הדפסה

בית משפט השלום בנצרת ת"א 9243-01-11

בפני כב' השופט יוסף סוהיל – סגן נשיא
התובעת
עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד שאדי קנאזע

נגד

הנתבעים

  1. תקווה לשוביץ (המנוחה)
  2. זאב שובל
  3. שרי ניר
  4. יעקב פלס- נמחק

ע"י ב"כ עו"ד מירון גלמן ו/או רוית גלמן הרשליקוביץ

פסק דין

  1. בפני תביעה לפינוי וסילוק יד מנכס המצוי במקרקעין, הידועים כגוש 13072, חלקות 1-2, בעיר צפת ( להלן: "הנכס" או " המושכר"). עוד עותרת התובעת לפיצול סעדים, כך שהיא תוכל בעתיד להגיש תביעה, לתשלום דמי שימוש ראויים.
  2. הנתבעים 1-3 הגישו תביעה שכנגד, במסגרתה עתרו למתן פסק דין הצהרתי, הקובע כי זכאים הם לרכוש את הנכס, הכל כפי שיפורט בהמשך.
  3. אציין כי התביעה העיקרית, הוגשה גם כנגד מר יעקב פלס ז"ל, הוא הנתבע מס' 4, אשר טען לזכות חזקה בנכס. במהלך המשפט הלך מר פלס לעולמו. ביום 5.4.16, ניתן פסק דין חלקי, בו הוריתי על מחיקת התביעה כנגד מר פלס ז"ל.

רקע עובדתי:
4. בחודש יוני 1972, נחתם בין התובעת לבין המנוחים כתריאל ותקווה לשוביץ ז"ל, (להלן: המנוחים") הוריהם של הנתבעים 2-3 והתובעים שכנגד (שיקראו להלן: "הנתבעים"), חוזה לשכירות מוגנת של הנכס, בו נקבע, בין היתר, כי השימוש במושכר יהיה למטרת מגורים ולא אחרת. (חוזה השכירות צורף כנספח א' לכתב התביעה ולכתב התביעה שכנגד) (להלן: "חוזה השכירות").
5. אין זו הפעם הראשונה שתביעה לפינוי הנכס הספציפי מגיעה לפתחו של ביהמ"ש.
בשנת 2002 הגישה התובעת לבימ"ש השלום בנצרת ( בפני כב' השופטת דינה מויאל ז"ל), תביעה כספית ותביעה לפינוי הנכס, כנגד המנוח כתריאל (להלן: "המנוח"), במסגרתה העלתה התובעת טענות לנטישת המושכר והפרת חוזה. בסופו של יום התקבלה התביעה, עת נקבע כי הוכחה עילת נטישה. יחד עם זאת ולפנים משורת הדין, נמנע ביהמ"ש מפינוי המנוח, מטעמים של סעד מן הצדק, והוא חויב לשלם סך של 10,000 ₪. בכלל זה התייחס ביהמ"ש לשתיקתה של התובעת אשר ידעה כי הנתבע אינו מתגורר בנכס משך שנים רבות, אך עדיין המשיכה לגבות דמי שכירות. (להלן: "פסק הדין הראשון").
המנוחים קיימו את הוראת פסק הדין הראשון ושילמו את הסך שנקבע. (ראה המחאה מיום 6.3.05 שצורפה לתביעה שכנגד- כנספח ב').
6. משך השנים נעשו ע"י המנוחים מספר ניסיונות לרכוש את הנכס מהתובעת. כך בחודש נובמבר 1993 אושרה בקשת המנוח לרכישת הנכס, (ראה נספחים א' 7-8 לתביעה שכנגד), אולם עד לשנת 1997 לא התקדם דבר, ורק בחודש יולי של אותה שנה חזרה התובעת והציעה למנוח לרכוש את הנכס ( נספחים א' 9-10 בתביעה שכנגד). סמוך לאחר מכן, בחודש ספטמבר 1997, שלחה התובעת מכתב נוסף אל המנוח, בו חזרה בה מהצעתה, עת הודיעה למנוח כי מכירת הנכס לא אושרה לדייר המוגן, וכי הנכס הוצע לשיווק במכרז חופשי. (נספחים א' 12 ו- א'14 לתביעה שכנגד ולתצהיר הנתבעת 3 (להלן: הנתבעת")) .
7. המנוחים לא שקטו על שמריהם ופעלו למניעת מכירת הנכס בדרך של מכרז ( נספחים א'15-21 לתצהיר הנתבעת 3), אך ללא הועיל, שכן בחודש יולי 2003 פורסם מכרז למכירת הנכס, אשר בוטל לבסוף סמוך לאחר פרסומו. (נספחים א'22, א' 24-25 לתצהיר הנתבעת).
8. ביום 1.1.07 נעשתה ע"י המנוחים פנייה מחודשת לתובעת לשם רכישת הנכס. כפי שהציעה התובעת, פתחו המנוחים תיק מכר, בתשלום. (ראה נספחים יב' 1- יב' 2, ד' לתצהיר הנתבעת).
