הדפסה

בית משפט השלום בפתח תקווה ת"א 28831-03-16

בפני
כבוד ה שופט אריאל ברגנר

התובעת

מלכה בן דור

נגד

הנתבעים

  1. מנשה אברהם שאתי
  2. אסתר הריי
  3. יצחק בטש
  4. יורשי יוסף ברוך
  5. רחל ברון
  6. בלה בנודיז
  7. מרים חזן
  8. זהרה ואקנין
  9. שרה כהן (המנוח)
  10. אליהו יצחק
  11. נעמי יצחק
  12. דוד עשרי
  13. זהבה עשרי (המנוח)
  14. פנחס ויטל
  15. בלוריה פנחס
  16. יואב מרחבי
  17. יהל מרחבי
  18. ראיסה (רעיה) מרחבי
  19. גיא שהרבני
  20. אילנית שהרבני
  21. מלכה סטי
  22. יצחק סטי
  23. משה משה
  24. חנינה בן חיים
  25. אבי יהודה
  26. רמי אלוני
  27. שולה אלוני
  28. יעקב הלל
  29. אביבה כהן
  30. ינון חזן
  31. מישאל חיים חזן אליהו
  32. רות ביטון
  33. יוסף בן חיים
  34. אסתר בן חיים
  35. יפה אלפור
  36. דוד קדם
  37. אסף תני
  38. שלום יפרח
  39. משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ
  40. בנק הפועלים בע"מ
  41. בנק אדנים למשכנתאות בע"מ.
  42. בנק טפחות למשכנתאות בע"מ
  43. בנק עצמאות למשכנתאות ולפיתוח בע"מ
  44. הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בעמ
  45. דוד בן חיים
  46. מדינת ישראל
  47. עיריית פתח תקווה
  48. ולרי שופק
  49. גלינה שופק
  50. מרדכי כהן-יורשנ.8 -שרה כהן
  51. צילה עשהאל-יורשת נ.8 שרה כהן
  52. רחל חיוט
  53. יעקב שעשוע

החלטה

הליך זה נולד בתביעה שהגישה התובעת לפירוק שיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 47 בגוש 6400, בשטח של 13,315 מ"ר, בשכונת פג'ה בפתח תקווה, וזאת בדרך של חלוקה בעין בין בעליה במושע בהתאם לסעיף 38(א) לחוק המקרקעין ובאופן שהחלקה תחולק ל- 30 חלקות חדשות שתירשמנה על שם בעליהן וחלקה אחת, שייעודה דרך , תירשם על שם עיריית פתח תקווה.

עפ"י המפורט בכתב התביעה חלוקת השותפות במקרקעין מעוגנת בתוכניות בניין עיר פת/14/1156, פת/1 4ב/1156, פת/מק/19/1156 והינה מבוססת על החזקה בפועל בין הבעלים ובהיעדר הסכם שיתוף בכתב. לכתב התביעה צורפה טבלה ובה פירוט המגרשים וייחוסם לבעלי הזכויות בחלקה בהתאם לתשריט החלקה (התואם את תשריט תוכנית פת/מק/19/1156).

ביום 18.3.18 מונה עו"ד יעקב מ. בויאר ככונס נסים לצורך ביצוע פירוק השיתוף במקרקעין נשוא התביעה ובמסגרת החלטת המינוי התבקש הכונס להגיש מתווה ראשוני.

המתווה הראשוני הוגש ביום 13.6.18 ובהמשך לכך הוריתי לכונס להמשיך בביצוע הפעולות הדרושות לקידום ההליך ולהגשת דו"ח סטטוס עדכני.

ביום 3.12.18 הוגש מטעם הכונס דו"ח סטטוס פעילות ובמסגרתו הוצע מתווה לפירוק השיתוף במקרקעין נשוא ההליך.

עובר לקבלת הדו"ח, ביום 12.9.18, אישרתי לכונס למנות מודד לצורך מיפוי החלקות לפי תב"ע 19 והחזקה בפועל וכן קבלת חוות דעת שמאי מסודרת.

