הדפסה

בית משפט השלום בפתח תקווה ת"א 55050-09-17

בפני
כבוד ה שופט אמיר לוקשינסקי-גל

תובעת/
נתבעים שכנגד

1. א. רודה בע"מ

2. שמעון רודה

נגד

נתבע/תובע שכנגד
יוסף טאוב

ב"כ התובעת והנתבעים שכנגד: עו"ד חגי אראל

ב"כ הנתבע והתובע שכנגד: עוה"ד גל מנשה וחן פלדמן

פסק דין

תביעה כספית על סך 451,088 ₪ לתשלום תמורה בגין שירותי אדריכלות, ותביעה שכנגד על סך 500,000 ₪ לתשלום פיצויים בשל מחדלי הנתבעים שכנגד במסגרת שירותי האדריכלות שהעניקו.

רקע
1. בשנת 2009 רכש הנתבע (להלן: "טאוב") מגרש מקרקעין ברח' הירקונים 9 בפתח תקווה, למטרת השבחת הנכס, על דרך של הריסת בית המגורים הישן הקיים, והקמת בניין דירות מגורים. טאוב הינו גורם בעל ניסיון בתחום המקרקעין. בכלל זאת הוא עבד במשך כ- 10 שנים בוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, ביחידה הארצית לפיקוח על הבניה, והוא מגדיר עצמו "יועץ מומחה באיתור נדל"ן".

2. לצורך פעולת ההשבחה, ומתוך רצון למקסם את מספר יחידות הדיור שניתן להקים, פנה טאוב לתובעת שהינה חברה בתחום התכנון האדריכלי, אשר העומד בראשה הינו הנתבע שכנגד 2 שמעון רודה (שניהם יכונו להלן: " רודה"). טאוב עצמו טען כי הסביר לרודה כי התב"ע הקיימת מיושנת, ומגבילה באופן שגוי את כמות היחידות שניתן להקים ל- 17, בהתעלם מכך שמדובר במגרש גדול, אשר ניתן להקים עליו 25 יחידות דיור מבלי לחרוג מצפיפות היחידות המותרת במגרשים סמוכים. לדברי טאוב, רודה השתכנע כי ניתן להגדיל את מספר יחידות הדיור למינימום של 25 כפי שביקש טאוב, וזאת באמצעות הגשת תב"ע נקודתית לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה.

ההסכם
3. ביום 13.6.2010, לאחר מו"מ בין הצדדים והחלפת טיוטות, נכרת בין טאוב לתובעת באמצעות רודה הסכם שירותי תכנון, שאלו עיקריו:

סעיף 1 להסכם המתייחס למהות התכנון, מורה כך:

"התכנון כולל תכנית בנין ערים ותכנון מפורט של המבנה/ים בהתאם לתב"ע כפי שתאושר" (ההדגשה הוספה על ידי – א' ל' ג').

סעיף 2 להסכם הגדיר את שירותי התכנון. שירותים אלה נחלקו לשניים, תכנון תכנית בנין ערים (תב"ע) במסלול ועדה מחוזית, ותכנון מפורט של מבנה, כולל הכנת תכנית, טיפול בהיתר הבניה, הכנת תכניות עבודה ופיקוח עליון, כדלקמן:

" 1. תכנית בנין ערים במסלול ועדה מחוזית.
2. תכנון מפורט של מבנה הכולל:
תכנון ראשוני.
תכנון סופי לאישור המזמין.
הכנת תכנית בקשה להיתר.
טיפול בהיתר הבניה.
תכניות עבודה.
פיקוח עליון."

סעיף 3 להסכם קבע את רכיב התמורה, בהתייחס לשירותי התכנון כפי שהוגדרו בסעיף 2 להסכם, כדלקמן:

1. בעבור סעיף 2.1 (תב"ע)
שלושת המרכיבים כדלקמן:
בעבור כל 1 מ"ר קרקע בתחום התכנית 7.5 ₪
בעבור כל 1 מ"ר בניה ברוטו בתחום התכנית
של כל שטח עד 2,500 מ"ר ראשונים 12.5 ₪
בעבור כל 1 מ"ר בניה ברוטו בתחום התכנית
של כל שטח מעל 2,500 מ"ר 10 ₪
בעבור כל יח"ד עד 28 יח"ד 1,000 ₪
בעבור כל יח"ד מעל 28 יח"ד 750 ₪

2. בעבור סעיף 2.2 (תכנון המבנה)
בעבור כל 1 מ"ר בניה ברוטו של כל שטח
עד 2,500 מ"ר 75 ₪
בעבור כל 1 מ"ר בניה ברוטו של כל שטח
מעל 2,500 מ"ר 60 ₪

סעיף 4 להסכם קבע את מועדי התשלום, אף כאן לפי חלוקה לשני הרכיבים של שירותי התכנון כפי שהוגדרו בסעיף 2 להסכם:

לתב"ע (סעיף 2.1)
עם הזמנת העבודה 5,000 ₪.
עם הכנת תכנון ראשוני 7,500 ₪.
עם הכנת התכנית 17,500 ₪.
עם דיון בועדה או שנה
לאחר הכנתה לפי המוקדם – השלמה ל- 100%.

לתכנון מפורט של המבנה
עם הזמנת העבודה 5%.
עם מסירת תכנון ראשוני 10%.
עם הכנת הבקשה להיתר 35%.
עם מסירת ת. עבודה 40%.
עם סיום בנית השלד (כולל מחיצות) 10%.

סעיף 5 להסכם פירט תנאים נוספים בהסכם. בכלל זאת, נקבע כך:
[...]
כל שלב תכנוני יאושר ע"י המזמין. אישור זה יהווה הסכמת המזמין למעבר לשלב הבא.
שינויים שידרוש המזמין לאחר אישור שלב, יחויבו בשכ"ט לפי ערך השלב בו ידרש השינוי.
שינויים שידרשו בתב"ע הנובעים מצפיפות יח"ד, משטחי הבניה וגובה בנין המבוקשים, יחויבו בתשלום.
במידה ותהיינה התנגדויות לתב"ע תשולם תוספת של 5% לשכ"ט (תב"ע).
[...]
במידה ותופסק עבודת המתכנן, ישולם באופן מלא בעבור חלק העבודה שנעשה עד אותו מועד בתוספת 30% מיתרת שכ"ט. עיכוב העבודה ע"י המזמין לתקופה העולה על שישה חודשים, תיחשב כהפסקת עבודת המתכנן לענין זה.
[...]
מוסכם בין הצדדים כי במידה וימכר המגרש בדרך כלשהי, מזומן או "קומבינציה" והמחיר יושפע מעבודת המתכנן, או שיעשה שימוש כלשהו בתכניות ו/או ברעיונות של המתכנן ו/או בכל חומר אחר שיצר המתכנן, ישולם שכ"ט באופן מלא עבור כל הפרויקט גם אם לא הושלמו עבודות המתכנן שעל פי הסכם זה" (ההדגשה הוספה על ידי - א' ל' ג').

הגשת תב"ע ל- 30 יחידות דיור – ודחייתה בוועדה המחוזית
4. רודה הכין תכנית בהתאם למוסכם לאישור מבנה בן 9 קומות ובו 30 יחידות דיור (להלן: " תכנית 30 יח"ד") וביום 10.1.11 הגי ש את התכנית לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה. רודה עדכ ן את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בדבר התוכנית שהוגשה ישירות לוועדה המחוזית.

יוער כי לטענת רודה, הכנת תכנית ל- 30 יח"ד תחילה, ולא ל- 25 יח"ד כפי שסברו שניתן לאשר, נעשתה לפי דרישתו של טאוב. טאוב לעומת כן טען כי מדובר ברעיון של רודה, לנסות תחילה לאשר תכנית של 30 יח"ד, וככל שלא תאושר, לעשות התאמות לתכנית של 25 יח"ד. בחקירתו הנגדית אישר טאוב, למעשה, כי הוא הגורם ששיכנע את רודה לצאת ל"מסע" כלשונו של ניסיון למקסם את מספר יחידות הדיור, תוך תמרוץ רודה בתשלום ככל שיאושר מספר יח"ד גבוה יותר מהמינימום שסבר טאוב שניתן לקבל (עמ' 38 ש' 17-2; ור' גם עמ' 29 ש' 9-14). מכאן גרסת רודה מסתברת יותר, אולם מכל מקום, למחלוקת זו אין חשיבות רבה לצורך הכרעה בשאלות הטעונות הכרעה.

5. ביום 21.2.11 נערך דיון מקדים בצוות התכנון של עיריית פתח תקווה ביחס לתוכנית שהוגשה. צוות התכנון החליט להתנגד לתכנית, מן הטעם שהתכנית ביקשה כמעט להכפיל את צפיפות הבניה, וזאת ביחס לחלקה אחת מתוך מתחם שלם של תכנון שנקבעה לגביו הוראות בניה בתכנית תקפה משנת 2007 (פת/מק/18/1239) וללא כל הצדקה.

6. ביום 7.3.11 התקיים דיון בוועדת המשנה הנקודתית של הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, שבו נבחנה התכנית המוצעת, וכן נשמעה עמדת רודה, ומנגד, עמדת צוות התכנון של העיריה.

ביום 24.3.11 החליטה ועדת המשנה לקבל את התנגדות צוות התכנון, ולדחות את התכנית של רודה. ועדת המשנה ציינה כי התכנית התקפה נערכה " תוך מחשבה והתייחסות כוללת למתחם המיוחד שבו נמצא המגרש" וכי היא סבורה ש"אישור תכנית [התכנית המוצעת – א' ל' ג'] למגרש בודד יפר את האיזון שתוכן ללא התייחסות למתחם כולו. הגדלת גובהו של המבנה תביא למצב שיהיה חריג בסביבתו. הצפיפות המבוקשת עולה על כפל הצפיפות שנקבעה לעיר פ"ת בתמ"א 35".

הכנת תב"ע ל- 25 יחידות דיור
7. ביום 20.7.11, לאחר דחיית התכנית, קיימו רודה וטאוב ישיבת "פרה-רולינג" בלשכת התכנון המחוזית, שבסיומה ניתנו להם המלצות כיצד להגיש את התכנית המבוקשת. מנהל אגף התכנון בעירייה מסר לצדדים כי עמדת הוועדה המקומית הינה לא לאשר צפיפויות בניה של יותר מ- 22 יח"ד לדונם נטו. בסיכום הישיבה נכתב כי לצורך דיון מחדש בתכנית יש להגיש תכנית חדשה אשר תיתן מענה לסוגיות שעלו בהחלטות הוועדה. בכלל זאת, רצוי להגיע לדיון לאחר קבלת המלצה של הוועדה המקומית, וכי בכל מקרה הצפיפות בתכנית לא תעלה על הצפיפות המתאפשרת לפי תמ"א 35 בפתח תקווה.

8. בהמשך לאותה ישיבה ובהתאם להנחיות טאוב (שהעיד ביחס לתיקונים הנדרשים: "הוא [רודה] עשה מה שאמרתי לו " עמ' 37 ש' 7-8) פעל רודה להכנת תכנית ל- 25 יחידות דיור (להלן: " תכנית 25 יח"ד"). טיוטת התכנית ונספחים שונים שלה, הועברו לבחינת אגפים שונים בעירייה, והתקבלו הערות ואישורים שונים. בכלל זאת, בנספח י"ב לתצהיר רודה, צורפו טיוטת תכנית מהדורה 15.11.11, נספח לתכנית עם הערת מ"מ מנהל אגף התנועה מיום 8.7.12, וכן תכנית ונספחים עם חותמות והערות של גורמים נוספים, מחודשים אוגוסט – דצמבר 2012. רודה צירף בנספח י"ג טיוטת תכנית, ועליה חותמת אגף תכנון העיר מיום 12.9.13, וכן הערות הנתבע (הנתבע אישר בחקירתו כי אכן מדובר בשינויים ובהערות שלו - עמ' 37 ש' 24, ומכאן טענות אחרות שלו שלפיהן מדובר במסמך "מזויף", אשר הועלו בעלמא ולראשונה בחקירה הנגדית, אין להן יסוד).

