הדפסה

בית משפט השלום בפתח תקווה ת"א 43119-11-15

בפני
כבוד השופט אמיר לוקשינסקי-גל

תובע

מיכאל לוזון

נגד

נתבעים

1.ראיסה קסלר, עו"ד
2.מגדל חברה לביטוח בע"מ

ב"כ התובע: עוה"ד עוז רדיע

ב"כ הנתבעים: עוה"ד רות וקסמן (שאלתיאל) ואלכס אברהם

פסק דין

תביעה בגין טענות לרשלנות מקצועית של עורכת דין בייצוג בהסכם לרכישת בית מגורים. בתביעה טענות לנזקים שנגרמו לתובע עקב חריגות בנייה שהתגלו בדיעבד, ועקב המלצה כביכול של עורכת הדין לעכב את התשלום האחרון, שבעטיה חויב התובע בפסק דין בתשלום פיצויים למוכרים.

רקע עובדתי
1. במהלך שנת 2008 ביקשו התובע ובת זוגתו (להלן: "שירז") למכור את דירת התובע ברחובות, ולרכוש במקומה בית לתובע עבור מגוריהם המשותפים. לצורך כך פנו אל הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") שתייצגם בעסקאות הללו . יצוין כי שירז היתה הגורם הדומיננטי שעסק בשמו של התובע במשא והמתן מול המוכרים ובקשר מול הנתבעת.

2. התובע מכר את דירתו ביום 20.11.08, ומועד הפינוי נקבע ליום 10.7.09. במקביל, ניהלו בני הזוג משא ומתן לרכישת בית ברחוב האלה במזכרת בתיה (להלן: "הבית ברחוב האלה").

3. אין מחלוקת, כי מאחר שהמוכרים של הבית ברחוב האלה מסרו כי קיימות בנכס חריגות בניה, הפנתה הנתבעת את התובע ואת שירז לקבלת חוות דעת שמאית (בא כוח התובע העלה בסיכומיו טענה חדשה שלפיה ההפניה לשמאי לא היתה ביוזמת הנתבעת, אולם שירז עצמה פירטה עובדה זו בתצהירה, בסעיף 4, וסוגיה זו כלל לא היתה שנויה במחלוקת). בחוות הדעת של השמאי חיים כהן (להלן גם: " השמאי") נמצאו חריגות בניה בעליית הגג ובפרגולות.

4. רכישת הבית ברחוב האלה לא הושלמה, בנסיבות שהצדדים חלוקים ביחס אליהן. לטענת התובע ושירז, העסקה נכשלה מאחר שהמוכרים היו בהליכי גירושין ולא היה באפשרותם לטפל בחריגות הבנייה. לטענת הנתבעת, התובע ושירז ביקשו לרכוש את הדירה חרף חריגות הבניה שאיתר השמאי, והיו נכונים לשאת בעלות הכשרתן, אולם המוכרים סירבו בשל חששם ששירז תגרור אותם להליכים משפטיים. מכל מקום, העסקה לא יצאה אל הפועל, והתובע המשיך בחיפושיו אחר נכס אחר.

5. בעקבות מידע שמסר השמאי, החלו התובע ושירז לברר פרטים ביחס לבית אחר במזכרת בתיה, ברחוב האשל, הוא הבית נשוא התביעה. מדובר בבית זהה במבנהו לבית ברחוב האלה. בעלי הנכס (להלן: "המוכרים") טענו כי עליית הגג בביתם נבנתה בהיתר, אולם הוסבה לחדר מגורים באמצעות פתיחת חלון והתקנת שירותים ומקלחת ללא היתר. כן מסרו, כי קיימות חריגות בניה בפרגולות במרפסות.

6. אין מחלוקת, כי באותו שלב הנתבעת הפנתה את התובע ואת שירז לוועדה המקומית לתכנון ולבניה "זמורה" (להלן: "הוועדה המקומית") לצלם את היתר הבניה של הדירה, לצורך בחינת סוגיית חריגות הבנייה. לטענת שירז, היא פנתה לוועדה המקומית בהתאם להמלצת הנתבעת, ונמסר לה כי התיק אמור להגיע בתוך מספר ימים, עד שבועיים.

7. במקביל, בא-כוח המוכרים עו"ד ציון דמרי, העביר לנתבעת אישור של הוועדה המקומית להעברת הנכס בלשכת המקרקעין תקף עד ליום 30.12.2008 שככל הנראה הוצא במסגרת מו"מ קודם של המוכרים למכירת הבית.

8. ביום 24.12.08, טרם שנתקבלו המסמכים מהוועדה המקומית, חתמו התובע והמוכרים על הסכם המכר למכירת הבית תמורת סך של 1,370,000 ₪. מועד המסירה נקבע ליום 1.7.09. בהסכם עצמו נכללה הצהרת המוכרים בדבר היעדר חריגות בניה כביכול. עם זאת, בד בבד נחתם נספח להסכם אשר בו עוגנה הצהרת המוכרים שלפיה עליית הגג נבנתה כדין, אך כי קיימות חריגות בניה ביחס לפתח חלון, שירותים ואמבטיה בעליית הגג וביחס לפרגולות. וכלשון הנספח להסכם:

"הקונים מודעים להצהרת המוכר כי בנכס יש עליית גג שנבנתה כדין ואולם בעליית גג יש פתח חלון שירותים ואמבטיה וארבע פרגולות שנבנו ללא היתר (להלן החריגות')".

וכן:
"הקונים מצהירים כי המוכר הודיע להם כי בנכס יש עליית גג שנבנתה כדין ואולם בעליית גג יש פתח חלון שירותים ואמבטיה ופרגולה אחד ועוד שתי פרגולות בחלקים אחרים של הדירה שנבנו ללא היתר (להלן החריגות')"

במאמר מוסגר יצוין כי קיים פער בין ההצהרות האמורות לעניין מספר הפרגולות, אולם הצדדים לא התייחסו לכך ולא נטען כי דבר זה הינו בעל משמעות כלשהי.

עוד נכתב בנספח להסכם, כי הקונה שקל את דבר החריגות במסגרת מחיר התמורה, וכי הסדרת החריגות, ככל שהקונה יחפוץ בכך, הינה באחריות הקונה ועל חשבונו, למעט תשלום קנס בגין החריגות:

"כן מצהירים הקונים כי לאור הצהרת המוכר בעניין החריגות, הדבר נשקל על ידם במסגרת מחיר התמורה כך שאם ירצו בכך יהא זה באחריות הקונים ועל חשבונם להסדיר החריגות הנ"ל מול הוועדה המקומית זמורה והמועצה המקומית מזכרת בתיה לשאת בכל התשלומים שיידרשו למעט תשלום קנס כלשהו בגין חריגות הבניה לעיל".

הצדדים גם הסכימו בנספח, כי ככל שבשל החריגות יימנע מהקונה ליטול משכנתא, יידחה התשלום השני בסך 1,250,000 ₪ לצורך הסדרת החריגות על ידי הקונים, לתקופה של עד ארבעה חודשים.

9. הנסיבות שאפפו את כריתת ההסכם שנויות במחלוקת בין הצדדים. התובע ושירז טענו בתצהיריהם, כי הנתבעת לא המתינה לקבלת המסמכים מהוועדה המקומית, ותיאמה עם בא כוח המוכרים מועד לחתימה. לדבריהם, דקות ספורות לפני החתימה, הנתבעת הסבירה להם בקצרה את פרטיו, אולם לא הסבירה את משמעות הסעיף שלפיו הקונה "בדק את המצב התכנוני והמשפטי של הדירה". לדבריהם, הנתבעת עודדה אותם לחתום, והבהירה להם כי ניתן יהיה להכשיר את חריגות הבניה שפורטו בנספח בקלות יחסית ובעלות נמוכה, וכי העיקר הוא שעליית הגג נבנתה בהיתר. במעמד החתימה הנתבעת הפנתה את התובע ואת שירז להתייעץ טלפונית עם אדריכל, שאמר שעלות אישור פתיחת החלון הינה כ- 10,000 ₪. לאור זאת, לטענת התובע ושירז, הם ביקשו מהמוכרים להפחית סך של 10,000 ₪ מהמחיר, וכך לדבריהם הוסכם.

הנתבעת טענה בתצהירה, כי כבר במועד שבו התובע ושירז פנו אליה בנוגע לבית נשוא התביעה, היא הבהירה להם את החשיבות בביצוע בדיקה תכנונית מקיפה, רצוי על ידי מומחה, בין הייתר על רקע הממצאים שעלו בבדיקת הבית ברחוב האלה. לדבריה, התובע ושירז היו לחוצים לרכוש את הדירה, בשל חששם שהמוכרים ימכרו אותה לצד שלישי ומאחר שלא עלה בידם למצוא דירה המוצעת למכירה שמועד הפינוי שלה הוא בחודש יולי 2009, כפי שדרוש להם בשל מועד הפינוי של דירת התובע. לטענתה, מועד החתימה נקבע רק לאחר קבלת הסכמת התובע ושירז.

לדברי הנתבעת, ביום שקדם למועד החתימה, שירז אישרה לה טלפונית כי היא סיימה לבצע את הבדיקות התכנוניות, והנתבעת ביקשה כי שירז תביא עמה למעמד החתימה את המסמכים שצילמה בוועדה המקומית. אולם, ביום החתימה, כאשר הנתבעת ביקשה משירז להציג בפניה את המסמכים, שירז מסרה כי הזמינה את המסמכים אך טרם קיבלה אותם. חרף זאת, התובע ושירז אישרו לנתבעת כי הם מעוניינים לחתום על ההסכם כבר עתה ולא להמתין למסמכים, וכך עשו.

לדברי הנתבעת, ביום החתימה היא ישבה עם התובע ושירז שלא בנוכחות המוכרים, והסבירה להם את תוכן ההסכם והנספח, סעיף אחר סעיף. גם בפגישה המשותפת עם המוכרים ובא כוחם, הצדדים עברו יחדיו על תנאי ההסכם והנספח, והנתבעת התרשמה כי התובע ושירז הבינו את תנאיהם על בוריים. הנתבעת הכחישה כי הפעילה על התובע לחץ כלשהו לבצע את הרכישה.

לטענת הנתבעת, במעמד החתימה ניסה התובע להפחית ממחיר התמורה בשל החריגות הואיל והוא יישא בעלות הכשרתן. בא כוח המוכרים השיב כי מניסיונו עלות ההכשרה לא תגיע לסכום גבוה. בשל כך המליצה הנתבעת לתובע ולשירז לברר את עלויות הכשרת החריגות עם מומחה. לדבריה, לבקשת התובע ושירז התקשרו טלפונית, ברמקול, לאדריכלית המוכרת לנתבעת מעסקה אחרת. הנתבעת טענה כי למיטב זכרונה האדריכלית אמרה כי ללא מסמכים לא תוכל ליתן תשובה, אולם בהתאם לתיאור שנמסר לה, ייתכן שהעלות תגיע לסך של כ- 10,000 ₪, וכי מדובר באומדן בלבד. הנתבעת טענה כי מעולם לא מסרה לתובע ולשירז כי ניתן להכשיר את חריגות הבניה, או כי מדובר בעניין פשוט ולא יקר.

10. זמן מה לאחר החתימה על ההסכם, הגיעו המסמכים מהוועדה המקומית. שירז והנתבעת הבחינו כי קיים פער בין התשריט בוועדה המקומית לתשריט בטאבו, בכך שבהתאם לתשריט הוועדה אין קומה שניה לנכס ומכאן לכאורה עליית הגג נבנתה ללא היתר כדין. בהתאם לכך, ביום 25.1.09 פנתה הנתבעת במכתב לבא-כוח המוכרים וציינה כי היעדר היתר בנייה לעליית הגג, בניגוד להצהרת המוכרים בנספח להסכם, מהווה הפרה יסודית של ההסכם (ת/17). המוכרים מצדם, עמדו על כך שעליית הגג כחלל אטום נבנתה בהתאם להיתר, ואילו רק פתיחת הדלת לעליית הגג ופתיחת החלון והשירותים, הם שאינם בהיתר, כפי שצוין בנספח לטענתם, ומכאן שלא התרחשה כל הפרה מצידם.