בהמשך להחלטה זו מונה המודד מר משה פוגל לצורך הכנת תכנית לצורכי רישום ובדיקה השוואתית המתייחסת לבניה מול היתרי הבניה ולאחר ביצוע המדידות הנדרשות גובשה על ידי הכונס טבלת זיהוי שצורפה לדו"ח. טבלה זו מסכמת את מצבת החזקה והזכויות במושע של כל אחד מהמחזיקים תוך אבחנה בין מגרשים תפוסים עליהם בנויים בתי מגורים לבין מגרשים פנויים.

בהתבסס על הנתונים המפורטים בטבלה מבהיר הכונס את עמדתו כי מאחר וישנם 7 מגרשים שאינם תפוסים לא יהיה זה סביר לדרוש את פינויים של המחזיקים, ועל כן, מוצע כי השמאי יקבע את שוויו של כל מ"ר לצורך תשלומי איזון ואת שווים של המגרשים הפנויים כאשר אותם מגרשים פנויים יוצעו למכירה והכספים שיתקבלו בגין מכירתם ישמשו לביצוע תשלומי האיזון והוצאות הכינוס וחלוקת היתרה בין כל הבעלים כדי חלקיהם בשיתוף.

לצורך ביצוע חלק זה של המתווה פורטו בטבלה מספרי המ"ר בחסר או ביתר בגין כל אחת מהחלקות התפוסות (בהתאמה) באופן המשקף את החזקת הבעלים אל מול זכויותיהם עפ"י הנסח הרשום. לפי המתווה המוצע הבעלים המחזיקים ביתר ישלמו לקופת הכינוס סכום שייקבע על ידי השמאי כמכפלת שווי המ"ר, ומנגד הבעלים המחזיקים בחסר יהיו זכאים לקבל מקופת הכינוס את הסכום כאמור. הכונס מציין בדו"ח כי לצורך קביעת שוויו של כל מ"ר בחלקה מונה השמאי מר טל נייר.

בנוסף מוצע בחלק של המתווה כי תהיה אפשרות לכל מחזיק בנכס תפוס להצטרף למכירה של המגרשים הפנויים ושוויו זכויותיו יוערך על ידי השמאי לצורך קבלת חלקו היחסי שייקבע במכר.

המתווה המוצע הועבר לתגובת הצדדים ובהתאם להחלטה זו נתקבלו עמדותיהם.

נתבע 46, רשות המיסים, הודיע כי ככל ששעבוד המגרש על חלקו של הנתבע 3 יוטל כשעבוד ראשון לאחר רישומו באופן שיהיה זהה לחלקו ברכוש המשותף טרם הרישום אין הוא מתנגד למתווה המוצע.

נתבעים 43-44 הודיעו כי בכפוף להיוותרות זכויות הבנק כמובטח מדרגה ראשונה על זכויותיהם של הנתבעים 30-32, 37 מבלי שתפגענה זכויותיהם, מותירים הם את ההחלטה לשיקול דעתו של בית המשפט.

נתבע 9 הודיע כי קיים חשש ממשי כי זכויותיהם של השותפים במגרשים הפנויים תיפגענה. לדידו, הכונס אינו מפרט במתווה כיצד יחולקו הכספים עפ"י המנגנון של תשלומי האיזון באופן שיבטיח כי בעלי הזכויות יישאו בחלקים שווים בהוצאות ההליך. הנתבע 9 מבהיר בתגובתו כי אין במתווה המוצע וודאות כי יוותרו בקופת הכינוס כספים לאחר תשלומי האיזון, הוצאות ההליך ושכ"ט הכונס על מנת לשלם לבעלי המגרשים הפנויים את שווי חלקם במקרקעין. משכך סבור הנתבע 9 כי המתווה הראוי לפירוק השיתוף הוא בדרך של חלוקה בעין.

