הדפסה

בית משפט השלום בפתח תקווה ת"א 25597-10-16

בפני
כבוד ה שופטת אשרית רוטקופף

תובעת

רשות הפיתוח על ידי מינהל מקרקעי ישראל
ע"י ב"כ עוה"ד דן פרטוש

נגד

נתבע

מאיר מתוק
ע"י ב"כ עוה"ד אורן סגל

פסק דין

עניינו של פסק דין זה הינו בעתירת התובעת לתשלום דמי שימוש בסך 222,198 ₪ שמקורם בשימוש וניהול עסק מסחרי מצד הנתבע במקרקעין בעיר לוד.

רקע כללי ותמצית טענות הצדדים:

במסגרת התביעה דנן, טוענת התובעת, מדינת ישראל על ידי מינהל מקרקעי ישראל (באמצעות סוכנו עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ), כי הינה הבעלים הרשום של המקרקעין הידועים כגוש 4027 חלק מחלקה 43 וחלק מחלקה 6, המצויים ברחוב יוספטל 3 בלוד. על המקרקעין בנויה חנות הידועה כיחידה מס' 6 אצל התובעת (להלן: הנכס).

לטענת התובעת, הנתבע אינו בעל כל זכויות בנכס ומחזיק בו כפולש. נכס זה לא היה מוכר לתובעת ופלישת הנתבע אליו התגלתה לתובעת באופן אקראי בשנת 2009 או בסמוך לזמן זה, עת פנה הנתבע לתובעת לצורך הסדרת זכות במקרקעין לאחר שעיריית לוד פתחה כנגדו בהליכים בגין הפעלת עסק ללא רישיון והנתבע היה זקוק להסכמת התובעת בעניין זה כבעלת המקרקעין.

לאור העובדה שהנתבע מחזיק בנכס ללא כל הרשאה ו/או חוזה מול התובעת ואינו בעל מעמד במקרקעין, עותרת התובעת בתביעה זו לחייב את הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים בעבור השימוש בנכס (ביחס לתקופה של 7 שנים עובר להגשת התביעה), וזאת בהתבסס על חוות הדעת השמאי אברהם גלעד וגדי קרו שנערכה ביום 26/4/09. משכך, נטען שיש לחייב את הנתבע בדמי שימוש ראויים העומדים על סך של 222,198 ₪ (בעניין זה הפנתה התובעת בנוסף גם לכרטיס חוב שצורף במסגרת נספח ה' לתצהיר עדותה ולכתב התביעה).

טרם שאפנה לבחינת טענות ההגנה, אציין לצורך הרקע הדרוש כי התביעה דנן הינה 'סיבוב שני' המתקיים בין הצדדים בקשר לנכס; במסגרת הליך קודם שבו נקטה התובעת בעבר כנגד הנתבע (ת"א 13686-01-10) שהתנהל בבית משפט השלום ברמלה (להלן: התביעה הקודמת) עתרה התובעת לפיניו וסילוק ידו של הנתבע מהנכס וכן לתשלום דמי שימוש ראויים בגין התקופה של שבע השנים שקדמו להגשת אותה התביעה. בפסק הדין של כב' השופט ז' ימיני שניתן ביום 16/7/12 הוא מצא להורות על דחיית התובענה על רקע זאת שהתובעת "לא הגישה לבית המשפט את הנסחים הרשמיים, ומשום כך לא הוכיחה את בעלותה במקרקעין נשוא כתב התביעה. בהעדר הוכחה על המקרקעין, נשמט הבסיס לתביעת התובעת, ודין התביעה להידחות " (ר' סעיף 13 לפסק הדין; צורף כנספח ב' לתצהיר התובעת). במסגרת "הערה לסיום" שנכללה במסגרת פסק הדין האמור, ציין כב' השופט ימיני כך: "מאחר וסבור אני שהתובעת תגיש תביעתה מחדש כנגד הנתבעים, לא הבעתי דעתי לגופו של עניין".

במסגרת טענות ההגנה של הנתבע, טען האחרון, בין היתר, לקיומו של מעשה בית דין לנוכח תוצאותיה של התביעה הקודמת כאשר לשיטתו התובעת עושה שימוש לרעה בהליכי משפט, עת היא שבה והגישה תובענתה זו. בתוך כך נטען כי התביעה הקודמת נדחתה לאחר דיון שלם ומקיף לגופו.

