הדפסה

בית משפט השלום בנתניה ת"א 44221-07-17

בפני
כב' ה שופטת הבכירה סמדר קולנדר-אברמוביץ

בעניין:

יוחנן אפרים
ע"י עו"ד תומר בן עוזר

התובע והנתבע שכנגד

נגד

שבטר ניהול פרוייקטים בע"מ
ע"י עו"ד סיגל גולדפרב

הנתבעת והתובעת שכנגד

מרים אפריים נתבעת שכנגד 2

פסק-דין

1. תביעה שהוגשה בהמשך להסכם רכישת דירה ברחוב משה לב עמי בנתניה מיום 17.9.14 לפיו רכש התובע יוחנן אפרים דירה מהנתבעת שבטר ניהול פרויקטים בע"מ. (הסכם המכר צורף כנספח א' לכתב התביעה).

2. התובע טען כי בדירה נמצאו ליקויים ופגמים באחריות הנתבעת. הנתבעת ניסתה לתקן הליקויים אולם לא הצליחה לעשות כן, למרות הזדמנויות שניתנו לה. עוד טען התובע שנפלו בדירה שנמכרה אי התאמות בסיסיות כאשר הנתבעת הפרה ההסכם עימו שכן קיימים חוסרים במפרט הטכני: כך במפרט הטכני צוינה מעלית שבת, אולם בפועל אין כל מעלית שבת בבנין. כך עבודות החיפוי לא בוצעו בהתאם למפרט הטכני, אף דוד השמש ודלתות המחסנים הינן בניגוד למפרט.
עוד טען התובע לאיחור במסירה של שלושה חודשים.
משכך ביקש התובע לחייב הנתבעת בתשלום הסך של 183,667 ₪ הכולל אף סכום בגין נזק בלתי ממוני שנגרם לו.

3. הנתבעת בכתב הגנתה הכחישה המיוחס לה. לטענתה היא ביצעה התיקונים כראוי. באשר לחוסרים במפרט הטכני טענה כי לגבי מעלית השבת אזי מדובר בטעות קולמוס בהסכם שכן בכל יתר ההסכמים עם שאר הדיירים צוין שאין מעלית שבת בבנין ועל כן לא התחייבה להתקנת מעלית שבת. כן הגישה הנתבעת כתב תביעה שכנגד על סך 299,585 ₪ בגין הפרש מדד תשומות הבניה בסך 9710 ₪ אשר התובע לא שילם, וכן בגין עלויות שינוי ותשלום בגין הפרה יסודית של ההסכם, שכן לטענת הנתבעת התובע הפר ההסכם כאשר לא שילם עלויות אלה.

4. בדיון שהתקיים ביום 5.2.18 הסכימו הצדדים שבית המשפט ימנה מומחה מטעמו שיבדוק את הליקויים והחוסרים הקיימים בדירה, כן הסכימו להגיש תצהירי עדות ראשית במקביל.
חוות דעת המומחה אייל שנהב שהוגשה ביום 12.8.18. קבעה עלויות תיקון הליקויים. בדיון שהתקיים ביום 16.9.18 הסכימו הצדדים כי הנתבעת תוכל לתקן הליקויים בהתאם לחוות דעת המומחה. המומחה יבדוק התיקונים ואם ייקבע כי התיקונים בוצעו לשביעות רצונו יגישו הצדדים סיכום טענותיהם ביתר העניינים.

5. דיון והכרעה:
לאחר שהמומחה קבע את התיקונים שיש לבצע, הנתבעת תיקנה תיקונים. בהמשך ניתנה חוות דעת נוספת של המומחה ביום 26.11.18 אשר קבעה שרוב התיקונים בוצעו וכי נותרו מספר מועט של ליקויים שיש לתקנם. מאחר והליקוי שנותר הינו איטום אשר יש לבצע בדיקת בלון אשר במסגרתה יתברר האם אכן הליקוי תוקן או שעדיין קיים, אזי קבעתי בהחלטתי מיום 31.3.19 שעל הנתבעת לבצע על חשבונה בדיקה זו, כאשר אם יתגלה שיש צורך בתיקון נוסף תתקן זאת הנתבעת.
ביום 30.4.19 עדכנה הנתבעת שאכן בבדיקה הוברר ששיש צורך בתיקון נוסף והוא בוצע על ידי מי מהנתבעת.
בעקבות הודעה זו ניתנה החלטתי כי הצדדים יגישו סיכומיהם בשאלות שנותרו במחלוקת.
6. לאור האמור לעיל נותרו במחלוקת מספר שאלות. ראשית יש לדון במפרט הטכני שהוצג והאם הינו שונה מהדירה שנמסרה בפועל לתובע. המחלוקת העקרית בענין זה מתייחסת הן לשאלת מעלית השבת והן לענין החיפוי הקרמי.