11. ביום 29.1.09 נערכה חוות דעת שמאית לצורך נטילת משכנתא על ידי התובע, אשר ממנה עלה כי לא הוצג בפני השמאי היתר לעליית הגג. בהמשך לכך, חישב השמאי את שווי הנכס, ללא חריגות הבניה, בסך של 1,330,000 ₪.

12. בהמלצת הנתבעת, התובע ושירז פנו אל האדריכלית סיגל אהרן דמרמרי (להלן: "האדריכלית") כדי לקבל אמדן של עלויות הכשרת החריגות וחוות דעת נוספת לעניין חריגות הבנייה. האדריכלית מסרה הצעת מחיר לעריכת בקשה להיתר ותכניות בסך 22,000 ₪ בצירוף מע"מ. מתוך סכום זה שילם התובע סך של 14,000 ₪ כאשר הסכום כולל אגרות לפתיחת תיק רישוי בנייה. כמו כן, ביום 4.2.09 התייחסה האדריכלית לסוגיית ההיתר לעליית הגג, וכתבה כי בהיתר שבתיק הבניה אין היתר לשימוש בחלל הגג וצוין כי חלל הגג אטום. לדבריה במכתב, התב"ע מאפשרת מתן היתר לתוספת הבניה, אולם נדרשת הצגת תכנית ותשלום אגרות והיטלים.

לדברי התובע ושירז, במכתב האדריכלית מיום 15.2.09, היא העריכה את עלויות האגרות והיטלי הפיתוח הנדרשים בסך של כ- 20,000 ₪ וציינה כי בנוסף ישנן עלויות לרשות מקרקעי ישראל שאותן אינה יכולה לאמוד. לטענתם, בשלב זה הם הבינו כי לא מדובר בעלויות זניחות כפי שתיארה בפניהם הנתבעת, ולכן הורו לאדריכלית לעצור את תהליך הכשרת החריגות.

במאמר מוסגר ולהשלמת התמונה בהקשר זה יצוין כי לטענת התובע, מסוף שנת 2010 הוגשו מספר בקשות באמצעות האדריכלית להכשרת הבניה, והסתבר כי מאחר שקיימת חריגה משטח הבניה המירבי, עליהם לבצע הפחתה של השטח המבוקש לאישור. לטענתם הוגשה בקשה מתאימה שביצעה הפחתת שטחים, אך בקשתם טרם אושרה.

13. במקביל לפניית התובע לאדריכלית ניהלו הצדדים חילופי מכתבים, שלוו גם בשיחות בין עורכי הדין, ובפגישה בין הצדדים, שעיקריהם כדלקמן:

א. ביום 5.2.09 פנתה הנתבעת פעם נוספת לבא-כוח המוכרים. היא שבה על הטענה כי מדובר בהטעיה, וצירפה למכתבה גם את מכתב האדריכלית ביחס לחריגות הבנייה. במכתב טענה כי על המוכרים לשאת בעלויות הכשרת עליית הגג, והציעה כי המוכרים יתקנו את ההפרה כדי למנוע ביטול ההסכם או הגשת תביעה. ביום 8.2.09 השיב בא כוח המוכרים כי מרשיו עומדים על כך שעליית הגג נבנתה כדין כמפורט בנספח להסכם, וציין כי כך גם עולה ממכתב האדריכלית, שנכתב בו כי בהיתר מופיע חלל גג אטום ורק השימוש בעליית הגג אסור.

ב. ביום 22.2.09 פנתה הנתבעת במכתב נוסף לבא כוח המוכרים. בהתאם למכתב, מהבדיקות שערכה האדריכלית עולה בוודאות כי אין היתר לעליית הגג, בניגוד למצב בכריתת ההסכם, וכי כתוצאה מכך התובע יידרש להוצאות שונות לצורך קבלת ההיתר. לכן, ו"על מנת לברר את גודל ההטעיה ומצב הנזקים והתשלומים, מרשי מעכב תשלום בסך של 165,000 ₪ עד לקבלת התוצאות הבדיקת [צ"ל: תוצאות הבדיקה] ועל מנת להבטיח קבלת ההיתר".

ג. ביום 26.2.09 נשלח מכתב תשובה מטעם בא כוח המוכרים (ת/28). במכתב צוין כי בישיבה שקיימו הצדדים, הגם שהמוכרים עומדים על טענתם שאין הטעיה, הוצע לתובע לבטל את ההסכם ולהשיב לו את דמי הקדימה, אולם התובע באמצעות שירז סירב לכך ובחר לקיים את ההסכם, ובהמשך אף ביצע את התשלומים החלים עליו בהתאם להסכם. בנסיבות אלה פגה אפשרותו לבטל את ההסכם, אולם יחד עם זאת המוכרים הסכימו כי התשלום האחרון הסך של 165,000 ₪ יידחה עד למועד מסירת החזקה.

ברם, במועד מסוים לאחר מכן, שלח בא כוח המוכרים מכתב נוסף (ת/27) הנושא אף הוא את התאריך 26.2.09, אולם ברור על פי תוכנו כי הוא נשלח במועד מאוחר יותר (למשל בסעיף 15 למכתב, נכתב כי מאז המועד המיועד לתשלום האחרון, 24.2.09, כבר חלפו 7 ימי האיחור המוסכמים). במכתב נאמר כי המוכרים מסרבים לעיכוב התשלום האחרון (בניגוד למכתב המקורי שבו נכתבה הסכמתם) וכי לאחר שגם 7 ימי האיחור המוסכמים חלפו, התובע המצוי בהפרה יסודית נדרש להמשיך לקיים את ההסכם כפי שעשה עד כה, ולשלם את התשלום האחרון לחשבון הנאמנות של בא כוח המוכרים.

ד. ביום 3.3.09 השיבה הנתבעת למכתב האחרון של המוכרים (שלפי מכתבה התקבל אצלה ביום 1.3.09). במכתב היא שבה ועמדה על טענת ההטעיה, וכתבה כי המוכר הוא שסירב להצעת בא כוח המוכרים לבטל את ההסכם. לנוכח חילוקי הדעות, הציעה בא כוח הנתבעת במכתבה לפנות בבקשה משותפת להכרעה בבית המשפט, ולהפקיד את יתרת התמורה בקופת בית המשפט.

ה. ביום 5.3.09 השיב בא כוח המוכרים כי מרשיו דוחים את ההצעה, כי מדובר לכל היותר בטעות בכדאיות העסקה, וכי לנוכח ההפרה, על התובע לשלם את יתרת התמורה בסך 165,000 ₪ בתוספת הפיצוי המוסכם בסך 140,000 ₪.

ו. ביום 11.3.09 פנה התובע באמצעות עורך דין ישי בוקריס ז"ל, במכתב לבא כוח המוכרים. נכתב כי התובע מכחיש את כל האמור במכתב המוכרים מיום 5.3.09, וכי הוא עומד על דעתו כי הוא הוטעה וזכאי לפיצויים. כן נכתב כי התובע מוכן להמתין עד ליום 15.3.09 בלבד "לתשובת מרשיך האחראית" וכי לאחר מכן ייראה עצמו כמופנה לבית המשפט. עוד צוין במכתב כי:

"אין שום מו"מ, ו/או חילופי מכתבים יותר בנושא זה, אלא תשובתכם האחראית והמעשית בלבד".

14. מכתב זה סיים את שלב ההתכתבויות. בסמוך לאחריו, הגישו המוכרים תביעה לבית משפט השלום ברמלה, לאכיפת התשלום האחרון בהסכם, וכן לתשלום הפיצויים מוסכמים בסך 140,000 ₪ (ת.א 1349/09).

התובע מצידו, באמצעות עו"ד בוקריס ז"ל, הגיש לבית המשפט המחוזי בתל אביב תובענה לסעד הצהרתי להצהרה בדבר בעלותו בנכס, ובד בבד הגיש בקשה למתן צו עשה במעמד צד אחד להפקדת סכום התשלום האחרון בסך 165,000 ₪ בקופת בית המשפט (ה.פ 126/69, בש"א 6699/09). ביום 25.3.09, לאחר שבית המשפט המחוזי סירב למתן סעד במעמד צד אחד, ביצע התובע את התשלום האחרון. בהמשך, בהמלצת בית המשפט המחוזי, הצדדים הסכימו כי יינתן סעד הצהרתי לעניין בעלות התובע בנכס, תוך שמירת טענות הצדדים, ואפשרות התובע להגיש תביעה שכנגד בהליך בבית משפט השלום, כפי שנעשה.

יצוין כי במהלך ההתדיינות, נפטר למרבה הצער עו"ד בוקריס, וייצוגו של התובע עבר לידי עו"ד דוד גיל.

15. ביום 7.2.13 ניתן פסק דינו של בית משפט השלום ברמלה, מפי כב' השופט זכריה ימיני. בתביעה העיקרית, של המוכרים, קבע בית המשפט כי לא נוצרה גמירות דעת של הצדדים לדחיית מועד התשלום האחרון, ולפיכך עיכוב התשלום היווה הפרת הסכם מצד הקונה. בהיעדר בקשה להפחתת הפיצויים המוסכמים, פסק בית המשפט כי על הקונה לשלם למוכרים את הפיצויים המוסכמים במלואם בסך של 140,000 ₪.

התביעה שכנגד שהגיש התובע, לתשלום סכום הפיצויים המוסכמים לנוכח היעדר היתר בנייה לעליית הגג, נדחתה על ידי בית המשפט. בית המשפט פסק כי המוכרים לא הטעו את התובע ואת שירז, ומסרו להם את מלוא המידע אודות הבנייה ללא היתר והשימוש החורג בעליית הגג. מסקנת בית המשפט נסמכה בין הייתר על אי הבאת עדים על ידי התובע, ובפרט השמאי והאדריכלית. כן נפסק, כי בניגוד להליך רכישת הבית ברחוב האלה, הרי שביחס לנכס נשוא התביעה בחרו התובע ושירז למהר ולחתום טרם קבלת חוות דעת שמאית וטרם קבלת המסמכים מהוועדה המקומית, כשהם מודעים לבעיות חריגות בנייה בשכונה ואף בנכס הספציפי כמפורט בנספח להסכם. זאת, "למרות שעו"ד קסלר העידה שהסבירה לנתבע את המשמעות לכך, והוא בחר לחתום על החוזה בטרם עיין בתיק" (פסקה 23(4) לפסק הדין). בית המשפט חייב את התובע בתשלום הוצאות משפט לטובת המוכרים, וכן חייב אותו בשכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.

16. התובע הגיש ערעור על פסק הדין, לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד (ע"א 40139-03-13). בדיון מיום 6.11.13 הסכימו הצדדים כי בית המשפט יחליט לפי שיקול דעתו ללא הנמקה, על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] , התשמ"ד-1984, על הפחתת סכום הפיצוי המוסכם והתוצאות הנלוות. בהמשך לכך פסק בית המשפט המחוזי כי סכום פסק הדין של בית משפט השלום יעמוד על סך של 40,000 ₪ וסכום ההוצאות יעמוד על סך של 6,000 ₪.

17. ביום 24.9.15, קרוב לשנתיים לאחר מתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי בערעור ובסמוך למלאת 7 שנים מאז מועד החתימה על הסכם המכר, פנה התובע במכתב התרעה לנתבעת שבו נטען כלפיה לרשלנות בייצוג המשפטי. בהמשך לכך, ביום 19.11.15, הגיש התובע את התביעה דנא.

