הדפסה

בית משפט השלום בעכו ת"א 27311-10-17

בפני
כבוד ה שופט עמית רוזינס

התובעת

סומייה יאסין
ע"י ב"כ עו"ד אשרף טרביה

נגד

הנתבעים

1.עומר אבראהים יאסין
2.מוסעב עומר יאסין
שניהם ע"י ב"כ עו"ד מונדר שמשום
3.ועדה מקומית לתכנון לב הגליל (נתבעת פורמלית)

פסק דין

תביעה לצו מניעה קבוע כנגד ביצוע עבודות במקרקעין וצו עשה להריסת בנייה שבוצעה בהם.

רקע עובדתי

להלן עובדות מוסכמות על שני הצדדים, על פי כתבי הטענות :

התובעת והנתבעים 1 ו- 2 (להלן: "הנתבעים") הם בעלי זכויות במשותף במקרקעין הידועים כחלקה 20 בגוש 19392, ששטחה 16,505 מ"ר (להלן: "המקרקעין") , ביחד עם בעלים אחרים. הזכויות במקרקעין של שני הצדדים טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

התובעת מחזיקה, משתמשת וכן זכאית להירשם כבעלים בשטח של 391 מ"ר מהמקרקעין והנתבעים מחזיקים, משתמשים וזכאים להירשם כבעלים בשטח של 261 מ" ר מהמקרקעין .

קיים הסכם חלוקה/שיתוף במקרקעין, בעל פה, לפיו כל אחד מהצדדים מחזיק ומשתמש בשטח מסוים במקרקעין, מזה שנים רבות.

הנתבעים (לגרסת התובעת) או הנתבע 1 בלבד (לגרסת הנתבעים) ביצעו במקרקעין עבודות בניה של בית מג ורים, ללא היתר בניה ובניגוד ליעוד הקרקע שהוא חקלאי.
התובעת עצמה יצקה קיר בטון בעומק המקרקעין, שלא עולה מעל לגובה פני הקרקע, במקום שבו, על פי ההסכמים בין הצדדים, עובר הגבול של השטח של 391 מ"ר שאמור להיות בחזקתה הבלעדית.

עבודות הבניה הנטענות בוצעו מעבר לקיר הבטון המפריד הנ"ל, מחוץ לשטח שסומן על ידי התובעת, באמצעות הקיר, כחלק שלה.

בכתב התביעה ובתצהיר מטעמה טענה התובעת כי הבניה פולשת לתחום המגרש שלה אולם, בדיון שהתקיים בבקשה שהגישה התובעת למתן צו מניעה זמני כנגד ביצוע העבודות אישרה התובעת את העובדה שיצקה קיר בטון על הגבול בין המגרשים של הצדדים והוצגו תמונות ברורות מהן עולה כי הבניה שביצעו הנתבעים בוצעה מעבר לקיר זה. [ראה פרוטוקול הדיון מיום 29/10/17 עמ' 1 ש' 12 עד 18 ותמונה של הקיר ועבודות הבניה, מוצג מש/1, וכן אישור התובעת לתמונה מש/1 בעמ' 2 ש' 20, 21 ]. התובעת גם זנחה טענה זאת בסיכומים מטעמה.

טענות התובעת

לטענת התובעת, הנתבעים מבצעים את עבודות הבניה במקרקעין, שלא כדין, ללא היתר בניה ובקרקע חקלאית, תוך הפרה של צו שניתן על ידי בית המשפט, ללא הסכמתה, באופן הפוגע בזכויותיה במקרקעין, לרבות זכויות בניה עתידיות שאמורות להתקבל על פי תוכנית שבהכנה .

