הדפסה

בית משפט השלום בנתניה ת"א 38519-03-18

מספר בקשה:23
לפני
כבוד השופט אלי ברנד

מבקשים/כונסי הנכסים
עו"ד זיו לב
עו"ד משה שמעוני

נגד

משיבים

מציעה

  1. חיה אבני
  2. פנחס הלמר
  3. מלכה פרובק
  4. ריה מוסאיוף ז"ל
  5. יוסף חיים מוסאיוף
  6. גדעון מוסאיוף
  7. בן ציון מוסאיוף
  8. אבי אבני
  9. צבי אבני
  10. שאול מג'נזי
  11. מרדכי ברגמן
  12. יוחאי אפטבי
  13. שושנה אפטבי
  14. ראובן אפטבי
  15. גילה כהן
  16. גדי כהן
  17. צביה בורשטיין
  18. צביקה ניסבוים
  19. חנה ברזילי
  20. מנחם ניסבוים
  21. יעקב משאל אהרוני
  22. נפתלי בחטיאר
  23. אהרון ז'קלין אליזבט
  24. אדם אהרוני
  25. מוטי ימין
  26. דוד בן ציון אהרוני
  27. מנחם ליבוביץ
  28. חן נעים
  29. צבי בכרך
  30. ורד ימין
  31. אשדר חברה לבניה בעמ

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ

ב"כ המשיב 27: עו"ד ארז תן-עמי
ב"כ המשיבה 31: עו"ד שי בר-ניר
ב"כ המשיבים 1-3, 8, 9, 11, 21-12, 23, 24, 26: עו"ד צוריאל פיקאר
ב"כ המשיבים 6, 22, 25, 28, 30: עו"ד מוטי ימין
ב"כ יורשי המשיב 10: עו"ד ערן פלס
ב"כ המציעה: עו"ד רונית ברזילי גלזר
החלטה

