הדפסה

בית משפט השלום בפתח תקווה ת"א 64122-12-14

בפני
כבוד ה שופט אריאל ברגנר

התובע

דב הראל

נגד

הנתבעים

1.אבשלום יוסף
2.חמדה יוסף

פסק דין

הרקע והעובדו ת

בפני תובענה שעניינה בקשה להורות על אכיפת חוזה מכר של נכס שזכויותיו אינן רשומות במרשם המקרקעין.

במוקד התביעה עומד חוזה מכר שנחתם ביום 4.6.13 בין התובע לנתבע 1 (להלן – "הנתבע") למכירת בית מגורים ברחוב שבטי ישראל 6 בראש העין בתמורה לסך 1,300,000 ₪ (להלן: הנכס) . לחוזה צורפו כנספחים הסכם שיתוף שנחתם ביום 1.6.13 בין הנתבע, אביו ואחותו וכן התחייבות של התובע בהתייחס לפיצול הנכס לשתי יחידות מגורים .
לצורך ההתקשרות בחוזה המכר היו התובע והנתבע מיוצגים ע"י עו"ד עודד שמעון.

במעמד החתימה על החוזה חתמה הנתבעת 2 (להלן – "הנתבעת") , אשת הנתבע, על הודעה בלתי חוזרת להסכמה למכירה ולהוראות חוזה המכר (להלן – " הודעה בלתי חוזרת").

לאחר חתימת החוזה נתגלעו בין הצדדים חילוקי דעות ובעקבות התערבות אביו של התובע, בניסיון לגשר בין הצדדים, התקיימה פגישה ביום 8.9.13 בביתו של האב, במהלכה הודיע הנתבע על רצונו לבטל את החוזה.

ביום 9.9.13 שלח הנתבע לתובע הודעת ביטול של חוזה המכר באמצעות בא-כוחו, עו"ד שטנגר, ובה נכתב כי בהתאם לסעיף 4(ב) של החוזה איחור מעל 10 ימים בתשלום התמורה ייחשב כהפרה יסודית ולכן אי תשלום יתרת התמורה בסך 1,000,000 ₪ עד לתאריך 1.9.13 הוא בבחינת הפרה המזכה את ביטולו (להלן: הודעת הביטול) .

עד כאן עיקרי העובדות שאינן שנוי ות במחלוקת.

ניתוח גרסאות הצדדים אל מול מארג הראיות

לצורך קביעת התשתית העובדתית הנדרשת להכרעה שעל בסיסה תיבחנה עמדות הצדדים, יש להידרש תחילה להשתלשלות האירועים כפי שזו משתקפת מגרסאותיהם ולכלל הראיות אשר הונחו בפני.

התובע הגיש עדותו הראשית בתצהיר וכן הובאו לעדות מטעמו עו"ד עודד שמעון ונציגת הבנק הבינלאומי גב' שרית חן. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם וכן תצהיר אביו של הנתבע מר שלמה יוסף ותצהירו של מכר הנתבעים מר יהודה מקבי.

בפתח הניתוח אקדים ואציין כי עדויותיהם של עו"ד שמעון וגב' חן היו ברורות, סדורות, עקביות ומעוררת אמון ולא נסתרו על ידי הנתבע. לא מצאתי כי העד עו"ד שמעון הינו בעל עניין או אינטרס בתוצאות ההליך וניכר היה רצונו לסייע לבית המשפט ולצדדים במסירת העדות להבהרת הנקודות שבמחלוקת. עדויות אלו השתלבו זו בזו ועלו בקנה אחד עם עדותו של התובע, שנמצאה אף היא מהימנה בעיני – באופן מסירתה ובתימוכין שמצאה בחומר הראיות. כך שבסופו של יום נפרשה בפני תמונה ברורה ושלמה של מסכת העניינים כהווייתה.

מעיון במסמכים עולה כי מכתב הכוונות הראשון הונפק לנתבע ביום 8.7.1 3 ונמסר לעו"ד שמעון ביום 9.7.13.
תוקפו של המכתב הוגבל ל- 30 ימים עד ליום 8.8.13.
כפי שהוסכם בחוזה היה על התובע להשלים את יתרת התמורה בסך 1,000,000 בתוך 45 ימים ממועד המצאת מכתב הכוונות, היינו עד ליום 25.8.13.
(ראו: נספח ה'; סעיף 4 לחוזה).

כפי שעולה מהצהרת הנתבע בחוזה, ידוע לו כי התובע התעתד לשלם את התשלום האחרון מכספי הלוואת משכנתא ולשם כך פנה לבנק הבינלאומי (ראו: סעיף 5 לחוזה) .

תיק המשכנתא נפתח ביום 30.6.13 והבנק הבינלאומי אישר מתן הלוואה בסך של 650,000 ₪ ביום 11.7.13.
(ראו: עדות נציגת בנק גב' שרה חן בעמ' 7, שורות 22-24 ועמ' 10, שורות 11-12 לפרוטוקול).

ביום 21.7.13 מסרה גב' חן לתובע את מסמכי המשכנתא אותם היה עליו להשיב לבנק חתומים (ראו: נספחים ו'-ז'; עדות גב' חן בעמ' 9 שורות 15-25 לפרוטוקול).

התובע חתם על נספח ו' ביום 29.7.13; עו"ד שמעון חתם על נספח ו'2 ביום 30.7.13 ובאותו המועד חתם הנתבע בפניו על נספח ו'1, התובע חתם על נספחים ו'3-4 וביום 27.8.13 חתם הנתבע על נספח ו'5.
(ראו: עדותו של עו"ד שמעון בעמ' 29, שורות 17-36 ועמ' 30, שורות 1-3 לפרוטוקול).

מסמכים אלו הועברו לבנק הבינלאומי על ידי התובע בסמוך לאחר החתמתם.
(ראו: עדותו של עו"ד שמעון בעמ' 39, שורות 1-2 לפרוטוקול).

מעדותו של עו"ד שמעון עולה כי ביום 1.8.13 הוא עודכן על ידי נציגת הבנק, גב' חן, כי לצורך ביצוע התשלום נדרשים שישה מסמכים נוספים, לרבות חתימת הנתבעת על טופס ייעודי של הבנק בדבר הסכמת בת זוג. תימוכין לגרסה זו נמצא בחותמת "התקבל" של הבנק הבינלאומי על מסמכי המשכנתא ו מתזכורת שערך עו"ד שמעון בזמן אמת בסמוך לאחר השיחה.
(ראו: נספח ז'; עמ' 39 שורות 1-17 לפרוטוקול ).

אשר לחשיבותו של הטופס נספח ז' מטעימה גב' חן בעדותה כי "זה אחד התנאים לעסקה למתן משכנתא" ולו היה הכל מתנהל באופן תקין אזי בתוך מספר ימים, גג שבוע, הכסף היה מועבר לתובע (ראו: עמ' 8, שורות 19 , 29-31 לפרוטוקול).

בסמוך לאחר שיחתו עם גב' חן יידע עו"ד שמעון את הנתבע כי נדרשת חתימתה של הנתבעת על טופס הבנק הממשכן, וכפי ש אף עדכן אותו עוד במעמד החתימה על החוזה כי ייתכן והבנק ירצה גם את חתימת אשת המוכר על טופס שהוא ינפיק ( ראו: עמ' 29, שורות 3-4 לפרוטוקול; ראו גם: עדות הנתבע בעמ' 97, שורה 26 עד עמ' 98 שורה 1 לפרוטוקול).