לטענת התובעת, הבניה בשטח של הנתבעים, בהיקף המבוצע, מנצלת מראש את אחוזי הבניה שיוקצו בעתיד לסך כל המקרקעין, שטרם חולקו, באופן שעלול לפגוע באחוזי הבניה שניתן יהיה לקבל בחלק שלה. בנוסף, הבניה של הנתבעים חוסמת אפשרות לבצע הפקעות לצרכי ציבור, בהיק פים מקובלים , בחלק של הנתבעים ולכן, מכיוון שמדובר בקרקע שטרם חולקה, היא עלולה להימצא במצב בו ההפקעות יבוצעו מהחלק שלה, בצורה לא שוויונית.
בנוסף, קביעת עובדות בשטח עשוי לפגוע באפשרות לבצע תוכנית איחוד וחלוקה של המקרקעין. ביצוע עבודות הקובעות עובדות בשטח במהלך הכנת התוכנית תגרור צורך לבצע שינויים בתוכנית דבר שיעקב את אישורה ואת האפשרות של התובעת לקבל היתר בניה ולבנות במקרקעין כדין.

טענות הנתבעים

לטענת הנתבעים קיים הסכם חלוקה בע ל פה בין בעלי הזכויות במקרקעין , לפיו כל אחד מהבעלים רשאי לעשות שימוש בלעדי בחלק מסוים של המקרקעין , כמנהג בעלים. הנתבע 1 ביצע את העבודות בשטח שלו, בהתאם להסכם, ואילו לנתבע 2 (שהוא בנו של הנתבע 1) אין קשר לעבודות.

לטענת הנתבעים, גם אם יופרשו בעתיד מהקרקע שטחים לצרכי הפקעות בשיעור של 33% (כפי שנטען על ידי התובעת), אזי הם יופרשו באופן יחסי מחלקה של התובעת, כמו כל שאר הבעלים, ללא קשר לבניה דנן, והיא לא תיפגע.

הליכים שהתקיימו

מיד לאחר הגשת כתב התביעה, ביום 17/10/17, ניתן צו מניעה ארעי כנגד ביצוע עבודות בניה במקרקעין, שקיבל תוקף של צו מניעה זמני בהחלטה מיום 29/1/18 (לאחר דיון במעמד הצדדים).

ביום 11/4/18, הגישה התובעת בקשה דחופה לפי פקודת ביזיון בית משפט וטענה כי הנתבעים חידשו את עבודות הבנייה, לרבות, ביצוע עבודות הכנה ליציקת תקרה של קומה ראשונה ויציקת התקרה בבטון.

בדיון שהתקיים בבקשה ביום 22/4/18 הודו הנתבעים שיצקו את הגג אך טענו שנאלצו לעשות כן.

בהחלטה שניתנה בדיון קבעתי כי יציקת התקרה מהווה הפרה של צו המניעה הזמני, המצדיקה אכיפת הצו על פי פקודת בזיון בית המשפט, וכי מדובר במעשה חמור, בעיקר בהתחשב בכך שיציקה של תקרת בטון מהווה מעשה יצוק וקבוע אשר קשה מאוד לשנות אותו לאחר הביצוע. חייבתי את הנתבעים בתשלום קנס בסך של 10,000 ₪ וקנס נוסף על תנאי בסך 30,000 ₪.

הצדדים הסתפקו בהגשת תצהירים, ויתרו על חקירות נגדיות והסכימו על מתן פסק דין בהסתמך על המסמכים שבתיק וסיכומים.
דיון והכרעה

עילת התביעה נגד הנתבע 2

הנתבע 1 הוא אביו של הנתבע 2. התובעת טענה כי שני הנתבעים מחזיקים במקרקעין וביצעו את העבודות יחדיו.

בכתב ההגנה (בסעיף 7) הודו הנתבעים בסעיף 3 לכתב התביעה, המייחס לשניהם החזקה של המקרקעין וביצוע בניה בהם. עם זאת בהמשך כתב ההגנה הכחישו הנתבעים את העובדה שהנתבע 2 מעורב בביצוע העבודות וטענו כי הנתבע 1 אחראי לכך.

