הדפסה

בית משפט השלום בפתח תקווה ת"א 18948-04-15

בפני
כבוד ה שופט אריאל ברגנר

התובע

אורי סומך

נגד

הנתבע

יוסי אביב

פסק דין

בפני תביעה לסעד הצהרתי, בה התובע עותר מביה"ש כי יצהיר שהנתבע הפר באופן יסודי את ההסכם, שנערך ביניהם, כי ביטול ההסכם על ידו הינו כדין, כי הנתבע אינו זכאי לתמורה הנקובה בהסכם שבין הצדדים וכי התובע זכאי למלוא נזקיו בגין ההפרה .

פרשת התביעה

התובע הבעלים והמחזיק הבלעדי של מחצית מגרש הידוע כחלקה 565 בגוש 6371 בפתח תקווה (להלן – "המגרש"), אותו רכש בשנת 1982.

התובע הכיר את הנתבע באמצעות בני הזוג ארביט שהפנו אותו אל מר ששון דלל (להלן – "המתווך") שהכיר את הנתבע לתובע ובפגישה שהתקיימה בבית ארביט סוכם כי הנתבע יבנה עבור התובע בית מגורים על המגרש ויישא במלוא ההוצאות, התשלומים וההיטלים והאגרות הכרוכות בכך לרבות הוצאות תכנון והיטלים כאשר בתמורה התובע ישלם לנתבע, בתום הבניה, לאחר קבלת טופס 4, ומתוך התמורה שתשולם לתובע בגין מכירת הנכס לצד ג' בשוק החופשי, סך של 1,665,000 ₪ בתוספת מע"מ ובסה"כ 1,964,700 ₪ (סכום זה חושב לפי שכר עבודה של 6,660 ₪ בתוספת מע"מ לכל מטר של בניה).

התובע שילם לבני הזוג ארביט סך של 2,500$ במזומן תמורת שירותיהם.

עוד סוכם בין הצדדים כי הנתבע יישא גם בהוצאות ובעלויות עו"ד יובל ברכה שיעגן הסכמותיהם בהסכם בכתב וכן בכל הוצאות הבניה.

ביום 12.12.11 נחתם בין הצדדים הסכם למתן שירותי בניה.

למיטב ידיעתו של התובע, לאחר מכן, פנה הנתבע והגיש בקשה להיתר בניה מס' 20120471. הועדה המקומית דרשה מילדי התובע לחתום על הבקשה לאור העובדה כי היתה רשומה לזכותם הערת אזהרה. במועד זה נודע לילדי התובע על קיומו של הסכם הבניה, ודרשו להוסיף נספח שינויים עליו חתמו הצדדים ביום 11.1.13 לרבות ילדי התובע (להלן – "נספח השינויים") .

נספח השינויים קבע בין היתר כי הקבלן יפעל לקבלת היתר בניה עד ליום 1.6.13 וישלים את בניית הבית עד ליום 1.4.14 וכן כי שכרו של הנתבע ישולם לו בתוך 12 חודשים לאחר מסירת החזקה בבית והמצאת טופס 4.

ביום 21.1.13 חתם התובע על הוראה בלתי חוזרת להעביר בנאמנות את כל הכספים שיהיה זכאי לקבל, במסגרת ההסכם, לעו"ד אלברט בן פורת.

בחודש ינואר 2014 התברר לתובע מפיו של מפקח הבניה מר אורי גלס כי בבניית הבית ליקויים חמורים המחויבים תיקון לאלתר. רשימת הליקויים והשינויים המוסכמים הועברה לב"כ הנתבע.

עד למועד עריכת כתב התביעה, הליקויים טרם תוקנו ע"י הנתבע.

ביום 5.3.14 הוגשה תביעה כנגד התובע וילדיו וכנגד הנתבע ע"י אריאל שטרית (להלן – "שטרית") , במסגרתה ביקש שטרית צו מניעה האוסר על התובע ועל ילדיו להעביר כספים, לבצע דיספוזיציה, למכור או להעביר ועוד.. זכויות בנכס, מאחר ששטרית חתם על הסכם שותפות עם התובע לחלוקת רווחים במסגרת הסכם הבניה. ביום 15.1.15 ניתן פס"ד נגד הנתבע והתביעה כנגד התובע וילדיו נמחקה.

