הדפסה

בית משפט השלום בנתניה ת"א 24337-04-17

בפני
כב' ה שופטת הבכירה סמדר קולנדר-אברמוביץ

בעניין:

1.דוד דנינו
2.נעמי דנינו
ע"י ב"כ עוה"ד יוסי תובל

התובעים

נגד

1.יוסף נחום
2.עדנה נחום
ע"י ב"כ עוה"ד חנה כהן

הנתבעים

פסק דין

תביעה שהוגשה על ידי דוד ונעמי בנינו כנגד יוסף ועדנה נחום, בהמשך להסכם שכירות בית בישוב חד נס מיום 20.3.11. לטענת התובעים, הנתבעים שהינם ערבים להסכם השכירות במסגרתו שכר בנם, קלי נחום (להלן: "נחום"), את בית המגורים נשוא תיק זה, חבים בתשלום הסך של 152,246 ₪ שכן הפרו התחייבויותיהם בהתאם להסכם.

התובעים פירטו בכתב התביעה כי לאחר עזיבת נחום את הנכס ביום 12.4.16 נותרו בנכס נזקים רבים שהוא הותיר אחריו, ולמעשה הוא הפר התחייבותו החוזית.
השוכר התחייב בטרם החתימה על ההסכם לבצע שורה של שינוים ושיפוצים במושכר בהתאם לסעיף 8 להסכם השכירות ולנספח שצורף להסכם. השוכר הותיר אחריו נזקים רבים וזאת בהתאם לחוות דעת מומחה מטעמו, כך למשל יש צורך בשיפוץ הגינה, החלפת מערכת אינסטלציה, החלפת דלתות, החלפת דוד שמש ועוד. כן תבעו תשלום דמי שכירות שכן לטענתם לא יכולים היו להשכיר את הנכס לאור מצבו. עלות התיקונים מגיעה לסכום התביעה.

הנתבעים בכתב הגנתם מנגד טענו שהשוכר, בנם, שהה בנכס במסגרת הסכם השכירות כשש שנים, הוא שילם את דמי השכירות במועדם והותיר את הנכס במצב תקין כפי שקיבל אותו.

דיון והכרעה:
מה היה מצב הנכס ערב החתימה על הסכם השכירות?
סעיף 4 (1) להסכם קובע:
"דמי השכירות ישולמו במזומן ואו בשיק מזומן מדי כל חודש ולכל המאוחר עד ל- 5 בכל חודש. המשכיר מסכים לוותר על התשלום בגין החודש הראשון אשר אמור היה להשתלם עם חתימת הצדדים על הסכם זה ובתנאי שהשוכר ישפץ את המושכר באופן מקצועי ומלא כאמור בנספח א' – שיפוץ המושכר כפי שיפורט להלן. למען הסר ספק, כל השיפוצים במושכר יבוצעו על ידי בתוך 75 יום מיום קבלת מפתח המושכר למעט אלו שהוחרגו במפורש באמצעות סימונם בכוכבית ושיפוצם יבוצע עד תום שנת השכירות הראשונה. המשכיר יבדוק באמצעות מי מטעמו טיב ואיכות השיפוצים עד לשביעות רצונו המלא בתום התקופה/ות כאמור. הפרת הסכם זה תהווה הפרה יסודית של ההסכם על כל המשתמע מכך".

הרשימה צורפה כנספח א' להסכם השכירות (צורפו לכתב התביעה).

לטענת התובע, בנוסף לוויתור על חודש בדמי השכירות, השוכר קיבל הפחתה נוספת בתשלום דמי השכירות במקום סך של 5,000 ₪ לחודש, הוא שילם סך של 4500 ₪ לחודש בשל מצב הבית, והעובדה שהתחייב לשיפוצו. (ראה עדותו עמ' 19 שורות 16-17).
נחום העיד מנגד כי סוכם רק על הטבה של חודש בתשלום שכר הדירה כנגד השיפוץ. באשר לדמי השכירות התובע רצה סך של 5,000 ₪, הוא הסכים לשלם סך של 4,500 ₪ וכך הוסכם בין הצדדים (ראה עמ' 24 שורות 10-13).