18. בכתב התביעה נטען בין הייתר כי הנתבעת התרשלה בכך שעודדה את התובע לחתום על הסכם המכר בטרם קבלת המסמכים מהוועדה המקומית, ולא הזהירה אותו בדבר המשמעויות של חריגות הבנייה. כן נטען שהנתבעת לא דאגה להבטיח את האינטרסים של התובע בהסכם, מפני האפשרות שהתרחשה שלפיה יתגלו חריגות בנייה בנכס שלא פורטו בנספח להסכם. נטען גם כי הנתבעת הסכימה לשחרר את מלוא כספי הנאמנות לטובת המוכרים, בטרם חתמו על תצהיר היעדר חריגות בנייה, ובכך היא גרמה לכך שהנכס לא יוכל להירשם על שם התובע ברשות מקרקעי ישראל. עוד נטען, כי הנתבעת התרשלה בכך שייעצה לתובע שלא לבטל את ההסכם לאחר שנודע שאין היתר לעליית הגג, חרף הצעת המוכרים לעשות כן. לבסוף נטען כי הנתבעת התרשלה בכך שייעצה לתובע לעכב את התשלום האחרון ובכך חשפה אותו לסיכון, שהתממש, לתשלום פיצויים מוסכמים למוכרים.

התובע תבע פיצויים בגין מספר ראשי נזק: החזר שכר הטרחה שגבתה הנתבעת בסך 6,000 ₪; עלויות ניהול התובענות שהגיש התובע נגד המוכרים בבית המשפט המחוזי ובבית משפט השלום ברמלה, בסך של 67,053 ₪; עלות ניהול הערעור בבית המשפט המחוזי בסך 30,000 ₪; החזר הפיצויים ששילם למוכרים, אשר הגיעו עקב פתיחת תיק בהוצאה לפועל והיעדר יכולת מיידית לשלם את הכסף, לסך של 71,836 ₪; וכן עלות הסדרת חריגות הבנייה בסך 25,131 ₪ המורכבים מעלויות האגרות וההיטלים לפי דרישת המועצה המקומית מזכרת בתיה מיום 18.7.12. בנוסף, תבע התובע פיצויים בגין עגמת נפש בסך 30,000 ₪ וכן את שכ"ט בגין התביעה דנא בסך 26,600 ₪. בסך הכל תבע התובע סך של 256,620 ₪.

יצוין כי בכתב התביעה לא נתבעו עלויות הכשרת חריגות הבנייה פרט לסכומי האגרות וההיטלים בסך של 25,131 ₪. כמו כן, הגם שנטען כי לא ניתן להכשיר את כל החריגות וכי יש צורך בהפחתת השטח המובא לקבלת היתר, לא נתבעה ירידת ערך של הנכס. כן יצוין, כי לתצהירי התובע צורפה חוות דעת מומחה של האדריכל תומר פדרמן. מומחה התובע אמד את עלויות הכשרת הבנייה, ללא ההיטלים, בסך של 41,600 נכון למועד עריכתה 13.3.17. כמו כן, בחוות הדעת נטען כי לא ניתן להכשיר את כל חריגות הבניה, אולם לא בוצע אומדן כלשהו של ירידת הערך בגין רכיב זה.

19. הנתבעת הכחישה בכתב הגנתה רשלנות כלשהי. בין הייתר, טענה הנתבעת כי היא הבהירה לתובע ולשירז את מלוא המשמעויות לעניין חריגות הבנייה, ואת הצורך בקבלת מידע מוסמך, בדיוק כפי שנהגה ביחס לבית ברחוב האלה. לדברי הנתבעת, התובע ושירז הם שחששו לאבד את ההזדמנות לרכישת הנכס ושלא יצליחו למצוא נכס מתאים עד למועד הפינוי של דירת התובע, ולכן נעתרו לדרישת המוכרים לחתום על ההסכם טרם קבלת המסמכים מהוועדה המקומית. הנתבעת דאגה להבטיח את זכויות התובע באמצעות הנספח להסכם, וכן באמצעות קביעת הוראה בהסכם אשר לפיה סכום של 130,000 ₪ יוותר בנאמנות עד לקבלת תצהיר בדבר היעדר חריגות בנייה מצד המוכרים. עו"ד בוקריס ז"ל, ולא היא, הוא שהסכים לשחרר את הסכום שאמור היה להיוותר בנאמנות. כמו כן, התובע, לאחר שנועץ בעו"ד בוקריס, הוא שדרש לעכב את התשלום האחרון, ואילו הנתבעת מצידה המליצה לשלם את הסכומים ולאחר מכן להגיש תביעה נגד המוכרים.

20. טרם הדיון בטענות אעיר, כי לנוכח פסק הדין בערעור, שהפחית בפסק דין ללא נימוקים את סכום הפיצויים המוסכמים, יצאו שני הצדדים מנקודת הנחה שלפיה אין בממצאים שנקבעו בפסק דינו של בית משפט השלום כדי להקים מעשה בית דין. מאחר שאף אחד מהצדדים לא טען בסיכומיו למעשה בית דין, אניח גם אני, ללא צורך להכריע בדבר, כי לא נוצר מעשה בית דין המחייב את מי מהצדדים במסגרת הליך זה.

דיון והכרעה

21. הוכחת עוולת הרשלנות מצריכה מהתובע להוכיח קיומם של חובת זהירות, התרשלות וקשר סיבתי בין ההתרשלות לבין הנזק. קיומה של חובת זהירות של עורך דין כלפי לקוחו, הינה מובנת מאליה. יסוד ההתרשלות שעניינו הפרת סטנדרט ההתנהגות הסביר הנדרש מעורך דין, נדון בפסקי דין רבים, ולענייננו די שאפנה לע"א 7633/12 קבוצת גיאות בע"מ נ' גולדפרב לוי, ערן, מאירי, צפריר ושות', עורכי דין בע"מ (16.9.14) (להלן: עניין " קבוצת גיאות") שבו עמד בית המשפט העליון (מפי כב' השופט ס' ג'ובראן) על ההלכה המחייבת בסוגיה זו, כדלקמן:

"סטנדרט המיומנות והזהירות נבדק בעיניו של עורך דין זהיר על בסיס מידע שניתן לייחס לעורך דין בקיא ומיומן. הפסיקה עמדה על כך שרמת זהירות זו היא 'רבה' וגבוהה יותר מזו הנדרשת מבעלי מקצוע מיומנים אחרים [...]

עם זאת, אחריותו של עורך הדין לפעול במיומנות ובזהירות כלפי לקוחו אינה אחריות מוחלטת, ולא כל טעות מהווה מעשה של רשלנות. עורך הדין אינו נדרש לחשב מראש את כלל האפשרויות בכל תרחיש עובדתי והוא יוצר ידי חובתו כאשר הוא מפעיל שיקול דעת סביר, גם אם בדיעבד יתברר כי זה היה מוטעה" (עניין קבוצת גיאות, בפסקאות 44-45 לפסק דינו של כב' השופט ג'ובראן. ההדגשות במקור).

22. בעניין קבוצת גיאת נדון סטנדרט ההתנהגות הנדרש מעורך דין בנסיבות שבהן רצון הלקוח מנוגד לעצתו המקצועית. נפסק, כי בנסיבות אלה נגזרת מחובת הזהירות של עורך הדין "חובת אזהרה". בהתאם לה, נדרש עורך הדין " להזהיר את לקוחו ולהסביר לו את הסיכונים והסיכויים שבבחירתו" (שם, בפסקה 47 לפסק הדין). היקף חובת האזהרה, ובכלל זה תוכנה וצורתה (בכתב או בעל פה) נגזר בין הייתר מאמות מידה שעניינן מיהות הלקוח ומעורבותו, תוחלת הסיכון הנלקח ומורכבות הסוגיה הנדונה. במקרים קיצוניים בלבד, שבהם עלול להיגרם נזק משמעותי ובלתי הפיך ללקוח, נדרש עורך הדין לשקול את התפטרותו (שם, בפסקאות 46-69 לפסק הדין).

הגיונה של חובת האזהרה שנדונה בעניין קבוצת גיאות בהקשר של פעולת לקוח בניגוד לעצת עורך הדין, יפה בשינויים המחויבים גם למצבים שבהם הלקוח נדרש לשקול האם ליטול סיכון מחושב, והוא מחליט ליטול את הסיכון בהתאם לעצת עורך הדין. כך למשל, בנסיבות שבהן עורך הדין מייעץ ללקוח לקבל מידע תכנוני טרם כריתת הסכם מקרקעין, אולם הצד שכנגד מסרב להמתין, והלקוח חושש לאבד את העסקה לטובת קונה אחר. במצב זה, הלקוח נדרש לשקול ביחד עם עורך הדין, האם כדאי להתקשר בעסקה חרף אי קבלת המידע ולשאת בסיכון המשפטי הכרוך בכך, או שמא עדיף להימנע מהעסקה באותו שלב, ולשאת בסיכון של אבדנה לטובת רוכש אחר. ההחלטה איזה סיכון ליטול, הינה בסופו של יום החלטה עסקית-מסחרית של הלקוח. עורך הדין רשאי כמובן - ופעמים רבות הדבר מצופה ונדרש ממנו - להמליץ ללקוח איזו אפשרות עדיפה, וזאת בהתבסס על ניסיונו העסקי והמסחרי בעריכת עסקאות מהסוג הנדון ובהתמודדות עם סכסוכים הנוצרים בגינן, ובהינתן שההיבטים המסחריים והמשפטיים כרוכים זה בזה. המלצה זו כשלעצמה, ככלל, לא תהווה בסיס הולם לתביעת רשלנות, ובלבד שבמסגרתה, עורך הדין עמד בחובת אזהרה והבהיר ללקוח את משמעות הסיכון המשפטי הכרוך בכניסה לעסקה טרם קבלת המידע הנדרש, וכן קיים את חובתו לנסות ולמזער את הסיכון המשפטי באמצעות עיצוב תניות ההסכם. כדברי כב' השופט י' עמית בת.א (מחוזי חיפה) 690/04 נגלר נ' י.ר טסלר יזום תכנון ובניה בע"מ (14.9.08) (בפסקה 38 לפסק הדין):

"זכותו של הלקוח ליטול על עצמו סיכון שרווח והזדמנות בצידו, ואין עורך הדין חייב לשים עצמו אפוטרופוס עליו. אך זאת, ובלבד שעורך הדין מיצה את האפשרויות להשיג ללקוחו תנאים טובים יותר, ולאחר שהבהיר היטב ללקוח את הסיכונים שהוא נוטל על עצמו, שאם לא כן, אינו יוצא ידי חובתו (ע"א 554/87 מזור נ' אריאלי עו"ד, פ"ד מה(1) 370 (1990); על"ע 2/80 פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין, פ"ד לד(4) 707 (1980))".

יש להעיר, כי עורך דין אשר ימליץ ללקוחותיו בדרך קבע להימנע מנטילת סיכון משפטי, אולי יחסן עצמו מפני תביעות רשלנות, אולם הוא יחטא לתפקידו ולחובת האמון שלו כלפי הלקוח, שטובתו מצריכה לא אחת נטילת סיכון משפטי מחושב. הציפייה המשפטית מעורך הדין אינה להמליץ ללקוח להימנע מנטילת כל סיכון משפטי, אלא לעשות שימוש בידיעותיו ובכישרונו על מנת ליצור עבור הלקוח פתרון משפטי שיאפשר לו להגשים את רצונו תוך נטילת סיכונים משפטיים סבירים. כל זאת, תוך מתן הסברים ללקוח, שיאפשרו לו לבצע את הבחירה מתוך הבנת מכלול הסיכונים והסיכויים הניצבים לפניו.

23. דגש נוסף בחוות דעתו של כב' השופט י' עמית בעניין קבוצת גיאות, הינו ההבחנה בין חובת הזהירות המוטלת על עורך דין בעת עריכת עסקה, לבין חובת הזהירות המוטלת עליו בעת ניהול סכסוך משפטי, שהיא גמישה יותר. לעניין זה ציין כב' השופט עמית כי:

"כאשר בייעוץ משפטי הנוגע לסכסוך משפטי או הליכי משפט או מעין-משפט עסקינן, הרי שדרכו והתנהלותו של עורך הדין נבחנת ביתר גמישות. ודוק: עורכי דין אינם חסינים כמובן מפני תביעת רשלנות מקצועית גם בהליכי משפט. [...] אולם בהתחשב בדינמיות של הדברים, בהתחשב בכך שעורך דין נאלץ לעיתים לקבל החלטות תחת לחץ זמן וב'ערפל הקרב', בהתחשב ביחסי האמון בין עורך הדין ללקוח, ובהתחשב מרווח התמרון ושיקול הדעת שמוקנה לעורך הדין לגבי אופן ניהול הסכסוך או ההליך – בהתחשב בכל אלה, הטלת אחריות על עורך דין במסגרת הליך משפטי או במסגרת הליכים מחוץ לכתלי בית המשפט, צריכה להיעשות בזהירות ותוך בחינה קפדנית של הדברים. יש להישמר מפני מבחן התוצאה בראיה בדיעבד של הדברים, מתוך חכמה שלאחר מעשה, ויש לבחון את ההתנהלות ב'זמן אמת' בעת ניהול הסכסוך או ההליך המשפטי. הלכה ותיקה עמנו היא, שלא כל טעות בשיקול דעת של עורך דין מהווה התרשלות וכי 'החובה המוטלת על סניגור כלפי לקוחו אינה שלא לטעות בשיקול דעתו: החוב היא לשקול דעתו כמיטב יכולתו וידיעתו' [...]".

