הדפסה

בית משפט השלום בנתניה ת"א 15688-04-11

בפני
כבוד ה שופטת חנה קיציס

תובעים

1.וועד הבית
2.אילן גרוסמן
3.עזבון שווהב אברהם דוד ז"ל
4.מיכאיל בזילייביץ'
5.בירג'יט סבוסניק
6.מרטין לנדאו
7.ד"ר רוזלינד לנדאו
8.ד"ר מרק המבורגר
9.לוריין המבורגר
10.מייקל הירש
11.קארין הירש
12.רונלד קאי
13.לינדה קאי
14.חואן גרינוולד
15.שרון גרינוולד
16.רות ולנסקי
17.סטפן טוף
18.שרון טוף
19.רוברט שניידרמן
20.אלן פרוביזור
21.ניגל מילר
22.מילר פייגל
23.מרקס אשלי
24.אנג'לה חלקין
25.ניל אלן לואיס
26.מרים אליזבט פטרישיה לואיס
27.חנה דויד

נגד

נתבעת

אורן - הסלע בניה והשקעות בע"מ

פסק דין (חלקי)

התובעים , נציגות הבית המשותף ובעלי הדירות בבניין ברח' הגילה 9 בנתניה, הגישו תביעה בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף בבניין. כתב התביעה הוגש ביום 2.5.11, תוקן ביום 19.7.11 ותוקן פעם נוספת ביום 8.4.13.

בבניין נשוא התביעה 22 יחידות דיור והרכוש המשותף בו כולל, בין היתר , לובי, שתי מעליות, חדרי מדרגות בריכת שחייה ובריכת פעוטות וחניה תת קרקעית.

בכתב התביעה המתוקן עותרים התובעים לחייב את הנתבעים בתשלום הסך של 2,384,674 ₪ בגין ליקוי הבניה וזאת בהסתמך על חוות דעת בתחום ההנדסי, בתחום המערכות האלקטרו מגנטיות ובשל ליקויים חמורים בבריכות השחייה. עוד טוענים התובעים כי נגרם להם נזק בשל ירידת ערך הבניין.

הנתבעת מכחישה את טענות הנתבעים, ולשיטתה היא בנתה את הבניין בסטנדרט איכותי ויוקרתי בהתאם להוראות חוזה המכר ובהתאם להוראות חוק התכנון והבניה. הנתבעת סבורה כי טענות התובעים נולדו בדיעבד, במטרה להוציא ממנה כספים שלא כדין.
הנתבעת טוענת כי התביעה הוגשה 17 חודשים לאחר מסירת הרכוש המשותף, כאשר בפרק זמן זה היא בחנה כל דרישה שהובאה בפניה מטעם התובעים או חברת הניהול ואף תיקנה כל ליקויי שהתגלה. הנתבעת מדגישה כי היא מעולם לא התחייבה לתקן את כל הליקויים המפורטים בחוות דעת התובעים אלא רק את הדרוש תיקון ובהבטחה זו עמדה.
הנתבעת עומדת על זכותה החוקית והחוזית לתקן בעצמה ליקויים נוספים ככל וימצא כי אכן קיימים ליקויים שבאחריותה. עוד טוענת הנתבעת כי כל המערכות המשותפות נבדקו על ידי הגורמים הרלוונטיים בטרם מסירת הבניין לידי הדיירים.

לכתב ההגנה המתוקן צירפה הנתבעת את חוות דעתו של המהנדס גולדשטיין, ולשיטתה נותרו בבניין ליקויים זניחים אשר עלות תיקונם עומדת על כ- 127,600 ₪.

הצדדים הסכימו למינוי מומחים בשלושה תחומים. המהנדס והשמאי דן אורמן מונה כמומחה בתחום ההנדסי, המהנדס אייל ניב מונה כמומחה בתחום האלקטרו מגנטי וקבלן הבריכות מר אסא טל מונה כמומחה בתחום הבריכות.

המומחה דן אורמן סקר בחוות דעתו את הליקויים הנטענים, מצא כי קיימים ליקויים בגג ובחדר המדרגות , ליקויים בריצוף, בקירות החוץ ובצנרת, בחניון ובקומת המרתף ועוד. סה"כ העריך מר אורמן את עלות תיקון הליקויים בסך של 405,800 ₪ ובתוספת פיקוח הנדסי בסך 40,000.

בדיון שהתקיים ביום 4.6.15 הודיע ב"כ התובעים כי חוות הדעת של המהנדס אורמן מקובלת על 2 הצדדים בענייני הנדסה ושמאות. ב"כ הנתבעת אישר הודעה זו. אף שחוות דעתו של המהנדס אורמן אינה מתייחסת לשאלת ירידת הערך ( עמ' 3 לחוות הדעת), הרי הסכמה זו של הצדדים מסיימת את המחלוקת בשאלות אלו. הנתבעת טוענת בסיכומיה כי יש לאפשר לה לבצע את התיקונים בעצמה, התובעים חולקים על כך.

מטעם המומחה איל ניב הוגשו ארבע חוות דעת; בחוות דעתו הראשונה מיום 15.11.15 מציין המהנדס ניב כי ביקר בבניין ביום 5.11.15 , בדק את הליקויים שאותרו על ידי המומחים מטעם התובעים ( איתן פרץ ו"ארד ביקורת מבנים" ), ומצא בבניין ליקויים שונים כמפורט בחוות הדעת. כחלק מן הליקויים שנמצאו קיבל המומחה את טענת התובעים כי תיקי המתקן של המערכות המשותפות לא נמסרו לידיהם. על פי חוות הדעת עלות התיקונים הסתכמה ב154,700. בנוסף מצא מר ניב כי תעלות העשן בוצעו שלא לפי הוראות התקן ואמד תיקון ליקויי זה בסך של 30,000 ₪. ב"כ הנתבעת שלח למומחה שאלות הבהרה עליהן השיב המומחה במכתבו מיום 7.1.16 ( להלן: "חוות דעת שניה"). בחות דעת זו אמד המומחה את עלות התיקונים בסך של 200,700 ₪.

בחקירתו של המומחה הוצגו לו מסמכים שונים על ידי ב"כ הנתבעת אשר בשל טעות לא
לא צורפו לתיק בית המשפט ( חוות דעתו של המהנדס גולדשטיין מיום 10.7.12 והנספחים לה), בהחלטתי מיום 2.5.16 אפשרתי לנתבעת להציג למומחה את המסמכים תוך מתן אפשרות לתובעים להתנגד להם ככל שיימצא בם פגם כלשהו. בעקבות מסמכים אלו הגיש מר ניב ביום 15.5.16 חוות דעת שלישית, בה התייחס למסמכים שהוצגו לו , והגיע למסקנה כי תיקי המתקן נמסרו לדיירים, ועל כן יש להפחית מן הסכום שנקבע על ידו את סכום הפיצוי בגין העדר תיקי המתקן. מר ניב קובע כי לאחר הבדיקה החוזרת יש להעמיד את סכום הפיצוי ע"ס 128,700 ₪.

התובעים הגישו התנגדות למסמכי הנתבעת, אשר כללה את התייחסות המומחה מטעמם לאותם מסמכים. במסגרת החלטתי מיום 29.5.16 התבקש מר ניב להתייחס לטענות אלו. ביום 3.6.16 הוגשה חוות הדעת הרביעית, במסגרתה בחן מר ניב את הטענות הנוספות, דחה את מרביתן ואמד את עלות תיקון הליקויים בסך של 123,700 ₪. בתוספת הוצאות ניהול ומע"מ.

התובעים חולקים על מסקנות המומחה בחוות הדעת השלישית והרביעית כי תיקי המתקן נמסרו לדיירים. הנתבעת טוענת כי יש להפחית מסכום חוות הדעת סך של 90,200 ₪ בשל שגגות שנפלו בחוות הדעת.

המומחה טל אסא סקר בחוות דעתו מיום 13.1.16 את הליקויים שנמצאו בבריכות השחייה תוך התייחסות גם לתיקונים שבוצעו על ידי התובעים. המומחה מצא כי חדר המכונות אינו עומד בהנחיות התכנון והבניה מבחינת גודלו הפיזי, כי אין הנגשה לנכים, כי לא היה מקום לחבר בין 2 הברכות כי קיימת בעיית ניקוז ובעיה במערכות הבקרה, כי יתכן וקיימת נזילה לחניון ועוד. בסיכום חוות דעתו קובע המומחה כי הבריכה נבנתה שלא באמצעות גורמים מוסמכים, הבקיאים בהפעלת מערכות, וכי הערכתו לתיקון הליקויים הינה סך של מיליון ₪.