הנה כי כן: במועד בו פג תוקפו של מכתב הכוונות הראשון ביום 8.8.13 היתה אסופת המסמכים שהתבקשו על ידי הבנק בידי עו"ד שמעון , למעט אישור זכויות מרמ"י שהתקבל ביום 12.8.13 וטופס הסכמת בת-זוג חתום על ידי הנתבעת.
(ראו: עמ' 30, שורות 11-36 לפרוטוקול).

באותו היום הודיע עו"ד שמעון לנתבע כי יש לחדש את תוקף מכתב הכוונות ו במקביל לבנק המזרחי בבקשה להנפקת מכתב כוונות עדכני. בשלב זה האיץ בנתבע לזרז את המצאת מכתב הכוונות העדכני ולחתום על שאר המסמכים שהועברו מהבנק לקבלת המשכנתא (נספח ח') ו כפי שניתן להיווכח מחילופי המסרונים שנשלחו על ידי התובע בתאריכים 20.8.13 ו- 26.8.13.

ביום 22.8.13 הודיעה נציגת הבנק הבינלאומי, גב' חן, לתובע כי לא ניתן להסתפק בהודעה הבלתי חוזרת ויש לחתום על טופס הסכמת בת זוג ייעודי של הבנק (ראו: עמ' 12 שורות 1-21 ועמ' 17 שורות 9-26 לפרוטוקול).

גם גב' חן נשאלה לגבי עיתוי הגשת המסמכים והסיבה להתעקשות הבנק על החתמת הנתבעת על נספח ז', ולעניין זה הסבירה כי "לא מקבלים הוראה בלתי חוזרת בצורה הזו, אלא צריכים לחתום על המסמך שרשום במיוחד אין לי התנגדות למתן התחייבות לרישום משכנתא לטובתכם על כלל הזכויות בנכס, ואין לי התנגדות לשעבד כלל הזכיות בנכס לטובתכם ואין לי התנגדות למכירת כלל הזכויות בנכס. [...] רשמתי נמסר ללקוח להחתים בפני עו"ד את אישור מכר בן בת זוג, אולם עוה"ד החתים את האישה טרם ביצוע המשכנתא והגב' לא זמינה, רשמתי זאת לעצמי" (עמ' 13, שורות 24-32, עמ' 14 שורה 28 לפרוטוקול; ראו גם לעניין השיעבוד לטובת הבנק בעמ' 19, שורות 29-30 לפרוטוקול).

מעדויותיהם של התובע ועו"ד שמעון עולה כי החל ממועד זה האיצו השניים בנתבע להחתים את הנתבעת על הטופס תוך שהם מדגישים בפניו את נחיצות המסמך לקבלת כספי המשכנתא. וכך מתאר עו"ד שמעון בחקירתו את מהלך הדברים לאחר קבלת מכתב הכוונות העדכני:

"ת. החל מיום 22.8 אני הודעתי למוכר בצורה אינטנסיבית בצורה יותר מודגשת שהחתימה של אשתו היא מאוד אקוטית ובלעדיה הקונה לא יוכל לקבל את המשכנתא, הודעתי לו שהיא דחופה או נצרכת מאוד החתימה ושידאג לזה.
ש. איך הוא מגיב ?
ת. הוא כתב לי במסרון שהוא אמר שהוא יבוא לחתום, הוא אמר שהוא יגיע מחר, לא יודע אם התכוון לבד או בלעדיה, כל זאת ביום 26.8.
ש. מה קרה בהמשך, מה קרה ביום 27.8?
ת. אני רוצה לומר עוד משהו, ביום 12.8 אבשלום הגיע אלי הביתה גם כן כדי לחתום על הטופס של הפרטי חשבון, קבענו בשעה שמונה וחצי, הוא איחר והגיע בעשר וחצי, אני כבר הייתי ליד הרכב בדרך לעסקה ולא יכולתי להתעכב, אמרתי לו שיגיע בפעם נוספת וגם במועד זה הזכרתי לו לגבי חתימת האישה. אחר כך אמרתי שביום 26.8 הוא אמר שיבוא למחרת, ביום 27.8 הוא הגיע לבד, הביא את מכתב הכוונות ואז הוא אמר ביום 27.8 שיש בעיה עם חתימת האישה, לא בעיה מהותית, בעיה אישית ולכן היא רוצה לחתום והיא תחתום אבל צריך לסדר את זה ולא יודע בדיוק, התפתל כך או אחרת. ואז אמרתי לו שזה הכרחי ואז הוא אמר, ואני אומר זאת מדברים שרשמתי בסמוך לזמנים, הוא אמר שהוא ינסה להתקדם מול הבנק עם ההודעה שלה שנחתמה במעמד העסקה בנספח ד' לתצהיר התובע, ואם זה לא ילך הוא ידאג לזה. כל זה ביום 27.8.
ש. מה קרה?
ת. פניתי לבנק והיא אמרה שהיא תבדוק למרות שכבר הבנתי ממנה, מי שמכיר בנקים שהם מקפידים על כל קוצו של יוד למרות שלא כל הדברים מהותיים, ביום 29.8 הודעתי לו שהבנק מתעקש על החתימה. ביום 27.8 כשהוא היה אצלי, הוא חתם על טופס פרטי חשבון. הודעתי לו שהיתרה בין המשכנתא לבין סכום התשלום האחרון כנראה שכבר הופקדה בחשבון הנאמנות, כך הודיע לי הראל ואמרתי לו שאני עדיין לא יכול לראות זאת וכל זה ביום 29.8. ואז הוא אמר ב29.8 שנתאם היום. אחר כך זה לא תואם, הוא אמר שהם יגיעו ביום שישי לחתום על ההסכמה של האישה. הגיע ביום שישי ואז גם לא הסתדר, לא יודע. ואז ביום 1.9 ביום ראשון בבוקר, הוא אמר שלא הסתדר לו ביום שישי, סוכם שאני אחזור מהמשרד בתל אביב אני אעבור דרכו להחתים את אשתו. סיימתי את העבודה, התקשרתי ואמר שאשתו עדיין אינה בבית, הוא יודיע את השעה ואז מסרתי לו שרואים את ה-148,000 ₪ בחשבון הנאמנות. ביום 1.9 שלחתי לו מסרון, מה קורה ענה שיעדכן. ומאז למעשה נותק הקשר איתו עד פגישה שתיאמנו אצל אבא של הראל, דב ניסים, אני הוא והראל".
(ראו: עמ' 30, שורות 4-34 לפרוטוקול).

גרסה זו מוצאת אחיזה ממשית במסרונים שהוחלפו בין עו"ד שמעון לבין הנתבע, וכפי שניתן לראות ביום 1.9.13 עו"ד שמעון שלח לנתבע הודעה וביקש לדעת "מה קורה"; הנתבע השיב לעו"ד ש מעון כי יעדכן אותו בשעה הקרובה; למחרת, ביום 2.9.13, ובהיעדר תגובה, רושם עו"ד שמעון לנתבע "למה אתה לא עונה" ובמענה להודעה זו הסביר הנתבע כי הוא עסוק; לכך השיב בחוזר עו"ד שמעון "חבל" ובהודעה נוספת לאחריה "יתקשרו ממס שבח אני אומר להם שיעשו מה שהם מבינים כי אתה עסוק".
(עמ' 19-20 נספח ג; ראו גם: סעיפים 60-61 לתצהיר הנתבע).

