הדפסה

בית משפט השלום בפתח תקווה ת"א 25279-12-16

בפני
כבוד ה שופט אמיר לוקשינסקי-גל

תובעת

רשות מקרקעי ישראל

נגד

נתבעים

  1. יריב תורגמן
  2. זהבית תורגמן
  3. י.ת. קלמנטינה שיווק בע"מ
  4. סמדר כהן

ב"כ התובעת: עוה"ד אריה חגי וקארין זאבי

ב"כ הנתבעים: עו"ד גיא יפרח

פסק דין

תביעה לסילוק יד ממקרקעין, למתן צו עשה למניעת שימוש שלא כדין במבנים במקרקעין ולתשלום דמי שימוש בסך 167,052 ₪.

רקע
1. עניינה של התביעה הינו במקרקעין המצויים בבעלות רשות הפיתוח, הידועים כגוש 6834 חלקה 3 במושב זיתן (להלן: "המקרקעין"). התובעת, רשות מקרקעי ישראל, מנהלת את המקרקעין עבור רשות הפיתוח ומשמשת נציגתה החוקית.

2. בין התובעת לבין "זיתן, מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ" (להלן: "האגודה") קיים חוזה שכירות משבצת דו-צדדי, שהמקרקעין הם חלק ממנו (להלן: "חוזה המשבצת").

3. הנתבעת 4 הינה מי שהחזיקה במקרקעין במעמד של בת -רשות מידי האגודה.

אין חולק כי זכויות הנתבעת 4 במקרקעין, כפופות מאליהן למגבלות הקבועות בהסכם המשבצת שבין התובעת לאגודה, ובכללן המגבלות על עבירות הזכויות (ובפרט המגבלה שלפיה לא ניתן להעביר את הזכויות ללא הסכמת התובעת בכתב ומראש) והמגבלות בדבר מטרות השימוש במקרקעין (שימוש למגורים ולחקלאות בלבד) . האגודה, כמעניקת הרשות להשתמש במקרקעין, אינה יכולה להעביר לאחר זכויות נרחבות יותר מאלו המוקנות לה, וממילא הנתבעים לא חלקו על כך מעולם.

4. ביום 13.11.14 נכרת הסכם מכר בין הנתבעת 4 לבין הנתבע 1, במסגרתו מכרה הנתבעת 4 את מלוא זכויותיה במקרקעין לנתבע 1, תמורת סך של 5.3 מיליון ש"ח. ביום 12.3.15 עם השלמת תשלום התמורה, העבירה הנתבעת 4 את החזקה במקרקעין לידי הנתבע 1, וזאת הגם שההסכם לא קיבל את הסכמת התובעת כנדרש על פי חוזה המשבצת.

5. הנתבעת 2 הינה אשתו של הנתבע 1, אשר התגוררה עמו במקרקעין לאחר קבלת החזקה בחודש מרץ 2015. יצוין כי מאז עברו בני הזוג להתגורר במקום אחר, והם אינם מתגוררים עוד במקרקעין (כפי שאישר הנתבע 1, בעמ' 12 ש' 3-4).

הנתבעת 3, חברת י.ת קלמנטינה שיווק בע"מ (להלן גם: "החברה") הינה חברה בבעלותו המלאה של הנתבע 1 שפעילותה העסקית התבצעה או אף עודנה מתבצעת במקרקעין, מבלי שניתנה לכך הסכמת התובעת.

6. במהלך שנת 2015 פנתה הנתבעת 4 לתובעת וביקשה להעביר את זכויותיה במקרקעין על שם הנתבע 1. אולם העברת הזכויות לא אושרה על ידי התובעת, לאחר שהתובעת הודיעה כי התברר לה, שהנתבעת 4 העבירה את החזקה במקרקעין לנתבע 1, וכי הוא או מי מטעמו, הקימו על המקרקעין מבנים ללא היתר, ועושים בהם שימוש עסקי ללא רשות התובעת, כדלקמן:

"מבנה 3" - מבנה איסכורית בשטח של 1,000 מ"ר המאושר כמבנה חקלאי סככה ליבולים חקלאיים על פי תכנית מאושרת משנת 2007. המבנה שופץ ובהתאם לדו"חות פיקוח של התובעת הוקם בו מחסן לירקות המיועדים לשיווק, חדרי קירור גדולים, משרדי החברה וחדר ישיבות. במחסן אוחסנה סחורה חקלאית מגוונת שלא גדלה במקום.

"מבנה 5" - שטח סלול של 1,000 מ"ר המשמש לחניית משאיות ולעסקי החברה.

