הדפסה

בית משפט השלום בפתח תקווה ת"א 36355-07-16

בפני
כבוד ה שופטת אשרית רוטקופף

תובעת

מדינת ישראל
ע"י ב"כ עוה"ד ורד לופו

נגד

נתבעים

1.עו"ד יוסף רפפורט
2.רחל רפפורט

פסק דין

עניינו של פסק הדין שבפניי הינו בעתירת התובעת, רשות מקרקעי ישראל, לחיוב הנתבעים בתשלום סך של 477,584 ₪ שמקורו בדמי שימוש ראויים והשבת רווחים שנטען כי הופקו שלא כדין. כן, כוללת התביעה סעד של הפסקת שימוש.

רקע כללי ודיוני:

התובעת מנהלת, בין היתר, את המקרקעין הידועים כחלקה 6 בגוש 7232 עליה מצויה נחלה 306 (להלן: המקרקעין ו/או הנחלה בהתאמה). המקרקעין הינם בבעלות הקרן הקיימת לישראל ומצויים במושב מגשימים השוכן במרכז הארץ ומתנהל ככפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ (להלן: האגודה ו/או המושב בהתאמה).

הנתבעים, בני זוג, הינם בעלי מעמד של ברי רשות בנחלה שמצויה במקרקעין. הרשות שניתנה לנתבעים במקרקעין הינה מכח הסכם משבצת שחתמה התובעת עם המושב בשנת 1959 ובו הוסדרו מכלול הזכויות והחובות בין הצדדים ביחס לשטח כולל של 2,654 דונם.

בחודש 6/2012 הגישה התובעת כנגד הנתבעים תביעה (ת"א 37747-06-12) במסגרתה עתרה לסעד של פינוי, צו מניעה קבוע וצו הריסה נלווה בהתייחס למבנים מס' 6, 8 ו-14 (כפי הגדרתם בתשריט שצורף כנספח ת/2 לכתב התביעה) שנבנו במקרקעין (להלן: ההליך הקודם). במסגרת החלטתו של המותב בהליך הקודם (כב' השופטת ש' קמיר-וייס) שניתנה בפרוטוקול הדיון מיום 25/2/14, נעתר בית המשפט לבקשת התובעת לפיצול סעדים.

ביום 31/12/15 ניתן פסק הדין בהליך הקודם במסגרתו קיבל בית המשפט את התובענה על כלל סעדיה. הנתבעים הגישו ערעור על פסק הדין האמור (ע"א 17175-02-16).

כשבעה חודשים לאחר מתן פסק הדין (ובזמן שהליך הערעור על פסק הדין שניתן בהליך הקודם היה תלוי ועומד), הגישה התובעת את תביעתה זו שבפניי, במסגרתה היא עותרת, בין היתר, לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש והשבת רווחים שהופקו כלא כדין בהתייחס למבנים 6, 8, 9, 12 ו-14 (כפי הגדרתם בתשריט שצורף כנספח ת/2 לכתב התביעה שהינו אותו התשריט שצורף כאמור לתביעה הקודמת) לתקופה שתחילתה בחודש 8/2009 וסיומה במועדים שונים (בהתייחס לכל מבנה ומבנה). כן, התבקשה הפסקת השימוש במבנה 12 ומניעת כל שימוש לא חקלאי בו ו/או כזה הנוגד את חוזה המשבצת. בסעיף 2 לכתב התביעה צוין כי התביעה דנן מוגשת בהמשך להליך הקודם ובהתאם לצו פיצול סעדים שניתן בו על פי ההחלטה מיום 25/2/14 כאמור.

במסגרת הישיבה שהתקיימה בהליך הערעור האמור ביום 19/3/17 (כשמונה חודשים לאחר הגשת התביעה דנן), הסכימו הצדדים על קבלת הצעת ערכאת הערעור (הצעה שהועלתה בישיבה הקודמת בהליך הערעור שהתקיימה ביום 30/11/16) לפיה:

"פסק הדין לעניין מבנה 14 יעמוד בעינו. מעבר לכך, פסק הדין של בית משפט קמא יבוטל, מבלי שיש בכך מעשה בית דין, וכל צד שומר על זכויותיו וטענותיו. ההחלטה בעניין פיצול סעדים לעניין מבנה 14 תעמוד בעינה. נושא ההוצאות בבימ"ש קמא יושאר לשיקול דעת ביהמ"ש ויוכרע במסגרת פסק הדין בערעור".

במסגרת החלטתי מיום 23/6/17 דחיתי את בקשת המבקשים לסילוקה של התביעה על הסף על רקע פסק הדין שניתן בערעור, הכל מהנימוקים אשר פורטו באותה החלטה. ביום 11/7/17 הגישו הנתבעים בקשת רשות ערעור על החלטתי האמורה (רע"א 14753-07-17) ובמסגרת החלטתו המנומקת של בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ח' קיציס) מיום 29/11/17, נדחתה בקשת רשות הערעור. להשלמת התמונה יצוין כי בקשת רשות ערעור שהוגשה לבית המשפט העליון על החלטת בית המשפט המחוזי (רע"א 9807/17) נדחתה אף היא ביום 30/1/18 על ידי כב' השופט נ' הנדל.

ביום 21/3/18 הגישו הנתבעים תביעה לבית המשפט המחוזי (45811-03-18) לביטול פסק הדין שניתן בערעור (שניתן כאמור בהסכמה במסגרת ע"א 17175-02-16). במסגרת התביעה לביטול פסק הדין טענו הנתבעים, בין היתר, כי כריתת הסכם הפשרה (אשר קיבל כאמור תוקף של פסק דין) נבעה מטעותם של הנתבעים אשר היו בטוחים כי התביעה דנן תתוקן על ידי התובעת בהתאם לפסק הדין בערעור ולא תותיר אותו כאות מתה ללא נפקות משפטית כלשהי, כך שלא יהיה ניתן לעשות בה כל שימוש משפטי ביחס למבנים מס' 6, 8, 9, 11 ו-12 ולעילות הנוספות שנכללו במסגרת אותה עילת תביעה. טעות זו לטענת הנתבעים יורדת לשורשו של עניין, עד כי אילו הם היו מודעים לכך שאין בכוונת התובעת לחזור בה מתביעתה השנייה (שהוגשה עוד לפני מתן פסק הדין בערעור בגין פסק הדין בת"א 37747-06-12) ביחס למבנים האמורים וביחס לעילות הנוספות – הם לא היו נותנים את הסכמתם להצעת ערכאת הערעור.

במסגרת בקשתם של הנתבעים מיום 8/4/18 עתרו האחרונים לעכב את בירור התביעה שבפניי מחשש להכרעות סותרות, שכן לטענתם היה וההליך דנן יימשך כסדרו ויינתן בו פסק דין שלא יעלה בקנה אחד עם פסק הדין בע"א 17175-02-16 לאחר שיידון מחדש (באם אכן יבוטל פסק הדין שניתן בהסכמה), עלולים הנתבעים להימצא בחוסר וודאות באשר לאופן פעולתם – קרי: איזה מבין פסקי הדין הוא המחייב – זה של בית המשפט בתיק דנן או זה של בית המשפט המחוזי, וברור שמצב כזה אינו ראוי.

בהחלטתי מיום 27/4/18 מצאתי לדחות את בקשת העיכוב האמורה, ובין היתר על רקע השלבים השונים בהם נמצאים ההליכים וכן לנוכח מהותם של הסעדים להם עתרה התובעת בתביעתה דנן.

תמצית טענות התובעת:

לטענת התובעת, תביעתה דנן הוגשה בהמשך להליך הקודם ובהתאם לצו פיצול הסעדים שניתן בהחלטה ביום 25/2/14. התביעה דנן נועדה להביא למיצוי מהלכי אכיפת החוק מול הנתבעים אשר פן וחשוב בהם הינו האכיפה הכלכלית. מטרת האכיפה הכלכלית הינה השבת העושר שהופק על חשבון הקופה הציבורית ונטרול הרווח הכלכלי שביסוד הפרת החוק.

המקרקעין נמסרו לנתבעים (כמו גם ליתר חברי האגודה) לשם עיבודם החקלאי בלבד כאמור בהסכם המשבצת. שימוש לא חקלאי כפוף להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, אישור פרטני לכל בעל נחלה והיתר פרטני של מוסדות התכנון. היתרים לשימושים לא חקלאיים ניתנו לחלק מהמתיישבים במושב אשר הסדירו את הנושא מול התובעת. הנתבעים ו/או מי מטעמם במקרה דנן, עשו שימוש לא חקלאי במקרקעין לא כדין וללא הסכמת התובעת.