24. בענייננו, ניתן לחלק את טענות התביעה לשני ראשי התרשלויות, האחד נוגע לעצם כריתת ההסכם והשני נוגע לניהול הסכסוך המשפטי, כדלקמן:

טענות להתרשלויות בכריתת ההסכם
הייעוץ לכרות את ההסכם טרם קבלת המסמכים מהוועדה המקומית;
היעדר אזהרה מספקת ביחס למשמעויות הסיכון של חריגות בניה;
היעדר הגנה מספקת ביחס לסיכון החריגות בנייה בנספח להסכם;
היעדר שמירת בטוחה מספקת בהסכם לסיכון של חריגות בנייה;

טענות להתרשלויות בניהול הסכסוך המשפטי
הייעוץ להימנע מביטול ההסכם, חרף הצעת המוכרים;
הייעוץ לעכב את התשלום האחרון.

אדון בטענות כסדרן.

טענות להתרשלויות בכריתת ההסכם

(א) הייעוץ לכרות את ההסכם טרם קבלת המסמכים מהוועדה המקומית

25. לטענת התובע, הנתבעת התרשלה בכך שהמליצה לו לחתום על ההסכם טרם קבלת המסמכים מהוועדה המקומית, ואף עודדה אותו לעשות כן. ברם, כפי שנראה להלן, הנתבעת לא ייעצה לתובע לחתום על ההסכם טרם קבלת המסמכים, אלא לכל היותר, לאחר שהתברר כי המסמכים טרם הגיעו וכי המוכרים עומדים על חתימה מיידית, הנתבעת העמידה בפני התובע פתרון משפטי סביר בהחלט לכריתת הסכם בתנאים אלה. בנסיבות אלה, ובשים לב לסיכונים ולסיכויים שהיו כרוכים בהתקשרות, הנתבעת לא רק שלא התרשלה, אלא היא פעלה כמצופה וכנדרש מעורך דין הדואג לטובת לקוחותיו.

26. נקודת המוצא הינה, כי הוכח שהנתבעת ייעצה והמליצה לתובע ולשירז לברר את סוגיית חריגות הבניה טרם הרכישה.

ראשית, שירז עצמה אישרה בתצהירה כי הנתבעת הפנתה אותה ואת התובע לקבל את תיק הבניין מהוועדה המקומית, טרם הרכישה, כאשר אין חולק כי התיק היה נחוץ לצורך בירור סוגיית חריגות הבנייה (סעיף 9 לתצהיר שירז).

שנית, גם ביחס לבית ברחוב האלה, הנתבעת המליצה לברר את סוגיית חריגות הבנייה טרם הרכישה, והיא אף הפנתה את התובע ואת שירז לקבלת חוות דעת שמאית. לא סביר להניח כי ביחס לבית אחד תמליץ הנתבעת לברר את סוגיית חריגות הבניה טרם הרכישה, ואילו ביחס לבית נוסף, זהה, שגם בו היה ידוע על חריגות בנייה מסוימות, הנתבעת תימנע מהמלצה דומה. יצוין כי אותו שמאי שערך את חוות הדעת ביחס לבית ברחוב האלה, הוא שהפנה את התובע ושירז לבית נשוא התביעה, ומכאן שהם היו מצויים בקשר ישיר מולו, והם שהחליטו, מטעמיהם, שלא לבקש ממנו בפעם הזו חוות דעת בטרם הרכישה.

27. כפי שיפורט להלן, ההחלטה לחתום על הסכם הרכישה טרם קבלת המסמכים מהוועדה המקומית, היתה החלטה שקיבלו התובע ושירז, ובניגוד לטענתם, הנתבעת לא היתה זו שלחצה עליהם לבצע את העסקה, אלא היא נבעה מלחץ שהופעל עליהם מצד המוכרים שלפיה אם ימתינו הם עלולים לאבד את העסקה לטובת קונה אחר. התובע ושירז, לא רצו להסתכן באבדן העסקה, גם מפני שהיו מעוניינים בבית של המוכרים כשלעצמו, מאחר שהתאים להם במבנהו, במיקומו ובמחירו, וגם לנוכח מועד הפינוי הקרב של דירת התובע ברחובות, וכישלון המו"מ המתקדם יחסית שניהלו לרכישת הבית ברחוב האלה.

הממצא שלפיו המוכרים הם שהפעילו לחץ על התובע ושירז לחתום על ההסכם ולא להמתין, עולה מדברי שירז עצמה בעדותה משנת 2012 במסגרת התביעה שהגיש התובע נגד המוכרים. שם העידה (בעמ' 37, ש' 15-16, נספח 39 לתצהיר שירז):

"משפחת אגמי הלחיצו אותנו שבואו נחתום... אני ביקשתי מאגמי לחכות עד שאנחנו מוציאים היתר מזמורה".

בחקירתה הנגדית בהליך זה, לאחר ששירז הכחישה הפעלת לחץ מצד המוכרים , עומתה שירז עם עדותה האמורה בהליך הקודם, הסותרת את עדותה הנוכחית. תחילה ניסתה שירז ליישב בין הגרסאות, בהסברים שאינם מניחים את הדעת, כגון שהתכוונה לומר בהליך הקודם שהמוכרים הלחיצו "את כולנו" ולא "אותנו" כפי שנכתב בפרוטוקול. בסופו של דבר הודתה כי אכן הופעל לחץ מצד המוכרים שהתריעו כי הם ימכרו את הנכס לאחר, הגם שטענה כי המסר הועבר באמצעות הנתבעת. לעניין זה אפנה לעמ' 24 לפרוטוקול, ש' 1-14, שבו דברים המדברים בעד עצמם:

"ש. אני אומרת לך שמי שהלחיץ אותך או אתכם לרכוש באותה נק' את הבית היה אגמי [המוכר], שאמר שימכור למישהו אחר?
ת. לא שוחחנו עם אגמי, מאותה פגישה שהייתה לי עם הנתבעת ועם התובע ביחד, כשאגמי שלח לי את המסמכים לא שוחחתי עם אגמי.
ש. האם נכון שמשפחת אגמי הלחיצה אתכם לבוא לחתום.
ת. לא נכון.
ש. מפנה לעדותך בבית המשפט ברמלה בפני כב' השופט ימיני, ת/39, עמ' 37, ש' 15-16, שאז ב- 2012 העדת שמשפחת אגמי הלחיצה אתכם לבוא לחתום.
ת. לא אותנו. אלא את הנתבעת.
ש. אבל כתוב אותנו?
ת. התכוונתי לכולנו.
ש. משפחת אגמי הלחיצה גם אתכם וגם את הנתבעת?
ת. הנתבעת התקשרה והפעילה עלינו לחץ ואמרה שעו"ד דימרי אמר שמשפחת אגמי מתכוונת למכור למישהו אחר ולכן שנגיע ושחבל".

גם את טענת שירז כי הלחץ הועבר באמצעות הנתבעת אין לקבל, בשים לב לכך שבעדותה בהליך הקודם, שהובאה לעיל, היא אמרה כי היא עצמה ביקשה מהמוכרים להמתין עד הוצאת היתר מהוועדה המקומית. כלומר, לפי עדותה של שירז בהליך הקודם, היתה תקשורת ישירה בינה לבין המוכרים, והופעל לחץ ישיר מצד המוכרים לכך שרכישת הנכס תתבצע מיד, מבלי להמתין לקבלת המסמכים מהוועדה המקומית. לא ניתן לייחס משקל אפוא לטענות החדשות המועלות כעת שלפיהן הלחץ הגיעה מכיוונה של הנתבעת.

בנוסף, בעדותה ניסתה שירז לטעון כי היא והתובע כלל לא היו לחוצים לבצע את הרכישה, מפני שהיו להם כביכול חלופות של בתים אחרים שהיו יכולים לרכוש. כך בעמ' 21, ש' 20-24:

"ש. אני אומרת לך שהנתבעת כלל לא הייתה לחוצה לחתום באותו ערב, ההיפך – אתם הייתם לחוצים כי אתם מכרתם את הבית ברחובות ואמרת לה שאת מפחדת שמישהו אחר ירכוש את הבית?
ת. לא נכון. ראינו בתים ברח' הארז למכירה, ברח' דובדבן באותם פרויקטים והיה בית נוסף לא ברח' האלה.

ברם, ראשית, שירז לא ידעה להסביר מדוע אם כך, הם לא רכשו את הבתים האחרים, ובמענה לשאלה זו היא רק חזרה על האמירה שהם ידעו על חריגות בניה מסוימות בנכס נשוא התביעה:

ש. אז למה לא רכשת בתים אלו, ואילו כאן ידעת שיש חריגות בנייה?
ת. ידענו שיש חריגות בנייה כגון פתח חלון, שירותים אמבטיה ופרגולות" (עמ' 21, ש' 25-26).

שנית, הטענה שהיו חלופות נוספות הועלתה בעלמא, ללא כל אסמכתא, והיא אף אינה מתיישבת עם האמור בתצהיר שירז (בס' 22) שבו ציינה כי הם לא חשו לחוצים והיו יכולים להמתין עם העסקה "ולחפש נכס אחר". במידה שאכן היו נכסים חלופיים קונקרטיים, ניתן היה לצפות כי נתון מהותי זה יפורט כבר בתצהיר, ובנוסף, עצם האמירה בתצהיר כי הם יכלו לחפש נכס אחר, מכרסמת מהותית בטענה כי כבר היה בפועל נכס אחר שעמד על הפרק.

בפי התובע עלה הסבר אחר לתמיכה בטענה כי הוא ושירז לא חשו לחץ לרכישת הבית. לדבריו, לא היה קושי שהוא יעבור לגור עם שירז בדירתה השכורה (עמ' 36, ש' 9-23). ברם, מדובר בטענה חדשה שעלתה לראשונה בחקירה, והיא אף לא נתמכה בכל אסמכתא. כמו כן, שירז עצמה לא טענה זאת. בנסיבות אלה, גם לטענה זו לא ניתן לייחס משקל של ממש, ומכל מקום לא הוכח שאף אם היתה אפשרות כזו ברמה התיאורטית (והרי ברור שבכל מקרה השניים לא היו דרים ברחוב, אלא היה נמצא פיתרון זמני כלשהו) אזי היה בה כדי לאיין את תחושת הלחץ של התובע ושל שירז לרכוש דירה שיוכלו לעבור אליה ישירות לאחר פינוי דירת התובע ברחובות.

הממצא כי התובע ושירז היו שרויים בלחץ לרכישת הנכס, שלא בעטייה של הנתבעת, עולה גם מהנתונים האובייקטיביים. התובע ניסה מספר חודשים למצוא בית לרכישה, וזה עתה הסתיים בכישלון מו"מ מתקדם, שבו כבר סוכם על מחיר והוחלפו טיוטות חוזים. מועד פינוי דירת התובע היה 10.7.09, כלומר נותר לו פרק זמן של כ- 6.5 חודשים, שבמהלכם עליו למצוא בית מתאים לרכישה שמועד הפינוי שלו בתחילת חודש יולי 2009, ולחתום על חוזה רכישה לגביו. עלה חשש אובייקטיבי שהתובע לא יצליח למצוא במועד בית מתאים העומד בדרישותיו ובאילוציו, ואף אם כן יימצא, כלל לא ברור שגם באותו בית לא יתעוררו בעיות של חריגות בניה, בפרט כאשר אין מחלוקת בתיק זה כי בעיה זו מוכרת ביחס לסוג הבתים ולאזור שבו חיפשו התובע ושירז להתגורר.