התובעת יידעה את הנתבעים 1-4 על אודות ממצאיה, והבהירה כי "עד להסדרת השימוש החורג והריסת המבנים הלא חוקיים לא יינתן כל שירות בנכס שבנדון לרבות הבקשה להעברת הזכויות" (ראו למשל מכתב התובעת מיום 20.5.15, נספח י"ד לתצהירי התובעת ודו"חות הפיקוח מתאריכים 24.3.15, 10.5.15 ו- 7.6.16, נספחים י', י"ב וט"ו לתצהירי התובעת בהתאמה).

7. בכתב התביעה המתוקן, שהוגש נגד הנתבעים 1-4 וכן נגד האגודה (נתבעת 5) טענה התובעת כי הנתבעים 1-3 מחזיקים במקרקעין שלא כדין, ללא רשותה, כי במקרקעין הוקמו מבנים שלא כדין וכי נעשה בהם שימוש למטרה לא חקלאית, ללא רשות. בהתאם לכך, דרשה התובעת ליתן צו עשה שיורה לנתבעים 1-3 לפנות ולסלק את ידם מהמקרקעין ולהשיב את המקרקעין למצבם טרם הפלישה; ליתן צו עשה שיורה לנתבעים 1-5 לפנות ולסלק מהמקרקעין את כל המבנים הבלתי חוקיים, ובכלל זאת להרוס את משרדי החברה המצויים במבנה 3 ולהפסיק כל שימוש שאינו כדין במבנים; ליתן צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים 1-5 לעשות כל שימוש שאינו כדין במקרקעין; ולחייב את הנתבעים 1-5 ביחד ולחוד לשלם לתובעת סך של 167,052 ₪ בגין שימוש במבנים 3 ו- 5 לשנים 2015-2016.

8. ביום 12.4.18 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה בין התובעת לבין האגודה. בהסכם אישרה האגודה כי המקרקעין נמסרו לשימוש הנתבעת 4 בהתאם לתנאי חוזה המשבצת, כי האגודה לא הסכימה להקמת מבנים ולשימושים בלתי חקלאיים במקרקעין, וכי היא מתחייבת למלא אחר כל החלטה שתינתן נגד הנתבעים 1-4, וזאת מבלי לגרוע מזכויותיה על פי חוזה השכירות ומבלי שייפסק נגדה סעד כספי.

מכאן ואילך נמשך ההליך נגד הנתבעים 1-4.

9. הנתבעים 1-3 טענו בכתב ההגנה, כי החברה עוסקת בגידולים חקלאיים אשר אותם היא מבצעת באמצעות הסכמי עיבוד משותפים עם חקלאים שונים, ומשווקת את התוצרת ללקוחות שונים ברחבי הארץ.

לגבי "מבנה 3" נטען כי הוא אינו משמש לשיווק, כי אם לאיסוף ולאריזת התוצרת החקלאית שמגדלת החברה, וממבנה זה משונעת התוצרת החקלאית לרחבי הארץ באמצעות משאיות שרכשה החברה. לפיכך, המבנה משמש לייעודו בהתאם להיתר הבניה – ייעוד חקלאי. שטח של 100 מ"ר בלבד מהמבנה, משמש כמשרד, אשר אף הוא נועד לצורך תפעול הגידולים החקלאיים ואינו מהווה שימוש חורג. הנתבעים 1-3 ציינו כי בכוונתם להגיש "בימים הקרובים" בקשה להקמת חוות פטריות מהגדולות בארץ במקרקעין ובנוסף להסדרת 100 מ"ר משרדי התפעול.

לגבי "מבנה 5" נטען כי לחברה 12 משאיות בבעלותה, אורך כל משאית 8 מ' ורוחבה 2 מ', ולפיכך שטח החניה שתופסות המשאיות הינו 200 מ"ר לכל היותר. מדובר במשאיות המשנעות את התוצרת החקלאית שמגדלת החברה, ובכך אין כדי לחרוג מהייעוד החקלאי.

בכתב ההגנה הועלתה גם טענה מקדמית ביחס לנתבעת 2 שעניינה היעדר יריבות. לפי הטענה, אין בעצם נישואיה של הנתבעת 2 לנתבע 1 כדי ליצור יריבות משפטית בין התובעת לבינה, ובנוסף, בהתאם להסכם ממון בין בני הזוג, אין לנתבעת 2 כל זכויות במקרקעין.

10. הנתבעת 4 טענה בכתב הגנתה, כי מלוא זכויותיה במקרקעין נמכרו לנתבע 1 והועברו אליו עם תשלום מלוא התמורה ביום 12.3.15. כמו כן, הובהר לנתבע 1 כי גם לאחר קבלת החזקה במקרקעין, ועד לרישום הזכויות בנחלה על שמו, נאסר על הנתבע 1 לבצע כל בניה במקרקעין או שימוש בהם, ללא היתר. התראות התובעת ביחס לשימושים חורגים ולבנייה שלא כדין התייחסו כולם לתקופה שלאחר מסירת החזקה במקרקעין, ולפיכך לנתבעת 4 אין אחריות ביחס אליהם.

