הדפסה

בית משפט השלום בנתניה תא"מ 34119-05-18

בפני
כבוד ה שופטת מרי יפעתי

תובע

ברוש טויכר

נגד

נתבעת

שרית תורתי

פסק דין

לפניי תביעה כספית לתשלום דמי שכירות ראויים, פיצוי מוסכם בגין איחור בפינוי מושכר, הפסד שכר דירה ונזקים שנגרמו למושכר, הנוגעים כולם להסכם שכירות לפיו השכיר התובע לנתבעת בית מגורים בבעלותו.

רקע וטענות הצדדים:

התובע הוא בעלים של בית מגורים פרטי ברח' הרקפת 50 ביישוב מתן (להלן המושכר או הדירה).
בין התובע לנתבעת נחתם בשנת 2002 חוזה שכירות לפיו שכרה הנתבעת מהתובע את הדירה (להלן החוזה). חוזה השכירות הוארך מידי שנה באותם התנאים, למעט עדכון שכר הדירה החודשי. אין חולק כי התובע לא שוהה בישראל באופן קבוע וכי אמו, הגב' דליה טויכר , היא זו שהתנהלה מול הנתבעת מרבית התקופה בה התגוררה הנתבעת במושכר. דמי השכירות החודשיים עמדו בתקופת השכירות האחרונה על סך של 3,150 ₪.

הנתבעת התגוררה שמושכר עם שני בניה כ- 14 שנים. אין חולק כי חוזה השכירות הוארך בפעם האחרונה בחודש יולי 2015 "הארכה נוספת וסופית עד ליום 31.7.16". כחודשיים לפני תום תקופת השכירות האחרונה שלח התובע לנתבעת, באמצעות אמו, הודעה בכתב לפיה תקופת השכירות לא תוארך פעם נוספת וכי עליה לפנות את המושכר עד ליום 31.7.16.

הנתבעת קיבלה את המכתב, לטענתה, כחודש וחצי לפני תום תקופת השכירות מאחר ולא לקחה דברי דואר מתיבת הדואר ביישוב. עם קבלת המכתב פנתה לאמו של התובע והודיעה לה כי אין ביכולתה לפנות את המושכר בו התגוררה 14 שנים בהתראה כה קצרה. הנתבעת חזרה על הצעה קודמת שלה לרכוש את המושכר ולחילופין הציעה תוספת של 150 ₪ לדמי השכירות החודשיים, כך שדמי השכירות יעמדו על סך של 3,300 ₪. הנתבעת צירפה למכתב שיק על סך 3,300 ₪ בעבור חודש אוגוסט 2016.

התובע לא הסכים להצעת הנתבעת להאריך את תקופת השכירות, לא פדה את השיק ששלחה הנתבעת ועמד על פינוי המושכר. כפי שיפורט בהמשך, התובע הציע לנתבעת שתי אופציות להארכת תקופת השכירות לזמן מוקצב ובתנאים שנקבעו על ידו וזאת על מנת להגיע להסכמות ולהימנע מהליכים משפטיים. הנתבעת לא קיבלה את הצעות התובע ומנגד לא פינתה את המושכר.

בחודש אוקטובר 2016 הגיש התובע כנגד הנתבעת תביעת פינוי בבית המשפט בנתניה (תא"ח 14127-10-16). בדיון שהתקיים בהליך הפינוי ביום 19.12.16 אישרה הנתבעת כי היא נמצאת במושכר ללא חוזה שכירות וכי אינה משלמת את דמי השכירות מאחר והתובע לא פדה את השיק ששלחה בעבור שכירות חודש אוגוסט 2016 ולכן אין טעם כי תעביר שיקים נוספים. הנתבעת ביקשה להגיע להסדר לפיו תוארך תקופת השכירות בשנה נוספת ממועד תום החוזה, קרי עד ליום 31.7.17. עוד טענה כי ביצעה השקעות במושכר בידיעה כי תמשיך להתגורר בו וכי מגיע לה החזר בעבור ההשקעות שבציעה.

בסיום הדיון נתנה כב' השופטת קולנדר אברמוביץ פסק דין לפינוי הנתבעת מהמושכר בקובעה כי : "הנתבעת לא הגישה כתב הגנה. גם באולם הודתה שהסכם השכירות הסתיים לפני כחצי שנה. כן הודתה שאינה משלמת את דמי השכירות. בנסיבות העניין ומאחר והסכם השכירות הסתיים זה מכבר והנתבעת ידעה על כך אולם למרות זאת לא עשתה כל מאמץ על מנת לפנות את הדירה אלא נשארה בה, כן לא עשתה כל מאמץ לשלם את שכר הדירה כאשר ידעה שהוגשה התביעה ולתובעת אף עו"ד ניתן היה לשלם שכר הדירה לעוה"ד אם חפצה לעשות כן. בנסיבות העניין יש מקום לקבל התביעה.
על הנתבעת לפנות את המושכר עד ליום 20.2.17".

אין חולק כי הנתבעת פינתה את המושכר ביום 20.2.17.
עוד בטרם פינוי המושכר פנה התובע באמצעות בא כוחו לנתבעת בדרישה לתשלום דמי שכירות ראויים בעבור התקופה מתום תקופת החוזה ועד למועד הפינוי כאשר התובע העמיד את דמי השכירות באותה העת על סך של 4,500 ₪ לחודש.

