משפט השלום בפתח תקווה ת"א 66958-03-17

בפני
כבוד ה שופטת אשרית רוטקופף

תובע

רוני עמר
ע"י ב"כ עוה"ד אירית ינקוביץ ואח'

נגד

נתבע

דוד וילסון
ע"י ב"כ עוה"ד עדו אורלנסקי ואח'

ובענין

התובעים 1. וילסון דוד
2. אביבה דוד

נגד

הנתבע רוני עמר

פסק דין

עניינו של פסק דין זה הינו בהכרעת מחלוקות שונות (במסגרת הליך מאוחד שכולל שתי תביעות) שמקורן בהתקשרות שבין הצדדים מיום 7/7/16 לשכירת נכס, ובכלל זה טענות לזכאות להחזר השקעות והוצאות מחד, וזכאות לדמי שכירות שלא שולמו ופיצויים שונים, מאידך.

רקע כללי ותמצית טענות הצדדים:

הנתבע בתיק 66958-03-17 והתובע 1 בתיק 32074-04-18 הינו בן זוגה של התובעת 2 בתביעה האחרונה (להלן: המשכירים בהתאמה) ושניהם הבעלים של נכס מקרקעין ברחוב אבשלום גיסין 46 בפתח תקווה (להלן: הנכס או המושכר).

ביום 7/7/16 נחתם בין המשכירים לבין התובע בתיק 66958-03-17 והנתבע בתיק 32074-04-18 (להלן: השוכר) הסכם שכירות במסגרתו הושכר לשוכר הנכס, לצורך שימושו כגן ילדים וזאת למשך תקופה של 11 חודשים שראשיתם מיום 1/9/16 ועד ליום 31/7/17. דמי השכירות בגין התקופה האמורה עמדו על סך של 15,500 ₪ למשך ששת החודשים הראשונים ועל סך של 16,000 ₪ למשך שישה חודשים נוספים. כן, הוסכם על 4 תקופות אופציה בנות שנה כל אחת (בכפוף למסירת הודעה בכתב ומראש על מימושן).

על רקע טענות המשכירים להפרת ההסכם מצד השוכר ובין היתר בגין הפרה שבאה לידי ביטוי באי תשלום דמי שכירות וחשבונות ארנונה, חשמל ומים, הגישו המשכירים תביעת פינוי כנגד השוכר שהתנהלה במסגרת תא"ח 13396-01-17 (להלן: תביעת הפינוי). במסגרת הדיון שהתקיים בתביעת הפינוי ביום 2/4/17, ניתן תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים לפיו השוכר יפנה את המושכר בתוך 30 יום ממועד פסק הדין מכל א דם ו/או חפץ.

במסגרת טענות השוכר בתביעתו, נטען בין היתר כי במהלך המשא ומתן שנוהל בין הצדדים עובר לחתימה על ההסכם ועל רקע רצונו של השוכר להפעיל בנכס גן ילדים, הוא פנה למחלקת ההנדסה של העירייה על מנת לברר האם קיימות אי אלו בעיות משפטיות בקשר לנכס. על רקע תשובת העירייה כי בשל צנעת הפרט יש לברר את המצב המשפטי מול בעל הנכס, פנה השוכר למשכיר בסוגיה זו של התרת השימוש בנכס כגן ילדים, והאחרון טען כי אין בעיה משפטית ומעולם לא התקבלה כל התרעה מהעירייה בעניין. לטענת השוכר, במהלך המשא ומתן בין הצדדים המשכיר הפעיל עליו לחץ ונקט מסע שכנועים לצורך חתימה על ההסכם, ובתוך כך העניק לו הנחתה משמעותית בגובה דמי השכירות וכן הסכים לבקשות השוכר בדבר שינויים ושיפוצים אותם חפץ האחרון לערוך במושכר.

כן טען השוכר כי לאחר החתימה על הסכם השכירות ובשל מחלוקת שנתגלעה עם השוכר הקודם של הנכס (אשר ניסה למכור לשוכר את תכולת הגן) הוברר לשוכר כי הנכס מצוי ב-"בעיה משפטית" בלתי פתירה ולא ימשיך לפעול על רקע כוונת העירייה לסגור את כל הגנים בשכונה בה מצוי הנכס, כשבדיעבד נודע לשוכר כי הוגש כתב אישום עוד ביום 19/3/13 כנגד השוכר הקודם, מאחר ולא היה קיים היתר רלוונטי להפעלת הגן. על רקע נסיבות אלה, טען השוכר כי התנהלות המשכירים בכל הקשור למצג לפיו ניתן להפעיל גן ילדים בנכס, עולה כדי הטעייה לפי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 וכן כדי תרמית לפי סעיף 56 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].

במסגרת הסעדים להם עתר השוכר בכתב תביעתו נכללו הבאים: (א) עלויות שמקורן בשיפוצו של הנכס; בעניין זה טען השוכר כי במסגרת המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים, הוסכם כי לאור מצבו המוזנח של הנכס, השוכר יפעל לשיפוצו כאשר התשלום בגין השיפוץ יהיה על חשבון דמי השכירות. לטענת השוכר עלות ההשקעה בשיפוץ הסתכמה בסך של 140,550 ₪, ובמסגרתו נכללו, בין היתר, שיפוץ המטבח, צביעת המבנה, הדבקת דשא סינטטי חדש בחצר ועוד. (ב) עלויות שמקורן בהוצאות לצורך הפיכת הנכס לגן ילדים "מושקע וראוי", כשבמסגרת זו טען השוכר לעלויות (ציוד מטבח, ריהוט, מתנפחים ועוד) בסך מצטבר של 172,500 ₪.