כן, נטען כי התובעת כשלה בזיהוי המקרקעין והנכס וכן לא הוכיחה את בעלותה במקרקעין ועל כן גם מסיבה זו יש להורות על דחיית התביעה או לחילופין להורות על מחיקתה נוכח העדר הוכחת הבעלות. עוד נטען כי מקום בו התובעת לא הייתה זכאית להירשם כבעלים בחלקה 6 בגוש 4027, דין התובענה ביחס לחלקה זו להימחק מחמת העדר יריבות.

נימוק נוסף שהעלה הנתבע לסילוקה של התביעה הינו חוסר תום הלב והשיהוי הניכר שבו נקטה התובעת עם הגשת תביעתה דנן; כך, בעוד שהנתבע מחזיק בנכס נשוא התובענה, לכל הפחות, משנת 1991 כשתובעת הייתה מודעת לכך, היא פנתה אל הנתבע רק בחלוף כ-20 שנה כשמעמדו בנכס הוא כשל בר רשות בלתי הדירה.

כן, טען הנתבע לקיומה של הבטחה שלטונית על רקע זאת שהובטח לו לקבל פיצוי במסגרת פינוי עתידי וכי עד מועד אחרון זה הוא ישהה בנכס כמחזיק כדין. בנוסף, נטען כי התובעת אינה זקוקה לנכס לשימושה וכל רצונה הוא להתעמר בנתבע ולפנותו ובכך להתחמק מתשלום הפיצוי המובטח.

בכתב התשובה שהגישה התובעת לכתב ההגנה נטען, בין היתר, כי התביעה הקודמת נדחתה בשל טעם טכני בלבד ושמקורו באי הגשת נסחי רישום מקוריים ובשל הגשת נסחים אינטרנטיים בלבד. משלא נערך דיון לגופו, לא חל במקרה דנן כל מעשה בית דין. לעניין זיהוי הנכס, נטען כי בניגוד לטענת הנתבע בנדון, לתובעת אין כל קושי בזיהוי הנכס ומספרי הגוש/חלקה הנזכרים בכתב התביעה באופן מפורש. מאחר והמדובר בשכונת הרכבת בלוד, קיימת בעיה מסוימת בנוגע לשמות הרחובות ומספרי הבתים באזור, אך עניין זה אינו משפיע כלל על זיהוי הנכס ומיקומו כאמור בכתב התביעה. לעניין ההבטחה השלטונית הנטענת, טענה התובעת כי אינה מכירה כל הבטחה כזאת בעניינו של הנתבע שכן הינו פולש במקרקעין ומחזיק בהן שלא כדין, ומעולם לא שילם כל סכום בעבור שימוש זה כמו גם זאת שמעולם לא פעל להסדיר ו/או להסיר את מחדליו.

דיון והכרעה:

לאחר עיון ובחינה של מכלול טענות הצדדים ולרבות אלה אשר חודדו בסיכומים, ולנוכח זאת שעסקינן בתביעה שהינה כאמור התדיינות שנייה בין הצדדים – הרי שמספר שאלות עיקריות צריכות הכרעה בענייננו; הראשונה – האם עלה בידי התובעת להוכיח את בעלותה בנכס (שמכוחה היא כאמור עותרת כלל לדמי השימוש) והאם העסק אותו מפעיל הנתבע מצוי כולו או חלקו על אותם מקרקעין; השנייה – האם יש בתוצאות ההליך הקודם כדי להוות מעשה בית דין ביחס לשאלת הבעלות במקרקעין ו/או ביחס לסעד הנתבע על ידי התובעת במסגרת התביעה דנן; השלישית – שאלת מעמדו של הנתבע בנכס, ובתוך כך להידרש האם הוכחה טענתו להבטחה שלטונית וככל שכך, האם יש בהבטחה זו כדי לפטור אותו מתשלום דמי שימוש; הרביעית (שאלה שמטבע הדברים תהיה רלוונטית לאור תוצאות המענה על השאלות הקודמות) – שיעור דמי השימוש להם זכאית התובעת והאם יש נפקות לכך שהם מבוססים על חוות דעת שמאית שנערכה לפני כעשור שנים.

