הדפסה

בית משפט השלום בפתח תקווה ת"א 31918-12-15

בפני
כבוד ה שופטת אשרית רוטקופף

תובעת

עיריית רמלה
ע"י ב"כ עוה"ד אילן שרקון ואח'
נגד

נתבעים

1.דוד חן
2.מרים חיררי
3.מאיר חן
ע"י ב"כ עוה"ד יעקב בן צבי

פסק דין

עניינו של פסק דין זה הינו בעתירת התובעת, עיריית רמלה (להלן: התובעת או העירייה), למתן סעד הצהרתי לפיו ליורשי המנוח מר רחמין משה ז"ל (להלן: המנוח) אין כל זכות בחנות הידועה כתא מספר 64 (להלן: החנות או הנכס) במקרקעין הידועים כחלקה 51 בגוש 5916 ברמלה.

רקע כללי ותמצית טענות הצדדים:

הנתבעים 1-3 (להלן: הנתבעים בהתאמה) הינם ילדיו ויורשיו של המנוח אשר הלך לעולמו ביום 10/12/93. המנוח שכר בעבר מהתובעת את החנות הנמצאת במתחם השוק העירוני ברמלה במבנה הידוע בכינויו כ"מתחם הפטריה".

בין התובעת לבין המנוח נחתמו בעבר שני הסכמי שכירות; הסכם מיום 3/9/76 לפיו שכר המנוח את החנות לתקופה בת שנה החל מיום 1/7/76 ועד ליום 30/6/77. הסכם שכירות נוסף מיום 6/3/77 לפיו שכר המנוח את החנות למשך פרק זמן של שנתיים, החל מיום 3/9/76 ועד ליום 2/9/78.

לטענת התובעת, בחלוף השנים חדל המנוח להפעיל את עסקיו בנכס ונטש אותו תוך הותרתו מוזנח ובתוך כך לא שילם את דמי השכירות ומיסים עירוניים שונים. בשנת 1984 ככל הנראה היה המנוח מעוניין למכור את זכויותיו לצד שלישי, אולם משלא עמד המנוח בחלקו בתשלום בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר), לא יצאה עסקה זו אל הפועל.

ביום 27/12/85 פנתה התובעת אל המנוח במכתב לפיו עליו לשלם ללא דיחוי את החובות אשר צבר כלפי העירייה בגין דמי שכירות, מיסים ומים בנכס וכן הודיעה למנוח כי מאחר ואינו עושה שימוש כלשהו בנכס רואה בכך התובעת נטישה המזכה אותה בפינויו. ביקור שנערך על ידי פקחי העיריה ביום 9/4/89 העלה כי החנות סגורה ולפי דברי השכנים מצב זה נכון מזה מספר חודשים. ביקורת נוספת שנערכה על ידי התובעת בחודש 1/2008 העלתה כי החנות עודנה נטושה, וכך גם היה המצב בבדיקה נוספת שנערכה ביום 2/9/15.

בנוסף, ברבות השנים ועד למועד הגשת התביעה, המנוח ו/או מי מטעמו ו/או ברשותו ו/או הנתבעים, אינם מחזיקים בחנות והיא נטושה ואינה פעילה, כשרובצים חובות רבים בגין דמי שכירות, ארנונה, מים וביוב בסכומים גבוהים, מה שמצביע על אי כוונת יורשי המנוח להחזיק בחנות ו/או לחזור להפעילה.

לטענת התובעת, בנסיבות אלה בהן החנות נטושה מזה מספר שנים, לא חלה עליה כל הגנה מכח חוק הגנת הדייר ועל כן החזקה בה אמורה לחזור לידיה. כן, נטען כי מאחר שמיום נטישת הנכס ועד ליום זה לא שולמו דמי שכירות כלשהן, קמה לתובעת עילות פינוי נוספות לפי הוראות סעיפים 131(1) ו-131(2) לחוק הגנת הדייר. ביחס לנתבעים (יורשי המנוח כאמור) נטען כי הם אינם עומדים בתנאים הקבועים בסעיפים 23, 26 ו-27(2) לחוק הגנת הדייר.

לטענת הנתבעים יש לדחות את התובענה כנגדם מחמת התיישנותה, נוכח זאת שבהתאם לטענות העובדתיות המפורטות בתובענה עצמה, כל היסודות הנדרשים לביסוסה של התובענה התגבשו מזה עשרות שנים. לחילופין, נטען שיש לדחות את התובענה מחמת שיהוי, מניעות ושתיקה ממושכת המהווים לכל הפחות, ויתור והסכמה לעצם זכויותיהם של הנתבעים בנכס, כשבכל מקרה התנהלות זו של התובעת גרמה להם לנזק ראייתי קשה.

