הדפסה

בית משפט השלום בפתח תקווה ת"א 37929-09-16

בפני
כבוד ה שופטת אשרית רוטקופף

תובע

מרדכי קרסנובסקי
ע"י ב"כ עוה"ד רון לוינטל
נגד

נתבעים

1.ציטרין פרויקטים והשקעות בע"מ
2.ציטרין צבי
ע"י ב"כ עוה"ד שי צימרינג

פסק דין

עניינו של פסק הדין שבפניי הינו בתביעתו הכספית של התובע לחיוב הנתבעים בתשלום פיצויים שונים ובכלל זה בגין תיקון ליקויי בניה שנמצאו בדירתו ובגין נזקים נוספים הנובעים מההתקשרות ביניהם.

רקע כללי ותמצית טענות הצדדים:

התובע היה בזמנים הרלוונטיים לתביעה אחד מבעלי הזכויות הרשומות של חלקה 109 בגוש 3937 הידועים כרחוב לובמן 9 בראשון לציון. הנתבעת 1 הינה חברה יזמית וקבלנית ובעל מניותיה הינו הנתבע 2 (להלן: הנתבעים ו/או הקבלן בהתאמה). מר יואב ציטרין, הינו בנו של הנתבע ושימש בזמנים הרלוונטיים כמנהלה של הנתבעת (להלן: יואב).

התובע (וצדדים נוספים) והנתבעת התקשרו ביניהם בהסכם קומבינציה מיום 7/3/12 (להלן: ההסכם) להריסת בניין קיים שהיה מצוי על החלקה ולהקמת בניין חדש תחתיו (להלן: הבניין).

בתמורה למכירת זכויותיו הוקנו לתובע מחצית הזכויות בדירה בת 3 חדרים בשטח 80 מ"ר בקומה הראשונה (להלן: דירה מס' 1) ומלוא הזכויות בדירת 5 חדרים בשטח 125 מ"ר המצויה בקומה הרביעית בבניין (להלן: דירה מס' 5) אשר יועדה לבנו של התובע, מר דורון קרסנובסקי (להלן: דורון).

התובע מסר את החזקה לנתבעת ביום 1/3/14. על פי סעיף 6 (י"ב) להסכם, התחייבה הנתבעת להשלים ולמסור את הדירות בתוך 17 חודשים מתחילת הבניה כשנקבע בנוסף כי איחור למשך 90 יום במסירה לא יהווה הפרה של ההסכם ולא יזכה את הבעלים בפיצוי ו/או סעד אחר כלשהו. בסעיף 22(ז) להסכם התחייבה הנתבעת לשלם לתובע סך של 8,000 ₪ לחודש לכל דירה במידה ויחול איחור במסירת הדירות לידיו.

לטענת התובע, הדירות נמסרו לידיו בפועל באיחור של שלושה חודשים, כשבעוד שבגין איחור זה חבה הנתבעת לתובע פיצוי כספי בסך 36,000 ₪ שולם לו סך של 5,500 ₪ בלבד. כן, נטען כי דירות התובע נמסרו לו ללא שנערך פרוטוקול מסירה כדין וזאת בניגוד להסכם ותוך הפעלת אלימות פיזית כלפי דורון. כן נטען לתקיפתו של דורון ואשתו של התובע על ידי יואב במהלך ביקור בו היה נוכח ביחד עם רוכש פוטנציאלי של דירת השלושה חדרים.

כן, טען התובע כי הנתבעת הפרה את התחייבויותיה בסעיפים 6(ט) ו-12(ג) להסכם בכך שעשתה שימוש בחומרים שאינם באיכות מעולה ו/או טובה ו/או ראויה ותוך ביצוע עבודות הבניה באופן רשלני ובלתי מקצועי, מה שהביא להיווצרות ליקויים ופגמים בדירות התובע ובבניין. כך, בין היתר התגלו ליקויי איטום, בידוד וחיפוי; התקנת דלת כניסה לא תקנית; שיפועי ריצוף נמוכים מהקבוע בתקן ועוד. כן, ציין התובע כי חרף פניותיו אל הנתבעת לצורך תיקון הליקויים, התעלמה האחרונה ממנו.

לצורך תמיכה בטענותיו במישור ההנדסי, צירף התובע לכתב תביעתו שתי חוות דעת של מומחה מטעמו, המהנדס דב דוד, מחברת דובי מהנדסים בע"מ:

חוות דעת שנערכה ביום 6/2/16 במסגרתה התייחס מהנדס התובע לליקויים הנטענים ביחס לדירה מס' 5 במספר מוקדים וביניהם: במרפסת השמש; סלון ומטבח; ממ"ד; חדר רחצה וליקויים כללים. סך עלויות התיקון הוערכו על ידי מהנדס התובע ב-31,900 ₪ ובתוספת פיקוח הנדסי (10%) ומע"מ בסך של 41,067 ₪.

חוות דעת נוספת שנערכה ביום 5/7/16 במסגרתה התייחס מהנדס התובע לליקויים הנטענים ביחס לרכיבים ומוקדים שונים בשטח המשותף של הבניין וביניהם: חיפויי אבן חיצוניים; ליקויים בתיבות הדואר; תיקון יציאות צמ"גים לא תקניים ואי אספקת תכנית תיעוד AS MADE של הבניין. סך עלויות תיקון הליקויים ועריכת התכניות על ידי יועצים חיצוניים הוערכו על ידי מהנדס התובע ב-43,400 ₪ + מע"מ.