הגשת בקשה להיתר מכוח תמ"א 38/3 – והיעדר קידומה בוועדה המקומית לתו"ב
9. בחודש יוני 2012 פורסמה תכנית מתאר ארצית 38/3 (להלן: " תמ"א 38/3"). אין מחלוקת כי זמן מה לאחר מכן, החליטו הצדדים לפעול להגשת בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38/3. לטענת רודה, היה זה טאוב שהחליט "לשנות כיוון", כך שבמקום ניסיון לאישור תב"ע נקודתית בוועדה המחוזית, תוגש בקשה לוועדה המקומית להיתר מכוח תמ"א 38/3. לטענת טאוב, רודה הוא שהמליץ לפנות למסלול תמ"א 38/3. יצוין כי המחלוקת בעניין זה אינה בעלת חשיבות רבה, והיא אף אינה נהירה, שכן בדיעבד התברר שהמסלול של תמ"א 38/3 צלח במובן זה שהתקבל היתר בתנאים לתכנית שהגיש אדריכל אחר שרודה שכר, כפי שיפורט בהמשך.

10. רודה הכין בקשה להיתר לפי תמ"א 38/3, וביום 27.12.12 הגישה את הבקשה לעירייה (נספח 8 לתצהיר טאוב, נספח יד' לתצהיר רודה). עובר להגשת הבקשה, ביום 23.12.12, שילם טאוב לעירייה את האגרה שנדרשה בגין קבלת שירותי מידע ממינהל ההנדסה בסך של כ- 28,000 ₪ (נספח 7 לתצהיר טאוב).

לאחר הגשת הבקשה המשיך רודה לפעול לקידומה, ובכלל זאת פנתה לצוותי העירייה השונים לקבלת הערותיהם (אסמכתאות להערות אגף התנועה מיום 14.1.13 ואגף האדריכלות מיום 8.1.13 צורפו בנספח יד' לתצהיר רודה, דוא"ל מיום 16.1.13 מהוועדה המקומית לעניין נוסח פרסום הבקשה להיתר צורף בנספח טו' לתצהיר רודה).

ברם, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה סירבה לקדם את הבקשה להיתר, ואף לא קבעה אותה לדיון. זאת, לנוכח מדיניות של הוועדה באותם ימים, שהוחלה גם ביחס לבקשות אחרות. בהתאם למדיניות זו, הוועדה לא קידמה בקשות להיתר לפי תמ"א 38 במגרשים שעליהם ניצב "מבנה קטן" כהגדרת הוועדה (במובחן מבניין מגורים שבו 4 יחידות דיור ומעלה) שכן לשיטת הוועדה תמ"א 38 אינה חלה על מבנים אלה.

התנהלות זו של הוועדה המקומית באותה עת ובכלל זאת באופן קונקרטי ביחס לבקשה שבענייננו, אינה יכולה להיות שנויה במחלוקת, מאחר שהיא צוינה במפורש בהחלטת ועדת הערר מיום 28.11.17 ביחס לבקשה חדשה שהגיש טאוב בשנת 2016 אמצעות אדריכל אחר (נספח כ"ח לתצהיר רודה). בהחלטה זו הובהר (בפסקה 11) כי הוועדה המקומית החליטה שלא לקדם בקשות להיתר ל"מבנים קטנים" כדוגמת הבקשה דנא משנת 2012, על רקע מדיניות שגויה, שנפסלה על ידי ועדת הערר בשורה של החלטות קודמות.

אין מחלוקת שלא הוגש ערר על החלטת הוועדה המקומית שלא לקדם את הבקשה להיתר לפי תמ"א 38. בכתבי הטענות ובתצהירים, הטיל כל אחד מהצדדים את האשם לאי הגשת ערר על הצד שכנגד.

המשך תכנון תב"ע ל- 25 יחידות דיור, הגשתה, ודחייתה בוועדה המחוזית
11. בחלוף מספר חודשים, לאחר אי קידום הבקשה להיתר בניה לפי תמ"א 38, שב רודה לקידום הבקשה לאישור תב"ע נקודתית המתוקנת, ל- 25 יח"ד. נערך תכנון למבנה בן 6 קומות, ובו 25 יחידות דיור.

לטענת רודה זניחת המסלול של תמ"א 38, וחזרה לתכנית 25 יח"ד, נעשו בהנחיית טאוב, בעוד טאוב מצידו טען שרודה הוא שזנח את מסלול תמ"א 38.

ביום 2.1.14, הודיעה הוועדה המקומית, בדיון מקדים, כי המלצתה היא לסרב לתכנית (נספח י"ט לתצהיר רודה). בהחלטתה סקרה הוועדה את עמדתה ביחס לבקשה הקודמת שהתייחסה ל- 30 יח"ד, וציינה שהיא דוחה את הבקשה הנוכחית מאחר ש"אין מקום לייצר תוספות בניה וציפוף של מתחם חדש המתוכנן כמקשה אחת וכן אין מקום לפרוץ את מסת הזכויות הקבועה בתכנית ולשנות את הבינוי המאושר".

ביום 23.7.14 הוגשה התכנית באמצעות רודה לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה (נספח כ' לתצהיר רודה, וכן תרשים הזמנים שערך טאוב בפסקה 75 לתצהירו. יצוין, לנוכח טענות שונות של טאוב בסיכומיו, כי נספח כ' הינו אמנם עותק שאינו חתום על ידי הוועדה המחוזית, אולם מכך שהוועדה דנה בתכנית ודחתה אותה, כפי שיפורט להלן, ברי כי התכנית הוגשה, וכאמור לעיל אף טאוב עצמו ציין זאת בתרשים הזמנים שערך ואישר זאת בתצהירו בסעיף 43).

ביום 27.10.14 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את התכנית (נספח כ"א) וזאת מאותם הטעמים שבגינם סברה הוועדה המקומית לדחותה. הוועדה המחוזית ציינה כי " התכנית בגרסה קודמת שלה" שבה התבקשו 30 יח"ד, נדחתה, ו"במתכונת הנוכחית כמות יח"ד הופחתה ל- 25 יח"ד והתווספה חניה תת קרקעית". ברם, עדיין יש לדחות את התכנית. בין הייתר הוסבר כי "התכנית הכוללת למתחם נעשתה מתוך מחשבה להעלות בו צפיפות, תוך בחינה של כל ההשלכות הנובעות מכך. הועדה אינה סבורה כי יש מקום להוסיף לבניין בודד בתחום תכנית כוללת תוספת של יח"ד וקומות אשר אינם עולים בקנה אחד עם התכנית המאושרת למתחם".

הגשת עתירה מינהלית, הפסקת היחסים בין הצדדים והתקשרות טאוב עם אדריכל אחר
12. בחודש דצמבר 2014 הגיש טאוב עתירה מינהלית נגד החלטת הוועדה המחוזית לדחות את תכנית 25 יח"ד (עת"מ 22764-12-14).

ביום 14.6.15 ניתן פסק דין אשר דחה את העתירה.

יוער כי לטענת רודה, טאוב הודיע לו כי בכוונתו להגיש עתירה מינהלית נגד החלטת הוועדה המחוזית לדחות את תכנית 25 יח"ד, ומעבר לכך (ופרט לבקשה להעביר הדמיות של הבניין ביום 4.12.14) הוא ניתק עמו קשר, ואף לא עדכן אותו בהגשת העתירה ובתוצאותיה. טאוב טען מנגד, כי רודה טען בפניו כי אין לו אפשרויות תכנוניות נוספות, והוא, רודה, היה הגורם שהמליץ להגיש עתירה מינהלית.

13. ביום 6.9.15, פחות מ- 3 חודשים לאחר דחיית העתירה, התקשר טאוב עם משרד אדריכלים אחר – נ.ב.פ אדריכלות והנדסה. בהסכם ההתקשרות עם האדריכל החדש נכתב כי "הבעלים מבקש להרוס את הקיים ולבנות בית משותף תוך ניצול מיטבי של זכויות הבניה הקיימות לרבות אפשרות לתכנן ע"פ תוכנית תמ"א 38".

ביום 25.1.16 הגיש האדריכל החדש בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38/3.

ביום 25.8.16 פורסמה הבקשה להתנגדויות, באישור הוועדה המקומית, ובאופן זה נודע לרודה על התקשרות טאוב עם אדריכל אחר.

ביום 28.5.17 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה בתנאים, לאחר שמיעת התנגדויות. המתנגדים הגישו ערר, אשר נדחה על ידי ועדת הערר ביום 28.11.17.

במסגרת ההתקשרות, שילם טאוב לאדריכל החדש סך של 200,000 ₪ בצירוף מע"מ.

דרישת התשלום של רודה, והגשת התביעה והתביעה שכנגד
14. ביום 22.9.16, בסמוך לאחר פרסום הבקשה שהגיש האדריכל החדש, שלח רודה לטאוב את חשבון שכר הטרחה.

החשבון כלל חיוב בגין הכנת שתי תכניות (תכנית 30 יח"ד ותכנית 25 יח"ד), חיוב בגין הכנת בקשה להיתר לפי תמ"א 38/3, וכן חיוב של 30% מיתרת שכר הטרחה לאור סעיף 5י' להסכם שכר הטרחה. בסך הכל, ולאחר ניכוי תשלומים ששולמו בעבר על ידי טאוב, טען רודה כי מגיע ל ו סך 446,988 ₪ כולל מע"מ (נספח כ"ו לתצהיר רודה).

בהקשר זה יצוין כי אין מחלוקת לעניין התשלומים שביצע טאוב בהתאם להסכם, ושאותם ניכה רודה מהחשבון שדרש. כך, בסמוך למועד חתימת ההסכם טאוב שילם לרודה סך של 5,000 ₪ בצירוף מע"מ; ובמהלך החודשים מאי-ספטמבר 2012 שילם טאוב לרודה סך של 25,000 ₪ נוספים בצירוף מע"מ (המע"מ באותה תקופה עמד על 16%). בסך הכל, שילם טאוב לרודה סך של 29,000 ₪ בצירוף מע"מ. הסכומים, כולל מע"מ, שולמו כדלקמן (נספח כ"ז לתצהיר רודה):

5,800 ₪ ביום 10.7.10
10,000 ₪ ביום 24.5.12
10,000 ₪ ביום 12.7.12
9,000 ₪ ביום 4.9.12

15. לאחר שטאוב סירב לשלם, הגיש רודה את התביעה דנא, שבה חזר על דרישתו לשלם את חשבון שכר הטרחה מיום 22.9.16. לטענת רודה, הוא ביצע את כל המוטל עליו בהתאם להסכם, ואף מעבר לכך, ולכן הוא זכאי לתמורה הנקובה בו, בהתאם לתחשיב שפירט.

16. טאוב מצידו, הגיש כתב הגנה, שבגדרו חלק על זכאות רודה לקבלת שכר טרחה, ובנוסף הגיש כתב תביעה שכנגד שבו טען כי רודה התרשל לכל אורך הדרך וגרם לו נזקים כבדים.