ביום 8.9.07 נפטר המנוח.
לאחר פטירת המנוח ובחודש אוגוסט 2008, הועברו הזכויות בנכס אל אשת המנוח, הגב' תקווה לשוביץ ז"ל (להלן: המנוחה"), ( ראה נספח ט' לתצהיר הנתבעת ).
בחודש ינואר 2009 התכנסה ועדת טרום עסקאות, אשר לא אישרה מכירת הנכס וניתנו הנחיות להמשך אישורו של הליך המכר. (ראה פרוטוקול ועדת טרום עסקאות מיום 27.1.09 אשר צורף להודעת התובעת על המצאת מסמכים (להלן: "הודעת התובעת").
9. בחודש מרץ 2009, במענה למכתבו של ב"כ המנוחה מיום 1.3.09, מסרה התובעת, כי בקשתה של המנוחה לרכישת הנכס ממתינה לאישור המכר ע"י הועדה לאישור עסקאות שאמורה הייתה להתקיים ביום 23.3.09. ( כך לפחות לפי המכתב- שצורף כנספח י' לתצהיר הנתבעת).
מהראיות עולה כי ועדת טרום עסקאות, דנה פעם נוספת בענייני המנוחה ביום 20.5.09, ושוב הוחלט שלא לאשר את מכירת הנכס, וניתנו הנחיות פעולה שיש לבצען לצורך אישור המכר. (ראה פרוטוקול ועדת טרום עסקאות מיום 20.5.09, שצורפה להודעת התובעת).
10. ביום 13.6.09 הלכה גב' לשוביץ לעולמה. רק ביום 22.9.09, כשלושה חודשים, לאחר מותה, החליטה ועדת טרום עסקאות לאשר את המכר, כפי התנאים שפורטו בהחלטה. (ראה פרוטוקול ועדת טרום עסקאות מיום 22.9.09 וטופס סיכום עסקת מכר מיום 21.9.09 אשר צורפו להודעת התובעת).
ביום 12.10.09 שלחה התובעת אל המנוחה ( שכבר נפטרה כאמור) הצעת מחיר לרכישת הנכס במסגרת מבצע מכירות בהנחות ניכרות (להלן: "הצעת הרכישה") ( ראה נספח יד' לתצהיר הנתבעת).
11. ביום 15.11.09 פנו הנתבעים בכתב לתובעת, באמצעות ב"כ, והודיעו לה על פטירת המנוחה, תוך שהם מבקשים להשלים את הליך רכישת הנכס, במקומה של המנוחה. (ראה נספח ב' לכתב התביעה). אין חולק כי עד לשלב זה התובעת לא ידעה כי המנוחה הלכה לעולמה.
ביום 19.11.09 כונסה ועדת דמי מפתח, אשר דנה בבקשת הנתבעים, לרכוש את הנכס, כאמור. בוועדה הוחלט, לערוך ביקור בנכס וככל שימצא שהנכס פנוי אזי תידרש קבלת חזקה בו, על מנת למוכרו בהליך של מכרז, אלא אם יתברר שהנתבעים דיירים מוגנים, ואז הנכס ימכר להם. (ראה נספחים ג'-ד' לכתב התביעה).
12. ביום 13.1.10 נערך ביקור בנכס ונמצא כי הוא פנוי. (ראה נספח ד' לכתב התביעה).
אין חולק כי הנתבעים אינם מחזיקים בנכס ומעולם לא החזיקו בו.
חקירה שערכה התובעת ביום 5.7.10 העלתה כי הנתבע 4, שהלך לעולמו במהלך המשפט והתביעה נגדו נמחקה כאמור, החזיק בנכס אשר שימש אותו כמחסן שאינו ראוי למגורים. (ראה נספח ו' לכתב התביעה).
הראיות:
13. התובעת הגישה את תצהירו של לורנס דחאברה, רכז שטח מטעמה, אשר ביקר בנכס, בצירוף שלל נספחים. עוד הוגשו פרוטוקולים של ועדת טרום עסקאות ושאר מסמכים.
מטעם הנתבעים 1-3 הוגש תצהירה של הנתבעת 3 , בצירוף אסופת מסמכים.
14. ביום 5.4.16 הגיעו הצדדים להסדר דיוני, שאושר על ידי ביהמ"ש, לפיו וויתרו הצדדים על חקירת המצהירים והוסכם, כי יינתן פסק דין על בסיס החומר הקיים בתיק ובכלל זה, התצהירים וכתבי הטענות על צירופיהם. (ראה פרוטוקול הדיון מיום 5.4.16 עמ' 9-10).

טענות התובעת בתמצית:
15. א. בשנת 2009 ולבקשת המנוחה, החלה התובעת בהליך למכירת הנכס למנוחה.
ב. המנוחה נפטרה בטרם קיבלה את הצעת הרכישה, אשר נשלחה בטעות, לאחר מות המנוחה. מדובר במסמך חסר נפקות משפטית ואין לראות בו כהצעה. עסקת המכר לא אושרה ולא נכרת הסכם מחייב; מה גם שהנתבעים לא הוכרו כדיירים מוגנים, ואין להם זכות לבוא בנעלי המנוחה.