סכום התביעה הועמד על ידי התובע על סך של 195,551 ₪ כאשר מעבר לעלויות התיקון שפורטו בחוות הדעת שצורפו, עתר התובע גם לבאים: (א) פיצוי מוסכם בגין איחור במסירה – 30,500 ₪; (ב) תשלום עבור חוות דעת מומחה – 4,095 ₪; (ג) תשלום עבור בדיקת מכון התקנים (הקשורה לחיפוי קירות הבניין) – 2,906 ₪; (ד) שכ"ט עו"ד בגין פניות לנתבעת לתיקון הליקויים – 16,205 ₪; (ה) פיצוי בגין עגמת נפש בסך 50,000 ₪.

לטענת הנתבעים, חלק ניכר מתביעתו של התובע מתייחס לליקויים נטענים המיוחסים לרכוש המשותף. על מנת שניתן יהיה לתבוע בגין רכיב זה ועל מנת ליצור את היריבות המשפטית היה על התובע להגיש תובענה בגין עילה זו בצוותא עם יתר בעלי הדירות בבניין. התובע אינו רשאי להגיש את התובענה דנן ולעתור במסגרתה לקבלת פיצוי אישי בגין נזקים שלכאורה נגרמו לרכוש המשותף. יתרה מכך, עצם תביעתו של התובע לקבלת פיצוי אישי בגין מלוא הנזקים הקיימים ברכוש המשותף, מהווה מעשה רמייה כלפי יתר בעלי הדירות בבניין כאשר אף לנתבעת ישנן זכויות בדירה בבניין זה – זכאות להירשם כבעלים של 4 מתוך 7 הדירות שנבנו.

כן, טענו הנתבעים כי התובע בעצמו לא היה מעורב כהוא זה בכל ההתקשרות בהסכם; הרוח החיה בשמו של התובע הייתה בנו דורון שהיה המוציא והמביא בכל הקשור לזכויותיו של התובע בעסקה, אשר במסגרת תביעה במסווה זו בחר להציג שקרים, חצאי אמיתות וסילוף העובדות. בין הנתבע לבין דורון היו במהלך כל תקופת הבניה ואף לאחריה תקשורת אשר הייתה מאופיינת בסחטנות, איומים, הכפשות, הטרדות בלתי פוסקות, אלימות פיזית ועוד מצידו של דורון. התנהלות זו הביאה בסופו של יום להגשת תלונה במשטרה וכן להגשת בקשה למתן צו למניעת הטרדה מאיימת (נדונה במסגרת ה"ט 18248-01-16) כאשר בהמשך הוגשו גם בקשות דומות מצד מנהל העבודה של הנתבעת בפרויקט (מר מוחמד מוגרבי) וכן מצד נציגת הנתבעת (גב' שרית צישינסקי) וזאת על רקע איומים, קללות, השפלות וניסיונות תקיפה מצד דורון. במהלך כל תקופת ההתקשרות בין הצדדים לא פסק דורון מלסחוט את הנתבעת בדרישות חסרות כל היגיון, כאשר לנתבעת אשר כל רצונה היה לסיים את הבנייה, לא נותרה ברירה כלשהי אלא להסכים לסחטנותו של דורון אשר עיכב במו ידיו את הפרויקט וגרם לנתבעת לנזקים עצומים. כשהחליטה הנתבעת באמצעות יואב, כי הגיעו מים עד נפש היא הפסיקה להיענות לדרישותיו הסחטניות של דורון. בתגובה לכך, החל דורון "להעלות הילוך" ולהשתמש באלימות מילולית חסרת תקנה ובהמשך אף באלימות פיזית.

באשר לליקויים הנטענים, טענו הנתבעים כי הנתבעת פעלה הרבה מעל ומעבר להתחייבויותיה ולמקובל בעסקאות מסוג זה; הנתבעת בנתה את הבניין ברמה גבוהה ביותר, הן מהסטנדרט הנהוג כיום והן מהקבוע במפרט המכר. ככל שנמצאו ליקויים לאחר מסירת החזקה בדירות, המדובר בהשלמות מינוריות ביותר. לעניין הליקוי הנטען בחיפויי האבן, נטען כי מבלי קשר לכתב התביעה, עם היוודע הדבר למנהל הנתבעת, פנה האחרון לחברה אשר ביצעה את העבודות בתחום זה ובוצעו החיזוקים הנדרשים.

לתמיכה בטענותיה בעניין הליקויים, בקשה הנתבעת להפנות לשתי חוות דעת שנערכו על ידי המהנדס מטעמה, רני ברכה: חוות דעת הנדסית שנערכה ביום 30/10/16 אשר התייחסה לליקויים הנטענים ברכוש המשותף וחוות דעת הנדסית שנערכה ביום 21/6/16 אשר התייחסה לליקויים הנטענים בדירה מס' 5. מסקנת מהנדס הנתבעים בשתי חוות הדעת הייתה שלילה גורפת של טענות מהנדס התובע.

לעניין הטענה לאיחור במסירה טענה הנתבעת כי המסירה של דירות התובע בוצעה ביום 26/1/16 כפי שתועד בפרוטוקול שנערך באותו מועד, ובסמוך לפני אותו מועד נמסר לנציגות הבית המשותף בעת מסירת הרכוש המשותף, תכנית תיעוד AS MADE של הבניין (כפי שתועד בפרוטוקול שנערך ביום 10/1/16).