לטענתו, הסכם שכר הטרחה עם רודה הינו מותנה בהצלחה – אישור תב"ע. מאחר שלא אושרה התב"ע שתכנן רודה, הוא אינו זכאי לשכר טרחה. כמו כן, לטענתו, תחשיב שכר הטרחה שגוי וכולל חיובים כפולים ומיותרים. אף אין זכאות לפיצוי לפי סעיף 5י' להסכם, שכן עבודתו של רודה לא הופסקה, אלא הוא עצמו זנח אותה.

בנוסף, לטענת טאוב, רודה התרשל בקידום הפרויקט, והפר אותו הפרה יסודית. כך, במשך 6 שנים לא הצליח לאשר תב"ע נקודתית, ומתוכן, בשנים 2014-2016, זנח את הפרויקט לחלוטין. לנוכח מחדלי רודה הוא נאלץ להתקשר עם אדריכל אחר, ואף לשלם לו שכר טרחה. כמו כן, נגרמו לו לטענתו הפסדים רבים: אבדן דמי שכירות במשך שנים, פגיעה כלכלית קשה בצורך להקמת חדר טרפו בשל אבדן פטור שניתן לתקופה של שנה; הוצאות בגין העתירה המינהלית; ובזבוז זמן ומשאבים, אשר יחדיו מגיעים לסך של כ- 2,400,000 ₪. בגין התרשלות זו הגיש טאוב תביעה שכנגד, אשר אותה העמיד, לצרכי אגרה, על סך של 500,000 ₪.

דיון והכרעה
17. הסכם ההתקשרות בין הצדדים נחלק לשלושה רכיבים עיקריים:
תכנון תב"ע במסלול ועדה מחוזית (סעיף 2.1)
תכנון מבנה בהתאם לתב"ע שתאושר (סעיף 2.2, סעיפי משנה (א) – (ג) הכוללים תכנון ראשוני, תכנון סופי לאישור המזמין והכנת תכנית בקשה להיתר)
הוראות כלליות, ובכללן ההוראה בסעיף 5י', שלפיה במידה שתופסק עבודת המתכנן, ישלם המזמין בעבור חלק העבודה שנעשה בתוספת 30% מיתרת שכר הטרחה.

18. דרישת שכר הטרחה של רודה, אף היא נחלקת לשלושה רכיבים:
שכר טרחה בגין תכנון תב"ע (סעיף 2.1 להסכם) - רודה דורש שכר טרחה בגין תכנון שתי התכניות שתכננה, ובסך הכל 99,923 ₪ בתוספת מע"מ בגין תכנית 30, ובנוסף 85,863 ₪ בתוספת מע"מ בגין תכנית 25.
שכר טרחה בגין תכנון המבנה (סעיף 2.2 להסכם) - רודה דורש שכר טרחה בגין התכנון שערכה לפי תמ"א 38/3. מאחר שהגיעה רק לשלב התכנון (סעיף משנה ג') דורש רודה רק 50% בגין רכיב זה, בהתאם לתנאי התשלום הקבועים בסעיף 4 להסכם, ובסך הכל 152,730 ₪ בתוספת מע"מ.
פיצוי לפי סעיף 5י' להסכם - רודה דור ש פיצוי בגובה של 30% מיתרת הפרויקט (כלומר 30% מתוך 50% הנותרים לביצוע לפי סעיף 2.2 להסכם, סעיפי משנה ה'-ו') ובסך הכל 45,819 ₪ בתוספת מע"מ.

הסכומים לעיל הינם בערכי קרן, ורודה מבקש תוספת של הפרשי הצמדה וריבית.

19. טענות ההגנה של טאוב ביחס לדרישת שכר הטרחה, נחלקות לשלוש טענות מרכזיות:

תשלום שכר הטרחה מותנה באישור התב"ע: טענת ההגנה המרכזית של טאוב הינה כי הסכם שכר הטרחה מותנה בהצלחה, קרי באישור התב"ע, שהרי סעיף 1 להסכם קובע כי "התכנון כולל תכנית בנין ערים ותכנון מפורט של מבנה/ים בהתאם לתב"ע כפי שתאושר". ללא אישור התב"ע, כך לטענת טאוב, אין זכאות לשכר טרחה, פרט למקדמה ששולמה. זאת, הן ביחס לרכיב שכר הטרחה לתכנון התב"ע (סעיף 2.1 להסכם) ומכוח קל וחומר לסעיף תכנון המבנה (סעיף 2.2 להסכם).

אין זכאות לכפל תשלום על שתי התכניות: רודה בוודאי אינה זכאי לכפל תשלום הן על תכנית 30 והן על תכנית 25, שכן אין מדובר בשתי תכניות, אלא בתכנית מקורית אחת (תב"ע 30) שלאחר מכן נעשה בה שינוי של הפחתת מספר יח"ד ל- 25 (תב"ע 25).

אין זכאות לפיצוי לפי סעיף 5 י' להסכם: רודה אינו זכאי לפיצוי לפי סעיף 5י' להסכם, שכן עבודתו לא הופסקה, אלא הוא עצמו זנח אותה, לאחר שהתרשל שנים רבות.

פרט לשלילת טענות התביעה של רודה, הגיש טאוב תביעה שכנגד, המבוססת על נזקים כביכול עקב רשלנות הנטענת של רודה במתן שירותי התכנון, וזאת לסכום שהוגבל לסך של 500,000 ₪.

20. הדיון במחלוקות ייערך בהתאם לסדר הסוגיות כדלקמן:
האם שכר הטרחה בהסכם מותנה באישור התב"ע?
מהו שכר הטרחה שיש לשלם (ככל ששכר הטרחה אינו מותנה באישור תב"ע)?
(1) תכנון תב"ע: האם רודה זכאי לכפל תשלום בגין שתי תכניות (תכנית 30 ותכנית 25)?
(2) תכנון מבנה: האם רודה זכאי לתשלום בגין תכנון הבקשה להיתר לפי תמ"א 38?
(3) פיצוי לפי סעיף 5 י' להסכם: האם רודה זכאי לפיצוי בגין הפסקת עבודה?
האם טאוב זכאי לפיצוי במסגרת התביעה שכנגד?

א. האם שכר הטרחה בהסכם מותנה באישור התב"ע?
21. טענת ההגנה המרכזית של טאוב הינה כי הזכאות של רודה לשכר טרחה כלשהו בהתאם להסכם (פרט לסכומים הקצובים ששולמו) מותנית בכך שהתב"ע תאושר. טענה זו מבוססת בעיקרה על סעיף 1 להסכם, המורה כי התכנון הינו "בהתאם לתב"ע כפי שתאושר". בנוסף, פרט לסכומים הקצובים הקבועים בסעיף 4 להסכם, ששולמו ואשר אינם במחלוקת (29,000 ₪ בצירוף מע"מ בגין הכנת התכנית) נוקב ההסכם, בשיעורי תשלום באחוזים. שיעורים אלה יכולים להיות מחושבים רק כאשר התב"ע מאושרת. טאוב הוסיף וציין כי בהתאם לטיוטת ההסכם הראשונה שהעביר אליו רודה, כלל התשלומים היו נקובים באחוזים, והוא שביקש לשנות כך שהתשלומים הראשונים ייקבעו בסכומים קצובים (רודה אישר זאת – עמ' 15 ש' 21).

22. כפי שיובהר להלן, טענה זו של טאוב נכונה בחלקה בלבד, ולעניין זה יש צורך להבחין בין שני רכיבי התכנון הקבועים בהסכם:

שכר הטרחה בגין הרכיב הראשון של תכנון תכנית בנין עיר (תב"ע) - אינו מותנה באישור התב"ע;

שכר הטרחה בגין הרכיב השני של תכנון מפורט של מבנה - התכנון המפורט עצמו מותנה באישור תב"ע. מכאן, בהיעדר אישור תב"ע, אין מעבר לשלב התכנון השני, וממילא אף אין זכאות מכוח ההסכם לתשלום שכר טרחה (במובחן ממקור חיוב מדינים אחרים, כפי שיפורט בהמשך).

23. עסקינן בחוזה עסקי שנכרת בין שני צדדים מקצועיים ובעלי ניסיון בתחומם, וללא פערי כוחות ביניהם. הצדדים ניהלו מו"מ ביחס לתנאי ההסכם, ואף נערכו שינויים בנוסח ההסכם המקורי שהעביר רודה לטאוב, וזאת בהתאם לדרישות טאוב, ובעיקר ברכיב שכר הטרחה. ההסכם מפורט, ומתייחס הן לתוכן שירותי התכנון והאדריכלות, הן לשיעורי שכר הטרחה, הן למועדים לתשלומם והן לתנאים כלליים בין הצדדים. בנסיבות אלה, והגם שאין אינדיקציה שהחתימה על ההסכם לוותה על ידי עורכי דין, מדובר בהסכם שבו המשקל שיש ליתן ללשון ההסכם ולמובנה הפשוט והברור, הינו רב (ראו ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (20.11.199) פסקה 4 לפסק דינו של כב' השופט גרוסקופף).

24. סעיף 1 להסכם מפרט את שני רכיבי התכנון המבוקשים ומורה כי: "התכנון כולל תכנית בנין ערים ותכנון מפורט של המבנה/ים בהתאם לתב"ע כפי שתאושר".

מבחינה לשונית, הסיפא "בהתאם לתב"ע כפי שתאושר" מתייחס לרכיב התכנון השני בלבד, התכנון המפורט של המבנה, ולא לרכיב התכנון הראשון של תכנית בנין ערים . הביטוי "תב"ע" אינו אלא ראשי תיבות של הביטוי "תכנית בנין ערים", ואין משמעות לשונית הגיונית לאמרה שלפיה "התכנון כולל תכנית בנין ערים בהתאם ל[תכנית בנין ערים] כפי שתאושר". לעומת כן יש משמעות לשונית הגיונית ופשוטה לאמרה שלפיה התכנון כולל תכנית בנין ערים וכן "תכנון מפורט של המבנה בהתאם ל[תכנית בנין הערים] כפי שתאושר".

המשמעות הלשונית הפשוטה שלפיה הסיפא "בהתאם לתב"ע כפי שתאושר" מתייחס רק לרכיב התכנון השני של תכנון מבנה מפורט, נתמכת גם בסעיף 2 להסכם, המפריד במפורש את רכיבי התכנון לשני שלבים:

תכנית בנין ערים במסלול ועדה מחוזית;
תכנון מפורט של המבנה.

גם מבחינת שלבי התכנון הכרונולוגיים כפי שמתקיימים במציאות, פשיטא שתחילה מבוצע תכנון של תב"ע, ורק לאחר אישורה ניתן לבצע תכנון מבנה בהתאם לתב"ע המאושרת.

ודוקו: אילו סעיף 1 להסכם היה עוסק בשכר הטרחה, אולי ניתן היה לתהות האם התוספת "כפי שתאושר" מתייחסת גם לתכנון התב"ע. אולם, הסעיף עוסק במהות התכנון בלבד, ואין היגיון כאמור באמירה שלפיה התכנון כולל הן "הכנת תב"ע" והן "הכנת תב"ע כפי שתאושר".

25. סעיף שכר הטרחה בהסכם, סעיף 3, לא כולל כל התניה שלפיה על התב"ע להיות מאושרת כביכול, לצורך תשלום שכר הטרחה. יתרה מכך; סעיף 4 להסכם, העוסק במועדי התשלום, מורה בהתייחס לרכיב התכנון של התב"ע, כך:

עם הזמנת העבודה 5,000 ₪.
עם הכנת תכנון ראשוני 7,500 ₪.
עם הכנת התכנית 17,500 ₪.
עם דיון בועדה או שנה
לאחר הכנתה לפי המוקדם – השלמה ל- 100%.