התובעת בקשה לעמוד בכתב תביעתה, בין היתר, על התכלית המונחת ביסוד פעילותה כמי שמנהלת את מקרקעי המדינה, ובכלל זה, לשמור על אינטרס הציבור בהם, לרבות שמירה על המקרקעין לתועלת הציבור ותוך הקפדה על צדק חלוקתי בהקצאתם. בבסיס הכללים שנקבעו ביחס לקרקע חקלאית נמצאת התפיסה האגררית, לפיה יש לעודד את המשק המשפחתי המבוסס על עבודה עצמית של בני משפחת החקלאי ולהימנע מעבודה שכירה. לצורך מימוש תכלית זו נמסרו לחקלאים שטחי קרקע רחבי היקף, כפי שנקבעו על ידי שר החקלאות והרשות לתכנון חקלאי.

כפועל יוצא, תנאי החכירה במגזר החקלאי המבקשים להגשים את התכלית של שימוש לחקלאות כוללים שטחים נרחבים ביחס לקרקע עירונית וכן כוללים הטבות נרחבות גם במישור התשלום בגין הקרקע, ובכלל זה תשלום דמי חכירה סמליים ושווים בכל חלקי הארץ. שימוש לא חקלאי כפוף כאמור להחלטות של מועצת מקרקעי ישראל (וביניהם החלטה 1265 מיום 29/10/12 שביטלה החלטה קודמת 1101), ואישורים פרטניים.

ביום 30/6/09 ביקר מפקח מטעם התובעת בנחלה ומצא מבנה יביל מאושר שמשמש למגורים (מבנה 6 בתשריט); מבנה מגורים שנבנה ללא אישור (מבנה 8 בתשריט); מבנה שנבנה בהיתר לשימוש חורג שתוקף האישור היה עד לשנת 2001 ומשמש כבית דפוס (מבנה 9 בתשריט; מבנים באישור חקלאי שמשמשים כמשרדי אדריכלות (מבנים 11 ו-12 בתשריט; מבנה בהיתר חקלאי המשמש לאחסנה מסחרית (כשצוין כי נרשם בטעות בדו"ח מבנה הייטק; מבנה 14 בתשריט).

בשנת 2010 נערך ביקור נוסף בנחלה ונמצא שכל השימושים החורגים לא פונו.

במסגרת ביקור חוזר שנערך ביום 23/1/12 נמצאו הבאים: (א) בחלקת המגורים (כהגדרתה בהחלטות 1101 ו-1265) נמצא קרוון שאושר כתוספת ליחידת המגורים מספר 5 ובפועל משמש למגורים בנפרד כיחידה נוספת, שלישית, ללא אישור הרשות (מבנה 6 בתשריט). (ב) מחוץ לחלקת המגורים נמצא מבנה שהוקם ללא היתר וללא אישור המשמש למגורים (מבנה 8 בתשריט); (ג) מבנה בהיתר בשטח של 386 מ"ר (מבנה מס' 9 בתשריט) שקיבל היתר לשימוש חורג שפקע בשנת 2001 ולא חודש ומשמש שלא כדין כבית דפוס; (ד) מבנה מאושר לחקלאות (מבנים מס' 11-12 בתשריט), המשמש שלא כדין כמשרד; (ה) מבנה מאושר לחקלאות בשטח של 562 מ"ר אשר משמש שלא כדין לאחסנה מסחרית (מבנה מס' 14 בתשריט).

במסגרת ביקור נוסף שנערך בנחלה ביום 29/5/12 על ידי מפקח מטעם התובעת התברר כי השימוש החורג במבנים 9, 11 ו-12, הופסק.

על רקע זאת שהשימושים הלא חקלאיים לא הופסקו והבניה החוקית לא פונתה, נקטה התובעת בהליך הקודם.

בחודש 7/2013 נערך ביקור נוסף בנחלה ונמצא כי מבנה 6 הינו מבנה יביל מאושר שמשמש למגורים; מבנה 8 הינו מבנה מגורים שנבנה ללא אישור; מבנה 9 הינו מבנה באישור לשימוש חורג ששימש לבית דפוס עד 1/2012 ואינם בשימוש; מבנה 14 הינו מבנה מאושר לחקלאי שהוסב לאחסנה בשימוש חורג.

בחודש 4/2015 נערך ביקור נוסף בנחלה ונמצא כי מבנה 6 הינו קרוואן שהוסב למגורים ומשמש למגורים ללא אישור; מבנה 8 הינו מבנה טרומי לא מאושר שמשמש למגורים; מבנה 9 הינו מבנה איסכורית שמאושר כחקלאי לא בשימוש; מבנה 14 הינו מבנה איסכורית שמשמש לאחסנה בשימוש חורג ונבנה ללא אישור. כן נמצא כי חודש השימוש החורג במבנה 12 שהינו מבנה איסכורית שמאושר כחקלאי והוסב למשרד/מגורים ללא אישור.

בהתייחס למבנה 12 בקשה התובעת להדגיש כי מבנה זה לא נכלל בתביעה הקודמת שכן השימוש הלא חקלאי בו הופסק עובר להגשת אותה תביעה. בהתאם דמי השימוש הנתבעים לגביו, מתייחסים הן לשימוש עד להפסקתו בשנת 2012 והן לשימוש החדש שנעשה במהלך 2015.

בחודש 11/2015 נעשה ביקור נוסף על ידי מפקח התובעת בנחלה ונמצא כי כל השימושים החורגים שנצפו בחודש 4/2015 לא הוסרו.

לטענת התובעת, השימושים האמורים לא עומדים בתנאי החלטות המנהל (1101 ו-1265) ומלבד זאת שהם נועדו לשם הפקת רווחים כלכליים, הם פוגעים בציביונו ותפקודו של המושב כיישוב כפרי ובתוך כך יוצרים שורה של מפגעים באיכות החיים ביישוב.

בסעיף 95 לכתב התביעה פירטה התובעת את דמי השימוש להם היא עותרת על פי שומת המקרקעין שנערכה ותחשיב דמי שימוש בשיעור של 6% ביחס לכל אחד מהמבנים: מבנה 6 - דמי שימוש בסך 116,555 ₪ בהתייחס לתקופה מ-8/2009 עד 6/2016; מבנה 8 - דמי שימוש בסך 121,126 ₪ בהתייחס לתקופה מ-8/2009 עד 6/2016; מבנה 9 - דמי שימוש בסך 49,191 ₪ בהתייחס לתקופה מ-8/2009 עד 1/2012; מבנה 12 - דמי שימוש בסך 28,435 ₪ בהתייחס לתקופה מ-8/2009 עד 1/2012 ובין 1/2015 ועד 9/2015; מבנה 14 - דמי שימוש בסך 92,882 ₪ בהתייחס לתקופה מ-8/2009 עד 6/2016. הסכום הכולל של דמי השימוש מסתכם בסך של 408,191 ₪ ובתוספת מע"מ על סך 477,584 ₪.

כן, בקשה התובעת לקבוע כי בנוסף לדמי השימוש עבור השנים לעיל, זכאית היא לדמי שימוש גם עבור התקופה שתחילתה ביום 1/7/16 וסיומה במועד בו יופסקו השימוש הבלתי חוקיים כאשר שיעורם של דמי השימוש בגין תקופה זו יחושבו על פי העקרונות והמנגנונים הקבועים בשומה עליה התבססה התובעת – סך של 3,949 ₪ + מע"מ לחודש (חושב לפי דמי השימוש מבנים 6, 8 ו-12 לשנת 2015).

כן, עתרה התובעת להורות על הפסקת השימוש הלא חקלאי במבנה 12 ולפנות את תכולתו וכן להימנע מכל שימוש בלתי חקלאי ו/או הנוגד את חוזה המשבצת.

תמצית טענות הנתבעים:

במסגרת כתב ההגנה (שצוין כי הוגש מטעמו של הנתבע), העלה האחרון מספר טענות מקדמיות שיש בהן לשיטתו להביא לדחיית התביעה;

מלבד דמי השימוש לגביהם ניתן לתובעת היתר לפיצול סעדים (במסגרת ההליך הקודם), התובעת אינה רשאית לתבוע מאומה מהנתבע וזאת מכח הכלל של "מיצוי העילה"; היה על התובעת למצות את כל העילות בהליך אחד ולתבוע את כל הסעדים, שכן כל כולן עניינן בנחלה של הנתבע, כשהפרדתם מהווה שימוש שלא בתום לב בהליכי בית המשפט. כלל מיצוי העילה אינו חל רק על עילות ו/או טענות שהעלו בעלי הדין במסגרת הליך קודם, כי אם גם על עילות ו/או טענות שהיה עליהם להעלותן במסגרת אותו הליך. בנסיבות אלה נטען שיש למחוק את כל העילות החדשות והסעדים החדשים שאינם מופיעים בתביעה הראשונה.

כן, טען הנתבע כי התובעת מנועה מלהגיש את התביעה בשם הקרן הקיימת לישראל; לטענת הנתבע, בעוד שהבעלים הבלעדיים בנחלה היא קק"ל, הוגשה התביעה משום מה על ידי המדינה ולא על ידי הבעלים. בנסיבות אלה, חובה היה על התובעת להגדיר את התובעת בכתב התביעה: "הקרן הקיימת לישראל ע"י מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל על פי סעיף 2א לחוק רשות מקרקעי ישראל". לטענת הנתבע, אין המדובר בפרט פורמלי אלא מהותי ביותר, כשאין בכל תפקידי הרשות על הסעיף הנ"ל, כדי להעניק לתובעת את האפשרות המשפטית להיות התובעת עצמה במקום קק"ל. משלא נעשה כן דין התביעה להידחות על הסף מחמת העדר יריבות.