הנתבעת, באמצעות בא כוחה, דחתה את דרישת התובע. ביום 14.2.17, בסמוך למועד הפינוי שקבע בית המשפט, שילמה הנתבעת לתובע סך של 20,360 ₪ המורכב מדמי השכירות החוזיים , אותם העמידה הנתבעת על סך של 3,300 ₪ לחודש במקום 3,150 ₪, לתקופת השכירות מחודש ספטמבר 2016 ועד למועד הפינוי, כולל ההוצאות בסך 1,500 ₪ שנפסקו לחובת הנתבעת בהליך הפינוי. יצוין כי דמי השכירות בעבור חודש אוגוסט 2016 שו למו באמצעות ההמחאה ששלחה הנתבעת לתובע ונפרעה על ידו רק מספר חודשים מאוחר יותר.

בתמצית, טוען התובע כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית תוך שגרמה לו לנזקים ממוניים ובלתי ממוניים. הנתבעת לא פינתה את המושכר אלא רק לאחר שניתן כנגדה פסק דין לפינוי ואף לא שילמה את דמי השכירות. בכל אותה תקופה נמנע מהתובע להשכיר את הדירה לאחר בשכר דירה ראוי. הנתבעת עזבה את המושכר תוך שהותירה בו נזקים רבים הנובעים משימוש בלתי סביר ובאופן המנוגד להסכם ולדין. לתובע נגרם נזק ממוני בשל הצורך בתיקון הנזקים שהותירה הנתבעת במושכר. כמו כן, בשל הצורך בתיקון הנזקים לא ניתן היה להשכיר את הדירה לאחר. בסופו של דבר, התובע השכיר את הדירה רק ביום 6.7.17 בעבור דמי שכירות בסך 4,700 ₪.

התובע עותר בכתב התביעה לחייב הנתבעת לפ צותו בגין מספר רכיבי נזק;
א. סך של 22,686 ₪ סכום הפיצוי המוסכם הנקוב בחוזה בשל איחור בפינוי המושכר.
ב. סך של 7,897 ₪ בעבור דמי שכירות לתקופה ממועד הפינוי החוזי ועד למועד הפינוי בפועל. סכום זה מבטא הפרש בין דמי השכירות הראויים, שנאמדו בכתב התביעה על סך 4,700 ₪, לבין הסכומים ששילמה הנתבעת בפועל בעבור דמי שכירות לתקופה זו.
ג. סך של 21,608 בגין הנזקים שהותירה הנתבעת במושכר.
ד. סך של 23,500 ₪ בגין אובדן שכר דירה לתקופה מחודש מרץ 2017 ועד יולי 2017, מאחר ונמנע מהתובע להשכיר את הדירה בשל מצבה.
ה. תשלום הוצאות בסך 18,906 ₪ מאחר והתובע נאלץ להגיע ממקום מושבו בארצות הברית לשם טיפול בביצוע התיקונים במושכר ופיקוח עליהם, תוך הפסד ימי עבודה והוצאות בגין רכישת כרטיסי טיסה ועוד.

התובע העמיד את סכום התביעה על סך של 75,000 ₪ על מנת להיכנס לשעריו של הליך סדר הדין המהיר.

בתמצית, טוענת הנתבעת כי לאורך כל תקופת השכירות שילמה את דמי השכירות כסדרם, השקיעה במושכר והשביחה אותו, והשיבה לתובע נכס מושבח הרבה מעבר לזה שנמסר לידה. בין היתר טוענת הנתבעת כי התקינה שני מזגנים במושכר על חשבונה, סיידה מידי שנה את המושכר, בנתה גדר, הציבה שער, טיפחה את חצר הבית, הניחה דשא סינתטי, ביצעה יציקה בחצר הבית, תיקוני אינסטלציה ועוד. התובע ואמו מעולם לא ביקרו במושכר לאורך תקופת השכירות למעט שליחתו של איש אחזקה מטעמם כפעמיים משך התקופה.

טוענת הנתבעת כי לא פינתה את המושכר במועד המוסכם בשל אילוציה שלה. לטענה, היא פנתה לתובע וביקשה ארכה בת מספר חודשים לפינוי המושכר וזאת לאור תקופת השכירות רבת השנים , היחסים הטובים ששררו בין הצדדים, השקעתה הכספית במושכר, וכן הקושי ועוגמת הנפש שיגרמו לה בשל הצורך לעזוב את המושכר. לטענתה, התובע סירב לכך.