התובעים בחרו שלא לתקן את סכום התביעה לאור חוות דעת זו. הנתבעת הגישה ביום 25.1.16, יום לפני מועד ההוכחות, בקשה לפסילת חוות דעתו של המומחה אסא. בהחלטתי מיום 25.1.16 קבעתי כי טענות הנתבעת ידונו במסגרת פסק הדין.

ביום 26.1.16 נערכה חקירתו של מר אסא נשמעו עדי התובעת מר לואיס ומר צחי גנון וכן נשמעה עדותו של מר ניסים עמר מטעם הנתבעת. ביום 2.5.16 נחקר המומחה איל ניב ונשמעה עדותו של מר אורי טל מטעם הנתבעת.

חוות הדעת של דן אורמן

כאמור, הצדדים הסכימו למסקנות חוות הדעת, והם חלוקים בשאלה האם זכאית הנתבעת לבצע את התיקונים בעצמה.

הנתבעת מפנה בענין זה לסעיף 7.3 להסכם המכר הקובע כי לקונה עומדת עילת תביעה לביצוע תיקוני הליקויים שיתגלו בדירה. עוד היא מפנה להוראות סעיף 4 ב לחוק המכר דירות הקובע כי אם " התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר".

הנתבעת טוענת בעניין זה כי התובעים לא אפשרו לה לתקן את הליקויים הנטענים; הנתבעת מפנה בעניין זה לחוות הדעת מטעם התובעים מיום 15.2.10 ( נספח 3 לכתב התביעה) ומיום 8.11.10 (נספח 20 א') לכתב התביעה. לטענתה ההשוואה בין חוות הדעת מעלה כי היא תיקנה חלק מן הליקויים. בהמשך התובעים סירבו לאפשר לה לבצע תיקונים נוספים.

הנתבעת מפנה לראיות נוספות התומכות לשיטתה בטענתה כי חפצה לבצע את התיקונים בעצמה ( נ/6 נ/13,נ/14 נ/15).

הנתבעת מדגישה כי גם במהלך ניהול ההליך פנתה מספר פעמים בבקשה לאפשר לה לבצע את התיקונים ולו בשביל להפחית את נזקי הקורוזיה ולמנוע נזק בעתיד ואולם התובעים סירבו לכך בעקביות ( עמודים 2,3,5 לפרוטוקול, תשובת הנתבעת לבקשה מס' 22).

לחילופין טוענת הנתבעת כי יש להפחית מסכום התיקונים 1/3 נוכח העובדה שהתביעה הוגשה בתוך שנת הבדק ומאחר והתובעים לא אפשרו לה לבצע את התיקונים. בעניין זה מפנה הנתבעת לע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נ' שיכון ופתוח לישראל ( סעיף 10 לפסק דינה של השופטת ארבל).

לצורך הכרעה בטענות אלו של הנתבעת יש לדון בשאלת מועד המסירה ובשאלת ההזדמנות שניתנה לנתבעת לתקן את הליקויים.

מועד המסירה

על פי האמור בסעיף 1 לכתב התביעה המתוקן נמסרו הדירות לתובעים בחודשים נובמבר 2009- פברואר 2010. עוד נכתב בכתב התביעה כי הבריכות לא היו מושלמות ותקינות במועד קבלת הדירות ואלו נמסרו רק בקיץ 2010 .

הנתבעת מבקשת לקשור בין מועד מסירת הבריכה, שע"פ טענת התובעים נעשתה במאוחר למועד מסירת הרכוש המשותף, ולקבוע כי המסירה בוצעה ע"פ המועד המאוחר הנטען קרי בקיץ 2010.

אני דוחה טענה זו, הנתבעת לא סתרה בדרך כלשהיא את טענת התובעים כי הדירות נמסרו להם בתאריך הנטען על ידם. יתרה מזאת, הנתבעת מאשרת בסיכומיה כי ביצעה מסירה בחודש פברואר 2010. על כן שנת הבדק ביחס לרכוש המשותף ( שנמסר ביחד עם הדירות), חלפה עוד לפני הגשת התביעה.

ההזדמנות שניתנה לתובעת לתקן את הליקויים ברכוש המשותף

התובעים טוענים כי ניתנה לנתבעת הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים אך הנתבעת לא ניצלה הזדמנות זו.

התובעים הזמינו חוות דעת בעניין הליקויים עוד לפני קבלת הדירות. המהנדס סבוטין פירט בחוות דעתו את ליקויים שנמצאו ברכוש המשותף והעריך כי עלות התיקונים תעלה על 600,000 ₪. חוות דעת זו נשלחה לנתבעת.

התובעים הזמינו חוות דעת מומחה למערכות אלקטרו מכניות. המהנדס איתן פרץ פירט בחוות דעתו את הליקויים שנמצאו ברכוש המשותף והעריך כי עלות התיקונים תעלה על 500,000 ₪. גם חוות דעת זו הועברה לידי הנתבעת.

במהלך חודש 12/09 התקיימה ישיבת ועד בית בנוכחות נציגי הנתבעת. בפגישה זו הוסכם כי הנתבעת תבדוק את הליקויים שפורטו בחוות הדעת ותתקן את הדרוש תיקון.

ביום 15.2.10 ביקר המהנדס סובוטין בבניין ומצא כי מרבית הליקויים עליהם הצביע בחוות דעתו כלל לא תוקנו.
ביום 8.7.10 ביקר המהנדס פרץ בבניין וגם הוא מצא כי מרבית הליקויים לא תוקנו.
ביום 18.7.10 פנה ב"כ התובעים דאז לנתבעת והודיע לה, בין היתר, כי מרבית הליקויים שצוינו בחוות הדעת כלל לא טופלו.
ביום 27.10.10 הודיעה הנתבעת באמצעות נציגה מר ניסים עמר, כי היא מתחילה לבצע את התיקונים ברכוש המשותף.
ביום 8.11.10 ביקר המהנדס סובוטין פעם נוספת בבניין ושוב מצא כי מרבית הליקויים לא תוקנו.
ביום 17.11.10 פונה יו"ר וועד הדיירים לנתבעת בעניין הליקויים וביום 2.11.10 משיב לו מר עמר מטעם הנתבעת כי כל הליקויים יתוקנו.
ביום 24.11.10 פונה ב"כ התובעים לתובעת , בדרישה כי הליקויים נשוא חוות הדעת יתוקנו.
ביום 19.12.10 פונה מר עמר מטעם הנתבעת לדירים ומודיע להם כי תיקון האלומיניום יבוצע ביום 27.12.10. בהמשך ביום 4.1.11 מודיע מר עמר כי הליקויים תוקנו בהתאם לחוות הדעת.
ביום 2.5.11 הוגשה התביעה על ידי התובעים.

מן המקובץ עולה כי התובעים נתנו לנתבעת מספר הזדמנויות לתקן את הליקויים חודשים ארוכים לפני הגשת התביעה אך הנתבעת התעלמה מפניות אלו.

מר לואיס מטעם הדיירים העיד בחקירתו הנגדית כי ניתנו לנתבעת מספר הזדמנויות לתיקון וכי לא נמנעה ממנה האפשרות לבצע את התיקונים, עוד העיד כי מר עמר מטעם הנתבעת הבטיח להם כי עבודות התיקונים יבוצעו באמצעות צוות פועלים חדש ומנהל עבודה חדש אך הבטחות אלו מעולם לא יצאן אל הפועל ( עמ' 40 לפרוטוקול). גרסתו זו מחזקת את גרסת התובעים הנתמכת בראיות הנ"ל.

הנתבעת טוענת בכתב ההגנה כי תיקנה את הליקויים וכי מיום מסירת הבניין לא קיבלה מכתב דרישה לתיקון ליקויים נוספים מעבר לאלו שהוצגו בחוות הדעת, וליקויים אלו תוקנו. הנתבעת מפנה בעניין זה לנ/11 פרוטוקול מיום 13.1.11 (הנתבעת טוענת כי נרשם בו בטעות 13.1.10) חתום על ידי חברת פאר בדבר תיקונים שביצעה הנתבעת. אני דוחה טענה זו; נ/11 מפרט רק את העבודות שבוצעו ואין ללמוד ממנו כי יתר הליקויים שנמצאו על ידי מומחי התובעת תוקנו. כמפורט בחוות דעת מומחי בית המשפט בהרחבה, ליקויים רבים שאותרו על ידי מומחי התובעים לא תוקנו על ידי הנתבעת כך שהמסקנה היא כי הנתבעת לא ניצלה כיאות את ההזדמנות שניתנה לה.