יוער כי כתב ההגנה של הנתבעת 4 הוגש על ידי ב"כ הנתבעים 1-3, וכי ייצוג הנתבעים 1-4 היה ייצוג משותף אחד.

11. התובעת הגישה תצהיר מטעם מר דוד ויינר, המשמש מפקח כמרחב תל-אביב מרכז של חטיבת שמירת הקרקע אצל התובעת, וכן חוות דעת שמאית של השמאי רן גריידי בצירוף תחשיב דמי שימוש.

בתצהירו חזר מר ויינר על עיקר העובדות שפורטו בתביעה. כן צירף דו"ח פיקוח מיום 9.10.18, שצוין בו שפרט למבנים שנזכרו בכתב התביעה, נצפו 4 מבנים ניידים של שירותים ציבוריים ככל הנראה לשימוש הנהגים והפועלים במתחם, וכי גם מבנה נוסף "4" משמש לאחסנת פירות וירקות של החברה.

במועד ההוכחות הוצג דו"ח פיקוח מאוחר יותר, מיום 3.11.19 (הוגש וסומן ת/3) שמצא כי הנתבע 1 הכניס למקרקעין חברה חדשה, צד ג', בשם "ת.א יבולה בע"מ". חברה זו אינה בבעלותו אלא בבעלות אחרים, ובהתאם לממצאי דו"ח הפיקוח, היא מקיימת במקום פעילות עסקית מסחרית לשיווק פירות וירקות, לרבות באמצעות משאיות של חב' יבולה החונות על רחבת האספלט. כן נמצא כי הוצבו מכולות משרד חדשות ומבנה 1 ששימש בעבר כבית המגורים בנחלה, הוכשר למשרדים. ממצאי הדו"ח אושרו בעיקרם (פרט להימצאות קרוואן) על ידי הנתבע 1 בחקירתו הנגדית (עמ' 11 ש' 13-24).

12. הנתבעים הגישו תצהיר לקוני, מטעם הנתבע 1 בלבד. בתצהיר נכתב בעיקרם של דברים, כי המבנים מושא כתב התביעה נבנו בהיתר כדין ומשמשים לפעילות חקלאית בהתאם לייעודם, זולת המשרדים הממוקמים במבנה 3. נטען כי מבנה 3 אינו משמש לשיווק, אלא "לאיסוף ולאריזת התוצרת החקלאית, וממבנה זה משונעת התוצרת לכל רחבי הארץ, באמצעות משאיות". כן נטען כי בשטח 5 נעשה שימוש ב- 200 מ"ר לחניית 12 משאיות המשמעות לשינוע תוצרת חקלאית.

בתצהיר לא חזר הנתבע 1 על הטענה בכתב התביעה שלפיה כביכול החברה מגדלת את התוצרת החקלאית המאוחסנת במבנה 3, ולא נזכרה הטענה בדבר הסכם עיבוד משותף.

לתצהיר לא צורף כל נספח, פרט למסמך בן עמוד אחד שמתיימר להעיד על הגשת בקשה לצורך הכשרת השימוש במשרדים.

13. במהלך שני דיוני קדם המשפט לפניי, ואף בדיון ההוכחות טענו הצדדים כי הם באים בדברים והעריכו כי יושג הסדר, ואף ביקשו לאפשר להם פרק זמן למצות את המו"מ. ברם בסופו של דבר לא הושג הסדר (עובדה שאינה נזקפת לחובתו של אף צד) ועם השלמת הגשת הסיכומים לאחרונה, הגיעה העת למתן פסק דין.

בדיון ההוכחות העידו מצהיר התובעת מפקח המרחב מר דוד ויינר ומצהיר הנתבעים 1-4 הנתבע 1. הנתבעת 4 לא הגישה תצהיר ולא התייצבה לדיונים. כמו כן, הנתבעים לא ביקשו לחקור את עורך חוות הדעת השמאית מטעם התובעת, מר רן גריידי.

דיון והכרעה
השימוש במקרקעין אינו "חקלאי" ומנוגד לחוזה המשבצת
14. אין מחלוקת כי השימוש העסקי היחיד המותר כיום במקרקעין, הוא שימוש חקלאי בלבד, כאמור בסעיפים 3(א) ו- 3(ב) לחוזה המשבצת.

15. בכתב ההגנה של הנתבעים 1-3, וכן בסיכומי הנתבעים נטען , כי מבנה 3 משמש לאיסוף ולאריזה של תוצרת חקלאית שאותה החברה גידלה, בכלל זאת באמצעות הסכמי עיבוד משותפים, וכן לצורכי ניהול אדמיניסטרטיבי כחלק אינטגראלי מהפעילות החקלאית.