אדון בטענות אלה על פי סדרן;

האם עלה בידי התובעת להוכיח את בעלותה במקרקעין נשוא התביעה והאם העסק אותו מפעיל הנתבע מצוי כולו או חלקו על אותם מקרקעין;

לצורך הוכחת הבעלות בנכס צירפה התובעת כאמור לתצהיר העדות הראשית מטעמה העתק של שני נסחים מלשכת רשם המקרקעין; נסח מיום 24/7/16 ביחס לחלקה 43 ונסח מיום 25/10/16 ביחס לחלקה 6. בהקשר זה יצוין כי נספחים אלה שצורפו במסגרת התצהיר המקורי של עובדת התובעת, נותרו בעינם (כמו יתר הנספחים של אותו תצהיר) לאחר שהוגש תצהיר של רכז השטח רביב (החלפת תצהיר שאותה התרתי בהחלטתי מיום 30/12/18). בסיפא של הנסח הרלוונטי לחלקה 43 צוין: "נסח מקוון זה, החתום בחתימה אלקטרונית מאושרת, לא יראו פלט נייר שלו כהעתק נאמן של הנסח". בסיפא של הנסח הרלוונטי לחלקה 6 צוין: "נסח חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת מהווה מקור כל עוד הוא נשמר באופן אלקטרוני כאמור בחוק חתימה אלקטרונית, תשס"א-2001".

בהודעה הנלווית להגשת תצהיר העדות של התובעת (שהוגשה ביום 4/12/17) ציינה התובעת כי: "בהמשך תגיש התובעת בקשה למתן הוראות לעניין אופן הגשת נסחי הרישום המקוריים שהופקו מרשם המקרקעין ברחובות, לצורך הוכחת בעלות התובעת במקרקעין". דומה כי רק במועד הסיכומים נזכרה התובעת בזכרה של הודעה זו, עת ביקש בא כוחה להתיר לו להגיש "נסח חתום פיזית ע"י רשם המקרקעין מיום 16/11/17" וזאת במסגרת בקשה שהוגשה באותו מועד. בהחלטתי מיום 22/5/19 נעתרתי לבקשת התובעת להגשה המבוקשת, אולם מצאתי לציין בסעיפים 4 ו-6 לאותה החלטה את הדברים הבאים:

"4. יש להסכים עם הנתבע בתגובתו כי התנהלות התובעת במקרה דנן ביחס לנסחים מהווה למעשה המשך למחדלים דיוניים שנפלו בהתנהלותה עד כה, כאשר דומה כי במקרה דנן אף נשבר שיא בעניין זה שעה שגילוי הנסח נשוא ההודעה, עומד בסתירה לטענה קודמת של ב"כ התובעת בסיכומיו, לפיה כיום לא ניתן להפיק נסחי רישום חתומים פיזית על ידי הרשם כי אם נסחים מקוונים בלבד (ר' ע' 31 שו' 29-30 לפרו').

5. [...]

6. לצורך האיזון המתבקש אבהיר כי סעיפים 41 – 47 לתגובת הנתבע (מיום 13/5/19) שנכללו תחת הכותרת "משקלו הראייתי של הנסח שצילומו לכאורה הוגש ונגלה על כורחו לבית המשפט הנכבד" יהוו חלק בלתי נפרד מסיכומיה בתיק זה. בנסיבות אלה, אין מקום לקבל את ההשלכות הנטענות אשר שיהיה לצירוף המסמך להן טען הנתבע בסעיף 38 לתגובתו, ובתוך כך איני מורה על הוראות דיוניות נוספות."

במסגרת הבקשה המאוחרת האמורה, צורף נסח מאומת מיום 16/11/17 המתייחס לחלקה 43 בלבד. התובעת לא נימקה ואף לא התייחסה בתשובתה לתגובת הנתבע (תגובתו שהוגשה לבקשת הצירוף האמורה) מדוע לא צורף נסח מאומת גם ביחס לחלקה הנוספת בה מצוי הנכס (חלקה 6), ובפרט לנוכח זאת שמועד הפקת הנסח המאומת שצורף (16/11/17) הינו מאוחר למועד הנפקת הנסח של חלקה 6 (25/10/16) שצורף כאמור במסגרת התצהיר. גם אם אתעלם מאי האחידות שאפיינה את גרסת ב"כ התובעת בסיכומיו ובתשובתו כאמור לתגובה באשר לקיומה/אי קיומה של אפשרות להנפיק כיום נסחים מאומתים, לא ניתן ללמוד מהמלל שבסיפת הנסח שהוצג ביחס לחלקה 6 כי הוא עונה אחר "נסח חתום בחתימה אלקטרונית" מאושרת.