בנסיבות אלו אין לבוא בטרוניה לתובעים אשר סירבו לאחר הגשת התביעה להצעת הנתבעת כי התיקונים יבוצעו על ידה; ראשית כמפורט ניתנה לנתבעת הזדמנות נאותה והיא לא ניצלה אותה שנית, כפי שהעיד מר לואיס, אמונם של התובעים בנתבעת התערער. כאשר הנתבעת אינה עומדת בהבטחותיה, וכאשר היא דוחה את התובעים פעם אחר פעם ברי כי היחסים בין הצדדים התערערו ללא תקנה והנתבעת אינה זכאית לעמוד על זכותה לבצע את התיקונים ( אייל זמיר חוק המכר ( דירות) תשל"ג 1973 – פירוש לחוקי החוזים, בעריכת ג' טדסקי , עמ' 607-609).

כך פני הדברים גם באשר לליקויי הקורזיה באלומיניום והסדקים אשר התגלו לאחר הגשת כתב התביעה ובעטים תוקן כתב התביעה. הנתבעת טוענת כי כלל לא ניתנה לה ההזדמנות לתקן ליקויים אלו, ועומדת על זכותה לבצעם בעצמה.
חלוף השנים וחוסר האמון בין הצדדים מוביל למסקנה כי אין לאפשר לנתבעת לבצע תיקון ליקויים אלו בעצמה. במיוחד אמורים הדברים כאשר התיקונים הנדרשים הינם רחבי היקף ומחייבים פיקוח צמוד, ויש מקום לנתק את הקשר בין הצדדים בכדי למנוע מחלוקת נוספת.

אשר על כן טענת הנתבעת כי היא זכאית לבצע את התיקונים בעצמה נדחית.
לאור האמור, על הנתבעת לשלם לתובעים את הסכום שנקבע בחוות דעתו של המהנדס אורמן, סך של 405,800 ₪ ובתוספת פיקוח הנדסי בסך 40,000, צמוד למדד תשומות הבניה ממועד חוות הדעת.

חוות הדעת של המהנדס אייל ניב

התובעים טוענים כי לא נמסרו להם אותם מסמכים שהוצגו על ידי ב"כ הנתבעת למומחה ואשר נבחנו במסגרת חוות הדעת השלישית. עוד הם חולקים על מסקנת המומחה לפיה תיקי המערכות המשותפות נמסרו להם. לטענתם אין לקבל את המסקנה כי תיקים אלו נמסרו ואבדו שעה שהמומחה לא ראה מעולם תיקים אלו וגם המומחה מטעם התובעים – מר איתן פרץ מציין בחוות דעתו כי הן ב- 2009 והן ב- 2012 כאשר הגיע לביקורת חוזרת, לא הוצגו בפניו המסמכים האמורים. בנסיבות אלה, טוענים התובעים כי על הנתבעת לשלם בנוסף לסכום שנקבע בחוות הדעת הרביעית את אותם סכומים שנקבעו על ידו בחוות הדעת הראשונה והשנייה.

הנתבעת מפנה לפרוטוקול מסירה מיום 21.2.10 המתעד פגישה שנערכה בין נציגי הנתבעת למר לואיס מטעם התובעים, נציגי חברת הניהול " שובל" ובעלי מקצוע נוספים. פגישה זו נערכה לצורך מסירת המתקנים הציבוריים, ועל פי הפרוטוקול שנערך נמסרו במעמד זה חוברות ההפעלה של מערכות גילוי אש, מפוחים, כיבוי אש, ספרינקלרים, משאבות מי שתיה וכן נמסרו אישורים מכון התקנים למערכות המשותפות. במהלך הסיור נרשמו ליקויים שנמצאו וצוין כי חוברת הפעלת הגנרטור תימסר בנפרד. בסיום הפרוטוקול נרשם כי העתק הפרוטוקול והאישורים נמסרו לחברת הניהול והובטח כי מנהל חברת הניהול יחתום על הפרוטוקול. לבסוף לא נחתם הפרוטוקול על ידי מר לואיס וחברת הניהול ואף הנתבעת מסיבותיה לא חתמה על פרוטוקול זה.
עוד מפנה הנתבעת למכתבה לב"כ התובעים מיום 28.3.12 לו צורפו ספר הפעלת הגנרטור וספרי הפעלה משוחזרים של רכזת כיבוי אש, מערכות המפוחים המדחסים המשאבות והחשמל. ב"כ התובעים אישר בחתימת ידו את קבלת המסמכים ע"פ מכתב זה.

מר לואיס אישר את קיומה של הפגישה מיום 21.2.10 , אך לא זכר כי ספרי המתקן האישורים ותעודות האחריות נמסרו במהלכה לחברת הניהול. יחד עם זאת אישר מר לואיס כי הוא מתקשה לזכור בברור את מהלכה של אותה פגישה, ואינו יכול לשלול את האפשרות כי המסמכים נמסרו לחברת הניהול. מר לואיס הסביר כי סירב לחתום על הפרוטוקול בשל מצב הבניין.

התובעים זימנו לעדות את מר גנון נציג חברת הניהול ב.ג. פאר. מר גנון העיד כי חברת ב.ג. פאר החליפה את חברת שובל בשנת 2010 וכי במועד ההחלפה לא נמסרו לה ספרי המתקן.

לטעמי, הנתבעת עמדה בנטל להראות כי מסרה את תיקי המתקן לתובעים או מי מטעמם. מר לואיס העיד בחקירתו כי הוא אינו זוכר במדויק את מהלך הפגישה. מר גנון מצדו לא נכח בפגישה זו ואין לו כל ידיעה בשאלה האם נמסרו הספרים לידי חברת שובל. עוד אוסיף בעניין זה כי אין זה סביר שחברת הניהול , אשר הפרוטוקול נמסר לידיה הייתה מותירה את האמור בו ללא מענה ולא הייתה משיגה על תוכנו ודורשת לאלתר את ספרי המתקן. שתיקה זו של חברת הניהול אף היא מאששת את גרסת הנתבעת. עוד יצוין כי אישורי מכון התקנים ואישורי מומחים בדבר תקינות המערכות צורפו לחוות הדעת של גולדשטיין והוצגו בפני המומחה.
בנסיבות אלה עבר הנטל אל התובעים להפרכת הטענה אך נטל זה לא הורם. לפיכך יש לקבל את מסקנת המומחה.

הנתבעת טוענת כי נפלו טעויות עובדתיות בחוות הדעת ועל כן בסופו של דבר יש להפחית מהסכום שנקבע על ידי המומחה סך של 90,200 ₪.

עובי התעלות
המומחה מצא כי עובי תעלות יניקת העשן נבנה שלא על פי התקן והעריך את עלות התיקון בסכום של 30,000 ₪. הנתבעת טוענת כי ליקויי זה כלל לא נטען על ידי הדיירים ועל כן יש להפחית סכום זה.
יש לקבל טענה זו מן הנימוקים המפורטים בסעיפים 63-64 שלהלן.

ליקויים בתאורת החירום ובמערכת הכריזה
המומחה מצא ליקויים בתאורת החרום ובמערכת הכריזה ואמד את עלות התיקון בסך של 8,000 ₪ (3,000+5,000) המומחה מבסס את חוות דעתו על תקנות התכנון והבניה ( בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התשס"ח אשר פרסמו בספטמבר 2008 ונכנסו לתוקף במרץ 2009. הנתבעת טוענת כי היא אינה מחוייבת להתאים את הבניה ע"פ היתר שניתן לה כדין לתקנות מאוחרות שנכנסו לתוקף לאחר קבלת ההיתר. בחקירתו מבהיר המומחה כי אכן התקנות נכנסו לתוקף בשנת 2009 ואולם לטעמו הקבלן צריך לשאת בעלות מאחר ומדובר בסכום קטן וכי ייתכן כי אם היה מדובר בסכום גבוה יותר היה שוקל אחרת. יש לקבל טענה זו מן הנימוקים המפורטים בהרחבה בסעיפים 85-86 שלהלן.

שילוט בחדר גנרטור
המומחה קבע עלות תיקון של 500 ₪ בגין שילוט בחדר גנרטור. הנתבעת טוענת כי מסקנה זו שגויה לאחר שבחקירתו הוצגו בפני המומחה תמונות המעידות כי קיים שילוט ( נ/9).אני דוחה טענה זו של הנתבעת; המומחה העיד כי במסגרת הביקור לא חזה בשלט זה וכי בכל מקרה התמונה שהוצגה בפניו אינה מניחה את דעתו שכן השילוט אינו תקין כאשר השלט מצוי בצד אחד ואילו המתג בצדו האחר.

תיקון דלת חדר גנרטור
המומחה קבע עלות תיקון של 500 ₪ בגין כיוון פתיחת דלת חדר גנרטור הנתבעת מפנה לסעיף 10 ה' לכתב התביעה וטוענת כי התובעים הם שפרצו את הדלת ושינו את המנעולים. אני דוחה טענה זו בסעיף 10 ה' טוענים התובעים כי פרצו את חדר המשאבות ולא את חדר הגנרטור. טענת הנתבעת כי התובעים הם אלו ששינו את המנעול לא הוכחה.