לנוכח הפער שבין עמדות המומחים ובהמשך להסכמת הצדדים, הוריתי בהחלטתי בישיבת הקד"מ הראשונה בתיק מיום 16/5/17 על מינויו של המהנדס גיל רפאל כמומחה מטעם בית המשפט.

חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט:

חוות הדעת בעניין הדירה; המומחה התייחס בחוות דעתו באופן מפורט ויסודי למכלול הטענות שעלו בחוות הדעת של התובע ותוך התייחסות לטענות הנגדיות של הנתבעת בנדון; להלן אביא את עיקרי קביעותיו של המומחה ביחס לליקויים:

מרפסת; (1) ברז המרפסת לא אטום; מומחה בית המשפט הכיר בקיומו של הליקוי והעריך את עלות התיקון בסך 100 ₪. (2) העדר איטום מחדירות עמודי התמך של המעקה; המומחה לא מצא כל ליקוי המצריך תיקון כנטען. (3) מאחז יד לעמוד לא אטום; בעניין ליקוי זה הכיר מומחה בית המשפט בצורך לשיפור הגימור בחיבור של מאחז היד לקיר בצד הצפון מערבי בעלות של 250 ₪. (4) מאחז יד שרוט בקטע הדרומי; בעניין זה ציין מומחה בית המשפט כי אין מחלוקת אודות קיומן של השריטות כאשר הן יכלו להיגרם על ידי עובדי הקבלן או לאחר קבלת החזקה בדירה על ידי התובע או עובדים מטעמו. המומחה ציין כי רק במידה והתובע יוכיח שהפגיעה אירעה עובר לקבלת החזקה אזי המדובר בליקוי שבאחריות הנתבעת ועלות ההחלפה של מאחז היד תסתכם בסך 1,000 ₪. (5) חיזוק לחיפוי הקופינג; המומחה לא מצא כל ליקוי המצריך תיקון כנטען; (6) אי קיבוע של חיפוי קיר האבן לקיר במרפסת; מומחה בית המשפט מצא כי דרושה השלמה של התקנת הקיבוע המכני רק באזור שמעל 1.5 מ' מעל הרצפה וכן באבני החיפוי הנמצאים בקצה המרפסת. עלות זו הוערכה על ידי המומחה בסך של 1,350 ₪. (7) אבני חיפוי במרפסת הדירה שסופגים מים ומשנים צבע; בעניין ליקוי זה ציין המומחה כי לא נמצא ליקוי גורף לעניין שינוי גוון הצבע של האבן בכל שורות החיפוי התחתונות אלא רק במס' אבנים. כן, ציין המומחה כי מאחר והתובע ו/או המומחה מטעמו לא ביצעו בדיקות מעבדה לתקינות האבן, לא הוכח כי האבן אינה תקינה ואינה מתאימה לחיפוי. ניתן יהיה לשוב ולהתייחס לעניין זה רק באם התובע יוכיח טענה זו. (8) שיפוע ברצפת המרפסת שנמוך מ-1%; מומחה בית המשפט ציין כי בבדיקת השיפועים ברצפת המרפסת נמדדו שיפועים בטווח שיעורים של 1.5% - 0.2%, כשהבעיה הינה בעיקר בחלק הדרומי של המרפסת. עלות התיקון הוערכה על ידי המומחה בסך של 3,000 ₪. (9) אי ביצוע מישק הפרדה גמיש בין הריצוף לחיפוי הקיר; המומחה מטעם בית המשפט הכיר בקיומו של הליקוי ועלות התיקון הוערכה בסך של 1,500 ₪. (10) לוחות שיש בקופינג מעקה פגומים ומחוררים; המומחה מטעם בית המשפט לא מצא ליקוי גורף בלוחות האמורים והכיר בצורך בביצוע תיקון מקומי בלוח אחד אותו העריך בסך של 400 ₪. (11) עיוות בחצי מטר התחתון בגליף הוויטרינה; המומחה לא מצא כל ליקוי המצריך תיקון כנטען. (12) השלמת רובה באריחי הפינה השמאלית במרפסת; מומחה בית המשפט הכיר בצורך לבצע השלמה מקומית של ה"כוחלה" מסביב לאחת האבנים בעלות של 100 ₪.

סלון ומטבח; (1) מפסק הורדת התריס בסלון הפוך; מומחה בית המשפט הכיר בקיומו של הליקוי ועלות התיקון הוערכה בסך 100 ₪. (2) שיפור תפקוד הכנף השמאלית של ויטרינת הסלון; מומחה בית המשפט מצא שיש לשפר את הזזת הכנף ועלות התיקון הוערכה בסך 250 ₪. (3) משקופי ויטרינה בוצעו במרווח כלפי הקיר; מומחה בית המשפט מצא שיש להשלים את המילוי סביב מלבני הוויטרינות ועלות התיקון הוערכה בסך 200 ₪. (4) סדק בקיר בחלק העליון של הוויטרינה המערבית; מומחה בית המשפט מצא שיש התנתקות קלה של הטיח והסכים על עלות התיקון שהוערכה בסך 500 ₪. (5) ברזי ניל ללא איטום מתחת לכיור המטבח; המומחה לא מצא כל ליקוי המצריך תיקון כנטען.