זאת ועוד נוכחתי כי במקביל למסכת הלחצים שהפעיל עו"ד שמעון על הנתבע פעל גם התובע לזירוז חתימתה של הנתבעת על טופס בנק הממשכן, וכמפורט במסרונים ששלח לנתבע במועדים הרלוונטיים: בהודעה מיום 21.8.13 כותב התובע לנתבע "לא לשכוח לבדוק בקשר למכתב, תודה" ולכך משיב הנתבע ביום 26.8.13 "מצטער, אני עסוק. אתקשר יותר מאוחר";
בתשובה כותב התובע באותו היום " תחזור אלי דחוף" ותגובתו של הנתבע "10 דק' חוזר אליך"; התובע כותב אל הנתבע בערב "ידידי מחכים לך אני רוצה להעביר מחר את הכסף, תודה הראל" ובמענה לכך משיב הנתבע "מתנצל על העיכוב. מחר שלישי פעמיים כי טוב. היה לי עמוס מאוד! לפני החגים יש המון עבודה. מתנצל שוב. תודה מחילה סליחה. על הבוקר אעדכן שעה מדויקת לחתימה"; ביום 1.9.13 כותב התובע לנתבע "מה קורה ידידי? תחזור אלי הראל " ובהיעדר תשובה התובע רושם ביום 3.9.13 "אני ממתין לך. הראל. צור קשר תודה"; ביום 7.9.13 לאחר שהסתיים חג ראש השנה התובע יוצר קשר עם הנתבע וכותב "צור קשר דחוף דחוף. הראל. תודה ושבוע טוב" וכעבור מספר שעות שולח הודעה נוספת "למה אתה לא עונה לי?".
(נספח ח' לתצהיר התובע ונספח ג' לתצהיר הנתבעים ).

הנתבע אינו מכחיש את השתלשלות העניינים כפי שזו משתקפת מחילופי המסרונים והתכתובות , כאמור, ולפי גרסתו – ביום 27.8.13 התבקש לסור למשרדו של עו"ד שמעון על מנת לחתום על טופס העברת כספים לחשבון הבנק שברשותו . במעמד זה יידע אותו עו"ד שמעון כי יתכן ויהיה על אשתו לחתום על מסמך נוסף מטעם הבנק הממשכן של התובע בדבר אישור מכר בת זוג שאינה רשומה כבעל ת זכויות בנכס.

אליבא דנתבע בתצהירו "הופתעתי עד מאוד מכך ואפילו זעמתי על זה, שבשלב כה מאוחר וזמן רב לאחר שהיה על התובע לשלם לי את יתרת התשלום לפי סעיף 4 להסכם "נזכר" לפתע, עו"ד שמעון, כי ישנם עוד מסמכים נוספים כאלה ואחרים, שעל אשתי לחתום בפניו, וזאת למרות שידע על הקשיים המרובים הכרוכים ב כך, הן מבחינתי ובעיקר מבחינתה" (סעיף 5) .

הנתבע ממשיך ומפרט כי באותה התקופה היתה הנתבעת שרויה במצב בריאותי ונפשי קשה בשל טיפולי הפוריות שכשלו זה אחר זה. הנתבע נחקר בעדותו על הקושי הנטען של הנתבעת להגיע למשרדו של עו"ד שמעון לחתום על המסמך על רקע מצבה הבריאותי, וכשנשאל לגבי שיגרת יומה של הנתבעת באותה התקופה השיב כי הנתבעת עבדה במשרדי רשת 'מגנוליה' בכפר סבא והגיע ה לעבוד תה מדי יום מראש העין באוטובוס (עמ' 118 שורות 15-25 לפרוטוקול).

איני סבור כי יש להידרש לבחינת מצבה הרפואי של הנתבעת ולקבוע מסמרות לגבי יכולתה או היעדר יכולתה של הנתבעת להתנייד על מנת לחתום על המסמך. יחד עם זאת התרשמתי כי, הקושי האמיתי שעמד בבסיס הימנעותו של הנתבע בהחתמת הנתבעת על הטופס היו "החששות והחשדות" שהתגברו בקרבו כי קורים דברים מאוד תמוהים ובלתי כשירים בהתנהלותם של התובע ושל עו"ד שמעון ביחד ולחוד (סעיף 59 לתצהיר ).

בחקירתו התבקש הנתבע להבהיר כיצד מתיישבת טענתו כי היה על התובע לשלם את יתרת התמורה עד ליום 22.8.13, עם העובדה כי רק ביום 27.8.13 חתם בפני עו"ד שמעון על אישור פרטי חשבון הבנק לצורך העברת הכספים. במענה לכך השיב הנתבע כי "כמה שבועות לפני כן, זה היה נראה לי תמוה מדי שזה נמשך יותר מדי זמן כל הדפים האלה וכל המסמכים האלה. בו בזמן שאני סיכמתי עם הראל, אמר לי אני לא רוצה להגיד לך יומיים שלושה, תוך שבועיים הכל ייגמר ומי זה שנמשך ונמשך ונמשך ואז אומרים לי עוד טופס ועוד טופס שצריך לחתום ואז עוד טופס אתה צריך לחתום וטופס עם הלוגו של הבנק וטופס כן עם הלוגו של הבנק" (ראו: עמ' 94 עד 95 שורה 2 לפרוטוקול).

בהמשך עוד מתפתחת גרסתו של הנתבע כאשר נשאל על הסיבה בעטיה לא חתמה הנתבעת על טופס הבנק הממשכן, ועל כך השיב " היא לא ידעה בכלל שהיא צריכה לחתום [...] לא יודע אם היה צריך לחתום על הדבר הזה". על גרסה זו חזר הנתבע גם בהמשך חקירתו וכך טען כי "אף אחד לא ביקש ממנה לחתום. אשתי לא קשורה בכלל למכירה של הבית" (עמ' 110, שורות 18-21 לפרוטוקול).

לאור תשובותיו אלה של הנתבע , הוא נתבקש לאשר כי לו היתה הנתבעת יודעת שהיא צריכה לחתום, היתה חותמת על הטופס של הבנק הממשכן ולדבריו "אם היתה צריכה לחתום, הייתי מסכים שתחתום? אם היה צריך אז כן" (ראו: עמ' 99, שורות 14-21 ועמ' 112 שורה 11 לפרוטוקול).

בשלב זה של החקירה שאל ביהמ"ש את הנתבע האם עו"ד שמעון ביקש ממנו להחתים את הנתבעת על הטופס שנשלח מהבנק, ובמענה לכך הסביר " אז אני אומר שעורך הדין שמעון ביקש ממני לחתום כשחתמתי לו על הטופס ואמר שיש איזה טופס שיכול להיות שאשתך צריכה לחתום ומאז הוא לא אמר לי כלום עליו [...] הוא אמר לי שיכול להיות שייתכן איזה טופס שצריך לחתום. הוא לא ביקש ממני שצריך לחתום. מה שאני חתמתי, חתמתי" (עמ' 111, שורות 17-23 ועמ' 112 שורות 1-4 לפרוטוקול).