התובעת מתנגדת למתווה המוצע, ולפי עמדתה, אין כל אפשרות לבצע את פירוק השיתוף בדרך המוצעת מבחינה משפטית ומבחינה מעשית. המתווה מנוגד להוראות חוק המקרקעין הקובע ות כי מקום בו פירוק השיתוף אפשרי בדרך של חלוקה בעין יבוצע בדרך זו ולא ניתן להורות על פירוק דרך המשלבת חלוקה בעין ומכירת חלקה האחר. כמו כן לגישת התובעת המתווה לוקה בחסר ובעיקר בנוגע לשאלה כיצד יחולקו בין בעלי החלקה יתרת 23.5 המגרשים וכיצד תתחלק יתרת התמורה של המגרשים שיימכרו לאחר ניכוי כל התשלומים למיניהם.

עוד מטעימה התובעת כי אין מקום לתשלומי איזון וממילא שלא בהיקף המחייב מכירת חלק מהחלקה שעה שהחסרים בגודל המגרש מהשטח הממוצע של כל מגרש ("מגרש בחסר") הם זניחים, למעט השטח המיוחס למגרש 26. כל זאת ובפרט כאשר התובעת הציעה בתביעתה כי המגרשים ששטחם קטן משטח המגרש הממוצע יירשמו על שמה מבלי שדרשה תשלומי איזון עבור כך. לפיכך ובשים לב למיעוט דמי האיזון שיידרשו סבורה התובעת כי המתווה נועד ליצירת מקור לתשלום הוצאות הכינוס.

עוד מוסיפה התובעת כי אם בכוונת הכונס לבצע את המתווה בדרך מכירה תחילה ולאחר מכן פירוק בעין וחלוקת היתרה הרי שלא הובהר כיצד יתחלקו 23.5 מגרשים שלא נמכרו וכן יתרת התמורה מהמכירה לאחר כיסוי ההוצאות בין כלל בעלי החלקה. ואילו, אם יבוצע הפירוק בדרך של חלוקה בעין ולאחר מכן מכירה משמעות הדבר היא כי הכונס יפקיע רכושם של בעלי זכויות במגרשים מסוימים ודרך זו אינה ראויה וכתוצאה מכך יישאו רק חלק מבעלי החלקה במלוא ההוצאות של הכינוס. בסיכום עמדתה מציינת התובעת כי אין בכתבי הטענות כל דרישה לתשלומי איזון, התביעה היא למעשה צילום מצב קיים מזה למעלה מ- 80 שנה כאשר כל אחד מבעלי החלקה מעוניין במגרש בו הוא מחזיק ללא כל קשר לערכו השמאי התיאורטי.

בתגובתה למענה הכונס מציינת התובעת כי אין כל סיבה להטיל על כלל בעלי החלקה את תשלומי האיזון ויש להשית התשלומים לבעלי הזכויות שחלקם נגרע על בעלי הזכויות שחלקם עודף - ועליהם בלבד, וממילא שאין צורך במכירת חלק מהחלקה על מנת לגייס כספים לצורך תשלומי האיזון שהכונס סבור שיש לשלמם. מה גם שלא הובהר די הצורך הטעם למכירת המגרשים הפנויים דווקא כאשר מדובר בחלקה משותפת ומנין יילקחו הכספים לביצוע התשלומים לבעלי הזכויות שחלקם יימכר.

בנוסף טוענת התובעת כי הכונס אינו מתייחס בתגובתו לעמדת הצדדים התומכת בחלוקה המבוקשת בכתב התביעה שנועדה ליתן תוקף רישומי למצב הקיים בפועל בחלקה שעה שאף צד לתובענה אינו דורש תשלומי איזון ואינו דורש שינוי במיקום חלקו במקרקעין. בנסיבות אלו סבורה התובעת כי אין כל טעם שלא להיצמד לחלוקה שהוצעה על ידה ולחלק את החלקה בעין במלואה ובמיוחד לאור סעיף 43 לחוק המקרקעין המחייב התחשבות ככל האפשר במשאלת מקצת השותפים, כל שכן, כאשר מדובר ברובם ככולם.