לטענת השוכר, לפני מועד פירעון השיק הראשון, הוא הגיש למשכיר חשבוניות וסיכם עמו שלא יפקיד את השיקים הראשונים שנמסרו במעמד חתימת ההסכם. למרבה הצער, המשכירים פעלו בחוסר תום לב ובניגוד לסיכום בין הצדדים ובחרו להפקיד את השיקים בלא שום התחשבות בשוכר ותוך הפרת ההסכמות שהושגו ביניהם.

במסגרת טענות ההגנה של המשכירים, טענו האחרונים, בין היתר, כי תביעת השוכר כנגדם הינה חלק מתרגיל "עוקץ", שעה שבמתק שפתיים הצליח האחרון לקבל את מפתחות הנכס מבלי שנתן ערבות בנקאית כבטחון בהתאם לקבוע בהסכם השכירות, וכבר בחודש הראשון של תקופת השכירות (ספטמבר 2016) התברר כי כל השיקים שמסר השוכר עבור שנת השכירות הראשונה, נמשכו מחשבון "מוגבל" וחוללו על ידי הבנק. זאת בנוסף לאי תשלום ארנונה, חשמל ומים.

על רקע התנהלות של השוכר שלא תוקנה וחרף הבטחתו להחליף את השיקים, הוגשה תביעת הפינוי על ידי המשכירים, ונוצר מצב שבו השוכר החזיק בסופו של יום בנכס משך תקופה בת כשמונה חודשים, מבלי לשלם למשכירים אגורה שחוקה אחת. כן, נטען כי תוך כדי הליך הפינוי אשר המועד לבירורו נדחה על ידי השוכר בתואנות שונות, התברר גם כי עוד בטרם מסר השוכר את השיקים למשכירים, הוא ביקר בגן אצל השוכר הקודם, סיכם עימו על רכישת חלק מהציוד להפעלת הגן ושילם לו בשיקים עתידיים עבור הציוד – מאותו חשבון מוגבל כשגם שיקים אלה חוללו.

כן, נטען כי ביום 7/5/17, לאחר המועד שנקבע לפינוי המושכר (במסגרת תביעת הפינוי), הגיעו המשכירים לנכס והחליפו את המנעולים. עם הגיעם שוב לנכס למחרת חשכו עיניהם של האחרונים, לאחר שראו כי הנכס הוחרב לחלוטין על ידי השוכר – הדלתות נעקרו ממקומן ונלקחו, הסורגים נתלשו וכך גם ארונות המטבח, חוטי חשמל נגזרו, שעון המים נעקר ממקומו ועוד. אם לא היה די בכך, השוכר שהגיע בעצמו לנכס בלווית אדם נוסף, החל מגדף ומאיים על המשכיר ובעיקר על המשכירה ואף החל לדחוף את האחרונה על מנת להיכנס לנכס. התנהלות זו של השוכר הביאה את המשכירים להגיש כנגדו תלונה במשטרה וכן בקשה למתן צו למניעת הטרדה מאיימת (ה"ט 14669-05-17).

במקביל לכל האמור, פתחו המשכירים תיקי הוצאה לפועל כנגד השוכר ואף כנגד אשתו/גרושתו (שחתמה על שטר הביטחון כערבה), הן בגין השיקים שחוללו על ידי הבנק, הן בגין שטר הביטחון שנמסר על ידי אשתו של השוכר והן בגין ההוצאות שנפסקו לזכות המשכירים בתביעת הפינוי.

בהתייחס לטענת השוכר כי המשכיר ידע על "בעיה משפטית" שקיימת בנכס ולא גילה אודותיה לשוכר, בקשו המשכירים להשיב, בין היתר, כי מעולם לא הוגש כתב אישום כנגד המשכיר ו/או בגין השימוש בנכס ולא הוצג מעולם מצג שווא בעניין זה לשוכר. כן, נטען כי הוראות ההסכם בין הצדדים מדברות בעד עצמן וקובעות במפורש (בסעיף 6.4 להסכם) כי האחריות המלאה לקבלת היתר לשימוש חורג להפעלת גן הילדים הינה על השוכר. עובר לחתימת ההסכם עם השוכר הופעל בנכס גן ילדים אשר למיטב ידיעת המשכיר הייתה בעלת היתר לשימוש חורג מהעירייה.

בהתייחס לטענת השוכר לעניין ההסכמה כי תשלום דמי השכירות ישולם על דרך שיפוץ הנכס, טענו השוכרים כי הוראות ההסכם קובעות בדיוק את ההיפך. זאת למעט תיקונים ספציפיים (איטום הגג ותיקון תקרות וקירות פנימיים) אשר הוסכם בין הצדדים כי המשכירים יישאו בעלותם, כשיתר השיפוצים וההתאמות ייעשו כולו על חשבון השוכר. כך או כך, נטען כי על פי הוראות סעיף 33.4 להסכם נקבע כי בכל מקרה השוכר לא יעכב ו/או ישהה תשלום כלשהו מדמי השכירות והוא לא יהנה מזכות קיזוז כלשהי.

כן, העלו המשכירים בכתב הגנתם כנגד תביעת השוכר טענת קיזוז אשר מסתכמים לטענתם בסך של 610,963 ₪ (נכון למועד הגשת כתב ההגנה) לפי הפירוט הבא: (1) סך של 236,833 ₪ שמקורו בחוב בגין דמי השכירות ושטר הביטחון; (2) סך של 238,400 ₪ שמקורו בפיצוי המוסכם בגין האיחור הפינוי הנכס (1,600 ₪ ליום); (3) 50,000 ₪ פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם; (4) 49,500 ₪ הפסדים שנגרמו מכך שלא ניתן היה להשכיר את הנכס עד לתום שנת הלימודים; (5) 18,000 ₪ שמקורם בעובדה שהמשכירים נאלצו להשכיר את הנכס במחיר הנמוך ב-1,500 ₪ מדמי השכירות הריאליים של הנכס עבור השנתיים הראשונות של השכירות; (6) 3,808 ₪ השבת הסכומים ששולמו על ידי המשכירים לרשויות השונות; (7) 14,422 ₪ שמקורו בהוצאות ושכ"ט והוצאות בגין תביעת פינוי המושכר כאמור.