המסקנה הצריכה מכל האמור הינה כי בסופו של יום הוכחה הבעלות רק ביחס לחלקה שלגביה הוגש נסח מאומת – חלקה 43 ולמעשה אי הצגת הנסח המאומת ביחס לחלקה 6 מהווה המשך למחדל התובעת אשר הביא כאמור לדחיית תביעתה הקודמת. כאן המקום לציין כי במסגרת נספח שצורף למסמך רשמי של המינהל מיום 29/1/1990 (אליו אתייחס בהמשך בהקשר טענת התובעת להבטחה שלטונית) עולה כי החלקה המיוחסת לנכס הינה חלקה 43 בלבד. על המשמעות האופרטיבית של קביעה זו (באשר לאי הוכחת הבעלות של חלקה 6) אעמוד בפרק אשר יעסוק בקביעת דמי השימוש.

באשר לזיהויו של הנכס, הרי שהגם שהיה ראוי כי תצורף מפת מדידה לראיות התובעת ולכל הפחות לחוות הדעת השמאית, לא מצאתי כי יש בכך כדי לפגוע בטענה לזיהוי הנכס ככזה שמצוי על חלקה 43. זאת, לנוכח עדותו של השמאי לפיה הוא התבסס על מפת מדידה (ר' ע' 15 שו' 23-25 ושו' 28-29; ע' 16 שו' 2-4 לפרו'), ובפרט בשעה שבסעיף 6.5 לחוות הדעת(תחת הכותרת "עקרונות השומה – גורמים ושיקולים") עולה כי עמד בפני השמאי "תשריט" שהוצג בפניו מטעם התובעת. כנסיבה מקלה בעניין זה מצאתי לייחס לכך שנכון למועד עדותו של השמאי בהליך זה (וכפי שעלה כבר מהבקשה של התובעת מיום 11/3/19), הוברר כי השמאי כבר לא מועסק תחת משרד השמאות שמטעמו ערך את חוות הדעת (ר' עדותו בע' 15 שו' 32-35 לפרו'). ודוק, ככל שהנתבע ביקש לסתור את הזיהוי של הנכס בו הוא מפעיל את עסקו באופן זה שהוא לא מצוי על גבי חלקה 43, לא ברור מה מנע מהאחרון להציג מפת מודד מטעמו על מנת לסתור את הזיהוי כאמור.

לאור האמור לעיל, הנני סבורה שעלה בידי התובעת להוכיח את בעלותה בחלקה 43 וכן עלה בידיה לשכנע כי הנכס מצוי על חלקה זו.

האם יש בתוצאות ההליך הקודם כדי להוות מעשה בית דין ביחס לשאלת הבעלות במקרקעין ו/או ביחס לסעד הנתבע על ידי התובעת במסגרת התביעה דנן;

במסגרת התובענה הקודמת נכללו כאמור שני סעדים: תביעת לפינוי וסילוק יד וכן לתשלום דמי שימוש ביחס לתקופה בת 7 השנים שקדמו למועד הגשת אותה תביעה. אחת מטענות ההגנה העיקריות של הנתבע בתיק דנן, נסבה אודות טענתו המקדמית לפיה יש בתוצאות פסק הדין שניתן על ידי כב' השופט ז' ימיני בתביעה הקודמת כדי מעשה בית דין המצדיק את דחייתו של ההליך.