ממ"ד; (1) צביעה נוספת במלבן הממ"ד; מומחה בית המשפט מצא שיש לשפר את גימור הצבע של הדלת בצידו החיצוני וכן לסגור פתחי הכנה שבוצעו להתקנת צירים בצד השני. עלות התיקון הוערכה בסך 300 ₪; (2) בריח חלון ממ"ד תקוע; מומחה בית המשפט הכיר בליקוי ועלות התיקון הוערכה בסך 100 ₪.

חדר רחצה כללי; (1) העדר קופסת ביקורת "4 של האסלה; המומחה לא מצא כל ליקוי המצריך תיקון כנטען. (2) חוסר בברז מים חמים בפינת הכביסה; המומחה מצא שיש להשלים את נקודת המים החמים למכונת הכביסה (בהתאם להוראות הדין הרלוונטיות) ועלות זו הוערכה בסך 550 ₪. לצד זאת ציין מומחה בית המשפט כי באם הנתבעת תוכיח שבמפרט קיימת חתימה המאשרת שלא להתקין נקודה זו, אין להכיר בעלות. (3) ארון מרכזייה ללא איטום וללא גמר; מומחה בית המשפט הכיר בליקוי ועלות התיקון (ניקוי ושיפור איטום) הוערכה בסך 450 ₪. (4) מסתור כביסה בנוי כך שאין מקום לתליית כביסה עקב מיקום שגוי של מנועי המזגנים; מומחה בית המשפט ציין כי אכן מעבי המזגן מפריעים לתליית כביסה. המומחה ציין כי מאחר וקיימת מחלוקת עובדתית בשאלה לעניין זהות הגורם שקבע את מיקומם, הוא מותיר את ההכרעה לבית המשפט. עלות הפיצוי בעניין זה נקבעה על סך 2,500 ₪. (5) השלמת רובה באריחי קרמיקה בקיר מעל חלון מסתור כביסה; מומחה בית המשפט הכיר בליקוי ועלות התיקון הוערכה בסך 150 ₪. (6) מזלף מים חסר באמבטיה; בעניין זה מצא המומחה כי לאור קיומה של מחלוקת העובדתית לעניין עיתוי אספקת המזלף, יש להותיר את ההכרעה בטענת התובע כי רכש בעצמו את המזלף.

חדר ילדים ליד חדר הורים; (1) גימור לא תקין של חיבור חשמל לטיח; מומחה בית המשפט הכיר בצורך לבצע תיקון מקומי לאור חריר שנמצא ליד המפסק, כשעלות התיקון הוערכה בסך 100 ₪. (2) סדקים בחיפוי אדן חלון דרומי; המומחה לא מצא כל ליקוי נוכח עמדתו כי "גידים באבן" הינם דבר טבעי.

חדר ילדים מול האמבטיה הראשית; (1) שקע תקשורת – חוסר התאמה בין חיבורי החשמל לטיח; מומחה בית המשפט הכיר בצורך לבצע תיקון קל בטיח בסמוך לשקע, כשעלות התיקון הוערכה בסך 100 ₪. (2) בידוד תרמי בארגזי התריס; מומחה בית המשפט ציין כי לאחר שהוצגה תמונה על ידי הקבלן בה ניתן לראות כי בוצע בידוד, טען נציג התובע כי הוא מוותר על הטענה.

חדר שינה הורים; (1) העדר קופסת ביקורת "4 של האסלה; המומחה לא מצא כל ליקוי נוכח זאת שהמדובר באסלה תלויה.

כללי בדירה; (1) דלת כנסה לא מסומנת וצירים מכוסים בצבע; לעניין סימון הדלת ציין המומחה מטעם בית המשפט כי טענות בנדון יש להפנות ישירות לספק ממנו רכש התובע את הדלת (במסגרת שדרוג פרטי שביצע). לעניין הצבע על הצירים לא מצא המומחה כי המדובר בליקוי מהותי. (2) סימון בלוח החשמל; מומחה בית המשפט הכיר בצורך להשלים את סימון המעגלים החשמליים, כשעלות התיקון הוערכה בסך 200 ₪. (3) מידות ארון תקשורת דירתי שלא לפי התקן; מומחה בית המשפט הפנה לתקנות התכנון הרלוונטיות לפיהן מידותיו של ארון תקשורת דירתי יעמדו על 40/30/9 כשמצא במקרה דנן כי צידות הארון הינן 39/32/9. המומחה הבהיר כי סטייה של ס"מ אחד אינה מהווה ליקוי בנסיבות. (4) העדר בידוד תרמי בכל ארגזי התריסים בדירה; המומחה שבה וציין בעניין ליקוי זה כי במועד הביקור שלו בדירה הוצג לו על ידי הקבלן תמונה ממנה ניתן לראות כי בוצע בידוד באמצעות לוחות קל קר בדפנות ארגז התריס. כן, צוין כי נציג התובע ויתר בפניו באותו מעמד על טענותיו בעניין זה. (5) העדר פקקים נגד חרקים בחלונות הדירה; מומחה בית המשפט הכיר בליקוי ועלות השלמת הרכיבים הוערכה בסך 400 ₪. (6) העדרם של ווי תלייה למנורות; המומחה לא מצא כל ליקוי נוכח בדיקה מדגמית שערך בסלון שם נוכח כי הותקן וו תליה.