לכל זאת יש להוסיף גם את עדותה המפורשת של שירז בהליך הקודם, שלפיה היא והתובע רצו את הדירה, אפילו לאחר שהתגלו חריגות הבניה:

"ש. האם את ובן זוגך דרשתם את ביטול ההסכם או שרציתם שישלמו לכם עוד כסף?
ת. לא דרשנו את ביטול ההסכם. רצינו את הדירה. וידענו שאפשר..." (ת/39, עמ' 37, ש' 12-13).

29. הנה כי כן, הטענה שלפיה הנתבעת ייעצה לתובע ולשירז לרכוש את הנכס טרם קבלת המסמכים מהוועדה המקומית, אינה משקפת את שהתרחש. עצתה העקרונית של הנתבעת היתה לברר את סוגיית חריגות הבנייה באמצעות המסמכים מהוועדה טרם הרכישה. אולם, לאחר שהמוכרים לא הסכימו להמתין, והתובע ושירז לא רצו לאבד את העסקה וחששו מהסיכון הכרוך בכך, העמידה הנתבעת בפני התובע ושירז חלופה שהיתה סבירה לדעתה, שעניינה ביצוע הרכישה תוך יצירת הגנות משפטיות בהסכם הרכישה.

התנהלות זו של הנתבעת, במישור העקרוני, לא רק שאינה בגדר רשלנות, אלא היא התנהלות ראויה של עורך דין, המייצג לקוח פרטי, אשר מנסה למצוא פתרונות משפטיים שיאפשרו את הגשמת רצונותיו של הלקוח, חרף קשיים ואילוצים הנקרים בדרכו. דווקא אם הנתבעת היתה מייעצת לתובע ולשירז לוותר על העסקה, מבלי לבחון את האפשרות לקיימה עם הגנות מתאימות, היתה בכך משום הפרת חובתה לדאוג לטובת הלקוח, והעדפה על פניו את טובתה האישית וחיסונה מפני תביעות רשלנות עתידיות.

30. גם במישור הפרטני הנתבעת פעלה כראוי, והחלופה שהציעה לתובעים, של ביצוע הרכישה עם הגנות מספקות בהסכם, ממוקמת היטב במתחם הסבירות.

נקודת המוצא הינה כאמור שהתובע ושירז רצו לרכוש את הבית, וכי לנוכח הלחץ שהפעילו המוכרים, הם חששו שאם ימתינו למסמכים מהוועדה המקומית, הבית יימכר לקונה אחר, והם יאבדו את העסקה. אבדן העסקה לא היה איבוד הזדמנות עסקית בלבד, אלא היה גלום בו סיכון לגרימת נזק כלכלי ועגמת נפש של ממש לתובע ולשירז אם לא יצליחו למצוא בית מתאים אחר שניתן יהיה לעבור אליו עד למועד הפינוי של דירת התובע. איש לא הבטיח לתובע ולשירז שיימצאו בית שעונה על מכלול דרישותיהם ואילוציהם, עם מועד פינוי מתאים, ואיש לא הבטיח שאף אם יימצא בית כזה, לא יתעוררו גם בו בעיות של חריגות בנייה אשר רווחו באזור. לכן היו טעמים טובים לנסות ולקיים את העסקה חרף הסיכונים, הגם שכמובן, לא בכל מחיר.

בכל הנוגע למחיר, לתוחלת הסיכון שניטל בהתקשרות בעסקה, איני סבור שהוא היה ניכר. בהתאם לנתונים שהובאו על ידי התובע ושירז, ובכללם הנתונים שנמסרו מהאדריכלית שעסקה בזמן אמת בהכשרת החריגות, עלות הכשרת חריגות הבניה עמדה על סך של כ- 50,000 ₪. זאת, בשים לב לכך שהצעת המחיר של האדריכלית עמדה על סך של 22,000 ₪ בצירוף מע"מ, ועלות ההיטלים והאגרות (בהתאם למסמך שהתובע צירף משנת 2012) על סך של כ- 25,000 ₪. נטען שקיים תשלום נוסף לרשות מקרקעי ישראל, אולם לא הובא כל נתון ביחס לכך, ואף מומחה התובע לא התייחס לכך בחוות דעתו, ולכן אין מקום להבאת טענה זו בתחשיב. במאמר מוסגר יצוין כי מומחה התובע אמד את עלות הכשרת החריגות בסך של כ- 40,000 ₪ לפני ההיטלים והאגרות (כלומר – כ- 65,000 ₪ כולל היטלים ואגרות) אולם חוות דעתו התייחסה לעלויות הנכונות למועד עריכת חוות הדעת על ידו בשנת 2017, ונתונים אלה אינם רלבנטיים לשאלת עלויות ההכשרה בשנת 2009.

סך של 50,000 ₪ אינו סכום זניח כשלעצמו, אולם בשים לב לעסקה בכללותה, מדובר בסך של כ- 3.65% בלבד מגובה התמורה (1,370,000 ₪). יתר על כן, התובע ושירז עצמם ידעו שתהיה עלות מסויימת להכשרת החריגות, שהם יישאו בה כמפורט בנספח להסכם, ולטענתם הם סברו שמדובר בסך של כ- 10,000 ₪. הפער בין הסכום שהתובע ושירז הודו שהעמידו לנגד עיניהם, לבין הסכום שהיה עליהם להוציא בסופו של דבר לצורך הכשרת החריגות הינו 40,000 ₪ בלבד, שהם פחות מ- 3% ממחיר העסקה.

ייאמר כי ביחס לנתון האחרון, שלפיו התובע ושירז העריכו את עלות ההכשרה בסך של 10,000 ₪ בלבד, עולות תהיות, שכן לטענת שירז, סכום זה, שהתברר במעמד החתימה, הופחת ממחיר התמורה. ברם, עיון בטיוטת ההסכם שבא כוח המוכרים שלח לנתבעת יומיים לפני החתימה, מעלה כי כבר בו נכתב שהתמורה הינה 1,370,000 ₪. בהתאם לכך, בניגוד לטענת שירז והתובע, במעמד החתימה לא היתה כל הפחתה נוספת במחיר. תהיה זו תומכת במידה מסויימת בטענת המוכרים, שהנתבעת העלתה בהליך זה, שלפיה התובע ושירז הפחיתו מראש במסגרת המו"מ סך של 40,000 ₪ מהתמורה המבוקשת בגין חריגות הבנייה. אם כך הדבר, הרי שהסיכון שהתממש תאם את הציפיות של התובע ושירז, ובוודאי שבנסיבות אלה לא ניתן לטעון לרשלנות כלשהי מצד עורכת הדין.

אולם גם ללא צורך להכריע בסוגיה זו, ואף אם אניח לטובת התובע כי הוא נשא בסיכון של 40,000 ₪ ואף 50,000 ₪, שהם כ- 3-3.5% מגובה העסקה, הרי שמדובר בסיכון סביר בהחלט, ואף למעלה מכך, בשים לב לרצונם של התובע ושירז לרכוש את הנכס ולסיכון שחששו מפניו לאבדן העסקה, אשר עלול להיות כרוך בנזקים ממוניים ובלתי ממוניים שאינם פחותים מהסכומים האמורים.

הסיכון בחלופה שהציעה הנתבעת, הינו סביר כשלעצמו כמפורט לעיל, וסבירותו מקבלת משנה תוקף לנוכח נתון חשוב נוסף, והוא ההגנה המשפטית שהעניקה הנתבעת לתובע במסגרת ההסכם, אשר העמידה אפשרות סבירה לקבלת פיצויים מהמוכרים בנסיבות שבהן מתגלות חריגות שאינן מפורטות בנספח להסכם, וכן הבטוחה הכלכלית ההולמת שנקבעה לכך בהסכם, כפי שיפורט בפרקים (ג) ו- (ד) להלן.

(ב) הטענה בדבר היעדר אזהרה מספקת ביחס למשמעויות הסיכון של חריגות הבניה

31. אין בידי לקבל גם את הטענה הנוספת של התובע, שעניינה היעדר אזהרה מספקת כביכול ביחס למשמעויות הסיכון של חריגות הבנייה.

בראש ובראשונה, טענה זו עומדת בסתירה לגרסת התובע ושירז עצמם, שלפיה הם חששו מאוד מסוגיית חריגות הבנייה בבית ברחוב האלה, ולכן נמנעו מלרכוש אותו. הנתבעת טענה אמנם כי היו אלה המוכרים שם שסירבו לעסקה, אולם גם לשיטתה, סוגיית חריגות הבנייה בבית ברחוב האלה היתה משמעותית, ולגרסתה המוכרים היו מודעים לה ורצו לבצע את הרכישה חרף החריגות.

מובן כי הבנת התובע ושירז את משמעות חריגות הבניה ביחס לבית ברחוב האלה, עומדת להם גם ביחס למשמעות הסיכון של חריגות בנייה בבית נשוא התביעה, שהוא בית זהה לבית ברחוב האלה ונרכש על ידי התובע שבועות ספורים לאחר כישלון המו"מ ביחס לבית ברחוב האלה. לכן הטענה שלפיה הנתבעת לא הסבירה כביכול לתובע ולשירז את משמעותן של חריגות בנייה, אינה יכולה לעמוד.

32. אסמכתא מובהקת נוספת לעניין הבנת התובע ושירז את משמעות חריגות הבנייה, הינה דברי שירז עצמה בחקירה הנגדית, בהתייחסה לשלב שבו הנתבעת הסבירה לה ולתובע את משמעות הנספח להסכם. שירז נשאלה האם בעת מתן ההסבר היה דבר מה שלא הובן על ידה או על ידי התובע, והם שאלו את הנתבעת ביחס לכך, היא השיבה:

"לא. היא אמרה שזה מכסה אותנו. קודם כל לא ידעתי מה לשאול. דבר שני הנתבעת היא עו"ד שעושה עסקאות נדל"ן, היא אמרה שזה מכסה אותנו בהיעדר תיק בניין מהטאבו שזו הייתה השאלה שהייתה כל העת באוויר, איך אנו יכולים לחתום בלי תיק הבניין מהטאבו, כי ידענו שברח' האלה יש חריגות בנייה ומאוד חששנו מכך והיא אמרה לנו 'אל תדאגו כיסיתי אתכם' מה יכולתי להבין ב- 2008 שיש כאלו בעיות?" (עמ' 18, ש' 8-13).

דברים אלה ממחישים היטב כי בניגוד לטענת התובע ושירז, סוגיית חריגות הבנייה ומשמעותן עמדה במפורש במרכז ההסברים שהעניקה להם הנתבעת, והם תומכים בגרסת הנתבעת שלפיה היא העניקה לתובע ולשירז את כלל ההסברים הרלבנטיים.

33. ההסבר של משמעות הסיכון נלמד גם מכך שהוכח, בניגוד לגרסת שירז והתובע בתצהיריהם, כי הנתבעת עברה עמם על ההסכם והנספח באופן מפורט לפני הגעת המוכרים. כך, בתצהיר שירז (בסעיף 11) נכתב כי "דקות ספורות" לפני החתימה על ההסכם הנתבעת הסבירה "בקצרה" את פרטיו, אך לא הסבירה את משמעות הסעיף כי התובע בדק את "המצב התכנוני והמשפטי של הדירה הנרכשת" (כך נכתב גם בס' 14-15 לתצהיר התובע). בחקירתה הנגדית, כבר אישרה שירז שמשך הפגישה המקדימה היתה חצי שעה (ולא "דקות ספורות") והיא אישרה כי הנתבעת קראה בפניה ובפני התובע את כל הנספח להסכם (עמ' 18, ש' 7, ור' גם עמ' 17).