המשכירים הגישו את כתב תביעתם בהליך בנפרד – ת.א. 32074-04-18. המשכירים שבו וחזרו בכתב תביעתם על כך שהתנהלות השוכר הייתה בגדר תכנון "עוקץ" לקבלת נכס לחזקתו ללא תשלום, יתכן במגמה להפעיל בו עסק כלשהו, אך מבלי כל יכולת לעמוד בהתחייבויותיו על פי הסכם השכירות.

על רקע זאת, ציינו המשכירים כי ביום 29/3/18 הם הגישו תלונה במשטרה כנגד השוכר בגין עבירות של משיכת שיק מחשבון מוגבל לפי סעיף 16(א) לחוק שיקים ללא כיסוי, תשמ"א-1981; הוצאת שיקים ללא כיסוי לפי סעיף 432 לחוק העונשין, תשל"ז-1977; קבלת דבר במרמה לפי סעיף 415 לחוק העונשין הסגת גבול והיזק בזדון.

במסגרת פרק הנזקים והסעדים המבוקשים עתרו המשכירים לסעדים הבאים :(1) 61,079 ₪ - תשלום דמי השכירות לתקופה שראשיתה ביום 1/9/16 ועד ליום 8/12/16 (סך כולל ריבית והפרשי הצמדה וכן תוספת ריבית פיגורים בהתאמה); (2) 238,400 ₪ - פיצוי בגין האיחור בפינוי הנכס מיום 9/12/16 ועד ליום 7/5/17 ובתוספת פרק זמן בן יומיים נוספים 18-19/5/17 (סך הכל 149 יום * 1,600) ₪; (3) 50,000 ₪ - פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית ללא הוכחת נזק; (4) פיצויי קיום בגין יתרת דמי השכירות בשנת השכירות הראשונה 49,500 ₪; (5) 18,000 ₪ סכום ההפחתה הכולל בגין שנתיים (1,500 ₪ לחודש) שהפחיתו המשכירים מדמי השכירות הריאלים של הנכס וזאת לאור הנזקים רבים ומצב המושכר כפי שנותר על ידי השוכר; (6) 3,336 ₪ - חוב לחברת החשמל בגין התקופה בה החזיק השוכר בנכס; (7) סך של 14,422 ₪ - שכר טרחה והוצאות שנגרמו למשכירים בעקבות תביעת הפינוי שהוגשה; (8) סך של 100,000 ₪ שמקורו בנזקים לא ממוניים שנגרמו למשכירים מהפרות ההסכם וביצוע העוולות מצד השוכר.

במסגרת טענות ההגנה של השוכר כנגד תביעת המשכירים, טען האחרון בין היתר כי הגשת התביעה כנגדו הינה בבחינת הוספת 'חטא על פשע' ומהווה אקורד סיום להתנהלות המשכירים אשר באה לידי ביטוי בהטעיית השוכר, פתיחת תיק הוצאה לפועל כנגדו בניגוד למוסכם בין הצדדים, זיוף חתימות ועוד. גם השוכר שב וחזר בכתב הגנתו על טענותיו שמצאו ביטוין בכתב תביעתו, ובין היתר, על כך שהמשכירים הונו אותו בהבטחות שווא ושקרים וגרמו לו להיכנס ל"מלכודת", על ידי כך שהסתירו ממנו נתונים חשובים ומהותיים והכל על מנת להבטיח לעצמם הכנסה חודשית תוך הונאה וחתימת חוזה שלא בתום לב. כך, לטענת השוכר הסכסוך בין העירייה לבעלי גני ילדים בשכונה בה מצוי הנכס לא היה ידוע לו בעת ניהול המשא ומתן, כאשר במקרה של הנכס הנדון מנסים שוכריו להוציא היתר קבוע לשימוש חורג משך למעלה מ-15 שנה ללא הצלחה וזאת, בין היתר, לאור מיקומו של הנכס בסמוך לציר ראשי; קרבה לתחנת דלק; העדר מקומות חנייה; היעדרו של ממ"ד ועוד. השוכר שאינו תושב השכונה לא ידע על מצב זה, וכך לטענתו הצליחו המשכירים בערמה להחתימו על הסכם השכירות.

כן, טען השוכר כי לכל אורך המשא ומתן הוא התנהל בשקיפות מלאה מול המשכיר והצהיר כי בידיו שיקים אך מצבו הכלכלי דוחק ועל כן קיים סיכון סביר שהשיקים לא יכובדו; ואולם, המשכיר היה נחוש להחתים את השוכר על ההסכם והסכים גם לזאת. להיטות המשכיר לחתום על ההסכם אף הביאה אותו להסכים לכל התנאים שהציב השוכר ובהם: מסירת מפתח לנכס לצורך שיפוץ והכנה מבלי לקחת כל ערבות, וכן הסכמה לקבל שיקים רק לביטחון תוך הבטחה שיוחלפו במזומן או בשיקים של הורי הגן לאחר חצי שנה ולאחר שיבוצע קיזוז על השיפוצים שנעשו. כן, טען השוכר כי המשכירים זייפו את חתימתה של גרושתו (גב' שירה אקרמן) על גבי שטר החוב והערבות של הסכם השכירות ופתחו על פי זה את תיק ההוצאה לפועל.

לטענת השוכר, עם פתיחת שנת הלימודים התחילו להגיע שמועות אודות הבעיות המשפטיות בנכס ולכן הורים חששו לרשום את ילדיהם לגן שפתח השוכר בנכס. לאחר כחודשיים-שלושה, ראה השוכר שאין נרשמים לגן ולמעשה נוצר מצב בו גן הילדים אינו פעיל, כשהשוכר לא רק שלא קיבל כל תשואה מהשקעתו אלא שהוא חויב בדמי השכירות מדי חודש, וזאת חרף ההסכמה אליה הגיע עם המשכיר בנדון.