נושאים שהיה על המוכר לספק יחד עם המפתח; (1) חוברת הוראות שימוש ותחזוקה לחומרים ומתקנים שונים; המומחה הבהיר כי ככל שיוכח שלא סופק תיק המאגד את כל הספקים של הפרויקט כולל טלפונים, יש לספקן. (2) טופס 4/טופס 5; מומחה בית המשפט ציין כי טפסים אלה צורפו לחוות הדעת של המהנדס מטעם הנתבעת. (3) בדיקת תקינות של חיבורי החשמל; מומחה בית המשפט הבהיר כי אין כל חובה לספק אישור לעניין תקינות החשמל בדירה. (4) אחריות לדלת הכניסה; המומחה ציין כי מקום בו דלת הכניסה שודרגה כאמור על ידי התובע לא הקבלן הוא שצריך לספק את תעודת האחריות הנדרשת. (5) אחריות למתקן החימום של המים החמים; המומחה ציין כי ככל שטרם סופקה תעודת האחריות למתקן, יש לספקה. (6) אחריות לדלתות פנים במידה והייצור הינו של יצרן מוביל; המומחה ציין כי ככל שטרם סופקה תעודת האחריות לדלתות, יש לספקה. (7) אחריות לאלומיניום בדירה; מומחה בית המשפט הבהיר כי על פי הוראות חוק המכר, האחריות לאלומיניום בדירה היא של הקבלן ועל כן אין צורך לספק תעודת אחריות כלשהי. (8) אישור תקינות זכוכית ב"אזורי סכנה"; מומחה בית המשפט הבהיר כי אין צורך לספק אישור אודות התקינות של הזכוכיות שמתוקנות באזורי סכנה וכי ככל שלתובע טענה אודות זכוכית שאינה עומדת בדרישות התקן עליו להוכיח זאת. (9) אחריות למתקן מערכת הסינון בממ"ד + (10) הוראות ואחריות האינטרקום לדירה - גם בעניין שני רכיבים אלה ציין המומחה ציין כי ככל שטרם סופקה תעודות האחריות להם, יש לספקן. (11) אריחים רזרביים של ריצוף וחיפויי קירות (3%-5% משטחי החיפוי); מומחה בית המשפט הפנה בעניין זה לפרוטוקול קבלת החזקה בדירה מיום 26/1/16 שם חתם התובע כי ריצוף וחיפוי רזרבי מכל הסוגים נשאר במרפסת. (12) אספקת אנטנת טלוויזיה לשידורי חינם של רשות השידור; מומחה בית המשפט לא התייחס לטענה זו בחוות דעתו, והבהרה בנדון לא נכללה במסגרת בקשת התובע לשאלות ההבהרה. עיון בתקנה שצוינה בהקשר סעיף ליקוי זה מעלה כי תקנה 10.02 אינה קיימת בנוסח שצוטט בחוות הדעת של מהנדס התובע ועל כן לא ברור על מה נסמך מהנדס התובע. כך או כך, משעה שעסקינן בתשתית שאמרוה לשרת את כלל דיירי הבניין מקומה היה להיטען אם בכלל במסגרת חוות הדעת שעסקה ברכוש במשותף ולעניין זכאות התובע כלל לפיצוי בגין ליקויים שמקורם ברכוש זה, עוד אתייחס בהמשך.

חוות הדעת בעניין הרכוש המשותף; כפי שציינתי לעיל, התייחס המומחה מטעם בית המשפט בחוות דעת (נפרדת) גם לעניין הליקויים הנטענים ברכוש המשותף. להלן אביא את עיקרי קביעותיו של המומחה ביחס לליקויים במוקד זה:

חיפויי האבן החיצוניים; בכל הקשור לטענה לאי ביצוע ברגים לקיבוע ציין מומחה בית המשפט כי בבדיקתו נמצא שהקיבוע הושלם במספר מוקדים וכי העדר הקיבוע בעמודי החניה האחורית אינו מהווה ליקוי. באשר לקיומם של 6 חורים באבני חיפוי חוץ בקיר הפונה לחנייה האחורית, ציין המומחה כי המדובר בחורים שנוצרו במהלך בדיקה שבוצעה על ידי מכון התקנים וכי מאחר שגובה האבנים שנבדקו נמוך מ-1.5 מ', על פי דרישות התקן הרלוונטי (ת.י. 2378.4), ניתן להדביק את האבן בהדבקה בלבד. לעניין העדר קיבוע אבני הקופינג של הגדר הצפונית, מצא מומחה בית המשפט כי יש צורך בהשלמת העיגון והעלות הוערכה בסך של 1,500 ₪. כן, מצא המומחה להכיר בצורך להשלמת עיגון לוחות הקופינג כשעלות זו הוערכה בסך 1,200 ₪.

ליקויים נוספים: (1) ליקויים בתיבות הדואר של הבניין; מומחה בית המשפט אכן מצא כי עומק התיבות הינו פחות מהתקן וכי לא נמצאה לוחית למניעת גניבות בתיבות. עלות התיקון הוערכה בסך של 2,000 ₪. (2) יציאות צמ"גים לא תקינות; מומחה בית המשפט לא מצא ליקוי בעניין טענות אלה.

אספקת תכנית תיעוד AS MADE של הבניין ; מומחה בית המשפט הבהיר כי העברת מסמכים לוועד הבית מתבצעת על פי הנהוג בחוק המכר דירות או על פי הכתוב בחוזה. בעניין זה הפנה המומחה לסעיף 10.3 לצו מכר דירות (טופס של מפרט), וציין כי במידה ואי אלו מהמסמכים המפורטים בסעיף האמור לא סופקו – יש לספקם.