7. באשר למעלית השבת:
בתצהירו פירט התובע כי מאחר והם משפחה דתיה האוהבת לארח בני משפחה בשבתות אחד הדברים החשובים שעמדו לנגד עיניו כאשר ביקש לרכוש הדירה היה המצאות מעלית שבת בבנין. נושא זה היה אחד הנושאים הראשונים ששוחח עליהם עם החברה עוד טרם מכירת הדירה, וענין זה אושר על ידי החברה ועודכן הסעיף בהסכם הקובע זאת.
בהמשך נפגשו באתר עם מר עמוס מכלוף, נציג הנתבעת ושוב שאלו על מעלית השבת והתשובה שקיבלו היתה שתהיה מעלית שבת.

נציג הנתבעת מר, עמוס מכלוף הצהיר מנגד כי נפלה בהסכם טעות קולמוס שכן בכל ההסכמים עם יתר הדיירים נרשם שאין מעלית שבת. התובע הועמד על הטעיות מייד ודרישה זו לא עלתה כלל במהלך מסירת המפתח או במכתבים שהעביר התובע לאחר מכן.

8. סעיף 4.10 למפרט הטכני קובע שעל רוב הדיירים להחליט האם תופעל מעלית ובה שעון שבת. דהיינו, על הנתבעת להתקין מנגנון המאפשר שעות שבת, כאשר הדיירים יחליטו האם להשתמש בו.
על הנתבעת היה להסביר כיצד נפלה טעות קולמוס כה מהותית במפרט הטכני. איני סבורה שזוהי טעות קולמוס שכן הצדדים היו מיוצגים וברור הוא שעברו על כל הוראות ההסכם והמפרט טרם החתימה.
העובדה שדיירים בבנין אינם דורשים התקנת מעלית שבת עדיין אינה מחייבת המסקנה שעל הנתבעת לפעול בהתאם להסכם שבין הצדדים.
לאחר שיותקן המנגנון יהיה הכח בידי התובע ונציגות הדיירים להחליט האם להפעיל המעלית אם לאו.

משכך הנני קובעת שעל הנתבעת להתקין מנגנון מעלית שבת למעלית תוך 30 יום מהיום.

9. האם העובדה שלא הותקן המנגנון, ובניגוד להסכם מזכה בפיצוי מוסכם? איני סבורה כך שכן על התובע היה להוכיח שרוב הדיירים אכן מבקשים להשתמש במנגנון ולהתקין שעות שבת, שכן כך קובע הסעיף במפרט. המפרט אינו קובע שברגע שיותקן המנגנון הוא יופעל, אלא נותן את הכח בידי רוב הדיירים להחליט האם מבקשים להשתמש במנגנון זה.

יכול ואף אם היה מותקן מלכתחילה המנגנון, רוב הדיירים היו בוחרים שלא להפעילו ועל כן היה על התובע להוכיח שרוב הדירים היו מבקשים להפעילו ורק מאחר ולא הותקן לא ניתן היה לעשות בו שימוש ונגרם לו נזק שכן האמור במפרט הופר.
במצב היום בו אין בפני כל ראיה לכך שרוב הדיירים היה רוצה מנגנון שבת במעלית איני יכולה לקבוע שקיימת הפרת המפרט המזכה בפיצוי כלשהוא את התובע.

10. עבודות חיפוי שלא נעשו בניגוד למפרט הטכני:
לטענת התובע הנתבעת צבעה את לובי הכניסה בצבע במקום בחומר, בניגוד להסכם וכן בלובי הקומתי נצבעו הקירות בצבע סיד לבן ללא ביצוע ציפוי צבע.

הנתבעת טענה מנגד כי מאחר ומדובר ברכוש משותף אזי רק נציגות הבית או כלל הדירים יכולים להגיש תביעה זו. התובע אינו יכול לתובע פיצוי לעצמו בענין זה, שכן נושא זה שמור לנציגות.
עוד טענה הנתבעת שבתאם לסעיף 2.2.9.5 למפרט ו 2.2.9.6 הציפוי יהיה מחומר או צבע לפי בחירת החברה. החברה שידרגה ובמקום קרמיקה בגובה 1.80 מ"ר עשתה חיפוי של סטוקו שהוא יקר הרבה יותר עד לתקרה, לשביעות רצון כל הדיירים אשר שבעי רצון משינוי זה.