טענה נוספת לה טען השוכר בכתב התביעה הינה כי במקרה דנן עסקינן בהסכם שכירות דרקוני ולא הגון; בעניין זה הפנה השוכר לסעיפים 6.4, 9.8, 12.1, 12.4 ו-26.

בכתב התשובה שהגישו המשכירים, טענו האחרונים כי טענת הזיוף שהעלה השוכר הינה שקרית ובלתי הגיונית כאשר היא נטענה לראשונה רק במסגרת כתב הגנתו על אף שהמסמכים נשוא הזיוף הנטען והטענה כי גב' אקרמן חתומה עליהם, צורפו ועלו במסגרת הליכים/בקשות קודמות. כן, נטען בעניין זה כי במעמד חתימת ההסכם השוכר הודיע כי טרם החליט האם יחתום על ההסכם באופן אישי או באמצעות תאגיד מטעמו, כשלבסוף חתם באופן אישי. במעמד החתימה הגיע השוכר בגפו והבטיח כי אשתו (שהוברר בדיעבד כי המדובר בגרושתו) היא שתחתום כערבה. מספר ימים מאוחר יותר, המציא השוכר למשכירים שטר החוב לביטחון כשהם חתומים. בנסיבות אלה, ככל שהחתימה על המסמכים הנ"ל אכן מזויפת, הרי שהשוכר הוא שזייף את החתימות האמורות.

כן, שבו וחזרו המשכירים על טענתם כי השוכר הגיע לחתימה על ההסכם רק לאחר שערך בירור מפורט בעירייה בנוגע למצבו המשפטי של הנכס, תוך הפנייה בעניין זה אל האמור בסעיף 6.4 להסכם לפיו השוכר הוא שיהיה אחראי לקבל כל רישיון ו/או היתר שיידרשו להפעלת המושכר על פי דין, ובכלל זה האחריות לבניית ממ"ד. כן, נטען כי גם אם השוכר היה מוכיח שעשה את הדרוש לצורך קבלת רישיון עסק אך הדבר לא עלה בידיו, ברי כי לא היה בכך משום הפרת ההסכם, והייתה נתונה בידיו הזכות להודיע על הפסקת השכירות בהתראה מראש של 120 יום. במאמר מוסגר ציינו המשכירים כי לשוכרת החדשה של הנכס ניתן היתר לשימוש חורג להפעלת גן הילדים לאחר שבצעה את הפעולות הנדרשות לצורך כך.

בהתייחס לטענת ההגנה של השוכר אודות היותו של ההסכם דרקוני ולא הגון, השיבו המשכירים כי טענה זו אינה יכולה להישמע, שעה שנוהל משא ומתן על נוסח ההסכם ושעה שהמדובר בתנאים נהוגים ומקובלים.

דיון והכרעה:

לאחר שעיינתי ובחנתי את מכלול חומר הראיות שהונח לפניי – הגעתי לכלל מסקנה שדין תביעת השוכר להידחות כולה, בעוד שדין תביעת המשכירים להתקבל בחלקה.

ההתקשרות בין הצדדים מצאה ביטוייה כאמור בהסכם השכירות שנתחם ביום 7/7/16 כאשר אין מחלוקת כי הנכס פונה בסופו של יום כעבור כ-8 חודשים ובעקבות ההסכמה אשר הושגה במהלך הדיון בתביעת הפינוי.

טרם שאפנה לבחינה פרטנית של זכאות הצדדים לסעדים הכספיים להם עתרו בתביעותיהם, מצאתי להידרש תחילה למספר טענות רקע מצד השוכר ואשר קביעת מסמרות בהן נחוצה לנוכח ההשפעה הישירה והעקיפה שתהיה לכך על שאלת הזכאות לסעדים השונים בתביעות ההדדיות שבפניי.

ובמה דברים אמורים? לאורך כל כתבי טענותיו ובפרט במהלך עדותו, ביקש השוכר לראות בו כ-"שה תמים" אשר היה נתון במהלך המשא ומתן למסכת של לחצים מצד המשכיר ובא כוחו לסגור את העסקה ולחתום על ההסכם. בתוך כך נטען כי שני האחרונים ניצלו, בין היתר, מצב זה לצורך "הגנבת" ואף "זיוף" של סעיפים להסכם שעל תוכנם הוא לא הסכים, כמו גם את זאת שהשוכר הוטעה לחשוב שב"כ המשכיר (בשלב המשא ומתן והתביעה דנן) מייצג גם אותו.

ייאמר מיד כי מצאתי לדחות מכל וכל את ניסיון השוכר להיבנות מהנרטיב האמור אותו בחר לאמץ במסגרת טענות התביעה וההגנה שהעלה במסגרת ההליך המאוחד. השוכר היה רחוק מלשכנע את בית המשפט מלראות בו כמי שהובל כ-"שה תמים" על ידי מי מהמשכירים ו/או בא כוחם ו/או כמי ש"הובל" לחתום על ההסכם בעל כורחו, כאשר אדגיש כי לא נטען וממילא לא הוכחו העילות הרלוונטיות לטענות אלה בחוק החוזים (עושק ו/או כפייה). איני נותנת כל אמון בגרסת השוכר שלא בדק את ההסכם או לא היה מודע לשינויים ותוספות בו. השוכר הודה כי הוא חתום על החוזה (ר' ע' 24 לפרו' ישיבת 12/3/19 שו' 1-2 ) כאשר חתימתו זו (כמו גם חתימות המשכירים) מתנוססת בכל עמוד ועמוד של ההסכם.