ג. בהיעדר קיבול מצד הנמען, ובהיעדר חתימה על הסכם מחייב, לא ניתן לטעון לקיום זכות.
ד. ביקור שנערך ע"י התובעת בנכס העלה, כי הנכס פנוי ואינו מצוי בחזקתם של הנתבעים, מה גם שאינו ראוי למגורים ומשמש כמחסן. לפיכך ובהתאם לחוק הגנת הדייר תשל"ב 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), הנתבעים אינם זכאים להיות דיירים מוגנים ואינם זכאים לבוא בנעליה של המנוחה. משכך יש להשיב את הנכס לידיה של התובעת.
ה. כמו כן, לפי הוראת סעיף 20 ( ב) לחוק הגנת הדייר, נכס יועבר ליורשים של דייר מוגן, בתנאי שאלה גרו עימו, לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו ואין להם דירה אחרת. הנתבעים אינם מקיימים אחר תנאי זה.
ו. התובעת מפנה גם להוראות תקנה 25 לתקנות חובת המכרזים תשנ"ג 1993, לפיהן הנתבעים אינם זכאים לרכוש את הנכס, אלא בהליך של מכרז. מכירת הנכס ללא מכרז, מוקנית רק לדיירים מוגנים, ואין חולק שהנתבעים אינם כאלה.
ז. דין התביעה שכנגד להידחות, מטעמים של היעדר עילה והיעדר יריבות. התובעת חזרה על טענה זו גם בסיכומיה והוסיפה, כי היה מקום לצרף את מנהל מקרקעי ישראל, לו הסמכות למכור את הנכס.
ח. במקום תביעה שכנגד, היה על הנתבעים להגיש עתירה מנהלית כנגד החלטת הועדה מיום 19.11.09, ואין לביהמ"ש זה, סמכות ליתן את הסעד המבוקש. מה גם, הסמכות לאכיפת עסקה במקרקעין היא לביהמ"ש המחוזי. (אציין כי טענות אלו נטענו רק בסיכומים).
ט. טענת הנתבעים לזכות כלכלית הינה טענה סתמית, שכן, מדובר בזכות שהוכרה בפסיקה במקרים מעטים בלבד, ואין הכרה גורפת בזכות זו.
י. אין קשר בין ההצעה לרכישת הנכס, שהוצעה למנוח בשנת 1993 לבין ההצעה שהוצעה למנוחה בשנת 2009.

טענות הנתבעים בתמצית:
16. א. הנתבעים מודים כי מעולם לא החזיקו בנכס, ולדידם על התביעה להידחות מחמת היעדר עילה, שכן הנכס פנוי ואין צורך בדיון על פינוי הנכס. נטען כי היה על התובעת, לפנות בהליך המתאים ולהגיש תביעה לבירור זכויותיה במקרקעין.
ב. התובעת ידעה שהמנוחים מעולם לא התגוררו בנכס, עם זאת שולמו עבורו דמי מפתח החל משנת 1972. התובעת ידעה שהנכס נטוש ואינו ראוי למגורים, עם זאת בחרה לשתוק. הנתבעים מפנים אל פסק הדין הראשון אשר קבע מפורשות שהוכחה עילת נטישה, עם זאת נדחתה התביעה לפינוי, ואין לדון בכך שוב, מחמת השתק.
ג. הוכח כי הועדה לאישור המכר התכנסה ביום 23.3.09, או לכל המאוחר ביום 20.5.09, כך שההחלטה לאשר את מכירת הנכס התקבלה עוד בחייה של המנוחה.
ד. לא ברור מדוע התכנסה ועדת דמי מפתח ביום 19.11.09, כאשר ההחלטה למכור את הנכס התקבלה קודם, ולראיה הצעת המחיר שנשלחה חודש קודם לכן.
ה. הנתבעים אינם מבקשים לממש את זכות הדיירות המוגנת אלא את זכותם הכלכלית, לבוא בנעלי המנוחה ולהשלים את הליך מכר הנכס, שהחל עוד בחייה. הזכות הכלכלית כאמור ניתנת להורשה ללא מגבלה.
אין זה מן הצדק לקבוע כי פטירתה של המנוחה, תפקיע מהנתבעים את " זכותם הכלכלית" להשלים את עסקת המכר
ו. מותה של המנוחה, בסופו של הליך המכר ולאחר ששולמה מקדמה, אינו פוגע ביכולתם של הנתבעים להשלים את העסקה. המנוחה נפטרה לאחר מתן הצעה וקיבול, ועל פי דיני החוזים נוצרה התחייבות בלתי הפיכה מצד התובעת לסיום העסקה. הנתבעים באים בנעלי המנוחה, בין היתר מכוח הוראת סעיף 40 לחוק החוזים ( חלק כללי) התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים").