16. ברם, טענה זו, שהועלתה כאמור בכתב ההגנה ושבא-כוח הנתבעים שב עליה בסיכומים, נפקדה מהתצהיר היחיד שהוגש מטעם הנתבעים, תצהירו של הנתבע 1. כאמור לעיל, בתצהירו טען הנתבע 1 כי מבנה 3 משמש לאיסוף ולאריזה של תוצרת חקלאית, וזאת מבלי שטען כי מדובר בתוצרת חקלאית של החברה כביכול, ומבלי שטען דבר ביחס לקיומם של הסכמי עיבוד משותפים.

בכך, הלכה למעשה, נזנחה הטענה העובדתית שלפיה התוצרת החקלאית המטופלת במקרקעין, הינה תוצרת שגודלה כביכול על ידי החברה.

17. לכך יש להוסיף, כי בחקירתו הנגדית, אישר הנתבע 1 כי התוצרת החקלאית המטופלת במקרקעין אינה גדלה במקרקעין, וכן כי החברה הפסיקה לעבד קרקע והסחורה החקלאית נרכשת מספקים.

כך, הנתבע 1 אישר, כפי שציין בתצהיר תשובות לשאלון, כי התוצרת החקלאית המאוחסנת במקרקעין, אינה מגודלת במקרקעין (עמ' 12, ש' 11-14). במענה לשאלה מדוע לא צירף הסכמי עיבוד לתצהיר העדות הראשית (הגם שצורף הסכם מסוים לכתב התביעה) השיב: " בתחילת ההליך צירפתי ולאחר מכן קרה מה שקרה והפסקתי לעבד" (עמ' 12 ש' 20). כלומר, הנתבע 1 הודה, בהודאת בעל דין, שהוא אינו מבצע עוד עיבוד חקלאי.

בהמשך ציין, ביחס לחקלאי כביכול ששמו נזכר בהסכם עיבוד משותף עם מקרקעין במושב "זיתן" שצורף לכתב התביעה, כי "הייתי שנה שלמה שותף איתו בגידולים, לאחר שנת השותפות רכשתי ממנו סחורה כפי שציינתי קודם" (עמ' 12 ש' 31-32). הנתבע 1 גם אישר, כי החברה מקבלת סחורה מספקים שונים, שאותם הוא מנה (עמ' 12 ש' 22-24). גם בהתאם לדברים אלה, העיבוד, ולו העיבוד באמצעות הסכמי עיבוד משותפים, הסתיים זה מכבר.

אמנם, בחלקים אחרים בחקירה הנגדית, השיב הנתבע 1 תשובות שאינן חד משמעיות. כך למשל, במענה לשאלה האם נכון שרוב הסחורה של החברה הינה מספקים, השיב הנתבע 1 "היו תקופות, יש תקופות שכן ויש תקופות שלא". כמו כן, הנתבע טען כי "רוב הסל שלי בעסק זה עגבנייה ומלפפון, 60-70%, ולכן זה לא זניח מה שגידלתי..." (עמ' 13 ש' 24-25). ברם, מכך שהנתבע 1אישר שהוא אינו עוסק עוד בעיבוד, וכי התוצרת החקלאית אינה מגודלת במקרקעין ומתבצעת רכישה מספקים שונים, ומכך שלא הובאה כל ראיה לגידול תוצרת חקלאית על ידי החברה ושבתצהיר לא נטען שהחברה עוסקת בעיבוד ואף לא צורף לו כל הסכם עיבוד (כאשר ברי כי אילו היו ראיות כאלה, הן היו מובאות על ידי הנתבעים) המסקנה הנובעת הינה כי התוצרת החקלאית המטופלת במקרקעין, בכללותה, הינה תוצרת הנרכשת מספקים, ואין מדובר בתוצרת שהחברה מגדלת, אף לא באמצעות הסכמי עיבוד משותפים.

18. די בכך שהיסוד העובדתי של טענת ההגנה המרכזית, שלפיה השימוש החקלאי במבנה 3 הוא טיפול בתוצרת חקלאית שמגדלת החברה, נזנח בתצהיר העדות הראשית מטעם הנתבעים, והופרך לחלוטין בחקירה הנגדית, כדי לחייב את דחייתה של טענת הגנה זו. בנפול טענת ההגנה של שימוש חקלאי כביכול במבנה 3, נופלת מאליה הטענה של שימוש חקלאי כביכול במשרדי התמך, ובשטח האספלט המשמש משאיות המשנעות את התוצרת אל המקרקעין ומהם, ומתחייבת קבלת התביעה ביחס לשימוש האסור במקרקעין.

19. למעלה מן הנדרש יצוין כי הנתבעים לא טענו מעולם כי טיפול בתוצרת חקלאית שאינה גדלה במקרקעין ושאינה מגודלת על ידי החברה (כפי שהוכח שמבוצע במקרקעין במקרה דנא) עשויה להיכלל במסגרת הגדרת "שימוש חקלאי". לכן, אין צורך לדון בטענה זו. מכל מקום, אף אם היה צורך לדון בה, היא הייתה נדחית.