הנתבעת דוחה את טענות התובע להימצאות הנזקים הנטענים ביום עזיבתה את המושכר הנחזים למטרת "שיפוץ יסודי על גבה וחשבונה". לחלופין, טוענת הנתבעת כי ככל וישנם נזקים הרי שמדובר בבלאי סביר ורגיל המשקפים תקופת מגורים בת כ- 14 שנה במושכר.
עוד טוענת הנתבעת כי במועד פינוי המושכר חתמה אמו של התובע על אישור קבלת הדירה כשהיא נקיה ומסוידת לרבות הגינה.
באשר לטענת התובע להפסד שכר דירה בשל הצורך בתיקון הנזקים הנטענים, טוענת הנתבעת כי לא נדרש פרק זמן של חמישה חודשים לצורך תיקון הליקויים המינוריים שתוקנו על ידי התובע. כמו כן, ככל והתובע ביצע שיפוצים נרחבים לצורך השבחתו של המושכר במסווה של תיקון ליקויים הרי עשה כן כדי להעלות את ערכו של הנכס או את גובה דמי השכירות.
לעניין תשלום דמי השכירות, טוענת הנתבעת כי אף שהתובע עמד על פינויה מהמושכר המשיכה לשלם את דמי השכירות ואולם, התובע סירב לפרוע ההמחאה שמסרה לו בעבור חודש אוגוסט 2016. בסופו של יום שילמה הנתבעת את מלוא ד מי השכירות טרם פינתה את המושכר בתוספת של 150 ₪ לחודש כפי שהוסכם עם אמו של התובע ומשכך, אינה חבה מאומה לתובע. לטענתה, דרישת התובע לתשלום דמי שכירות ראויים בסך 4,700 ₪ לחודש אינה מבוססת על חוות דעת מקצועית.
לעניין הפיצוי המוסכם, טוענת הנתבעת כי מאחר והמושכר הינו נכס להשקעה העומד תמיד להשכרה לא נגרם לתובע כל נזק בגין האיחור בפינוי המושכר. עוד טוענת הנתבעת כי לכל היותר יש למנות את ימי האיחור בפינוי המושכר החל מיום 20.9.16 ולא קודם לכן, מאחר והתובע הסכים למתן ארכה לפינוי המושכר עד לסוף חודש אוגוסט 2016 ולאחר מכן אף נוהל בין הצדדים משא ומתן להארכת תקופת השכירות שנמשך עד ליום 20.9.16.
לחילופין, טוענת הנתבעת כי בחוזה השכירות משנת 2002 הועמד הפיצוי המוסכם על סך 30$ ליום בגין כל יום איחור בפינוי המושכר, סכום השווה לכ - 900 דולר לחודש. לטענתה, סכום זה מגלם בתוכו תשלום כמעט כפול מדמי השכירות שעמדו באותה העת על סך של כ- 475 דולר לחודש.

בתניית הפיצוי המוסכם בחוזה לא נקבע כי סכום הפיצוי המוסכם הוא בנוסף לדמי השכירות. לטענת הנתבעת, אין זה מתקבל על הדעת כי התובע יקבל כפל פיצוי מוגדל בנוסף לדמי השכירות ששולמו זה מכבר, ובפרט שלא נגרם לו כל נזק. מאחר ובמהלך תקופת השכירות עודכנו דמי השכירות לפי שער השקל מעת לעת וא ילו סכום הפיצוי המוסכם נותר ללא שינוי , הרי ששיעורם של דמי השכירות הושוו לגובה הפיצוי המוסכם. משכך, טוענת הנתבעת, כי תשלום דמי השכירות ששולמו על ידה הינו כתשלום הפיצוי המוסכם.

הצדדים הגישו ראיותיהם בתצהירים. בדיון בפני העידו מטעם התובע: התובע בעצמו, אמו דליה טויכר, אחיו תדהר טויכר והמתווכת גב' יעל שריג. מטעם הנתבעת העידו: הנתבעת בעצמה, גיסה של הנתבעת יונתן ראש העוסק בקירור ומיזוג אוויר, ושני בניה מתן ותמיר.
בסיום שמיעת העדויות סיכמו ב"כ הצדדים טענותיהם בעל פה.

דיון והכרעה:

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם ובראיות שהוצגו, ולאחר ששמעתי העדויות וטיעוני ב"כ הצדדים, ושקלתי מכלול הראיות שהובאו בפני , החלטתי לקבל התביעה בחלקה.
מהראיות עולה כי הנתבעת הפרה את חוזה השכירות בין הצדדים משלא פינתה את המושכר במועד. אין חולק כי הנתבעת ידעה טרם תום תקופת השכירות החוזית כי זו לא תוארך פעם נוספת וכי עליה לפנות את המושכר. הנתבעת עצמה טוענת כי פנתה לתובע וביקשה להמשיך את תקופת השכירות אך התובע סירב לכך.
טוענת הנתבעת כי רק כחודש וחצי לפני תום תקופת השכירות ידעה כי השכירות לא תוארך וכי מדובר בפרק זמן קצר לצורך מציאת מקום מגורים חלופי ופינוי דירה בה התגוררה משך 14 שנים. אלא, שהנתבעת הודתה כי הסיבה בגינה קיבלה את ההודעה באיחור נעוץ בה, וממילא הנתבעת לא פעלה לפינוי המושכר גם בחודש אוגוסט וגם לא בחודשים שלאחר מכן.
בחינת הראיות מלמדת כי הנתבעת ביקשה, למעשה, להישאר במושכר למשך שנת שכירות נוספת בעבור דמי שכירות של 3,300 ₪ לחודש. התובע סירב לגובה דמי השכירות ולתקופת השכירות כפי שהוצע על ידי הנתבעת ודרש את פינויה מהמושכר. על אף זאת, לא פינתה הנתבעת את המושכר.

משלא פינתה הנתבעת את המושכר נאלץ התובע להגיש תביעת פינוי בחודש אוקטובר 2016. גם לאחר שהוגשה כנגדה תביעת הפינוי לא פינתה הנתבעת את המושכר. מעבר לכך, בדיון בתביעת הפינוי שהתקיים ביום 19.12.16 , קרי כ- 5 חודשים לאחר המועד בו היה על הנתבעת לפנות את המושכר, טענה הנתבעת כי היא אינה יכולה לתת תאריך לעזיבתה את המושכר וחזרה וביקשה להגיע להסדר לפיו תוארך תקופת השכירות בשנה נוספת.

בדיון הראיות בפני העידה הנתבעת כי לדיון בתביעת הפינוי הגיעה ללא ייצוג משפטי: ".... כי ידעתי שהשופטת תגיד לי שאני צר יכה לצאת מהדירה. ידעתי שאני צריכה לצאת מהדירה. אני ביקשתי מהתובע שייתן לי זמן להתארגן כי לא היה לי את הזמן הזה. יש ביקוש מאוד גדול ביישוב מתן ואין בתים שם". כאמור, בסופו של דבר פינתה הנתבעת את המושכר רק ביום 20.2.17, כ- 7 חודשים לאחר מועד הפינוי החוזי.