חיזוק לעדותו זאת מוצאת אני בהסכם. אם אכן הסכימו הצדדים שתינתן הנחה נוספת בתשלום דמי השכירות כנגד השיפוץ מדוע לא נרשמה עובדה זו בהסכם, כאשר כל שנרשם הינה הטבה בתשלום חודש אחד של דמי השכירות? מכאן למדה אני שלא היתה כל הסכמה אחרת.

האם אכן בוצעו התיקונים שפורטו בנספח א' ?
התובע לא הציג תמונות של מצב הבית טרם השיפוץ כך שלא ניתן לדעת במדויק מה השיפוצים שהתבקשו.
נחום טען שביצע כמעט כל השיפוצים.
התובע מנגד טען שלא ביצעו שיפוצים במושכר וצירף דו"ח של אוהד אבוטבול כתמיכה בטענותיו.
לאור העובדה שהוכח שהשוכר קיבל הנחה של חודש אחד בלבד בתשלום דמי השכירות – סך של 4500 ₪ איני סבורה שהיה עליו לבצע שיפוצים כה נרחבים, שכן סכום ההנחה משקף עלות שיפוץ מינורית של מספר מועט של שיפוצים.
עוד עלה מעדות נחום, שביצע כל התיקונים במועד כניסתו לבית, כאשר בסיום החוזה ולאור בקשת התובע ביצע תיקונים נוספים (ראה עמ' 25 שורות 29-32) .
בדו"ח שהוגש על ידי התובע והוכן על ידי מר אבוטבול מפורטים השיפוצים שטענתו לא בוצעו בהתאם לנספח א'.
כך לטענת מר אבוטבול לא בוצעו שיפוצים במדרגות בכניסה, המומחה צירף תמונות של מדרגות בתוך הבית. כאשר עומת עם תמונות שהוצגו על ידי הנתבעים של מדרגות הכניסה לבית (נ' א 6) הודה שזה תוקן לשביעות רצון (ראה עמ' 9 שורות 2-3). גם לגבי דלת הכניסה לבית כאשר עומת עם תמונות שהוגשו על ידי הנתבעים הודה העד שהדלת שופצה (ראה עמ' 9 שורות 10-11).
גם באשר לצביעת הבית, שיפוץ כללי של יחידות הדיור וצביעה הוצגו תמונות על ידי הנתבעים לפיהן בוצעו תיקונים. שוב מר אבוטבול כאשר עומת עם תמונות אלה, השונות ממצב הבית כאשר הוא ביקר בו, הודה שבוצעו תיקונים (ראה עמ' 11 שורות 9-10, שורות 14-15, 19, 20, 21,23, 28).
עוד הודה מר אבוטבול שראה סימני צביעה בבית (ראה עמ' 10 שורה 12), הווה אומר בוצעה צביעה בבית. העובדה שבוצעה צביעה לפני כחמש שנים אינה מחייבת המסקנה שיש מקום לבצע צביעה נוספת לאחר שהשוכר יעזוב המושכר. האם היה מקום שהשוכר יבצע צביעה נוספת טרם עזיבתו? איני סבורה כך, שכן בנספח להסכם לא מפורטת עובדה זו.
מאחר ונחום העיד שביצע התיקונים כשבועיים לאחר עזיבתו את המושכר, יכול ובעת הגעת מר אבוטבול למקום, ביום 5.4.16 טרם בוצעו כל השיפוצים, אולם עדיין לאור תמונות הנתבעים שהוגשו, באשר לתיקונים שבוצעו על ידי נחום במהלך חודש אפריל, סבורני שהשוכר אכן ביצע השיפוצים שנדרש בנספח א'.

זאת ועוד, באשר לגינון- ההסכם מדבר על גינון קומפלט. נחום העיד שכאשר הגיע לראות הבית היתה במקום עשביה גבוהה וקוצים ועל כן התחייב לתקן זאת ולסדר הגינה. הוא אכן עשה זאת והשקיע כספים (ראה עמ' 28 שורות 1-10).