זאת ועוד במענה לכונס מבהירה התובעת כי תביעתה לפירוק השיתוף היא במהותה "בקשה לפרצלציה", אולם לא היתה בידה האפשרות לפעול לביצוע החלוקה המוצעת והסדרת המצב הרישומי שעה שהנתבע 25 התנגד לה ובאופן שאילץ אותה לפנות לבית המשפט לצורך פירוק השיתוף. התובעת אף מבקשת להטעים כי המחלוקת בינה לבין הנתבעים 30-31 עניינה בשאלת שיוך המגרש ייחוד לפני כ- 80 שנה ולא על החלוקה עצמה וכך גם המחלוקת בין הנתבעת 8 לשכניה על קו הגבול בין המגרשים אינה מחלוקת קניינית, כי אם לעניין ייחוד המגרשים. במסגרת פירוק השיתוף נתונה לבית המשפט הסמכות לקבוע חלוקה חדשה של כלל החלקה וקביעת המגרש בו ייוחד חלקו של כל אחד מבעלי החלקה.

התובעת כמו כן יוצאת חוצץ כנגד חוות הדעת השמאית שהוגשה במצורף למתווה המוצע ולדידה השמאי חישב ערכו של כל אחד מהמגרשים בהתאם לזכויות הבניה המוקנות לו כאשר זכויות הבניה נגזרו משטחו של המגרש תוך התעלמות מהערה 2 של סעיף 14 בתב"ע לפיה זכויות הבניה בכל מגרש לפי שטח של 350 מ"ר – היינו, זכויות הבניה שוות וללא תלות בשטח המגרש.

הנתבעים 28-29 מתנגדים למתווה המוצע אשר לשיטתם מבוסס על תיאור הבעלויות שהוגש מטעם התובעת שאינו משקף את המציאות העובדתית, כאשר הכונס אינו מוסמך להכריע במחלוקת בין התובעת לבינם באשר לבעלות על החלקות ו לא ניתן לבצע את הפירוק ללא שיוך מלא של החלקות. בנוסף מתנגדים הנתבעים לפרסום מכרז למכירת המגרשים הפנויים ולפי עמדתם יש להחיל דין זהה לגבי כלל הצדדים במסגרת חלוקה בעין, וללא עיגון בדין אין בסמכות הכונס לבצע את האבחנה המוצעת.

בתגובתם למענה הכונס, הנתבעים 28-29 מבהירים כי חוות דעת השמאי מבוססת על חלוקת החלקות לפי כתב התביעה שאינה מתארת את המצב כהוויית ו לאור המחלוק ות הקיימות ביחס לזהות בעלי החלקות ובין היתר בינם לבין התובעת.

הנתבעים 48-49 אינם מתנגדים למתווה המוצע אך יחד עם זאת מבקשים לפעול לביטול ההפקעה של כ- 2 מטרים משטח מגרשם (מס' 26) על ידי העיריה.

הנתבעים 26-27 הודיעו על התנגדותם למרבית המתווה המוצע ובעיקר לבקשת הכונס לחייבם בתשלומי איזון עבור מגרש שכבר רכשו ושילמו תמורתו, תוך מתן הסכמתם לחלקו של המתווה שאינו מחייב אותם.

במענה לתגובת הכונס, הנתבעים 26-27 מטעימים את התנגדותם בהיעדר יכולת כלכלית לשאת בתשלומים הנדרשים וחוזרים על בקשתם לביצוע החלוקה המוצעת בכתב התביעה המהווה צילום המצב הקיים ובמהותה מהווה בקשה לפרצלציה בהתבסס על התב"ע.

הנתבעת 8 מתנגדת א ף היא למתווה המוצע ולפי גישתה יש ל בצע את פירוק השיתוף בהתבסס על תכנית המתאר אשר אושרה תוך תיקון הגבולות בהתאם להסכמת הצדדים, וכפי שמתחייב מהוראות סעיפים 39-40 לחוק. לטענתה, המתווה מעורר שאלות ומחלוקות שלא נזכרו בכתב י הטענות בדבר שוויו של מגרש אל מול חלקו היחסי. כל שכן כאשר המתווה מטיל על הצדדים הוצאות כבדות שלא לצור ך לשמאי, למודד ולרשות המיסים. הנתבעת 8 מוסיפה וטוענת כי ישנן מספר מחלוקות בדבר מיקום הגבולות בין המגרשים הטעונות הכרעה שאינה בסמכותו של הכונס.