11. התובע טוען באשר לחיפוי ברכוש המשותף. התובע לא הגיש תביעתו בשם יתר הדיירים. למעשה הוברר כי הדיירים הגישו תביעה כנגד הנתבעת אשר התנהלה בבוררות כאשר נושא זה כלל לא נטען על ידי הדיירים שם. הווה אומר הדיירים אינם סוברים שהנתבעת הפרה ההסכם עימם בכל נושא החיפוי ו/או מסכימים לחיפוי שביצעה הנתבעת. כיצד אם כן ניתן לחייב הנתבעת לבצע חיפוי אחר מזה הקיים בפועל? התובע לא הצליח להסביר בסיכומיו ענין זה.

12. דוד שמש – לטענת התובע עפ"י המפרט יש להתקין דוד שמש עם קולטי שמש נפרדים, בפועל הותקן דוד שמש עם קולטים משותפים לכל הבנין.

לטענת הנתבעת לתובע הותקן דוד שמש שמחובר למערכת סולארית כמו ליתר הדיירים בבנין. התובע התנגד וביקש דוד שמש נפרד. לכן הותקן לו דוד נפרד. כעת מבקש הוא קולטים נפרדים בניגוד לנדרש על ידי הרשויות הדורשות להתקין קולטים משותפים.
בסיכומיו לא טען התובע בענין זה.
עיון בהסכם מעלה שלא הובטח לתובע התקנת קולטים נפרדים.

13. דלת פלדלת במחסן:
לטענת התובע עפ"י המפרט נדרשת דלת פלדלת עפי ההתקן במחסן בקומה 1 אולם בפועל הותקנה דלת פח.

הנתבעת טענה שהתובע קיבל שני מחסנים. האחד חיצוני ובו דלת פלדלת כנדרש על ידי הרשויות והשני הינו מחסן פנימי שיש לו דלת פח בכניסה לאיזור המחסנים.
מאחר והתובע קיבל למעשה שני מחסנים וההסכם מדבר על מחסן ובו דלת פלדלת, כאשר התובע אכן קיבל מחסן כזה, והתובע לא טען טענות בענין זה בסיכומיו, סבורני שאין כל הפרת הסכם מצד הנתבעת בענין זה.

14. איחור במסירת הדירה:
בכתב התביעה טען התובע בגין איחור במסירה. עפ"י הוראות ההסכם מועד המסירה הינו ביום 1.9.15. הדירה נמסרה ביום 1.12.15. בהתאם לסעיף 5.3. להסכם איחור של 90 יום במועד המסירה מכל סיבה שהיא לא יחשב כהפרת הסכם. משכך איני סבורה שהנתבעת הפרה ההסכם בענין זה.

15. החזר מע"מ – בתצהירו מפרט התובע כי בעת עריכת הסכם המכר שיעור המע"מ היה 18% כאשר בעת התשלום הסופי המע"מ היה 17%. למרות זאת שילם את יתרת הסכום לפי 18% מע"מ. - הפרש של 15,035 ₪.
בסיכומיו מפרט התובע כי הסך המגיע לו כאשר שילם לאחר חודש אוקטובר 2015, הינו סך של 3,009 ₪ בלבד.

לטענת הנתבעת בהתאם ללשון ההסכם אזי ההסכם שותק במצב בו קיימת הפחתת מע"מ.
המע"מ הינו מס המועבר לרשויות החוק ואין כל מקום שסכום אשר שולם ביתר, ולא הועבר לרשויות המס, יישאר בידי הנתבעת. משכך יש מקום לחייב הנתבעת בהחזר הסך של 3,009 ₪.

16. הוצאות ועוגמת נפש התובע:
התובע טוען לסכומים המגיעים לו בגין עוגמת נפש והעובדה שבדירה שרכש במיטב כספו היו ליקויים.
הנתבעת מנגד מתנגדת לכך.

אין מחלוקת שבדירה החדשה אותה רכש התובע נותרו ליקויים אשר תוקנו על ידי הנתבעת רק לאחר פרק זמן רב, ולמעשה רק לאחר שמונה מומחה מטעם בית המשפט.
לאחר שבחנתי חוות דעת המומחה המפרטת הליקויים, ולמרות שחלק מהליקויים, כגון חיפוי הקירות (סעיף 2.4) לא אושר בפסק דין זה סבורני שיש מקום לפצות התובע בסך כולל של 8,000 ₪.

17. התביעה שכנגד:
מדד תשומות הבניה – לטענת התובע במעמד התשלום האחרון וקבלת המפתח נציג החברה מר עמוס מכלוף הצהיר כי למרות הרשום בהסכם הוא אינו דורש הצמדה של התשלומים למדד תשומות הבניה.