אין מחלוקת שהבית עמד ריק טרם כניסת השוכר כחצי שנה עד שנה, ולכן יכול ובמועד בו ראה נחום את הבית, טרם כניסתו להתגורר בו מצב הגינה היה מוזנח, ועל כן התחייב לבצע גינון.

עוד אציין שעלה מעדותו שמי שהראה לו את הבית היה גיסו של התובע, צחי צלאח כאשר התובע לא היה נוכח כלל (ראה שורות 1-2), כך שלא הוכח בפני שהתובע ידע מה מצב הבית ומה מצב הגינה טרם כניסת השוכר לבית.

האם לא ביצע נחום עבודה זו?

בתמונות שצורפו ע"י מר אבוטבול ניתן לראות גינה קיימת. האם יש מקום לגינה חדשה?
משלא הוצגו בפני כל ראיות בענין זה איני סבורה שהתובע הרים נטל ההוכחה, כאשר נחום מנגד טען שסידר את הגינה, וגם התמונות מצביעות על גינה קיימת.

העובדה שקיימת חוות דעת של מר עוזי בוקאי, שביקר בבית כחצי שנה לאחר עזיבת השוכר את הנכס (ביום 22.9.16) אינה מלמדת כלל ועיקר מה היה מצב הגינה כאשר עזב נחום את הנכס. ברור הוא שאם הנכס עומד ריק כחצי שנה, שוב תגדל עשביה וקוצים אשר יהיה מקום לסדר.

באשר לגידור השטח – מתמונות שהוגשו עלה שבמקום היתה גדר במבוק. בנספח להסכם כל שכתוב הוא "גידור השטח +שערים". כפי שציינתי לעיל כל עלות השפוץ הועמדה בסך של 4500 ₪ כאשר שברור הוא שלא דובר על גדר בטון שעלותה רבה מאוד. האם לא עמד נחום בתנאי ההסכם כאשר גידר הבית בגדר במבוק? סבורני שאכן עמד בתנאי ההסכם, מאחר והצדדים לא הגדירו עלות הקמת הגדר ולאור סכום השיפוצים שהינו מינורי.

באשר לסגירת המחסן – לפי עדות אבוטבול היא בוצעה (ראה עמ' 12 שורה 9).

באשר לשיפוץ פרגולות – המומחה קובע שיש לצבוע. האם אין זה הגיוני במשך 5 שנים ידהה הצבע, ויהיה מקום לצביעה נוספת? ההסכם אינו קובע שגם במועד הפינוי יש לבצע צביעה נוספת.

לאור האמור לעיל מקבלת אני את גרסת נחום שביצע השיפוצים בהתאם לנספח א', שאם לא כן מדוע לא טען התובע כנגד עובדה זו במהלך השנים? אם סבר שהשוכר לא עמד בהסכם ולא ביצע תיקונים כנגד הפחתה בדמי השכירות הייתי מצפה שיודיע לו על כך, כאשר יש לזכור שהבית הושכר לשוכר במשך 5 שנים.

התובע טען שנחום השאיר הבית במצב נוראי וכי נאלץ לשפצו בעלות ניכרת. כן הציג חוות דעת של המומחה עוזי בוקאי שקבע שעלות השיפוץ מגיעה לסך של 187,520 ₪.
בבית המשפט הוברר שמר בוקאי עובד עם התובע ומקבל ממנו שכר חודשי (ראה עמ' 14 שורות 27-28). מכאן שאיני יכולה לראות עד זה כעד אובייקטיבי.

מר בוקאי קבע סכומים שנדרשים לשיפוץ הבית. חוות הדעת משתרעת על פני עמוד וחצי ללא כל תמונות באשר למצב הנכס.
כפי שהוברר לעיל הוא ביקר בנכס כחצי שנה לאחר סיום הסכם השכירות שהסתיים ביום 19.3.16, כך שלא יודע מה המצב הנכס בעת פינויו. יש לזכור שהנכס עמד ריק כל אותה תקופה ולכן יכול ומצבו החמיר.