לכלל בעניין "מעשה בית דין" שני רכיבים - "השתק עילה" ו"השתק פלוגתא", כאשר יש בכוחן של כל אחד מאלה, מכוח הכרעה שיפוטית קודמת, להביא (בתנאים המוכרים בנדון), לסיום ההתדיינות המשפטית בין הצדדים באותו עניין (ר' ע"א 2035/03 לב יסמין בע"מ נ' ת.ג.י. בע"מ [פורסם במאגרים] (14/6/04)). הרציונל העומד בבסיס הכלל של מעשה בית דין, על שני ענפיו – השתק עילה והשתק פלוגתא – הינו מניעה ממי שכבר היה לו יומו בית המשפט, לחזור ולתבוע בשל אותה עילת תביעה, או להתדיין בקשר לאותה פלוגתא. עקרון זה נובע מטעמים שבטובת הכלל במטרה למנוע ריבוי התדיינויות ולהביא לסופיות הדיון (ר' ע"א 601/88 עיזבון המנוח מיכאל רודה ז"ל נ' ורדה שרייבר מז (2)441; ע"א 1351/06 עו"ד מועין דאוד ח'ורי נ' חברת ארמון ההגמון (קסר אלמוטראן) בע"מ [פורסם במאגרים] (17/9/07)).

שאלת קיומו של השתק פלוגתא; התביעה הקודמת נדחתה אמנם כאמור, כאשר הנימוק היחיד לדחייתה היה מחדלה של התובעת בצירוף הנסחים הרשמיים אשר פגעו בהוכחת בעלותה. בית המשפט היה ער לאופי ה"טכני" של הנימוק היחיד לדחיית התביעה כאמור, ועל כן מצא לציין ולהבהיר כי הוא אינו מביע דעה "לגופו של עניין". בנסיבות אלה, ברי כי לא מתקיים כל השתק פלוגתא בכל הקשור למחלוקת אודות הבעלות בחלקות נשוא התביעה, שכן לא מתקיים אחד מהתנאים המצטברים לקיומו – קביעתו של ממצא פוזיטיבי באותה פלוגתא במסגרת פסק הדין הראשון, להבדיל מממצא שנקבע עקב היעדר הוכחה ( ר' ע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל [פורסם במאגרים] (12/10/09)).

שאלת קיומו של השתק עילה; בכל הקשור לסעד לעניין דמי השימוש (הסעד היחיד כאמור שהתבקש במסגרת ההליך דנן), הרי שיובהר כי לא יכול לחול השתק בעניין סעד זה שכן דמי השימוש מתייחסים לעילה אשר צמחה רק לאחר מתן פסק הדין הקודם. בכל הקשור לקיומו של השתק עילה ביחס לסעד פינוי וסילוק היד (אשר כאמור אינו נכלל במסגרת התביעה דנן), הרי שממילא משמעות החלטתי מיום 24/1/17 – בה דחיתי את בקשת התובעת לפצל סעדיה באופן זה שהיא תוכל להגיש בעתיד תביעת פינוי – הינה סתימת הגולל על סעד זה.

שאלת מעמדו של הנתבע בנכס ובתוך כך האם הוכחה טענתו להבטחה שלטונית וככל שכך, האם יש בהבטחה זו כדי לפטור אותו מתשלום דמי שימוש;

מחומר הראיות שהונח בפניי עולה התמונה הפשוטה הבאה; הנתבע תפס חזקה בנכס מאז ראשית שנות התשעים של המאה הקודמת כאשר מאז היום הוא מפעיל בו מזנון/קיוסק המשמש אותו לפרנסתו (ר' עדות הנתבע בע' 20 שו' 31-32 לפרו'). נוכחותו זו של הנתבע בנכס לא מעוגנת בכל הסכם כתוב בינו לבין גוף כלשהו, ולרבות עם התובעת. כן, עולה שהנתבע גם מעולם לא שילם כל תשלום בגין החזקה/שימוש בנכס לגורם כלשהו (ר' עדות הנתבע בע' 21 שו' 11-12 לפרו').

הנתבע לא סיפק כל הסבר בעל טעם מדוע אין עליו לשלם דמי שימוש, והמענה שניתן לשאלות שנשאל בנדון מדברות בעד עצמן. לאור הכרעותיי בשתי השאלות בהן דנתי עד כה, הרי שלמעשה הטענה היחידה שעשויה להיות לה רלוונטיות לעניין עצם תשלום דמי השימוש היה טענתו של הנתבע להבטחה שלטונית.