בחודש מרץ 2014 זומן התובע לחקירה במשטרה ביחידה להלבנת הון ואז הסתבר לתובע כי הנתבע המחה את זכויותיו מכוח ההסכם למר איתן חייא, נאשם בת.פ. 23410-03-14 והסתבר גם לתובע כי ביום 12.3.14 ניתנה החלטה באותו תיק המורה לתובע ולילדיו להעביר את הכספים שהיה צריך לשלם לנתבע לידי מדינת ישראל ולהפקיד את התמורה בחשבון האפוטרופוס הכללי קרן להלבנת הון.

ביום 28.5.14 הגישה מדינת ישראל כנגד התובע וילדיו בקשה לחילוט רכוש בקשר עם הכספים אשר אמורים להתקבל בנאמנות אצל עו"ד אלברט בן פורת בסך של 1,980,000 ₪ המגיעים לנתבע במסגרת הבניה. לאחר דיון בעניין הוחלט ע"י ביהמ"ש כי התובע רשאי להשלים את הבניה ולמכור את הבית ולאחר מכירתו יופקד סכום החיוב החוזי פחות עלות השלמת הבניה.

ב"כ התובע שלחה מכתב התראה לב"כ הנתבע בגין הפרות ההסכם אשר השיב כי הנתבע מעוניין להמשי ך בבניה ודרש סיוע כלכלי, דבר אשר התובע סירב לו.

ביום 30.11.14 הוצא כנגד התובע צו מנהלי להפסקת העבודות לאור ביצוען ללא היתר בניה ואז הסתבר לתובע כי הנתבע כלל לא פעל להוצאת היתר בניה ותשלום האגרות הנדרשות.

נכון למועד הגשת התביעה, 3 שנים לאחר מועד סיום הבניה לפי ההסכם, קיים צו תפיסה על זכויות הנתבע מכוח ההסכם, ועד אשר סוגיה זו תתברר ידיו של התובע כבולות ואינו יכול להתקשר עם איש לגבי בניית ביתו על המגרש שבבעלותו לרבות קיומו של צו הפסקת העבודות.

התובע טוען על כן כי הנתבע הפר את ההסכם עמו הפרה יסודית וזכאי לסעדים המבוקשים בכתב התביעה הכוללים הצהרה כי הנתבע הפר את ההסכם, הפרה יסודית, כי ביטול ההסכם ע"י התובע הינו כדין, כי הנתבע אינו זכאי לתמורה הנקובה בהסכם וכי התובע זכאי לפיצוי על כל נזקיו.

פרשת ההגנה

הנתבע הגיש כתב הגנה וטוען כי התובע לא ציין בהסכם הבניה כי על המקרקעין היו הערות אזהרה. כך שהתובע הפר את חובת תום הלב, ויצר סיטואציה כאילו המקרקעין שלו ולא כך הדבר.

הנתבע מוסיף כי על התובע היה לצרף תצהיר לתביעתו ההצהרתית וכן כי לפי טענות התובע לכל היותר נותר להשקיע סך של 400,000 ₪ להשלמת הבניה וכי על התובע היה לפעול להקטנת הנזק דבר אשר לא עשה.

כמו כן עם ביטול ההסכם על התובע להשיב לנתבע את כל שקיבל וזהו הסכום שהשקיע הנתבע עד ליום הביטול.

היעדר שלושת ילדיו של התובע בתביעה זו תביא למצב שהיה ויינתן פס"ד לטובת התובע הוא לא יחול על ילדיו.

התובע יודע כי שולמו כספים רבים לטובת בניית הבית, ומכיסו של מר איציק לוזון, וכי הוא אחד הנתבעים.

מהות הקשר בין הצדדים החל כקשר לטובת הסכם קומבינציה, והתובע שכח לציין זאת והצדדים אף סיכמו כי התובע יקבל דירה בפ"ת.
כמו כן התובע לא ציין כי תוך כדי ניסיון למצוא לו דירת מגורים הוא קיבל תשלומי שכ"ד.

כאשר ניהל התובע מו"מ לגבי עסקת הקומבינציה לא סיפר לנתבע כי רשומה הערת אזהרה על הנכס לטובת ילדיו, דבר שנוצל לאחר מכן להפעלת לחץ פסול על הנתבע.

כנגד הנתבע לא התקיים כל הליך פלילי ולא הוגש כנגדו כתב אישום.