ז. בסיכומיהם מציינים הנתבעים, כי התובעת גמרה בדעתה למכור את הנכס למנוחים שלוש פעמים. שליחת הצעה מפורטת לרכישת הנכס, מלמדת על גמירות דעת מוחלטת מצד התובעת למכור את הנכס. גם חתימת התובעת על טופס מש"ח מעידה על רצונה למכור את הנכס.
ח. התובעת גרמה לסחבת מכוונת ועשתה כל שביכולתה לעכב את הליך המכר, כפי שעלה מהמסמכים שצורפו.
ט. לטענת הנתבעים, התובעת עצמה מביאה בחשבון אפשרות של מות הדייר המוגן תוך כדי עסקה, והיא מחייבת במקרה זה את יורשיו. הנתבעים מפנים לסעיף 6 ליפוי הכוח שצורף להצעת המחיר לרכישת הנכס מיום 12.10.09, לפיו כל מעשי הדייר המוגן לפני מותו, יחייבו גם את יורשיו והם יכנסו לנעליו.
י. עוד יצוין כי לאחר מותה של המנוחה ועד לשנת 2011, המשיכה התובעת לגבות מהנתבעים דמי ש כירות עבור הנכס.
יא. הנתבעים הם בעלי זכות קדימה לרכוש את הנכס ללא מכרז.
יב. בהתייחס לתקנה 25 לתקנות חובת המכרזים, נטען כי ברור שהמנוחים היו צד לחוזה מחייב, ורק מותם מנע מהם להשלים את העסקה לרכישת הנכס.
דיון והכרעה:
17. באשר לתביעה העיקרית שעניינה בפינוי הנכס, הרי אין חולק שהנתבעים אינם מחזיקים בנכס ומעולם לא החזיקו בו, לכן הלכה למעשה, הנכס פנוי.
הנתבעים אינם תובעים את זכות הדיירות המוגנת של המנוחה, מה גם שהם אינם עומדים בתנאים המפורטים בסעיף 20 ( ב) לחוק הגנת הדייר ( שעניינו בהעברת זכות הדיירות המוגנת ליורשים), אשר קובע לאמור:
"(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.
(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם".
18. משכך, הרי שעל פניו זכאית התובעת לקבל את הסעד המבוקש בתביעה.
19. עם זאת, נראה כי השאלה העיקרית הטעונה הכרעה, הועלתה דווקא ע"י הנתבעים בתביעה שכנגד, במסגרתה הם תובעים את הזכות לבוא בנעלי המנוחה ולהשלים את הליך רכישת הנכס, שהחל לטענתם, עוד בחיי המנוחה, ובכך להכיר " בזכותם הכלכלית", כלשונם.
אבהיר תחילה סוגיית הסמכות העניינית.

סמכות עניינית:
20. בטרם דיון לגופו של עניין, לא אוכל שלא להתייחס לטענת חוסר הסמכות העניינית, אשר הועלתה ע"י התובעת, אגב אורחא ורק בשלב הסיכומים.
(אציין כי כבר בשלב התחלתי של ההליך, ולאחר הגשת התביעה שכנגד הגישה התובעת בקשה למחיקת התביעה מחמת העדר סמכות עניינית, אולם בדיון מיום 10.5.12 חזרה בה התובעת מבקשתה זו ( ראה עמ' 2 לפרוטוקול 10.5.12). בהמשך ובמסגרת כתב ההגנה שהוגש מטעמה, לא נטען ע"י התובעת דבר לעניין הסמכות העניינית, על אף שהיה בידה לעשות כן).
21. רק בסיכומיה, שבה, התובעת והעלתה את הטענה כי ביהמ"ש זה נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה שכנגד, בהיותה מופנית כנגד החלטה של רשות ציבורית, קרי ההחלטה מיום 19.11.09, ומשכך על התביעה שכנגד להיות מוגשת כעתירה מנהלית לביהמ"ש לעניינים מנהליים שלו הסמכות לדון בעניינים אלו, ולא אחרת.
22. אין לי אלא לדחות טענה זו.
ראשית, "משלא עלתה טענה בדבר היעדר סמכות עניינית בהזדמנות הראשונה או בשלב מוקדם של ההליך, אלא נשמרה ונטענה בשלבים מאוחרים של המשפט, בפרט אם נטענה טענה זו לראשונה בשלב הערעור, מהווה הדבר משום פעולה בחוסר תום לב" ( ראה אורי גורן בספרו "סוגיות בסדר דין אזרחי" ( מהד' 12, 2015), פרק א' סמכות עניינית, 37).
ברי כי אין להתיר התנהלות זו.
שנית, ביהמ"ש העליון הביע לא אחת את עמדתו ביחס להעלאת טענה שעניינה בחוסר סמכות עניינית בשלבים מאוחרים של ההליך, והמגמה היא שאין להיזקק לטענת חוסר סמכות עניינית אשר מועלית בשלבים הסופיים של הדיון המשפטי.