הנה כי כן, הנתבעת לא פינתה את המושכר במועד, ניצלה את הארכה שניתנה לה על ידי התובע ועל אף זאת לא פינתה את המושכר, אילצה את התובע לפנות לערכאות משפטיות לצורך פינויה וגם בדיון בתביעת הפינוי לא התחייבה למועד בו תפנה את המושכר. למעשה, הנתבעת עשתה דין לעצמה והמשיכה להחזיק במושכר עד אשר תמצא מקום מגורים חלופי המתאים לצרכיה והכל בניגוד לרצונו הברור של התובע.

מעבר לכך, הנתבעת המשיכה להחזיק במושכר ולא שילמה את דמי השכירות אלא רק בסמוך למועד הפינוי. גם אז שילמה את דמי השכירות בהתאם להצעתה המקורית להארכת תקופת השכירות, קרי תוספת של 150 ₪ לחודש "מרצונה הטוב" כדבריה, הצעה לה סירבו מלכתחילה התובע ואמו.

משנקבע כי הנתבעת הפרה את חוזה השכירות, יש לבחון הפיצוי לו זכאי התובע. כאמור, התובע עתר לחייב הנתבעת בתשלום הפיצוי המוסכם הנקוב בחוזה ובתשלום דמי השכירות הראויים.

על מנת לזכות בפיצוי המוסכם יש לבחון האם תניית הפיצוי המוסכם נועדה בהסכם כתרופה להפרה הנטענת ונועדה להתריע מפני הפרה זו. ככל והתשובה לכך חיובית, אזי די בכך כי התובע יוכיח כי הנתבע הפר את החוזה והוא אינו נדרש כלל להוכיח כי נגרם לו נזק, וממילא פטור הוא מלהוכיח את שיעור הנזק, את הסיבתיות והצפיות לנזק.

תניית הפיצוי המוסכם קבועה בסעיף 18 לחוזה בין הצדדים וזו לשונה: " נסתיימה תקופת השכירות או הופסקה כדין, מכל סיבה שהיא והשוכר לא פינה את המושכר כמפורט בסעיף 16 לעיל יהיה המשכיר רשאי לתפוס את החזקה במושכר. בגין כל יום איחור בפינוי המושכר מתום תקופת השכירות או הפסקתה ישלם השוכר למשכיר סך של 30$ (שלושים דולר של ארה"ב) ליום המוערך בעת חתימת הסכם זה כפיצוי נאות בגין איחור בפינוי הדירה מבלי שהמשכיר יצטרך להוכיח נזק ו/או אובדן רווח צפוי". (ההדגשה שלי – מ.י.).
הצדדים קבעו, אם כן, תניית פיצוי מוסכם ספציפית לאיחור בפינוי המושכר. משכך, די בכך כי התובע הוכיח כי הנתבעת איחרה בפינוי המושכר כדי לזכות את התובע בפיצוי המוסכם הנקוב בחוזה, מבלי שהתובע נדרש להוכיח כי נגרם לו נזק ואת שיעורו של הנזק.

בעוד שהפיצוי המוסכם הינו פיצוי ללא הוכחת נזק, הרי שרכיב התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים טעונה הוכחה. מבלי להידרש לשאלה האם הוכיח התובע בראיות את דמי השימוש הראויים שהועמדו על ידו בסך של 4,700 ₪ לחודש, סבורני כי ממילא אין התובע זכאי גם לתרופת הפיצוי המוסכם הנקוב בחוזה וגם לתשלום דמי שימוש ראויים.

על פי הוראת סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970 : "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת חוזה".
מהוראת סעיף 15(ב) כפשוטה הרי שהבחירה היא בין דרכים חילופיות ולא מצטברות, קרי על הנפגע לבחור בין פיצויים מוסכמים לבין פיצויים אחרים.
עם זאת, בפסק הדין בעניין חורי נ. חברת חשמל ( ע"א 628/87 (פורסם בנבו)) קובע בית המשפט כי יש לפרש הוראה זו כשוללת הצטברות פיצויים מוסכמים ופיצויים אחרים רק מקום בו הפיצוי נועד לפצות בגין אותם ראשי נזק ואילו " אם מדובר בפיצוי בגין ראשי נזק שונים אין כל מניעה להצטברות כזו, שהרי לא נוצרת חפיפה בין הפיצוי המוסכם לבין הפיצוי האחר". קרי, מקום בו הפיצוי המוסכם נועד לפצות בגין ראש נזק מסוים, פיצוי בגין ראשי נזק אחרים לא יוביל לחפיפה ולכפל פיצוי.

בענייננו, טוען התובע כי לו היתה מפנה הנתבעת את המושכר במועד היה משכיר את הנכס לאחר בעבור דמי שכירות גבוהים יותר.
בחינת תניית הפיצוי המוסכם בחוזה בין הצדדים מלמדת כי זו נועדה לפצות את התובע בשל איחור בפינוי גם בשל "אובדן רווח צפוי". משכך הפיצוי בגין דמי שכירות ראויים כלול בפיצוי המוסכם, קרי קיימת חפיפה בין הפיצוי המוסכם לפיצוי בגין דמי שכירות ראויים. לפיכך, התובע אינו זכאי לפיצוי בגין דמי שכירות ראויים בנוסף לפיצוי המוסכם.