ההתניה שלפיה השלמת תשלום שכר הטרחה בגין תכנון התב"ע תיעשה "עם דיון בוועדה או שנה לאחר הכנתה לפי המוקדם" מבהירה היטב, כי התשלום בגין רכיב זה אינו מותנה בכך שהתב"ע תאושר. ההסכם מורה במפורש, כי די בכך שיתקיים דיון בוועדה, או שתחלוף שנה ממועד הכנת התכנית, כדי לחייב ביצוע תשלום.

אמנם, ביחס להשלמת התשלום ל- 100%, לא נכתב סכום קצוב. ברם, אין בכך כדי להעיד שהתשלום מותנה כביכול באישור התב"ע. מקובל על הכל שלאחר הכנת תכנית עשויים להתרחש בה שינויים, לנוכח דרישות שונות של הוועדה או של גורמים אחרים. מכאן השיעור המדויק של שכר הטרחה, הנקבע לפי סעיף 3 להסכם בהתאם לנתוני שטח הקרקע, שטח הבניה ומספר יחידות הדיור בתכנית, עשוי להשתנות במהלך הדרך. זהו הטעם אפוא שנכתב "השלמה ל- 100%" ולא ננקב סכום קצוב כפי שנקבע ביחס לתשלומים הראשונים בגין התכנון, ובין כך לבין היעדר חובת תשלום במקרה שבו התב"ע אינה מאושרת, אין ולו דבר.

לא נעלמה מעיני טענת טאוב שלפיה יש לתמוה על כך שדרישת התשלום של רודה הגיעה רק בחלוף כשנתיים מאז שדחתה הוועדה המחוזית את תמ"א 35 ולמעשה עבוד ת רודה הסתיימה. רודה הסביר כי בדרך כלל, דרישות התשלום מועברות רק כאשר " משהו מתרחש מבחינה עסקית" (עמ' 16 ש' 23). ברם, בין כך ובין כך, אין בשיהוי זה כדי לשנות מהמשמעות הפשוטה של לשון החוזה, כמפורט לעיל. בהקשר זה אציין כי טאוב בעצמו אישר בחקירתו הנגדית, בהתייחס לתמלול שיחה טלפונית בין הצדדים, כי "אני לא מתכוון לשלם את סכומי העתק שהוא דרש, אך אני מבין שהוא עשה עבודה ומגיע לו כסף, לכן אני מבקש לשבת בצורה מסודרת ולסגור את החשבון" (עמ' 31 ש' 12-14). דברים אלה מדברים בעד עצמם, וממחישים שגם טאוב הבין היטב שגם בהיעדר אישור התב"ע, עדיין מגיע לרודה שכר טרחה מסוים.

26. טענת טאוב נכונה עם זאת, ביחס לרכיב שכר הטרחה בגין התכנון המפורט של המבנה.

כאמור לעיל, סעיף 1 להסכם מבהיר כי שירותי התכנון כוללים הכנת תב"ע, וכן "תכנון מפורט של המבנה בהתאם לתב"ע כפי שתאושר". ההסכם עוסק אפוא בתכנון דו שלבי. ראשית, תכנון תב"ע. שנית, תכנון מפורט של המבנה בהתאם לתב"ע כפי שתאושר. ההסכם אינו עוסק כלל בתכנון מבנה שלא בהתאם לתב"ע שהוכנה לפי רכיב התכנון הראשון. לכן פשיטא שאין בהסכם כל חיוב לתשלום שכר טרחה בגין תכנון כגון דא.

ודוקו: העובדה שההסכם אינו מקים חובת תשלום בגין שירות שהעניק האדריכל מחוץ לגדרי ההסכם הכתוב, אין פירושה כי אותו שירות יינתן בחינם. חובת תשלום בגין שירותים אלו עשויה לקום מכוח הסכם אחר שנכרת בין הצדדים (כגון הסכם בעל פה לתכנון מבנה לפי תמ"א 38) או מכוח הוראות הדין הכללי כדוגמת סעיף 46 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: " חוק החוזים") המורה כי "חיוב לתשלום בעד נכס או שירות שלא הוסכם על שיעורו, יש לקיים בתשלום של סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה" ודיני עשיית עושר ולא במשפט.
אולם היא אינה מעוגנת בחוזה הכתוב בו עסקינן. להבחנה זו נפקות משמעותית. אילו החיוב לתשלום היה מכוח החוזה הכתוב, כי אז ניתן היה לקבוע את גובה התשלום, בהתאם לתנאים שסוכמו בחוזה. אולם כאשר החיוב הינו מכוח הזכאות לשכר ראוי הקבועה בדין הכללי, אזי מוטל על התובע להוכיח את גובה השכר הראוי, שאינו חופף בהכרח לשכר שהוסכם בעד שירותים אחרים בהסכם הכתוב.

יוער כי רודה לא טען לתחולת ההסכם, ושיעורי התמורה הקבועים בו, דוקטרינת ה"ביצוע בקירוב" ואף לא הוכיח את הרכיבים הנדרשים לצורך החלת עקרונותיה ולכן אין צורך לדון באפשרות זו (ראו למשל ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' שרון (27.8.09)). מכל מקום, רודה לא הוכיח כי שירותי התכנון שהעניק ביחס לבקשה לפי תמ"א 38 דומים במהותם לשירותי התכנון המפורט הקבועים בהסכם (סוגיה זו, שהוכחתה טעונה מומחיות, לא פורטה במסגרת תצהיר רודה) ואף לא כי מבחינת היגיון מסחרי, ניתן ליטול תמורות מהסכם אחד המתייחס לשני שלבי תכנון נפרדים, ולהחילן על ביצוע של הסכם אחר שעניינו תכנון אחד מכוח תמ"א. לפיכך ממילא איני רואה הצדקה לתחולת הדוקטרינה.

ב. מהו שיעור שכר הטרחה שיש לשלם
27. דרישת שכר הטרחה של רודה מבוססת על שלושה רכיבים כאמור:

(1) תכנון תב"ע (חיוב כפול בגין תכנית 30 ותכנית 25);
(2) תכנון מפורט של מבנה;
(3) פיצוי לפי סעיף 5 י' להסכם.

נבחן רכיבים אלה כסדרם.

ב(1) שכר טרחה בגין תכנון תב"ע
28. לעיל ראינו כי רודה זכאי לשכר טרחה בגין תכנון תב"ע, הגם שבסופו של דבר התב"ע שתכנן לא אושרה. דא עקא, רודה טען שמגיע לו כפל תשלום: הן בגין התכנית הראשונה ל- 30 יחידות דיור, והן בגין התכנית השניה ל- 25 יחידות דיור. טאוב טען מנגד כי מדובר בתיקונים קלים של התכנית שעניינם הפחתת קומות ומספר יחידות דיור, ושינויים בחניון, ולא מדובר בתכנית חדשה.

29. פרשנותו של רודה, של חיוב כפול, אינה מתיישבת עם לשון ההסכם, ואף לא עם הגיונו ותכליתו.

מצב הדברים שהתרחש בפועל היה שהתכנית המקורית ל- 30 יחידות דיור נדחתה על ידי הוועדה המחוזית, בעיקר לנוכח צפיפות יחידות הדיור וגובה הבניין, אשר אינם מתיישבים עם התב"ע הקיימת במתחם ועם תמ"א 35 (כמפורט בהחלטת הוועדה). בשל כך פעל רודה להכין את תכנית 25, אשר עיקרה הקטנת גובה הבניין והפחתת מספר יחידות הדיור.

ההסכם התייחס מפורשות לאפשרות מעין זו בסעיף 5 ז' הקובע כי: "שינויים שידרשו בתב"ע הנובעים מצפיפות יח"ד, משטחי הבניה וגובה בנין המבוקשים, יחויבו בתשלום".

הסכמת הצדדים הינה אפוא, כי שינויים כפי שנערכו בתב"ע "יחויבו בתשלום". ההסכם לא מורה מהו שיעור התשלום שייגבה בגין השינויים שיידרשו. טענת רודה שלפיה יש לחייב כביכול על פי שיעורי החיובים המקוריים שנקבעו בהסכם, אינה מתיישבת עם לשון ההסכם. סעיף 5 ז' לא מפנה לסעיפי התמורה הקבועים בהסכם. סעיפי התמורה עצמם לא עוסקים בשינויים של תכנית שהוכנה, אלא בתשלום בגין תכנון מבראשית.

משמעות הדברים הינה כי הצדדים השאירו את רכיב התשלום שיש לשלם בגין שינויים, פתוח למו"מ ולהסכמה ביניהם, ככל שהצורך לכך יתעורר (וכאמור בסעיף 46 לחוק החוזים שנזכר לעיל, מדובר בחסר שניתן להשלימו על ידי קביעת שכר ראוי).

חסר זה בהסכם, של חישוב התמורה בגין שינויים הינו הגיוני ומובן. שינויים שיידרשו, אף אם מדובר בשינויים מהסוג שפורט בסעיף, אינם עשויים מקשה אחת. יש שינויים שיצריכו עבודה רבה מהמתכנן. יש שינויים שיצריכו עבודה פעוטה. עלות ההתייחסות בהסכם ההתקשרות לכל האפשרויות שניתן להעלות על הדעת, הינה רבה, ולכן אך טבעי שצדדים להסכם, בפרט הסכם קצר יחסית כגון דא הנערך בין צדדים מנוסים ו"שווי כוחות" אשר יודעים מראש שיישומו ייפרש על פני תקופה ארוכה ויצריך שיתוף פעולה מתמשך, לא יטרחו בהכרח לנהל מראש משא ומתן על כל אפשרות ואפשרות ולתמחר אותה. חלף זאת, הצדדים יסתפקו בכך ששינויים כאמור "יחויבו בתשלום" תוך הותרת קביעת התשלום למו"מ ביניהם לאחר שיהא ברור האם נדרשים שינויים, ומה היקפם. נתון המחזק פרשנות זו הינו כי רכיב שכר הטרחה בגין תכנון התב"ע הינו משני יחסית לשכר הטרחה הכולל בגין הפרויקט (ראו למשל תחשיבי שכר הטרחה בחשבון שערך רודה, שבו תכנון התב"ע עומד על סך של כ- 80-100 אלף ₪, ואילו התכנון המפורט כולל פיקוח עליון עומד על סך של כ- 300,000 ₪). לכן סביר שהצדדים לא צפו שהסכמה על תמורה בגין השינויים בתכנון התב"ע, עלולה להיות כרוכה במחלוקת רבה.

יצוין כי סעיף 5ו' להסכם המורה כי "שינויים שידרוש המזמין לאחר אישור שלב, יחויבו בשכ"ט לפי ערך השלב בו ידרש השינוי" אינו רלבנטי לענייננו, שכן עסקינן בשינויים בתב"ע הנובעים במובהק מצפיפות יחידות הדיור וגובה הבניין, ולשם כך קיים סעיף ספציפי – 5י'. כמו כן, אף מסעיף 5ו' להסכם (שיש לקוראו ביחס עם סעיף 5ה' הדורש אישור של המזמין לצורך התקדמות בכל שלב תכנוני) לא עולה שיש לשלם תשלום כפול בגין תכנון תב"ע ושינויה.

30. עולה השאלה, כיצד יש לחשב את התשלום בגין תכנון התב"ע. האם התחשיב ייערך על פי התב"ע המקורית ל- 30 יח"ד, או על פי התב"ע המתוקנת ל- 25 יח"ד? התשובה לכך פשוטה לטעמי, והיא נעוצה בסעיף 4 להסכם המורה כי יתרת התשלום בגין התב"ע תהווה "השלמה ל- 100%".