יפים לכך הדברים שנפסקו ברע"א 11183/02 כלפה נ' זהבי פ"ד נח (3) 49 לאמור:
"אכן, היה מקובל שטענה של חוסר סמכות עניינית היורדת לשורשו של ההליך המשפטי, ניתן להעלותה בכל שלב של הדיון, אולם לאחרונה מתחזקת והולכת בפסיקת בתי-המשפט המגמה שלא להיזקק לטענת היעדר סמכות עניינית הנטענת באיחור (ראו דברי השופט (כתוארו אז) אור בע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן [1]; דברי השופטת פרוקצ'יה ב ע"א 1662/99 חיים נ' חיים [2])... המבקש לא העלה את טענתו שלפיה לא קנה בית -המשפט המחוזי מלכתחילה סמכות עניינית לדון בתביעה לסעד כספי, בהזדמנות הראשונה, ואף לא בשלב מוקדם אחר, אלא נצר אותה בלבו עד להגשת הסיכומים, כאשר התקרב מועד ההכרעה. מהלך כזה, בנסיבות כאלה, נראה כפעולה שלא בתום-לב". ראה גם רע"א 3121/08 רחל נדב נ' בלבול עובדיה (25.8.08).
(ההדגשות מכאן ואילך אינן במקור- ס.י).
23. מעבר לאמור, נראה כי ביהמ"ש זה, קנה לו סמכות לדון בכלל הסוגיות שהועלו בתביעה שכנגד, גם מכוח סמכותו הקבועה בסעיף 51 (א)(4) לחוק בתי המשפט, המורה כך:
51. (א) בית משפט שלום ידון באלה:

...
(4) תובענה שכנגד לתביעה אזרחית שנושאן אחד או שהן נובעות מאותן הנסיבות, יהיה שוויו של נושא התביעה-שכנגד אשר יהיה.
"על מנת לקבוע כי שתי תובענות "נושאן אחד" או שהן "נובעות מאותן הנסיבות" יש לבחון האם התובענות מעוררות את אותן השאלות המשפטיות, או לחלופין האם הן נסמכות על תשתית עובדתית זהה או מעוררות את אותן שאלות שבעובדה. אין די בדמיון גרידא; התביעות צריכות להיות קשורות זו בזו בטבורן על מנת ששיקולי היעילות הדיונית, העומדים ביסוד הסעיף, יגברו על כללי הסמכות הרגילים". (רע"א 8669/08 עזבון המנוח פריד נ' קק"ל (22.8.11).
24. בענייננו, התביעה העיקרית והתביעה שכנגד נשענות על אותה מערכת נסיבתית ועל אותה מסכת עובדתית. לשתי התביעות מכנה משותף רחב, ובכלל זה מתעוררת שאלת זכותם של הנתבעים להיכנס בנעלי המנוחה. אציין בהקשר זה, כי סמכותו של ביהמ"ש, אינה מוגבלת רק לתובענות שכנגד שעניינן בסעדים כספיים גרידא. ראה: ע"א 289/65 רובינשטיין נ' רון, פ"מ כ(1) 505 (1966).
לפיכך, הרי שטענת התובעת לחוסר סמכות עניינית, דינה להידחות.
זכאות הנתבעים לרכוש את הנכס במקומה של המנוחה:
25. לצורך הכרעה בשאלת זכאותם של הנתבעים לבוא בנעלי המנוחה יש לבחון את השאלה, האם נכרת
חוזה מחייב בין התובעת לבין המנוחה, מכוחו יכולים הנתבעים לבוא בנעליה ולהשלים את הליך העברת הזכויות בנכס על שמם.
סבורני כי יש להשיב על שאלה זו בשלילה.
לאחר שבחנתי טענות הצדדים, כמו גם את שלל הראיות שהוגשו, הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבעים אינם זכאים לממש את זכותה של המנוחה ולרכוש את הנכס.
26. לדדי, לא השתכלל הסכם מחייב בין התובעת לבין המנוחה, ולא הושלמה עסקת המכר, שהחלה אמנם להירקם בחיי המנוחה, אך נקטעה בעודה באיבה, עם מותה בחודש יוני 2009, וטרם שליחת הצעה קונקרטית ומהותית הנדרשת לגיבוש עסקת המכר על פרטיה.
התרשמתי מהראיות, ובכלל זה מהצעת הרכישה וכן מפרוטוקול ועדת טרום עסקאות מיום 22.9.09, כי הנכס אושר למכירה רק ביום 22.9.09 , לאחר מותה של המנוחה.
עוד נלמד מהראיות כי טרם שליחת ההצעה למכירת הנכס, התקיימו מספר ישיבות בעניין מכירתו, (ראה פרוטוקולי ועדת טרום עסקאות בהודעת התובעת), אולם אף אחת מהן לא הבשילה לכדי הצעה ממשית שהועברה לידי המנוחה, זאת למעשה עד הישיבה האחרונה בה אושרה מכירת הנכס למנוחה, כאמור.
27. סעיף 1 לחוק החוזים, קובע כי חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול.
סעיף 2 לחוק החוזים, קובע כי:
"פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסוימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה...".
כלומר, ההצעה אמורה להעיד על גמירות דעתו של המציע ולהיות מסוימת כדי אפשרות לכרות את החוזה ע"י קיבולו.