הפסיקה התוותה קריטריונים ברורים באשר להפיכתה של הבטחה שלטונית להבטחה המחייבת את הרשות, כאשר על הטוען לאכיפתה, להוכיח, בראש וראשונה, כי היא אכן ניתנה (ר' עע"מ 7275/10 הוועדה המיוחדת לפי חוק יישום תכנית ההתנתקות נ' עמירם שקד [פורסם במאגרים] (29/11/11)). כן, נקבע כי יש להוכיח מלבד קיומה של הבטחה מנהלית, גם כי מדובר בהבטחה מפורשת, ברורה וחד-משמעית (ר' עע"מ 3478/07 גדעון ביקל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז [פורסם במאגרים] (29/6/09)).

בכל הקשור לטענת ההבטחה ביקש הנתבע להתבסס למעשה על מסמך שנערך ביום 3/12/91 על ידי מר ' י' עורבי מנהל פינויים מחוזי המינהל מקרקעי ישראל ושמוען למר נתן מולכו "ממונה ארצי לפנויים" (צורף במסגרת נספח 1 לתצהיר הנתבע). מפאת החשיבות שייחס הנתבע למסמך זה שכותרתו – "פינויים בלוד, גוש 4027 רחוב יוספטל, מתחם תחנת הרכבת" – אביא להלן את ציטוטו המלא:

"א. כידוע לך, רוב הקרקעות במתחם זה, מיועדים לפינוי בינוי (ל.1 42)
ב. בישיבה מיום 25.11.1991 בלשכת ראש עריית לוד, בהשתתפות:

מר' מקסים לוי – ראש עריית לוד,
מר' משה גת – מנהל אגף עירוני
מר' ורדי – מנהל המחוז
מר' דרור – גזבר המחוז
מר' ברז – אחראי מחוזי לפיקוח
מר' אבי גבע – מנכ"ל חברת לור"מ
מר' שחר חנן – מנהל פרוייקט פינויים חברת לור"מ.

בישיבה זו, נתקבלו ההחלטות הבאות:

על חברת לור"מ בשיתוף המינהל לפעול לפינוי המתחם בהתאם לקריטריונים
הפינויים יבוצעו על בסיס 27 תיקי המפונים שהוכנו על ידי חברת לור"מ (להלן הרשימה מיום ב' – 29.01.1990) באשר למפונים חסרי זכויות שעד למועד זה לא נמצא להם כל רישום ב חברת עמידר ולא הוגשו נגדם תביעות פינוי על ידי המינהל, יוכרו כבעלי חזקה בהתאם לסעיף חסרי הזכויות בטבלת הקריטריונים הקיימת."

בנספח לאותו מסמך שכותרתו "אלפון מפונים" מופיעים פרטיו של הנתבע בסעיף 27 כמי שעושה שימוש בכנס שסווג תחת "עסקים" (בחלקה 43).

מקום בו כאמור ההכרעה היחידה לה אני נדרשת במסגרת פסק דיני זה הינה בשאלת זכאות התובעת לדמי שימוש ביחס ל-7 השנים שקדמו להגשת התביעה, הרי שגם אם אניח כי יש בתוכן המסמך האמור משום הכרה עקרונית על מעמדו העתידי של הנתבע בנכס, לא יכולה להיות מחלוקת כי לא ניתן לפרש זאת כהבטחה שהנתבע לא יחויב לעולם בדמי שימוש בגין הנכס. במילים אחרות, גם אם עולה מתוכן המסמך האמור כי הייתה החלטה משותפת של הגורמים הרלוונטיים ובראשם המינהל לאפשר ולהגדיר את מעמדו של הנתבע במקרקעין – העובדה שהדבר לא יצא אל הפועל – אינה מעלה או מורידה מזכאותה של התובעת לעתור לדמי השימוש נוכח השימוש שמבצע הנתבע בנכס.