תקינות החיווט
הנתבעת טוענת כי המומחה אמד את התיקון בסכום של 2,500 ₪ בעוד התובעים תבעו סך של 2,000 ₪. עוד לטענתה בנספח י"ג 5 לחוות דעתו של המומחה גולדשטיין מטעמה קיים אישור לתקינות חיווט הגנרטור ועל כן לא ברורה חוות דעתו של המומחה איל ניב בעניין זה.
אני דוחה טענה זו; המומחה העיד כי העבודה שבוצעה לא נעשתה בצורה מקצועית ובחוות דעתו התרשם כי החיווט שבוצע מסוכן ואינו בטיחותי, לא מצאתי נימוק לסטות ממסקנה זו של המומחה, גם לאחר שעיינתי באותו נספח י"ג 5. ככלל, לא יסטה בית המשפט מחוות דעתו של מומחה מטעמו באשר חוות דעתו אמורה להיות אובייקטיבית וחסרת פניות, זולת אם מצא טעמים כבדי משקל שלא לעשות כן (ע"א 2099/08 עירית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ-סעיף 22 לפסק הדין והאסמכתאות הנזכרות שם). קביעת המומחה בדבר איכות העבודה לא נסתרה.
גנרטור
המומחה קבע עלות תיקון בסך של 17,000 ₪ בגין ליקוי באגזוז הגנרטור הגורם לקצר אוויר בין גזי הפליטה לכניסת האוויר. הנתבעת טוענת כי חדר הגנרטור נמסר לתובעים תקין לאחר שעבר את כל הבדיקות הנדרשות וכי מהתמונות נ/9 עולים סימני נזק שנעשו על ידי התובעים והמומחה אף אישר בחקירתו כי ככל שהקיר פורק על ידי התובעים הרי שזו בעיה שלהם ( עמ' 72 לפרוטוקול). הנתבעת לא הוכיחה כי התובעים הם אלו שביצעו את השינויים בחדר הגנרטור בדרך כלשהיא. אדרבא הליקוי בהפעלת הגנרטור אותר על ידי מומחה התובעים בבדיקה שערך ביולי 2010 ואף קודם לכן בבדיקה שערך בשנת 2009 ( כך ע"פ חוות הדעת).

תשתיות גלויות בחדר הגנרטור
המומחה קבע עלות תיקון של 5,000 ₪ בגין תשתיות גלויות בחדר הגנרטור. הנתבעת טוענת כי התובעים אמדו נזק זה על הסך של 3,000 ₪ בלבד. עוד לטענתה, עולה מהתמונות נ/9 כי הצנרת מצויה בתוך הצינורות ועל כן יש לבטל קביעה זו של המומחה ולחילופין להפחית את ההפרש בין קביעת המומחה לתביעת התובעים.
גם טענות אלו יש לדחות; משמונה מומחה קביעתו מחייבת את הצדדים והנתבעת אינה רשאית לאמץ את קביעותיו באופן חלקי, כך שתחויב בסכום הנמוך יותר. איני סבורה כי התמונות סותרות את קביעת המומחה אשר ביקר במקום והתרשם כי התשתיות הותקנו באופן לא מקצועי.

צנרת כיבוי אש
המומחה קבע עלות תיקון של 1,000 ₪ בגין העדר תמיכות תקניות לצנרת כיבוי ולשאר הצינורות. הנתבעת טוענת כי קביעה זו אינה מתיישבת עם אישורי כיבוי אשר הוצגו בפניו. יש לדחות טענה, זו אם בוצעה העבודה באיכות נמוכה ושלא בסטנדרט הנדרש כפי שמצא המומחה , אין די באישורי כיבוי אש שניתנו, והתובעים זכאים כי הליקוי יתוקן.

חדר משאבות
המומחה קבע עלות תיקון של 7,000 ₪ בגין פגמים בחשמל ובלוח המשאבות בחדר המשאבות. הנתבעת טוענת כי הוצגו בפני המומחה אישורי מהנדס חברת חשמל ואישור מכון התקנים ועל כן יש להפחית סכום זה. גם בעניין זה יש לדחות טענות הנתבעת. אין די באישורים שהוצגו מקום בו בדיקת המומחה מעלה כי העבודות שבוצעו אינן בסטנדרט הנדרש.

מטף כיבוי
המומחה קבע עלות תיקון של 200 ₪ בגין חוסר במטף לכיבוי אש. הנתבעת טוענת כי סעיף זהה נמחק בחוות הדעת מומחה התובעים בחוות דעתו המתוקנת מיום 19.12.12. לא מצאתי מקום לסטות מקביעה זו של המומחה אשר בדק 4 פעמים את שאלת קיומו של המטף ובכל אחת מחוות הדעת הגיע למסקנה כי המטף חסר.

העתקת לוח חשמל
המומחה קבע עלות תיקון של 4,500 ₪ בגין העתקת לוח חשמל בלובי גג מאזור מילוט בו הותקן לאזור מוגן אש. הנתבעת טוענת כי המומחה התעלם מאישור יועץ בטיחות שהוצג בפניו ועל אף שקבע בחוות דעתו המאוחרת כי הוא מקבל את אישור היועץ , בפועל הסכום לא הופחת בחוות הדעת אחרונה.
איני מקבלת טענה זו; המומחה קובע כי יש להעתיק את הלוח " אלא אם אושר ע"י יועץ הבטיחות אחרת". אישורו של המהנדס פניני ( נספח י' לחוות הדעת של המהנדס גולדשטיין) אינו מתייחס לסוגיה זו במפורש. המדובר באישור כללי לפיו הבניין עומד " בדרישות כיבוי אש ובחוק תכנון ובניה וע"פ כך מאשר את אכלוסו בכפוף לאישורים המקצועיים של כל יועץ בתחומו". ברי כי המומחה אינו יכול לקבל אישור מעין זה מבלי שהוצג לו אישור ספציפי באשר ללוח החשמל.

מפוח שחרור עשן
המומחה קבע עלות תיקון של 15,000 ₪ בגין ליקויי במפוח שחרור עשן המותקן בגג. הנתבעת טוענת כי מומחה התובעים אמד את התיקון בסכום של 12,000 ₪ ועל כן יש להפחית 3,000 ₪. הטענה נדחית מן הנימוק הנזכר בסעיף 46 לעיל.

ספרינקלרים
המומחה קבע עלות תיקון של 6,000 ₪ בגין השלמות ושיפורים במערכת הספרינקלרים. לטענת הנתבעת המומחה התעלם מהאישורים שהוצגו בפניו ( נספח י"ז לחוות דעתו של המהנדס גולדשטיין).
להבנתי נספח י"ז אינו מועיל לנתבעת שכן נכתב בו כי הוא " אינו כולל בדיקת מערכת מתזים לפי תקן ישראלי" (עמ' 3 לתעודת הבדיקה). על כן גם טענה זו יש לדחות.

איטום גופי תאורה בכניסה לחניון
המומחה קבע עלות תיקון של 5,000 ₪ בגין ליקוי באיטום גופי התאורה בכניסה לחניון.
הנתבעת טוענת כי סעיף זהה נמחק מחוות הדעת המתוקנת של מומחה התובעים מיום 19.12.12. לא מצאתי מקום לסטות מקביעה זו של המומחה אשר בדק 4 פעמים את איטום גופי התאורה ובכל אחת מחוות הדעת הגיע למסקנה כי התקנת גופי התאורה לקויה ובשל כך עלול להיגרם קצר בלוח החשמל.
העולה מן המקובץ הוא כי יש להפחית מחוות דעת המומחה סכום של 3 8,000 ₪ בלבד.

הליקויים בבריכות השחייה - חוות הדעת של טל אסא

התובעים טוענים כי בריכות השחייה נמסרו לדיירים באיחור ניכר, רק בקיץ 2010. מיד לאחר מסירת הבריכה נתגלו בה ליקוים רבים. התובעים פנו לנתבעת באמצעות ב"כ ודרשו את תיקון הליקויים ( נספחים 8-9 לכתב התביעה ) הנתבעת לא פעלה לתיקון הליקויים.

לאחר שהנתבעת לא שעתה לפניית התובעים , תיקנו התובעים בחודש מאי 2011 את הטעון תיקון בברכה באמצעות חברת י.ג.ל., ושילמו לחברה זו סך של 194,849 ₪ בגין תיקון זה ( במועד הסיכומים צירף ב"כ התובעים את החשבונית וזו נסרקה בתיק הנייר).
בכתב התביעה עתרו התובעים לחייב את הנתבעת להשיב להם סכום זה.