"ההצעה צריכה להיות מסוימת- מלאה ומדויקת במידה מספקת- עד שניתן יהיה לראות באמור בה, עם קיבולה, חוזה מלא ובר-ביצוע, ללא צורך במשא ומתן משלים נוסף (ראו ע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר, פ"ד ל (2) 260). יושם אל לב, כי דרישת המסוימות מתייחסת להצעה בלבד ואיננה חוזרת בסעיף 5 לחוק הדן בקיבול. זאת, משום שאם ההצעה מסוימת דיה, הרי שקבלת ההצעה על ידי הניצע היא בהכרח מסוימת". ר' ע"מ 10705/08 בן חמו נ' פרזות חברה ממשלתית עירונית לשיכון י"ם ( 23.11.10). ( להלן: "פס"ד בן חמו").
28. מעיון בהצעת הרכישה, ובכלל זה בסעיף 3( א), המתייחס לתוקפה של הצעת המחיר, נלמד כי העסקה תקפה החל ביום 22.9.09 , וכך קובע הסעיף:
"מכירת הנכס כמפורט בסעיף 4 ( במכר/חכר) נדון בתאריך 22.9.09 ואושרה מכירתו וממועד זה יש למנות את תקיפות העסקה". (ההדגשה שלי – ס"י)
כך שלמעשה רק מיום 22.9.09 ההצעה קיבלה את תוקפה, אך זה ארע למרבה הצער כשלושה חודשים לאחר פטירת המנוחה ומכאן הרי שיש לקבוע שכלל לא הייתה " הצעה" למנוחה, מאחר שעם מותה היא אינה בגדר אישיות משפטית. למעשה, בעת מתן ההצעה לא היה "ניצע".
אציין בהקשר זה גם את הוראת סעיף 4(2) לחוק החוזים אשר קובעת:
"שהצעה פוקעת כשמת המציע או הניצע... והכל לפני מתן הודעת קיבול".
כך שגם אם הייתי סבור שהייתה הצעה מצד התובעת, הרי שעם מותה של המנוחה פקעה גם זו.
29. מצאתי לציין את הדברים שנפסקו בעת"מ ( ת"א) 1343/06 בדש מאיר ואח' נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון ואח' (17.8.09), היפים גם לעניינינו, שם נדונה סוגיה הדומה למקרה דנן, שעסקה בסוגיית הדיור הציבורי ודייר ממשיך :
"לא ניתן לראות בהודעה של עמידר שנשלחה לאם לאחר מותה משום "הצעה" תקפה, בוודאי לא "הצעה בלתי חוזרת", שהרי האם לא זכתה, למרבה הצער, לקבל את ההצעה. כפי שמובהר בספרם של המלומדים ד' פרידמן ו-נ' כהן, חוזים, כרך א' סעיף 7.105: "הצעה היא פניה של אדם אל חברו (כמוגדר בסעיף 2 ל חוק החוזים (חלק כללי) – ע.ב.), וכל עוד לא נמסרה, אין היא בגדר הצעה". כך גם נאמר בסעיף 7.111 לספרם של פרידמן וכהן: "הצעה ללא חזרה מחייבת את המציע משנמסרה לניצע... אך טכנית, כל עוד לא נמסרה לניצע, אין מדובר בהצעה, ולכן החרטה אינה חזרה מהצעה...".
30. הנתבעים שוגים בטענתם, לפיה עסקת הרכישה אושרה עוד בחיי המנוחה, שכן טענה זו אינה עולה כלל ועיקר מהראיות, מהן ניתן ללמוד באופן ברור כי מכירת הנכס אושרה רק ביום 22.9.09 ולא קודם לכן ( ראה תימוכין בפרוטוקול ועדת טרום עסקאות מיום 22.9.09).
הווה אומר, ההליכים לרכישת הדירה שהחלו ע"י המנוחה, לא השתכללו לכדי עסקה מחייבת.
על אף שהליכי הרכישה החלו בעוד המנוחה בחיים, הרי שאלה לא הבשילו לכדי הצעה מגובשת, שכן עיקר תהליך הרכישה מתרחש ומתקדם לאחר מות המנוחה , והצעה קונקרטית מטעם הנתבעת ניתנת לאחר מות המנוחה, ומבלי שהתובעת הייתה מודעת לכך. משכך, אין ביכולתם של הנתבעים לבוא בנעליה של המנוחה ולהשלים את העסקה.
31. למיותר לציין, כי בהעדר "ניצע", לא ייתכן קיבול של ההצעה.
הלכה למעשה, המנוחה לא נתנה את הסכמתה למחיר שנקבע עבור הנכס, ולא ידוע באם אכן ההצעה הייתה מתקבלת על ידה, אם לאו. כמו כן, לא ניתן לצאת מנקודת הנחה שבכל מקרה, המנוחה הייתה מסכימה להצעת המחיר והעסקה הייתה יוצאת אל הפועל, ולו מן הטעם שהנחה זו אינה מעלה ואינה מורידה.
