הדפסה

בית משפט השלום בעפולה ת"א 20348-05-13

בפני
כבוד ה שופטת יפעת מישורי

תובע

רועי טייב

נגד

נתבעים

1.עמרי שכטמן
2.חברת ש.ג.ו.ם מסחר והשקעות בע"מ

פסק דין

מבוא וטענות הצדדים בתמצית:

בפניי תביעה כספית על סכום כולל של 200,000 ₪ בגין ליקויים נסתרים נטענים בדירת מגורים.

לטענת התובע, הוא רכש מאת הנתבע 1 דירת מגורים בעיר עפולה (להלן- "דירה"). לשיטתו, בדירה נתגלו ליקויים נסתרים רבים ואשר אותם הסתיר הימנו הנתבע 1. לשיטת התובע, הנתבעת 2 חבה גם היא כלפי התובע וזאת על אף שהתובע לא רכש באופן ישיר ממנה את הנכס. עם גילויי רטיבות בדירה, החל התובע לבדוק ואף נעזר בשירותיו של אינג' בן עזרא וכן בשירותי המהנדס פנחס פיכמן. על פי חוות דעתם בדירה קיימים ליקויים שונים, כגון: ליקויי איטום, חיפוי, ריצוף, רטיבות וסדקים. יוער כי על פי תוכן כתב התביעה, סכומה הועמד על סך של 267,594 ₪ ואולם כותרת כתב התביעה וכן סכום האגרה ששולמה הינה באשר לסכום תביעה על שווי של 200,000 ₪.

לטענת הנתבעים, ביום 3.8.2010 מכרה הנתבעת 2 את הדירה לנתבע 1 (נ/1) . כשנה וחצי מאוחר יותר, ביום 2.2.2012 רכש התובע את הדירה מאת הנתבע 1. בהסכם המכר בין הצדדים, פורטו כלל הליקויים הקיימים בדירה וכל אלו תוקנות זה משכבר על ידי הנתבע 1. מספר חודשים לאחר מכן, פנה אחיו של התובע, מי אשר התגורר בדירה בפועל, לנתבע 1 וטען כי קיימת רטיבות במרפסת. אז, לטענת הנתבעים, הנתבע 1 הגיע לדירה עם בעל מקצוע שהסביר כי מדובר ברטיבות לאור כך שהריצוף הונח על חומר סומסום רטוב וכי ניתן לתקן ליקוי זה ללא צורך בפירוק הריצוף. פתרון מוצע זה לא מצא חן בעיני אחי התובע. בסופו של יום הצדדים הסכימו על החלפת הריצוף תוך נשיאה משותפת בעלויות, כל צד כפי הסכמתו. ביום 28.8.2012 ביצעו הנתבעים את התחייבותם דלעיל. ואז, לאחר שפירקו את הריצוף, התובע ואחיו סירבו להמשך ביצוע התחייבויות הצדדים והחלו להעלות טענות על ליקויים אחרים ונוספים בדירה. מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעת המהנדס מרדכי אדלר. לאחר שעבר על כלל הליקויים הנטענים, חמישים במספר, חיווה דעתו כי תיקונם עומד על סכום כולל של 1,983 ₪ בלבד.

דיון:
ביום 8.11.2017 התקיים דיון הוכחות. התובע לא נכח בדיון ובאת כוחו ויתרה על תצהירו. מטעמו העיד גלעד טייב, אחיו (להלן- " אחי התובע"). מטעם הנתבעים העיד הנתבע 1, וכן מנהל הנתבעת 2 (להלן- "מנהל הנתבעת"). הצדדים ויתרו על חקירת עדיהם והסכימו על חקירת המומחה שמונה מטעם בית המשפט, אינג' סוהיל סאבא (להלן- "המומחה"). לאחר מכן הגישו הצדדים סיכומים בכתב.