נפסק לא אחת שאת הביטוי "שימוש חקלאי" יש לפרש באופן צר כשימוש בקרקע הנדרש בטבורו למלאכת הייצור החקלאי, כשלעניין זה שני תנאים מצטברים: "האחד נוגע לאופי הפעילות – זו נדרשת לקיים זיקה ישירה והדוקה לפעילות החקלאית; השני נוגע להיקף הפעילות ולהשלכתה על הסביבה החקלאית – ככל שמדובר בהיקף רחב יותר שעשויות להיות לו השלכות תכנוניות, הכף תיטה לקבוע שאין מדובר בשימוש חקלאי" (עע"מ 4487/12 סטולרו נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה דרום השרון (9.10.13) בפסקאות 12-15 לפסק הדין). במסגרת זאת יש לבחון, בין הייתר האם מן ההכרח לקיים את הפעילות על הקרקע החקלאית, או שמא לעובדת ביצוע הפעילות על המקרקעין החקלאיים דווקא , אין השפעה מהותית על היכולת לייצר את התוצרת החקלאית (עת"מ 2827/08 תנובה נ' רשות הרישוי עיריית פתח-תקווה (24.7.13); עת"מ (מחוזי מרכז) 5140-05-16 גן עדן סקיי בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה רמלה (6.7.18)).

בהתאם נפסק, כי כאשר מדובר בסחורה שאינה גדלה במקרקעין אלא מובלת ממקורות אחרים לצורך אחסון הסחורה ושינועה, הרי שאין מדובר ב"שימוש חקלאי" שכן אין זיקה בין המקרקעין לבין השימוש הנעשה בו, ואין הכרח שהטיפול בסחורה ייעשה במקרקעין החקלאיים דווקא (ראו למשל עת"מ (מנהליים ת"א) 23827-11-09 קפוא זן שיווק מוצרי מזון (1985) בע"מ נ' עיריית פתח תקווה (3.9.15) ; ראו והשוו להבחנה לעניין גידול סוסים במקרקעין הנחשב שימוש חקלאי, לבין אכסון סוסים וטיפול בהם לתקופות קצרות הנחשב שימוש נלווה שאינו חקלאי – ע"א 4925/14 רשות מקרקעי ישראל נ' אהרוני (25.10.18) וכן ראו בג"ץ 8615/14 פלדשטיין נ' מועצת מקרקעי ישראל (5.1.17) ).

20. עוד למעלה מן הנדרש יצוין כי הסכמי העיבוד המשותפים שצורפו לכתב התביעה, אינם מבססים שהשימוש שנעשה במקרקעין מושאי התביעה הינו שימוש חקלאי. בהתאם לשני הסכמי העיבוד המשותף שצורפו של החברה עם צד נוסף שהוגדר כ"חקלאי", נכתב ביחס לעיבוד השטח, כי שיתוף הפעולה יבוצע באדמת החקלאי. אף פורט היכן האדמה ממוקמת, ובשני ההסכמים מדובר במקרקעין אחרים מהמקרקעין הנדונים בתביעה.

זאת ועוד; בהתאם להסכמים, תפקידה של החברה התמצה בשותפות במימון עלויות הגידול והעיבוד (המבוצעים באדמת החקלאי) וכן בעיסוק בשיווק ובהפצה של התוצרת החקלאית.

הנה כי כן, בהתאם להסכמי העיבוד המשותף כביכול, אין כל זיקה בין העיבוד החקלאי לבין המקרקעין החקלאיים הנדונים בתביעה זו , ותפקידה של החברה מתמצה במימון ובשיווק והפצה. מכאן, ממילא אין בהסכמים שצורפו כדי לסייע לנתבעים בביסוס הטענה של שימוש חקלאי כביכול במקרקעין, ואף יש בהם כדי לסתור את הטענה שפעילות החברה במקרקעין אינה בגדר שיווק. בהקשר זה יוער כי גם הנתבע 1 הודה בחקירתו הנגדית כי עיקר הפעילות של החברה היא שיווק פירות וירקות, הגם שבהמשך הוסיף כי " חלק מהפירות שהיא משווקת, היא מגדלת" (עמ' 12 ש' 18).

לא למותר לציין בהקשר זה גם את חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים) התשכ"ז-1967 שאליו הפנתה התובעת. בהתאם לחוק האמור, יצירת שותפות בקרקע או ביבול נחשבת שימוש חורג, מלבד אם השותפות היא בין תושבי אותו ישוב והשותפים עובדים במידה שווה (סעיף 2 לתוספת הראשונה לחוק). פשיטא שהסכמי העיבוד שצורפו, אינם עומדים בתנאי זה, ולפיכך, הם כשלעצמם מהווים שימוש חורג במקרקעין.