האם יש מקום, כטענת הנתבעת, להפחית מהפיצוי המוסכם את דמי השכירות החוזיים ששולמו על ידי הנתבעת, בגין התקופה ממועד הפינוי החוזי ועד לפינוי בפועל , על מנת למנוע מצב של כפל פיצוי?
בחינת הראיות ומכלול הנסיבות במקרה בפני מובילה למסקנה כי אין להפחית את דמי השכירות החוזיים ששולמו מהפיצוי המוסכם. להלן טעמיי.

איני סבורה כי ישנה חפיפה בין הפיצוי המוסכם לבין דמי השכירות החוזיים ששולמו , לתקופה בה החזיקה הנתבעת במושכר לאחר תום תקופת השכירות ובניגוד לרצונו של התובע. דמי השכירות החוזיים הינם דמי השכירות המשתלמים לתובע במקרה בו לא הופר החוזה או מקום בו ניתנה הסכמת התובע להמשך ישיבת הנתבעת במושכר, ואילו הפיצוי המוסכם נועד לפצות בגין גלריית נזקים רחבה יותר הכוללת נזקים שונים שנגרמו לתובע כתוצאה מהפרת הנתבעת את החוזה ואי פינוי המושכר במועד, כגון אובדן רווח צפוי, אובדן האפשרות להשכיר את הנכס לאחר, הטרדה והעלויות הכרוכות בהליכים משפטיים הנובעים מאי פינוי הנכס ועוד. (ראה לעניין זה תא(ת"א) 31817-06-11 מורל נ. ג'אקי (פורסם בנבו)).
בענייננו, נגרמו לתובע נזקים, ממוניים ובלתי ממוניים, עקב אי השבת המושכר במועד הפינוי החוזי. מהתובע נמנעה האפשרות לעשות שימוש כרצונו בנכס בבעלותו ונמנע ממנו מלהשכירו לאחר. התובע , המתגורר בחו"ל, נאלץ להתפנות מעיסוקיו לצורך טיפול בפינוי הנתבעת מהמושכר. התובע ניסה לנהל משא ומתן עם הנתבעת לצורך פינויה מהמושכר בהסכמה ומבלי להידרש להליכים משפטיים ואולם, בסופו של דבר נ אלץ ליטול ייצוג משפטי לצורך פנייה לנתבעת ומשזה לא הועיל הגיש תביעה לפינוי הנתבעת מהמושכר . גם לאחר הגשת התביעה לא פינתה הנתבעת את המושכר אלא רק לאחר מתן פסק הדין בהליך הפינוי. ודוק, הצדדים ייחדו בחוזה תניית פיצוי מוסכם ספציפית לאיחור בפינוי המושכר. הפיצוי המוסכם נועד לפצות את התובע בגין כלל הנזקים שייגרמו כתוצאה מהאיחור מבלי שיידרש להוכיח נזקים אלו.
הטעם לאי צירוף הפיצוי המוסכם לפיצויים אחרים הינו מניעת כפל פיצוי בגין אותו ראש נזק. הגישה הרווחת בפסיקה היא כי אין לשלול צירוף של פיצוי מוסכם לפיצויים אחרים ובלבד שלא יווצר מצב של כפל פיצוי בגין אותו נזק (ראה לעניין זה מאמרו של כב' השופט יצחק עמית "פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים" בעמ' 39, וכן פסה"ד בעניין חורי לעיל).

בנסיבות העניין בפני איני סבורה כי פסיקת הפיצוי המוסכם מבלי להפחית את דמי השכירות החוזיים ששולמו לתקופה בה הפרה הנתבעת את החוזה, מהווה כפל פיצוי.
כאמור לעיל, אין מדובר בכפל פיצוי בגין אותו ראש נזק. דמי השכירות החוזיים ששולמו אין בהם כדי להוות פיצוי בעבור הנזקים שהפיצוי המוסכם נועד לפצות בגינם.

שנית, הפיצוי המוסכם הועמד עם תחילת תקופת השכירות על סך של 30$ ליום , קרי כ- 900$ לחודש. במועד זה עמדו דמי השכירות החודשיים על סך של 475$ לחודש. קרי, הפיצוי המוסכם הוערך על ידי הצדדים ככפול מדמי השכירות החוזיים. אין חולק כי במהלך השנים עודכנו דמי השכירות החודשיים לפי שער השקל ואולם, לא נעשה כל עדכון בסכום הפיצוי המוסכם.
טוענת הנתבעת כי בהעדר עדכון של הפיצוי המוסכם הושוו למעשה דמי השכירות החודשיים לסכום הפיצוי המוסכם. לטענתה, מששולמו דמי השכירות החוזיים, ואף ביתר, הרי שסכום הפיצוי המוסכם נבלע כולו בדמי השכירות ששולמו והתובע אף נותר חייב לנתבעת. פסיקת פיצוי מוסכם בנוסף לדמי השכירות תביא לכפל פיצוי.

קבלת טענה זו מובילה לתוצאה אבסורדית ובלתי צודקת לפיה חוטא יצא נשכר. תוצאה זו אף מנוגדת לאומד דעתם של הצדדים אשר בחרו לקבוע תניית פיצוי מוסכם ספציפית בחוזה בגין איחור בפינוי, ו אף העריכו את הפיצוי המוסכם ככפול מדמי השכירות החוזיים.