בתגובתה למענה הכונס חוזרת הנתבעת 8 ומבהירה כי המחיר ששילמה עבור רכישת ביתה משקף את מיקום המגרש בחלקה ואת שטחו בפועל.

הנתבעים 7, 12, 16-18, 21, 30-31 הגישו עמדתם ולפיה המתווה המוצע אינו הולם את הוראות הדין ומנוגד לחלוקה המוצעת בכתב התביעה לה הסכימו הצדדים. לטענתם המחלוקת על זיהוי המגרש בו יזכה כל אחד מבעלי הזכויות אין עניינה בחלוקה וגם אלו שחלוקים ביניהם אינם מבקשים תשלומי איזון.

כמו כן הודיע הנתבע 45 בשמו ובשם הנתבעים 14-15, 24 ו-33 על התנגדותם למתווה המוצע.

הנתבע 36 הודיע על הסכמתו לפירוק השיתוף בהתאמה למתווה המוצע תוך שמירת טענותיו לגבי גבולות השטחים.

הנתבע 3 התנגד למתווה המוצע בטענה לפגיעה בזכותו הקניינית וביקש לבצע את פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין התואמת את עיקרי כתב התביעה וכפי שנהגו הצדדים מזה דורות הלכה למעשה . עוד לטענתו יש לראות במתב הקיים כמעין הסכם שיתוף מכללא בין הצדדים אותו יש לכבד.

הכונס השיב לטענות הצדדים במסגרת המענה לתגובותיהם עפ"י סדרן להלן:

ראשית הכונס מבהיר כי חלוקה בעין אינה אפשרית כל עוד אין הכרעה באשר לגבולות המגרשים ולראיה לו חפצו בעלי הזכויות לרשום את החלוקה עפ"י התב"ע מדוע לא פעלו כאמור במשך עשרות שנים. לכך מוסיף הכונס בתגובתו השניה כי בשל החריגות בשימוש מהחלוקה עפ"י התב"ע התעורר הצורך במינוי המודד ועל סמך חוות דעתו יש צורך בתשלומי איזון אשר יכולים להיקבע אך ורק על ידי בחוות דעת שמאית.

שנית, המתווה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק המאפשר את החלוקה המוצעת בדרך של מכירת חלק מהמקרקעין שהינו מגרשים פנויים ורישום חלקות המקרקעין התפוסות בכפוף לתשלומי איזון. לעניין זה מדגיש הכונס כי אין מניעה בדין לבצע חלוקה בעין בשילוב עם מכירה בעיקר כאשר מדובר במגרשים ריקים וכאשר יתאפשר לכל אחד מבעלי החזקה במגרשים התפוסים להצטרף למכירה וליהנות מפירותיה.

עוד הכונס מוסיף ומטעים כי במתווה הפירוק המוצע נקבע מנגנון תשלומי איזון המייתר את הצורך בפינוי המחזיקים תוך עיגון המצב הקיים באופן בו תירשם חלוקה בהתחשב לחזקה בפועל תוך מניעת הליכים נוספים עם השותפים במקרקעין.

שלישית, עפ"י המתווה המוצע תחולק התמורה בין כלל השותפים במקרקעין בהתחשב באיזון המתחייב מחזקה, יתרה או חסר במ"ר, וכל פרמטר נוסף שיקבע על ידי השמאי. ומובהר כי ככל שקיים נכס שאינו משמש מחזיק כדירת מגוריו עניין זה יובא בחשבון בגדר תשלומי האיזון ובהתאם לכללי השמאות המקובלים.