כאמור לעיל, ההוראה בדבר "השלמה ל- 100%" נקבעה על רקע ההנחה שעשויים להידרש שינויים בתב"ע המקורית, ולכן את השיעור של ה- 100% ניתן לקבוע רק לאחר שייוודע מהם השינויים שנדרשו. המשמעות הטבעית של הוראה זו הינה, שאילו התב"ע המתוקנת היתה מאושרת, כי אז שיעור ה- 100% היה נקבע לפי התב"ע שאושרה, בהתאם לתחשיב המפורט בסעיף 3.1 להסכם. באופן זה היה המתכנן זוכה בתשלום של 100% לפי נתוני התב"ע שאושרה (והתחשיב שבסעיף 3.1 להסכם) ובנוסף זכאי לתוספת בגין השינויים שערך בתב"ע, בשיעור שהצדדים היו מסכימים לגביו, בהתאם לסעיף 5ז' להסכם.

בנסיבות שבהן התב"ע לא אושרה, כי אז ההיגיון הפשוט של ההסכם מורה ליטול בחשבון את התב"ע המתוקנת (כאשר הציפיה הסבירה הינה שמדובר בתב"ע מופחתת יחידות הדיור) שהיא הקרובה ביותר לתב"ע שהיתה יכולה להיות מאושרת, בתוספת תשלום בגין השינויים שנערכו. כלומר, המתכנן זכאי לתשלום בהתאם לנתוני התב"ע המתוקנת, מופחתת יחידות הדיור, לפי התחשיב שבסעיף 3 להסכם, בתוספת תשלום בגין השינויים לפי סעיף 5ז' להסכם.

31. בענייננו, זכאי אפוא רודה לתשלום בהתאם לתב"ע המתוקנת של 25 יחידות דיור (תכנית 25) וכן הוא זכאי לתוספת בגין השינויים שערך, לפי סעיף 5ז' להסכם .

טאוב לא חלק על התחשיב שערך רודה עבור שכר הטרחה לתכנית 25, המבוסס על נתוני שטח הקרקע בתכנית, שטח הבניה ברוטו ומספר יחידות הדיור, כמפורט בנוסחה הקבועה בסעיף 3.1 להסכם. התחשיב עצמו מפורט וברור: (7.5 ₪ X שטח קרקע 1,159 מ"ר) + (12.5 ₪ X שטח בניה עד 2,500 מ"ר) + (10 ₪ X יתרת שטח בניה 2,099 מ"ר) + (1,000 ₪ לכל יחידת דיור עד 25 יחידות).

מכאן, יש לקבל תחשיב זה, העומד על סך של 85,932 ₪ (בערכי קרן) בתוספת מע"מ.

רודה זכאי לתוספת תשלום בגין השינויים שערך, לפי סעיף 5ז' להסכם. מאחר שלא הוסכם על שיעור התוספת, רודה זכאי לתשלום בהתאם לשכר ראוי בהתאם לסעיף 46 לחוק החוזים. ברם, היה על רודה להוכיח את גובה השכר הראוי בגין השינויים, וזאת באמצעות חוות דעת מומחה, ולמצער על ידי תחשיב מפורט המתייחס באופן מסודר ואנליטי להיקף העבודה שבוצעה ואומד אותה בהתאם למומחיותו, וזאת תוך גיבוי כל רכיב בתחשיב במסמכים הרלבנטיים. רודה לא עשה כן, שכן הוא תלה את כל יהבו על טענת הזכאות לחיוב כפול, אשר נדחתה. מכאן, בהיעדר הוכחת גובה הנזק, הניתן להוכחה, דין רכיב זה בתביעתו להידחות. לעניין זה אפנה להלכה הידועה בעניין ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, 808-809 (1981) שבה פסק כב' השופט (כתוארו אז) א' ברק כי: "באותם המקרים, בהם – לאור טבעו ואופיו של הנזק – ניתן להביא נתונים מדויקים, על הנפגע-התובע לעשות כן, ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי". כן אפנה לפסיקה שניתנה לאחרונה בבית המשפט העליון בע"א 9145/18 שרות מזור א' לתיקון ושיפוץ מוצרי חשמל ביתיים בע"מ נ' שרות פלוס בע"מ (24.1.21) בפסקה 22 לפסק הדין). באותו עניין עמד כב' השופט ע' גרוסקופף על מהותה של חובת הוכחת היקף הנזק, והבהיר שהיא מורכבת משני רכיבים מצטברים שהוכחתם הינה תנאי לזכייה של תובע בתביעתו: הנחת תשתית ראייתית מפורטת וכן ניתוח אנליטי של התשתית העובדתית:

"הוכחת הסעד הכספי לו טוען התובע צריכה להיות מושתתת על שני אדנים משלימים שהתובע נדרש להניח בפני בית המשפט: האדן הראשון, הוא תשתית ראייתית קונקרטית, המבססת מבחינה עובדתית את הנתונים עליהם נסמכת דרישת הסעד. תשתית זו צריכה להיות מורכבת ממסמכים, ראיות וחוות דעת מקצועיות המלמדות על אשר ארע בפועל: קבלות המעידות על ההוצאות שהוציא התובע; מסמכים המלמדים על ההכנסות שנמנעו ממנו; חוות דעת המעידות על השינוי שחל בשווי נכסיו וכיו"ב (להלן: התשתית הראייתית). האדן השני, הוא ניתוח של התשתית הראייתית שהניח כאמור לפני בית המשפט, המקשר בינה לבין עילת התביעה. לשון אחרת, על התובע להבהיר באמצעות עדים, מומחים וסיכומים כיצד עילות התביעה הנטענות, והתשתית הראייתית הקונקרטית שהוצגה, מקימות לו את הזכות לקבלת הסעד המבוקש (להלן: הניתוח האנליטי)".

עוד הבהיר כב' השופט גרוסקופף באותו עניין, כי אין די בצירוף מאות מסמכים לחומר הראיות, שכן אלו אינם בבחינת "חי הנושא את עצמו". בנוסף לצירוף הראיות, נדרש מהתובע לערוך סינון וניתוח מקצועי של ראיות אלה, ולפרט בפני בית המשפט.

בענייננו, רודה צירף עשרות מסמכים וטיוטות תכניות שעבד עליהן, וטען בכלליות שמדובר בהיקף עבודה "עצום". בכך אין די כדי לזכות בסעד כספי, ורודה עצמו אף ציין בעדותו, במענה לשאלת בית המשפט ביחס לתכניות השונות שהוגשו כי "מזה להסיק על כמות עבודה אי אפשר לעשות זאת" (עמ' 21 ש' 22). כאמור לעיל, היה על רודה לערוך ניתוח מקצועי מפורט של היקף העבודה ושל שוויה, אולם הוא לא עשה כן, ולכן הוא אינו זכאי לפיצוי ברכיב זה.

ב(2) שכר טרחה בגין תכנון מפורט של מבנה
32. כפי שהוסבר לעיל, הזכאות לשכר טרחה בגין תכנון מפורט של מבנה על פי השיעורים הקבועים בהסכם, קמה רק כאשר התכנון נעשה לפי תב"ע שאושרה. בענייננו לא אושרה תב"ע, ולכן שלב התכנון השני בהסכם, של תכנון מבנה מפורט, לא הגיע לידי יישום, ולפיכך התמורה שנקבעה בהסכם בגין אותו שלב, אינה צריכה להיות משולמת.

33. עוד הוסבר לעיל, שהזכאות לשכר טרחה בגין עבודה נוספת שנעשתה, שאינה במסגרת ההסכם, עשויה לקום מכוח מקורות חיצוניים להסכם הכתוב. כגון הסכם אחר בין הצדדים, או מכוח הדין הכללי, המחייב לשלם שכר ראוי (בין בהתאם לסעיף 46 לחוק החוזים, ובין בהתאם לעקרונות ההשבה של דיני עשיית עושר ולא במשפט).

34. דא עקא, גם כאן, רודה לא הוכיח מה השכר הראוי שהוא זכאי לו. אין כל סיבה להניח, כהנחה שאינה טעונה הוכחה, שהשכר הראוי בגין תכנון מבנה לצורך קבלת היתר בניה מכוח תמ"א 38, שקול לתמורה שנקבעה בהסכם בגין תכנון מפורט של מבנה לפי תב"ע מאושרת. כאמור בפסקה 26 לעיל, רודה לא הוכיח כי תכנון מבנה מכוח תמ"א 38, שקול מבחינה מעשית לתכנון מפורט של מבנה בהתאם לתב"ע, ואף לא הוכיחה כי שיעורי התשלום שנקבעו בהסכם ביחס לתכנון מפורט של מבנה, עשויים להיוותר רלבנטיים גם כאשר אופי העבודה משתנה, ואין מדובר בתכנון מבנה לפי תב"ע שאושרה. לפיכך, אין מקום לעשות שימוש בתמורות שנקבעו בהסכם ביחס לשירות של תכנון מפורט של מבנה לפי תב"ע מאושרת, לצורך קביעת התמורה בגין שירות אחר של תכנון מבנה לפי תמ"א 38. חלף זאת, היה על רודה להוכיח את השכר הראוי – שהינו נתון שבמומחיות – באמצעות חוות דעת מומחה, ולמצער באמצעות תחשיב מפורט המתייחס להיקף העבודה בפועל, אולם דבר זה לא נעשה.

בנסיבות אלה, ובהתאם להלכות שנזכרו לעיל לעניין חובת הוכחת גובה נזק, גם רכיב זה בתביעת רודה, נדחה.

ב(3) פיצוי לפי סעיף 5י' להסכם
35. סעיף 5י' להסכם מורה כי:

"במידה ותופסק עבודת המתכנן, ישולם באופן מלא בעבור חלק העבודה שנעשה עד אותו מועד בתוספת 30% מיתרת שכ"ט. עיכוב העבודה ע"י המזמין לתקופה העולה על שישה חודשים, תיחשב כהפסקת עבודת המתכנן לענין זה".

מדובר בסעיף של פיצוי מוסכם, כאשר אין מחלוקת בין הצדדים, כי מתן הפיצוי רלבנטי לנסיבות שבהן הפסקת היחסים הינה מצידו של המזמין, טאוב, ולא כאשר המתכנן, רודה, זונח את הפרויקט מטעמיו. מכאן השאלה הינה, מי הגורם האחראי להפסקת היחסים.

36. בהתאם למאזן הסתברויות מצאתי, כי גרסתו של רודה שלפיה הפסקת היחסים נעשתה מכיוונו של טאוב, מסתברת יותר מגרסת טאוב שלפיה רודה זנח כביכול את עבודתו. להלן שיקוליי בתמצית:

א. טאוב ניסה ליצור מצג שלפיו, לאחר הישיבה מיום 25.3.14 במשרדי העירייה ביחד עם הצדדים ועו"ד גלית קיט ממשרד עו"ד צבי שוב, שבה סוכם על פעולות לקידום התכנון ובכללן קידום הבקשה לפי תמ"א 38, רודה זנח כביכול הפרויקט. לעניין זה צירף טאוב פניות בדוא"ל מצידה של עו"ד קיט לרודה, בתאריכים 27.3.14 ו- 6.4.14, שבהן רודה התבקש לקדם את התכנית לפי תמ"א 38/3 ולעדכן על ההתקדמות. לטענת טאוב, פניות אלה נותרו ללא מענה.