לאור המקובץ לעיל ובשים לב להתפתלויותיו של הנתבע בעדותו בעת שהוא מקפץ מגרסה לגרסה, ללא הסבר מניח את הדעת לכך, נותרו ספקות רבים באשר לאמון שיש ליתן לעדותו. התנהלותו של הנתבע בחקירה התאפיינה במתן תשובות מתחמקות ומעורפלות כאשר הוצגו בפניו שאלות שהתשובה עליהן לא הייתה נוחה לו, תוך שהוא נמלט למחוזות של שיכחה מבלי שחסר זה הושלם בעדות או בראיה אחרת.

אלא שבכך לא סגי שעה שעדותו של הנתבע אינה דרה בכפיפה אחת עם גרסתה של הנתבעת.

מתצהירה של הנתבעת נוכחתי כי הדרישה לחתום על הטופס הובאה לידיעתה ביום 27.8.13 לאחר שהנתבע שב מפגישתו עם עו"ד שמעון. אולם לפי דבריה בחקירתה , הנתבע התנגד לכך שתחתום על אותו המסמך "והוא אמר לי את לא חותמת, והוא אמר שהוא יברר מה זה" [ההדגשה אינה במקור] זאת על רקע אותם חששות שהתעוררו אצלו כי קורים דברים תמוהים ובלתי כשרים בהתנהלותם של התובע ושל עו"ד שמעון.

בהקשר זה הנתבעת מפרטת: "אני לא חתמתי בגלל שגם הגיוני כשיש הסכם, וצריך שיגיע כסף וחולף התאריך ולא מגיע הכסף, אז אני לא חותמת כי אני מפחדת שלא יגיע שאר הכסף".

יחד עם זאת הנתבעת הבהירה כי היתה חותמת על כל מסמך לו היתה מתבקשת על ידי הנתבע.
(ראו: עמ' 146, שורות 1-5, 22-24, עמ' 147 שורות 1-4 21-24 עמ' 148 שורות 4-6, 10-12 15-17 ועמ' 149 שורות 1-10 לפרוטוקול; ראו גם: עמ' 152 ועמ' 153 שורות 1-8 לפרוטוקול).

עוד התרשמתי מעדות הנתבעת כי באותה התקופה חוותה קושי פיזי ונפשי בעקבות הטיפולים שעברה ונאלצה להיעדר מספר רב של פעמים ממקום עבודתה אולם לו היתה מתבקשת על ידי הנתבע לחתום על הטופס של הבנק היתה עושה כן (ראו: עמ' 145, שורות 19-21 לפרוטוקול, סעיפים 11-12 לתצהירה). בהינתן תשובתה זו, עומתה הנתבעת עם דבריו של הנתבע בעדותו כי לו היה צריך לחתום על טופס הבנק הממשכן היתה הנתבעת חותמת, אלא שהיה בידה הסבר משכנע לחוסר ההלימה בין הגרסאות. בהמשך הוסיפה הנתבעת כי " הוא אמר לי שאני צריכה לבוא לחתום עוד פעם, אבל אמרתי לך שוב, לא הלכתי לחתום" (עמ' 153, שורות 3-8 21-22 לפרוטוקול).

התמונה העולה ממצרף גרסאות הצדדים, כפי שהוכחו בפני, מחזקת את המסקנה כי למרות סד הזמנים הדוחק הנתבע בחר, משיקוליו הוא, לגרור רגליים ולהמתין עם חתימת הטופס של הבנק הממשכן מבלי לעדכן את התובע ועו"ד שמעון בדבר הימנעותו. זאת כשמנגד פעל התובע לקידום החתמת כל המסמכים הנדרשים לקבלת ההלוואה למען עמידה בהתחייבותו במועד, ואיני מוצא כל דופי בהתנהלותו.

בשלב זה, על רקע התמהמהות הנתבע בהחתמת כל המסמכים הנדרשים, העביר התובע ביום 29.8.13, סך של 148,000 ₪ לחשבון הנאמנות שפתח עו"ד שמעון לצורך העסקה וסכום של 227,000 ₪ לחשבון המשכנתא של הנתבע. כך שבסוף חודש אוגוסט נותרה לתובע יתרת תמורה לתשלום בסכום של 625,000 ₪.
התובע עדכן את הנתבע על ביצוע התשלו מים הנ"ל ובסמוך לאחר מכן הודע לגב' חן כי הנתבעת אינה חותמת על הטופס הייעודי של הבנק (עדות גב' חן בעמ' 17, שורות 8-11 לפרוטוקול; עדות עו"ד שמעון בעמ' 31, שורות 25-32 לפרוטוקול וכן מסרונים שהוחלפו בין הנתבע ליועץ המשכנתאות נספח ג').

הנתבע עומת עם גרסתו של התובע בנוגע להעברות הכספים ובתחילה השיב כי אינו זוכר האם התובע העביר את שני התשלומים על חשבון התמורה, אך לאחר שהופנה לסעיף 64 לתצהירו בו טען כי ביום 3.9.13 הודיע לו עו"ד שמעון שהתובע הפקיד סך של 227 אלף ₪ לחשבון המשכנתא וסכום נ וסף של 148 אלף ₪ לחשבון הנאמנות, שינה במקצת את ג רסתו והבהיר כי "לא בדקתי מאיזה תאריך זה הועבר אבל אני יודע שהועבר לשם" (עמ' 85 שורה 13 ועמ' 86 שורות 1-2 לפרוטוקול).
בהמשך חקירתו הוצגה לנתבע התכתבות בינו לבין מר אייל כהן שטיפל בתיק המשכנתא בבנק מזרחי, ממנה עולה כי מר כהן יידע את הנתבע בדבר העברת הכספים לחשבונו על סך 227 אלף ₪ ביום 3.9.13 (עמ' 13 נספח ג'), והדבר לא הוכחש על ידי הנתבע (עמ' 87 לפרוטוקול).

יחד עם האמור אין לכחד כי ביום 27.8.13 עמד הנתבע בהתחייבותו ומסר לעו"ד שמעון את מכתב הכוונות השני ובאותו המועד חתם הנתבע על נספח ו'5 (ראו: נספח ט'; עדות עו"ד שמעון בעמ' 31 שורות 1-3 לפרוטוקול).

לאחר העברת שני התשלומים ומאחר שהנתבע ניתק מגע עם התובע ביום 1.9.13 ביקש את התערבות אביו בעניין, וזה האחרון הצליח להשיג את הנתבע ותיאם עמו את הפגישה ליום 8.9.13 " על מנת לראות מה הבעיה" (עמ' 16, שורה 25 עד עמ' 17 שורה 2 לפרוטוקול).

עדות זו של התובע מתיישבת עם גרסתו של עו"ד שמעון, ממנה עולה כי במהלך השבוע שחלף בין יום 1.9.13 ועד ליום 8.9.13 ניתק הנתבע כל קשר עמו ולאחר שהמתין לקבלת תגובה מצד הנתבע "הוא אומר שהוא יביא את אשתו לחתום, זו האופציה הכי מהירה. כל אופציה אחרת למשכן נכס אחר לוקח 3 שבועות לפחות, למכור נכנסים אני לא נכנס לכיס שלו, הוא אדם גדול אם היה רוצה להפסיד כסף זה עניין שלו" (עמ' 36, שורות 21, 24-28 לפרוטוקול).
ויש לזכור, וכפי שנוכחתי מחומר הראיות, כי הנתבע ידע על העברת הסכום של 227 אלף ₪ לחשבון המשכנתא לכל המאוחר ביום 3.9.13 (ראו גם: עמ' 13 נספח ג').