הנתבעת טוענת כי מסרה את הרכוש המשותף לידי התובעים ביום 21.2.10. מספר ימים לאחר מכן ביקשה למסור גם את הבריכה, אך ועד הבית התחמק ממנה. ביום 20.6.10 בוצעה הפעלה של בריכת השחייה ובסיומה עדיין סירבה חברת הניהול " שובל" לקבל לידיה את הבריכה. רק ביום 2.7.10 הסכימה חב' שובל לקבל את הבריכה בהסתייגות אחת בלבד, העדרו של סולם ירידה לברכה.

הנתבעת מדגישה כי מסרה את הבריכות בחודש פברואר כאשר מצבן תקין וככל שנגרם נזק לבריכה לאחר מכן האחריות חלה על התובעים בלבד.

הצדדים הסכימו למינוי של מר אסא טל כמומחה מטעם בית המשפט לבדיקת הליקויים בבריכה. מר טל בדק את הבריכה ומצא בה ליקוים רבים בשל אי עמידה בתנאי תקנות התכנון והבניה שתוקנו בשנת 2008 מר טל העריך את עלות התיקונים בסכום של למעלה ממיליון ₪ ( כאמור התובעים עתרו בכתב התביעה לתשלום עלות התיקון שבוצע על ידי חברת יגל בלבד ולא עתרו לתיקון סכום התביעה לאחר הגשת חוות הדעת או לתיקון כתב התביעה בגין הליקויים שנמצאו ע"י המומחה )

בנוסף לטענות הנתבעת כי יש לפסול את חוות הדעת במלואה, חלוקים הצדדים בשאלות הבאות:
מועד מסירת הבריכות.
קיומם של ליקויים בבריכות בעת מסירתן.
האם חלה חובה על הקבלן להתאים את הברכות לתקנות התכנון והבניה שהותקנו בשנת 2008 על אף שהיתר הבניה להקמת הבריכה קדם לתקנות אלו.
תחולת הוראות חוק רישוי עסקים.
התיקונים שבוצעו על ידי חב' יגל.

אדון בשאלות אלו ע"פ סידרן.

טענות הנתבעת לפסילת חוות הדעת
הנתבעת מבקשת לפסול את חוות דעתו של מר טל אסא, אשר מונה בהסכמת הצדדים לבחינת הליקויים בבריכות, ולמנות מומחה אחר תחתיו. בקשה זו נסמכת על שלושה אדנים: הראשון, חריגה מסמכות שעה שהמומחה דן בליקויים שכלל לא נתבעו על ידי התובעים; השני, פגמים בחוות הדעת היורדים לשורשו של עניין, בשים לב להעדר הפירוט כיצד הגיע המומחה לסכום עגול של מיליון ₪ מבלי שביאר מה עלות התיקון של כל ליקוי. השלישי סתירות מרובות בחוות הדעת והפניה לתקנות, אשר כלל אינן חלות על היתר הבניה שניתן לברכות.

אני מקבלת את טענת הנתבעת כי לא היה מקום לבחינת ליקויים אשר כלל לא נתבעו בכתב התביעה; לעניין זה קבע בית המשפט העליון בע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858, עמ' 865-866, כי השאלה אם זכאים תובעים לפיצוי גם בגין ליקויים שלא נזכרו בכתב התביעה תלויה בהסכמה שהגיעו אליה לעת מינויו של המומחה. כך שאם ניתן להבין שבעלי הדין סברו וקיבלו שקביעותיו של המומחה לעניין הליקויים יחליפו את הנטען בכתב הטענות בנושא זה, ייתן בית המשפט נפקות להסכמה כזו.

כפי שעולה מהחלטת המינוי של המומחה טל הצדדים לא הסכימו על הרחבת מסגרת סמכותו לבחינה כוללת של הליקויים בבריכות, מעבר לליקויים הנטענים בכתב התביעה. כאמור גם לאחר הגשת חוות הדעת לא עתרו התובעים לתקן את כתב התביעה ועל כן התובעים אינם יכולים לסמוך על הממצאים בחוות הדעת שלא מצאו זכרם בכתב התביעה.
לפיכך יש לקבל את טענת הנתבעת כי התובעים אינם זכאים לפיצויים בגין ליקויים שלא פורטו בכתב התביעה.

עיון בחוות הדעת מלמד כי היא נעדרת כל תחשיב המסביר כיצד הגיע המומחה טל לסכום העגול של מיליון ₪. המומחה נשאל על פגם זה ובתשובתו הסביר כי מצא לנכון שלא לערוך תחשיב מדויק טרם שיוברר במדויק אילו ליקויים יש לתקן. אני מקבלת עמדה זו של המומחה, ולאחר שיקבע ע"י בית המשפט אלו ליקויים יש לבחון במסגרת חוות הדעת, יושלם התחשיב על ידי המומחה.

הנתבעת טוענת כי המומחה שגה כאשר הסתמך על תקנות התכנון והבניה ( בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) (תיקון מס' 2), התשס"ח-2008 (להלן: תקנות 2008). גם אם יש ממש בטענה זו, כפי שיפורט בהמשך, עדיין אין בכך כדי לפסול את מינוי המומחה ויהיה באפשרותו להשלים את חוות הדעת לאחר קבלת הנחיות מבית המשפט.

לאור האמור, יש ממש בכל אחת מטענות הנתבעת אך עדין אין מקום להיעתר לבקשתה למנות מומחה חלופי, כאשר באפשרות בית המשפט ( באמצעות מתן הנחיות למומחה) לבור מתוך חוות הדעת את הנתונים הרלוונטיים לעילת התביעה ולבקש הבהרות מן המומחה בעניינים שנותרו סתומים.
פסילת חוות דעת מומחה לא תעשה כעניין שבשגרה, ולא כל שגגה או תקלה שנפלו בחוות הדעת יביאו בהכרח לפסילתה. ההחלטה אם לפוסלה תלויה בנסיבותיו של כל מקרה, ובין היתר, בשאלה אם פעל המומחה בתום לב, וכן בשאלה אם השגגה ניתנת לתיקון ( רע"א 6116/97 שוחט נ' ציון חברה לביטוח בע"מ, סעיף 4 לפסק הדין).
פסילת חוות הדעת הינה צעד קיצוני וחריג, שיינקט במשורה, ושמור לאותם מקרים בהם המומחה גילה בהתנהלותו או בניסוח חוות דעתו נטייה כה ברורה ובלתי מוצדקת לטובת אחד מבעלי הדין, עד שיש בכך כדי להצביע על חוסר אובייקטיביות מובנה.

בענייננו, לא ניתן לקבוע כי המומחה גילה בהתנהלותו נטיה ברורה לטובת אחד הצדדים וכאמור ניתן יהיה להשלים את חוות הדעת לאחר קבלת הנחיות מתאימות. אשר על כן, עתירת הנתבעת להורות על פסילת חוות הדעת והחלפת המומחה נדחית.

מועד מסירת הבריכה
מר לואיס מטעם התובעים העיד כי במועד הפגישה מיום 21.2.10 הבריכה טרם הושלמה ועל כן הנתבעת כלל לא ניסתה להעביר אחריות על הברכה לידי הדיירים או חברת הניהול. רק בחודש יולי 2010 הודיעה הנתבעת כי הבריכה הושלמה על אף שטרם הסתיימו העבודות הקשורות לבריכת הפעוטות. התובעים מפנים בעניין זה למכתב חב' הניהול שובל מיולי 2010 בו מאשרת חב' הניהול כי חתמה על קבלת הבריכה בהסתייגות מאחר ולא הותקן בה סולם.

מטעם הנתבעת העיד מר אורי טל, סמנכ"ל הנתבעת. בעדותו מסר כי בחודש פברואר 2010, התקיים סיור לצורך מסירה בנוכחות מר לואיס, נציגי חברת הניהול וחשב הנתבעת, מר ניסים עמר . מתיאורו עולה כי במעמד הסיור נערך פרוטוקול מסירה שנמסר לחתימת מר לואיס וחברת הניהול. אולם, כך עולה מגרסתו, מאחר ומנכ"ל חברת שובל (שרון) עזב באמצע הסיור ביקשו נציגי החברה להחתימו במשרדיהם ולהחזיר את המסמך החתום בפקס. אך עד היום טרם הוחזר הפרוטוקול החתום (פרוטוקול מיום 2.5.16, עמ' 75, שורות 23-29; עמ' 87, שורות 22-25).
גירסה דומה מסר מר עמר בעדותו בנוגע להתרחשות הדברים במהלך הסיור בחודש פברואר (פרוטוקול מיום 26.1.16, עמ' 49 שורות 29-32, עמ' 50 שורה 1).