רביעית, הכספים שיתקבלו יחולקו כדי הזכויות היחסיות בבעלות בכפוף לתשלומי איזון ואין צורך להבטיח את תשלום ההוצאות שעה שמדובר בפעולות הטעונות החלטה שיפוטית. כמו כן מפרט הכונס כי בעלי הזכויות לא רכשו בעלות בבית בו הם מתגוררים כי אם רק את אותו החלק שבבעלותם בנכס ועלות המחוברים.

חמישית, ככל שנוגע לטענה בדבר הסכמות שהושגו בין בעלי המגרשים לעניין גבולות המגרש מבהיר הכונס כי אינו מתיימר להכריע בעניין זה ופירוק השיתוף המוצע נועד לבצע תשלומי איזון בחלוקת תמורה ביתרת המגרשים הריקים על מנת לחסוך הליכים בערכאות השונות. בהמשך לכך מבהיר הכונס כי לא ניתן לעכב את הליכי פירוק השיתוף עד להכרעה שיפוטית בזכויות וניתן לנהל במקביל הליך בבית המשפט המוסמך והכספים שיהיו זכאים לקבלם יופקדו בידי הכונס או בקופת בית המשפט.

שישית, בהתייחס לטענת הנתבעים 48-49 מציין הכונס כי בכפוף להוראות בית המשפט ניתן יהיה לצרף את הוועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך אכיפת הפקעה נדרשת בחלקים שלא הופקעו בכפוף לבדיקת שמאי מקרקעין.

ביום 27.3.19 הוגשה חוות דעתו של השמאי טל נייר אשר סיכם את המלצתו על יסוד ממצאיו בדברים הבאים: "דרך פירוק השיתוף אשר תמקסם את התמורה במקרקעין הינה מכירת המגרשים הריקים במכרז ע"י הכונס לקונה אשר יזום פרויקט בשטחי המגרשים הריקים וינסה לצרף לאותו פרויקט את בעלי המגרשים הבנויים. מתווה כזה שבמסגרתו תוכן תכנית פינוי בינוי תשביח את המתחם ובמסגרתה אותו קונה יישא בכל הוצאות התכנית ותשלומי המיסים כולל רישום זכויות בחלוקה נדרשת בהתאם לאמור.
אלטרנטיבה אחרת הינה רישום החלקים ע"פ מחזיקיהם תוך ביצוע תשלומי איזון. באלטרנטיבה זו כל ההוצאות יחולו על הבעלים לפי חלקיהם היחסיים במקרקעין".

דיון והכרעה

פירוק השיתוף במקרקעין מוסדר בפרק ה' סימן ב' של חוק המקרקעין ואלו הוראות החוק הרלוונטיות לענייננו:

39. (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.
(ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחויבים.
(ג) ראה בית המשפט צורך בכך רשאי הוא לצוות על רישום זיקת הנאה בין החלקות.

40. (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים כולם או מקצתם יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.

41. (א) היתה מניעה לחלוקת המקרקעין בעין רק לגבי אחד השותפים ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ב) היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ג) היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.

ממקרא הוראות חוק אלה, ברי כי שאלת המפתח בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין היא האם הפירוק ייעשה בדרך של חלוקה בעין או בדרך של מכר או שמא בדרך שלישית כפי שזו תוארה בספרו של פרופ' יהושע ויסמן " ואולי על ידי צירוף שתי הדרכים, דהיינו, חלוקה חלקית ומכר חלקי" (דיני קניין - בעלות ושיתוף, הוצאת המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, תשנ"ז-1997, עמ' 299).

אכן כלל הוא כי כל אימת שפירוק השיתוף על ידי חלוקה בעין אפשרי מחויב בית המשפט לילך בדרך זו ולהורות על חלוקה בעין כמצוות הוראות סע' 39(א) ו- 40(א), זולת אם הוכח כי החלוקה עלולה לגרום להפסד ניכר לבעל משותף בהשוואה למכירה. אולם כאמור פירוק שיתוף עשוי להתבצע על ידי חלוקה חלקית ומכר חלקי בנסיבות שונות ובמצבים אלו מוסמך בית המשפט לחייב חלק מן הבעלים המשותפים ששווי החלקות שנועדו להם עולה על שווי המנות שלם בנכס המשותף לשלם תשלומי איזון לבעלים המשותפים ששווי החלקות שלהם נופל משווי המנות שלהם בנכס המשותף (ויסמן, עמ' 303). דרך זו מציע הכונס עו"ד יעקב מ. בויאר לאמץ לצורך פירוק השותפות במקרקעין נשוא ההליך .