21. בשולי הדברים יצוין כי בסיכומיהם העלו הנתבעים טענת הגנה חדשה שלפיה סירוב התובעת לטפל בבקשות הנתבעים כגון בקשה נטענת להקמת מרכז לוגיסטי לצורך הקמת חוות פטריות, הינו סירוב בלתי סביר כביכול. ברם, כפי שטענה התובעת, ובצדק, מדובר בטענה שהיא בגדר הרחבת חזית אסורה. היא לא הועלתה בכתב ההגנה ואף לא בתצהיר, ולא ניתנה לתובעת כל אפשרות להת ייחס אליה. די בכך כדי לדחותה. מעבר לזאת, ככל שהנתבעים סברו שהתובעת אינה מעניקה להם שירות כלשונם, או אינה מאשרת בקשות שהגישו, שלא כדין כביכול, היה באפשרותם לנקוט בהליך מתאים בתקיפה ישירה נגד התובעת. הדבר אינו מתיר להם ליטול את החוק לידיים ולבצע שימושים שלא כדין ללא קבלת רשות התובעת, ובדיעבד להתגונן בטענה של תקיפה עקיפה בדבר סירוב כביכול שלא כדין לבקשה שהוגשה.

החזקת הנתבעים 1 ו- 3 במקרקעין – אינה כדין
22. סעיף 19(ב) לחוזה המשבצת מורה כי "אסור לחבר האגודה להעביר ו/או למסור לאחר את זכויות השימוש שלו במשקו לרבות בית המגורים, אלא אם קיבל לכך הסכמת המשכיר בכתב ומראש, ובתנאי נוסף שהמציא גם הסכמת האגודה לכך...".

בהתאם לסעיף זה אפוא, תנאי להעברת זכויות השימוש של הנתבעת 4 במקרקעין, לידי הנתבע 1 או לידיו של כל אדם אחר, הינו הסכמת התובעת בכתב ומראש. בהיעדר הסכמה כאמור, אין להסכם המכר תוקף כלפי התובעת (על תכליתה של דרישת ההסכמה של המוסדות המיישבים, בין הייתר לשמירה על מטרת השימוש החקלאי במקרקעין, ועל היעדר תוקף של הסכם המכר כלפי מוסד מיישב, כדוגמת התובעת, שלא נתן את הסכמתו, ראו למשל דברי כב' השופטת פרוקצ'יה בע"א 1662/99 חיים נ' חיים, פ"ד נו(6) 295, 316-317 (2002)).

23. אין חולק כי התובעת או מי מטעמה לא נתנו רשות להעברת זכויות הנתבעת 4 במקרקעין לידי הנתבע 1 או לכל אדם אחר. כאמור לעיל, לנתבעים אף נמסר סירוב מפורש מצד התובעת, לנוכח בניה ושימושים שלא כדין שהתגלו במקרקעין, אשר בוצעו על ידי הנתבע 1 או מי מטעמו.

24. בנסיבות אלה, החזקה של הנתבע 1 ושל כל אדם אחר מטעמו, המתבססת על הסכם המכר שבין הנתבעת 4 לנתבע 1, שלא אושר כאמור על ידי התובעת ואינו בר-תוקף כלפיה, מהווה החזקה שאינה כדין. מאחר שכל טענות הנתבעים ביחס לחזקה במקרקעין מתבססים על הסכם המכר האמור, הרי שהחזקתם או החזקת מי מהם, או מי מטעמם, במקרקעין – הינה שלא כדין.

25. יוזכר כי בכל הנוגע לתביעה לסילוק יד ממקרקעין, לאחר שתובע מוכיח את בעלותו בהם, מוטל על הנתבע הנטל להוכיח את טענת ההגנה שלו ולשכנע כי החזקתו במקרקעין הינה כדין (וראו למשל סעיף 30 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]). במקרה דנא, לא רק שהנתבעים לא עמדו בנטל זה, אלא שהוכח כאמור, כי החזקתם במקרקעין המבוססת על הסכם המכר בין הנתבע 1 לנתבעת 4, אינה כדין.

26. הפועל היוצא של המסקנה האמורה בדבר החזקה שלא כדין הינו, כי יש להיעתר לצו כלפי הנתבעים 1 ו- 3 לסילוק ידם ולסילוק ידו של כל אדם אחר מטעמם, מהמקרקעין (יוזכר כי הנתבעים 1-2 כבר אינם מתגוררים במקרקעין, ולפיכך לנתבעת 2 אין זיקה כיום למקרקעין – ראו גם פסקה 31 להלן) ובהתאם, להיעתר לצו בדבר השבת מצבם של המקרקעין לקדמותם, בטרם מסירת החזקה שלא כדין.