בנוסף טען הנתבע כי הקרקע עליה בנויה הנחלה אינה קרקע חקלאית; הקרקע בו נמצאת הנחלה מעולם לא הוכרזה כדין כקרקע חקלאית, כך שאין בשימוש שנעשה בנחלה שימוש אינו חקלאי או כדי להוות עבירה על חוק התכנון והבניה ואין התובעת יכולה להישמע בטענה שהנתבעים עשו שימוש לא חקלאי בקרקע חקלאית. בתוך כך, נטען כי הסכם המשבצת אינו מהווה פרסום ברשומות כפי שמגדיר סעיף 5 לתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה) ויתירה מכך, התובעת אינה כלל מוסמכת להכריז על קרקע כקרקע חקלאית אלא רק המועצה הארצית כאמור בסעיפים 1 ו-2 לתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה.

כן טען הנתבע כי על פי הסכם המשבצת שלטענת התובעת הופר על ידי הנתבע, אין התובעת רשאית לתבוע דמי שימוש או רווח יזמי או כל תביעה כספית אחרת. התובעת כלל אינה רשאית לתבוע את חברי האגודה של המושב הואיל ואין כל יריבות ביניהם. הסכם המשבצת נחתם בין האגודה לתובעת בלבד.

לחילופין, נטען כי מכל סכום שהתובעת תהיה זכאית, יש לקזז את כל ההוצאות שהיו לנתבע וכן את כל תשלומי החובה ששולמו למדינה בגין הכנסות שהיו, וזאת על מנת להגיע לדמי שימוש נכונים או לרווח שנוצר לנתבע כביכול שאם לא כן תזכה התובעת פעמיים; גם שולם לה מס הכנסה, ביטוח לאומי ומע"מ וגם תזכה בדמי שימוש ו/או ברווח יזמי על סכומים שבגינם כבר שולמו לה המיסים הנ"ל.

כן, טען הנתבע כי לכתב התביעה הוכנסו סעיפים רבים אשר אינן רלוונטיים לתביעה מחד, ומאידך מהווים הרחבת חזית ושינוי חזית אסורים שכן הם חורגים מהתביעה הראשונה. על רקע זאת, נטען שיש להורות על מחיקת סעיפים: 1-8, 21-54, 84, 87-93, 100-101.

הנתבע הוסיף וטען כי התובעת רואה בכל בני הרשות במושבים כחוכרים לכל דבר, ובשנים האחרונות הוכרה זכותם הקניינית של חברי האגודה במקרקעין. על כן, נטען כי הנחלה אינה בגדר משאב ציבורי ואינה קרקע ציבורית ובוודאי שאין מדובר כלל על פלישה בלתי חוקית לקרקע "ציבורית".

לעניין הסכם המשבצת נטען כי הינו חוזה סטנדרטי שנוסח ונחתם עוד בשנת 1959 ודי בכך להוביל לפירוש מצומצם שלו תוך פגיעה מינימלית בנתבעים לעשות בנחלתם כרצונם. כך או כך, מעולם לא הוכח שהסכם זה המשיך לחול גם אחרי שנת 2004. האגודה סירבה לחתום על הסכם משבצת חדש מאז שנת 2004 ועד 2016, כפי שנהגו לעשות כך מידי שלוש שנים. בנוסף נטען כי הסכם המשבצת כלל לא חל על הנתבע שכן הוא אינו צד לו. כן, נטען כי בניגוד לטענת התובעת, המקרקעין לא נמסרו לנתבעים לצרכי חקלאות והוכחה לכך הינה שהנתבעים מעולם לא עסקו בחקלאות, נוכח זאת שהנתבע הינו עורך-דין למעלה מ-40 שנה והנתבעת עסקה בהוראה משך עשרות שנים.

לעניין דמי השימוש נטען, בין היתר, כי נלקחו במסגרת שומת התובעת מבנים ללא הצדקה, שימושים שגויים, מועדים לא נכונים ובניגוד לצו פיצול הסעדים. כן, נטען כי על שמאי התובעת היה לקבוע את האחוז אותו על הנתבעים לשלם באופן פרטני למקרה שבפנינו ולא על פי האחוז שהוכתב לו על ידי התובעת (6%) באופן שרירותי, חד צדדי ובלתי מקצועי.

בד בבד עם הגשת תצהיר עדותו של הנתבע (בפתחו צוין כי הינו מוגש גם מטעם הנתבעת), הוגשה גם חוות דעת שנערכה על ידי השמאית מטעמו (תמר אברהם) ביום 10/4/18 ושעסקה באומדן מרכיב קרקע למבנים לצורך חישוב דמי שימוש לתשלום לתובעת. במסגרת שיקולי אומדן שווי הנכס, פורטו, בין היתר, הבאים: היות המבנים חלק מחלקת הבית בנחלה ולא חלק עצמאי ממגרש מגורים ו/או אזור אחסנה, מלאכה או תעשיה; שטחי המבנים על פי תכניות שאושרו בעבר על ידי התובעת ולא על פי מדידת גגות מצילומי אוויר; תקופות השימוש על פי הפירוט בשומת רמ"י; פסיקות בהליכי עיון חוזר ו/או וועדת השגות; בעניין הרווח היזמי נטען כי אין לקחת רווח שכזה משל המחזיק בנחלה מהווה יזם הבונה פרויקט מסחרי ו/או תעשייתי או לחילופין יזם לבנייני מגורים. מדובר בקרקע הנמצאת בתוך נחלה חקלאית ומבנים ותיקים מאוד שנבנו בבניה עצמית ובבניה שאינה חלק ממיזמים מקצועיים בשוק הנדל"ן. לאור זאת, רווח שהיה בעבר נשחק כיום לגמרי ולכן אין להביא בחשבון רווח יזמי. על פי תחשיב דמי השימוש אשר פורט בסעיף 9 לחוות הדעת של שמאית הנתבע, שווי הקרקע למבנים עומד על סך ביחס לשנים 2009-2015 (313,670 ₪ לשנת 2009; 329,140 ₪ לשנת 2010; 329,140 ₪ לשנת 2011; 343,350 ₪ לשנת 2012; 133,200 ₪ לשנת 2013; 139,860 ₪ לשנת 2014 וסך של 187,110 ₪ לשנת 2015). סך הכל דמי השימוש בשיעור 6% לכל השנים מסתכם ב-106,528 ₪.

שמאית הנתבעים בקשה להדגיש כי דמי השימוש משקפים סכום ברוטו הכולל את ההוצאות אשר הוצאו על מנת להפיק הרווחים (כגון אחזקת המבנים ופיתוח השטח ומיסים למיניהם). לפיכך, כל סכום שייקבע בפסק הדין יש להפחית ממנו את כל ההוצאות הנ"ל (על פי הראיות אשר יוגשו על ידי הנתבעים), על מנת להגיע לרווחים האמיתיים אשר נותרו בידי האחרונים.

דיון והכרעה:

מעיון בטענות הצדדים לרבות בסיכומיהם, הרי שמספר מחלוקות עיקריות דרושות הכרעה בענייננו: האחת – הכרעה בטענות הסף השונות שהעלו הנתבעים (על רובן שבו וחזרו בסיכומיהם) לדחיית התביעה וביניהם מיצוי העילה, העדר היריבות ועוד. השנייה – האם עלה בידי התובעת להוכיח את מהות והיקף השימושים שהנתבעים ביצעו במקרקעין; פרק הזמן ביחס לכל שימוש ומבנה והאם שימושים אלה הינם כדין אם לאו; השלישית (שאלה שהדיון בה ייגזר מאופי הקביעות של השאלה הקודמת) – שווי דמי השימוש להם התובעת זכאית ובכלל זה לתוספת המבוקשת שמקורה ברווח יזמי. לבסוף, יסוכמו הרכיבים הכספיים באמצעות טבלאות שיתייחסו לנתונים הרלוונטיים לכל מבנה ומבנה וביחס לכל שנה ושנה.

ד.1. דיון והכרעה בטענות המקדמיות:

בכל הקשור לטענת הנתבעים אודות מיצוי העילה; אין בטענה זו כמו גם בטענה להגשת התביעה בחוסר סמכות כל ממש, נוכח התייחסות בית המשפט העליון לסוגיה זו שניתנה בעיצומו של ההליך דנן בהחלטה מיום 30/1/18 ברע"א 9807/17, בה הובהר כי לתובעת "שמורה הזכות לכלול בתובענה השנייה [התביעה שבפניי] אף עילות ומבנים שלא נכללו בתובענה הראשונה ".