כן, טענו הנתבעים כי התובעת פעלה בחוסר תום לב ובחוסר ניקיון כפיים בכך שבין היתר הסתירה ולא הציגה את כל המידע והנתונים הרלוונטיים בכל הקשור לדברים שסוכמו בזמנו, בינה לבין המנוח בקשר עם הנכס נשוא התביעה ואשר עליהם הסתמך המנוח בזמנו; כך לנוכח מצבו הפיזי המסוכן של הנכס כמו גם מצב בריאותו של המנוח, הוסכם שהוא יפסיק את השימוש בחנות (אך ימשיך להחזיק בה) עד אשר ימצא עבורו על ידי העירייה מקום חלופי בקרבת מקום מגוריו.

חרף הנטען על ידי התובעת, המנוח מעולם לא נטש את החנות כשעד למועד סגירתה בהסכמה, הוא עמד במלוא התחייבויותיו על פי ההסכם והדין, לרבות תשלום דמי השכירות והמיסים. בכל אופן, נטען כי הטענה לחובות אינה רלוונטית כיום ולו מחמת ההתיישנות כאמור.

כן, טענו הנתבעים כי עד לשנת 1989 עבד המנוח יחד עם בנו הנתבע 3 והם הפעילו את העסק בחנות באופן מלא וקבוע. באותו שלב ונוכח תלונותיהם החוזרות והנשנות של המנוח והנתבע 3 באשר למצבו הפיזי, הרעוע והמסוכן של מבנה הנכס והעובדה שהמנוח (שהיה ניצול שואה) היה חולה וסבל קשות מהרטיבות והעובש – הגיעו המנוח והנתבע 3 בזמנו להסכמה מפורשת עם התובעת (באמצעות ראש העיר דאז ובמעורבות גורמים במחלקת הנכסים ומהנדס העיר) ולפיה המנוח יפסיק את הפעלת בעסק בחנות, אך ימשיך להחזיק בה כבעל זכויות מוגנות. זאת, עד לשיפוץ נרחב של המתחם או עד למציאת פתרון הוגן אחר כשבהמשך אף עלה על הפרק הפתרון של חנות חלופית בקרבת מקום מגוריו של המנוח.

הנתבעים הוסיפו וטענו כי העירייה מציגה מידע מגמתי וחלקי שיש בו לצייר תמונה מעוותת של המציאות, כשכל עוד היה לה נוח "לשבת על הגדר" ולא לעשות מאומה במשך השנים, לא טרחה האחרונה להציג את טענותיה נשוא התובענה בפני המנוח ויורשיו שהמתינו בסבלנות לקבלת זכויותיהם המוסכמות, תוך העברת מסר ברור שההסכם אכן שריר ומחייב. והנה כיום, משהחליטה העירייה לשפץ ולחדש את המתחם, היא הגישה את תובענתה דנן תוך ניצול העובדות ובניסיון להכניע את הנתבעים לוותר על זכויותיהם. בנסיבות אלה, נטען שהתובעת אינה זכאית לחזור בה מההסכמה עליה הסתמך המנוח ויורשיו כאמור, ובוודאי שלא התקיים היסוד הנפשי/סובייקטיבי הדרוש על פי הפסיקה בכל הקשור לטענת הנטישה.

כן טענו הנתבעים, כי הנתבע 3 עומד בתנאים הקבועים בסעיפים 23, 26 ו-27 לחוק הגנת הדייר וכי עד למועד הפסקת העסק בחנות בהסכמה כאמור, הוא עבד יחד עם אביו המנוח באופן קבוע ורצוף במשך מספר שנים עובר לפטירתו ואף היה מעורב בסיכום האמור. לחילופין, עתרו הנתבעים כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכותו על פי סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר, ויעניק לנתבע 3 סעד מן הצדק, וזאת בין היתר, בשים לב להתנהגותה של התובעת לאורך השנים והנסיבות המיוחדות שפורטו, עיקרון ההסתמכות וכן מצבו הכלכלי הקשה של האחרון.

דיון והכרעה:

לאחר עיון ובחינה של מכלול טענות הצדדים ולרבות אלה אשר הועלו וחודדו בסיכומים, הרי שמספר שאלות צריכות הכרעה בענייננו; הראשונה – שאלת מעמדה והגדרתה של התובעת כ-"בעל בית" הרשאית כלל לעתור לסעד המבוקש; השנייה – מעמדו של המנוח בנכס בזיקה להסכמים אשר נחתמו בינו לבין העירייה בשנות השבעים ועל רקע זאת שאין מחלוקת כי אין בין הצדדים הסכם כתוב נוסף המסדיר את יחסי השכירות מאז סוף שנות ה-70; השלישית – שאלת מעמדם של הנתבעים במקרקעין לנוכח זיקתם למנוח ולחנות; הרביעית – האם עלה בידי התובעת להוכיח אי אלו מעילות הפינוי להן טענה ובכלל זה עילת הנטישה ביחס למנוח ו/או ביחס לנתבעים; החמישית – גם אם אכן תוכח עילת פינוי של ה נתבעים מהנכס, האם יש מקום להעניק בנסיבות סעד מן הצדק.