מר טל עומת בחקירתו הנגדית עם הטענה כי מר לואיס ונציגי חברת הניהול לא חתמו על פרוטוקול המסירה, מאחר ובמועד זה היו בידיהם חוות דעת על ליקויים שהוערכו בסך של מיליון ₪. מר טל שלל טענה זו, ולגרסתו במהלך הסיור לא הועלתה טענה כלשהי בנוגע לחוות דעת אלו ולא נשלחה הודעה על כך מטעם הדיירים . עוד הבהיר מר טל כי מר לואיס סירב לחתום על פרוטוקול המסירה בטענה כי האחריות למבנה היא של חברת הניהול ובהעדר חתימה מצדה אין הוא יכול לחתום (עמ' 93, שורות 9-10).

מר טל נשאל בעדותו על מועד מסירת הבריכות ולדבריו הבריכות היו מוכנות בחודש יוני 2016 (עמ' 89, שורות 12-13). עם זאת בהמשך עדותו הבהיר כי הבריכות על מערכות יהן היו מוכנות עוד בחודש פברואר. אולם, מאחר וחברת הניהול לא ה סכימה לאשר את המסירה בטרם הפעלת המערכות לאחר מילוי הבריכות במים, לא ניתן היה לבצע את המסירה עד לחודש יוני. גם בחודש יוני לא בוצעה המסירה בפועל אך לאחר התרעות מצד הנתבעת להסרת אחריות מצדה , ניאותה חברת הניהול לקבל את המסירה ביום 2.7.16 (עמ' 90, שורות 7-28, עמ' 91, שורות 5-6).

עדותו של מר לואיס בעניין מועד מסירת הבריכה לא נסתרה בדרך כלשהיא ונתתי בה אמון מלא. חיזוק לעדות זו יש למצוא הן במכתבה של חב' שובל הנ"ל והן בעובדה שבפרוטוקול המסירה נספח א' לחוות הדעת של מר גולדשטיין אין כל איזכור למסירת מערכות הבריכה לידי הדיירים או חברת הניהול. גם נציג הנתבעת מאשר בעדותו כי לא ניתן היה לבצע את מסירת הברכה בחודש פברואר. על כן יש לקבל את טענת התובעים כי הבריכה נמסרה להם רק בחודש יולי 2010.

קיומם של ליקויים במועד מסירת הבריכה
התובעים טוענים כי בסמוך למסירה התגלו נזילות בשתי בריכות השחייה, ואיטום הפלסטיק בקרקעית הבריכה התקלף. ביום 18.7.10 פנה עו"ד שטוסל בשם התובעים לנתבעת ודרש את תיקון הליקויים. התובעים צירפו כנספח 8 לכתב התביעה תמונות שצולמו ע"י יו"ר הועד , מר הירש ביום 17.8.10.

ביום 22.8.10 ביצעה הנתבעת מספר תיקונים. התובעים טוענים כי מדובר בתיקונים קוסמטיים בלבד וכנספח 9 לכתב התביעה צורפו תמונות שצולמו למחרת אותו תיקון.

התובעים פנו לחברת יגל וזו ביצעה ביקורת בבריכה והגישה חוות דעת בדבר הליקויים שנמצאו ( נספח 12 לכתב התביעה). ב"כ התובעים דרש במכתבו מיום 7.11.10 כי הנתבעת תשיב לתובעים את הסכומים ששולמו על ידם בשל תקלות במערכת החשמל וכי תתקן את כל הליקויים בבריכה עד ליום 15.1.11, ואם לא תעשה כן יתוקנו הליקויים באמצעות קבלן חליפי. הנתבעת דחתה בתשובתה מיום 7.11.10 את דרישת התובעים בעניין מערכת החשמל ולא התייחסה כלל לבריכת השחיה. בין הצדדים הוחלפו עוד מספר מכתבים והודעות מייל ובסופו של יום פנו התובעים לחברת יגל וזו ביצעה את התיקונים בחודש מאי 2011 ( הקבלה סרוקה בתיק הנייר) התובעים שילמו לחברת יגל סך של 190,356 ₪.

גם בשאלה זו נתתי אמון מלא בעדות מר לואיס הנתמכת בתמונות שצורפו לכתב התביעה; בסמוך למסירת הבריכה נקרע הציפוי והתובעת לא תיקנה אותו כראוי. הליקויים המפורטים בחוות הדעת של חברת יגל לא זכו להתייחסות פרטנית מטעם הנתבעת ולא נסתרו על ידה הנתבעת כמי שבנתה את הבריכה ויומני העבודה בשליטתה יכלה להוכיח כי החוסרים הנזכרים בחוות הדעת הותקנו על ידה וזאת לא עשתה על כן יש לקבל את טענת התובעים בדבר קיומם של ליקויים בבריכת השחיה.

אני דוחה את טענת הנתבעת בסיכומיה לפיה התובעים רוקנו את בריכת השחיה ובכך גרמו להתייבשות וקריעת הPVC. היה על הנתבעת להתקין את הבריכה באופן מקצועי כך שאם יחליטו הדיירים לרוקנה מכל סיבה שהיא ( שיקולי עלות, מזג אויר וכד') עדין לא יהיה בכך כדי לפגום ברצפת הבריכה.

התאמת הבריכות לתקנות 2008
המומחה מר טל העיד בחקירתו כי ביסס את חוות דעתו על תקנות 2008. עוד העיד התאמת מבנה הבריכה לתקנות 2008 תעלה יותר מבניה חדשה ועל כן עדיף להרוס את מבנה הבריכה ולבנות בריכה חדשה.

התובעים טוענים כי הבניה של הבריכות על מתקניה נדרשו לעמוד בתקנים המפורטים בתקנות 2008, שנכנסו לתוקף ביום 7.8.08. שכן, לעמדתם, המועד המחייב לתחולת התקנים שבתקנות הוא מועד המסירה של הבריכות בחודש יולי 2010, החל לאחר מועד תחילתן.
התובעים מוספים בהקשר זה כי התנגדות הנתבעת לתחולת תקנות 2008 על הבנייה לא נטענה בכתב ההגנה מטעמה, ועל-כן מדובר בהרחבת חזית אסורה. עוד טוענים התובעים כי בתקנות 2008 נמצא הסדר מיוחד שנועד לחול על נסיבות בהן החלה בניה אך טרם נמסרה, ולגישתם, הנתבעת לא פעלה לקבלת היתר על-פי הסדר זה.
הנתבעת טוענת כי היתר הבניה ניתן ביום 20.7.06 ועל כן תקנות 2008 אינן חלות. הנתבעת מדגישה כי ניתן לברכה טופס 4 וגם בכך יש להראות כי לא היה צורך להתאים את הברכה הקיימת להוראות תקנות 2008.

אני דוחה את טענת התובעים להרחבת חזית; בעל דין אינו רשאי לחרוג מגדר המחלוקת העובדתית כפי שהותוותה בכתבי הטענות ו'להרחיב חזית', אלא אם כן נענה בית המשפט לבקשתו לתקן את כתבי טענותיו, או אם הצד שכנגד נתן לכך את הסכמתו, במפורש או מכללא ( ע"א 1184/04 גרשון קרויזר ואח' נ' אנטשיל שוורץ; גורן סוגיות בסדר דין אזרחי ( מהדורה עשירית – 2009), עמ' 89). לעומת זאת, בעל דין אינו מוגבל בטענותיו המשפטיות:
"אם התובע מבקש סעד פלוני על סמך נימוק משפטי מסוים ובית המשפט מצא את תביעתו צודקת לאור אותן העובדות הכלולות בכתב התביעה, אבל מנימוק משפטי אחר, רשאי הוא לקבל את התביעה, ואין זה בבחינת פסיקה על יסוד עילה אחרת" (ע"א 767/77 גבי בן חיים נ' יוסף כהן, פ"ד ל(1), 565, 573 ).
לפיכך אני דוחה את טענת התובעים להרחבת חזית אסורה.

נקודת המוצא לדיון בעניין תחולת תקנות 2008 על בניית הבריכות, מצויה בהוראת סעיף 3 לתקנות האמורות. הוראה זו נושאת את הכותרת " תחילה ותחולה", ולפיה " תחילתן של תקנות אלה 60 ימים מיום פרסומן ( להלן – יום התחילה), והן יחולו על בריכת שחיה ואתר בריכת שחיה שהיתר הבניה להקמתם ניתן לאחר יום התחילה". התקנות פורסמו ביום 7.8.08, וברי כי הוראות התקנות משנת 2008 אינן חלות על היתר הבניה שהוצא לבריכות ביום 26.7.06 ( נ/10, עמוד 3).