למחרת הפגישה, פנה עו"ד שמעון לנציגת הבנק והודיעה לה על ביטול העסקה (נ/1), כשלפי גרסתו ההודעה נשלחה לבקשת התובע שסבר כי אם ייצא מכתב רשמי לבנק "אולי התשובה תהיה שונה, אני לא האמנתי בזה כי דיברתי עם הבנק והבנתי שהדברים נבדקו והמחלקה המשפטית לא מסכימה אבל איך אומרים לנסות להציל את העסקה, פניתי לבנק" (עמ' 32, שורות 8-12 לפרוטוקול).

התובע נשאל בחקירתו לגבי היוזמה למשלוח נ/1 ולדבריו המכתב נשלח לבקשת הנתבע. עם זאת כשעומת עם גרסתו של עו"ד שמעון בעדותו כמתואר לעיל, השיב "אני לא משקר, אבשלום ביקש ממנו לנסות לבקש מבנק" (עמ' 14 שורות 14-21 לפרוטוקול). הנתבע לא נחקר בעדותו על זהות הגורם שביוזמתו נשלחה ההודעה לבנק הבינלאומי, אולם להתרשמותי, בשלב זה עלתה על הפרק האפשרות להפעיל לחץ על הבנק לסגת מדרישתו להחתים את הנתבעת על נספח ז' באמצעות הודעה על ביטול העסקה.

אם כך ואם כך הרי שלמחרת ביום 9.9.13 נשלח מכתבו של עו"ד חיים שטנגר , ב"כ הנתבע , בו הודע לתובע על ביטול העסקה בשל הפרה יסודית של תנאי חוזה המכר (נספח יב').

על רקע ממצאי עובדה אלה אכריע כעת בשאלות הנורמטיביות שהעלו הצדדים בטיעוניהם:

לפי עמדת התובע הודעת הביטול ניתנה שלא כדין ועל כן יש להורות על אכיפת החוזה. ניתן לתמצת את טענות התובע בשלושה עיקרים:

א. אין חולק כי התשלום הראשון עפ"י החוזה הועבר לנתבע במעמד החתימה וממועד זה פעל התובע לקבלת הלוואת משכנתא לצורך תשלום יתרת התמורה. הנתבע לא עמד בהתחייבותו לחתום על כל מסמכי הבנק המקובלים ולא החתים את הנתבעת על טופס הסכמת בת זוג של הבנק הממשכן, ובתוך שכך הציג בפני התובע ועו"ד שמעון מצג לפיו הנתבעת תחתום על המסמך. התובע הסתמך על מצג זה ומשלא נחתם בסופו של יום הטופס הנדרש, התעכב תשלום כספי המשכנתא ולא היה בידי התובע לשלם את התשלום האחרון במועד המוסכם.

ב. חתימת הנתבע על מסמכי הבנק הממשכן וחיובו של התובע לתשלום יתרת התמורה הם בבחינת חיובים שלובים ומותנים, ובשל כך כל עוד לא בוצע חיוב אחד פטור הצד השני מביצוע החיוב המותנה בו.

אף אם לא נקבע במפורש כי מדובר בחיובים המותנים זה בזה יש לראות בהתחייבות התובע, בנסיבות העניין, משום חיוב השלוב מכללא בהתחייבות של הנתבע וזאת על מנת להגשים את התכלית הכלכלית של החוזה.

ג. ואף אם יימצא כי אין מדובר בחיובים מותנים ושלובים האחד בשני, הרי שמכורח נסיבות העניין נדחה ביצוע חיובו העצמאי של התובע עד לאחר חתימת הנתבעת על הטופס.

מנגד נסמכת עמדת הנתבע על שלושה אדנים:

א. מכתב הכוונות הומצא לעו"ד שמעון לכל המאוחר ביום 9.7.13 ולפי סעיף 4 לחוזה היה על התובע לשלם את יתרת התשלום לא יאוחר מיום 23.8.13. משלא בוצע התשלום במועד הפר התובע את החוזה. לאור סעיף 12 לחוזה איחור בתשלום של מעל ל- 10 ימים מהמועד המוסכם ייחשב הפרה יסודית המזכה בביטול החוזה.

מועד תשלום יתרת התמורה לא הותנה בתוקפו של מכתב הכוונות ולפיכך המצאת מכתב הכוונות העדכני אין בו כדי להאריך את מועד ביצוע ההתחייבות. כך גם אין בהפקדה החלקית שביצע התובע בסך של 375,000 ₪ בכדי לרפא או לתקן את ההפרה היסודית.

ב. בנסיבות העניין משנוכח התובע כי לא יעלה בידו לקבל את כספי המשכנתא במועד היה עליו לשלם את היתרה ממקורות כספיים אחרים והדבר אינו מהווה עילה לדחיית מועד התשלום כמצוות סעיף 5 לחוזה.

ג. התחייבותו של התובע בתשלום התמורה הינה חיוב עצמאי שאינו תלוי בנתבע. חתימתה של הנתבעת על טופס הבנק הממשכן אינה חלק מהתחייבויות הנתבע לחתום על מסמכי הבנק המקובלים מאחר ואינה צד פורמלי של העסקה, ובהתאם לסעיף 5 לא ניתן להטיל על הנתבע חיובים מעבר לאמור בחוזה.

הכרעה

מעיון בטענות הצדדים ניכר כי מרכז הכובד הוא בשאלת סיווג החיובים שהוטלו על התובע והנתבע בגדר חוזה המכר, אם בבחינת חיובים עצמאיים, שלובים או מותנים.

שאלה דומה במהותה התעוררה בע"א 7938/08 היאלי מונסנגו נ' מוריס מכביאן ( ניתן ביום 11.8.11) שם נדונו שלוש עסקאות למכירת דירות בבניין מגורים. עפ"י הסכמת הצדדים דשם התחייבו הקונים לשלם את תמורת המכר בדרך של "הלוואה כנגד הלוואה", אך בסופו של יום מכביאן (המוכר) לא חתם על טופס התחייבות לרישום משכנתא ומונסנגו (הקונים) לא קיבלו את ההלוואה מהבנק. לצורך מענה על השאלה "מי הפר את ההסכם?" נדרש כב' השופט י' עמית לאבחנה המקובלת בין החיובים החוזיים וכך נפסק כי חיוב עצמאי הוא חיוב חד-כיווני, ללא תלות בחיוב הנגדי, ונפקותו כי על צד לחוזה לקיים את חיוביו במועד המוסכם גם אם הצד השני לחוזה אינו מקיים את החיובים המוטלים עליו. חיוב מותנה משמעו שהתחייבותו הנגדית של צד לחוזה היא מאוחרת ומותנית בכך שהצד השני יקיים תחילה את חיובו. חיובים שלובים/מקבילים משמעם, שעל הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד, וכשהדבר לא ניתן, להראות נכונות חד משמעית לקיים את חיובם.