טרם שאדון בשאלות אלה מצאתי לעמוד על שני נדבכים עיקריים שיהיה בהם להשפיע על ההכרעה בשאלות האמורות ולרבות במחלוקות אשר נסבות אודות עילות הפינוי הנטענות.

הנדבך הראשון עניינו בשיהוי שדבק בהתנהלות התובעת בכל הקשור לנקיטת ההליך דנן ואשר יכול ותהיה לו משמעות ראייתית באשר להוכחת אי אלו מהעילות הנטענות. ובמה דברים אמורים? המנוח כאמור נפטר בשנת 1993 כאשר התביעה דנן הוגשה בחלוף 22 שנה מאז. עיון בראיות התובעת מעלה כי למעשה האחרונה הציגה שני מסמכים ביחס להתנהלות אודות הנכס עובר להגשת התביעה;

הראשון, מסמך שנערך ביום 27/12/85 על ידי היועצת המשפטית לעירייה, במסגרתו נדרש המנוח לשלם חוב בגין דמי שכירות ומיסים שונים בגין הנכס. כן, צוין באותה פניה כי מאחר ולשיטת התובעת המנוח לא עושה שימוש בנכס רואה בכך האחרונה "נטישה המזכה אותה בפינוי המושכר" תוך הבהרה כי היא תפעל לפינוי (ר' נספח 6 לתצהיר מנהלת הנכסים). השני, מסמך שנערך על ידי מנהל מחלקת הנכסים והפיקוח על הבניה מיום 9/4/89 ממנו עולה כי פקחי העיריה שביקרו בחנות של המנוח מצאו אותה סגורה "ולפי דברי השכנים" מצב זה נכון למשך מספר חודשים.

ממועד הפנייה של התובעת (מיום 27/12/85) אל המנוח ועד להגשת התביעה דנן חלפו כשלושים שנה. לא ברור מה הביא את התובעת ליד כך שהיא השתהתה משך עשרות שנים עם נקיטת ההליך. גם אם אבחר שלא להחמיר עם התובעת ולראות את תביעתה כמקרה חריג שיש בו להביא לדחיית התביעה נוכח השיהוי שבנקיטת ההליך דנן, יש בהחלט מקום לאמץ את "דרגת הביניים" עליה עמדה הפסיקה כך כך שהנפקות העיקרית של קבלתה החלקית של טענת השיהוי, תבוא לידי ביטוי בהחלת דוקטרינת הנזק הראייתי שנגרם לנתבעים בשל השתהות התובעת כאמור. (ע"א 2919/07 מדינת ישראל - הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל, פ''ד סד(2) 82).

מכאן יוצא כי לשיהוי של התובעת בהגשת התביעה יהיה "מחיר" במישור הראייתי, הן מבחינת נטל השכנוע והן מבחינת כמות הראיות (השווה בעניין זה עם ת"א (מח'-מרכז) 3070-07-08 קרן קיימת לישראל נ' רבקה בראל [פורסם במאגרים] (07/11/2010). הדברים מתעצמים במיוחד בענייננו, מקום בו לשיטתה היא סברה כאמור כי הנכס ננטש על ידי המנוח עוד ביום 27/12/85 .

הנדבך השני עניינו במצבו של המושכר וסביבתו כנתון אשר השפיע ישירות על היכולת של המנוח והנתבעים להמשיך לעשות בו שימוש כמו גם ההבטחה שניתנה למנוח כי בעקבות מצב רעוע זה התובעת תקדם מציאת פתרון אפשרי בדמות נכס חלופי במתחם עצמו (לאחר שיפוצו) או במקום אחר. גרסה זו של הנתבעים לא רק שלא נסתרה אלא שהיא נתמכת בראיות חיצוניות שונות ובראשן עדותו של ראש העירייה לשעבר, מר משה פרץ, אשר העיד כי זכור לו מפורשות שעל רקע התלונות של המנוח ובנו אודות מצבו של הנכס, הושגו הסכמות לפיהן המנוח יפסיק את העבודה בחנות (אך ימשיך להחזיק בה) עד לאיתור חנות חלופית אשר תשמש אותו. עדות זו שמצטרפת לעדות הנתבעים 1 ו-3 אף מקבלת חיזוק מעדויותיהם של שני ההגנה הנוספים אותן מצאתי גם כן כמהימנות; מר אביטן ומר אזברגה אשר עבדו במתחם השוק בשנים הרלוונטיות והעידו על מצבו הרעוע של הנכס; עדותו של אביטן בע' 41 3-6 שורות ; עדותו של אזברגה בע' 30 שו' 28-31 לפרו'). לא נעלם מעיני כי אין עסקינן בעדויות שבמומחיות אודות מצב הנדסי של נכס, אולם מצאתי כי המציאות שאותה תיארו לא אפשרה אז ולא שכן כיום את קיומה התקין של פעילות מסחרית סבירה.