הפסיקה הבהירה והדגישה לא אחת כי החותם על מסמך, חזקה שקרא אותו והבין את תוכנו. "בדרך-כלל דין הוא, שאדם החותם על מסמך בלא לדעת תכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ר' ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט 113, 117 (1965); ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ [פורסם במאגרים] (17/12/03)). טענת השוכר לפיה לא ידעה על מה חתם, היא למעשה טענת "לא נעשה דבר", כאשר הנטל להוכחת טענה זו כבד מן הנטל הנדרש להוכחת טענות אחרות במשפטים אזרחיים. על המעלים טענת אפסות לסתור את החזקה הנובעת מחתימתם על המסמך, ולהוכיח את גרסתם בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה .

לא זו בלבד שהשוכר לא טען וממילא לא הוכיח כי הוא מתקשה בקריאה או הבנה של השפה העברית, אלא שעולה מחומר הראיות כי השוכר ידע לעמוד היטב על האינטרסים שלו עת ביקש ואף נענה לכלול בהסכם סעיפים שמתייחסים לנושאים חשובים מבחינתו שאותם רצה לעגן, ובין היתר, בקשתו של השוכר בעניין סעיף 12.2 שנושאו ביצוע שינויים (ר' ע' 29 לפרו' ישיבת 12/3/19 שו' 22-24) כמו גם סעיף 29 (תחת כותרת "פינוי הנכס") לעניין הפעלת קייטנה לילדים בחודש אוגוסט שלא היו קיימים בהסכמים עם שוכרים אחרים (ר' למשל נ/9 ו-נ/14). בכך יש לחזק את גרסת המשכירה בנדון אותה מצאתי מהימנה לפיה עובר לחתימה על ההסכם הועברה לידי השוכר ההסכם שנחתם עם השוכר הקודם של הנכס על מנת שיוכל לעבור על עיקרי ההסכם (ר' עדותה של המשכירה בע' 44 לפרו' ישיבת 18/3/19 שו' 15-21; נ/9).

כפועל יוצא מהאמור הנני דוחה גם כל טענה מצד השוכר לקיומם של סעיפים דרקוניים ולא הוגנים בהסכם, וככל שהשוכר בחר במודע להימנע מלעיין בכלל סעיפי ההסכם טרם החתימה עליו, אין לו אלא להלין על עצמו בעניין זה.

גם את הטענה הנוספת של השוכר לפיה ראה בבא כוחם של המשכירים כמי שמייצג גם אותו בהתקשרות בקשר להשכרת הנכס, מצאתי לדחות מכל וכל. לא התרשמתי מחומר הראיות שהונח בפניי כי יש בנמצא כל אינדיקציה אשר יש בה כדי לבסס כלל את הטענה לעצם קיומו של ייצוג גם כלפי השוכר מצד בא הכח. השוכר הודה בעדותו כי פגש את ב"כ המשכירים בפעם הראשונה והיחידה רק במעמד חתימת ההסכם ביום 7/7/16 (ר' ע' 23 לפרו' ישיבת 12/3/19 שו' 19-21). השוכר לא הציג כל אסמכת רלוונטית מתבקשת כדוגמת תשלום או דרישת תשלום בקשר עם ה-"ייצוג המשותף", וברי כי טענה בעלמא לאווירה טובה וחברית וקיום שיחות חולין (שבה יכול וייתכן כי אופיין מעמד החתימה) אינה יכולה לבסס את טענת הייצוג המשותף.

על רקע כל האמור, אפנה עתה לבחינה פרטנית של זכאות הצדדים לסעדים להם עתרו במסגרת תביעותיהם.

ב.1. תביעת השוכר:

עיון בסעדים השונים להם עותר השוכר בכתב תביעתו המתוקן מעלה כי הם מתמצים למעשה בשני רכיבים כספיים: (1) החזר עלויות שיפוץ הנכס שעליהם נטען כי הוסכם לאור מצבו המוזנח – סך של 140,550 ₪; (2) החזר ההשקעות בגין שיפוץ הנכס לצורך הפיכתו לגן ילדים "מושקע וראוי" – סך של 172,500 ₪.

עיקר טענתו של השוכר הינה כי במהלך המשא ומתן שנוהל בין הצדדים עובר לחתימה על ההסכם, הסתירו המשכירים ממנו כי קיימת "בעיה משפטית בנכס" אשר תביא לידי כך שיימנע ממנו להפעיל בו גן ילדים.

לא מצאתי לקבל טענה זו; על אף שהשוכר היה נחוש בקיומה של בעיה משפטית בקשר לנכס, לא הוצגה על ידו כל אסמכתא רלוונטית לפיה במועד ניהול המשא ומתן בין הצדדים, התנהל מצד רשות כזאת או אחרת (ולרבות מטעם הוועדה המקומית ו/או העירייה) הליך כלשהו כנגד המשכירים ו/או כנגד השוכר הקודם של הנכס בקשר עם השימוש בו כגן ילדים. השוכר נשאל מפורשות על עניין זה בחקירתו הנגדית, כשכל שיכל לספק בעניין זה היה בגדר מענה תמוה לפיו "באורח פלא" כשניסה להשיג בעירייה את המסמכים הרלוונטיים, נעלם "באורח פלא" כל התיק של הנכס (ר' ע' 32 שו' 6-9 לפרו').

הוא הדין באשר לתמלילים מהם ניסה השוכר ובאת כוחו להיבנות, שעה שנטען כי יש בהם לבסס את טענת ה-"בעיה המשפטית" של הנכס. בהחלטתי האמורה הבהרתי כי לא ניתן לקבל תמלולים חלקיים כראיה ובפרט שלא צורפה לתמלולים חוות דעת רלוונטית. בכל הקשור לתמליל שנחזה לייצג שיחה שהתקיימה בין השוכר לצד ג' (השוכר הקודם של הנכס) מלבד היעדרה של חוות דעת רלוונטית לעניין התמליל, אותו צד ג' כלל לא הובא כעד). עוד יובהר בהקשר אחרון זה של התמלולים, כי באם אכן השוכר סבר שבידיו תיעוד של שיחות המחזקות את טענתו בעניין אי גילוי ה"בעיה המשפטית", לא ברור מה מנע ממנו לעמת את מי מהמשכירים עם הקטע הרלוונטי בהקלטה במהלך עדותם של האחרונים, ולנוכח מחדל זה, יש בהתנהלות זו כדי להגיע למסקנה כי "בהקלטות אין כלום" כפי שטען ב"כ המשכירים בסיכומיו. (ר' ע' 94 לישיבת 23/5/19 שו' 30-31; ע' 97 לישיבת 23/5/19 שו' 17-20 לפרו').