סיכום חוות דעת המומחה בקשר לרכוש המשותף; עלות כלל התיקונים על-פי חוות דעת המומחה, עומדת על סך של 4,700 ₪ (בתוספת מע"מ). בנוסף, מומחה בית המשפט שב וציין כי במידה והתיקונים יבוצעו באמצעות קבלנים מזדמנים העלות תעלה ב-30% מעלות האומדן.

דיון והכרעה:

הנה כי כן, לאחר בחינת טענות הצדדים, ההכרעה הדרושה בתיק שבפניי הינה בשאלת היקפם של ליקויי הבניה בדירה מס' 5 וכן ברכוש המשותף וההערכה הכספית של תיקון הליקויים שיימצאו. כן, יש להידרש לסעדים הכספיים הנוספים להם עתר התובע, ובין היתר, הזכאות הנטענת לפיצוי המוסכם בגין איחור במסירה וכן פיצוי בגין עגמת נפש בגין התנהלות הנתבעת במהלך תקופת ההתקשרות. לבסוף, יש לבחון האם יש לחייב באופן אישי את הנתבע באי אלו מחיובי הנתבעת (ככל שיוכחו).

ג.1. היקף הליקויים ועלות התיקונים;

בכל הקשור להיקף הליקויים ועלות התיקונים, הרי שלאחר שעיינתי בטענות הצדדים לרבות בסיכומיהם, לא מצאתי שיש מקום, בנסיבות העניין, לסטות ממסקנות המומחה מטעם בית המשפט.

מושכלת יסוד היא כי בית המשפט ממנה מומחה מטעמו, כדי לקבל תמונה מקצועית ואובייקטיבית מדויקת של נשוא המחלוקת הבאה בפניו. מומחה כזה צריך לספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לשם הכרעה במחלוקת .

מקום שקיימת חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט, יש צורך בנימוקים טובים כדי שבית המשפט יסטה מחוות דעת זו.

במקרה דנן מצאתי את הערכותיו וקביעותיו של מומחה בית המשפט בתחום הליקויים כמקצועיות וראויות ונתמכות בין היתר על התרשמותו הבלתי אמצעית, התבססותו על הוראות דין רלוונטיות ותמיכת מרבית קביעותיו בתיעוד חזותי שהיה שזור לאורך כל חוות הדעת. אימוץ הערכותיו, נכון ביתר שאת במקרה דנן, מקום בו המומחה לא נחקר על חוות הדעת . זאת בנוסף לכך שהמינוי נעשה בהסכמת הצדדים שניתנה בדיון הקד"מ מיום 16/5/17. גם במענה לשאלות ההבהרה למומחה מטעם בית המשפט לא היה כדי לשנות מממצאי המומחה והערכותיו.

לצד האמור יש עדיין צורך להכריע בשאלת הזכאות של התובע לליקויים השונים שמצא המומחה, אולם הוא הותיר אותם להכרעת בית המשפט נוכח מחלוקות עובדתיות שנתגלעו בהקשרם. להלן הכרעתי בזכאויות אלה:

מאחז יד שרוט בקטע הדרומי; כעולה מהתייחסות המומחה מטעם בית המשפט, אין מחלוקת כאמור אודות קיומן של שריטות במאחז היד. במחלוקת שבין הצדדים בעניין מקור אותן שריטות מצאתי להעדיף את גרסת התובע לפיה השריטות נגרמו במועד מוקדם למסירת החזקה בדירה ועל כן האחריות היא של הנתבעת. לא מצאתי לקבל את טענת הנתבעת בנדון לפיה מקור השריטות הינו במנוף אשר באמצעותו הובלו חפצים לדירה (לאחר קבלת החזקה בה) שכן יש בתמונה שתיעדה את אותו מנוף, כדי ללמד שנקודת הפריקה של המנוף הייתה באזור החזית המערבית ולא באזור הדרומי (כפי שציין המומחה) בו מצויות השריטות. בתוך כך מצאתי לדחות את ההסבר שהציע יואב בעדותו לעניין יצירת השריטות כתוצאה מגרירת הציוד על המעקה במהלך הפריקה (ר' ע' 29 שו' 14-19 לפרו'), שכן מהתמונה האמורה שנכללה במסגרת חוות הדעת של מהנדס הנתבעת (ר' נספח מס' "00008A"), דווקא ניתן להתרשם מקיומה של יריעת מגן שהונחה על המעקה לצורך הגנה עליו. כן, לא מצאתי ממש בטענה שליקוי זה לא תועד בפרוטוקול המסירה, כנתון שתומך בכך שעסקינן בליקוי שנגרם לאחר קבלת החזקה. זאת מאחר שמטבע הדברים, לא ניתן להבחין מבדיקה מקדימה בכל ליקוי וליקוי גם אם המדובר בליקוי ויזואלי, כשממילא באותו פרוטוקול לא צוינו פגמים אחרים. לאור האמור, הנני מוצאת להכיר בזכאות התובע לפיצוי בסך 1,000 ₪ בגין ליקוי זה.