ברם, בניגוד לטענת טאוב, רודה לא הותיר את פניות עו"ד קיט ללא מענה. רודה צירף לעניין זה תכתובות דוא"ל מאוחרות יותר, שמהן עולה, בין הייתר, כי ביום 13.4.14 כתבה עו"ד קיט לטאוב " בהמשך לשיחתי עם שמעון רודה, נא עדכן אותנו, האם הנך מעוניין לקדם את ההליך במסלול של תמ"א 38, ובמידה וכן – נא עדכן כיצד הנכם פועלים בעניין". טאוב לא הציג כל מענה לפניה זו. בחקירתו הנגדית טען כי שוחח עם עו"ד קיט טלפונית לאחר פנייתה אליו, וציין "עוד לא הייתה החלטה סופית מה אנו רוצים לעשות" (עמ' 36 ש' 28).

כלומר, בדיוק כפי שטען רודה, רודה לא התעלם מפניות עו"ד קיט, אלא ההחלטה הייתה נתונה בידיו של טאוב, שהודה כאמור כי לא החליט באופן סופי באותו שלב האם לקדם את מסלול תמ"א 38.

ב. ההתרחשויות בהמשך הדרך מלמדות על כך שטאוב בחר שלא להתקדם במסלול תמ"א 38, אלא להמשיך להתקדם במסלול תב"ע בוועדה מחוזית.

טאוב לא הציג תכתובת מאוחרת יותר לפניית עו"ד קיט אליו מיום 13.4.14 המפורטת לעיל, ולא הוכיח כי השיב לרודה ולעו"ד קיט על החלטתו והאם הוא מבקש להתקדם במסלול תמ"א 38. יתרה מכך, רודה אף הציג תכתובות מאוחרות אף יותר ששלח לטאוב מיום 13.5.14 (" מדוע המיילים שאני שולח לגלית ממשרד שוב חוזרים?") ומיום 18.5.14 (" עוד בשבוע שעבר שלחתי אליה את המייל ודיברתי עם משרדה. עד עתה לא חזרה אלי. כדאי שתזרז אותה"). עיון במכלול התכתובות שצורפו מעלה כי כגרסת רודה (וראו גם דבריו בעמ' 14 ש' 11-21) הגורם האחרון שלא השיב, הינו טאוב ומשרד עו"ד צבי שוב, ולא רודה כפי שטאוב טען. טאוב אף לא טרח לזמן איש ממשרד עו"ד שוב, הגם שמדובר במשרד עו"ד שהוא שכר את שירותיו, ולכן אם היו בידיו ראיות התומכות בגרסתו, הוא היה מביאן.

ההתרחשות המהותית הבאה, שאין חולק עליה, הינה שבחודש יולי 2014 הוגשה באמצעות רודה לוועדה המחוזית הבקשה לאישור התב"ע המתוקנת ל- 25 יח"ד. ברור לחלוטין שבקשה זו לא היתה יכולה להיות מוגשת ללא אישורו של טאוב. יצוין כי בסיכומיו העלה טאוב טענה תמוהה שלפיה הוא כביכול מעולם לא אישר את התכנית. ברם, מדובר בטענה סותרת לאמור בתצהיר טאוב, ששם פירט טאוב את דבר ההגשה של תכנית 25 יח"ד בתצהירו ואת מעורבותו בעניין, ואף הלין שהגיע לישיבת הוועדה המחוזית שדנה בתכנית, בגפו ללא רודה (פסקאות 43-46 לתצהיר טאוב). אף בחקירה הנגדית אישר טאוב שהגיש פיזית לוועדה המחוזית את התכנית שרודה הכין. טאוב טען שעשה זאת "כדי לחסוך את השליח" וכי מעבר לכך לא היה מעורב (עמ' 34 ש' 8-11) אולם קשה ליתן אמון בטענה זו, בפרט כאשר מדובר בפרויקט משמעותי שבו טאוב כבר הוציא עשרות אלפי ₪. במאמר מוסגר אציין כי בכך יש לדחות את טענתו הכללית של טאוב שלפיה לא אישר כביכול לרודה לעבור שלבי תכנון כנדרש בסעיף 5ה' להסכם. טאוב היה מודע היטב להגשת התכנית ולפרטיה, והגשתה נעשתה בידיעתו ובאישורו.

שילוב הנתונים שלפיהם ההחלטה האם להתקדם במסלול בקשה להיתר לפי תמ"א 38 היתה נתונה בידי טאוב, וכי בפועל, לאחר שטאוב היה אמור למסור את החלטתו, הוא אישר להגיש בקשה לאישור תב"ע נקודתית לוועדה המחוזית, מאשש את טענת רודה (ראו למשל עמ' 12 ש' 27-28) שלפיה טאוב החליט לזנוח באותו שלב את הבקשה לפי תמ"א 38, ולהתקדם במסלול של תב"ע נקודתית. מסקנה זו מתחזקת לנוכח דברי טאוב בחקירתו הנגדית, שלפיהם מטרת הישיבה מיום 25.3.14 לא היתה רק בחינת תמ"א 38, כפי שניסה להציג בסיכומיו, אלא מטרה רחבה יותר של גיבוש דרך פעולה ("לא רק תמ"א 38 אלא לגבש דרך פעולה" – עמ' 36 ש' 12).

ג. טאוב טען שלאחר דחיית תכנית 25 יחידות-דיור בוועדה המחוזית (בחודש אוקטובר 2014) רודה אמר כי "אין לו אפשרויות תכנוניות נוספות" והמליץ לפנות למשרד עורכי דין לצורך הגשת עתירה מינהלית נגד החלטת הוועדה המחוזית (פסקה 47 לתצהיר טאוב).

ברם, בחקירתו הנגדית, במסגרת שטף הדברים באחת מתשובותיו, הודה טאוב, אולי מבלי משים, כי רודה המליץ לו להגיש ערר בעניין סירוב הוועדה לקדם את הבקשה להיתר לפי תמ"א 38, ולהתקשר עם עו"ד לצורך הגשת הערר, וכי זה היה הרקע לפנייה לעו"ד צבי שוב:

"... איני זוכר מה אמר לי, נתן לי כל מיני תירוצים באותה תקופה [על כך שהוועדה לא קבעה לדיון את הבקשה לפי תמ"א 38 – א' ל' ג'] אחרי כשנה או חצי שנה שראיתי שרודה לא עושה כלום, נפגשתי איתו והתעצבנתי. אמרתי לו שעברה שנה ולא כלום, הוא הפיל סיפורים על העירייה ואמר לי שצריך להביא עו"ד ולהגיש ערר. אז שאלתי על מי הוא ממליץ. נתן לי כמה שמות. בסופו של דבר פניתי לעו"ד שוב..." (עמ' 35 ש' 21-23)

רודה אף הוכיח כי באותה תקופה הוא הגיש ערר ביחס למגרש אחר (נספח ט"ז לתצהירו, וראו גם דבריו בעמ' 13 ש' 3-8). בהחלטת ועדת הערר מיום 11.9.13 ביחס לאותו מגרש קבעה הוועדה כי תמ"א 38 לאחר תיקונה (38/3) חלה גם ביחס ל"מבנים קטנים" וכי הוועדה המקומית רשאית לאשר בקשה ביחס ל"מבנה קטן" בהתאם לשיקול דעתה. כל זאת, בהתבסס על החלטה של המועצה הארצית של רשות מקרקעי ישראל מיום 6.3.12, וכפי שנקבע בהחלטות קודמות של ועדת הערר. יצוין כי באותו מקרה הערר נדחה לגופו, עקב ציפוף יתר של יחידות דיור גם לפי הקווים המנחים של תמ"א 38, אולם ניתנו הוראות לעניין הגשת בקשה מתוקנת לוועדה המקומית. לעניינו חשובה הראיה שלפיה הגשת ערר היתה מהלך שרודה נקט בו בתקופה סמוכה, ואף זכה להצלחה ביחס לסירוב העקרוני של הוועדה לקדם את התכנית. לפיכך, הסבירות שרודה טען בפני טאוב כי תמו האפשרויות התכנוניות – נמוכה.

אף בדוא"ל ממשרד צבי שוב מיום 27.3.14 שנשלח לשני הצדדים, שבו עו"ד קיט ביקשה לקדם את מסלול הבקשה להיתר לפי תמ"א 38 נכתב " מצ"ב, לעיונכם, החלטת ועדת ערר רלוונטית מאוד לענייננו" (נספח 9 לתצהיר טאוב).

כלומר, האפשרות של הגשת ערר עמדה על הפרק גם בשנת 2014, וכפי שטאוב הודה בעצמו - זו היתה האפשרות שרודה המליץ עליה. אין זה סביר אפוא, שרודה זנח את הפרויקט בטענה שלפיה "אין לו אפשרויות תכנוניות נוספות". האפשרות המסתברת יותר הינה שטאוב, מטעמיו שלו, נמנע מקידום הבקשה לפי תמ"א 38 וחזר למסלול של אישור תב"ע ל- 25 יחידות דיור, וכאשר בקשה זו נדחתה בוועדה המחוזית, הוא החליט להמשיך באותו מסלול, ולהגיש עתירה מינהלית נגד החלטת הוועדה המחוזית.

טאוב טען כי רודה היה מי שהמליץ לו להגיש עתירה מינהלית נגד החלטת הוועדה המחוזית לדחות את תב"ע 25. ברם, מדובר בטענה בעלמא, שלא נתמכה בכל אסמכתא, והעומדת בניגוד להודיית טאוב שלפיה רודה המליץ על הגשת ערר לצורך קידום הבקשה להיתר לפי תמ"א 38.

אף אין כל אינדיקציה שטאוב עירב את רודה באופן כלשהו בהגשת העתירה המינהלית (פרט לבקשה שישלח אליו הדמיות) או בתוצאותיה, וטאוב לא הביא כל ראיה בעניין זה, הגם שראיות כאלה, לו היו, היו מצויות ברשותו (הודעות דוא"ל, עדות של עורך הדין שהגיש את העתירה עבורו, ועוד).

ד. אופן התקשרותו של טאוב עם אדריכל אחר, במהירות לאחר הגשת דחיית העתירה המינהלית, ומבלי לעדכן את רודה, תומכת אף היא במסקנה כי רודה לא זנח את הפרויקט, אלא טאוב הוא שניתק מגע מרודה וביקש להחליפו. כך גם חילופי דברים בין טאוב לרודה לאחר התקשרות טאוב עם האדריכל החלופי.

כאמור לעיל, העתירה נדחתה ביום 14.6.15 וכבר ביום 6.9.15 חתם טאוב על הסכם התקשרות עם אדריכל אחר. כל זאת, מבלי לעדכן את רודה. סביר להניח, שאילו טאוב סבר באמת ובתמים שרודה "זונח" את הפרויקט, היו קיימות ראיות להתראות של טאוב כלפי רודה ולדרישות שלו לביצוע פעולות, ודאי בטרם נקיטת מהלך משמעותי של התקשרות עם אדריכל אחר.