בכל הנוגע לחובת צד לקיום חיובו מקום בו הינו מותנה בחיוב אחר או שלוב בו, או הינו חיוב עצמאי קובע סעיף 43 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 כך:

"(א) המועד לקיומו של חוב נדחה –
(1) אם נמנע הקיום במועדו מסיבה תלויה בנושה - עד שהוסרה המניעה;
(2) אם תנאי לקיום הוא שיקויים תחילה חיובו של הנושה - עד שקויים אותו חיוב;
(3) אם על הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד - כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו.
(ב) נדחה המועד לקיום החיוב כאמור בסעיף קטן (א), רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לחייב את הנושה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לחייב עקב הדחיה, אף אם אין בדבר משום הפרת חוזה מצד הנושה, ואם היה על החייב לשלם תשלומים תקופתיים עד לקיום החיוב שמועדו נדחה - לפטור אותו מתשלומים אלה בתקופת הדחיה ".

שאלת סיוג החיובים היא בעיקרה שאלה פרשנית שהתשובה לה טמונה בלשון החוזה תכליתו וברוח העסקה, כמצוות סעיף 25(א) חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 הקובע כהאי לישנא: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
לעניין הוראה זו הובהר בפסיקה כי במקרים שבהם לשון החוזה היא ברורה על פניה קיימת חזקה שהיא משקפת את אומד דעת הצדדים.

ואלו הן ההוראות החוזיות הרלוונטיות לענייננו המעגנות את חיובי הצדדים נשוא המחלוקת:

"4. תמורת העברת הזכויות בנכס והתחייבויות המוכרים על פי חוזה זה, מתחייב הקונה לשלם למוכרים סך של 1,300,000 ₪ (מיליון ושלוש מלאות אלף ₪].
הסך הנ"ל ישולם בשיעורים ובמועדים הבאים:
סך של 300,000 ₪ [...]
היתרה בסך 1,000,000 ₪ תשולם תוך 45 יום מיום שיומצא מכתב הכוונות של הבנק. הקונה יעביר מתוך סכום זה את הסכום הנדרש לסילוק או פירעון המשכנתא וזאת על פי הוראות מכתב כוונות של הבנק שיומצא, ואת היתרה יעביר לידי המוכר. תשלום זה ישולם כנגד מסירת החזקה בנכס וכנגד 'קבלת המסמכים הבאים:
אישור מס שבח לרישום בפנקסי המקרקעין
ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות בנכס על שם הקונה
תדפיס חשבון ארנונה המראה שאין חוב ארנונה לעירייה. [...].

5. ידוע למוכר כי התשלום האחרון ישולם באמצעות הלוואת משכנתא מבנק למשכנתאות. המוכרים יחתמו על מסמכי הבנק המקובלים הדורשים חתימת המוכרים ובלבד שסכום ההלוואה ישולם ישירות למוכרים ו/או לנאמן בהתאם לאמור בהסכם זה. ובלבד שהמסמכים לא סתרו הוראות הסכם זה ולא יטילו על המוכר התחייבויות ו/או חיובים מעבר לאמור בהסכם זה והמוכר יהיה רשאי להבהיר במסמכי הבנק שרישום הזכויות בנכס על שם הקונים והמצאת התחייבות לרישום משכנתא לבנק תבוצע ע"י הקונים ובאחריותם. המוכרים יחתמו על מסמכי המשכנתא תוך 7 ימים מיום שב"כ המוכר יגיע לנוסח מוסכם עם הבנק. הקונים מתחייבים בזאת לשפות את המוכרים בגין כל נזק שיגרם להם בגין התחייבויותיהם של המוכרים כלפי הבנק שייתן את ההלוואה לקונים. הקונים מצהירים כי במידה ולא תינתן להם משכנתא לא יבואו בכל טענה למכורים וכן הדבר לא יהווה עילה לדחיית מועד התשלום ".

[ההדגשות אינן במקור].

ממקרא סעיף 4 כלשונו עולה כי תמורת המכר תשולם בשתי פעימות: סך 300,000 ₪ במועד החתימה והיתרה בסך של 1,000,000 כעבור 45 ימים ממועד המצאת מכתב הכוונות. מתוך התשלום האחרון יועבר תחילה חלק ממנו לצורך פירעון חוב המשכנתא של הנתבע שרבץ על הנכס בסך מוערך של כ- 800,000 ₪ והסכום שיוותר ישולם לידי הנתבע (ראו גם עדות עו"ד שמעון בעמ' 28 שורות 9-11, 16-19 27-31 לפרוטוקול).

לפי הצהרת הנתבע בסעיף 5 לחוזה, הודע לו כי התשלום האחרון בסך 1,000,000 ₪ ישולם על ידי התובע באמצעות הלווא ה מבנק למשכנתאות ולצורך כך התחייב הנתבע לחתום על מסמכי הבנק המקובלים. סעיף זה מסתיים בהצהרת התובע כי במידה ולא תינתן לו המשכנתא לא יבוא בכל טענה לנתבע והדבר לא יהווה עילה לדחיית מועד התשלום.

בהמשך לכך קובע סעיף 7 לחוזה כי מסירת החזקה בנכס תהיה במועד תשלום יתרת התמורה, כאשר לפי נספח ג' שעניינו פיצול היחידות הוסכם כי המסירה תהיה משפטית בדרך של הסבת זכויות הנתבע כלפי שוכרי הבית לתובע (לרבות הוראה להעברת דמי השכירות) וכנגד המצאת אישור מס שבח וייפוי כוח בלתי חוזר.

כזכור, התחייבותו של הנתבע לחתום על כלל מסמכי הבנק המקובלים הנדרשים לקבלת ההלוואה, נכללה על רקע כוונת התובע, שהובאה לידיעת הנתבע, כי המקור לתשלום יתרת התמורה יהיה ממימון הבנק למשכנתאות.

על מנת להתחקות אחר אומד דעת הצדדים באשר לחיוב שהוטל על הנתבע יש לשוות לנגד עינינו את תכלית ו. עו"ד שמעון אשר ערך את החוזה הסביר בעדותו כי החתים את הנתבעת על ההודעה הבלתי חוזרת (נספח ד') לאור העובדה שאינה רשומה כבעלת זכויות בנכס ובהינתן האפשרות כי היא זכאית לזכויות מקשר הנישואים, על מנת להבטיח את ביצוע העסקה "שמחר לא תאמר שיש לה זכויות" – ללא קשר לבנק המלווה (עמ' 35 שורות 5-7, 32-34 לפרוטוקול).
פרקטיקה זו של החתמת בת הזוג נוהגת גם אצל הבנקים למשכנתאות אלא ש נציגת הבנק הבינלאומי סירבה לאשר את מתן ההלוואה על סמך ההודעה הבלתי חוזרת, וביקשה להחתים את הנתבעת על המסמך הייעודי שנוסח על ידי הבנק (נספח ז') הכולל התחייבות לרישום משכנתא על הזכויות ולשעבודם לטובת הבנק הבינלאומי.