בנוסף, שירז אישרה בחקירתה, כי כאשר במעמד חתימת ההסכם עלתה שאלה של עלות ההכשרות והנתבעת התקשרה לאדריכל, שירז עצמה שוחחה עמו והסבירה לו לבקשתו את המפורט בנספח. התנהלות זו מלמדת על מעורבות פעילה של שירז בחתימה, ואינה מתיישבת עם נסיונה לטעון כי לא ידעה כביכול מה לשאול:

"ש. את 3 החריגות הנ"ל ידעתם שאתם על חשבונכם צריכים להכשיר?
ת. בעת חתימת ההסכם הייתה שאלה כמה יעלה לנו להכשיר, הנתבעת הרימה טל' לאיזה אדריכל שביקש ממני להסביר מה כתוב במסמך והסברתי והוא אמר לי שרק אנו צריכים לשנות את החלון, כי הפרגולות זה שולי. שאלתי כמה זה עולה והשיב 10,000 ₪ בערך, אז דיברתי עם אגמי (המוכרים) והם הסכימו לנכות סך זה מהמחיר בגין שינוי חלון ". (עמ' 18, ש' 30-34).

בהמשך החקירה שירז ניסתה לצמצם את גדרי הבנתה ושיחתה מול האדריכל, וטענה שכביכול לא שאלה אותו לגבי עלות הכשרת הפרגולות. אולם, מיד לאחר מכן, הודתה כפי שאמרה קודם לכן, כי אכן שוחחה עמו גם על נושא הפרגולות:

"ש. את דיברת עם האדריכל [בשיחת הטל' בפגישת החתימה] על פרגולות, נכון?
ת. לא נכון, שאלתי אותו רק דבר אחד – כמה יעלה לנו כל הסיפור הזה. לשאלתך, מניתי גם את הפרגולות והוא השיב שזה שולי". (עמ' 19, ש' 1-2).

ניסיון זה של שירז להקטין את מעורבותה, אשר לבסוף היא חזרה בה ממנו לנוכח דבריה הקודמים, מכרסם אף הוא במהימנות גרסתה ותומך בגרסת הנתבעת שלפיה שירז והתובע היו מודעים היטב למשמעויות חריגות הבנייה.

34. בנוסף, יש לדחות גם את הטענה כי לא הובן כביכול על ידי התובע ושירז, כי חריגות בנייה עלולות לעכב העברת רישום זכויות. שירז ציינה תחילה מיוזמתה, במענה לשאלה אחרת, כי הנתבעת מסרה להם כי יש צורך להתחיל בהכשרת חריגות הבנייה על מנת להעביר את רישום הזכויות, וזאת מבלי ששירז ציינה כי הופתעה כביכול מעובדה זו. בהמשך לכך, שירז נשאלה ישירות, שבהתאם לתשובתה, היא ידעה עוד לפני ההסכם שחריגות בניה עלולות לעכב העברת רישום הזכויות. שירז התחמקה ממתן מענה ברור וחזרה על הטענה כי ידעו שקיימות חריגות בנייה מסוימות. התנהלות זו תומכת אף היא בגרסת הנתבעת. כך, בעמ' 18, ש' 24-29:

"ש. האם הגשתם בקשות להיתר בנייה?
ת. כן, עפ"י בקשת הנתבעת שאמרה לנו להתחיל להכשיר חריגות בנייה ע"מ להעביר בטאבו זכויות.
ש. כלומר ידעתם טרם ההסכם שללא הכשרת חריגות בנייה לא ניתן יהא להעביר זכויות?
ת. לפני ההסכם הודיעו לנו המוכרים שיש חריגות בנייה, זה פתיחת חלון, הקמת שירותים בעליית גג ופרגולה – אלו החריגות. על זה ידענו".

35. מחלוקת עובדתית נוספת, המשליכה על סוגיית הבנת המשמעויות של חריגות הבנייה, הינה האם אמנם כטענת שירז והתובע, הנתבעת "הפתיעה" אותם בבוקר מועד החתימה, והזמינה אותם לחתימה בערב, מבלי להעביר אליהם קודם לכן את ההסכם. הנתבעת מצידה הכחישה זאת, והדגישה בחקירתה כי:

"הייתי כל הזמן בקשר עם שירז וכל הדברים החשובים לגבי חריגות בניה, לוח התשלומים, מה נשאר בדירה, מועד החזקה, היינו מדברים על זה כל הזמן. זה לא שאני קובעת" (עמ' 41, ש' 34-36).

עיון בטיוטת ההסכם והנספח להסכם ששלח בא כוח המוכרים לנתבעת ביום 22.12.08 (נספחים 6א ו- 6ב לתצהיר הנתבעת) והשוואה בינו לבין ההסכם והנספח שנחתמו יומיים לאחר מכן ביום 24.12.08, מאשש את גרסת הנתבעת.

כך למשל, בטיוטה (בסעיף 6) פורט סכום התמורה, אולם לא פורט לוח התשלומים אשר מופיע בהסכם. ברור לחלוטין כי לוח התשלומים נקבע טרם פגישת החתימה (גם שירז והתובע לא טענו אחרת). כך גם לגבי הפריטים המחוברים אשר נותרים בדירה: בטיוטה (בסעיף 2(ב)) מופיע הסעיף ללא רשימת המחוברים עצמם, המפורטת בהסכם. נתונים אלה מאששים את גרסת הנתבעת שלפיה היא עמדה בקשר מול שירז והתובע בקשר לפרטי ההסכם, ויש בהם כדי להפחית משמעותית ממהימנות גרסת התובע ושירז שלפיה הם הופתעו כביכול מקיומו של הסכם.

בכל הנוגע לחריגות הבניה המפורטות בטיוטת הנספח להסכם, ישנן תוספות בנספח שנחתם בסופו של דבר, שהן לטובת התובע, ודבר זה מלמד אף הוא כי סוגיית הנספח נדונה באופן מפורט בין הנתבעת לבין שירז והתובע, לפני חתימת ההסכם. בפרט, במסגרת סעיף 2(ב) לטיוטת הנספח, שבו הקונים מצהירים כי שקלו את החריגות במסגרת התמורה, וכי הקונים יישאו בעלויות ההכשרה לרבות תשלומים לוועדה המקומית, הוסף סייג בנספח שנחתם "למעט תשלום קנס כלשהו בגין חריגות הבניה לעיל". התוספת של הסייג האמור מעידה על כך שהנספח וסוגיית החריגות בכללותה, נדונה בינה לבין שירז והתובע, עוד בטרם מעמד החתימה, ותומכת בכך שהכל הוסבר והובן.

36. מהמקובץ עולה כי בניגוד לגרסת התובע ושירז, הנתבעת הבהירה להם את משמעות חריגות הבניה, את הסיכון הטמון בהתקשרות בהסכם טרם קבלת מלוא הנתונים, וכן את משמעות הנספח להסכם שנועד להתמודד עם הסיכון האמור.

(ג) טענות להיעדר הגנה מספקת בנספח להסכם לסיכון חריגות הבנייה

33. בראשית פרק זה יש להבהיר, כי השיטה של עריכת הסכם שבו המוכר מצהיר על היעדר חריגות בניה, ובד בבד עריכת נספח שבו המוכר מצהיר ההיפך - אינה יכולה להתקבל, והיא פסולה מיסודה. מבלי לגרוע מהאמור - אין בפיצול האמור כדי להשליך על התובע, אשר היה מודע היטב לנספח להסכם וחתם עליו בעצמו ולא נגרמה לו עקב הפיצול כל פגיעה, וממילא אין מדובר ברשלנות כלשהי כלפיו.
37. לטענת התובע, הנתבעת לא הגנה עליהם בהסכם מפני סיכון שבו יתגלו חריגות בניה משמעותיות יותר מאלו שהמוכרים הצהירו עליהם. ברם, הנספח להסכם שבו מעוגנת הצהרת המוכרים שעליית הגג נבנתה כדין, וכי החלון והפרגולות נבנו ללא היתר, מספק הגנה חוזית סבירה בהחלט. הצהרה זו של המוכרים, מאפשרת לבסס טענה של הטעיה ככל שמתגלות חריגות נוספות שלא נכללו בנספח (ראו למשל ת"א (ראשל"צ) דה קפה נ' ולדמן (18.4.18)). אכן, במקרה דנא, טענת ההטעיה נדחתה בפסק הדין של בית משפט השלום. ברם, טעמי הדחייה התבססו כאמור בין הייתר על אי הבאת עדים רלבנטיים, כגון השמאי והאדריכלית, כאשר סוגיה זו בוודאי שאינה מונחת לפתחה של הנתבעת שלא ניהלה את ההליך המשפטי. מעבר לכך, טענות התובע בערעור נשמעו, ובפסק הדין שניתן על דרך הפשרה, הופחתו משמעותית הפיצויים שנדרש התובע לשלם (הסך של 155,000 ₪ כולל שכ"ט עו"ד, הופחת לסך של 46,000 ₪). מאחר שפסק הדין של ערכאת הערעור אינו מנומק לא ניתן לדעת על בסיס אלו נימוקים בוצעה ההפחתה, אך יחד עם זאת עיון בפרוטוקול מעלה כי בא כוח התובע התמקד בטיעוניו בחריגות הבניה שהתגלו לאחר ההסכם, ולכן ודאי שקיימת אפשרות שסוגיה זו נשקלה בערעור. מכל מקום, תהא התוצאה בפועל של ההליך המשפטי אשר תהא, בנסיבות שבהן רוכשים מבקשים להסתמך על מצגי המוכר לעניין חריגות הבנייה, ואין בידם מסמכים המאפשרים לאשש את המצגים הללו, אזי עיגון המצג בהצהרה מפורשת של המוכר במסגרת הסכם, מהווה פתרון משפטי הולם וסביר בהחלט. פתרון זה מספק הגנה הולמת מפני סיכון שבו יתגלו בדיעבד חריגות שהמוכר לא הצהיר עליהן, והנתבעת שנקטה בפתרון זה לא התרשלה כלל, אלא פעלה באופן סביר וכנדרש.

(ד) טענות להיעדר בטוחה מספקת ביחס לסיכון של חריגות הבנייה

38. התובע ייחס לנתבעת רשלנות בכך שלא הקפידה על שמירת בטוחה כספית למקרה שבו יתגלו חריגות בנייה מעבר לאלו שהוצהרו בנספח.

39. גם דין טענה זו להידחות. סעיף 6.5 להסכם מורה על הותרת סך של 130,000 ₪ בנאמנות עד לקבלת האישורים הנדרשים מהמוכר בהתאם להסכם, ובכללם "תצהיר בנייה נמוכה של מנהל מקרקעי ישראל" כאשר לא הייתה מחלוקת בין הצדדים כי מדובר בתצהיר בדבר היעדר חריגות בנייה (ראו למשל סיכומי בא כוח התובע בעמ' 63, ש' 15-16).

40. עלות הכשרת החריגות עמדה במועד ההסכם על סך של כ- 50,000 ₪, מהם לכל היותר כ- 40,000 ₪ מעבר לסכום ההכשרה שהעריך התובע לטענתו. מכאן, הסכום שבנאמנות שימש בטוחה הולמת לתובע מפני טענתנו להתממשות הסיכון של גילוי חריגות בנייה מעבר לאלה שגולו בנספח.

41. בסופו של דבר, סכום הנאמנות הועבר לידי המוכרים, אולם מהראיות שהוצגו עולה כי הנתבעת לא היתה מעורבת בהעברת הסכום, וכי הדבר נעשה באמצעות הסכמה בין עו"ד בוקריס ז"ל לבין בא כוח המוכרים. לעניין זה צירפה הנתבעת את מכתבה לבא כוח המוכרים מיום 13.9.09, כחודשיים לאחר מועד המסירה, שבו היא ביקשה ממנו לאשר כי הסכום שבנאמנות נותר בחזקתו מאחר שטרם הועברו כל האישורים הנדרשים (נספח 16 לתצהיר הנתבעת); וכן את תשובת בא כוח המוכרים שלפיה התובע נוהג בחוסר תום לב מאחר שהוא מודע להסכמה עם עו"ד בוקריס למסירת החזקה כנגד העברת התשלום, כשבמקביל ההליכים המשפטיים בין הצדדים יימשכו (נספח 17 לתצהיר הנתבעת). התובע ושירז לעומת כן, לא טענו באופן מפורש כי הנתבעת אישרה לשחרר את הכספים, ואף לא מסרו כל גרסה ברורה ביחס לאופן שבו הם שוחררו. הם אף לא זימנו את בא כוח המוכרים לעדות, הגם שהמכתבים האמורים המעידים על היעדר מעורבותה צורפו לתצהירה, ונטל השכנוע מוטל על כתפיהם.