חוות דעת המומחה:
לאור אופי טענות הצדדים וסוג התובענה, מונה אינג' סוהיל סאבא כמומחה מטעם בית משפט. חוות דעת המומחה נסרקה לתיק בית המשפט ביום 19.4.2015. מעיון עולה כי חוות הדעת נערכה לאחר שהמומחה ביקר בדירה ביום 9.3.2015 בנוכחות הצדדים והמומחים מטעמם. כן עולה כי עמדו בפני המומחה כתבי הטענות ונספחיהם, תוכניות של הדירה וצילומים שונים. כן עמדו בפניו כלל חוות דעת הצדדים. בסופה של חוות דעת המומחה נקבע כי עלות תיקון כלל הליקויים הנטענים עומדת על סכום של 49,376 ₪ כולל מע"מ. התביעה בחרה שלא לשלוח שאלות הבהרה למומחה ועמדה על חקירתו בבית המשפט. במהלך עדות המומחה בבית המשפט, הוסיף המומחה זכאות לתשלום של 600 ₪ (778 ₪ לאחר תוספת מע"מ ופיקוח) בגין ליקוי 10 בחוות דעתו (פרוטוקול הדיון עמ' 12 ש' 2 - 3). ניתן לומר כי לא נעשה שינוי מהותי הלכה למעשה בין חוות דעת המומחה לבין עמדתו לאחר חקירתו בבית המשפט. חוות דעתו נותרה, רובה ככולה, כפי שהייתה פרט לתיקון מינורי במסגרתו התיר להוסיף 600 ₪ בלבד לסכום הפיצוי.

הלכה פסוקה היא כי משממנה בית המשפט מומחה, ממצאיו יאומצו על ידי בית המשפט אלא אם נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן. עוד נקבע כי המדיניות המשפטית הרצויה והצריכה להנחות את בתי המשפט במקרים של סכסוכים שנושאם ליקויי בניה, הינה לקבל, ככלל, ולמעט במקרים חריגים, את חוות דעת המומחה שמונו מטעם בית המשפט. מדיניות כזו תקצר באופן ניכר את ההליכים בסכסוכים מסוג זה. בדרך כלל יאמץ בית המשפט את חוות הדעת. לפיכך, אם מקצועיותו של המומחה ואמינותו לא עורערה ולא נטענו לגביה טענות שהתקבלו, הרי שלא קיימים אותם נימוקים כבדי משקל לסטות מממצאי חוות הדעת של מומחה בית המשפט.

על מעמדו המיוחד של מומחה מטעם בית המשפט ראו את פסקי הדין הבאים: ע"א 323/85 מ"י נ' מזרחי, פ"ד לט(4) 185 (1985); ע"א 293/88 חברת יצחק נ' ניימן תק-על 90(2) 532 (23.4.1990); ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563 (1998); ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח (פורסם במאגרים המשפטיים, 28.2.2005); ע"א 5154/10 הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' כלפון נווה ארזים בע"מ (פורסם במאגרים המשפטיים, 22.8.2012). במקרה הנדון לא מצאתי סיבה שלא לקבל את חוות דעת המומחה שמונה מטעם בית המשפט וכן יש לקבל את גרסתו בחקירה בבית המשפט. עמדת המומחה נותרה בעינה גם לאחר חקירתו, כאמור לעיל. לפיכך, הנני מאמצת את האמור בחוות דעתו של המומחה שמונה מטעם בית המשפט והכל בכפוף למפורט להלן בעניין מספר תיקונים בודדים . לפיכך ייבחנו טענות הצדדים בהתאם לנסיבות וחוות דעת המומחה.