18. לא הוצגו בפני כל מכתבים שנכתבו על ידי הנתבעת קודם למכתבו של התובע בענין זה. אם סברה הנתבעת שהתובע חייב לה עדין סכומים, מדוע לא צוין הדבר בפרוטוקול המסירה או במכתב מיד לאחר מכן?

לא קיבלתי לכך כל הסבר מהנתבעת ומשכך סבורני שצודק התובע בטענתו כי הנתבעת מטעמיה הסכימה לוותר על סכום זה.

19. עלויות ביצוע תיקונים בבית התובע:
הנתבעת טענה שהיא ביצעה עבור התובע עבודות שינויים ותוספות בחדר אמבטיה ושירותי ילדים. בהזמנת ספי שיש, בהחלפת קרמיקה שירותי אורחים וכן בריצוף מגורים ומטבח. כן בוצעו עבודות גבס, חשמל, אינסטלציה.

התובע טען כי במעמד חתימת ההסכם ביקש לבצע הפרדה בין המקלחת לשירותים. נציג הנתבעת מר עמוס מכלוף אמר שאין בעיה וכי כל שינוי עתידי שיבקש הקשור לבנין יבוצע ללא כל תשלום נוסף. באותו שלב מצב הבנין היה שלד כך שלא היה צורך לשבור קירות לצורך ביצוע שינויים.

20. נראה לי שאף כאן יש להעדיף את גרסת התובע. הנתבעת לא הציגה מחירון שינויים, ולא הציגה כל ראיה לכך שבזמן אמת דרשה סכומים כלשהם בגין השינויים. יש לזכור שהבנין היה בעת הרכישה במצב שלד, ולא הוכח כלל על ידי הנתבעת כי היה צורך בשבירת קירות לצורך ביצוע השינויים.

21. העובדה שהנתבעת הציגה תוכנית איזמ"ד (נספח יא) אינה משנה מסקנתי. אם ביקשה הנתבעת לקבל כספים בגין השינויים היה עליה להחתים את התובע מראש ולעדכנו בסכומים. כאשר לא עשתה כן לא הרימה הנטל להוכחת תביעתה בענין זה.
יתרה מכך, כן בתצהירו פירט התובע ששילם עבור שינוי האינסטלציה בהפרדת שירותים ומקלחת ילדים לאינסטלטור סך של 7,000 ₪. סכום זה לא נסתר.
באשר לעלויות ריצוף התובע פירט שבשירותי אורחים היתה קרמיקה שבורה. הנתבעת ניסתה לתקן הליקוי ומשלא מצאה קרמיקה תואמת, פירקה הקרמיקה והחליפה את כל הקרמיקה.
בהתאם להסכם היה על הנתבעת למסור לתובע דירה מרוצפת, משנוצר ליקוי היה על הנתבעת לתקנו ואין כל מקום להשית עלויות כלשהן על כתפי התובע.

באשר לעלות ריצוף הקרמיקה – התובע פירט ששילם לנגב קרמיקה את עלות הריצוף משכך מדוע יש לחייבו? הנתבעת לא הציגה ראיות כי שילמה עבור התובע עלויות אלה.

באשר לספי השיש טען התובע שמעולם לא חתם על הזמנה לספי שיש והדבר נעשה על דעת החברה. לא הוצג כל מסמך לפיו התובע אכן חתם על הזמנה כזו וכן עלותה, ומשכך לא ניתן לחייבו בעלות זו.

עבודות גבס וחשמל – התובע פירט ששילם ישירות לבעלי המקצוע סכומים במזומן בהסכמת ובידיעת נציג החברה מר עמוס מכלוף. הנתבעת לא הציגה כל ראיה ששילמה לאחרים עבור עבודות אלה, ומשכך לא נסתרה טענת התובע ששילם.

לאור כל האמור לעיל הנתבעת לא הצליחה להרים את נטל ההוכחה ולהוכיח שהתובע נותר חייב לה סכומים וכי הפר ההסכם עימה. משכך דין התביעה להדחות.

22. סוף דבר :
על הנתבעת להתקין מנגנון מעלית שבת תוך 30 יום מהיום. כן עליה לשלם לתובע סך של 11,003 ₪ וכן הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל. כן תשלם אגרת בית המשפט, הוצאות מומחה בית המשפט במלואן כפי ששולמו על ידי התובע ושכ"ט עו"ד בגובה 6,000 ₪.

ניתן היום, ג' אב תשע"ט , 04 באוגוסט 2019 , בהעדר הצדדים .