טענות להתרשלויות בניהול הסכסוך

(א) היעדר ביטול ההסכם

42. לטענת התובע ושירז, הנתבעת התרשלה בכך שייעצה להם שלא לבטל את ההסכם, הגם שבפגישה שנערכה בין הצדדים לאחר גילוי חריגות הבנייה, הציע בא כוח המוכרים לבטל את ההסכם ולהחזיר לתובע את המקדמה ששילם.

43. ברם, די בעיון בתצהירה של שירז, כדי להבין כי אין בטענה זו כל ממש. שירז טענה בתצהירה (בסעיף 29) כי התקיימה פגישה בנוכחותה, ובנוכחות הנתבעת ובא כוח המוכרים. לדבריה, באותה פגישה, לאחר ויכוח ארוך שבו בא כוח המוכרים עמד על כך שאין חריגת בנייה מעבר לאמור בנספח להסכם, הוא הציע לבטל את הסכם המכר. שירז הצהירה כי בשלב זה:

"התקשרתי למיכאל [התובע] והודעתי לו שעלתה הצעה לבטל את ההסכם. מיכאל אמר לי שאם הם מחזירים לו את שכר הטרחה של הנתבעת הוא מסכים מיד לביטול ההסכם. אנחנו יצאנו מנקודת הנחה שידנו על העליונה כלומר משפ' אגמי נמצאים במצב של הפרה של הסכם המכר, לאור השקר שנחשף בקשר לעליית הגג. אבל משפ' אגמי סירבו לשלם את שכ"ט של הנתבעת כאשר לשיטתם יש היתר בניה והכל בסדר מצידם. ככה הסתיימה הפגישה עם עו"ד דימרי והוא יצא מהמשרד ונשארתי רק אני והנתבעת בחדר. במקום שהנתבעת תדרבן אותי לבטל את הסכם המכר, ואח"כ לתבוע את משפ' אגמי בגין שכר הטרחה שמיכאל שילם, במקום שתסכים להשיב ולו חלק משכר הטרחה (שלא היה גבוה במיוחד), הנתבעת אמרה לי בסיומה של הפגישה 'תקשיבי זה גרושים' לקבל היתר לעליית הגג, ואח"כ תתבעי אותם (כלומר את משפ' אגמי) על הנזקים והפרה יסודית של הסכם המכר. המילים האלה תקועות לי בזיכרון. מבחינתה זאת הייתה טעות לבטל את הסכם המכר, ואני לא מאמינה ששמעתי לעצתה ".

מהאמור עולה כי היתה זו החלטה עצמאית של התובע ושל שירז, בשיחה טלפונית ביניהם, שלא לבטל את הסכם המכר בעלות זניחה של הפסד שכר טרחת הנתבעת בגובה 6,000 ₪. החלטה זו התקבלה מבלי ששירז ביקשה אפילו לצאת להתייעץ עם הנתבעת. רק לאחר יציאת בא כוח המוכרים ומסירת הסירוב להצעה, שוחחה שירז עם הנתבעת על החלטתה שלא לבטל את ההסכם, והנתבעת לדבריה אישרה לה שביטול ההסכם הינו טעות, לנוכח העלות הנמוכה של הכשרת החריגות. יתר על כן, בעדותה של שירז, במענה לשאלה האם נכון שהוצע להם לבטל את ההסכם והם סירבו עקב כך שהמוכרים לא הסכימו לשלם להם את שכ"ט הנתבעת בסך של 6,000 ₪, היא השיבה:

"זה נכון חלקי כי אח"כ כשעו"ד דימרי יצא ממשרדה וסירב להחזיר כסף, הנתבעת אמרה לי 'אישית לא הייתי מבטלת את העסקה, תכשירו את החריגות, זה גרושים אל תדאגי, על כל ההוצאות תתבעי את אגמי'". (עמ' 22, ש' 15-19; וראו גם עמ' 23, ש' 14-18).

כלומר, לדברי שירז הנתבעת אמרה לה שהיא באופן אישי לא הייתה מבטלת את העסקה, כי עלות הכשרת החריגות היא נמוכה ביותר. מכאן ברור שאין מדובר בייעוץ משפטי שניתן, אלא בהחלטה עסקית ששירז והתובע נטלו בעצמם, תוך מודעות מלאה לסיכון שלפיו אין היתר לעליית הגג.

44. יתר על כן, זמן לא רב לאחר הפגישה, באמצע פברואר 2009, כבר קיבלו התובע ושירז את אומדן המחיר מהאדריכלית וידעו לדבריהם כי אין מדובר ב"גרושים" (עמ' 27 ש' 8). ובכל זאת, אין לא טענה ולא ראיה לכך, כי לאחר קבלת אומדן עלויות הכשרת החריגות, התובע ושירז אצו לבקש מהמוכרים לחזור להצעתם לביטול ההסכם. התנהלות זו ממחישה היטב כי אין כל ממש בטענה כי אילו היו התובע ושירז מודעים לכך שמדובר בעלות של כ- 40,000 – 50,000 ₪, הם היו מבקשים לבטל את ההסכם.

45. לבסוף, אף אם היה מדובר בייעוץ מצד הנתבעת שלא לבטל את ההסכם, כאשר המוכרים הציעו זאת, הרי שייעוץ זה היה סביר בהחלט בנסיבות העניין. זאת, הן לפי סטנדרט הזהירות הנדרש מעורך דין בעת עריכת עסקה, וקל וחומר שבהתאם לסטנדרט הזהירות המרוכך יותר החל עליו בהתרחש סכסוך משפטי, בהתאם לגישת כב' השופט עמית בעניין קבוצת גיאות.

כאמור לעיל, התובע ושירז רצו את הנכס שהתאים לצרכיהם, מבחינת מבנהו ומיקומו, ומבחינת מחירו, ועלה חשש אובייקטיבי כי לא יימצא נכס מתאים אחר עד למועד הפינוי של דירת התובע. לתובע היתה הגנה משפטית סבירה לעניין החריגות, וגם הגנה כלכלית סבירה, כמפורט לעיל. עלות הכשרת החריגות, כפי שהתברר בדיעבד, עמדה על סך של כ- 40,000 ₪ בלבד מעבר לסכום שאותו אמדו התובע ושירז מלכתחילה. בנסיבות אלה, ביטול ההסכם ונטילת הסיכונים הכרוכים בכך, אינו הצעד הנכון בהכרח, וודאי ובוודאי שעורך דין הממליץ אחרת, תוך שהוא מבהיר כי הוא אישית לא היה מבטל, אינו מתרשל, אלא ממלא את תפקידו ואת חובתו כלפי הלקוח באופן ראוי והולם.

בשולי הדברים יצוין כי שירז והתובע טענו שהורו לאדריכלית לעצור את הליך ההכשרה, לאחר שהתבררה להם עלותו המפורטת לעיל, מאחר שלא היו להם אמצעים לכך. ואולם בסופו של יום הם שילמו עבור ניהול הליך משפטי סכום גבוה פי כמה וכמה, ולכן נראה כי גם בטענה זו אין ממש.

(ב) עיכוב התשלום האחרון

46. אין חולק כי סירוב התובע לבצע את התשלום האחרון הוביל בסופו של דבר להגשת תביעה מצד המוכרים, אשר בסיומה חויב התובע בסך של 46,000 ₪. אולם, האם יש לייחס בגין כך רשלנות כלשהי לנתבעת?

47. בעניין זה עולות מספר שאלות: האם הנתבעת היא זו שייעצה לתובע להימנע מביצוע התשלום האחרון, או שמא כגרסתה, היו אלה התובע ושירז שהתעקשו שלא לבצעו, חרף המלצתה לשלם ולא להסתכן בהפרה כאשר לאחר מכן ניתן יהיה להגיש תביעה נגד המוכרים? האם ההחלטה התקבלה במסגרת ייצוג הנתבעת את התובע, או שמא הדבר נעשה במסגרת הייצוג של עו"ד בוקריס ובהתאם להוראותיו? ככל שהמהלך בוצע במסגרת ייצוג הנתבעת, האם הנתבעת הסבירה לתובע את הסיכון הכרוך בהימנעות מהתשלום? האם הייעוץ לעכב את התשלום, ככל שניתן, מהווה התרשלות, וזאת בשים לב גם לאמת המידה המרוככת החלה בעת התנהלות בסכסוך משפטי?

48. בנסיבות העניין, אין צורך בניתוח מפורט ונפרד של כל אחת מהשאלות הללו. זאת, מן הטעם שאילו היה ממש בטענות התובע כלפי הנתבעת, בין לעניין עצם הייעוץ לעכב את התשלום האחרון ובין לעניין היעדר האזהרה ביחס לסיכון הכרוך בכך, היה ניתן לצפות לכך שיגיש הודעת צד שלישי נגד הנתבעת במסגרת התביעה של המוכרים נגדו בגין האיחור בתשלום.

קשה להעלות על הדעת מצב שבו יש ממש בטענות התובע נגד עורכת דינו, והתובע, שהיה מיוצג על ידי שני עורכי דין אחרים בהליכים המשפטיים מול המוכרים, אשר נוהלו במשך כמעט חמש שנים, לא מעלה טענה כלשהי נגד הנתבעת במשך כל אותו זמן. רק בחלוף כשנתיים מאז פסק הדין בערעור שסיים את הסכסוך המשפטי בין התובע למוכרים, ובסמוך מאוד לחלוף 7 שנים ממועד עריכת ההסכם, נשלחה לראשונה דרישת התובע כלפי הנתבעת. התנהלות זו מדברת בעד עצמה.

אכן, לא בכל מקרה, המתנה של תובע במשך קרוב ל- 7 שנים, מעידה על כך שאין ממש בטענותיו. אולם בנסיבות שבהן כבר מתנהל הליך משפטי, והתובע מיוצג, היעדר העלאת טענות כלשהן נגד אדם המעורב בהליכים הללו ואף מעיד מטעמו של התובע, נושא עמו משקל ראייתי משמעותי לחובת התובע. התנהלות זו שקולה במהותה להעלאת גרסה כבושה, הנטענת רק בדיעבד ולא במועד שבו שוטח האדם את טענותיו. בשני המקרים, השיהוי מצדיק לייחס לטענות המועלות משקל נמוך.

49. ראיה נוספת התומכת בגרסת הנתבעת, הינה סירובו של התובע להתייחס לדברים שנמסרו מפי עו"ד בוקריס ביחס להחלטה לעכב את התשלום. כך, בעמ' 37, ש' 8-9, העיד התובע:

"לשאלת בית המשפט, אומרת כאן הנתבעת שמי שייעץ לכם לא לבצע את התשלום זה עו"ד בוקריס ז"ל, ואני משיב – לזה אין לי התייחסות".