בהיעדר ראיות מצד התובעת לכך שהנתבע 2 ביצע את העבודות, למעט תצהיר עדות ראשית שלה, שם איננה מפרטת את המקור לידיעה בדבר מעורבות של הנתבע 2 בביצוע העבודות, לאחר שהצדדים ויתרו על חקירת המצהירים ובהתחשב בכך שמדובר בעדות יחידה של בעל דין, על כל הכרוך בכך, אני מוצא כי התובעת לא עמדה בנטל הראיה להוכיח את המעורבות של הנתבע 2 בביצוע העבודות.

עם זאת, נוכח היעדר מחלוקת בדבר היות הנתבע 2 מחזיק במקרקעין שבהם בוצעו העבודות, ביחד עם אביו, לא ניתן לומר כי התביעה כלפיו נעדרת עילה.

הזכויות במקרקעין

על פי סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"):
"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם."

בהתאם לכך, החוק אוסר על בעלים במשותף לתפוס חזקה במקרקעין משותפים או לעשות בהם שימוש באופן המונע מהשותפים האחרים לעשות זאת, ללא הסכמת השותפים האחרים.

על פי סעיף 30(ג) לחוק:
"דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים."
בסעיף 31(א)(1) לחוק שעניינו "זכותו של שותף יחיד" נקבע:
"(א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים –
(1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;

תפיסת חזקה של קבע במקרקעין באמצעות בניה בהם, באופן שלא מאפשר לשותפים האחרים לעשות בהם שימוש, חורג באופן מהותי משימוש רגיל וסביר במקרקעין ודורש את הסכמת כל השותפים .

ראה למשל ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' זיידה, פ"ד לז(4) 737, (1983) שם דן בית המשפט העליון במושגים " ניהול ושימוש רגילים" וקבע כי בנייה אינה נמנית עליהם ועל-כן, אף אין די לקבל הסכמת רוב הבעלים לצורך ביצועה:
" חוק המקרקעין מגביל את הרוב באשר לניהול או לשימוש, וקובע כי אותו ניהול או אותו שימוש צריך שיהיו רגילים. נמצא, כי ניהול או שימוש, שהם יוצאי דופן או שיש בהם כדי להביא לשינוי מהותי בייעודו הרגיל או הטבעי של נכס, אינם מותרים לרוב. כך, למשל לא תתאפשר - במסגרת הניהול או השימוש הרגילים של חצר, המהווה קניין משותף של בעלי הדירות השכנות - בנייתו של מבנה על-ידי אחד הדיירים בלבד".

הנתבעת טענה כאמור שהנתבעים מבצעים את הבניה במקרקעין ללא הסכמתה ולמרות התנגדותה, ואילו הנתבעים טענו שקיים הסכם שיתוף במקרקעין לפיו לכל אחד מהבעלים הוקצה חלק מסוים מהמקרקעין וכי הנתבע 1 מבצע את הבניה בחלק שהוקצה להם על פי ההסכם. הנתבעת לא הכחישה כי קיים הסכם שיתוף במקרקעין אולם כפרה בכך שהסכם השיתוף מאפשר לנתבעים לבנות בהם.

הנתבעים, המבצעים בניה בחלק מסוים של המקרקעין משותפים בניגוד לכלל כאמור, מתבססים על טענה בדבר הסכמה לעשות כן במסגרת הסכם שיתוף. משכך, נטל הראיה להוכיח את פרטיו של הסכם השיתוף מוטל עליהם.

אין מחלוקת כי הסכם השיתוף במקרקעין דנן נעשה בעל פה ואף אחד מהצדדים לא הציג הסכם כתוב.
אף אחד מהצדדים גם לא הביא ראיות כלשהן בעניין נוסח הסכם השיתוף למעט תצהירים של בעלי הדין עצמם וכאמור, הצדדים ויתרו על חקירת המצהירים.

על פי הוראת סעיף 29(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק):
"באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36."