הסעד הכספי בגין דמי השימוש
27. הנתבעים לא העלו בסיכומיהם כל טענה נגד חוות הדעת השמאית מטעם התובעת (פרט לכך שלשיטתם יש לחשב את שטח החניה לפי 200 מ"ר ולא 1,000 מ"ר, סוגיה שאליה אתייחס מיד) ובכך למעשה זנחו טענותיהם נגד חוות הדעת. יוזכר גם כי הנתבעים לא הגישו חוות דעת נגדית, ואף לא ביקשו לחקור את שמאי הנתבעת, וממילא ההכחשה בכתב ההגנה של חוות הדעת הייתה הכחשה כללית, ולא הועלתה כל טענה קונקרטית נגד חוות הדעת. בנסיבות אלה, יש לקבל את חוות הדעת במלואה, ולדון רק בטענה של שטח החניה.

28. לעניין שטח החניה, הנתבעים לא הכחישו כי השטח הסלול הינו 1,000 מ"ר כפי שחושב בחוות הדעת שמאית, אלא טענו כי השימוש בפועל בשטח הינו ב- 200 מ"ר בלבד. זאת, מאחר שמדובר ב- 12 משאיות שאם מחנות בצמוד, שטח החניה שהן תופסות הינו כ- 200 מ"ר בלבד. הנתבעים אף טענו בהקשר זה כי היה על התובעת לבסס את טענתה בחוות דעת של מהנדס.

ברם, בהינתן שהשטח שנסלל הינו 1,000 מ"ר, ובשים לב להנחה העובדתית הנלמדת מניסיון החיים ומהשכל הישר שלפיה החברה אינה מתנדבת ולא תסלול שטח לחינם אם לא ייעשה בו שימוש, עובר נטל הבאת הראיות שלא נעשה שימוש בכלל ה- 1,000 מ"ר שנסללו, לכתפי הנתבעים. הנתבעים העלו טענה סתמית שלפיה שטח המשאיות בצמידות הינו 200 מ"ר, כאשר ברור לחלוטין, ולעניין זה לא נדרשת כל מומחיות, כי במציאות נדרש מרחק בין כלי ר כב מחנים לצורך תמרון של כניסה ויציאה, ולכן אין כל רלבנטיות ל"תחשיב" החלופי המבוסס על חניה בצמידות. הטענה אף לא נתמכה בכל אסמכתא. בנסיבות אלה, במאזן הסתברויות, כלל שטח החניה הסלול משמש עבור המשאיות, אשר כאמור לעיל, אין מדובר בשימוש חקלאי מותר.

29. סוגיה אחרת הינה על מי חלה חובת תשלום דמי השימוש. אין חולק כי חובת התשלום חלה על הנתבע 1, שרכש מהנתבעת 4 את זכויות השימוש במקרקעין , קיבל בפועל את החזקה בהם , וביצע עליהם בין ישירות ובין באמצעות הנתבעת 3, את השימושים החורגים במקרקעין. הנתבעת 3 היא שביצעה מטעמו של הנתבע 1 את השימוש במקרקעין, ולכן גם אין חולק על מחויבותה לשאת בתשלומים ביחד ולחוד עם הנתבע 1.

עם זאת, בהתאם לכתבי ההגנה, הנתבעת 2 וכן הנתבעת 4 חלקו על מחויבותם, בטענה של היעדר יריבות.

30. ביחס לנתבעת 4, אין ממש בטענת היעדר היריבות.

הנתבעת 4 מכרה את זכויות השימוש במקרקעין לנתבע 1 כנגד תמורה בסך 5.3 מיליון ₪. זאת, בניגוד למגבלת העבירות שבחוזה המשבצת, שכן ההעברה לא קיבלה את הסכמת התובעת בכתב ומראש. לפיכך, כאמור לעיל, להסכם המכר אין תוקף כלפי התובעת. הפועל היוצא הוא, שבמישור היחסים שבין התובעת לבין הנתבעת 4, הנתבעת 4 היא עודנה בת-הרשות במקרקעין, ומכאן קיימת יריבות ישירה בין צדדים אלה ביחס לשימוש שנעשה במקרקעין.

אכן, לא בכדי ציינה הנתבעת 4 בכתב ההגנה (בסעיף 5) כי הבהירה לנתבע 1 "כי גם לאחר קבלת החזקה בנחלה ועד לרישום הזכויות בנחלה על שמו, אין הנתבע 1 רשאי לבצע במקרקעין כל בניה בסטיה מהיתר... או שימוש חורג, ועליו לקבל היתר מתאים לכל בניה ו/או שימוש, הן מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה והן מהתובעת". דרישה זו, הינה בדיוק מחמת מודעותה של הנתבעת 4 לכך שעד להעברת רישום הזכויות בנחלה על שם הנתבע 1 (העברה היכולה להתבצע רק לאחר קבלת הסכמת התובעת) היא נותרת אחראית כלפי התובעת ביחס לשימושים החורגים בנחלה. ייתכן אפוא, שהמחויבות ההסכמית הנטענת של הנתבע 1 כלפי הנתבעת 4, מקימה לנתבעת 4 עילת תביעה כלפי הנתבע 1 בגין דמי השימוש שהיא תחויב בהם (ובפסק דין זה אין כל הכרעה ביחס למחויבויות הכספיות והאחרות של הנתבעים בינם לבין עצמם). אולם , אין למחויבות זו כל רלבנטיות במישור היחסים שבין הנתבעת 4 לתובעת, שלא הייתה צד להסכם המכר ואף התנגדה לו כאשר הובא לאישורה.