דלתות:
לטענת התובע יש לתקן את סעיפים 4 - 5 לחוות הדעת המומחה ולהוסיף פיצוי בסכום של 1,623 ₪. לטענת הנתבעים דין טענה זו להידחות. לאחר שעיינתי בחוות הדעת המומחה וכן בתשובותיו בחקירתו בבית המשפט, הרי שלא מצאתי כי יש להיעתר לטענה זו של התובע. המומחה הבהיר באופן מפורט את קביעתו לפיה אין ליקויים בעניין זה (ראו חוות דעת המומחה מח/1 עמ' 5, פרוטוקול הדיון עמ' 9 - 10). באשר לדלת ה אמבטיה, ליקוי מס' 17, לטענת התובע מאחר ורוחב הדלת הינו 68.9 ס"מ, ולא 70 ס"מ כפי שצריך להיות לפחות, הרי שהוא זכאי לפיצוי בשיעור של 1,416 ₪. הנתבעים דוחים טענה זו מכל וכל. המומחה קבע כי מדובר בסטייה מיזערית וכי אינה משפיעה על תפקודה התקין של הדלת (מח/1 עמ' 7) המומחה חזר על עמדתו זו לפיה מדובר בסטייה מזערית וכי אין לפצות בגינה. גישה זו של המומחה מקובלת עלי בנסיבות העניין. לפיכך אין זכאי התובע לפיצוי בגין ליקויים נטענים בדלתות.

מסתור כביסה:
לטענת התובע, המסתור מתנדנד וכי הוא זכאי לפיצוי בשיעור של 1,544 ₪. הנתבעים דוחים טענה זו ומבהירים כי בעת שהמומחה ביקר בדירה, המסתור היה תקין. בהחלט ייתכן כי מישהו שחרר את הברגים כך שבצילום שהוצג לאחר מכן בבית המשפט בפני המומחה, המסתור התנדנד, כך או כך, אין ליקוי. המומחה קבע בחוות דעתו כי אין ליקוי בעניין זה, ראו ליקוי מס' 20 (מח/1 עמ' 8). לאחר שעיינתי, הרי שלא מצאתי כי יש מקום לסטות מחוות דעת המומחה.
חלון סלון:
לטענת התובע כי החלון הינו מחוסם אך אינו רבוד ולכן הוא זכאי לפיצוי של 1,030 ₪. הנתבעים דוחים גם טענה זו. מעיון בחוות דעת המומחה, ליקוי מס' 6, עולה כי המומחה הסביר את הפער הנטען. לפיו, ביום הוצאת היתר בנייה (בשנת 2007) התקן חייב זכוכית מחוסמת אך לא רבודה. לכן סבר המומחה כי אין לקבל טענות התובע. בחקירתו בבית המשפט השיב המומחה כי אם התקן השתנה אז מזמין סביר ידרוש שינוי לזכוכית מחוסמת ורבודה, ויודגש כי המומחה עמד על גרסתו לפיה אין חובה על הקבלן בעניין זה (פרוטוקול הדיון עמ' 10 ש' 22 - 25). בהמשך עדותו, המומחה העיד כי כאשר מתכננים בניין יש לתכנן לפי התקן הקיים בעת הבקשה להוצאת היתר וכי אם בשלב מאוחר יותר התקן השתנה הרי שאין דרישה מטעם רשויות הפיקוח כי הקבלן יתאים את התקן לתקן החדש שניתן לאחר הוצאת היתר הבנייה (פרוטוקול הדיון עמ' 18 ש' 27 - 35). לאחר ששקלתי הנני מורה כי אין לקבל גרסת התביעה בעניין זה וזאת בשים לב לנסיבות המקרה דנן . להלן אנמק.

התקן בעת הוצאת היתר הבנייה: במקרה דנן המדובר בקבלן אשר קיבל היתר בנייה בשנת 2007, כאשר אין חולק כי לא היה צורך בהתקנת זכוכית מחוסמת ורבודה אלא די היה בזכוכית מחוסמת.

התקן בעת הבנייה ובעת כריתת החוזה: במסגרת התביעה שבפני טוען התובע כי התקן הרלבנטי השתנה במהלך שנת 2010, ברם התובע לא עמד על המועד בו השתנה התקן, בחינת רשימת העדכונים לתקן הנטען מלמדת כי זה השתנה ביום 30.11.2010 (וראו בפרסום הרלבנטי באתר מכון התקנים הישראלי). והנה, הדירה נמכרה לידי הנתבע כבר ביום 3.8.2010 (נ/1) , כלומר עוד לפני שהתקן השתנה. רוצה לומר, בעת בניית כריתת חוזה המכר, לא היה ליקוי בכל הנוגע לסוגיית הזכוכיות. למועדים אלו חשיבות, שכן במועדים אלו הקבלן מעריך את שווי הנכס מבחינתו ועורך כדאיות כלכלית. אלו המועדים אליהם מתייחסת הפסיקה וכפי שיפורט בהמשך.