ההליך

עדי הצדדים נשמעו על פני שתי ישיבות:

ביום 11.6.18 שמעתי את עדות התובע וביום 14.6.18 שמעתי עדויות הנתבע ו מר יצחק לוזון.

לאחר סיום שמיעת העדים הוריתי לצדדים לסכם טענותיהם בכתב וכך עשו.

הכרעה

הצדדים התקשרו בהסכם למתן שירותי בניה לפיו התחייב הנתבע לבנות עבור התובע בית במגרש שבבעלות התובע והנתבע התחייב לשאת במלוא עלויות הבנייה וכל הכרוך בכך, לרבות היטלים מסים וכיוצ"ב.

הסכם הבניה מיום 12.12.11 צורף כנספח 3 לתצהיר עדותו של התובע (להלן – "ההסכם") .

ההואיל השני להסכם כולל את הצהרת הנתבע:

"והואיל והקבלן מצהיר כי הינו קבלן רשום, ....בסיווג מתאים לביצוע הבניה לפי הסכם זה וכי לא ידוע לו על שום הליך או טעם לפסילת רישומו הנ"ל וכי הינו מוסמך, כשיר ומסוגל לבצע את עבודות בנית הבית" (ההדגשות שלי – א.ב.).

ההואיל השלישי:

"והואיל והקבלן מסכים לבצע את העבודות בתמורה ובתנאים כמפורט בהסכם זה להלן".

בסע' 3.1 להסכם מצהיר הנתבע כי ניתנה לו ההזדמנות לבדוק את הקרקע ואכן בדק את הקרקע "..וכן השיג את כל הידיעות לגבי הסיכויים והאפשרויות האחרות העלולים להשפיע על הסכם זה ועל שכר ההסכם".

בסע' 3.3 הנתבע מצהיר כי שכר ההסכם מניח את דעתו כולל סיכונים בלתי צפויים מראש, וכי לא תהא לו כל זכות תביעה על יסוד אי התאמה או אי ידיעת כל פרט או עובדה בתנאים הנ"ל.

בסע' 3.4 מצהיר הנתבע כי הוא בעל "כושר, יכולת, אמצעים כספיים, טכניים וארגוניים, כלים וכישורים המספיקים לשם ביצוע העבודות וכי באפשרותו לבצע את העבודות במומחיות גדולה בהתאם להוראות הסכם זה".

מדברים אלה עולה כי הנתבע הצהיר והתחייב כי הוא יכול ומסוגל לבצע את הבניה כאמור בהסכם לרבות כי יש לו את כל האמצעים הכספיים לשם כך.

כמו כן בהסכם נקבעו לוחות זמנים לביצוע ובמיוחד התחייבות הנתבע לקבל היתר בניה עד ליום 1.12.12.

סע' 6 להסכם אוסר על הנתבע להסב את ההסכם או כל זכות לפי ההסכם אלא אם ניתנה על כך הסכמת התובע מראש ובכתב.

סע' 10 להסכם קובע את ההוראות בדבר שכר ההסכם ומועדי תשלומו. סע' 10.2 קובע כי מועד התשלום יהיה לאחר ובתום כל העבודות, לאחר קבלת תעודת גמר ולאחר מכירת הבית לצדדים שלישיים. כמו כן התשלום הותנה בקבלת אישור מכון התקנים או חברת איזוטופ, היתר בניה וטופס 4, תעודת גמר וכתב אחריות (סע' 10.4 להסכם).

סע' 12.3 להסכם קובע כי הפרת סע' 3, 4, 5, 7, 8, 10, 11 ו- 12 תהווה הפרה יסודית של ההסכם.

נספח ד' להסכם כולל את התחייבות הנתבע להשלים את בניית הבית כולל טופס 4 ותעודת גמר עד ליום 1.2.14.

ביום 11.1.13 נחתם בין הצדדים וגם בין ילדי התובע, נספח שינויים להסכם אשר, קבע בין היתר:

המועד לקבלת היתר בניה הוארך עד ליום 1.6.13.
המועד להשלמת ביצוע כל העבודות הוארך עד ליום 1.4.14.
ילדי התובע התחייבו להסיר את התנגדותם לבקשה להיתר בניה וכי יסירו את הערות האזהרה לטובתם היה והבית יימכר לצד ג'.