כפי שעולה מעדותה של גב' חן חתימתו של הנתבע על מסמכי הבנק הממשכן היוותה תנאי הכרחי על מנת שיתאפשר לתובע לקבל את המימון הבנקאי מכספי המשכנתא (עמ' 13, שורות 24-32, עמ' 14 שורה 28 לפרוטוקול; ראו גם לעניין השיעבוד לטובת הבנק בעמ' 19, שורות 29-30 לפרוטוקול). באופן דומה הבהיר עו"ד שמעון כי מדובר בתנאי אלמנטרי בכל הסכם בו מצהיר הקונה על כוונתו לקחת משכנתא ובהתאם הוסבר לנתבע שהוא יצטרך לחתום על מסמכי המשכנתא על מנת שהתובע יקבל את ההלוואה "וזה היה תנאי של העסקה" (ראו: עמ' 35 שורות 5-7, 32-34 וגם עמ' 28 שורות 9-11, 16-19 27-31 לפרוטוקול).

ויוטעם כי עצם הקביעה כי מדובר בתנאי הכרחי של העסקה, אין משמעה כי תשלום יתרת התמורה הותנה בקבלת הלוואה מבנק למשכנתאות, ולכן לו היו כלל המסמכים שהועברו מטעם הבנק חוזרים לידיו חתומים, ומסיבה כלשהי שאינה תלויה בנתבע לא היתה מתקבלת הלוואת המשכנתא הרי שלכאורה לא היתה לתובע כל הצדקה שלא להעביר את התשלום.

הנתבע מבקש להחריג את החתמת טופס ההסכמה של הבנק הממשכן מהתחייבותו לחתום על כל המסמכים המקובלים, כשלדידו אין מדובר בחלק מחיובו מאחר שהנתבעת אינה צד ישיר של העסקה, ולא ניתן להטיל עליו חיובים מעבר לאמור בחוזה.

טענה זו אינה מקובלת עלי. הנתבע הצהיר בגדר החוזה כי ידוע לו שהתובע מתכוון לממן חלק מן התמורה באמצעות הלוואת משכנתא. בהמשך להצהרה זו התחייב הנתבע לחתום על כל המסמ כים המקובלים לצורך קבלת ההלוואה . על כן ובשים לב לכלל הוראות החוזה אותן יש לקרוא "כמקשה אחת" הרי שהתחייבותו של הנתבע לחתום על כל המסמכים המקובלים של הבנק חובקת גם את חיובו לדאוג להחתים את הנתבעת על הטופס הנדרש, ואין נפקא מינה אם הנתבעת הינה צד פורמלי של החוזה או לאו שכן הנתבעת קשורה לנתבע והבנק הנותן משכנתא זכאי להבטיח זכויותיו למקרה בו הנתבעת תבוא בטענות אשר יסכלו את מימוש הנכס ומימוש החוזה.

לאור האמור ובהינתן ההגדרות שהתווה כב' השופט עמית, אני סבור, כי בנסיבות העניין חיובו של התובע לתשלום יתרת התמורה היה מאוחר ומותנה בכך שהנתבע ישלים תחילה את התחייבותו לחתום על כל המסמכים המקובלים לצורך קבלת המשכנתא לרבות החתמת טופס הסכמת בת זוג של הבנק הממשכן – ובאופן התומך במסקנה כי מדובר בחיובים מותנים עליהם ח ל סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים ובמיוחד גם הוראות סע' 39 לאותו חוק בדבר החובה לקיים חוזה בתום לב .

מאחר שבסופו של יום הנתבעת לא חתמה על הטופס שהועבר מהבנק, מבלי שניתן הסבר מניח את הדעת להימנעות זו, הרי שלמעשה סוכלה האפשרות של התובע לקבל את ההלוואה לשם תשלום יתרת התמורה. הנתבע לא סיפק בתצהירו או בעדותו הסבר סביר מדוע השתהה עם החתימה של הנתבעת ולא ביאר את הסיבה בעטיה לא עדכן את התובע או את עו"ד שמעון בדבר המניעה הקיימת מצדו להחתמת הטופס של הבנק ובאופן שהיה יכול לרווח את סד הזמנים אליו נקלע התובע או אף לאפשר לתובע לשקול חלופות למימון התשלום ממקורות אחרים.

עוד אוסיף בהקשר זה כי גם אם אקבל את טענת הנתבע כי מכתב הכוונות העדכני לא האריך את מועד ביצוע התשלום, הרי שקבלת המשכנתא היתה מותנית בקבלת מכתב כוונות עדכני ותקף בדבר הסכום הנדרש לסילוק ההלוואה של הנתבע, ולפיכך, לא ניתן היה להעביר את יתרת התמורה בתוך 45 ימים ממועד המצאתו של מכתב הכוונות הראשון אם תוקפו הוגבל לשלושים ימים.

הלכה פסוקה היא כי על מנת שקיום חיובו של צד לחוזה ידחה כמשמעו בסעיף 43 לחוק החוזים עליו להראות נכונות אמיתית לקיים את חלקו בעסקה במועד הקבוע. לאחר שבחנתי ושקלתי את נסיבות המקרה כפי שמשתקף מחומר הראיות שוכנעתי כי תנאי זה מתקיים בענייננו.

התובע היה מעוניין ברכישת הדירה ולשם כך פעל ליטול הלוואה, והראה נכונות לקיום החיוב לשלם את יתרת התמורה. עיגון למסקנה זו ניתן למצוא בהפקדת חלק מיתרת התמורה בחשבון המשכנתא של הנתבע ובחשבון הנאמנות וכן בהשתלשלות הדברים שהוכחה בפני.

נחה דעתי אם כן כי התובע לא השתהה ולא גרר רגליו בהתנהלותו מול הבנק ומול עו"ד שמעון והוא פעל לשם ביצוע התחייבויותיו עפ"י חוזה המכר במועדם וכסדרם . החוזה נחתם ביום 4.6.13 וממועד זה החל התובע לקדם את תהליך קבלת המשכנתא כשבתחילה "בדקתי איפה הכי טוב לי לקחת משכנתא [...] לקח לי שבועיים" – פרק זמן סביר בהתחשב בנסיבות (עמ' 22 שורות 3-6 לפרוטוקול). תיק המשכנתא נפתח ביום 30.6.13 והבנק אישר מתן הלוואה בסך של 650,000 ₪ ביום 11.7.13 (עמ' 7, שורות 22-24 ועמ' 10, שורות 11-12 לפרוטוקול). ביום 21.7.13 מסרה גב' חן לתובע את מסמכי המשכנתא (נספחים ו'-ז').

התובע מבהיר בעדותו כי "מעולם לא ידעתי שאשתו אינה מוכנה לבוא לחתום [...] וגם ב-1.9 וגם בפגישה אצל אבישי, הוא מעולם לא הזכיר שאשתו לא תבוא לחתום" (עמ' 50, שורות 19-21; עמ' 5, שורה 2 ועמ' 12 שורות 17-18 לפרוטוקול). לדידו לו היה יודע שהנתבעת אינה מתעתדת לחתום על טופס הבנק ייתכן שהיה שוקל אופציה חלופית של שעבוד נכס אחר שבבעלותו על אף הנזק הכספי שעשוי היה להיגרם לו (ראו גם סעיף 49 לתצהיר).

לאור גרסתו המפורטת של התובע, הוא עומת בחקירתו עם עדות עו"ד שמעון לפיה כבר ביום 1.9.13 הודע לו כי קיימת בעיה בהחתמת הנתבעת. בתשובה לשאלה זו מטעים התובע כי עו"ד שמעון יידע אותה בדבר הקושי להשיג את הנתבעת "כי היא חולה" אך לא נאמר לו כי מדובר בסירוב (עמ' 53, שורות 16-20. התובע חזר על גרסתו זו בהמשך חקירתו הנגדית (עמ' 11 שורה 11 ועמ' 20 שורה 21 לפרוטוקול).