באשר לטענת העדר היריבות, ייאמר מיד כי לא מצאתי בה ממש. ראשית, צודקת התובעת בסיכומיה כי הנתבעים לא יכולים לטעון מחד שהינם בעלי מעמד של חוכרים במקרקעין מכח הכרה ככאלה, ובאותה נשימה להעלות את הטענה להעדר יריבות בגין הפרה של תנאי השימוש במקרקעין. כך או כך, אין ממש בטענה אודות המניעות של התובעת מלהגיש את תביעתה במקום קרן קיימת לישראל. כעולה מנסחי רישום של המקרקעין שצורפו כנספח 1 לתצהירה של גב' צדקה חלקה 6 הינם בבעלות קרן קיימת לישראל (בשלמות).

חוק-יסוד: מקרקעי ישראל קובע בסעיף 1: "מקרקעי ישראל, והם המקרקעים בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת."

סעיף 2א לחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך -1960 מונה את תפקידי הרשות וביניהם נקבע בין היתר, בס"ק (3) כי תפקידה הינו "שמירת זכויותיהם של הבעלים במקרקעי ישראל".

בנסיבות אלה ובהתאם להוראות החוק מוטל על התובעת, רשות מקרקעי ישראל, בין היתר, לנהל ולשמור על זכויות הבעלים במקרקעי ישראל. תחת ההגדרה של מקרקעי ישראל, חוסים כאמור גם מקרקעין אשר בבעלות קרן קיימת לישראל. כפועל יוצא מכך, לא יכולה מחלוקת בעיני שאכיפה וניהול תביעות כנגד שימושים לא מאושרים נטענים במקרקעין הינם במסגרת סמכויותיה של התובעת ומשכך היא מוסמכת גם מוסמכת לפעול ביחס לקרקעות של קרן קיימת לישראל, לרבות בנוגע לתביעה בגין דמי שימוש ראויים כפי התביעה שמונחת בפניי.

גם בטענה המקדמית הנוספת של הנתבעים לעניין "התנתקות מוחלטת" של קרן קיימת לישראל מרשות מקרקעי ישראל ומהמדינה, אין כדי לסייע להם בעניין טענת העדר היריבות ו/או כל טענת הגנה אחרת. צודקת התובעת כי עסקינן בטענה שהינה בגדר הרחבת חזית, ובפרט בשעה שהנתבעים צירפו בעניין זה שלושה נספחים שונים לסיכומיהם שלא נכללו בתצהיר העדות הראשית של הנתבע, וזאת בהעדר כל החלטה מפורשת המתירה להם לעשות כן. כך או כך, מקום בו הנתבעים מבקשים להיבנות ממסמך רלוונטי שעולה כי נערך לאחר הגשת כתב התביעה (מכתבו של מנכ"ל קק"ל מיום 7/11/17), קשה להכיר בכך שבהצהרת כוונות של בעל תפקיד בכיר כזה או אחר בקק"ל, יהיה כדי לגבור על הוראות החוק המפורשות ובכלל זה הוראה של חוק יסוד (עליהם עמדתי כאמור לעיל).

גם את טענתם המקדמית הנוספת של הנתבעים אודות היות המקרקעין לא בגדר "קרקע חקלאית" מאחר ולא הוכרזו כאלה, לא מצאתי ממש. על פי הסכם המשבצת האחרון שנחתם בין הצדדים, מטרת השכירות הוגדרה בין היתר: "ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד" ו-"הקמת מבנים משקיים ושמוש בהם למטרה חקלאית בלבד" (ר' גם סעיף 7 לתצהירה של גב' צדקה). אין מחלוקת והתובעת אף מודה בכך כי מאז החתימה על הסכם המשבצת האחרון שתחולתו הייתה עד לשנת 2004, לא נחתם בין התובעת לבין האגודה הסכם משבצת חדש בשל סיבות כאלה ואחרות (ר' האמור בסעיף 6 לתצהירה של גב' צדקה).

הגם שהסכם המשבצת לא חודש, לא מצאתי לקבל את ניסיון הנתבעים להיבנות ממציאות זו ובתוך כך להתנער מהסכם זה ובכלל זה לטעון כי הינו, לכל היותר, "חוזה לטובת צד ג'" שהינם בעלי הנחלות כולל הנתבעים, ומשכך לא ניתן לחייב את צד ג' אלא לזכותו בלבד. גם אם אין בנמצא הסכם משבצת תקף, זכויות הנתבעים בנחלה אינה מצויות בחלל ריק וברי כי בשעה שלא נטען וממילא לא הוכח שיש בידי האחרונים הסכם חכירה או פיתוח עצמאי אל מול רשות מקרקעי ישראל/קרן קיימת לישראל – הרי שהם ממשיכים לינוק את מעמדם מכח הסכם המשבצת. מעל הכל, יש בהעלאת טענות בעניין אופי השימוש במקרקעין והתנערות/התכחשות להסכם המשבצת משום השמטת הקרקע תחת רגליהם, שכן אם לא מכח הסכם המשבצת אזי מכח מה ממשיך מי מהנתבעים להחזיק בקרקע ולנהוג על פי ההסכם?!

ד.2. האם עלה ביד התובעת להוכיח את מהות והיקף השימושים שהנתבעים ביצעו במקרקעין ביחס לכל מבנה; משך תקופת השימוש במבנים ושטחם:

כתב התביעה במסגרת ההליך שבפניי מתבסס על טענת התובעת לשימושים לא חוקיים ביחס לחמישה מבנים – 6, 8, 9, 12 ו-14. להלן אבחן האם עלה בידי התובעת להרים את הנטל להוכחת טענותיה בעניין מבנים אלה, שטחם, מהות השימוש בהם ומשך אותו שימוש.

מבנה 6;

מבנה זה מצוין בדו"ח של המפקח גילת משנת 2009 כ-"מבנה יביל מאושר משמש למגורים". במסגרת דו"ח נוסף שנערך על ידי המפקח גילת ביום 23/1/12 צוין שוב לגבי מבנה זה "מבנה יביל מאושר משמש למגורים". בדו"ח שנערך על ידי מפקח נוסף מטעם התובעת מיום 29/5/12 (משה שחרור) צוין לגבי מבנה זה כי "השימוש החורג" בו לא פונה. בדו"ח הנוסף שערך המפקח שחרור מיום 18/7/13 צוין לגבי מבנה זה "מבנה יביל מאושר, משמש למגורים". בדו"ח שנערך ביום 19/4/15 על ידי המפקח שמעי צוין לצד מבנה זה הפירוט הבא: "שני מבנים טרומיים מחוברים - אחד המבנים לא בתשריט מדידה, קרוואן דרומי - מאושר כמחסן, הוסב למגורים, צפוני משמש למגורים לא מאושר, לא מופיע בתשריט מדידה". בדו"ח נוסף שערך שמעי ביום 3/11/15 צוינה לגבי מבנה זה אותה ההערה שצוינה בדו"ח הקודם. התייחסות נוספת למבנה זה מצאה ביטויה בדו"ח נוסף של שמעי מיום 22/5/16 (כחודש לפני הגשת התביעה דנן) שם צוין כי אין שינוי בעניינו.

מעדותו של הנתבע עולה שמבנה 6 מושכר על ידו ובגינו הוא מקבל דמי שכירות חודשיים בסך של 3,300 ₪ (ר' ע' 42 שו' 24-31 לפרו'). כשנשאל הנתבע בעדותו אודות קיומו של היתר למבנה זה, השיב כי בהיתר הותר ל-160 מ"ר מגורים ואין היתר לחוד ביחס למבנה ספציפי זה (ר' ע' 42 שו' 15-18 לפרו').

לאחר שבחנתי את מכלול חומר הראיות הרלוונטי למבנה זה, מצאתי כי אין מקום להיעתר לחיוב בגין דמי שימוש שמקורו במבנה זה. דו"חות התובעת הראשונים שנערכו מלמדים כי בזמן אמת ראתה האחרונה במבנה זה כמאושר והוא לא סווג ככזה שמבוצע בו שימוש חורג או שעסקינן במבנה מגורים "עודף" (ביחס להיתר הבניה האמור). כך, בדו"ח הראשון של גילת צוין באשר אליו כי המדובר במבנה "מאושר"; בדו"ח משנת 2010 לא הייתה כל התייחסות ספציפית אליו ובדו"ח משנת 2012 שוב צוין כי המדובר במבנה מאושר וכך גם היה בדו"ח המאוחר יותר מחודש 7/2013. בנסיבות אלה, מושתקת התובעת מלעלות כל טענות מאוחרת לזכאות לדמי שימוש (בין אם כזו שמצאה ביטוייה בדו"ח מאוחר שנערך בסמוך להגשת התביעה ובין אם למצוא "הכשר" לשינוי ממצאיה נוכח עדותו של הנתבע). ודוק, גם אם בדו"חות מאוחרים השתנה אופי הדיווח אודות המבנה וגם אם אין מחלקות שמבנה 6 לא יכול להיכלל במסגרת 160 המ"ר המאושרים למגורים, העדר ההתייחסות מזמן אמת מצד מפקחי התובעת למבנה 6 כמבנה שנעשה בו שימוש לא מאושר – שולל על טענה מאוחרת מצד התובעת לזכאות לדמי שימוש בגין מבנה זה.