על רקע האמור, אפנה עתה לבחינה והכרעה של השאלות עליהן עמדתי לעיל.

שאלת מעמדה והגדרתה של התובעת כ-"בעל בית" הרשאית כלל לעתור לסעד המבוקש;

לכתב התביעה כמו גם לתצהירה של מנהלת הנכסים של התובעת צורף נסח מלשכת רישום המקרקעין (ר' נספח 1 בהתאמה). על פי נספח זה הבעלים של המקרקעין הינה רשות הפיתוח (כשתחת האמור קיימת הערה בדבר אתר עתיקות). כתב התביעה כמו גם תצהירי העדות הראשית של התובעת (ולרבות תצהיר של מנהלת הנכסים) נעדרו כל מסמך רלוונטי שמכוחו ניתן ללמוד על זיקתה של התובעת לנכס לאור זהות הבעלים (על פי הנסח שצורף כאמור) ולרבות העדרו של חוזה חכירה בין האחרונה לרשות הפיתוח, הרלוונטי לנכס נשוא התביעה. עניין זה הועלה בפתח חקירתה הנגדית של מנהלת הנכסים, כשהאחרונה אישרה כי אין לתובעת חוזה חכירה מול רשות הפיתוח (ר' ע' 14 שו' 1-4 לפרו').

על פניו, עסקינן בטענה מהותית של הנתבעים שיש בה לבסס העדר יריבות, אולם במקרה דנן לא מצאתי כי יש בה ממש, הן לעניין הטענה להעדר סמכות התובעת מלהגיש את התביעה.

אין מחלוקת כי התובעת הינה הצד שהוגדר כמשכיר בשני ההסכמים הכתובים הקיימים בין המנוח בקשר לנכס ועל כן הנתבעים מושתקים מלהעלות כל טענה שיש בה לערער את זיקתה של העירייה לנכס. בנוסף, לזכות התובעת עומדת חזקת התקינות המנהלית באופן זה שכרשות ציבורית היא לא הייתה מתיימרת להתקשר בהסכם שכירות באם לא הייתה לה האצלה/הסמכה מאת הבעלים הרשומים.

לא ברור אם העדר היכולת להציג מסמך רלוונטי לעניין טיב ומהות זיקתה של התובעת לנכס (ביחס לרשות הפיתוח) קשורה לפרק הזמן שחלף (למעלה מ-37 שנה) בין מועד תום תקופת השכירות החוזית של ההסכם האחרון לבין מועד הגשת התביעה. כך או כך, לנוכח מעורבותה של התובעת לאורך כל אותה תקופה (מעורבות שנלמדת ממסמכים שונים שנערכו בקשר עם הנכס ושעל חלקם עוד אעמוד בהמשך) ובהעדר כל הצגת מסמך סותר ו/או הבאת ראיה ברורה כי הזיקה בין הנכס לתובעת אינה קיימת עוד – אין מקום לקבל אין טענת הנתבעים בעניין "זכות העמידה" של התובעת, ביחס לסעד לו היא עותרת במסגרת תביעתה דנן.

מעמדו של המנוח בנכס;

מחומר הראיות עולה כי ההתקשרויות עם חלק מהנכסים/חנויות במתחם בו מצוי הנכס נשוא התביעה, נעשו על רקע רצונה של התובעת לסייע לתושבים מעוטי יכולת ועל בסיס סוציאלי (ר' עדות מנהלת הנכסים בע' 14 שו' 19-20 לפרו'). זכויותיו של המנוח בנכס עוגנו מבחינת היסטורית בשנת 1976 ומצאו ביטוין כאמור בשני הסכמים כתובים שנחתמו בין המנוח לבין העירייה; הסכם מיום 3/9/76 שתקופת השכירות בו הוגדרה למשך שנה (מיום 1/7/76 ועד 31/6/77) והסכם נוסף שבמסגרתו נקבע כי תקופת השכירות בו הסתיימה ביום 2/9/78. אין מחלוקת כי למעשה לאחר תום תקופת ההסכם האחרון לא עוגנו היחסים בין הצדדים בהסכם כתוב (ר' בעניין זה גם עדותה של מנהלת הנכסים בע' 15 שו' 6-7 לפרו').