בהמשך, במענה לשאלה מה עו"ד בוקריס אמר או לא אמר ביחס לעיכוב התשלום, ענה התובע כי אינו יודע מאחר שהוא עצמו לא נמצא בתוך ה"לופ" הזה ( עמ' 37, ש' 10-11). ברם, טענה זו נסתרה על ידי דברי התובע בעצמו, שאישר כי היוזמה לפנות לעו"ד בוקריס היתה שלו, וכי הוא הגורם שפנה לעו"ד בוקריס ( עמ' 37, ש' 18 ו- 24). יצוין כי שירז העידה בהקשר זה, כי עו"ד בוקריס לא אמר " שום דבר" ביחס לתשלום האחרון, אלא רק כי אינו מתערב בדברים אלה מפני שהוא מטפל רק בתביעות והוא אינו רוצה לערבב בין התיקים ( עמ' 27, ש' 28-30). תשובה זו מוקשה עד מאוד, מפני שלשיטת התובע ושירז עצמם, עו"ד בוקריס נכנס לתמונה לאחר מכתב הנתבעת מיום 3.3.09 ( ת/29) שבו היא הציעה להפקיד את הכסף בקופת בית המשפט במסגרת תובענה שתוגש, ולאחר מכתב הסירוב של בא כוח המוכרים שבו הוא דרש לבצע לאלתר את התשלום האחרון בצירוף הפיצויים המוסכמים ( ת/30). כלומר, סוגיית התשלום האחרון עמדה במוקד הסכסוך בין הצדדים, ודובר בעניין שהוא טרום תביעה בבית משפט, ולא בעניין שהיה מחוץ לטווח טיפולו של עו"ד בוקריס. הראיה הינה, כי אכן זמן קצר לאחר מכן הגישו המוכרים את תביעתם, ואילו עו"ד בוקריס בשם התובע, הגיש תובענה לבית המשפט המחוזי, ובד בבד עמה בקשה להפקדת התשלום האחרון בקופת בית המשפט. כלומר, סוגיית התשלום האחרון היתה עניין הקשור לתביעה, ובמסגרת טיפולו.

50. בנוסף, התובע, במענה לשאלות בית המשפט האם התובע שמע בעצמו את המלצת הנתבעת שלא לשלם את התשלום האחרון, השיב תחילה כי הנתבעת היא שהמליצה לא לשלם, אולם מיד לאחר מכן, הודה כי אינו זוכר בדיוק האם שמע את הנתבעת ממליצה זאת:

"לשאלת בית המשפט, האם שמעתי בעצמי את הנתבעת אומרת לנו שלא לשלם את התשלום האחרון – אני משיב שהיא המליצה לנו לא לשלם זאת.
לשאלת בית המשפט, אני משיב שאני לא זוכר בדיוק אם אני בעצמי שמעתי את הנתבעת בעצמה אומרת וממליצה זאת" (עמ' 37, ש' 20-23).

דברים אלה מדברים בעד עצמם, ומאששים את גרסת הנתבעת.

51. גם בעדות שירז יש תמיכה לגרסת הנתבעת. כך, בעמ' 27 ש' 22-23, העידה שירז, במענה לשאלה אחרת לעניין היעדר המלצת הנתבעת לבטל את ההסכם, כי:

"...כל הזמן הנתבעת אמרה, בשביל מה ולא צריך וניפגש במשרד ונשנה את הנספח ושבינתיים נשלם".

לאמירה זו של שירז, כי הנתבעת כל הזמן אמרה שלא צריך לבטל ושבינתיים נשלם, יש משקל ממשי התומך בגרסת הנתבעת, בשים לב גם לכך שמדובר באמירה בהיסח הדעת, במענה לשאלה בנושא אחר.

52. בהמשך עדותה, שירז אישרה כי אכן הנתבעת אמרה לשלם את התשלום האחרון ולאחר מכן להגיש תביעה. מיד לאחר מכן, כאשר נשאלה על ידי באת כוח הנתבעים האם כך היא מאשרת, תיקנה והשיבה "לא", אולם חרף זאת, גם בהמשך תשובתה היא לא העידה כי הנתבעת המליצה שלא לשלם את התשלום האחרון, אלא כי הנתבעת המליצה לבקש מבא כוח המוכרים לדחות את מועד התשלום – בדיוק כפי שהעידה הנתבעת עצמה. גם בהמשך העדות, שירז לא אמרה כי הנתבעת המליצה לה לא לשלם את התשלום האחרון, אלא רק הכחישה, הכחשה סתמית, את הטענה כי הנתבעת המליצה לה לשלם, ואמרה כי הנתבעת המליצה לה לבקש להפקיד את הכספים בבית המשפט. כך:

"ש. ולכן היא אמרה לך לשלם את התשלום האחרון במועד ואח"כ תתבעו?
ת. בוודאי.
ש. בוודאי?
ת. לא. תשלום אחרון ובו זמנית עלה הנושא של חריגות בעליית הגג ומי ישלם והנתבעת אמרה 'תעשו כך שהיינו צריכים 205,000 ₪ לשלם בערך והיא אמרה 165,000 נבקש מאגמי לדחות ויום אחד התקשרה ואמרה שקיבלה מכתב מדימרי שמסכים לדחיית התשלום של 165,000 ₪ עד יולי כשתקבלו את הבית' ואני הסכמתי.
ש. ולמחרת לא אמרה לכם שחזר בו עו"ד דימרי
ת. לא למחרת ב- 4.3 הנתבעת אמרה לי זאת שהם לא מוכנים לדחות את התשלום של 165,000 ₪ ושאלתי אותה מה זה המשחק הזה קודם מוכנים ואח"כ לא. היא אמרה לי 'את יודעת צריך ללכת לתבוע אותם'.
ש. האם אמרה לך תשלמי קודם כל בזמן?
ת. היא אמרה לי תעבירי משכנתא. לא כל הסכום, אלא מדובר על המשכנתא, והיה עוד 205,000 ₪ שזה הון עצמי שלנו לשלם.
ש. וגם אמרה לך 'את היתרה תשלמי כעת על מנת שלא תפרי את ההסכם'?
ת. לא אמרה לי זאת. היא אמרה שניתן לבקש מבית המשפט לכתוב מכתב להפקיד את זה..." (עמ' 22, ש' 20 – עמ' 23, ש' 1).

היעדר אמירה פוזיטיבית ברורה בעדות שירז, שלפיה הנתבעת המליצה לה לעכב את התשלום האחרון, תומכת אף היא בגרסת הנתבעת.

53. ראיה נוספת התומכת בגרסת הנתבעת, הינה מכתבו של עו"ד בוקריס מיום 11.3.09 (ת/31). מכתב זה נשלח לאחר מכתבה של הנתבעת מיום 3.3.09 (ת/29) שבו הוצע להפקיד את הכספים בקופת בית משפט ולפנות בבקשה משותפת לבית המשפט להכרעה בשאלות השנויות במחלוקת; ולאחר קבלת תשובת בא כוח המוכרים מיום 5.3.09 (ת/30) שבה הוא דוחה את ההצעה ודורש את ביצוע התשלום לאלתר בתוספת הפיצויים המוסכמים. במכתבו הנ"ל של עו"ד בוקריס (ת/31) הוא דוחה את כל טענות בא כוח המוכרים, ודורש פיצוי על ההטעיה וכן את "תשובתם האחראית" של המוכרים לכך עד ליום 15.3.09. כאמור לעיל, בסיום המכתב הובהר כי: "אין שום מו"מ ו/או חילופי מכתבים יותר בנושא זה, אלא תשובתכם האחראית והמעשית בלבד". מכאן עולה, כי גם לאחר שעבר התובע באופן רשמי לייצוגו של עו"ד בוקריס ביחס לסכסוך מול המוכרים, טענותיו וסירובו לבצע את התשלום האחרון, נותרו בעינם. התנהלות זו תומכת בכך, כי לא הנתבעת עמדה מאחורי הסירוב, אלא התובע ושירז בעצמם, בין בהתאם לעצתו של עו"ד בוקריס, ובין בשל עמדתם העצמאית.

54. גרסת הנתבעת נתמכת גם מעיון בהתכתבות הקודמת בינה לבין בא כוח המוכרים. הנתבעת טענה, כי היא עצמה פעלה לפתרון המחלוקת בהידברות, ושאיפתה היתה להגיע להסכמה עם המוכרים על דחיית מועד התשלום האחרון, כאשר בינתיים ניתן יהיה להסדיר את החריגות. יש לזכור כי סוגיית החריגות התגלתה בסוף חודש ינואר 2009, ואילו מועד המסירה נקבע ליום 1.7.09, כך שהיה בידי הצדדים פרק זמן מסוים לצורך ביצוע ההכשרה, והם כבר החלו לעשות כן באמצעות האדריכלית בתחילת חודש פברואר 2009. גרסה זו של הנתבעת נתמכת במכתב הנתבעת מיום 22.2.09 שבו מופיעה ההתייחסות הראשונה לתשלום של ה- 165,000 ₪, והנתבעת מציעה בו לעכב את התשלום עד לקבלת תוצאות הבדיקות ועל מנת להבטיח קבלת היתר (ת/26). ביום 26.2.09 השיב בא כוח המוכרים, כי מרשיו הסכימו כי התשלום האחרון יידחה עד למועד המסירה. כלומר, אכן התנהלה הידברות בין הנתבעת לבין בא כוח המוכרים, וזו אף נשאה פרי, עד שבא כוח המוכרים חזר בו מההסכמה, כמפורט לעיל (סעיף 13(ג) לעיל, ת/27).

55. בין כך ובין כך, גם אם היה מוכח שהנתבעת היא זו שהמליצה להפקיד את הכספים בקופת בית המשפט, כמופיע במכתבה מיום 3.3.09, הרי לא הוכח קשר סיבתי בין כך לבין התביעה שהגישו המוכרים בסופו של דבר. אמנם, בא כוח המוכרים השיב במכתבו מיום 5.3.09 כי הוא מסרב להצעה, ודרש לשלם את הפיצויים המוסכמים. אולם, מועד מסירת החזקה היה רחוק (1.7.09) והמועד האחרון לתשלום, לאחר 7 ימי האיחור שאינם נחשבים הפרה, חלף זה עתה (ביום 1.3.09). קיימת אפשרות סבירה בהחלט, שאילו בשלב זה, לאחר מכתב המוכרים מיום 5.3.09, היה התובע מסכים לבצע את התשלום, כל יתרת הסכסוך היתה נמנעת. אולם, התובע שפנה כאמור לעו"ד בוקריס, סירב במכתבו של עו"ד בוקריס לדרישות בא כוח המוכרים, ועמד על דרישתו לפיצוי כהתראה אחרונה מצידו טרם הגשת תביעה. עקב כך המוכרים עצמם הגישו תביעה על מנת לכפות את ביצוע התשלום. התובע לא זימן את המוכרים או את בא כוחם, ובנסיבות אלה, ולנוכח האפשרות הסבירה שלפיה היעתרות לעצת הנתבעת בשלב זה לבצע את התשלום היתה מונעת הגשת תביעה, הקשר הסיבתי לא הוכח.
למען הסר ספק יצוין, כי בנסיבות העניין, עמידת התובע ושירז עמדו על אי ביצוע התשלום, חרף המלצת הנתבעת, רחוקה מאותם מקרים חריגים המצדיקים התפטרות עורך דין, ואין ספק שבנסיבות של מחלוקת משפטית כפי שהיתה כאן, מותר לעורך דין לאפשר ללקוח ליטול על כתפיו סיכון מעין זה של הפרת ההסכם. לכן אין כל התרשלות במכתב הנתבעת מיום 3.3.09 שבו הוצע להפקיד את הכסף בקופת בית המשפט.

אף אין מדובר במקרה שבו נחוצה אזהרה בכתב, לפי מבחני פסק הדין בעניין קבוצת גיאות. זאת, בשים לב לכך שאין מדובר בסוגיה מורכבת (זו ידיעה בסיסית של צד להסכם, שאיחור בתשלום מהווה הפרת הסכם) וכי תוחלת הסיכון בשלב ראשוני זה של האיחור כאשר ברקע מחלוקת אמיתית לעניין חריגות הבנייה וקיים ערוץ הידברות בין עורכי הדין אשר הוכיח את עצמו, הינה ברמה מוגבלת, וזאת חרף קיומם של פערי כוחות בין הנתבעת לתובע ולשירז, והעובדה כי אין מדובר בלקוחות עם מומחיות מיוחדת.

סוף דבר

56. מכל הטעמים המפורטים לעיל, התביעה נדחית. יוער כי לנוכח התוצאה, אין צורך לדון בטענת הגנה נוספת, מצד הנתבעת 2 בלבד, שעניינה התיישנות התביעה כלפיה.

התובע יישא בהוצאות הנתבעים בצירוף שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 8,000 ₪, שישולמו בתוך 30 ימים ממועד קבלת פסק הדין.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

זכות ערעור כדין.

ניתן היום, כ"ד אב תשע"ח, 05 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.