מבנה 8;

מבנה זה מצוין בדו"ח של המפקח גילת משנת 2009 כשלצידו צוין: "מבנה מגורים שנבנה ללא אישור". בדו"ח של המפקח גילת מיום 11/5/10 צוין כהערה כללית ובלי להתייחס באופן ספציפי למבנה כזה או אחר כי השימושים החורגים לא פונו. בדו"ח נוסף שנערך על ידי המפקח גילת מיום 23/1/12 צוין לגבי מבנה זה "מבנה מגורים שנבנה ללא אישור". בדו"ח שנערך על ידי מפקח נוסף מטעם התובעת מיום 29/5/12 (משה שחרור) לא צוין מבנה זה באופן ספציפי, אולם נרשם כי בשאר המבנים "אין שינוי". בדו"ח הנוסף שערך המפקח שחרור מיום 18/7/13 צוין לגבי מבנה זה "מבנה מגורים שנבנה ללא אישור". בדו"ח שנערך ביום 19/4/15 על ידי המפקח שמעי צוין לצד מבנה זה: "מבנה טרומי לא מאושר, משמש למגורים". בדו"ח הנוסף שערך שמעי ביום 3/11/15 צוינה לגבי מבנה זה אותה ההערה שצוינה בדו"ח הקודם. התייחסות נוספת למבנה זה (שוב לא באופן ספציפי) מצאה ביטויה בדו"ח נוסף של שמעי מיום 22/5/16 שם צוין כי אין שינוי בעניינו.

גם לגבי מבנה זה אישר הנתבע כי הוא מושכר ובגינו הוא מקבל דמי שכירות (ר' ע' 42 שו' 32-36; ע' 43 שו' 1 לפרו'). בדומה למבנה 6, גם באשר לקיומו של היתר ביחס למבנה 8, השיב הנתבע כי במסגרתו הותר ל-160 מ"ר מגורים ואין היתר לחוד ביחס למבנה ספציפי זה (ר' ע' 42 שו' 15-18 לפרו').

להבדיל ממבנה 6, עמדת התובעת כפי שמשתקפת עוד מהדו"ח הראשון שנערך ביחס לתקופה הרלוונטית נשוא פסק דין זה, הייתה עקבית וראתה במבנה המגורים ככזה שנעשה בו שימוש ללא אישור. משעה שהמדובר במבנה נפרד לבית המגורים העיקרי בנחלה והעדר מחלוקת על כך שלנתבעים אין כל היתר לקיומו של מבנה מגורים נוסף וכי מבנה זה מושכר לצד ג' – יש להכיר בעצם זכאות התובעת לדמי שימוש בגין המבנה. ודוק, אין לקבל את טענת הנתבעים בסיכומיהם לפיה דמי השכירות בגין מבנה זה "מתאפסים" נוכח דמי השכירות להם זכאים הנתבעים לקבל באם היו מנצלים בנייה על פי ההיתר שלא נוצל, וזאת מהטעם הפשוט; יחידת מגורים זו לא אושרה כשטח נפרד בהיתר הרלוונטי שניתן לנתבעים (אליו הפנתה השמאית מטעמו; ר' סעיף 8(א) לחוות דעתה וע' 47 שו' 30-34 לפרו').

ביחס לתקופת הזכאות, הרי שלנוכח האמור בדו"חות מפקחי התובעת ועדות הנתבע, הוכחה טענת התובעת לתקופה שמראשית חודש 9/2009 עד 12/2015. אבהיר בעניין ההכרה באשר לתחילת השימוש כי יש לראות אותה רק מראשית חודש 9/2009 שכן מועד עריכת הדו"ח הראשון (כפי שניתן לחלץ את המועד ממנו) הינו מסוף חודש 8/2009. כן, אבהיר ביחס לתום תקופת ההכרה האמורה כי נוכח זאת ששומת התובעת רלוונטית רק עד לשנת 2015, אין מקום להכרה בדמי שימוש שמקורם מעבר לשנה זו. התובעת יכלה אם רצתה להגיש חוות דעת משלימה אשר תכלול את התקופה שמראשית שנת 2016 ועד למועד בו נערך דו"ח הביקורת ביום 22/5/16 (ובהתאם לממצאיו ו/או עד להגשת התביעה בסמוך לאחר עריכת הדו"ח), ומשעה שלא נעשה כך, אין מקום להכרה בדמי שימוש בגין חלק משנה זו.

ביחס לשטח המבנה, הנני מוצאת לקבל את קביעת המודד מטעם התובעת לפיו המדובר במבנה בשטח של 53 מ"ר. בהקשר קביעה אחרונה זו יצוין כי לא הונחה בפניי כל חוות דעת נגדית של מודד מצד הנתבעים כאשר אין כל מקום להתערבות במדידה שנקבעה על רקע הכללת שטח של "גגות/סככות", שכן רכיב זה לא הועלה בחקירתו של המודד כסיף בהקשרו של מבנה זה.

מבנה 9;

מבנה זה מצוין בדו"ח של המפקח גילת משנת 2009, כשלצידו צוין כי הוא משמש בית דפוס (כשבעבר היה לו היתר לשימוש חורג שפג בשנת 2001). מבנה זה אף תועד בתמונה שנערכה ביום 28/7/09 (בו הוא נצפה פתוח כשלידו חונות מספר מכוניות). בדו"ח של המפקח גילת מיום 11/5/10 צוין כי השימושים החורגים לא פונו. במסגרת דו"ח נוסף שנערך על ידי המפקח גילת ביום 23/1/12 צוין לגבי מבנה זה "מבנה שנבנה באישור לשימוש חורג שתוקף האישור היה עד 2001, משמש כבית דפוס". בדו"ח שנערך על ידי המפקח שחרור מיום 29/5/12, צוין לגבי מבנה זה כי השימוש החורג בו הופסק (ביחד עם שני מבנים נוספים). בדו"ח הנוסף שערך המפקח שחרור מיום 18/7/13 צוין לגבי מבנה זה "מבנה שנבנה באישור לשימוש חורג, שימוש לבית דפוס עד 1/2012, לא בשימוש". בדו"ח שנערך ביום 19/4/15 על ידי המפקח שמעי צוין לצד מבנה זה: "מבנה איסכורית, מאושר כחקלאי, ריק לא בשימוש". בדו"ח נוסף שערך שמעי ביום 3/11/15 צוינה לגבי מבנה זה אותה ההערה שצוינה בדו"ח הקודם. התייחסות נוספת למבנה זה מצאה ביטויה בדו"ח נוסף של שמעי מיום 22/5/16 שם צוין כי המבנה ריק.

בעדותו של הנתבע השיב האחרון בשלילה לשאלה האם הוא יכול להציג הארכה או חוזה חדש מלבד ההסכם משנת 1998 (בו הותר לו לעשות שימוש במבנה למטרת אחסון עד כאמור שנת 2001). כן, השיב הנתבע בשלילה לשאלה האם יש לו הסכם עם השוכר של המבנה, אולם אישר כי גבה דמי שכירות וטען כי אין בידיו את הקבלות אותן הפיק בגין דמי השכירות (ר' ע' 42 שו' 4-14 לפרו').

על בסיס האמור לעיל, הנני מוצאת כי נעשה במבנה שימוש שאינו חקלאי אלא לצרכי מלאכה בניגוד לאישור שניתן בעבר, והוכחה תקופת הזכאות מחודש 9/2009 ועד חודש 1/2012 (החודש בו נערך הדו"ח האחרון שבו תועד כי נמשך השימוש במבנה כבית דפוס). גם בעניין מבנה זה אבהיר כי ההכרה באשר לתחילת השימוש הינה מראשית חודש 9/2009 שכן מועד עריכת הדו"ח הראשון (כפי שניתן לחלץ ממנו) הינו מסוף חודש 8/2009.

ביחס לשטח המבנה, הרי שאמנם על פי חוות דעת המודד כסיף שטח מבנה זה עומד על 386 מ"ר (על פי מדידה מהאוויר, ר' עדות כסיף בע' 8 שו' 31-32 לפרו'), אולם עמדת התובעת היא שיש לפסוק את דמי השימוש על פי שטח של 181 מ"ר. מקום בו כאמור אין בנמצא כל חוות נגדית של מודד אשר יש בה כדי לערער את השטח הסופי שננקב בחוות הדעת מבנה (כשבחישוב השטח המופחת העומד על למעלה ממחצית השטח על פי צילום האוויר מגולמת למעשה הפחתה של שטח סככות אשר אינן אמורות להיחשב אלא רק שטח הרצפה), קביעתי הינה שעלה בידי התובעת להוכיח ששטח מבנה 9 הינו 181 מ"ר.