ודוק, תניית הפיצוי המוסכם נועדה, למעשה, להתריע מפני פינוי מאוחר של המושכר. תוצאה לפיה יש להפחית את דמי השכירות החוזיים מהפיצוי המוסכם באופן שבו הפיצוי המוסכם נבלע, מחטיאה את מטרת הפיצוי המוסכם להתריע מאיחור בפינוי, ואין בה כדי להניע את הנתבעת לקיים את החוזה אלא דווקא מעודדת את הפרתו. למעשה, במקרה כזה לא היה כל תמריץ לנתבעת להשיב את המושכר לחזקתו של התובע . לגישת הנתבעת, יכולה היתה להמשיך ולהחזיק במושכר לאחר תום תקופת השכירות ללא הסכמתו של התובע כאשר לכל היותר תחויב בתשלום דמי השכירות החוזיים. ברי כי תוצאה כזו כלל אינה מביאה בחשבון פיצוי לתובע בגין הנזקים וההוצאות שנגרמו לו כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי הנתבעת, נזקים שתניית הפיצוי המוסכם נועדה לפצות בגינם.
טוענת הנתבעת כי יש למנות את ימי האיחור בפינוי המושכר רק החל מיום 20.9.16 ולא קודם לכן, לאור הסכמת התובע למתן ארכה לפינוי עד סוף חודש אוגוסט 2016 ולאור המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים עד ליום 20.9.16 להארכת תקופת השכירות.

אין בידי לקבל הטענה.
לגרסת התובע הוא מעולם לא נתן לנתבעת רשות או הסכמה להמשך שהייה במושכר לאחר מועד תום תקופת השכירות. התובע העיד לעניין זה כי דרש את פינוי המושכר בתום תקופת השכירות והנתבעת סירבה : "... היא הציעה להעלות את שכר הדירה ל- 3300 ולא הסכמתי. אז חזרתי לדרישה שהיא תפנה את הדירה והיא לא הסכימה. על מנת להימנע מהליך משפטי הצעתי לה עוד חודש הארכה של חודש אוגוסט והיא לא הסכימה. על מנת להימנע מהליך משפטי ובהתייעצות עם עוה"ד, ועל מנת למנוע שהדירה לא תפונה, אמרנו שנחתום על הסכם שכירות לטווח קצר עם שתי אופציות אחת זה לשכור את הדירה עד סוף נובמבר 2016 ב- 4200 שח לחודש עם חידוש ערבויות או לשכור את הדירה עד סוף מרץ 2017 ב- 4500 שח לחודש עם חידוש ערבויות. כי הערבויות פגו תוקף. כל המטרה היתה לעזור להשאר בדירה כמה שהיא עוד רוצה בשכר דירה לפי מחיר שוק הוגן. היא לא הסכימה עם אף אחת מהאופציות ונשארה בדירה ללא חוזה ובניגוד לדרישתי שתפנה. לכן נאלצתי לפנות לבית משפט על מנת לפנות אותה".

מעדות התובע ומהראיות בפני, התכתובות שהוחלפו בין הצדדים, עולה כי התובע נתן לנתבעת מספר אופציות להמשך שהייתה במושכר ואולם, הנתבעת לא קיבלה אף אחת מהאופציות ועל אף זאת המשיכה להחזיק במושכר ולא פינתה אותו. בתכתובות המייל שהחליפו הצדדים כותב התובע : "להזכירך, את שוהה בדירה מאז ה1 באוגוסט 2016 ללא חוזה וללא הסכמתי", ומציין כי הנתבעת אינה מפנה את המושכר ומנגד אינה חותמת על חוזה הארכת שכירות שהועבר לה. עוד עולה מהתכתובות כי התובע הוא שניסה ליצור קשר עם הנתבעת מספר פעמים אך ללא הצלחה. הנתבעת הגיבה לפניית התובע במייל מיום 18.9.16 . מתכתובת זו עולה כי הנתבעת היתה מודעת לכך כי התובע מנסה ליצור עמה קשר ואולם, בשל נסיבות אישיות שלה לא יצרה עמו קשר בחזרה. הנתבעת כותבת כי אין מצידה הסכמה לתנאים שהוכתבו על ידי התובע, כי אין הצדקה למחיר המבוקש וכי אף אינה מסכימה לכל מועד יציאה מהמושכר שאינו לתקופה של שנה מתום תקופת השכירות לפי החוזה.

למעשה, אין מדובר כלל במשא ומתן. התובע הציע שתי אופציות לנתבעת לצורך המשך תקופת השכירות לתקופה קצובה ובתנאים מוגדרים . מנגד, הנתבעת לא הסכימה בכל שלב שהוא לקביעת מועד פינוי הנופל מתקופה של שנה, לא הסכימה לדמי השכירות שדרש התובע, וחוזרת ומציעה הצעות שנדחו על ידי התובע מלכתחילה. מהתכתובות בין הצדדים עולה באופן ברור כי התובע לא הסכים לנהל משא ומתן עם הנתבעת אלא הודיע לנתבעת כי עליה לחתום על הסכם הארכת השכירות שהועבר לה או לחילופין לפנות את המושכר. הנתבעת לא קיבלה את האופציות שהציע התובע ואף לא פינתה את המושכר.
מעבר לכך, גם לו תתקבל טענת הנתבעת לקיומו של משא ומתן הרי שהנתבעת לא פינתה את המושכר בסמוך לאחר שהמשא ומתן נכשל, לשיטתה ביום 20.9.16 , אלא נותרה בדירה עוד חודשים ארוכים ובכך אילצה, למעשה, את התובע לפנות להליך משפטי לצורך פינויה מהמושכר.
כך גם ביחס לטענה כי התובע הסכים ליתן לנתבעת ארכה לפינו עד סוף חודש אוגוסט 2016. כאמור, התובע העיד כי הסכים לכך כמחווה של רצון טוב ועל מנת להימנע מהליך משפטי. לו אכן היתה הנתבעת מפנה את המושכר בתום הארכה שניתנה ברי כי לא היתה עומדת לתובע טענה לאיחור בפינוי המושכר. ואולם, הנתבעת אינה יכולה להסתמך על הארכה שניתנה לה בעודה מפרה את ההסכמות ואינה מפנה את המושכר גם בתום הארכה שניתנה ומאלצת, למעשה, את התובע לפנות לערכאות משפטיות לצורך פינויה.
לאור האמור לעיל, יש למנות את ימי האיחור בפינוי המושכר מתום תקופת השכירות בהתאם לחוזה ועד למועד הפינוי בפועל.