לא נעלמה מעיני טענת הנתבע כי לנוכח הנסיבות היה על התובע להשלים את יתרת התמורה מכספים שהיו ברשותו ממקורות עצמיים, באותה העת; בין היתר באמצעות שעבוד נכסי מקרקעין בשווי מוערך של כ- 5 מיליון ₪ ומחזור כספים של כ- 500 אלף ₪ (ראו עדות התובע בעמ' 52, שורות 2-5, 16-17, עמ' 9 שורות 7-8 לפרוטוקול; עדות גב' חן בעמ' 10, שורות 21-23 לפרוטוקול – "בעו"ש היה לו מינוס של 12,000 ₪, היו לו פיקדונות בסך 350,000 ₪, תכניות חסכון בסך 26,000 ₪ ניירות ערך 46,000 ₪. תכנית חסכון 59,000 ₪ ועוד 28,000 ₪").

טענה זו אינה מקובלת עלי כלל ועיקר. התובע ככל קונה סביר יכול היה לתכנן ולכלכל את מהלכיו על בסיס חישוב של ריביות באופן המתכתב עפ"י בירורים שערך עם מימון חלק מהתמורה באמצעות משכנתא וחלקה האחר מהון עצמי, הגם שיש ביכולתו אמצעים לשלם את מלוא התמורה ממקורות עצמיים. זאת ועוד כאשר כוונת התובע לשלם חלק מהתמורה בכספי משכנתא נכללה בין הוראותיו של החוזה וידיעת הנתבע על כך הינה חלק בלתי נפרד מהצהרותיו. כל שכן משאין בפני כל ראיה כי בשלב כלשהו טרם משלוח הודעת הביטול הודיע הנתבע לתובע כי הוא דורש תשלום חלק מהיתרה מבלי לחתום על הטופס של הבנק, ואם לא יעשה כן יראה עצמו רשאי לבטל את החוזה, דבר אשר לא נעשה בענייננו , ובמקום זאת הודיע הנתבע על ביטול החוזה מבלי שהיה זכאי לכך.

בסיכומו של דבר: משענייננו בחיובים מותנים ולאחר שמצאתי כי חתימתה של הנתבעת על הטופס של הבנק היתה תנאי הכרחי על מנת שיתאפשר לתובע לעמוד בקיום חיובו, ומאחר שהוכח בפני כי התובע היה נכון לקיים את חיוביו במועד , אני קובע כי כל עוד הנתבע לא קיי ם מצד ו את חיובו הושעה החיוב של התובע לתשלום יתרת התמורה מכוח סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים .

אך גם אם נמצא כי מדובר בחיובים עצמאיים, שאינם מותנים זה בזה, נגיע לאותה תוצאה . לאור המסקנה אליה הגעתי כי הנתבע היה מנוע מלדרוש מהתובע לקיים את חיובו לתשלום יתרת התמורה כאשר הוא עצמו אינו מקיים חובה המוטלת עליו להחתמת כל המסמכים המקובלים הנדרשים, הרי שבנסיבות אלו חל סעיף 43(א)(1) לחוק החוזים הקו בע כי אם נמנע קיום חיוב במועדו מסיבה התלויה בנושה ידחה קיומו עד שהוסרה המניעה.

הדעת אינה נותנת כי הנתבע ישתהה עם חיובו להחתים את המסמכים הנדרשים לקבלת המימון הבנקאי ובאופן שי סכל את קבלת כספי המשכנתא, ומן העבר השני יטיל את האחריות לאי-תשלום יתרת התמורה במועד, לפתחו של התובע. מה גם שנוכחתי מגרסתו של התובע כי לו הובא לידיעתו דבר הסתייגות הנתבע להחתים את טופס הבנק, היה בידיו להיערך מבעוד מועד לתשלום יתרת התשלום מההון העצמי ולקבלת הלוואה בשעבוד נכס אחר למימון התשלום ובהתחשב בעובדה כי שבשבוע של יום 1.9.13 חלו 3 ימי פגרת ראש השנה . אלא שכאמור הדבר לא נעשה בנסיבות ענייננו.

לאור כל האמור אני קובע כי התובע עמד בהתחייבויותיו עפ"י החוזה ולא היתה כל הפרה מצדו, ולפיכך אפוא ביטול החוזה נעשה שלא כדין ויש מקום להורות על אכיפת החוזה בתשלום יתרת התמורה המשוערכת.

ב"כ התובע ביקש כי ימונה ככונס נכסים לביצועו של חוזה המכר. לא מצאתי בנסיבות העניין טעם המצדיק נקיטת צעד של מינוי כונס על ידי בית המשפט לביצוע פסק דין, דבר אשר יגדיל את הוצאות הצדדים ועל כן איני רואה מקום להורות כאמור.

אכיפת החוזה תהיה בהתאם להוראות החוזה מהשלב אליו הגיעו הצדדים בקיומו. על הצדדים לשתף פעולה באופן מלא בהעברת והחתמת כל המסמכים הנדרשים על פיו ובעשיית כל הדרוש לשם השלמת ביצוע החוזה.

ב"כ הנתבעים ימציא ל ב"כ תובע מכתב כוונות עדכני מבנק המזרחי.

הנתבעת תחתום על טופס הסכמת בת זוג כפי שנהוג ומקובל על ידי הבנק הבינלאומי בתוך 14 ימים לאחר שיומצא הטופס המתאי ם לב"כ הנתבעים, וככל שיהיה צורך, יחתום הנתבע על כל המסמכים הנדרשים לקבלת הלוואת המשכנתא של התובע מהבנק הבינלאומי וככל שניתן טרם פקיעתו של מכתב הכוונות העדכני.

בהינתן סכום התמורה עפ"י חוזה המכר, על התובע להוסיף ולהשלים סך של 625,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהמועד בו היה עליו להעביר את הסכום ביום 1.9.13 ועד למועד התשלום בפועל.

סכום זה יופקד בידי ב"כ הנתבעים בתוך 30 ימים מהיום ויועבר לצורך פירעון יתרת ההלוואה של הנתבע בבנק המזרחי. עם מסירת החזקה בנכס יועבר הסכום המופקד שיוותר בצירוף הפירות לידי הנתבע.

ככל שיתרת ההלוואה שנטל הנתבע מבנק המזרחי תעלה על הסך המשוערך של 625,000 ₪ כי אז תשולם יתרת ההלוואה מכספי הפיקדון שהופקדו בחשבון הנאמנות של עו"ד שמעון על פירותי הם.

ככל שקיים לנתבע חוב למס שבח בגין החוזה יפעלו הצדדים בהתאם להוראת סעיף 4(ב)iii של החוזה .

ביצוע פסה"ד לרבות אכיפת ההסכם על כל רכיביו יבוצע ככל שיהיה צורך בכך במסגרת לשכת ההוצל"פ שם ניתן יהיה לעתור למינוי כונס נכסים כדין.

לאחר ששקלתי את מלוא הנסיבות, התנהלות הצדדים וניהול ההליך כולו עד תום, אני מורה לנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪ וזאת בתוך 30 ימים מהיום .