מבנה 12;

מבנה זה מצוין בדו"ח של המפקח גילת משנת 2009 (ביחד עם מבנה 11) כמבנה באישור חקלאי שמשמש כמשרד אדריכלות. מבנה זה תועד בתמונה שנערכה ביום 28/7/09. בדו"ח של המפקח גילת מיום 11/5/10 (צוין כאמור כהערה כללית) כי השימושים החורגים לא פונו. במסגרת דו"ח נוסף שנערך על ידי המפקח גילת ביום 23/1/12 צוין לגבי מבנה זה "מבנה באישור חקלאי, משמש למשרד". בדו"ח שנערך על ידי המפקח שחרור ביום 29/5/12, צוין לגבי מבנה זה כי השימוש החורג בו הופסק (ביחד עם שני מבנים נוספים). בדו"ח הנוסף שערך המפקח שחרור מיום 18/7/13 צוין לגבי מבנה זה "מבנה באישור חקלאי, שימש משרד עד 1/2012, לא בשימוש". בדו"ח שנערך ביום 19/4/15 על ידי המפקח שמעי צוין לצד מבנה זה: "מבנה איסכורית, מאושר כחקלאי, הוסב למשרד/מגורים ללא אישור". בדו"ח נוסף שערך שמעי ביום 3/11/15 צוינה לגבי מבנה זה אותה ההערה שצוינה בדו"ח הקודם. התייחסות נוספת למבנה זה מצאה ביטויה בדו"ח נוסף של שמעי מיום 22/5/16 שם צוין כי אין שינוי בעניינו. בעדותו של הנתבע השיב האחרון בשלילה לשאלה האם הוא יכול להציג הסכם חדש עם המינהל לאחר ההסכם הקודם שתוקפו היה עד ליום 12/3/04 (בו הותר לו לעשות שימוש למטרת 'אחסנה למשרדים'; ר' ע' 41 שו' 30-35 לפרו').

על בסיס האמור לעיל, הנני מוצאת כי נעשה במבנה שימוש שאינו חקלאי לצרכי משרד בניגוד להסכמת התובעת, כשביחס לתקופת הזכאות הוכח כי שימוש זה מחודש 9/2009 (הדו"ח הראשון בו תועד השימוש הלא חקלאי) עד חודש 1/2012 (הדו"ח מאותו חודש בו צוין השימוש החורג במבנה זה הופסק). כן, שוכנעתי כי השימוש האמור חודש בהמשך למשך תקופה בת 8 חודשים בין 5/2015 עד 12/2015.

ביחס לשטח המבנה, הרי שאמנם על פי חוות דעת המודד כסיף שטח מבנה זה עומד על 148 מ"ר (על פי מדידה מהאוויר, ר' עדות כסיף בע' 8 שו' 29-30 לפרו'), אולם עמדת התובעת היא שיש לפסוק את דמי השימוש על פי שטח של 42 מ"ר. מקום בו כאמור אין בנמצא כל חוות נגדית של מודד אשר יש בה כדי לערער את השטח הסופי שננקב בחוות הדעת (כשגם כאן בחישוב השטח המופחת מגולמת למעשה הפחתה של שטח סככות אשר אינן אמורות להיחשב אלא רק שטח רצפה), קביעתי הינה שעלה בידי התובעת להוכיח ששטח מבנה 12 הינו 42 מ"ר.

מבנה 14;

מבנה זה מצוין בדו"ח של המפקח גילת משנת 2009 כמבנה בעל היתר חקלאי שהוסב למבנה היי-טק (בסעיף 5 לתצהירו ביקש המפקח גילת להבהיר כי השימוש במבנה היה לצורף אחסנה כשנכתב לשימוש 'היי-טק' בטעות). מבנה זה אף תועד בתמונה שנערכה ביום 28/7/09. בדו"ח של המפקח גילת מיום 11/5/10 צוין כי השימושים החורגים לא פונו. במסגרת דו"ח נוסף שנערך על ידי המפקח גילת ביום 23/1/12 צוין לגבי מבנה זה "מבנה באישור חקלאי שהוסב לאחסנה מסחרית, היה סגור בעת ביקורי". בדו"ח שנערך על ידי המפקח שחרור ביום 29/5/12, צוין לגבי מבנה זה כי השימוש החורג בו לא פונה. בדו"ח הנוסף שערך המפקח שחרור מיום 18/7/13 צוין לגבי מבנה זה "מבנה מאושר לחקלאי, הוסב לאחסנה, שימוש חורג". בדו"ח שנערך ביום 19/4/15 על ידי המפקח שמעי צוין לצד מבנה זה: "מבנה איסכורית, משמש לאחסנה – שימוש חורג, נבנה ללא אישור". בדו"ח נוסף שערך שמעי ביום 3/11/15 צוינה לגבי מבנה זה אותה ההערה שצוינה בדו"ח הקודם. התייחסות נוספת למבנה זה מצאה ביטויה בדו"ח נוסף של שמעי מיום 22/5/16 שם צוין כי המבנה ריק/פונה.

כעולה מנספח 18 לתצהירו של המפקח גילת, הודיע הנתבע ביום 3/4/16 כי מבנה זה "פונה מכל אדם וחפץ" עוד ביום 20/3/16. בהתייחס למהות השימוש שנעשה בתקופת העבר, ציין הנתבע כי הוא שימש לאחסון של ספרי קודש, והשיב בשלילה לשאלה האם יש בידיו את הסכמי השכירות ו/או אסמכתאות כלשהן על התשלום שקיבל (ר' ע' 40 שו' 8-30 לפרו').

על בסיס האמור לעיל, וכן על בסיס הקביעות הרלוונטיות למבנה זה בפסק הדין שניתן בהליך הקודם (בו נקבע בהצעת ערכאת הערעור שקיבלה כאמור תוקף של פסק דין כי הקביעות בעניין מבנה זה בפסק הדין של בית המשפט השלום יעמדו בעינן), הנני מוצאת כי נעשה במבנה 14 שימוש שאינו חקלאי בניגוד להסכמת התובעת, כשביחס לתקופת הזכאות הוכח כי שימוש זה בוצע מחודש 9/2009 (הדו"ח הראשון בו תועד השימוש הלא מורשה) עד חודש 12/2015 (וראה בעניין מועד זה את הערתי בסעיף 46(ג) לעיל). ודוק, לאור אימוץ בית המשפט בפסק הדין בהליך הקודם את עדות גילת באשר להתחלת תקופת השימוש ואופיו ביחס למבנה 14 (ר' סעיף 21 לפסק הדין), מושתקים הנתבעים מלהעלות כל טענה בעניין העדר ההוכחה למועד בו החל השימוש במבנה זה (כפי שנטען בסעיף 9.3 לסיכומי הנתבעים), זאת למעט תחילת השימוש שכאמור מצאתי לקבוע שהינה מחודש 9/2009. אם לא היה די באמור הרי שעצם הודעת הנתבע האמורה אודות הפסקת השימוש שומטת את הקרקע תחת כל טענה מצד האחרון לפיה אי אלו מהמפקחים לא ביקר "מעולם" בתוך המבנה ו/או מצא אותו סגור באחד מביקוריו באופן שהיה ברור כי לא נעשה בו שימוש באותו מועד.

ביחס לשטח המבנה, הרי שאמנם על פי חוות דעת המודד כסיף שטח מבנה זה עומד על 562 מ"ר (גם כן על פי מדידה מהאוויר כעולה מעדותו של כסיף), אולם עמדת התובעת היא שיש לפסוק את דמי השימוש על פי שטח של 148 מ"ר. מקום בו כאמור אין בנמצא כל חוות נגדית של מודד אשר יש בה כדי לערער את השטח הסופי שננקב בחוות הדעת של השמאי (שטח שממילא קטן באופן לא מבוטל מהשטח הנטען "לפי היתר ומדידה"; ר' עדות כסיף בע' 8 שו' 17-18 לפרו'), קביעתי הינה שעלה בידי התובעת להוכיח ששטח מבנה 14 הינו 148 מ"ר.

ד.3. זכאות התובעת לדמי שימוש:

באשר לעצם הזכאות לדמי השימוש, הרי שמצאתי כי זו מתקיימת מכח סעיף 1(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 קובע, כי "מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה". במקרה דנן – מקום בו אין חולק כי צמח לנתבעים רווח בגין השימוש שעשו במבנים (רווח שרובו ככולו בא לידי ביטוי בדמי השכירות שהתקבלו מהשכרת המבנים לצדדי ג') בניגוד לייעודם ומקום בו לא הוכח כי הנתבעים הסדירו אי אלו משימושים אלה עם התובעת (ובפרט לא באמצעות הארכת הסכמים לשימוש לא חקלאי שהיו קיימים בעבר לגבי מבנים 9 ו-12) – הם חבים בתשלום דמי שימוש (ראה והשווה עם ע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר חלף [פורסם במאגרים] (21/7/15); רע"א 8313/08 לידו כנרת בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם במאגרים] (31/8/09)).