בכל הנוגע לרכיב התביעה בגין נזקים למושכר, לאחר ששקלתי טענות הצדדים והראיות בפני, סבורני כי יש לדחות דרישת התובע לעניין זה.
כאמור, טען התובע כי הנזקים נובעים משימוש בלתי סביר ובאופן המנוגד לקבוע בחוזה ובדין. התובע פירט בכתב התביעה את הנזקים שהותירה הנתבעת במושכר ואת עלות תיקונם בסך כולל של 21,608 ₪.

התובע לא תמך תביעתו בחוות דעת מומחה אלא צירף העתקי חשבוניות על תשלום בעבור התיקונים. אמנם, לא בכל מקרה של טענה לנזקים יש להידרש, בהכרח, לחוות דעת מומחה. יש לבחון כל מקרה לגופו ועל פי נסיבותיו ובשים לב לאופי הנזק הנטען.
בענייננו, חלק ניכר מהנזקים הנטענים לא הוכח כדבעי. כך למשל, ביחס לטענה לפיה התקנת המזגן על ידי הנתבעת בחדר הממ"ד נעשתה בצורה לקויה, שלא על פי התקן והנחיות פיקוד העורף, והתובע נדרש להעתיק את מיקום המזגן ואת מיקום נקודת החשמל ולהתקין אטם על פי הנחיות פיקוד העורף. טענות אלו הינן טענות במומחיות הטעונות הוכחה. לא ניתן ללמוד מהחשבוניות שצורפו לעניין זה על הצורך בביצוע העבודה, על הטענה כי ההתקנה היתה לקויה ואינה עומדת בתקן הנדרש. התובע אף לא העיד את בעלי המקצוע שביצעו את העבודות. כך לטעמי גם ביחס לעבודות החשמל שנטען לביצוען כגון תיקון לוח חשמל עקב חוטי חשמל שרופים, חיווט מחדש של מתגים, התקנת מנורות בצורה לקויה וכו'. לא הוכח כי הנזק נגרם עקב פעולות שביצעה הנתבעת ולא ניתן ללמוד דבר לעניין זה מהחשבוניות שצורפו. יוער כי כאשר נשאל התובע לעניין מנורות שהותקנו בצורה לקויה העיד כי נכתב שיש התקנה לקויה ולא שהנתבעת היא שביצעה את ההתקנה הלקויה.

מעבר לכך, חלק מהנזקים הנטענים אינם נובעים ככלל משימוש בלתי סביר ולא הובאה ראיה המעידה אחרת. כך למשל בכל הנוגע לטיפול ברטיבות בקירות המושכר או תיקון לוח החשמל. יוער כי סעיף 15 ב. לחוזה קובע כי השוכר לא יהיה אחראי לבלאי הנובע משימוש סביר בגין מע' האינסטלציה ו/או החשמל ו/או דוד. ככל והתובע טוען כי אין מדובר בבלאי טבעי היה עליו להוכיח טענתו בראיות.
זאת ועוד, חלק מהנזקים הנטענים כגון התקנת שני מכלי הדחה , תיקון דלת רחצה, תיקון גדר קדמית הינם תיקונים קלים בסכומים נמוכים. יש לצפות כי לאחר תקופת שכירות ארוכה בת 14 שנים יידרש משכיר נכס לתיקונים ושיפוצים בנכס בבעלותו. כך גם ניתן לצפות כי המשכיר יבצע שיפוץ יסודי יותר לאחר תקופת שכירות ארוכה של תיקוני שפכטל וצבע, טיפול ברטיבות וסיוד הקירות. חלק מהנזקים הנטענים, כגון עיוות בדלת פלדלת, לא הוכח כי תוקנו אלא צורפה הצעת מחיר בלבד . באשר לביצוע תיקון דלת הזזה בסלון, אין חשבונית המפרטת את עלות תיקון הנזק הספציפי אלא צורפה חשבונית כוללת לביצוע עבודות אלומיניום ללא פירוט עלויות תיקון הנזק הספציפי. ודוק, על התובע הנטל להוכיח לא רק את קיומו של הנזק אלא גם את שיעורו.
יש להוסיף כי הנזק הנטען לגינה גם הוא לא הוכח כדבעי. צורף אישור בכתב יד לפיו, לכאורה, גנן מטעם התובע מאשר כי ביצע עבודות גינון וניקוי הגינה בעלות של 900 ₪. האישור ניתן באמצע חודש יוני 2016, זמן רב לאחר עזיבת הנתבעת את המושכר כך שלא ניתן ללמוד על מצב הגינה במועד הרלבנטי. אין האישור מוכיח תשלום בעבור עבודות הגינון. חשבונית לא צורפה. באשר לתמונות שצולמו על ידי אחיו של התובע להוכחת מצבה של הגינה התברר בעדותו כי אחת מהתמונות צולמה כחצי שנה לפני הפינוי ובאשר לשתי תמונות נוספות אין הוא זוכר באם צולמו כחודש וחצי לפני הפינוי או במועד הפינוי. כך או כך, שיעורו של הנזק לא הוכח.
יש להוסיף כי על פי הוראות החוזה היה על הנתבעת למסור את הדירה בסיום תקופת השכירות "במצב טוב ותקין כפי שקיבלה את הדירה" ללא כל פירוט. לא הובאו ראיות באשר למצב בו התקבלה הדירה . הן התובע והן אמו לא נכחו במועד בו נמסרה הדירה לנתבעת. יוער כי התובע טען בתצהירו כי הדירה הוחזרה מבלי שסוידה. אלא שהמתווכת מטעם התובע העידה כי נכחה במושכר במועד הפינוי וכי הדירה היתה מסוידת.
זאת ועוד, מעדות המתווכת מטעם התובע עלה כי הדירה הושכרה לאחר עזיבת הנתבעת את המושכר בסכום של 4700 ₪ כדירה משופצת. אם כך, אין מדובר אך בתיקון נזקים על מנת להחזיר את הדירה למצבה כפי שהיה טרם הושכרה לנתבעת אלא בשיפוץ של המושכר והשבחתו. לאחר השיפוץ עלה ערכה של דירת התובע וכפועל יוצא שולמו דמי שכירות גבוהים יותר. ברי כי הנתבעת אינה צריכה לשאת בעלויות שיפוץ שהשביחו את דירת התובע.
חשוב מכך, אין חולק כי במועד פינוי המושכר נכחו אמו של התובע, דליה, ולאחר מכן אף הגיע אחיו תדהר. במעמד המסירה חתמה אמו של התובע על מסמך קצר בן מספר שורות הכתוב בכתב יד – "הריני מאשר קבלת הדירה ברחוב רקפת 50 בישוב מתן כאשר היא נקיה מכל חפץ, נקיה ומסוידת, כמו כן הגינה נקיה. קיבלתי את המפתחות + מפתח דואר" (נספח ג' לכתב ההגנה). אמו של התובע אישרה בעדותה כי חתמה על המסמך. לטענתה, עשתה כן מאחר והנתבעת היתה לחוצה וגרמה גם לה להיות לחוצה ולכן חתמה כדי שהנתבעת תמסור לידיה את המפתחות ותלך ולכן חתמה בהיסח הדעת.