32. הנתבעים מבקשים "לקבל" את הצעת התובע, במקומה של אימם המנוחה, מבלי שזו בכלל ידעה על ה הצעה ותוכנה, ומצב זה בלתי אפשרי:
"כוח הקיבול של הניצע אינו עובר אם-כן ליורשיו, וגם יורשי המציע אינם זוכים בחוזה המגבש כביכול את הצעת מורישם, אם זה נפטר טרם מתן הודעת הקיבול (שלו, דיני חוזים, 123-124; ע"א 470/76 נג'ם נ' בשארה פ"ד לג(1) 169, 172-173). עם זאת ברי, כי בעובדת פקיעתה של הצעה עם מותו של המציע או הניצע אין כדי לשלול את תוקפו המחייב של הסכם אשר נכרת". ( ראה: ה"פ ( י"ם) 616/01 ויטנברג מנהל עיזבון המנוחה נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בע"מ (23.10.03).
אולם כאן, לא נכרת חוזה כאמור, בהעדר הצעה, ויותר מכך בהיעדר קיבול, ובניגוד לנטען ע"י הנתבעים, הרי שאין תחולה להוראת סעיף 40 לחוק החוזים, לפיו חיוב יכול ויקוים ע"י אדם אחר.
כמו כן, אין לקבל טענת הנתבעים להיווצרות "התחייבות בלתי הפיכה" כלשונם, שעה שהמנוחה לא הייתה בחיים עת אושרה עסקת המכר ונשלחה הצעת המחיר.
33. בטרם סיכום, אביא את הדברים שנפסקו בפסק דין מלכי, היפים גם לעניינינו:
"...ההליכים בהם החל לרכישת הדירה, לא השתכללו לכדי התקשרות מחייבת, הואיל ותנאי הרכישה טרם נקבעו, וממילא לא נתן להם המנוח את הסכמתו. העולה מכך הוא, שבהעדר "זכות" שקמה למנוח כדין, לא מתעוררת כלל שאלת זכותן של המערערות לרשת את אותה זכות, ועל כן אין בידן עילה כנגד המשיבות". (עע"מ 6495/04 סימה מלכי נ' עמידר חברה לאומית לשיכון בע"מ (23.2.06) , סעיף 3 לפסק הדין. ההדגשה שלי – ס"י).
ועוד נפסק:
"אביו המנוח של העותר נפטר בטרם נערך חישוב של מחיר הדירה בהתאם לתנאי המבצע הרלוונטי ובטרם נשלחו לו שוברי התשלום עבור הדירה. בנסיבות אלו, משנפטר האב בטרם חושב מחיר הדירה וממילא בטרם הביע את הסכמתו לרכישתה במחיר האמור, לא ניתן לומר כי נכרת הסכם בין האב, בעודו בחיים, לעמידר, לרכישת הדירה. נוכח זאת, ובשים לב להוראות סעיף 4(2) ל חוק החוזים, העותר אינו יכול לבוא בנעליו של אביו ולהשלים את הליך הרכישה באותם תנאים שהאב היה זכאי להם". דברי כב' הנשיאה, השופטת (בדימוס) מוסיה ארד, בעת"מ (י"ם) 575/04 אברהם זאדה נ' עמידר (24.9.09), סעיף 20 לפסק הדין. ההדגשה שלי – ס"י).
ראה עוד לעניין זה: פס"ד בן חמו לעיל ועת"מ ( ים) 8553/08 בן חמו נ' פרזות חב' ממשלתית עירונית (20.11.08) .
(בהערת אגב, אציין כי אמנם פסקי הדין הללו עוסקים בסוגיית הדיור הציבורי וזכאות דייר ממשיך, אך מדובר בנושא אשר קרוב במהותו לסוגיית הדיירות המוגנת, בשינויים המחויבים כמובן, ויש מקום להקיש מפסקי דין אלו גם לעניינינו).
34. מעבר לכך, לדדי, הזכות לרכוש את הנכס ללא מכרז, מוקנית לדייר המוגן עצמו, שכן מדובר בזכות אישית אשר אינה ניתנת להעברה, אלא אם הנתבעים היו מקיימים את הוראות סעיף 20( ב) לחוק הגנת הדייר והיו מוכרים כדיירים מוגנים, אך אין זה המצב כאן ועל כך גם אין חולק.
ברוח דומה נפסק כי:
"יש לקבוע כי הזכות לרכוש את הדירה בתנאי המבצע הינה אישית של הדייר הציבורי המתגורר בדירה, ואינה ניתנת להעברה לצדדים אחרים. אופייה האישי של הזכות נובע משני טעמים עיקריים: עצם זכאותו של הדייר לדיור ציבורי, והזיקה הקיימת בינו לבין הדירה הספציפית שבה הוא מתגורר". (ראה: בעת"מ ( ים) 8553/08 בן חמו נ' פרזות חב' ממשלתית עירונית (20.11.08) ).
סבורני כי הדברים נכונים ומתאימים גם לעניינינו.