אין חולק כי העירייה ראתה במנוח במשך כל אותן שנים כמי שהינו במעמד של דייר מוגן. ביטוי מובהק לכך ניתן למצוא במסמך מיום 23/12/84 שנערך על ידי עו"ד א' צבר מהמחלקה המשפטית של העירייה ונושא את הכותרת: "העברת בעלות ממשה רחמים לשמעון בן נון". ממסמך זה שנערך על ידי גורם משפטי של התובעת (שהרקע לעריכתו היה בשאלה האם ניתן לקזז מדמי ההסכמה שמגיעים לעירייה סכומים שהושקעו עם קבלת הנכס), עולה כי ההתייחסות לזכויות המנוח בנכס הינן כשל דייר מוגן (כשמסקנתו של היועץ המשפטי האמור בעניין השאלה שהועלתה במסמך הייתה כי יש להגיע עם המנוח במידה ויעביר את זכויותיו להסכם כלשהו לעניין גובה הפיצוי; ר' נספח 5 לתצהיר הנתבע 3). אסמכתא נוספת לביסוס האמור ניתן למצוא בהודעת העירייה למנוח מיום 10/1/93 שכותרתה "העלאת דמי השכירות בבתי עסק מוגנים" במסגרתה בקשה מחלקת האפסנאות של התובעת לעדכן כי החל מחודש 1/93 שכר הדירה יעמוד סך של 13.85 ₪ (ר' נספח 7 לתצהיר הנתבע 3).

המסקנה הצריכה ממסמכים אלה מזמן אמת הינה שחרף סיום תקופות השכירות החוזיות על פי ההסכמים הכתובים, המנוח היה ונותר למעשה בעל מעמד של דייר מוגן במשך כל אותם שנים ועד למעשה מועד הגשת התביעה. הדבר נכון במיוחד שעה שהתובעת אף לא ניסתה באי אלו מכתבי טענותיה לערער על סיווג מעמד זה של המנוח, שעה שהיא למעשה ביססה את על נימוקי התביעה על עילות פינוי לפי חוק הגנת הדייר.

מעמדם של הנתבעים במקרקעין לנוכח זיקתם למנוח ומעמדו (כדייר מוגן כאמור);

מחלוקת נוספת שניטשת בין הצדדים הינה בשאלה האם יש לראות את מי מהנתבעים כעונה אחר ההגדרה כיורש לא על פי דין, כי אם יורש של זכות הדיירות המוגנת כאשר הבחינה של הגדרה זו הינה בנסיבות העניין על פי הוראות חוק הגנת הדייר.

הסעיפים הרלוונטיים לענייננו הינם סעיפים 23 ו- 26 לחוק הגנת הדייר:

סעיף 23 :
"(א) דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - אותם היורשים על פי דין שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו."

סעיף 26:

"לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו".

חוק הגנת הדייר מבחין בין מספר סוגים של דיירים מוגנים: דייר "מקורי" - הדייר המוגן אשר עימו נעשה הסכם השכירות המוגנת. דייר "נגזר" - מי שהפך לדייר מוגן, מכוח סעיפים 20 עד 26 לחוק הגנת הדייר, לאחר פטירתו של הדייר המקורי. והשלישי דייר "נדחה" - שנתקיים בו החריג הקבוע בסעיף 27(2) (שאינו רלוונטי לענייננו). מסעיף 23 נלמד כי בעל זכות הקדימה להיות הדייר הנגזר הוא: בן זוגו של הדייר המקורי, ובאין בן זוג - ילדיו, ובאין לו ילדים, יורשיו על פי הדין, שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו.

סעיף 23(ב) מבחין, באופן ברור, בין ילדיו של הדייר המקורי לבין יורשיו, כאשר האחרונים יזכו לרשת את זכות הדיירות המוגנת בבית עסק, רק אם לדייר אין ילדים, וזאת בתנאי שהיורשים על פי דין, ולא ילדיו "עבדו עם הדייר בעסקו לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו". ברע"א 7411/12 הוניג נ' גונן [פורסם במאגרים] (18/12/13) חידד בית המשפט כי ילדי הדייר המקורי, כנראה מכוח מידת הקרבה המשפחתית לדייר, אינם נדרשים לעמוד באותו התנאי שחל על היורשים (לפיו עבדו עם הדייר המקורי בעסקו, לפחות מחצית השנה טרם פטירתו), אם ברצונם לזכות בדיירות מוגנת בבית העסק. בית המשפט הבהיר כי כוונת המחוקק הייתה שלא להערים קשיים על ילדיו של הדייר המקורי, המבקשים לזכות בדיירות מוגנת בבית עסק מכוח מעמדם כדיירים "נגזרים", וזאת בשונה מיחסו של המחוקק אל יורשי הדייר המקורי. מכאן יוצא שכלל הנתבעים רשאים להיכנס לנעליו של המנוח כדייר מוגן מכח היותם ילדיו.