ד.4. שווי המקרקעין ממנו יש לגזור את דמי השימוש:

כל אחד מהצדדים הגיש כאמור חוות דעת שמאית כאשר הפער בין הקביעות הסופיות של שני השמאים ביחס לשווי המקרקעין נבע בעקבות מספר ומספר נתוני מוצא, ובראש ובראשונה בהערכה של שווי המקרקעין למ"ר לפי הסיווגים השונים ובהתאם למיקום בו הם מצויים. בכל הקשור למחלוקת אחרונה זו, ייאמר מיד כי מצאתי להעדיף את קביעותיו של שמאי התובעת על פני שמאית הנתבעים וזאת ממספר טעמים;

בכל הקשור לנתונים עליהם נסמכה שמאית הנתבעים בעניין קביעת שווי "מגורים", הוברר בעדותה כי היא מסתמכת למעשה רק על השוואה עם פרטים של נכס להם התוודעה ממכרים שלה שגרים במושב מגשימים ומשכירים נכס בן 160 מ"ר בתמורה לסך של כ-12,000 ₪. לשאלה האם השוותה את הנתון עם חוזי שכירות רלוונטיים של הנתבעים, השיבה השמאית בשלילה (ר' ע' 49 שו' 1-10 ושו' 32-34 לפרו'). בנסיבות אלה, מקובלת עלי טענת התובעת לפיה לא ניתן ללמוד דבר ממקרה אחד פרטני של "חברים" והמתייחס לשנה בודדת בלבד.

באשר לשווי השימוש למ"ר של אחסנה/מלאכה/משרד, הרי שעולה מעדותה של השמאית כי היא התבססה בעניין זה ובאופן מכריע רק על נתונים אותם דלתה משתי החלטות בלבד שניתנו על ידי וועדת ההשגות והשמאי הממשלתי בעקבות השגות שהוגשו לתובעת והמתייחסים למושב מזור הסמוך למושב הנתבעים (ר' ע' 50 שו' 5-18 לפרו'). אם לא היה די בכך, הרי שלחוות הדעת לא צורפה כל החלטה ממנה נטען כי נאספו הנתונים ואף בעדותה לא היה ברשות השמאית ההחלטות האמורות.

נתון נוסף שמעיב על הערכות שמאית הנתבעים קשור להערה בסיפת חוות דעתה אודות זאת שדמי השימוש "משקפים סכום ברוטו הכולל את ההוצאות אשר הוצאו על מנת להפיק הרווחים, כגון, אחזקת המבנים ופיתוח השטח ומיסים למיניהם". לפיכך נטען כי מכל סכום שייקבע בפסק הדין יש להפחית ממנו את כל ההוצאות הנ"ל (על פי הראיות אשר יוגשו על ידי הנתבעים), על מנת להגיע לרווחים האמיתיים אשר נותרו בידי הנתבעים. אין אלא להסכים בעניין זה עם טענת התובעת לפיה המדובר בעמדה שגויה שכן יש לראות בשווי השוק מגלם את ההוצאות הנ"ל. כך או כך, לא הוגשו כל ראיות רלוונטיות על ידי הנתבעים, כך שלא ברור על בסיס מה יכול כלל להתבסס החישוב לעניין "הרווחים האמיתיים". בהקשר זה אציין כי מצאתי אף לדחות כל טענה מצד הנתבעים אודות זכות קיזוז של תשלומי חובה שכן גם אם אתעלם מכך שהאחרונים כלל לא ציינו סכומים מפורשים, אין המדובר בנסיבות העניין בסכומים שניתנים לקיזוז שעה שעסקינן בתביעה לתשלום דמי שימוש.

הערכות של שמאי התובעת בעניין שווי הסיווגים הרלוונטיים למשק נמצאו בעיני מבוססת יותר ובעיקר נוכח הנתונים הרבים אשר נכללו בסעיף 10 לחוות הדעת, ממנו עולה ששמאי התובעת נסמך על נתוני השוואה רבים: הן מבחינת השימושים השונים הרלוונטיים לעניינו (אחסנה משרדים ומגורים); הן מבחינת השנים הרלוונטיות (לרבות בין השנים 2009-2015 ולהבדיל כאמור משמאית הנתבעים) והן מבחינת המושבים בהם נמצאו הנכסים הרלוונטיים (מושבים באזור המרכז). בעדותו הבהיר שמאי התובעת כי מלבד פרסומים של מס שבח לעסקאות, המקור העיקרי עליו התבסס הינו מאגר 'נתוני נדל"ן' הכולל בתוכו מידע שהצטבר לאורך שנים ממודעות מכירה ושכירות (ומאפשר לבצע חתך של נתונים ביחס לשנים, מיקום וכו'; ר' ע' 14 שו' 21-25; ע' 28 שו' 11-16 לפרו'). שמאי התובעת הבהיר כי השימוש בטבלאות הינו דבר מאוד מקובל בקרב קביעות שמאות שונות (ובכלל זה השמאי הממשלתי, וועדות השגה ומבנים בתחום נחלות).

בהקשר הנתונים נשוא הטבלאות, הבהיר שמאי התובעת כי אמנם הערכים שהוצגו בטבלאות משקפים את המחיר המבוקש, כשמקובל ליתן הנחה בשיעור של כ-10% המגלמת 'הנחת משא ומתן' שאינה אוטומטית אלא נערכת גם התאמה והפעלת שיקול דעת (ר' ע' ע' 14 שו' 26-31 ; ע' 15 שו' 1-2 לפרו').

בהתייחס לחוות הדעת של שמאית הנתבעים, חידד שמאי התובעת את החשיבות הגדולה בהבאת נתונים רבים באמצעות הטבלאות האמורות, וזאת מאחר וככל שהן יהיו רבות יותר העסקאות הקיצוניות ינוטרלו למעשה (ר' ע' 29 שו' 29-32 לפרו'). עמדה זו מקובלת עליי.

לאור האמור, מצאתי כי במקרה דנן הבסיס לגזירת דמי השימוש יהיה ככלל על פי ערכי שווי המקרקעין כפי שפורטו בחוות הדעת של שמאי התובעת.

ד.5. שיעור דמי השימוש:

בסעיף 95 לכתב התביעה צוין כי דמי השימוש בגין השימושים ו/או הבניה במקרקעין חושבו לפי שיעור של 6% מערך המקרקעין. בתצהירה של גב' קלימי הבהירה האחרונה כי שיעור דמי השימוש לו עתרה התובעת הינו על פי הוראת אגף שיווק וכלכלה (מס' 10א) של המנהל מיום 20/9/06 (ר' נספח 2 לתצהיר של קלימי) כשמסעיף 3 עולה כי שיעורי דמי השימוש שייגבו בגין שימוש שלא כדין שנעשה בקרקע המצויה באזור מרכז הארץ יעמוד על 6% (על פי החלטה שהתקבלה בנדון ביום 17/11/04). בעדותה של גב' קלימי שבה והבהירה את מקור הדרישה ביחס לשיעור דמי השימוש (ר' ע' 31 שו' 8-12 לפרו').

מצאתי שיש להכיר במקרה דנן בזכאות התובעת לגזירת דמי השימוש בשיעור 6% ובפרט בשעה שהנתבעים לא פנו לקבל את אישור התובעת לפני תחילת השימושים בנחלה (כשאישורים לשימושים חורגים בעבר שניתנו לחלק מהמבנים כאמור לא חודשו). על כן, אין זה מוצדק כי חיוב האחרונה ישתווה לבעל נחלה שפנה בדיעב ד לתובעת לשם הסדרה וקבלת אישור.

לאור האמור, יש להסכים עם דרישת התובעת כי שיעור דמי השימוש שיש לגזור משווי המקרקעין יעמוד על 6%.

ד.6. זכאות התובעת לרווח יזמי:

מחלוקת נוספת בין הצדדים בסוגיית דמי השימוש הינה בשאלת זכאות התובעת לרווח יזמי. יש קושי שלא לראות את מרכיב הרווח היזמי כחלק בלתי נפרד מההתעשרות שצמחה לנתבעים. בפסק הדין שניתן אך לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי במסגרת ת"א (מרכז) 37802-10-13 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' יצחק קלקודה [פורסם במאגרים] (19/12/19), צידד בית המשפט בגישה המכירה בזכאותה של התובעת לקבל דמי שימוש ראויים בהתאם לשימושים חורגים שבוצעו בפועל בשטחה, תוך שצוין כי שווים של שימושים חורגים אלו צריכים להיגזר משווי המקרקעין בהתאם לשימושים שבוצעו בהם בפועל.