על כן, ונוכח התנגדות מפורשת מצד התובעת לביצוע בניה במקרקעין, אני קובע שלא הוכח בפני קיומו של הסכם שיתוף לפיו רשאים הנתבעים, או מי מהם, לבנות במקרקעין. זאת להבדיל מהסכם בדבר חלוקת השימוש במקרקעין והחזקה בהם.

לפי סעיף 46 לחוק, הקים שותף מחוברים במקרקעין המשותפים בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם יתר השותפים רשאי כל אחד משאר השותפים לדרוש את סילוק המחוברים והחזרת המקרקעין לקדמותם, לפי פרק ד' לחוק. די בדרישת אחד הבעלים המשותפים, "ויהא חלקו בשיתוף קטן אשר יהיה" (יהושע ויסמן דיני קניין בעלות ושיתוף, בעמ' 227- 228). על כן, גם טענת הנתבעים , אשר לא הוכחה, שכל יתר השותפים מסכימים לבנייה אינה יכולה להועיל להם.

עוולות בנזיקין

צודקת התובעת כי בניה במקרקעין שייעודם חקלאי, ללא תכנית מפורטת וללא חלוקה למגרשים מודרים על פי התוכנית , גורמת נזק ל תכנון העתידי, בגין הצורך להתאים את התכנון לאילוצים שהוצבו בשטח, במקום תכנון באופן מיטבי ומשוחרר מאילוצים. כמו כן בניה כזאת מעכבת קידום תכניות שבהכנה בשל הצורך להתאים את התכנון לבנייה המבוצעת תוך כדי הליכי התכנון, תופעה שעשויה בהחלט לדחות את האפשרות של בניה כדין, על פי היתר בניה על ידי מי שממתין לכך בסבלנות, לרבות התובעת.

על הפגיעה בתכנון וסיכויי ההכשרה העיד מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ולבניה (פרוטוקול הדיון מיום 2/5/18 ש' 14 עד 22):
"נעשתה בניה לא חוקית בקרקע חקלאית, שהיעוד שלה חקלאי, ונוף כפרי פתוח. באותו יעוד כרגע אין תוכנית. יש תוכנית שהועדה מכינה, זה בשלבים מוקדמים... כרגע זו תהיה תוכנית איחוד וחלוקה, זה יקח זמן, עדיין בשלבים ראשוניים של גיבוש התוכנית.... כשיש בניה קיימת יש קושי בתכנון. אמנם עשינו תוכניות מהסוג הזה, אבל זה מקשה על התכנון ומאריך את זמן התכנון..."

כמו כן, צודקת התובעת בטענתה כשבנייה כאמור והצבת עובדות בשטח עלולה לפגוע בה ובאפשרותה לעשות שימוש במגרש שלה לבנייה בעתיד, מ כמה סיבות אפשריות.

אין לדעת כעת אילו אחוזי בניה יוקצו לחלקה דנן, אם וכאשר תאושר תוכנית המתירה בניה במקרקעין. קיימת אפשרות שהנתבעים מנצלים אחוזי בניה מעבר לחלק היחסי שלהם במקרקעין, דבר שעלול לפגוע באחוזי הבניה שתוכל התובעת לנצל.

הבניה שמבצעים הנתבעים מקבעת קווי בניין שעשויים לסתור הוראות של תוכניות עתידיות. תכנון למגורים כולל בדרך כלל גם מרחקי מינימום בין בנינים לבין גבולות המגרשים ובתים סמוכים. כך שיתכן שהבניה של הנתבעים תגביל את אפשרויות הבניה במגרש הסמוך המיועד לתובעת.

בעת אישור תוכניות למגורים בקרקעות ששימשו לחקלאות, מתבצעות בדרך כלל הפקעות של חלק ים מהמקרקעין לצרכי ציבור , בהיקפים של עד 40 %. אם הנתבעים בונים באופן שלא יאפשר גריעה יחסית של השטחים המופקעים מהמגרש שלהם, עלול הדבר לבוא על חשבון התובעת.