הפסיקה מטעם התובע: זאת ועוד, אם תלך לפי גרסת התובע, לפיה על הקבלן להתאים את הזכוכיות לתקן משנת 2010 ובשים לפסיקה עליה מסתמך התובע (בין היתר: ע"א 6092/00 כדורי פיתוח עירוני בע"מ נ' אוטמזגין דוד ואח', ניתן ביום 7.10.2002, פורסם במאגרים המשפטיים; ת"א (שלום חיפה) 27349/99 סטארובין מרדכי ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, ניתן ביום 27.2.2005, פורסם במאגרים המשפטיים) הרי שאין בכך להועיל לתובע. בפסיקה עליה מסתמך התובע, מדובר במקרה בו התקן השתנה לאחר שהדירה כבר נמסרה. לא מה שהיה במקרה דנן, לטענת התובע. לכן נקבע בפסיקה עליה מסתמך התובע, כי לא הגיוני לדרוש מהקבלן לשנות את הבנייה לאחר שזו כבר נמסרה ולהתאים עצמו לתקנות שטרם נחקקו. " המסקנה הלוגית מקביעה הגיונית זו של בית המשפט, אינה כי המועד הרלוונטי הוא מועד המסירה, אלא כל מועד קודם לכך. שורת ההגיון מראה כי מועד מסירת המפרט הוא מועד מכריע שכן על פיו נקבע מחיר הנכס. לכל היותר, ניתן היה להידרש למצב שבו שונה התקן לאחר המפרט ולפני קבלת היתר בניה (במצב בו הנכס נמכר לפני ההיתר), אך זה אינו קשור לענייננו ולכן אין צורך להכריע בדבר. גישה זו עולה בקנה אחד עם פסיקת בתי המשפט המחוזיים לפיה התקן המחייב ביחסים בין הצדדים הוא התקן במועד כריתת ההסכם, או לחלופין מועד הבנייה, בהתאם לנסיבות, ולא מועד מסירת הדירה (ראה: ת"א (מחוזי י-ם) 1042/97 אברמוביץ נ' סולל בונה בע"מ (11.4.2005); ת"א (מחוזי חיפה) 1436/98 שמילוביץ נ' אשל הירדן בניה ופיתוח בע"מ (28.4.2008)). בהתאם לכך, ומאחר שהדירה נמכרה בשנת 2009 ונמסרה לתובעים בסוף שנת 2011, אין רלוונטיות לשינוי התקן שארע בשנת 2010, והשינוי אינו מחייב את הנתבעת" (ראו ת"א (שלום ת"א) 48055-03-14 סינאי ואח' נ' דוניץ - קרית האמנים בע"מ (ניתן ביום 7.12.2017, פורסם במאגרים המשפטיים); כן ראו ת"א (נתניה) 15688-04-11 וועד הבית נ' אורן - הסלע בניה והשקעות בע"מ, ניתן ביום 7.8.2016, פורסם במאגרים המשפטיים)).
ויובהר בשנית, המדובר בדירה שנמכרה לנתבע וזאת בשנת 2010, כאשר בין התובע למי מהנתבעים לא היה כל קשר. לאחר מכן, בשנת 2012, הדירה נמכרה לתובע וזאת על ידי הנתבע, ללא קשר לנתבעת. כאשר אין חולק כי בעת הבנייה התקן החל היה תואם את הזכוכית שהותקנה בפועל. רק בנובמבר 2010 התקן השתנה וזאת לאחר שהדירה כבר נמסרה. מקרה מעין זה לא עלה בפסקי הדין עליהם מסתמך התובע.

מכאן כי טענות בדבר ליקויים מס' 6, 14, 34 ו- 37 נדחות במלואן.