בשיחה טלפונית שהתקיימה בין רודה לטאוב לאחר הגשת הבקשה על ידי האדריכל החדש ושליחת החשבון על ידי רודה (כפי שעולה מתוכן השיחה) נאמרו הדברים הבאים (נספח כ"ה לתצהיר רודה):

"רודה: ... אני שואל אותך מה קורה.
טאוב: אצלי מה קורה? מנסה לקדם את העניינים שמה. מקווה שזה יתקדם בעזרת השם.
רודה: מה זה אומר?
טאוב: זה אומר שחברתי למישהו שאיך אומרים, עשיתי איתו חוזה שמקבל תגמול לפי זה שהוא מצליח ונראה.
[...]
רודה: ראית[י] מה שעשית, ראיתי את הבקשה שהגשת.
טאוב: אוקי.
רודה: ואני רק רוצה להגיד לך דבר אחד פשוט, אין לי בעיה עם זה שתלך למי שאתה רוצה כי זה, אתה יכול לעשות את זה. דבר אחד שיש לנו הסכם. שלחתי לך... לא הלכת להוציא אותו מהדואר. השאלה מה אנחנו עושים?
טאוב: אה,
רודה: דבר היחידי שיישאר בינינו אם אתה רוצה לעזוב, אין לי שום בעיה, זה רק עניין של התשלום.
טאוב: אוקי. בסדר. אני לא, לא ראיתי פשוט שהגיע
[...]
רודה: אתה רוצה שנפגש נסגור את זה?
טאוב: אה, אני רוצה להמתין עוד קצת. אני רוצה איך אומרים? לראות מה קורה איתי כי אני איך אומרים? אוטוטו צריך, צריכה להיות החלטה ונראה מה קורה אחרי ההחלטה.
רודה: למה?
טאוב: מה שהוא עשה. כי יכול להיות שאני אמשיך איתך, אני עוד לא יודע.
רודה: הלכת למישהו אחר, איך תמשיך איתי?
טאוב: מה?
רודה: הלכת למישהו אחר, איך תמשיך איתי?
טאוב: אה, זה לא שיחה לטלפון עזוב כרגע.
רודה: בוא ניפגש.
טאוב: אה, בוא נראה מה קורה עוד חודש ימים בערך. בסדר?
רודה: טוב. אני רושם לי עוד חודש להרים לך טלפון.
[...]"

כפי שניתן להיווכח מתוכן הדברים, באותה שיחה טאוב סיפר לראשונה לרודה על כך שהתקשר אדריכל אחר. רודה, שאמר לטאוב שהוא מודע לכך שהתקשר עם אדריכל אחר כי ראה את הבקשה, ציין שאין מניעה לכך, אולם יש להסדיר מולו (מול רודה) את החשבון.

בשלב זה, אילו אכן מצב הדברים היה שרודה אכן התרשל שנים, ולבסוף זנח את הפרויקט תוך גרימת נזקים כבדים לטאוב, וכל זאת באופן שאילץ את טאוב למצוא אדריכל אחר, ניתן היה לצפות שטאוב יטיח ברודה את הדברים. טאוב אינו אדם תמים או חסר ניסיון, וקשה להניח שיעבור בשתיקה על מצב שבו בעל מקצוע, שהתרשל כלפיו זנח את עבודתו וגרם לו נזקים כבדים, עוד יהין לדרוש ממנו תשלום בגין עבודתו. זאת, בייחוד על רקע העובדה שבניגוד למצג של טאוב כלפי רודה באותה שיחה, ההסכם של טאוב מול האדריכל החדש לא היה אך ורק "מותנה הצלחה" אלא הוא כלל הסכמה על תשלום מקדמות (כולל מקדמה של 60,000 ₪ עם הזמנת העבודה) אשר לא יוחזרו אף אם העבודה תופסק.

ברם, טאוב לא הטיח ברודה דבר ולא העלה כלפיו כל תלונה. להיפך, הוא הסביר שאינו מעוניין להיפגש כעת לסגירת החשבון, שכן הוא רוצה להמתין לראות את ההחלטה שתתקבל על ידי הוועדה ויכול להיות שלאחר מכן הוא ימשיך עם רודה (" יכול להיות שאני אמשיך איתך").

דברים אלה תומכים בגרסת רודה, ומכרסמים עד מאוד בגרסת טאוב.

לכך יש להוסיף כי טאוב בחקירתו הנגדית, לא הצליח לספק כל הסבר סביר לתגובתו בשיחה. חלף זאת, הוא העלה הסבר מעורר תהיות שלפיו למרות שלשיטת טאוב רודה לא נתן לו כל תמורה בגין המקדמות ששילם לו, עדיין היה לו אמון ברודה באותו שלב (לאחר ההתקשרות עם האדריכל החדש) והוא שקל להמשיך לעבוד עמו, אלא שרודה עצמו היה זה שהתפטר בשיחת הטלפון. כך:

"הסיפור הוא ככה: אני התחלתי לעבוד עם רודה ושילמתי לו כסף לא מבוטל של כמעט 35 אלף ₪. אני תמורת הסכום הזה לא קיבלתי מרודה שום דבר. ההתקשרות בינינו היתה לצורך קבלת היתר בניה. כמו שאתה יודע – לא קיבלתי. ... אני רציתי לקבל תמורה ואמרתי לו שיכול להיות שאמשיך איתך, כי רציתי לקבל תמורה עבור כספי. אני לא פיטרתי אותו, שהוא אמר שלא רוצה לעבוד איתי כי הוא התפטר, אני לא פיטרתי אותו. היה לי אמון בו. ואחרי ששלח אלי את החוזה [הכוונה לשליחת החוזה לאחר השיחה שצוטטה לעיל – א' ל' ג'] ודיבר איתי. אני זוכר שאמרתי לו שאפגש איתו ואשב על החוזה. לא היה בלי טעם לומר לו מה שאמרת, כי עדיין היה לי אמון בו, זה שעברתי להתייעץ עם אדריכל אחר, זה לא מסיר את האחריות שלו כלפי. מותר לי להתייעץ כתוב בחוזה שלי עם רודה שמותר לי להתייעץ עם יועצים חיצוניים" (עמ' 30 ש' 30- עמ' 31 ש' 3, וכן ראו עמ' 31 ש' 6-14).

מדובר בהסבר לא משכנע, עם סתירות פנימיות (כיצד אם טאוב סבר שלא קיבל כל תמורה בגין סכום כסף לא מבוטל לדבריו שלו ששילם לרודה, עדיין היה לו אמון ברודה בחלוף 5-6 שנים ממועד ההתקשרות) אשר גם סותר את גרסתו הכללית של טאוב בדבר התרשלות רבתי של רודה ו"זניחת" הפרויקט על ידו משנת 2014. כמו כן, כאמור לעיל, טאוב לא פנה "להתייעץ" עם אדריכל אחר, אלא חתם עמו על חוזה מחייב לתכנון המקרקעין ולהוצאת היתר בניה, שמשמעותו הפשוטה הינה החלפת רודה באדריכל אחר.

המסקנה המסתברת הינה אפוא, כי טאוב, משיקוליו, ואולי לנוכח אכזבתו מכך שטרם קיבל היתר בניה, החליט באופן חד צדדי, וללא סיבה מספקת (ראו הדיון בפסקה 40 להלן שלפיו טאוב לא הוכיח שרודה התרשל, וכי מהראיות אף עולה לכאורה שההיפך הוא הנכון) להפסיק את עבודת רודה ולהתקשר עם אדריכל אחר.

37. מאחר שטאוב הוא שהפסיק את עבודתו של רודה, הרי שרודה זכאי בהתאם להסכם, פרט לתשלום בגין חלק העבודה שנעשה עד לאותו מועד (שחושב לעיל), גם לפיצוי מוסכם בגובה 30% מיתרת שכר הטרחה.

כיצד יש לחשב את יתרת שכר הטרחה לצורך פיצוי בגובה 30% מסכום זה?

בנסיבות שבהן התב"ע אינה מאושרת – וכאמור לעיל ההסכם נוטל בחשבון אפשרות שהתב"ע לא תאושר – ההיגיון הפשוט של ההסכם מורה כי את יתרת שכר הטרחה יש לחשב בהתאם לנתוני שטח הבניה ברוטו לפי התכנית האחרונה שהוגשה, הקרובה ביותר לתב"ע שיכולה היתה להיות מאושרת. התחשיב לעניין זה קבוע בסעיף 3.2 להסכם, שלפיו שכר הטרחה בגין רכיב תכנון המבנה הינו 75 ₪ למ"ר בניה עבור שטח בניה עד 2,500 מ"ר ברוטו, ו- 60 ₪ למ"ר עבור שטח בניה מעל 2,500 מ"ר ברוטו, הכל בתוספת מע"מ. מאחר ששטח הבניה ברוטו בתכנית 25 יחידות דיור עומד על 4,599 מ"ר (לפי נתוני התחשיב בנספח כ"ו לתצהיר רודה, שטאוב לא חלק עליהם) הרי שרודה זכאי לכאורה לפיצוי בסך 30% X (75 ₪ X 2,500 מ"ר) + (60 ₪ X 2,099 מ"ר) = 94,032 ₪ בצירוף מע"מ.

עם זאת רודה ערך תחשיב אחר, שבו דרש שכר טרחה נמוך יותר ברכיב זה, בסך של 45,819 ₪ בצירוף מע"מ. את תחשיבו ערך רודה על פי נתוני הבקשה להיתר לפי תמ"א 38, שבה שטח הבניה ברוטו עומד על 4,466 מ"ר (בהשוואה ל- 4,599 מ"ר על פי תכנית 25, וכל זאת לפי נתוני רודה בנספח כ"ו לתצהירו, שטאוב לא חלק עליהם). כמו כן, רודה דרש פיצוי בגובה 30% מתוך 50% משכר הטרחה בגין רכיב תכנון המבנה, ולא 30% מתוך 100% של שכר הטרחה בגין רכיב זה. זאת, מאחר שאת ה- 50% הראשונים של רכיב תכנון המבנה הוא דרש במלואם, כשכר טרחה עבור הבקשה להיתר בניה לפי תמ"א 38. דרישה אחרונה זו נדחתה כאמור לעיל (נמצא כי רודה זכאי לתשלום בגין הבקשה לתמ"א 38, אולם זאת לא מכוח ההסכם הכתוב ולא על פי התעריפים שבהסכם הכתוב, אלא מכוח הזכאות בדין הכללי לשכר ראוי, שאת גובהו רודה לא הוכיח).

רודה לא טען שבמקרה שבקשתו לשכר טרחה בגין תכנון המבנה בשל הבקשה להיתר מכוח תמ"א 38 תידחה, יש לערוך תחשיב חלופי, כפי שנמצא שיש לערוך כמפורט לעיל (ראו למשל סעיף 48 לסיכומיו, שבה פירט את הסכום שהוא דורש לפיצוי בכל רכיב ורכיב).

אין מדובר בחסר טכני בטיעוניו של רודה, כי אם בחסר מהותי, שכן היעדרו שלל מטאוב הזדמנות הוגנת להתמודד עם הטענה, ובכלל זאת לטעון שמדובר בפיצוי מוסכם שיש להפחיתו בהתאם לסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: " חוק החוזים (תרופות)"). יוער כי מדובר בפיצוי מוסכם גורף, ללא הבחנה בין הנסיבות השונות של הפסקת עבודת המתכנן, מועד הפסקת העבודה והשלב התכנוני שהמתכנן הגיע אליו, באופן המעורר חשד לכאורה בכל הנוגע לסבירותו וזאת גם בשים לב לכך שמדובר בהסכם שנכרת בין צדדים מקצועיים (לשיקולים השונים הרלבנטיים לבחינת ההצדקה להפחתת פיצוי מוסכם, ראו למשל ע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (23.8.15) בפסקאות 42-43 לפסק הדין). ניתן לתהות האם בנסיבות שבהן מתברר כי מבחינה אובייקטיבית לא ניתן לאשר תב"ע לכ- 25 יחידות דיור כפי שהצדדים העריכו בעת כריתת ההסכם, ויש לבחון דרך תכנון חלופית, מגיע למתכנן פיצוי מוסכם בשיעור של 30% מיתרת הפרויקט, המהווים יותר מ- 100% מהשכר המוסכם בגין העבודה שבוצעה עד לאותו מועד. לכאורה טאוב יכול היה להעלות טענה זו גם ביחס לפיצוי המוסכם הנמוך יותר שחישב רודה. אולם בנסיבות שמדובר ביחס ניכר בין התחשיבים, של פי שניים, הרי ש"הכמות עושה איכות" מבחינת משאבי ההתמודדות ותשומת הלב ביחס לטענה, ומעבר לכך, לגוף הדברים, לא ניתן לומר שפיצוי בסך של כ- 45,000 ₪ כפי שטאוב תבע, הינו " ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה" כנדרש בסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות).