הנה כי כן, טענת השוכר לקיומה של ידיעה מצד מי מהמשכירים על קיומה של "בעיה משפטית" בשלב המשא ומתן בקשר להעדר האפשרות להפעלת גן ילדים - לא הוכחה ומשכך אין היא יכולה לבסס כל טענה לסעד כספי שמקורו בהחזר השקעות או בהחזר הוצאות שקשורות לנכס.

הדברים נכונים במיוחד ביחס לעילת התביעה ביחס לטענת התרמית; הפסיקה עמדה לא אחת על כך שהנטל המוטל על צד המבקש להוכיח כי הצד שכנגד פעל כלפיו, במרמה ו/או בתרמית הינו נטל מוגבר. אמנם, כבכל הליך אזרחי, הנטל שיש להרים הינו מאזן ההסתברות, אולם, על מנת להטות כף זו, תידרשנה ראיות, בכמות ובאיכות הראויים.
(ר' ע"א 7456/11 בר נוי נ' מלחי [פורסם במאגרים] (11/4/13) והאסמכתאות הנוספות שהובאו שם).

אם לא היה די באמור, הרי שאף סעיפים 3 וסעיף 6.4 להסכם מאיינים כל טענה אודות אי גילוי ו/או הסתרה מצד המשכירים בעניין מניעה להפעלתו של גן בנכס.

כך בסעיף 3 שכותרתו "ויתור על טענת אי התאמה" נקבע כי: "השוכר מצהיר ומאשר, כי הינו מכיר היטב את הנכס וכי הוא ראה, בחן ובדק – פיסית ומשפטית היטב את הנכס וסביבתו, את מצבת הזכויות בנכס, את הדרישות והתנאים מאת כל הרשויות המוסמכות הרלבנטיות בקשר עם הנכס ואפשרויות השימוש בו בהתאם למטרת השכירות וכן בדק את מצב המתקנים בנכס וכי מצא את כל אלה תקינים ומתאימים לצרכיו, דרישותיו ומטרותיו, כי הוא מוותר בזה וויתור מלא וסופי, על כל טענות פגם ו/או אי התאמה בגין ו/או ביחס לנכס וכי כניסתו לנכס תהווה אישור, כי קיבל את הנכס לשביעות רצונו המלאה ". [ההדגשות שלי א.ר.].

בפסקה הראשונה של סעיף 6.4 להסכם השכירות הובהר כדלקמן: "השוכר יהיה אחראי לקבל רשיון לניהול עסק ו/או כל רשיון ו/או היתר אחר הדרוש להפעלת המושכר על פי כל דין. אין באי קבלת רשיון עסק כדי לגרוע מהתחייבויות השוכר על פי הסכם זה. ככל שיש עלויות הכרוכות בהוצאת רישיון, לרבות הוספת מערכות למתקן ו/או בניית ממ"ד או כל תוספת אחרת או שינוי בכדי לקבל את רישיון העסק, השוכר ישא בכל העלויות הקשורות בעניין, ללא יוצא מן הכלל". [ההדגשות שלי א.ר.].

לשון הסעיפים האמורים מדבר בעד עצמו, ומחזק את מסקנתי לעיל, ובתוך כך את דחייתה של כל טענה מצד השוכר אודות הסתרה/הטעייה בקשר להסכם, כמו גם את הניסיון להיבנות מעצם קיומה ו/או תוצאות העתירה המנהלית נשוא ת/1.

למעלה מן הצורך אציין כי גם אם הייתי מגיעה למסקנה כי הייתה קיימת בעיה משפטית בהפעלת הגן והיא לא גולתה על ידי המשכירים בשלב המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים, עדיין לא הייתי מוצאת להיעתר לסעדים המבוקשים, שכן לא מצאתי כי עלה בידי האחרון כלל להוכיח את זכאותו לשני הרכיבים הכספיים הנטענים;

כך, בכל הקשור לרכיב שמקורו בהחזר עלויות שיפוץ הנכס שעליהם נטען כי הוסכם לאור מצבו המוזנח, הרי שאין לקבל כל טענה מצד השוכר אודות הסכמה לפיה עלויות השיפוץ יקוזזו מדמי השכירות בגין השנה הראשונה;
עסקינן בטענה בעל פה מול מסמך בכתב . כך, לא זו בלבד שהמדובר בטענה הסותרת את הוראות סעיף 5.1.1 להסכם אודות תשלום דמי השכירות לשנה הראשונה ובתוך כך העברת המחאות בגין תשלום זה, אלא שהיא נעדרת כל עיגון בסעיף 12 להסכם (שכותרתו "איסור ביצוע שינויים") בו הוסכם במסגרת סעיף משנה 12.3 כי המשכיר ישיב לשוכר את עלויותיהן של שני רכיבי תיקון בלבד (איטום בגג המושכר ותיקון תקרות וקירות פנימיים). ויודגש בהקשר זה כי בסעיף 33.2 להסכם נקבע מפורשות כי "כל הסכם או הסדר או הסכמה או הבטחה שלא בכתב ולא חתומים ע"י שני צדדים לא יחייבו ויהיו מחוסרי ומשוללי תוקף. כל הסדר, הסכמה זיכרון דברים או הבטחה קודמים אם היו, בטלים בזה".