גם לו תתקבל גרסת אמו של התובע כי החתימה על המסמך נעשתה תחת לחץ בו היתה נתונה להרגשתה ובהיסח הדעת, לא ניתן הסבר מדוע לאחר שהנתבעת כבר עזבה את המושכר והתבררו הנזקים שהותירה במושכר לא פנה התובע או מי מטעמו לנתבעת ודרשו את תיקון הליקויים שנותרו בטרם פנו לבעלי מקצוע לצורך תיקונם. יוער כי במכתב בא כוח התובע מיום 9.3.17 המופנה לב"כ הנתבעת פורטו רק חלק מהנזקים וצוין כי כבר נעשתה פניה לבעלי מקצוע ודרישת תשלום תשלח לנתבעת.

התובע עתר לחייב הנתבעת לפצותו בגין אובדן דמי שכירות לחודשים מרץ – יולי 2017 . לטענתו, בשל הנזקים הכבדים להם גרמה הנתבעת במושכר נמנעה ממנו האפשרות להשכיר את הדירה. מאחר וטענת התובע לפיצוי בגין נזקים במושכר נדחית, יש לדחות אף הטענה כי על הנתבעת לפצותו בגין אובדן דמי שכירות לתקופה שלאחר פינוי המושכר.

ממילא אף לא הוכח כי נדרשו חמישה חודשים לצורך תיקון הליקויים במושכר, תיקונים שעלותם נאמדה על ידי התובע בכ- 21,000 ₪ בלבד, וחלקם תיקונים מינוריים. מעבר לכך, לא הוכח בראיות מתי הוחל בביצוע התיקונים ומדוע נדרש היה להמתין עם תיקון הליקויים עד להגעת התובע מחו"ל כאשר במהלך שנות השכירות בוצעו תיקונים ושיפוצים במושכר בעוד התובע ש והה בחו"ל.

הגם שלא נטענה טענת קיזוז ועל מנת שהנייר לא יהא חסר, יש לדחות טענת הנתבעת כי ביצעה השבחות במושכר וכי היא זכאית לפיצוי בגינם. לא הוכח בראיות ההשקעות שבוצעו ושווים. ממילא על פי החוזה (סעיפים 7ב., 7ג. 17 ו- 19ב ) כל השיפורים והתוספות שיבוצעו על ידי השוכר במושכר, אם יבוצעו, יהיו רכושו של המשכיר והשוכר אינו זכאי לדרוש תמורה כלשהי בגינם, למעט המזגן. ואולם, הנתבעת לא פירקה את המזגנים שהתקינה לטענתה בדירה ואף לא פנתה לתובע בעניין זה.

לאור כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת בכל הנוגע לרכיב הפיצוי המוסכם ונדחית ביחס ליתר רכיביה.

מסכום הפיצוי המוסכם העומד על סך של 22,686 ₪ יש לנכות 1,160 ₪ הסך ששולם על ידי הנתבעת מעבר לדמי השכירות החוזיים לתקופה ממועד הפינוי החוזי ועד למועד הפינוי בפועל.

לפיכך, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סך של 21,526 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.

כמו כן, ובשים לב לתוצאה לעיל, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע הוצאות משפט בסך 2,000 ₪ ו כן שכר טרחת עו"ד בסך של 4,000 ₪. סכומים אלו ישולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ב טבת תש"פ, 19 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.