הלכה פסוקה היא כי צד המבקש לסטות מחוות דעתו של הכונס שמונה על ידי בית המשפט עליו להביא ראיות שיש בהן כדי לקרקע את קביעותיו שאם לא כן תהא נטיית בית המשפט להעדיף את חוות דעתו של הכונס שמונה מטעמו שכן חזקה עליו כי פעל ללא משוא פנים ובאופן אובייקטיבי.

לאחר שבחנתי ושקלתי את טענות הצדדים ועיינתי בחומר המונח בפני מקובלת עלי עמדת הכונס כי הדרך הראויה והיעילה לפירוק השיתוף בנסיבות העניין תהיה באמצעות שילוב של חלוקה בעין של המגרשים התפוסים עם מכירת חלק המקרקעין המהווה מגרשים פנויים .

מעיון במתווה המוצע על רבדיו, וכן בחוות הדעת שצורפו לדו"ח ובמענה הכונס והטעמים שהוצגו על ידו לבחירת החלופה המוצעת , ולאחר שבחנתי את המתווה המוצע אל מול עמדות הצדדים ונתתי הדעת למשאלות ליבם ומכלול האינטרסים הדרושים לעניין , שוכנעתי כי המתווה המוצע ניתן לאחר שהכונס אסף את כל המידע הרלוונטי ונתן הדעת לכלל הנתונים והמרכיבים כפי שמשתקף אף מחוות הדעת המקצועי ת והמנומקת של השמאי טל נייר , ובתוך שכך התייחס לטענות הצדדים ולרצונותיהם ולאחר ששקל את החלופות האפשריות.

אני סבור כי המתווה המוצע מספק פתרון הולם אשר מיטיב עם כלל הבעלים המשותפים וכי יהיה בו כדי לקדם את הליך פירוק השיתוף בדרך צודקת המאזנת בצורה נכונה בין זכויותיהם של השותפים במושע ובניסיון למנוע קיפוח של מי מהם על חשבון שותף אחר או קבוצה אחרת.

לאור האמור אני מקבל את המתווה של הכונס, ומורה על פירוק השיתוף במקרקעין נשוא התביעה בדרך זו.

לפיכך אני מורה כדלקמן:

1. הכונס יודיע לבית המשפט ולצדדים פרטיו של חשבון הכינוס בו ינוהלו הכספים של קופת הכינוס בתוך 14 ימים.

2. הצדדים יעבירו לחשבון הכינוס את הסכום בו עליהם לשאת, כל אחד כדי חלקו, כנקוב בטבלה נספח 6 בקשה מס' 53, בתוך 30 ימים ממועד הודעתו של הכונס.
3. אני מתיר ביצוע הערכת שווי של המגרשים הפנויים ומ"ר לצורך תשלומי האיזון על ידי השמאי שמונה מר טל נייר וככל שבעל זכויות המחזיק במגרש בנוי יבקש להצטרף להליך המכירה יבוצע הערכת שוויו של הנכס.

4. הכונס יפרסם מכרז למכירת המגרשים הפנויים לרוכשים הפוטנציאליים ולאחר קבלת ההצעות תיערך התמחרות בין המציעים.

הכונס רשאי כמובן לפנות אל ביהמ"ש בבקשות לצווים ספציפיים לצורך ביצוע פירוק השיתוף, בצירוף צווים פורמליים.

הכונס ימציא לבית המשפט דו"ח סטטוס עדכני בתוך 90 ימים.

המזכירות תעביר החלטה זו לכל הצדדים ולכונס הנכסים.

ניתנה היום, כ' סיוון תשע"ט, 23 יוני 2019, בהעדר הצדדים.