בנסיבות אלה, בהיעדר טענה מצד רודה לאפשרות של תחשיב חלופי, לא ניתן לפסוק לו אלא את הסכום המרבי שאותו דרש ברכיב פיצוי זה, העומד בערכי קרן על סך של 45,819 ₪ בתוספת מע"מ.

38. טרם סיום הדיון בתביעה העיקרית אעיר כי בסיכומיו טען רודה לזכאות כביכול לשכר טרחה מלא בהתאם לסעיף 5יג להסכם ההתקשרות שלפיו במידה "... שיעשה שימוש כלשהו בתכניות ו/או ברעיונות של המתכנן ו/או בכל חומר אחר שיצר המתכנן, ישולם שכ"ט באופן מלא עבור כל הפרויקט גם אם לא הושלמו עבודות המתכנן שעל פי הסכם זה".

ברם, ראשית, בכתב התביעה ציין רודה כי הוא "שומרת על זכותו" לתקן את התביעה בהקשר זה ככל שייוודעו ל ו הפרטים הרלבנטיים, ותהיה להם השלכה על התביע ה או על סכומה. ברם רודה לא הגיש כל בקשה לתיקון כתב התביעה. לפיכך כל טענות רודה בהקשר זה הינן בבחינת הרחבת חזית אסורה.

שנית, רודה לא הוכיח שעבודת האדריכל החדש הושפעה מעבודת ו. הטענה הועלתה בעלמא, מבלי להסביר מהו הדמיון בין התכניות או מה השימוש שנעשה בתכניות רודה. כמו כן, מדובר בטענה שבמומחיות ולא הוגשה חוות דעת בעניין זה.

רודה הפנה גם להחלטות הוועדה המקומית וועדת הערר לאשר בתנאים את הבקשה שהגיש האדריכל החדש להיתר בניה לפי תמ"א 38. לטענתה, בהתאם לאותן החלטות, העובדה שהוגשה בקשה בשנת 2012 על ידי רודה, אפשרה להחיל על הבקשה החדשה את הדין הקודם, ללא התנאים שנכנסו לתוקפם בשנת 2016. ברם, עיון מדוקדק בהחלטת ועדת הערר מיום 28.11.17 מעלה כי לדידה התנאים המחמירים נכנסו לתוקפם רק בחודש ספטמבר 2016, ואילו הבקשה החדשה של טאוב הוגשה בתחילת שנת 2016 (פסקה 10 להחלטה). מכאן, גם אלמלא הגשת הבקשה בשנת 2012, היה על ועדת הערר להחיל את המדיניות הקודמת, והמסקנה הינה שלא הוכח שהבקשה הקודמת שהוגשה תרמה בדבר לעניין הבקשה שהגיש טאוב באמצעות האדריכל החדש.

ג. האם טאוב זכאי לפיצוי במסגרת התביעה שכנגד?
39. התביעה שכנגד מבוססת על טענת טאוב שלפיה רודה התרשל בעבודתו, בכך שבמשך 6 שנים (2010-2016) לא הצליח לאשר תכנית ולקבל היתר בניה, כאשר מתוכן בשנתיים האחרונות (2014-2016) הוא זנח את העבודה לחלוטין.

לטענת טאוב, רודה ביצע פעולות רבות שכלל לא נדרשו ממנו, ושלא היה בהן צורך ואף הזיקו, כגון פניות מקדימות למחלקות בעירייה, ופניה לוועדה המקומית בניגוד להנחיית טאוב לפנות רק לוועדה המחוזית. לעומת כן, פעולות שנדרש לבצע, הוא לא ביצע כלל. בפרט הפנה טאוב בהקשר זה, לסיכום הישיבה בעירייה מיום 25.3.14, בהשתתפות הצדדים וכן עו"ד גלית קיט ממשרד עו"ד צבי שוב, ולפניות עו"ד גלית קיט לאחר ישיבה זו לרודה, אשר נותרו לפי הטענה ללא מענה.

לטענת טאוב, במבחן התוצאה, רודה לא השיג היתר בניה במשך 6 שנות עבודה, ואילו משרד האדריכלים החדש שעמו התקשר, הגיש בקשה בתוך 4.5 חודשים ממועד ההתקשרות עמו, ובתוך כשנה וחצי קיבל היתר בתנאים מהוועדה המקומית.

לטענת טאוב, נגרמו לו הנזקים הבאים: אבדן דמי שכירות לתקופה מינימאלית של שנה. על פי ערך מינימאלי של 26 יחידות בפרויקט, וסך של 4,500 ₪ לחודש לכל יחידה, טען רודה להפסד של 1,400,000 ₪. אבדן פטור שניתן על ידי חברת החשמל מהקמת חדר שנאים, בעלות של 850,000 ₪. הוצאות מיותרות בגין הגשת העתירה המינהלית ועוד, בסך של 150,000 ₪.

כפי שיובהר להלן בתמצית, התביעה שכנגד הינה חסרת בסיס, הן במישור טענת הרשלנות, והן במישור הנזק.

40. טאוב לא הוכיח שרודה התרשל. טענה להתרשלות של גורם מקצועי, הינה טענה שבמומחיות, ואילו טאוב לא גיבה את טענתו בכל חוות דעת מומחה כנדרש. העד הנוסף שהעיד מטעם משרד האדריכלים החלופי ששכר טאוב, אינו אדריכל והוא אישר בחקירתו הנגדית, כי אף אין לו הכשרה מקצועית (עמ' 23 ש' 5-13). לפיכך משקל טענותיו, המנסות להסתמך כביכול על תיק הבניין בעירייה ועל כך שלא מפורטות בו פעולות שביצע רודה, הינו אפסי.

בנסיבות אלה, טאוב לא הוכיח שהפעולות השונות שביצע רודה, ובכללן פניה למחלקות בעירייה ביחס לתכניות, ופניה לוועדה המקומית, הינן שגויות או גרמו לנזק. מהראיות אף עולה לכאורה מסקנה הפוכה. כך, בישיבת הפרה-רולינג שנערכה ביום 20.7.11 בלשכת התכנון המחוזית, לאחר דחיית תכנית 30 יח"ד, הומלץ לצדדים להגיע לדיון בוועדה המחוזית לאחר קבלת ההמלצה של הוועדה המקומית. יוצא אפוא, כי גישתו העקרונית של רודה לקבל תחילה את ברכת הדרך של הוועדה המקומית, גם כאשר מדובר בתכנית בסמכות ועדה מחוזית (ראו לעניין זה גם את הסבריו בעמ' 18 ש' 31-35) היתה מקובלת ומומלצת על ידי מוסד התכנון המחוזי, וגישתו של טאוב לפנות ישירות לוועדה המחוזית היא המוקשית.

כמו כן, מהראיות עולה כי דווקא המלצתו של רודה להגיש ערר על הימנעות הוועדה המקומית מקידום הבקשה להיתר לפי תמ"א 38 (המלצה שטאוב הודה בה, כאמור, בחקירתו הנגדית) היתה ככל הנראה נכונה ובעלת סיכויים להתקבל. רודה צירף כאמור החלטת ועדת ערר ביחס למגרש אחר, שבה ועדת הערר קבעה כי תמ"א 38 חלה גם על "מבנים קטנים" והמליצה להגיש בקשה מתוקנת לוועדה המקומית (פסקה 36(ג) לעיל). כמו כן, גם בהחלטת ועדת הערר ביחס למקרקעין דנן, חזרה ועדת הערר על כך כי מדיניות הוועדה המקומית שלא לקדם בקשות לפי תמ"א 38/3 היתה שגויה ונדחתה על ידה בהחלטות קודמות (פסקה 11 להחלטה, נספח כ"ח לתצהיר רודה). בהמשך לכך, אישרה ועדת הערר את החלטת הוועדה המקומית למתן היתר בניה בתנאים לפי תמ"א 38. יוצא אפוא, שדווקא התנהלותו של טאוב, אשר סירב מטעמיו להמשיך במסלול של ערר שעליו המליץ רודה, ובחר להתקדם במסלול של תב"ע בוועדה מחוזית והגשת עתירה מינהלית, היא אשר גרמה לעיכובים, והניסיון לתלות את האשם ברודה, אינו מבוסס.

41. טעם עצמאי נוסף לדחיית התביעה שכנגד הינו שטאוב לא הוכיח את גובה הנזק. טאוב טען בכלליות לנזקים, של אבדן דמי שכירות, עלות הקמת חדר שנאים ועלויות משפטיות, וכל זאת ללא צירוף חוות דעת שמאיות או כלכליות כנדרש (ביחס לשני הרכיבים הראשונים) וללא צירוף אסמכתאות על ההוצאות בפועל שהיו לו. בהתאם להלכות שנזכרו לעיל לעניין חובת הוכחת גובה הנזק, כשלון טאוב בהוכחת רכיב זה מחייב כשלעצמו את דחיית תביעתו.

סוף דבר
42. התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה. התביעה שכנגד נדחית.

בהתאם לכך, על טאוב לשלם לתובעת את הסכומים הבאים:

שכר טרחה בגין תכנון התב"ע מכוח סעיף 3.1 להסכם (פסקה 31 לעיל): סך של 85,932 ₪, כאשר לסכום זה יתווספו, עד למועד התשלום בפועל, הפרשי הצמדה כדין מיום 27.10.14 (הכנת התכנית הסתיימה עם הגשתה ביום 23.7.14, והדיון בוועדה המחוזית התקיים ביום 27.10.14, בטרם חלוף שנה ממועד ההכנה , ולכן בהתאם לסעיף 4 להסכם, זהו המועד הרלבנטי לתשלום) והפרשי ריבית כדין מיום 22.9.16, מועד שליחת דרישת התשלום הראשונה (לא ראיתי הצדקה לזכות את התובע בהפרשי ריבית ממועד מוקדם יותר, כאשר מטעמיו השהה את דרישת התשלום, ואף הודה שהוא אינו דורש תשלום עד שאין התקדמות עסקית – עמ' 16 ש' 23). מסכום זה יש לקזז את התמורה ששילם טאוב ל תובעת בסך של 29,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין בהתאם למועדים שצוינו לעיל (הצמדה מיום 27.10.14, ריבית מיום 22.9.16). לסכום הנותר לאחר הקיזוז יתווסף מע"מ כדין.

פיצוי מוסכם מכוח סעיף 5י' להסכם (פסקה 37 לעיל): סך של 45,819 ₪ בתוספת מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 22.9.16, מועד דרישת התשלום, ועד למועד התשלום בפועל.

הוצאות: בשים לב למכלול נסיבות העניין, ובכללן הצורך בניהול ההליך עד תומו, דחיית התביעה שכנגד, ומן העבר האחר הפער המהותי בין סכום התביעה לסכום שנפסק בפועל (המהווה פחות מ- 25% מסכום התביעה) מצאתי כי לסכומים שפורטו מעלה יתווספו הוצאות משפט בסך 4,000 ₪ (בשים לב לאגרה היחסית לסכום שנפסק, ולהוצאות ההגעה לדיונים) ו שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.

כלל הסכומים המפורטים מעלה ישולמו בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יתווספו גם לסכום ההוצאות ושכ"ט הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

זכות ערעור – כדין .

ניתן היום, כ"ט שבט תשפ"א, 11 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.