לפני בקשת המבקשים, כונסי הנכסים שמונו לפירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 130 בגוש 8254 בנתניה (להלן: "המקרקעין").
המבקשים פרסמו ביום 31.7.20 הזמנה להציע הצעות לרכישת המקרקעין לאחר עריכת שומה ביחס לשוויים וביום 31.8.20 פרסמו הודעה על הארכת המועד להגשת ההצעות עד יום 15.9.20.
ביום 1.10.20 הגישו כונסי הנכסים בקשה למתן הוראות במסגרתה הודיעו כי ביום 23.9.20 הגישה המציעה הצעה נוספת לרכישת המקרקעין, לאחר המועד המוארך.
המבקשים ציינו כי בהזמנה נקבע כי יהיו רשאים לקבל הצעות אף לאחר המועד האחרון שנקבע להגשתן, בכל שלב ועל פי שיקול דעתם הבלעדי המוחלט, וביקשו הוראות לעניין הצעה זו.
יוער כי, שלא כרגיל, בבקשה זו לא הביעו המבקשים עמדתם לגבי ההוראות שראוי ליתן להם ולא בקשו הוראה מסויימת.
לאור האמור, הוריתי למציעה לנמק את הבקשה להתיר לה הגשת הצעה באיחור וכי יתר הצדדים להליך ישיבו לבקשה, בדגש על המבקשים אשר יעתרו להוראה קונקרטית על פי שיקול דעתם הבלעדי והמוחלט, כפי שנקבע במסמכי ההזמנה להציע הצעות.
בעקבות האמור הגישה המציעה בקשתה בה נימקה את האיחור בהגשת ההצעה בכך שזו הובאה לידיעתה רק ביום 14.9.20, יום לפני תום המועד שנקבע להגשת הצעות, וכי במאמץ ניכר צמצמה את משך בחינת הנושא עד להגשת הצעה לשלושה ימי עסקים בלבד – בניכוי ימי השבתת מוסדות החינוך, הסגר וח גי ראשית תשרי.
המציעה הזכירה כי טרם נערכה התמחרות כך שקבלת ההצעה וזימונה להתמחרות לא תגרום נזק למי מן הצדדים וכי קבלת ההצעה תביא למקסום התמורה עבור המקרקעין, כל זאת מבלי שנתוני יתר ההצעות ידועים לה ולא השפיעו על גיבוש הצעתה.
בעקבות האמור הודיעו המבקשים כי הם נוטים לקבל את ההצעה למרות האיחור מאחר שטרם התקיימה ההתמחרות וכי אכן יש בכך כדי לקדם את מקסום התמורה.
יורשי המשיב 10 תמכו גם הם בקבלת ההצעה עקב הרצון למקסם את התמורה.
גם המשיב 27 תמך בבקשה מאותם נימוקים ואף הדגיש כי העובדה שבמסמכי ההזמנה להציע הצעות נקבע כי למבקשים זכות לקבל הצעות לאחר תום המועד גרמה לכך שכל מציע לקח, או אמור היה לקחת, אפשרות זו בחשבון ולכן לא נפגע אינטרס כלשהו שלהם.
המשיב 27 הזכיר גם את היתרון המובנה הקיים ממילא למשיבים שהתקשרו במשותף בעסקת קומבינציה (ראו החלטתי מאמש) וטענתו היא כי התנגדות שלהם לבקשה הנוכחית היא נסיון להגדיל את יתרונם ואת חוסר השוויון הקיים ממילא שלא כדין.
ואכן המשיבים האמורים התנגדו לבקשה והפנו לפסיקה הקובעת כי קביעת המועד הסופי להגשת הצעות מייבאת לתוך ההליך ההזמנה להציע הצעות חובה בעלת אופי מכרזי ואל עמדת כב' השופט ד"ר יעקב שקד בספרו "פירוק שיתוף במקרקעין" (2020, עמ' 223) על פיה גם אם נהוגה גמישות מסויימת בהליך כזה ואין מדובר במכרז "קלאסי" על כונס הנכסים להקפיד על שמירת השוויוניות בין המציעים במידת האפשר .
המשיבים האמורים טענו כי הבקשה אינה מגלה נסיבות מיוחדות וחריגות בעטיין נודע למציעה על ההזמנה רק יום לפני המועד האחרון להגשת הצעות וכי הנימוקים הנוגעים לסגר או השבתה אינם רלוונטיים לעניין זה.
עוד ציינו המשיבים האמורים כי הבקשה להארכת מועד הוגשה רק לאחר חלוף המועד ובכך מוחרפת הפגיעה בשוויון, בין היתר בעובדה שהמציעה תוכל לדעת מהי כמות המציעים שכבר פנו אל המבקשים, ואף הזכירו את משך העמדת הערבות הגדול יותר הכרוך בעלויות גבוהות יותר.
על האמור לעיל הוסיפו המשיבים האמורים וטענו כי עקב הריבוי היחסי של רוכשי מסמכי ההזמנה להציע הצעות (שמונה במספר) אין מדובר בהליך הסובל ממיעוט משתתפים ועל כן להצעה המאוחרת לא תהיה השפעה ניכרת על הגדלת התמורה, אשר חזקה כי תמוקסם גם ללא קבלתה, והזכירו כי על פי הפסיקה השאת התמורה אינה השיקול הבלעדי וגם לא רם המעלה.