הצדדים חלוקים בשאלה מי הפר את ההסכם, האם הנתבע? או התובע?

טענות התובע הן בעיקרן כי הנתבע העביר זכויותיו למרות האיסור המפורש לעשות כן בהסכם וכי לא סיים את הבניה לרבות קבלת היתר בניה, בתוך המועד שנקבע ובכלל.

טענות הנתבע הן כי התובע הסתיר ממנו את קיומן של הערות האזהרה לטובת ילדיו וכי עובדה זו גרמה לעיכובים ולאי יכולתו להשלים את הבניה.

לאחר שעיינתי בכל המסמכים שהוגשו לתיק ביהמ"ש ולאחר ששמעתי את העדים ושקלתי את מלוא הנסיבות הגעתי למסקנה כי איני יכול לקבל את טענות הנתבע בעניין זה ומנגד החלטתי לקבל את טענות התובע לאחר שהן הוכחו.

הנתבע הוא קבלן רשום שהתחייב לבנות את הבית לפי ההסכם, ושהצהיר כי הוא מוסמך לעשות כן, כי ביצע את כל הבדיקות הנדרשות וכי הוא בעל מלוא האמצעים הכלכליים לביצוע ההסכם (סעיפי ההסכם דלעיל).

הערות האזהרה רשומות בנסח רישום המקרקעין ואיני מקבל את טענת הנתבע כי לא ידע או יכול היה לדעת על קיומן. כמו כן גם לאחר חתימת נספח השינויים ביום 11.1.13 לאחר שהנתבע מודה כי ידע על הערות האזהרה לשיטתו ולגרסתו, גם אז הוא לא עמד בהתחייבויותיו. כאשר אין למעשה חולק כי:

עד למועד הגשת התביעה ובכלל, הנתבע לא קיבל היתר בניה והוצא צו הפסקה מנהלי להפסקת העבודות בשל היעדר היתר כדין.
עד למועד הגשת התביעה ובכלל, הנתבע לא השלים את בניית הבית.

כמו כן הוכח כי הנתבע, למרות האיסור להעברת זכויות מההסכם לצד ג' כלשהו, עשה כן והעביר זכויותיו בין היתר למר איציק יצחק לוזון (תצהיר הנתבע מיום 21.12.15), למר איתן חייא (בגינו הוצא צו חילוט על מלוא הכספים) וכן הוגש הליך של תביעה כנגד התובע ע"י שטרית בת.א. 10287-03-14 לאור טענתו הדומה.

לאור הדברים דלעיל שהוכחו בראיות התובע, עולה כי לנתבע לא היו כלל האמצעים הכספיים לביצוע ההסכם ולהשלים את הבניה לרבות הוצאת היתר בניה וכיוצ"ב ועל כן פנה לצדדי ג' על מנת לקבל מהם מימון, והכל בניגוד גמור להתחייבויותיו והצהרותיו שבהסכם, כך שנכון למועד הגשת התביעה, הבית לא נבנה בשלמותו וקיים צו הפסקת עבודות לאור אי קבלת היתר בניה כדין.

בנסיבות אלה אני קובע כי הנתבע הפר את ההסכם שבינו לבין התובע. לפי סעיפי ההפרות, מדובר בהפרות יסודיות של ההסכם.

הפרות אלה מקנות לתובע את הזכות לביטולו של ההסכם.

לגבי הסעד המבוקש כי על ביהמ"ש לקבוע כי הנתבע אינו זכאי לתמורה הנקובה בהסכם, לא ניתן להיעתר לסעד זה כעת אלא על הצדדים לפעול על פי הוראות החוק הרלוונטיות.

לאחר שקבעתי כי הנתבע הוא שהפר את ההסכם וכי התובע זכאי היה לבטלו, חלים על העניין הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, הקובעות את הדרך בה יש לפעול במקרה של ביטול הסכם לרבות חובת השבה וכיוצ"ב.

על הצדדים לפעול על פי חוק החוזים הנ"ל, ובכפוף להוראות ההסכם.

אני מתיר לתובע לפצל את סעדיו.

אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ וזאת לאחר שלקחתי בחשבון גם את החלטתי מיום 11.6.18 (עמ' 8 לפרוטוקול).

ניתן היום, י"ב אדר א' תשע"ט, 17 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.