35. באשר לטענות הנתבעים על סחבת מתמשכת ומכוונת מצד התובעת, מלבד זאת שלא נמצא תימוכין בחומר הראיות לטענה זו, הרי שלא ברור מדוע לא נעשו פעולות משך כל השנים, אם ע"י פנייה לערכאות או לגופים הרלוונטיים, כדי להפסיק את אותה סחבת נטענת.
בנוסף לכך, מהראיות עולה כי התובעת אכן פעלה לאישור מכירת הנכס והתקיימו מספר ישיבות של ועדת טרום עסקאות ( החל משלהי שנת 2008), בהן נערכו דיונים ונרשמו הערות לצורך " גיבוש" עסקת המכר, עד שזו אושרה סופית, בחודש ספטמבר 2009.
כך או כך, סחבת כשלעצמה אינה מבססת עילת תביעה, לפחות לא בנסיבות תיק זה, ובוודאי שאין בה כדי להצמיח זכות של הנתבעים לסעד המבוקש בתביעה שכנגד.
36. יתרה מזאת, איני יכול להתעלם מהמגמה ההולכת וגוברת לצמצום כוחו של חוק הגנת הדייר וההכרה בזכות הקניין כזכות חוקתית. ראה לעניין מגמת צמצום פרשנותו של חוק הגנת הדייר, ברע"א 7411/12 אילן הוניג נ' אורלי גונן (18.12.13).
מגמה זו מחזקת בעיני בהכרח את המסקנה לפיה, היורשים אינם רשאים להיכנס בנעלי המנוחה " ולהשלים" את העסקה. להזכיר, זכות הרכישה ניתנה למנוחה כזכות אישית, בהיותה דיירת מוגנת. אותה זכות לא הועברה לנתבעים, אשר זכאותם הייתה תקפה רק מכוח היותם דיירים מוגנים.
37. למעלה מן הצורך, אומר כי צודקת התובעת בטענתה לפיה הנתבעים אינם רשאים לרכוש את הנכס ללא מכרז. התובעת מתבססת על הוראות תקנה 25 לתקנות חובת המכרזים, אשר מכוחה מנועים הנתבעים מלרכוש את הנכס, ללא מכרז כדין, בין היתר, משום שהם אינם בעלי הזכויות בנכס, או דיירים מוגנים כאמור בהוראות תקנה 25(1) ו-25 (3).
אין חולק כי הנתבעים אינם צד לחוזה, אינם בעלי הנכס והם אינם דיירים מוגנים. טענת הנתבעים לפיה המנוחים היו צד לחוזה ולכן יש לפטור את הנתבעים מחובת המכרז כפי תקנה 25, אינה מבוססת.
טענת הנתבעים כי אין זה מן הצדק להפקיע מהם את " זכויותיהם" הלכאוריות, אינה יכולה לעמוד להם, היות והם נעדרי זכויות בנכס.
38. משאלו הם פני דברים, הרי ששתיקתה של התובעת, ביחס לכך שהנכס נטוש מזה שנים רבות, אינה מעלה ואינה מורידה בנסיבות אלו, ואינה משנה את התוצאה הסופית אליה הגעתי.
39. במאמר מוסגר, ועל אף שהנתבעים לא טענו לכך מפורשות, מצאתי להביע עמדה אודות הגנה אפשרית של סעד מן הצדק, שאיני מוצא מקום לתיתה בנסיבות אלו.
לא אחת נפסק כי:
"יש להעניק סעד כזה בצמצום, על מנת שלא יהפוך היוצא מן הכלל, שנקבע בסעיף, להיות הכלל ( ע"א 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום, פ"ד לד(2), 208 (1979)); סעד זה נתפס כ"תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי והאוטומטי של הדין...", כדברי הנשיא שמגר ברע"א 4740/92 אדלר נ' חן [ פורסם בנבו].
ברי כי כדי שהגנה זו תופעל בגדרי הגנת הדייר יש צורך ככלל בנסיבות חריגות". ( ע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (28.10.09). ברי כי אין זה המצב כאן.
בעניינינו, אין לומר כי נסיבותיהם האישיות של הנתבעים חריגות ומיוחדות במידה המצדיקה הענקת סעד מן הצדק ואף אינן מתקרבות לכך. אין המדובר באנשים חסרי קורת גג או שצפויים " להיזרק" לרחוב כתוצאה מדחיית תביעתם שכנגד. להזכיר, מדובר בנכס שגם כך היה נטוש תקופה ממושכת ועודנו נטוש.
סוף דבר:
40. דין התביעה העיקרית להתקבל. אני מורה על פינוי הנכס, מכל חפץ ואדם, תוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין. הנתבעים יבצעו את הפינוי על חשבונם.
הטענה לפיצול סעדים נזנחה בסיכומים, ומשכך דין הבקשה לפיצול סעדים להידחות.
לאור האמור, דין התביעה שכנגד להידחות.
בנסיבות, ראיתי להשית על הנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד מתונות יחסית.
אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של -.10,000 ₪, וזאת תוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין.
המזכירות תמציא לצדדים.

ניתן היום, ה' אדר תשע"ז, 03 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.