ואולם כאמור בכך אין די בכך, שכן על מנת שבן/בת זוגו ו/או ילדי הדייר המקורי ימשיכו להחזיק בזכות הדיירות המוגנת, עליהם לעמוד גם בתנאי סעיף 26 לחוק הגנת הדייר בלבד, כלומר – יוסיפו לנהל במושכר את אותו עסק בין בעצמם ובין על ידי אחרים, ולא ישכירו אותו כולו או מקצתו. בעניין תנאי זה מצאתי כי עלה רק בידי הנתבע 3 להוכיחו; ראשית יצוין כי למעשה בסעיף 11(ד) לכתב התשובה (שהוגש ביום 25/4/16) נטען מפורשות להחלת הסעיפים הרלוונטיים לחוק הגנת הדייר רק כלפי הנתבע 3. לגופה של זכאות, מחומר הראיות עולה כי למעשה הנתבע 3 הוא שהיה הדמות במשפחת המנוח בעלת הזיקה הדומיננטית לפעילות בנכס ובטיפול באביו עד לשנת 1989 (סעיף 6 לתצהיר עדותו הראשית ועדותו בע' 32 שו' 23-28 לפרו'). ערה אני לכך שהפעילות הופסקה עוד טרם פטירת המנוח, אולם כאמור לאור זאת שהוכח בפניי כי פעילות העסק הופסקה על רקע השילוב שבין מצבו הפיזי והבטחת העירייה לספק מקום חלופי, אין מקום שלא להכיר בנתבע 3 על רקע זאת שלא הוסיף לנהל בפועל את המושכר לאחר מות אביו המנוח.

ביחס לנתבעת 2 לא הוכח כי האחרונה הייתה שותפה לפעילות בעסק וממילא גרסתה בעניין זה אינה בעלת משקל בשעה שהאחרונה לא העידה בסופו של יום. הוא הדין כלפי הנתבע 1 שעה שעולה מעדותו של האחרון כי הנתבע 3 הוא שלמעשה היה הגורם הדומיננטי בפעילות העסק (ר' ע' 27 שו' 3-7 לפרו').

התוצאה של האמור הינה כי מקום בו בענייננו אין מחלוקת שהנתבע 3 נמנה על ילדיו של המנוח ומקום בו הוא היה דומיננטי בהפעלת העסק כשהפסקת הפעילות בו נבעה לאור נסיבות שהינן בבחינת כורח המציאות ולא מתוך בחירה – אזי יש לראות בו כמי שרכש מעמד של דייר מוגן בנכס.

האם עלה בידי התובעת להוכיח אי אלו מעילות הפינוי מכוח חוק הגנת הדייר;

התובעת כאמור טענה כי קמה לה עילות פינוי לפי הוראות סעיף 131(1) – המשך תשלום דמי שכירות ו-131(2) אי קיום תנאי מתנאי השכירות, להוראות חוק הגנת הדייר.

עילת הפינוי הנטענת מכח סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר; לא מצאתי כי עלה בידי התובעת לבססה. גם אם אכן ישנה אינדיקציה לכך שנכון ליום 27/12/85 היה למנוח חוב בגין דמי שכירות, לא הוצגו על ידי התובעת כל מסמכים נוספים אודות גורלו של אותו חוב ו/או גלגולו ולרבות הצגת דרישות תקופתיות אודות תשלום החוב. כל שהסתפקה התובעת הינו בהצגת תדפיס/צילום מסך (ר' נספח 9 לתצהיר מנהלת הנכסים) המתייחס רק לשנים האחרונות שעובר להגשת התביעה, כשכלל עולה כי רובו ככולו של החוב הנטען הינו בגין תשלומי ארנונה. אין בתדפיס זה כל התייחסות לחוב בגין דמי השכירות ביחס לכלל התקופה ועוד יותר לא ברור האם שכר הדירה של שנת 2013 העומד על 964.3 ₪ מתייחס רק לשנה זו או לחוב מצטבר.

עילת הפינוי הנטענת מכח סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר; כתב התביעה כמו גם תצהיר עדותה של מנהלת הנכסים נעדר כל פירוט אודות אי קיום התנאי הנטען אשר יש בו להעניק את הזכות לתבוע פינוי. רק בסיכומי התובעת נטען לראשונה כי ההפרה באה לידי ביטוי בכך שבעוד הנכס הושכר למנוח מלכתחילה לצורך מטרה של ניהול חנות, הוא משמש כיום כמחסן ועל יש בכך הפרה של סעיף 3 להסכם. כן, טענה העירייה כי הופר גם סעיף 9 להסכם עת הנתבעים אישרו שערכו שיפוצים נרחבים מהיסוד והשקיעו בו ללא אישור מהתובעת. ייאמר מיד כי אין בידיי לקבל טענות אלה.

ראשית, יש להסכים עם טענת הנתבעים בסיכומיהם לפיה העלאת הטענה אודות מהות השימוש במושכר והשיפוצים הינה בבחינת הרחבת חזית שכן כאמור זכרן של טענות אלה כלל לא בא ביטוי בכתב תביעתה של התובעת ואף לא בתצהירי עדותה הראשית.