הכרעה
לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים באתי לכלל מסקנה כי יש לאפשר למבקשים לקבל את ההצעה המאוחרת, ואנמק.
במרבית המקרים בהם מוגשות בקשות הדומות ל זו שלפני מתנגשים שיקולי מניעת הפגיעה בשוויון עם אינטרס השאת הרווח באופן חזיתי. לא כך בדידן.
בהחלטתי מאמש איפשרתי למשיבים שהתקשרו עם חברה יזמית, והמשקפים 72% מזכויות הבעלות במקרקעין, להגיש באמצעותה הצעה אשר תתלווה אליה ערובה בסכום של 10% רק מסכום התמורה שישלמו בפועל לו תחולט הערבות, היינו – 28% מערך הצעתם כשהיא מתייחסת למקרקעין במלואם.
הסברתי זאת על פי ההגיון המגובה גם בעמדת הפסיקה על פיה, בין היתר, קיים יתרון מובנה לבעלי זכויות במקרקעין שאין לשוללו ושכל מציע הצעה מודע לקיומו.
נהיר כי מרגע שלאחד המציעים יתרון מובנה מסוג זה יש לו אינטרס לכאורה להציע הצעה שתנצל את יתרונו המובנה ותשיא תמורה קטנה ככל האפשר ליתר בעלי המקרקעין, ובלבד שתאפשר לו זכיה בהתמחרות, ובשל קיומו של היתרון המובנה מתקשים ממילא מציעים אחרים להתמודד עם הצעותיו גם אם הללו משק פות תמורה נמוכה יחסית לחלק מן הבעלים.
לא בכדי סרבו משיבים אלה לגלות את פרטי ההתקשרות עם אותה חברה יזמית מאחר שהללו משקפים שיקולים כלכליים שיש בהם כדי להעניק להם יתרון, וגם אם קבלתי עמדתם בהחלטתי מאמש ולא הוריתי על חשיפת הפרטים מן הנימוקים שצויינו בהחלטה אין הדבר אומר שאינני מכיר בעובדה שעצם הסתרתם מקנ ה יתרון מסויים .
במצב דברים זה ראוי ונכון לעשות מאמץ להקהות ככל האפשר את חודו של חוסר האיזון המובנה ולאפשר, במידת האפשר ובאופן שלא יפגע בזכויות אחרות, הרחבה של היקף המציעים תוך הגדלת הפוטנציאל להשאת התמורה לכלל בעלי המקרקעין.
בכך מושגת שמירה רבה יותר על השוויון בנסיבות בהן קיים חוסר איזון מובנה.
בהקשר זה אעיר כי טרוניית המשיבים שהתקשרו עם החברה היזמית על הגדלת עלות הערבות כאשר זכו להטבה הניכרת של ערבות הנגזרת מ-28% משווי המקרקעין על פי הצעתם ולא 100% כיתר המציעים, דומה לזעקת הקוזאק הנגזל וטוב היה לה לולא הועלתה.
זאת ועוד, בצדק טען המשיב 27 כי כאשר מלכתחילה נקבע במסמכי ההזמנה שלמבקשים זכות לקבל הצעות לאחר חלוף המועד שנקבע, לוקח כל מציע בחשבון את האפשרות שתפרץ מסגרת המועדים ומכלכל צעדיו אגב ידיעה זו.
בנסיבות אלה, לא היתה הסתמכות של מי מן המציעים על היות המועד שנקבע חומה בצורה עליה תבנה טירת כספו, ואפשרות זו היתה אחד השיקולים שנשקלו לצורך גיבוש ההחלטה אם להגיש הצעה ומה יהיה תוכנה.
יש להזכיר כי בכל טיעוני הצדדים עלה, ובצדק, רק מספר רוכשי מסמכי ההזמנה ואין לי כל דרך לדעת בשלב הנוכחי מהו מספר המציעים בפועל, ממנו יגזר היקף ההתמחרות, ועל כן עומדת בעינה ההנחה כי הגדלת מספר המציעים יתרום להשאת התמורה הפוטנציאלית.
בה בעת, בל ישכח כי טרם התקיימה ההתמחרות, במהלכה יוכל כל מציע שהגיש הצעה כדין לנסות ולשפרה אל מול הצעות אחרות באופן שיאפשר לו למצות את הניסיון לרכוש את הזכויות במקרקעין, וגם בכך יש כדי למזער את הפגיעה בחוסר השוויון.
על כל האמור אוסיף את שהוזכר גם בהחלטתי מאמש, כי עמדת הפסיקה היא שככלל נוטה בית המשפט לייחס משקל רב לעמדת בעלי התפקיד ורק במקרים חריגים יסטה ממנה ( ראו ע"א 509/00 אילן לוי נ' ראובן מ' ברכה עו"ד נאמן בפשיטת רגל לנכסי יצחק בילו (פ"ד נה(4) 410 (18.6.2001) פסקה 11), וכפי שהובא לעיל גם כונסי הנכסים תומכים בקבלת ה הצעה המאוחרת .
לאור האמור אני מייחס משקל מופחת לסיבת אי הגשת הבקשה במועד, ואף לא נעלמה מעיני העובדה שבימי משבר אלה משובשת פעילות עסקים רבים וראוי כי בית המשפט לא יוסיף קושי על קושי ויאפשר להרבות תחרות ולהשיא תמורה, מקום בו אין הדבר נמנע מסיבות נכבדות.
אשר על כן אני מתיר למבקשים לקבל את ההצעה שהוגשה באיחור, כפוף לכל יתר התנאים שנקבעו לעניין הגשת הצעות, ומבטל את הצו אשר הורה על השהיית הליך ההתמחרות מיום 8.9.20.
בשולי הדברים אציין כי הוגשו מספר כתבי בי-דין מטעם יורשי המשיב 10, אך צו ירושה טרם הוגש, והללו יעשו זאת בהקדם או יגישו בקשה מתאימה.

ניתנה היום, ט"ז חשוון תשפ"א, 03 נובמבר 2020, בהעדר הצדדים.