חוסר בברז מים חמים למכונת הכביסה; גם בעניין זה אין מחלוקת כי הברז אינו קיים, כשאזכיר כי המומחה מטעם בית המשפט עמד על כך שבהתאם להוראות הדין הרלוונטיות היה צורך בקיומו. לצד זאת ציין מומחה בית המשפט כי באם הנתבעת תוכיח שבמפרט קיימת חתימה המאשרת שלא להתקין נקודה זו, אין להכיר בעלות זו. עיון תחת הטבלה שנכללה בסעיף 6.6 למפרט שצורף כנספח להסכם, מעלה כי אמנם צוין תחת העמודה של מרפסת השירות "ברז למים קרים" בלבד. מקום בו קיימת חתימה על אותו עמוד, חזקה שהתובע ו/או מי מטעמו אשר ליווה אותו, היה מודע לכך שצוין כי ההכנה לחיבור למכונת כביסה תכלול "ברז למים קרים וחיבור לדלוחין" בלבד. על כן, אין מקום להכיר בתוספת זו.

מסתור כביסה בנוי כך שאין מקום לתליית כביסה עקב מיקום שגוי של מנועי המזגנים (מעבים); במחלקות שבין הצדדים לעניין שאלת ידיעתו ואישור מראש של התובע (באמצעות בנו דורון) אודות מיקום המעבים, בחרתי לבכר את עמדת הנתבעת בנדון. לא סביר בעיני כי לנתבעת ו/או למתקין מטעמה של המזגנים, היה כל אינטרס שלא לשתף את בנו של התובע שהוא כאמור הגורם מצד התובע שהתנהל בקשר לעבודות, במיקום של התקנת המעבים של המזגנים במסתור. באשר לעצם המיקום הכללי של המעבים במסתור הכביסה, הרי שהוא לא היה בבחינת הפתעה, מקום בו הדבר קיבל ביטוי בסעיף 7.3 למפרט.

מזלף אמבטיה שלא סופק; גם בעניין זה לא מצאתי לבכר את גרסת התובע, לפיו הדירה לא סופקה עם פריט כה חיוני בדמות מזלף האמבטיה. אם אכן הייתה נכונה טענת אשת התובע לפיה היא נאלצה לרכוש באופן עצמאי מזלף, היה על טענה זו להיתמך באסמכתא רלוונטית.

זכאות התובע לקבלת פיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף; בכל הקשור לזכאות התובע לקבלת פיצוי בגין ליקויים שמקורם ברכוש המשותף, הרי שהגם שהמומחה מטעם בית המשפט מצא כי ישנם ליקויים ברי פיצוי, לא מצאתי כי הוכחה זכאותו של התובע לקבל לידיו את הפיצוי ואף לא את החלק יחסי של כך. במחלוקת זו שבין הצדדים, בחרתי לקבל במלואה את עמדת הנתבעים ולפיה אין לתובע מעמד כלשהו לתבוע בגין נזקים קיימים ברכוש המשותף. אכן דרישה לפיצוי כאמור צריכה להגיע מכלל בעלי הזכויות בדירות של הבניין, כשהתובע לא הציג כל אסמכתא רלוונטית שניתן ללמוד ממנה כי הוסמך באופן כזה או אחר לנהל בשמם את התביעה בעניין זה, לא כל שכן לקבל בשמם פיצוי. דומה כי לא בכדי לא נעשה ניסיון של ממש מצד התובע להתמודד עם טענה זו ולרבות לא בסיכומיו. בנסיבות אלה, יש לדחות את תביעת התובע לקבלת פיצוי כלשהו שמקורו בליקוי ברכוש המשותף.

זכאות הנתבעת לתקן את הליקויים בעצמה אם לאו; הנתבעת טענה כי ככל שיתקבלו על ידי בית המשפט הטענות לעניין הליקויים, הינה עומדת על כך שתינתן לה הזכות לתקן את הליקויים בעצמה. לא מצאתי להיעתר לבקשה זו. מקום שבית המשפט שוכנע שיש מקום לתקן ליקויים שנתגלו בדירות יש בידו שיקול דעת להחליט האם הנזקים יתוקנו בפועל על ידי הנתבעת, או יינתן סעד על דרך הפיצוי. לאור מהות הליקויים שנמצאו בסופו של יום, פרק הזמן שחלף מאז מסירת החזקה ובעיקר לאור מערכת היחסים העכורה בין בנו של התובע ואימו לבין גורמים שונים בנתבעת ובכלל זה יואב (אשר מצאה את ביטויה, בין היתר, בתלונות למשטרה והגשת בקשות לצו למניעת הטרדה מאיימת), כשמטבע הדברים הביאה לאובדן האמון בין הצדדים – המסקנה הינה שאין מקום בנסיבות להורות לנתבעת לבצע את התיקונים.

סיכום ביניים; הנה כי כן, הסעד הכספי הכולל – שמקורו בפיצוי בגין תיקון מכלול ליקויי הבנייה כפי שהוערכו בחוות הדעת של דירה מס' 5 (9,550 ₪) וכן ההכרה החלקית בזכאות לפיצוי בגין הליקוי נשוא סעיף 15(א) לעיל (1,000 ₪) – יעמוד על 10,550 ₪.

ג.2. הטענות הנוספת של התובע;

מעבר לאמור להלן הכרעתי בזכאות התובע לפיצויים הנוספים להם עתר בכתב תביעתו:

פיצוי מוסכם בגין איחור במסירה – 30,500 ₪;

אין מחלוקת כי התובע חתם ביום 26/1/16 על פרוטוקול המסירות של הדירות .

עיון בתצהירי התובע ובנו מעלה כי טענותיהם לעניין האיחור במסירה באות לידי ביטוי באופן כללי בלבד כאשר מלבד טענה סתומה שהמדובר באיחור בן 3 חודשים, אין כל פירוט מתבקש של תחימת התקופות הרלוונטיות במועדים ספציפיים, לא כל שכן צירוף אסמכתאות רלוונטיות.