גם לגופן של טענות לא מצאתי ממש; בכל הקשור לשימוש שנעשה בחנות, הרי שטוב היה באם טענה זו כלל לא הייתה מועלית כלל. גם אם לא עלה בידי הנתבעים להוכיח את הטענה לזיקה בהכרח בין מצבו הרפואי של המנוח בעקבות מצב הנכס לבין הפסקת הפעלתו, עולה כאמור מחומר הראיות שמצבו הירוד של הנכס הביא להעדר האפשרות לקיים בו פעילות מסחרית ראויה. וודאי שבנסיבות אלה אין כל מקום לבוא בטרוניות אל הנתבעים, מה גם שלא עולה כי השימוש בנכס לצרכי מחסן היה לצרכים מסחריים או שצמחה למי מהנתבעים רווח כלכלי של ממש מכך. באשר לטענה לעניין הפרת הסכם השכירות נוכח ביצוען של עבודות בעבר, הרי שהתובעת כלל מושתקת מלטעון טענה זו, מקום בו ממכתבה של המחלקה המשפטית מיום 23/12/84, עולה כי לא זו בלבד שלא הייתה בפי התובעת כל טענה בעניין זה, בזמן אמת, אלא שלפי אותה חוות דעת התובעת אף הייתה נכונה לפצות את המנוח בגין השקעותיו. כך או כך, גם אם הנתבעים 1 ו-3 הודות כי בצעו עבודות בנכס, לא הוכח כי עבודות אלה חרגו מ"שינוי פנימי" שכידוע אינו טעון היתר בניה (ור' בעניין זה עדות הנתבע 3 בע' 32 שו' 34 לפרו').

עילת הפינוי בגין טענה לנטישת הנכס;

עילת הנטישה איננה מוזכרת במפורש בחוק, אולם היא הוכרה בפסיקה כאחת מעילות הפינוי. (ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' זכי נוסייבה, פ"ד מ"ו(5) 758).

בע"א 977/91 האמור, התייחס בית המשפט גם לתנאיה של עילת הנטישה, אשר נקבעו בפסיקה קודמת של בית המשפט העליון; כך, נקבע כי לצורך הוכחת עילת הנטישה על התובע להוכיח שהדייר נטש את המושכר לחלוטין, על מנת שלא לשוב אליו, כשספק בעניין זה פועל לטובת הדייר. מכאן, שבעל בית אשר טוען כי השוכר נטש את המושכר ושהוא לא עושה בו כל שימוש, חייב להוכיח שני יסודות מצטברים: האחד – עובדתי, ועניינו בשאלה אם עזב הדייר את המושכר; השני – נפשי, ועניינו בכוונת השוכר לשוב אל המושכר. הרכיב השני, דהיינו הכוונה לחזור, מורכב משני יסודות: האחד – הרצון לחזור למושכר; השני – סיכוי ממשי לקיום האפשרות של שיבה למושכר (ר' ע"א 417/79 מרכוס נ' המר ואח', פ"ד לז(2) 337 (1983) בעמ' 346).

נטל השכנוע להוכיח את עילת הנטישה מוטל על בעל הנכס העותר להחזרת הנכס לחזקתו, מתחילת הדיון ועד לסופו. ואולם, משהביא בעל הנכס ראיות העשויות לשמש יסוד לקביעה כי הדייר המוגן נטש את הנכס, הרי שעל הדייר להוכיח את העובדות, שעליהן הוא מסתמך, כדי להסביר על שום מה לא יסיק בית המשפט מהראיות כי הייתה נטישה. ככל ונותר ספק בליבו של השופט האם נטש הדייר את המושכר אם לאו, הרי הספק יפעל לטובת הדייר, והתביעה שכנגדו תדחה (ר' רע"א 5250/10 זיידן נ' בנדר (פורסם במאגרים] (29/7/10); ע"א 170/63 פפסימידוף נ' חיזק (פ"ד, יז 2498).

כן הובהר כי בעת שבית המשפט בא לבחון האם הדייר נטש את המושכר, יש להביא בחשבון את נסיבות השכירות, טיב ושימוש המושכר, ואת המוסכם בין השוכר למשכיר. הנטישה הינה קביעה עובדתית, הנקבעת לפי הנסיבות, וכפי שאלו נתגבשו עד להגשת התביעה (ר' ד. בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר, הגנת הדייר 126(3) מהד' שניה 2005 – עדכון מס' 8 (2017)).