מזווית אחרת קמעא, פשיטא, שלא ניתן להעלות כלפי התובעת טענת הגנה המבוססת על פעולה משפטית שנעשתה בניגוד לעמדת התובעת, וקיים השתק לעניין זה המעוגן גם בחובת תום הלב החוזית. לא יעלה על הדעת שבר-רשות יתיימר להעביר את זכויותיו במקרקעין לאחר שלא כדין ובניגוד לעמדת התובעת, יקבל בגין העברה בלתי מורשית זו תמורה, ולאחר מכן יתגונן כלפי התובעת שלא הרשתה לבצע את ההעברה, בטענה שהוא אינו אחראי כביכול לשימושים החורגים שכן הם נעשו לאחר העברת הזכויות.

31. לעומת כן, התובעת לא הוכיחה יריבות כלפי הנתבעת 2. למעשה, די בכך שבסיכומיה, ובכלל זאת בסיכומי התשובה, התובעת לא התייחסה כלל לטענת היעדר היריבות כלפי הנתבעת 2 (שהועלתה בסיכומי הנתבעים) ולא הסבירה מנין נובעת לגישתה היריבות, כדי לדחות את תביעת דמי השימוש כלפי הנתבעת 2.

מעבר לכך, הנתבעת 2 אינה חתומה על הסכם המכר, ואין טענה כי רכשה את הזכויות ביחס עם הנתבע 1, או כי יש לה אחריות כלשהי לשימושים החורגים שנעשו במקרקעין מטעמו של הנתבע 1, ואף לא כי היא נהנתה משימושים אלה . הטענה היחידה שהועלתה בכתב התביעה כלפי הנתבעת 2 הינה שהיא אשתו של הנתבע 1, וכי למשך תקופה מסוימת היא התגוררה בבית המגורים במקרקעין. ברי כי אין בעובדות אלה כשלעצמן, כדי להקים יריבות בין התובעת לבין הנתבעת, ביחס לדמי השימוש בגין השימושים העסקיים שנעשו במבנים 3 ו- 5, שאינם בית המגורים.

סוף דבר
32. על יסוד כלל הטעמים המפורטים לעיל, התביעה מתקבלת בעיקרה, וניתנים בזאת הסעדים הבאים:

צו עשה המורה לנתבעים 1 ו- 3 או מי מטעמם לפנות ולסלק את ידם מהמקרקעין, וכן להשיב את המקרקעין למצבם טרם כניסתם אליהם, שנעשתה ללא קבלת הסכמת התובעת.

צו עשה לנתבעים 1, 3 ו- 4, ביחד ולחוד, לפנות ולסלק מהמקרקעין את כל המבנים הבלתי חוקיים, ובכלל זאת להרוס את משרדי החברה המצויים במבנה המסומן בתשריט שצורף לכתב התביעה כמבנה 3, להפסיק כל שימוש שאינו כדין במבנים לרבות הפסקת פעילות החברה, וכן לסלק מהמקרקעין כל צד ג' שאינו בר רשות כדין בהתאם לאישור התובעת.

צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים, ביחד ולחוד ו/או מי מטעמם, לעשות כל שימוש שאינו כדין במקרקעין, לרבות שימוש במבנים שעל גבי המקרקעין.

תשלום דמי שימוש לתובעת, על ידי הנתבעים 1, 3 ו- 4, ביחד ולחוד, בסך 167,052 ₪ בגין שימוש במבנים 3 ו- 5 לשנים 2015-2016, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום 27.6.16 ועד למועד התשלום במלא בפועל.

כמו כן, הנתבעים 1, 3 ו- 4 יישאו בהוצאות ובשכ"ט של התובעת, בסך כולל של 30,000 ₪, בשים לב לתוצאה שאליה הגעתי ובצורך בחוות דעת מומחה.

על מנת לאפשר לנתבעים שהות להתארגן, צווי העשה וצו המניעה ייכנסו לתוקפם בתוך 90 ימים מ היום.

לעניין הסעד הכספי - כלל הסכומים המפורטים לעיל ישולמו בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יתווספו גם להוצאות המשפט הפרשי הצמדה וריבית כדין, וזאת מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

זכות ערעור – כדין.

ניתנה היום, ב' חשוון תשפ"א, 20 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.