כפועל יוצא מכך, נדחית גם טענתו של השוכר לפיה השיקים שנמסרו במעמד החתימה נמסרו לביטחון בלבד וכן הטענה המקוממת אודות ידיעה של המשכירים כי השיקים האמורים משוכים מחשבון מוגבל. טענה זו לא רק שהינה אף היא כאמור נעדרת כל עיגון בהסכם, אלא שהיא עולה כדי חוסר היגיון כלכלי עד כדי אבסורד, מקום בו המשכירים היו מסכימים ליטול כלל שיקים המשוכים מחשבון מוגבל (גם אם הייתי נותנת אמון בגרסת השוכר כי אכן הם ניתנו לביטחון בלבד). אם לא היה די באמור הרי שאף עיון חזותי בשיקים האמורים מעלה (העתקם הוגש במסגרת נ/1 ו-נ/19) כי נעדר מהם כל כיתוב המלמד על סיווג השיקים לביטחון כטענת השוכר, כמו גם זאת שמ-נ/17 נכללה תחת טבלת השיקים שסומנה לידם כוכבית הערה ביחס לאותה כוכבית לפיה "השיק איננו לביטחון".

בכל הקשור לרכיב הכספי הנוסף לו עתר השוכר – החזר ההשקעות בגין שיפוץ הנכס לצורך הפיכתו לגן ילדים "מושקע וראוי" (סך של 172,500 ₪) – הרי שלא הוגשה כראיה ולו אסמכתא אחת אשר יש בה כדי לתמוך את עצם קיומן של אי אלו מההוצאות.

לאור כל כאמור, דין תביעת השוכר כאמור להידחות.

ב.2. תביעת המשכירים:

להלן תובא הכרעתי בסעדים הכספיים השונים להם עתרו המשכירים בתביעתם:

תשלום דמי השכירות לתקופה שראשיתה ביום 1/9/16 ועד ליום 8/12/16 (סך כולל ריבית והפרשי הצמדה וכן תוספת ריבית פיגורים בהתאמה) - 61,079 ₪;

אין חולק כי במעמד חתימת ההסכם נמסרו לידי המשכירים שיקים על פי המוסכם. אין גם חולק כי השוכר היה מודע לכך ששיקים אלה נמשכו מחשבון מוגבל .

לאור מסקנתי כאמור אודות דחיית טענת השוכר על קיומה של הסכמה לפיה ההוצאות בגין השיפוצים יקוזזו מדמי השכירות בגין השנה הראשונה או חלקה, וכן מסקנתי בעניין דחיית טענת השוכר אודות מסירת השיקים לביטחון בלבד – הרי שברי כי יש להיעתר לסעד זה במלואו. ודוק, לנוכח קיומם של הליכים בהוצאה לפועל המתייחסים לשיקים נשוא דמי השכירות ולנוכח זאת שעסקינן על פי חומר הראיות בהליכים חלוטים, יובהר כי ככל שנגבו ו/או ייגבו אי אלו כספים בגין השיקים שנמסרו במעמד ההסכם ושהוגשו לביצוע, ברי כי המשכירים לא יוכלו להיפרע בכפל בגין שיקים אלה.

פיצוי בגין האיחור בפינוי הנכס מיום 9/12/16 ועד ליום 7/5/17 ובתוספת פרק זמן בן יומיים נוספים 18-19/5/17 (סך הכל 149 יום * 1,600) ₪ - סך של 238,400 ₪;

בסעיף 31.2 להסכם השכירות תחת הכותרת "הפרות" נקבע כי:

"בנוסף ומבלי לגרוע מזכות כלשהי של המשכיר עפ"י ההסכם ועפ"י כל דין מוסכם כדלקמן:
בגין כל יום של איחור בפינוי הנכס מתום תקופת השכירות או ממועד אחר אשר בו חייב השוכר לפנות את הנכס בהתאם להסכם זה או הנובע ממנו או עפ"י הדין, ישלם השוכר למשכיר כפיצוי יומי מוסכם סך השווה ל-10% מדמי השכירות החודשיים האחרונים ששולמו ע"י השוכר או שהיה על השוכר לשלמם בהתאם להוראות ההסכם לפי הגבוה מיניהם, דהיינו פי שלושה מדמי השכירות הקבועים בהסכם ."

אין חולק כי חרף זאת שהשוכר לא שילם כל תמורה בגין דמי השכירות עליהם הוסכם, הוא שהה בנכס ממועד תחילת תקופת השכירות ועד שפינה אותו סופית ביום 7/5/17. אין זה נפקא מינה באם הייתה תקווה מצד השוכר כי דמי השכירות ישולמו בעתיד מכספי ההורים שירשמו למקום את ילדיהם ו/או ממכירת הגן ו/או הכנסת שותף. משעה שבפועל אין חולק כי החזקה במושכר לא שבה למשכירים עד ליום 7/5/17 כאמור, הנני מוצאת להיעתר לסעד המבוקש. הפיצוי הכולל בגין סעד זה יעמוד על סך של 238,400 ₪ (על פי חישוב לפי 149 ימים, מיום הפינוי אשר צוין במכתב ההתראה שנשלח ביום 24/11/16 ובמכפלת סך של 1,600 ₪).

ביחס לשני הימים הנוספים שהתבקשו בהמשך חודש 5/2107 (18 ו-19 לחודש האמור), הרי שלא מצאתי להכיר בהם כימים שנכון למנותם במסגרת תקופת האיחור.

פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית ללא הוכחת נזק – סך של 50,000 ₪;

בסעיף 31.3 להסכם השכירות תחת הכותרת "הפרות" נקבע:

"בגין הפרה יסודית אחרת, ישלם השוכר למשכיר פיצוי מוסכם בסך של 50,000 ש"ח ללא צורך בהוכחת נזק. הצדדים מאשרים, כי שקלו את גובה הפיצוי המוסכם והסכימו, כי מדובר בסכום סביר, בגין הפרה יסודית כאמור".