הסדר תחולה זה עולה בקנה אחד עם הראיה החוזית לפיה חיובי הצדדים מתגבשים בעת כריתת החוזה, להבדיל מרגע השלמת קיומו, ובענייננו מועד המסירה של הבריכות. אני סבורה כי הדרישה אותה מבקשים התובעים להטיל על הנתבעת, להתאים את הבנייה לתקנים המשתנים במהלך הבנייה ועד למועד המסירה, יהיה בה לעמוד לרועץ לקבלן שבמהלך עבודתו יאלץ להתאים את תכניות הבניה לכל שינוי בתקנים כאשר המחוקק עצמו אינו דורש זאת.

התובעים מפנים להוראות סעיף 21.1.6.5 לתקנות 2008 וממנו למדים כי היה על הנתבעת לפנות לועדה המקומית ולקבל פטור. התובעים ממקדים טענתם בהקשר זה בסעיף קטן (1) של ההוראה הקובע כי הועדה המקומית רשאית לפטור מהוראות תקנות 2008 " בנוגע לבריכת שחיה המיועדת לקום בבניין או באתר בריכת שחיה שהיתר הבניה להקמתם ניתן לפני תחילת תקנות אלה". לפי טענתם, מאחר והיתר הבניה להקמת הבריכות ניתן לפני תחילת התקנות היה על הנתבעת להגיש בקשה לפטור לוועדה המקומית בהתאם לסעיף 2.1.1.6.5, דבר שלא נעשה בענייננו.

אני דוחה פרשנות זו של התובעים; כפי שעולה מן האמור ברישא של סעיף 21.1.6.5 " הוועדה המקומית רשאית, לפי בקשה מנומקת של מגיש בקשה להיתר, ליתן פטור מהוראות חלק זה". פשיטא כי סעיף זה נועד לספק מענה לנסיבות בהן הוגשה בקשה להיתר בניה לאחר כניסתן לתוקף של התקנות, המתייחסת לבניה של בריכה שניתן לגביה היתר עובר לתחילת התקנות. הוראה זו דווקא מחזקת את עמדת הנתבעת כי מקום בו ניתן היתר בניה לבניית בריכה עובר למועד תחילת התקנות אז יחול סעיף 3 להוראות התקנות. לעומת זאת, מקום בו הוגשה בקשה נוספת להיתר לבנייה שניתן לגביה היתר לפני שנכנסו התקנות לתוקפן יחולו על הבקשה התקנים בתקנות זולת אם הוגשה בקשה לפטור בהתאם לסעיף 21.1.6.5.

התובעים מפנים לפסק דינו של כב' השופט א' גרוניס בע"א 6092/00 כדורי פיתוח עירוני בע"מ נ' דוד אוטמזגין ואח', פ"ד נו(6) 786 , 792 (7.10.02). עיון בפסק הדין מלמד כי כב' השופט גרוניס לא הביע כל עמדה לעניין זה. במקרה שם חל שינוי בתקנות לאחר שהקוטג'ים נמסרו לרוכשים, ולפיכך כב' השופט גרוניס לא מצא מקום להידרש לשאלה אם המועד הקובע הינו יום המסירה או מועד מוקדם יותר. לעומתו בית המשפט המחוזי ( כב' השופט י' צבן), נדרש לסוגיה וקבע כי המועד על פיו יש לבדוק אם קיים הקבלן את חיוביו כנדרש בתקנות, הוא יום כריתת ההסכם.

לטעמי אין לגזור על הנתבעת גזירה שהמחוקק עצמו לא דרש לגזור עליה ולחייבה לבצע התאמות שאינן נדרשות בהיתר הבניה ובטופס 4. יש להפנות בעניין זה לדבריו של פרופ' א' זמיר כי המועד הקובע לעניין תחולת התקנים והתקנות, אשר יחולו על הבניה, הוא מועד כריתת החוזה או לחילופין מועד הבניה, כאשר הדבר תלוי בנסיבות ( איל זמיר, חוק המכר ( דירות) התשכ"ח-1968 (התשמ"ז-1987) בעמ' 347-356). פרופ' זמיר מציע לשלול את האפשרות של מועד המסירה כמועד הקובע לעניין תחולת התקנות. לגישתו, אין זה סביר שהמוכר יקבל על עצמו חיוב שהדירה תתאים לדרישות שעדיין אינן קיימות בעת הבניה. בספרו הוא מתייחס למקרה שבו התקנה הותקנה במועד מאוחר לחוזה ולפני מועד הבניה. על אחת כמה וכמה בענייננו כאשר התקנות נכנסו לתוקף לאחר השלמת הבניה ועלות ההתאמה הינה כמיליון ₪.

לאור כל האמור לעיל אני קובעת כי תקנות 2008 אינן חולשות על בניית הברכות נשוא התביעה.

הוראות חוק רישוי עסקים
לטענת התובעים, הבריכות של הבניין טעונות רישיון עסק ועל הנתבעת מוטל הנטל להראות כי יש בידה רישוי מתאים. לכך הם מוסיפים כי הנתבעת אינה עומדת בתקנות רישוי עסקים משנת 1973 ובתקנים המפורטים בתקנות משנת 1994 כמתואר בחוות דעתו של המומחה טל אסא. לשיטתם, יש להתאים את מבנה הברכה לדרישות תקנות רישוי העסקים.

הנתבעת מתנגדת לטענה זו ולעמדתה הבריכה של הבניין נועדה לשימוש דיירי הבניין בלבד ועל כן אינה עונה על הגדרת " בריכה ציבורית" ובהתאם אינה טעונה רישיון עסק. תימוכין לטענתה מוצאת הנתבעת באישור האדריכל ויקטור אבקסיס, סגן מנהל אגף רישוי ופיקוח על הבניה בעיריית נתניה, שניתן ביום 24.1.16 ( נ/19). באישור זה נכתב כי " במידה והשימוש הוא לדיירי הבניין בלבד לא נדרש רישיון עסק". עוד מוסיפה הנתבעת כי הבריכה אינה פתוחה לקהל הרחב ואין גובים דמי כניסה לבריכה. בהעדר מאפיינים המעידים על צביון מסחרי לא ניתן להגדירה כבריכה ציבורית.

התובעים מפנים לעדותו של המומחה אסא טל לפיה נדרש רישיון עסק לבריכות ( פרוטוקול מיום 26.1.16, עמ' 30, שורות 9-14).

אינני מקבלת את טענת התובעים; סעיף 4 לחוק רישוי עסקים, תשכ"ח-1968, קובע כי " לא יעסוק אדם בעסק טעון רישוי אלא אם יש בידו רישיון". בהמשך להוראה זו קובע סעיף 32 לחוק בזו הלשון: "לענין חוק זה יראו כעסק גם כל עיסוק של חבר-בני-אדם, בין מואגד ובין לא מואגד, אף שאיננו לשם הפקת רווחים, אם נתקיים בו אחד מאלה: (1) הנהנים היחידים ממנו הם חבריו שהצטרפותם מותנית למעשה בתשלום דמי חבר בלבד; (2) אילו היה מקום העיסוק פתוח לקהל הרחב – היה נחשב כעסק".

מהראיות שבפני שוכנעתי כי בריכות השחייה מיועדות לשימוש דיירי הבניין בלבד, כאשר הן אינן פתוחות לקהל הרחב ולא נגבים בכניסה למתחם דמי כניסה. כך גם לא הוכח כי הבריכות מוחזקות על ידי הגוף המפעיל אותן לשם הפקת רווחים גם אם לצורך כיסוי הוצאות בלבד.

בנסיבות אלו אני סבורה כי בריכות השחייה לא נועדו לשמש פעילות בעלת אופי וצביון מסחרי. הצביון של המסחרי של עסק אינה נלמד אך מגביית דמי כניסה בפתחו ויש לבוחנו לפי פרמטרים נוספים, כגון סוג הקהל המורשה להיכנס לבריכה, והאם הבריכה פתוחה לכל דורש, או שקיימות הגבלות על הכניסה אליה, ומהן אותן הגבלות. כפי שציינתי לעיל, במקרה שבפני הכניסה לבריכות מוגבלת לקהל יעד מוגדר והוא דיירי הבניין בלבד. לפיכך, התמונה הכוללת אינה מצביע על סממנים של " עסק" בשימוש בבריכות השחייה.

לאור האמור אני דוחה את טענת התובעים לפיה יש להתאים את מבנה הבריכה להוראות תקנות רישוי עסקים ( תנאי תברואה נאותים לבריכות שחיה), תשנ"ד-1994.