ודוק, השאלה מדוע קידום/הסדרה של המעמד האמור הייתה ונותרה במישור המנהלי. משעה שאין במסמך האמור כל הבטחה מפורשת לפטור מדמי שימוש עתידיים, יש לדחות את טענות הנתבע בנדון, ובפרט שההלכה כאמור היא כי על ההבטחה השלטונית להיות ברורה וחד משמעית וכזו שאינה מוטלת בספק (ר' בג"צ 5853/04 אמנה תנועת התיישבות של גוש אמונים נ' ראש ממשלת ישראל [פורסם במאגרים] (20/9/04)). הוא הדין ביחס למסמכים הנוספים שנכללו בתצהירו (נספחים 2-4) ובפרט בשעה שכולם נערכו על ידי גורם יחיד (עד ההגנה שחר חנן) אשר לבטח לא יכול להיות מוגדר כמי שהיה בזמנים הרלוונטיים בעל סמכות חוקית למתן הבטחה שלטונית, לרבות לא בכל הקשור לחיובים עתידיים של דמי שימוש.

שיעור דמי השימוש להם זכאית התובעת והאם יש נפקות לכך שהם מבוססים על חוות דעת שמאית שנערכה לפני כעשור שנים;

לתצהיר התובעת צורפה חוות דעת שמאית שנערכה ביום 26/4/09 וחתומה על ידי השמאים גדי קרו וגלעד אברם (ר' נספח ג' לתצהיר רביב). הנכס נשוא התביעה הוגדר כבעל שטח בנוי של 29.2 מ"ר (נטו) + סככה בשטח 11 מ"ר. תחת סעיף 5 תיאור הנכס והסביבה, צוין בין היתר כי הנכס מצוי בסמוך לאזור התעשייה שסמוך לתחנת הרכבת ומדובר באזור פיתוח ותשתיות עירוניות ברמה בינונית. כן, צוין כי הנכס (המשמש כמזנון) ממוקם ממול לכניסה לתחנת הרכבת ונהנה בשל כך "מחשיפה גבוהה". מיקום זה היווה גם אחד מהשיקולים שפורטו תחת סעיף 6 "עקרונות השומה", כמו גם דמי השכירות בסביבה הקרובה תוך ביצוע התאמות שווי ספציפיות לנכס הנתבע. בסעיף 7 לחוות הדעת הוערכו דמי המפתח המלאים (3/3) על סך של 190,000 ₪ כאשר דמי השימוש החודשיים הוערכו בסך 2,500 ₪.

הנתבע לא הגיש חוות דעת נגדית מטעמו, ולאחר שבחנתי את עדותו של השמאי לא מצאתי כי עלה בידי הנתבע לערער את השיקולים והערכתו בעניין דמי השימוש. בנוסף ובהתייחס למועד עריכת חוות הדעת, לא מצאתי כי העובדה שלא הוגשה חוות דעת מעודכנת עומדת לרועץ בעבור התובעת; אמנם השמאי העיד כי התובעת מוצאת לנכון להזמין לעיתים עדכוני שומה מקום בו חלפו מספר שנים ממועד עריכתה של חוות דעת (ר' ע' 14 שו' 1-3 לפרו'), אולם מקובלת עלי עמדת השמאי כי במקרה דנן אי עדכון השומה לבטח לא מקפח לרעה את הנתבע מבחינת דמי השימוש, וזאת נוכח המגמה הידועה והבלתי מעורערת אודות עליית המחירים בשוק הנדל"ן במהלך העשור האחרון.

יחד עם זאת, לנוכח קביעתי לעיל, ומשעה שהתובעת הגדירה את הנכס ככזה שמצוי על גבי שתי חלקות, הנני קובעת כי הזכאות של התובעת לדמי השימוש תעמוד על מחצית סכום התביעה לנוכח הוכחת התביעה רק ביחס לחלקה אחת, אשר התבסס על תחשיב ערך החוב שהוגש במסגרת נספח ה' לתצהיר התובעת ואשר לא נסתר על ידי הנתבע.

סוף-דבר:

לאור כל האמור, דין התביעה להתקבל בחלקה.

הנני מחייבת את הנתבע לשלם לידי התובעת סך של 111,099 ₪.

לנוכח התנהלותה הדיונית של התובעת רווית המחדלים בהליך זה (כפי שעל חלקה עמדתי במספר החלטות ביניים) ואשר הביאה להתארכות הדיון – איני מוצאת לקבוע כי הסכום בו הכרתי יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה וכן הנני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום.

ניתן היום, ט"ז סיוון תשע"ט, 19 יוני 2019, בהעדר הצדדים.