במקרה דנן, מלבד הפרתו של סעיף 5 שעניינו תשלום דמי השכירות, הופרו סעיפים יסודיים ואחרים נוספים ובכלל זה: אי הנפקת פוליסת ביטוח ביחס למלוא תקופת השכירות על פי הוראות סעיף 13 להסכם. בעניין זה לא ניתן מענה מספק ביחס לקיומה של פוליסה מלאה כאמור, ומקום בו נמנע השוכר מלהציג פוליסה רלוונטית (נוספת ו/או משלימה) חרף טענתו כי יש בנמצא כזאת– יש להפעיל לחובתו בנסיבות את החזקה הראייתית בדבר אי הצגת ראיה. כן, עולה מחומר הראיות כי הופרה אף התחייבות השוכר על פי סעיף 32.1.1 להסכם להמציא למשכירים את שיק בנקאי/ערבות בנקאית/מזומן בסך 60,000 ₪, כשגם בעניין זה לא ניתן על ידי השוכר כל מענה מספק.

כל אלה מביאים אותי לכלל מסקנה כי יש להיעתר לסעד המבוקש במלואו.

פיצויי קיום בגין יתרת דמי השכירות בשנת השכירות הראשונה 49,500 ₪;

הנכס כאמור פונה בפועל רק ביום 7/5/17 כאשר ממועד זה ועד למועד סיום תקופת השכירות החוזית הראשונה, נותרו למעלה משלושה חודשים וחצי. לאור השימוש הממושך של הנכס כגן ילדים, ומקום בו ברי כי לאור שימוש זה הסיכוי למציאת שוכר חלופי בסמוך למועד הפינוי ועד לתחילת שנת הלימודים הבאה הינו קלוש – יש להכיר בזכאותם של המשכירים לפיצויי הקיום המבוקשים - 46,000 ₪ (בהפחתה המבוקשת מצד המשכירים של סך 10,000 ₪ ששולם על ידי השוכר החדש של הנכס בגין חודש 8/2017 ועדכון הסכום לנוכח הטעות שצוינה בסיכומי ב"כ המשכירים, ר' ע' 95 לישיבת 23/5/19 שו' 14-17).

סכום ההפחתה הכולל בגין שנתיים (1,500 ₪ לחודש) שהפחיתו המשכירים מדמי השכירות הריאליים של הנכס וזאת לאור הנזקים רבים ומצב המושכר כפי שנותר על ידי השוכר – סך 18,000 ₪;

לא שוכנעתי כי עלה בידי המשכירים להוכיח את זכאותם לסעד זה. גם אם אקבל כי מצבו של המושכר נכון למועד הפינוי היה טעון שיפור, לא רק שלא שוכנעתי כי כל המצב הפיזי נגרם על ידי השוכר אלא שלא שוכנעתי כי למצב זה הייתה השפעה על גובה דמי השכירות עליהם הוסכם עם השוכרת ששכרה את הנכס בהמשך (ובפרט שאין אינדיקציה לכך בהסכם השכירות עם אותה שוכרת שהוצג במסגרת נ/14).

חוב לחברת החשמל בגין התקופה בה החזיק השוכר בנכס בסך 3,336 ₪;

חרף הטענה של המשכירה כי היא נשאה בחוב של חשבון החשמל של הנכס, לא הונחה בפניי כל אסמכתא רלוונטית בקשר עם תשלום חוב נטען זה, ובוודאי שנסתם הגולל מהוכחת ביצוע התשלום.

שכר טרחה והוצאות שנגרמו למשכירים בעקבות תביעת הפינוי שהוגשה - סך של 14,422 ₪;

גם אם אין מחלוקת אודות זכאותם של המשכירים לחוב חלוט זה, הרי שמקום בו עסקינן בחוב פסוק שמקורו בהליך משפטי שהתנהל בין הצדדים, האפיק הנכון והראוי לפעול לגבייתו אינו באמצעות עתירה לו בתביעה מאוחרת זו, כי אם במסגרת נקיטת הליכי הוצאה לפועל. לאור כל האמור, הנני דוחה רכיב כספי זה.

נזקים לא ממוניים שנגרמו למשכירים מהפרות ההסכם וביצוע העוולות מצד השוכר – סך של 100,000 ₪;

על אף שהתנהלות השוכר במקרה דנן, הייתה רוויית הפרות כאמור ועל אף שלא הוברר דיו מה מנע מהשוכר לפנות מיוזמתו את הנכס מוקדם יותר נוכח קשייו הכלכליים , לא ראיתי לפסוק למשכירים פיצוי בגין נזק לא ממוני, וזאת בין היתר, לאור היעתרותי המלאה כאמור לפיצוי המוסכם.

סוף – דבר:

הנה כי כן, לאור כל האמור דין תביעת השוכר כאמור להידחות בעוד שתביעת המשכירים כאמור מתקבלת בחלקה, הכל כפי שפורט לעיל.

הנני מחייבת את השוכר לשלם לידי המשכירים סך כולל של 409,963 ₪ (הרכיבים הכספיים בהם מצאת להכיר כשהם נושאים ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה ועד היום). הנני שבה ומורה כי לנוכח קיומם של הליכים בהוצאה לפועל המתייחסים לאי אלו מהסעדים שנתבעו גם בתביעה דנן, יובהר כי ככל שנגבו ו/או ייגבו אי אלו כספים בגין סעדים אלה ולרבות באשר לשיקים שנמסרו במעמד חתימת ההסכם, ברי כי המשכירים לא יוכלו להיפרע בכפל ולשוכר עומדת זכות קיזוז בהתאמה.

כן, יישא השוכר בשכ"ט עו"ד המשכירים בסך כולל של 20,000 ₪ וכן בהוצאות משפט שהוציאו המשכירים.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום.

ניתן היום, ה' תמוז תשע"ט, 08 יולי 2019, בהעדר הצדדים.