מקלחת ושירותים:
לטענת התובע הוא זכאי לפיצוי בסך של 3,861 ₪ בגין שטח גישה מול כיור שאינו עומד בתקן. הנתבעים דוחים טענה זו. המומחה הסביר כי אין ליקוי בעניין זה וחזר על גרסתו בבית המשפט (ליקוי מס ' 24 בחוות הדעת) לאור האמור הרי שאין לסטות מקביעת המומחה. מכאן כי גם ליקוי 28 הנטען על ידי התובע דינו להידחות, שהרי שניהם עוסקים באותה טענה, אשר המומחה דחה . באשר לטענת התובע בדבר היעדר סף בשירותים (ליקוי מס' 25) הרי שלא מצאתי מקום לסטות מקביעת המומחה והסבריו (פרוטוקול הדיון עמ' 13 ש' 17 - 35). באשר לפתח האוורור בשירותים (ליקוי מס' 26) , לטענת התובע הפתח הינו בגודל של 0.26 מ"ר ולא 0.3 מ"ר כפי שמתחייב בתקנות. הנתבעים דוחים טענה זו. המומחה קבע כי אין ליקוי בעניין זה והסביר את אופן המדידה הנכון (מח/1 סע' 26) כן קבע המומחה כי המידה הנכונה בפועל של הפתח הינה 0.36 מ"ר כך שאין ליקוי. מכאן כי גם טענות התובע בעניין ליקוי מס' 29 אוורור חדר הורים להידחות. וכן ליקוי מס' 35 שטח חלון בחדר שירותים בקומה עליונה. באשר לליקוי מס' 36 בחוות דעת המומחה, אשר עוסקת במספר ליקויים נוספים במקלחת, הרי שלא מצאתי מקום לסטות מקביעת המומחה אשר הינה מפורטת והתייחסת לכל הפרטים הנטענים. המומחה קבע מתי הוא מאשר פיצוי וכן הסביר מתי ולא ומדוע וראו חוות דעתו (שם בעמ' 11).

ליקויים נטענים נוספים:

לטענת התובע הוא זכאי גם לפיצוי בסך של 6,435 ₪ בגין צביעת הדירה (סע' 69 בסיכומים). מעיון עולה כי המומחה כבר כלל רכיב זה ובסכום הנטען בחוות דעתו (מח/1 עמ' 13, ליקוי מס' 46). ייאמר כי הערכת השווי בחוות דעת המומחה הינה בסכום המבוקש על ידי התובע למעשה. לכן אין להוסיף סכומים נוספים מעבר לקביעת המומחה ובוודאי שלא לפסוק פיצוי כפול. באשר לטענת התובע בדבר זכאות לירידת ערך, טענה זו לא הוכחה באופן כדבעי ולא הונחו בפניי די ראיות כדי לבחון טענה זו לעומקה. מה גם שלא מצאתי כל בסיס להותיר פיצוי בגין ירידת ערך. בייחוד שעה שהתובע זכאי לפיצוי מלא בגין כל הליקויים אשר נמצא כי קיימים בדירה.

לאור כל האמור, יוצא כי התובע זכאי לפיצוי כולל בשיעור של 49,376 ₪ בהתאם לחוות דעת המומחה במקור, וכן לתוספת כוללת של 778 ₪ בגין הליקוי שאושר לעיל. סך כל הפיצוי הינו 50,154 ₪ .

טענות הנתבעים בעניין העדר יריבות בין הצדדים:

היחסים בין התובע לנתבע 1: הנתבע 1 הוא מי שרכש את הדירה מהנתבעת 2. לאחר מכן, הוא מכר את הדירה לתובע. מעיון בחוזה המכר בין התובע לנתבע 1, עולה כי התובע הצהיר במסגרתו כי ראה את הדירה, כי בדק את הדירה, כי בדק את המצב התכנוני בדירה וכי הבדיקה שערך סיפקה אותו. למעשה, התובע בחן את הדירה ולא רכש על סמך התחייבויות או הבטחות שווא מטעם התובע (ראו הסכם המכר, נ/2, נספח ה'). זאת ועוד, הצדדים צירפו להסכם המכר נספח תיקונים מפורט והכולל 14 תיקונים המתפזרים על מתקנים שונים בדירה. אין חולק כי תיקונים אלו בוצעו זה משכבר. פרט לתיקונים אלו, על פי חוזה המכר, אין ולא יכולה לעמוד טענה לתובע כנגד הנתבע. באשר לטענות בדבר פגמים נסתרים, עולה כי אין מקום לטענות מסוג זה כנגד הנתבע. ואסביר, הליקויים שנמצאו אינם פגמים נסתרים, כך לא גדלים של פתחי חלונות, מיקום ידיות בדלתות, מיקום כיור ומרחקים בין קירות, העדר סף בחדרים רטובים, שברים בשיש וליקויים נוספים מסוג זה, ליקוי במסתור כביסה, ליקוי בזכוכיות ועוד ליקויים כפי שפורטו בחוות דעת המומחה. לאור זאת, שעה שלא מדובר בליקויים נסתרים אין יריבות בין הצדדים. עוד יובהר כי התובע לא פירט בכתב תביעתו מהם הליקויים הנסתרים ומה הגלויים וכן לא התייחס להצהרותיו בחוזה המכר בצדדים. מכאן כי דין התביעה כנגד הנתבע 1 להידחות במלואה. באשר לטענות התובע לפיהן חל על הנתבע חוק המכר דירות ואשר יוצר יריבות בין הצדדים, שעה שהנתבע מעולם לא התכוון להתגורר בדירה ורק מכר אותה לצד ג', הרי שאין לקבל טענות אלו אשר לא הוכחו כדבעי בדין האזרחי. בעניין זה אציין כי טענות הנתבעים במישור זה מקובלות עלי.

היחסים בין התובע לנתבעת 2: מבחינת הטענות ומכלול הראיות כפי שהונח בפני, שוכנעתי כי הנתבעת 2, בזמן אמת ראתה עצמה מחוייבת כלפי התובע. התנהלותה, כפי שעלתה ממכלול הראיות, מהווה הודאת בעל דין. ואפרט, בסעיף 27 לתצהיר מנהל הנתבעת 2, הבהיר הלה כי על התובע ליתן לנתבעת 2 הזדמנות לתקן את הליקויים. מדובר בהודאת בעל דין על כל המשתמע מכך. זאת ועוד, באשר לרטיבות שנתגלתה במרפסת, הנתבעת 2 לקחה על עצמה לתקן את הליקוי וראו התכתובת בין הצדדים, כאשר אין מקום להידרש לשאלת בדבר חלוקה כלכלית בין התובע לנתבעת 2 בעלות תיקון המרפסת. כיום, אין מקום להתיר לנתבעת 2 להתנער מהודאתה כלפי התובע בדבר חבות. עוד אציין כי הנתבעת 2 היא זו שבנתה את הדירה, היא זו שתכננה היא זו שאחראית כל המצב התכנוני של הדירה בפועל. במצב הדברים הנ"ל וכאשר אין כל טענה בדבר התיישנות או ניתוק הקשר בין הצדדים. שכן, לא נעשתה כל פעולה אשר תנתק את הקשר בין הצדדים, הרי שהיא חייבת גם כלפי צד ג', היינו התובע, והכל בנסיבות המקרה דנן.

באשר לטענות נוספות מטעם הצדדים, כגון טענת הנתבעים לקיזוז או זכותם לבצע את התיקונים בעצמם, אציין כי אין מקום לקבלן. באשר לזכות הנטענת, הרי שעה שנגרם נזק אין לכוף בעל דין כי יריבו יתקן בפועל את הנזק. באשר לטענת הקיזוז, הרי שלא מצאתי מקום לקבלה והיא לא הוכחה כדבעי.

לסיכום:

הנתבעת 2 תשלם לתובע סכום כולל של 50,154 ₪. הסכום ישולם בתוך 30 ימים מהיום. שאם לא כן, יישא הפרשי הצמדה וריבית החל מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום המלא.

הנתבעת 2 תשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 12,000 ₪. הסכום ישולם בתוך 30 ימים מהיום. שאם לא כן, יישא הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ' אדר תשע"ח, 07 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.