הבנייה שמבצעים הנתבעים עלולה גם לסכל אפשרות של חלוקה למגרשים לפי גודל מגרש מינימלי שייקבע בתוכנית, אם המגרש שעליו בונים התובעים קטן מהגודל המינימלי שייקבע. דבר שעלול לפגוע במגרש שיוקצה לתובעת בתוכנית איחוד וחלוקה. ואף עלול לסקל פירוק שיתוף של החלקה בעין , למגרשים עצמאיים באופן שיתאים ל גודל המגרשים שייקבעו בתוכנית שתאושר.

נוכח הנ"ל אני קובע כי העבודות שמבצעים הנתבעים מקרקעין עולות כדי עוולות נזיקיות של רשלנות ומיטרד ליחיד.

אין מחלוקת כי הבניה במקרקעין בוצעה ללא היתר בניה ובקרקע שיעודה חקלאי.

כלומר, מדובר בעבודות שבוצעו תוך הפרה של הוראות סעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ומהוות עבירות של עבודה ושימוש אסורים לפי סעיף 243 לחוק התכנון והבניה.

כמו כן, אין מחלקות שלפחות חלק מהעבודות הבניה בוצעו תוך הפרה של צו מניעה זמני שניתן בתיק זה כאמור.

כלומר ביצוע עבודות הבניה מהווה גם עוולה של הפרת חובה חקוקה על פי סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]

בר"ע 62/83 בעל טכסא נ' גונן, פ"ד לח(1), 281 (1984) עסק בית המשפט העליון במקרה בו ניתן פסק דין להריסת בניין שנבנה תוך ביצוע עוולות של הפרת חובה חקוקה ומטרד וכך אמר:

"כפי שהבהיר כבוד השופט ח' דבורין בפסק הדין בערעור השני, מי שנפגע עקב הקמת מבנה ללא היתר או על פי היתר שאינו חוקי, זכאי לסעד, ובכלל זה סעד של צו הריסה או צו מניעה, אף אם הפגיעה אינה מגיעה כדי מטרד. די לו שיראה, שנגרמה לו "אי נוחות" אך אם המבנה הוקם מכוח היתר חוקי, יהיה הנפגע זכאי לסעד, רק אם יראה שהפגיעה עולה כדי מטרד. אם הגיעו הדברים כדי מטרד, כי אז זכאי הוא לסעד, בין אם הבנייה היתה חוקית ובין אם לאו (בג"ץ 16/50; ע"א 53/140)."

סוף דבר

במקרה שבפני, עבודות הבניה במקרקעין מהוות עוולות נזיקיות של מיטרד ליחיד, רשלנות ו הפרת חובה חקוקה והן כדי פגיעה בזכויות הקניין של הנתבעת.

כל אחד מהם בנפרד מצדיק את מתן הסעדים המבוקשים וכולם ביחד, ביתר שאת.

אשר על כן, אני מקבל את התביעה ונותן צווים כדלקמן:

הנתבע 1 יהרוס את הבניין שבנה במקרקעין ויחזיר את המצב במקרקעין לקדמותו, עד ליום 1/ 5/20.

הנתבע 2 ימנע מלהפריע לביצוע הריסת הבניין על ידי הנתבע 1.

שני הנתבעים ימנעו מביצוע עבודות בנייה כלשהן במקרקעין, אלא בהתקיים שני תנאים מצטברים – האחד, קבלת היתר בניה כדין וביצוע העבודות על פי ההיתר והשני, כל עוד מתקיים השיתוף במקרקעין, בהסכמת התובעת.

אני מחייב את שני הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת הוצאות משפט בסך 2,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 9,000 ₪, בתוך 45 יום מהיום.

פיקדונות שהפקידה התובעת בתיק בית המשפט יוחזרו לה באמצעות ב"כ.

המזכירות תמציא את ההחלטה לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ה' טבת תש"פ, 02 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.