גם מעדות מר אביטבול שראה את הבית עלה שהבית היה מוזנח שנים רבות, וכי חלק מהתיקונים הינם גם בגין רטיבויות שהיו בבית (ראה עמ' 6ה שורות 19-22). משכך מדוע יש להטיל עלויות שיפוץ בית מוזנח על כתפי הנתבע שהתגורר בבית רק חמש שנים?
יש לזכור שהבית נבנה בשנת 1994, ואינו בית חדש, ועל כן אם בוחר התובע לבצע שיפוצים בנכס על מנת להשביחו, ואף לתקן ליקויים קיימים, אין כל מקום להטיל על הנתבעים עלותם.

9. התובע לא הוכיח כלל שעל הנתבעים לשאת בעלויות אלה, שכן התרשמתי מהעדויות שהבית דרש שיפוץ יסודי ורציני ללא כל קשר לשהותו של נחום בבית במשך חמש שנים.
זאת ועוד, התובע בחר לצרף הצעות מחיר לתצהירו. כך הצעת מחיר להחלפת כל הגינה בסך של 40,000 ש"ח. מדוע יש להטיל עלות זו על כתפי הנתבעים?
איני סבורה שיש מקום לקבל האמור בהצעת המחיר שהוצגה הכוללת אף החלפת הדשא, הקמת מערכת השקיה כולל מחדש השקיה, נטיעת עצים וכו', כאשר כפי שפירטתי לעיל הבית עמד ריק לאחר עזיבת נחום כחצי שנה, וברור הוא שמצב הגינה הוחמר.
העובדה שמשכיר בוחר להשביח נכסו ולבצע עבודות שיפוצים אינה גוררת עימה המסקנה שיש להטיל העלות על השוכר.

עוד אציין שהנכס לא הושכר למעלה מחצי שנה טרם שבנם של הנתבעים נכנס לנכס, ואף לאחר שסוימו השיפוצים, לא הושכר הנכס, כך שאיני סבורה שהתובע הוכיח שלא ניתן היה להשכיר הנכס רק בשל מצבו. התובע לא הציג כלל מצג לפיו היו מתעניינים בשכירות הנכס.

10. יתרה מכך, התובע בחר שלא להגיש חשבוניות על מלוא התיקונים שביצע, אלא מספר מועט של חשבוניות בסכומים נמוכים . אם אכן ביצע שיפוצים במושכר בסכומים כה גבוהים כפי שכותב מר בוקאי בחוות דעתו, מדוע לא הוצגו חשבוניות שיהוו ראיה לעלות השיפוצים? לא קיבלתי כל הסבר מספק לכך מהתובע.

11. החשבוניות שהוצגו על ידי התובע הינן חשבוניות על סך 4500 ₪ בגין החלפת דלת כניסה לבית. מדוע מוטלת עלות זאת על כתפי הנתבעים ? כעולה מהתמונות שהוצגו לעיל על ידי הנתבעים, אזי כשבועיים לאחר מועד עזיבת השוכר את הנכס הוא ביצע תיקונים בדלתות וניתן לראות שדלת הכניסה לבית במצב טוב. העובדה שחצי שנה לאחר מכן מצבה החמיר, אינה מלמדת דבר על מצבה בעת סיום הסכם השכירות.

העובדה שהתובע בחר להחליף הדלת אינה מחייבת המסקנה שיש להטיל עלות החלפתה על השוכר.
כן מצרף התובע חשבונית על סך 4000 ₪ בגין תיקון והחלפת דלתות מטבח.
החשבונית הינה מיום 29.8.16 האם בוצעה העבודה עבור הנכס ?
מהתמונות שהוצגו על ידי הנתבעים כפי שפירטתי לעיל עולה שבוצעו תיקוני דלתות. אם בחר התובע להחליף הדלתות כדי לשדרג הנכס, מדוע יש להעמיס עלות זו על כתפי הנתבעים?

התובע מצרף חשבוניות של החלפת תריס מזגן בסך 400 ₪.