ב"כ התובעים פנה למשרד הבריאות בבקשה להבהרה האם בריכות שנבנו בבניין המאכלס 22 דירות נמצאות תחת פיקוחו של המשרד. במענה לפניה זו השיבה עו"ד בן-דוד מהמחלקה המשפטית כי חוק רישוי עסקים נועד לפקח גם על פעילות שאילו היתה פתוחה לקהל הרחב היתה נחשבת כעסק. עוד מציינת עו"ד בן-דוד כי צו רישוי עסקים משנת 2013 מלמד כי הפטור שניתן לעניין בריכות שחייה הוא מצומצם כאשר החריג ניתן לבריכה המשמשת עד 4 יחידות אירוח למטרת נופש. מכאן היא למדה על עמדת מתקין הצו לעניין הצורך ברישוי ופיקוח על בריכות שחייה.

אינני מוצאת במכתב זה את התמיכה לה טוענים התובעים. ב"כ התובעים פנה לעו"ד בן-דוד בבקשה לבירור המצב המשפטי בנוגע לפיקוח משרד הבריאות על בריכות שנבנו על ידי הנתבעת, בהסתמך על פירוט חסר של הנתונים הנדרשים לצורך תשובה מספקת. בפנייתו לא צוין, , כי בריכות השחייה מיועדות לשימוש הדיירים בלבד ולא יגבו על ידי הגוף המנהל דמי כניסה. כן לא נזכרה העובדה כי הבריכה אינה פתוחה לקהל הרחב.
משכך, אין בתשובת משרד הבריאות כדי לשנות ממסקנתי הנ"ל.

התיקונים שבוצעו על ידי חברת יגל
חברת יגל פירטה בחוות דעתה את החוסרים והליקויים שמצאו על ידה ( נספח 12 לכתב התביעה) . חבי יגל המליצה לתובעים בכדי לחסוך בעלויות " לחבר את הבריכה הקטנה והבריכה הגדולה למערכת אחת". התובעים פעלו ע"פ המלצה זו.

מר טל בחוות דעתו קובע כי המלצה זו שגויה מיסודה שכן אסור לחבר בין בריכת פעוטות לבריכת בוגרים. מר אסא הסביר בעדותו כי מחזורי החלפת המים בין הברכות שונים ועל כן לא ניתן לשלוט בהרמת הכימיקלים. עוד ציין כי החיבור מחייב הליך מורכב לטיהור 2 הבריכות במקרה של זיהום, כאשר הפרדת הברכות יעילה ובטוחה יותר. מר טל התבקש בחקירתו לאמוד את עלות שינוי זה והעריך כי עלותו אומדת על 38,000 ₪.

הנתבעת טוענת כי אין מקום לחייבה בעלות שינוי זה. בנוסף היא מפנה לנ/20 הצעת מחיר של חב' הידרו פארם לפיה עלות שיפוץ הבריכה ע"פ הפרמטרים שנקבעו ע"י חב' יגל עומדת על כ- 55,000 ₪ בלבד.

אין מקום לסטות מקביעה זו של מר אסא ואין לחייב את הנתבעת בתשלום ששילמו התובעים בעבור חיבור הבריכות. מאידך לא ניתן לקבוע ממצאים על סמך הצעת המחיר נ/20 מטעם הנתבעת.

אשר על כן באשר ליתר העבודות המפורטות בנספחים 12, ו12.1 חוות הדעת של חב' יגל, נדרשת הבהרת המומחה האם עבודות אלו בוצעו נוכח הוראות תקנות 2008 ואז הנתבעת אינה מחויבת בעלות התיקון או שמא התיקונים נדרשו בשל אי מילוי הוראות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, שאז על הנתבעת לשאת בהוצאות אלו.
על המומחה לבדוק שאלה זו ולפרט בחוות דעתו את אומדן העבודות שנדרשו לתיקון ליקויים אלו. לצורך כך תציג הנתבעת בפני התובעת אסמכתאות באשר למערכות הבקרה הסינון וכיוצא באלו, שהותקנו על ידה.

אני דוחה את טענת הנתבעת לפיה יש להפחית 1/3 מעלות התיקונים בשל העובדה שהתביעה הוגשה בתוך שנת הבדק; כפי שפורט לעיל ניתנו לנתבעת הזדמנויות רבות לתקן את הליקויים וחלפו חודשים רבים מאז פנייתו של עו"ד קידרון ועד אשר בוצעו התיקונים בפועל. בפרק זמן זה התעלמה הנתבעת מדרישות התובעים ועל כן היא איבדה את זכותה לבצע את התיקון בעצמה.

עוגמת נפש

התובעים עותרים לחייב את הנתבעת בתשלום הסך של 85,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם. הנתבעת טוענת כי התובעים לא אפשרו לה לבצע את התיקונים והתנהלות זו שוללת מהם את זכותם לפיצוי בגין עוגמת הנפש. עוד לטענתה ליקויים ברכוש המשותף אינם פוגעים בשגרת יומם של התובעים בפרט כאשר רבים מהם הינם תושבי חוץ.

הפיצוי בגין נזק שאינו ממוני מסור לשיקול דעת בית המשפט. בגדר שיקולים אלה על בית המשפט לבחון את טיב הדירה ומצבה בכללותה, ההיקף והחומרה של הליקויים שנמצאו, הקשיים שליקויים אלה גורמים בחיי היומיום המונעים שימוש סביר בדירה, והקשיים שייגרמו לתובעים בעת העבודות לתיקן הליקויים, וכן את התנהלות הנתבעת אל מול התנהלות התובעים ( ראו: ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח).

אני דוחה את טענת הנתבעת כאילו ליקויים ברכוש המשותף אינם פוגמים בשגרת התובעים; ליקוי ברכוש המשותף גם הוא פוגם בשגרת חייו של דייר בבית משותף, גם אם הוא אינו נתקל בליקוי זה מדי יום. לאחר ששקלתי את היקף הליקויים וטיבם כפי שפורטו בחוות דעת המומחים, את מניעת השימוש בבריכה עקב הליקויים בה, ובהתחשב בעובדה כי התביעה הוגשה על ידי 26 תובעים, נראה בעיני כי הסכום הנתבע הינו סביר ויעמיד לכל תובע סך של כ- 3,270 ₪.
על כן מצאתי לקבל את עתירת התובעים בעניין זה במלואה.

פריצת חדר משאבות
בסעיף 10 לכתב התביעה טוענים התובעים כי לא נמסרו להם מפתחות חדר המשאבות ועל כן נאלצו לפרוץ את הדלת לצורך תיקון תקלה. טענה זו לא נסתרה ועל התובעת לשם לנתבעים את הסכום הנתבע 500 ₪.

תקלה במערכת החשמל
התובעים טוענים כי ביום 21.10.10 ארעה תקלה במערכת החשמל והם נאלצו לתקן את התקלה בעצמם. התובעים עותרים לחייב את הנתבעת בתשלום הסכום ששולם על ידם.

לטעמי לא עמדו התובעים בנטל המוטל עליהם, ולא הוכיחו כי התקלה קשורה קשר ישיר למחדלי הנתבעת. אין די בעובדה שהתקלה ארעה בתוך שנת הבדק, כדי להביא למסקנה כי זו נוצרה כתוצאה ממחדלי הנתבעת.

סוף דבר
לאור האמור על הנתבעת לשלם לתובעת את הסכומים הבאים:
א. סך של 445,800 ₪ ע"פ חוות הדעת של המהנדס אורמן בתוספת הפרשי הצמדה למדד
תשומות הבניה ממועד חוות הדעת ועד היום.
ב. סך של 85,700 ₪ בתוספת מע"מ כדין והוצאות ניהול (10%) ע"פ חוות הדעת של המהנדס אייל ניב, בתוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה ממועד חוות הדעת ועד היום.
ג. סך של 85,000 ₪ בגין עוגמת נפש .
ד. סך של 500 ₪ בגין פריצת דלת חדר משאבות בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה.
ה. בנוסף תישא הנתבעת בהוצאות התובעים (אגרה כנגזרת מסכום פסק הדין , חוות דעת המומחים מטעם התובעים וחלקם של התובעים בחוות דעת מומחי בית המשפט) ובשכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪.
ו. הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 יום וממועד זה יישאו הפרשי ריבית והצמדה כדין.

המומחה מר אסא מתבקש להגיש חוות דעת משלימה בתוך 30 יום במסגרתה יבחן אלו תיקונים שבוצעו על ידי חב' יגל נדרשו לצורך התאמת הברכה לתקנות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התשס"ח 2008, ואילו תיקונים נדרשו לצורך התאמת הבריכה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970. המומחה והנתבעת יפעלו ע"פ האמור בסעיף 101 לעיל.
ת.פ. ב6.10.16.

ניתן היום, ג' אב תשע"ו, 07 אוגוסט 2016, בהעדר הצדדים.