לאחר שבחנתי את מכלול הראיות שבפניי, לא שוכנעתי כי עלה בידי העירייה להוכיח את נטישת המושכר מצד המנוח ו/או הנתבע 3. אף אם מבחינה עובדתית נלמד כאמור כי עוד לפני פטירתו של המנוח בשנת 1993 הופסקה הפעילות בחנות, הגעתי כבר למסקנה כאמור כי הפסקת פעילות זו הייתה על רקע השילוב שבין מצבו הרעוע של הנכס וכן ההסכמה שהגיע אליה המנוח עם בכירים בעירייה לפיה הוא יוכל להחזיק בנכס עד לקבלת נכס חלופי. בנסיבות אלה, עסקינן בעזיבה של הנכס עקב אילוץ שנכפה על המנוח והנתבע 3 ולא מתוך בחירה חופשית של מי מהאחרונים. משכך, אין לומר כי הנכס ננטש מצד המנוח ו/או הנתבע 3 על מנת שלא לשוב אליו עוד.

ודוק, איני צריכה להידרש במסגרת דיוני זה לשאלה האם הסכמה זו עליה העיד ראש העיר לשעבר מקיימת את התנאים של הבטחה שלטונית כפי שעליהם עמדה הפסיקה. די לי בכך שהוכח שהמנוח והנתבע 3 נסמכו על מצג העירייה אודות מציאת נכס חלופי, על מנת שיהיה בהסתמכות זו כדי להוציא את העוקץ מטענתה של האחרונה כי הנכס ננטש מתוך כוונה שלא לשוב אליו עוד. משכך, נדחית טענת התובעת לקיומה של עילת פינוי זו.

הענקתו של סעד מן הצדק;

על אף מסקנותיי לעיל אודות דחיית התביעה מחמת זו שלא עלה בידי התובעת להוכיח קיומה של עילת פינוי, לא אפטור את עצמי מהתייחסות לעניין הסעד מן הצדק (אשר הועלה כאמור כטענה חלופית במסגרת כתב התשובה של הנתבעים).

סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, קובע כדלהלן:

"(א) על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת.
(ב) ניתן פסק דין בתביעת פינוי, והוגש עליו ערעור, רשאי בית המשפט לערעורים לשקול מחדש אם היה זה צודק לתת את פסק הדין."

סעיף זה קובע כי לבית המשפט ישנה סמכות לקבוע כי בהתקיים נסיבות מסוימות, לא יהיה זה צודק לנהוג עם הדייר על פי שורת הדין ולפנותו מהמושכר, והוא יהיה רשאי לפסוק לדייר לפנים משורת הדין, ולהימנע מלהורות על פינויו. בפסיקה נקבע כי סעד זה הינו תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר בא לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמאלי והאוטומטי של הדין (ר' רע"א 4740/92 אדלר נ' חן (פורסם במאגרים) (2/11/92)).

בשנים האחרונות, ובהמשך למגמת העקבית של הפסיקה המצדדת בתפיסה לפיה דיירות מוגנת הינה בבחינת מוסד משפטי שאינו תואם את הזמן ואת מעמדן החוקתי של זכויות הקניין – החלו בתי המשפט לאמץ שיטה חלופית וחדישה להענקת סעד מן הצדק, באופן "הפוך" מהסעד שהיה נהוג בעבר ובאופן המאפשר את סיום יחסי השכירות. כך, אם בעבר סעד מן הצדק היה מאפשר לדיירים אפשרות להמשיך ולהחזיק בזכויותיהם למרות שהפרו את החוזה, כיום ניתן להתנות את צו הפינוי והשבת המושכר לבעלים בפיצוי הבעלים את הדיירים (ר' רע"א 9064/11 עוזי קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה) [פורסם במאגרים] (19/2/13)). בית המשפט העליון הבהיר באותו פסק דין כי על מנת שניתן יהא להגשים באופן המיטבי את עקרון הצדק, יש להותיר בידי בתי המשפט ארגז כלים, המאפשר להם מגוון רחב של פתרונות.

אף אם הייתי מגיעה למסקנה במקרה דנן כי העירייה הייתה צולחת את הוכחת קיומה של עילת פינוי כנגד הנתבע 3, עדיין הייתי מוצאת להעניק לאחרון בנסיבות סעד מן הצדק הפוך, באופן זה שהמושכר יפונה כנגד תשלום פיצוי מאת העירייה. באשר לשיעורו של אותו פיצוי, הרי שהייתי מוצאת להעמידו על סך 100,000 ₪ וזאת לאחר שהבאת בחשבון מספר שיקולים, וביניהם את העובדה כי עסקינן בבית עסק ולא בבית מגורים; משך הזמן שחלף מאז הפסקת הפעילות בחנות והנסיבות שבעטיין הופסקה פעילות זו וכן לאור גילו ומצבו הרפואי של הנתבע 3.

סוף-דבר:

לאור כל האמור, הנני מורה על קבלתה החלקית של התביעה, כך שהסעד המבוקש מתקבל רק ביחס לנתבעים 1 ו-2.

התביעה כנגד הנתבע 3, נדחית.

התובעת תישא בהוצאות הנתבע 3 כולל שכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום.

ניתן היום, כ"ב סיוון תשע"ט, 25 יוני 2019, בהעדר הצדדים.