אם לא היה די באמור, הרי שבסעיף 3.2 לכתב התביעה צוין ברחל בתך הקטנה כי התחייבות הנתבעת למסור את דירות התובע הייתה "ביום 26.1.16", כך שלא ברור כלל על מה מלין התובע, מקום בו אין מחלוקת כאמור כי קיבל לידיו את החזקה במועד זה (כעולה מפרוטוקול מסירת הדירות שנערך במועד זה).

המסקנה הצריכה מכל האמור היא שיש לדחות את הסעד המבוקש בגין האיחור הנטען במסירה.

פיצוי בגין עגמת נפש בסך 50,000 ₪;

התביעה כאמור הוגשה על ידי התובע שהוא כאמור זה אשר חתום על ההסכם עם הנתבעת (ביחד עם קרובי משפחתו שאינם חלק מההליך דנן). מחומר הראיות עולה תמונה ברורה כי למעשה מי שהתנהל בפועל במשך מרבית זמן ההתקשרות עם הנתבעים היה הבן דורון כאשר הוא בעצמו הודה שהיה 'הרוח החיה' "ביישום ההסכם, במעקב אחר הפרויקט ובהתנהלות מול הנתבעים".

גם אם אכן עולה מחומר הראיות שבין דורון לבין יואב ו/או בעלי תפקידים אחרים בנתבעת, התקיימה מערכת יחסים עכורה במהלך תקופת הבניה, עילת התביעה לפיצוי בגין נזק שמקורו בעגמת נפש יכולה להיות בנסיבות אלה של דורון בלבד ולא של אביו אשר לא נטל כאמור חלק של ממש בהתנהלות. הדברים נכונים במיוחד בשעה שהדגש של הטענות בקשר עם עגמת הנפש הושם על גרירת הרגליים של הנתבעת בקשר עם העיכוב הנטען במסירה (שכאמור לא מצאתי כי התקיים) וכן בטענות לנקיטת האלימות מצד יואב ו/או בעלי תפקידים אחרים בנתבעת אשר אין מחלוקת כי התובע עצמו לא היה נוכח כלל באותם אירועים.

בכל הקשור לטענות לעניין ההשלכות של הערמת קשיים מצד הנתבעת אשר השפיעו על מהלך המשא ומתן של התובע עם מכירת זכויותיו בדירה מס' 1 לרוכש אחר, לא מצאתי כי טענות אלה הוכחו, ובפרט לא הוויתורים/הנחות הנטענים שניתנו לרוכש מצד התובע בגין כך.

אף בטענות ל-"עומס כספי בבנק" והלוואות שמקורם בתשלומי מיסים להם נדרש התובע, לא מצאתי ככאלה שיש בהן לבסס זכאות לפיצוי בגין עגמת נפש.

לאור כל האמור, יש לדחות רכיב זה בתביעת התובע.

תשלום עבור בדיקת מכון התקנים (הקשורה לחיפוי קירות הבניין) – 2,906 ₪; גם אם ממצאי בדיקה זו הביאו לידי כך שהנתבעת פנתה לקבלן האבן והאחרון פעל לתיקון הליקויים בקשר עם החיפוי, לא נמצאה בראיות התובע כל אסמכתא אודות התשלום עבור הבדיקה האמורה .

ג.3. חבותו של הנתבע;

השאלה האחרונה עליה יש ליתן את הדעת הינה האם יש מקום להורות כי הנתבע יישא בפיצוי בו הכרתי לעיל. בכתב התביעה טען התובע כי הנתבע ערב באופן אישי לכל התחייבויות הנתבעת על פי ההסכם שלא בוצעו על פי הנטען. עיון בסיפא של הסכם הקומבינציה מעלה כי אכן קיים בו מלל אודות הערבות האישית של הנתבע להתחייבויות הנתבעת, אולם משעה שתחת הוראה זו נעדרת חתימתו האישית של הנתבע (במיקום המיועד לכך), הרי שחזקה כי בסופו של יום לא ניתנה הסכמתו לכך, ועל כן אין מקום להכיר בקיומה של ערבות אישית.

סוף-דבר:

לאור כל האמור, תוצאות התביעה שפניי הינן כדלקמן:

הנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סך של 16,760 ₪ שמורכב מהבאים: סכום הליקויים כמפורט בחוות דעת המומחה ביחס לדירה מס' 5 (9,550 ₪) + ההכרה החלקית בזכאות לפיצוי בגין הליקוי נשוא סעיף 15(א) לעיל (1,000 ₪) + התוספת בשיעור 30% בגין ביצוע תיקון הליקויים באמצעות קבלנים מזדמנים (3,165 ₪) + מע"מ בשיעור 17% (2,331 ₪) + תוספת ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה (15/9/16) ועד היום.

כן, הנני מחייבת את הנתבעת לפעול להשלמת המצאת המסמכים שצוינו במסגרת סעיף 8(ט) לעיל (וככל שטרם סופקו עד היום).

התביעה כנגד הנתבע, נדחית.

באשר לשאלת ההוצאות (לרבות אלה שנתבעו במסגרת כתב התביעה בעניין תשלום עבור חוות דעת מומחה), הרי שבשים לב לפער בין סכום התביעה לבין הסכום שנפסק בפועל, הנני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום.

ניתן היום, י"א אב תשע"ט, 12 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.