מעדות אבוטבול עלה שכיסוי למזגן מרכזי לא נעשה (ראה עמ' 9 שורות 24-28).
על השוכר היה לתקן כיסוי מזגן בהתאם לנספח א' להסכם. לכן יש מקום שהנתבעים יישאו בעלות החלפה זו בסך 400 ₪.

12. התובע בתצהירו מפרט שעל הנתבעים אף לשאת בעלות החלפת מערכת מים, החלפת דוד חשמל שקיצר.
בנספח להסכם כלל לא פורט שעל השוכר לבצע תיקונים אלה ועל כן לא ברור מדוע על השוכר לשאת בהחלפתם. סביר והגיוני הוא שיש להחליף דוד שמש כל מספר שנים ומדוע יש להטיל העלות על כתפי שוכר?
מדוע יש להטיל על כתפי שוכר עלות החלפת מערכת מים? האם השוכר חיבל בה במזיד? העובדה שמשכיר מבקש להחליף מערכת מים בביתו אינו מחייבת המסקנה שיש להטיל עלות החלפתה על שוכר.

עוד צורפו חשבונית על ידי התובע על סך 400 ₪ שלא ברור מה נרכש והאם נרכש עבור הבית נשוא תביעה זו.

לתובע היו טענות נוספות כנגד השוכר שעלו בדיון. כך טען באשר לגראז' שהקים השוכר במקום, לקמין שפורק על ידי השוכר ולחפצים של השוכר שנותרו במקום והיה צורך בפינויים.

התובע בכתב תביעתו לא טען טענות אלה, ועל כן הינן בגדר הרחבת חזית אסורה. אף המומחים מטעמו לא מתייחסים לכך.

13. למעלה מן הצורך אוסיף כי באשר לחניה, נחום התכחש לכך וטען שסגר החניה (ראה עמ' 27 שורות 23-27) ולא השתמש במקום לגראז' למכוניות.
באשר לחפצים העיד נחום שפינה חפציו, אבל לא פינה חפצים שאינם שלו (ראה עמ'27 שורות 31-32).
באשר לקמין נחום העיד שביקש רשות מהתובע להתקין קמין, והתובע הסכים. בתום תקופת השכירות ביקש התובע שלא לפרק את הקמין (ראה עמ' 27 שורות 8-9) . הווה אומר, הכל נעשה בידיעת התובע.

לאור האמור לעיל לא הוכיח התובע גם בנושאים אלה שיש מקום להשית על כתפי הנתבעים עלות כלשהיא.

14. לטענת התובע על הנתבעים לשאת בעלות הארנונה בתקופה בה בוצעו החזרת הנכס לקדמותו וכן עליהם לשלם אובדן דמי שכירות למשך 6 חודשים וסכומים ששילם עבור ביקור קבלנים.
כן תובע עלות שכר עבודה לפועלים בסך 42,000 ₪.
כפי שפירטתי לעיל אין כל חובה על הנתבעים לשאת בעלות השיפוצים.
יתרה מכך, התובע לא הציג כל ראיה שהיא ששילם לפועלים סכום כלשהו. כן לא הציג כל ראיה למשך הזמן שבו בוצעו השיפוצים בנכס, אם בכלל בוצעו שיפוצים מאחר ולא הוצגו כל קבלות המעידות על ביצוע שיפוצים נרחבים בנכס.
עוד אוסיף שהתובע העיד שלא ביקש כלל הנחה בארנונה בגין נכס ריק (ראה עמ' 23 שורות 1-2). לא ברור מדוע לא עשה כן.

לאור האמור לעיל לא הרים התובע נטל ההוכחה באשר לראשי נזק אלה.

15. סוף דבר – לאור קביעותי לעיל על הנתבעים לשלם לתובעים את הסך של ₪ 400 . מאחר ורוב סכום התביעה נדחה, אין כל מקום שהנתבעים יישאו בעלויות התובעים ו/או בתשלום שכר טרחת עורך דין וכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, א' אדר תש"פ , 26 פברואר 2020, בהעדר הצדדים