ד.7. פירוט זכאויות התובעת לדמי השימוש ביחס לכל שנה ושנה:

הנה כי כן, על בסיס מכלול קביעותיי לעיל, דמי השימוש המגיעים לתובעת מהנתבעים בגין שימושים במקרקעין יפורטו ביחס לכל שנה ומבנה, כדלקמן:

שנת 2009:

מבנה:

שטח
במ"ר:

סיווג השימוש:

דמי השימוש למ"ר (כולל רווח יזמי):

סך הכל שווי כולל רווח יזמי:

8

53 מ"ר

מגורים

2,757 ₪

146,130 ₪

9

181 מ"ר

מלאכה

1,545 ₪

279,645 ₪

12

42 מ"ר

משרד

3,050 ₪

128,100 ₪

14

148 מ"ר

אחסנה

1,295 ₪

191,660 ₪

סה"כ:

745,535 ₪

על בסיס קביעותיי לשנה זו זכאות התובעת לדמי שימוש תחושב אם כן למבנים 8, 9, 12 ו-14 מחודש 9/2009 עד חודש 12/2009. מאחר ועסקינן בתקופת זכאות בת 4 חודשים, שווי המקרקעין היחסי עומד על 248,508 ₪ (השווי היחסי המתקבל מהשווי הכולל של המבנים הנ"ל 745,535 ₪ חלקי 12 חודשים במכפלת ארבעת החודשים הרלוונטיים). שווי דמי השימוש בשיעור 6% מהשווי הנ"ל (14,910 ₪) ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית (מאמצע התקופה האמורה) ובתוספת מע"מ – מעמיד את זכאותה הכוללת של התובעת לדמי השימוש בגין שנה זו על סך 21,509 ₪.

שנת 2010:

מבנה:

שטח
במ"ר:

סיווג השימוש:

דמי השימוש למ"ר (כולל רווח יזמי):

סך הכל שווי כולל רווח יזמי:

8

53 מ"ר

מגורים

3,642 ₪

193,001 ₪

9

181 מ"ר

מלאכה

1,620 ₪

293,220 ₪

12

42 מ"ר

משרד

3,200 ₪

134,400 ₪

14

148 מ"ר

אחסנה

1,320 ₪

195,360 ₪

סה"כ:

815,981 ₪

על בסיס קביעותיי לשנה זו זכאות התובעת לדמי שימוש תחושב אם כן למבנים 8, 9, 12 ו-14 מחודש 1/2010 עד חודש 12/2010. שווי דמי השימוש בשיעור 6% ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית (מאמצע התקופה האמורה) ובתוספת מע"מ - מעמיד את זכאותה הכוללת של התובעת לדמי השימוש בגין שנה זו על סך 69,317 ₪.

שנת 2011:

מבנה:

שטח
במ"ר:

סיווג השימוש:

דמי השימוש למ"ר (כולל רווח יזמי):

סך הכל שווי כולל רווח יזמי:

8

53 מ"ר

מגורים

4,812 ₪

255,038 ₪

9

181 מ"ר

מלאכה

1,675 ₪

303,175 ₪

12

42 מ"ר

משרד

3,450 ₪

144,900 ₪

14

148 מ"ר

אחסנה

1,375 ₪

203,500 ₪

סה"כ:

906,613 ₪

על בסיס קביעותיי לשנה זו זכאות התובעת לדמי שימוש תחושב אם כן למבנים 8, 9, 12 ו-14 מחודש 1/2011 עד חודש 12/2011. שווי דמי השימוש בשיעור 6% ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית (מאמצע התקופה האמורה) ובתוספת מע"מ - מעמיד את זכאותה הכוללת של התובעת לדמי השימוש בגין שנה זו על סך 72,934 ₪.

שנת 2012:

מבנה:

שטח
במ"ר:

סיווג השימוש:

דמי השימוש למ"ר (כולל רווח יזמי):

סך הכל שווי כולל רווח יזמי:

8

53 מ"ר

מגורים

5,306 ₪

281,231 ₪

9

181 מ"ר

מלאכה

1,700 ₪

25,642 ₪ (חושב לפי חודש אחד)

12

42 מ"ר

משרד

3,550 ₪

12,425 ₪ (חושב לפי חודש אחד)

14

148 מ"ר

אחסנה

1,400 ₪

207,200 ₪

סה"כ:

526,498 ₪

על בסיס קביעותיי לשנה זו זכאות התובעת לדמי שימוש תחושב אם כן למבנים 8 ו-14 מחודש 1/2012 עד חודש 12/2012 וביחס למבנים 9 ו-12 למשך חודש 1/2012 בלבד. מאחר ועסקינן בתקופת זכאות מלאה ביחס לשני מבנים ולתקופת זכאות חלקית ביחס לשניים הנוספים, שווי המקרקעין היחסי ממנו ייגזרו דמי השימוש יעמוד על סך של 526,498 ₪ (המתקבל מהשווי הכולל של מבנים 8 ו-14 (488,431 ₪) ושווי חלקי של מבנים 9 ו-12 (38,067 ₪)). שווי דמי השימוש בשיעור 6% ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית (מאמצע התקופה האמורה) ובתוספת מע"מ – מעמיד את זכאותה הכוללת של התובעת לדמי השימוש בגין שנה זו על סך 40,941 ₪.

שנת 2013:

מבנה:

שטח
במ"ר:

סיווג השימוש:

דמי השימוש למ"ר (כולל רווח יזמי):

סך הכל שווי כולל רווח יזמי:

8

53 מ"ר

מגורים

5,566 ₪

295,016 ₪

14

148 מ"ר

אחסנה

1,400 ₪

207,200 ₪

סה"כ:

502,216 ₪

על בסיס קביעותיי לשנה זו זכאות התובעת לדמי שימוש תחושב למבנים 8 ו-14 מחודש 1/2013 עד חודש 12/2013. שווי דמי השימוש בשיעור 6% ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית (מאמצע התקופה האמורה) ובתוספת מע"מ – מעמיד את זכאותה הכוללת של התובעת לדמי השימוש בגין שנה זו על סך 38,301 ₪.

שנת 2014:

מבנה:

שטח
במ"ר:

סיווג השימוש:

דמי השימוש למ"ר (כולל רווח יזמי):

סך הכל שווי כולל רווח יזמי:

8

53 מ"ר

מגורים

6,061 ₪

321,210 ₪

14

148 מ"ר

אחסנה

1,505 ₪

222,740 ₪

סה"כ:

543,950 ₪

על בסיס קביעותיי לשנה זו זכאות התובעת לדמי שימוש תחושב אם כן למבנים 8 ו-14 מחודש 1/2014 עד חודש 12/2014. שווי דמי השימוש בשיעור 6% ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית (מאמצע התקופה האמורה) ובתוספת מע"מ - מעמיד את זכאותה הכוללת של התובעת לדמי השימוש בגין שנה זו על סך 40,642 ₪.

שנת 2015:

מבנה:

שטח
במ"ר:

סיווג השימוש:

דמי השימוש למ"ר (כולל רווח יזמי):

סך הכל שווי כולל רווח יזמי:

8

53 מ"ר

מגורים

6,348 ₪

341,199 ₪

12

42 מ"ר

משרד

3,900 ₪

122,850 ₪ (מחודש 5/12 עד 12/12)

14

148 מ"ר

אחסנה

1,535 ₪

227,180 ₪

סה"כ:

691,229 ₪

על בסיס קביעותיי לשנה זו זכאות התובעת לדמי שימוש תחושב אם כן למבנים 8 ו-14 מחודש 1/2015 עד חודש 12/2015 וביחס למבנה 12 למשך 8 חודשים (5/15 עד 12/15). מאחר ועסקינן בתקופת זכאות מלאה ביחס לשני מבנים ולתקופת זכאות חלקית ביחס למבנה נוסף, שווי המקרקעין היחסי עומד על סך של 677,579 ₪ (שווי שמתקבל מהשווי הכולל של מבנים 8 ו-14 (568,379 ₪) ושווי חלקי של מבנה 12 בהתאם לשמונת החודשים שהוכרו (109,200 ₪)). שווי דמי השימוש בשיעור 6% ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית (מאמצע התקופה האמורה) ובתוספת מע"מ – מעמיד את זכאותה הכוללת של התובעת לדמי השימוש בגין שנה זו על סך 50,326 ₪.

בכל הקשור לסעד הכספי שהתבקש בסעיף 97 לכתב התביעה, אין מקום לפסיקת כל סכום שמקורו בדמי שימוש ביחס לשנת 2016 ואילך, מקום בו חוות הדעת השמאית של התובעת התייחסה רק עד לשנת 2015. כפי שציינתי, התובעת יכלה אם רצתה להגיש חוות דעת משלימה אשר תכלול את התקופה שמראשית שנת 2016 ועד למועד בו נערך דו"ח הביקורת ביום 22/5/16 (ובהתאם לממצאיו), ובכל מקרה, אין מקום לבסס דמי שימוש על "העקרונות והמנגנונים" שנקבעו בחוות דעת השמאי מטעמה ועל בסיס שנת 2015 כפי שהתבקש.

סוף-דבר:

הנה כי כן, לאחר ריכוז כלל ערכי דמי השימוש לשנים 2009-2015 כפי שפורטו לעיל, זכאותה הכוללת של התובעת לתשלום דמי שימוש מהנתבעים עומדת על סך של 333,970 ₪.

כן, יישאו הנתבעים בהוצאות התובעת וכן בשכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום.

ניתן היום, ג' שבט תש"פ, 29 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.