הדפסה

בית משפט השלום בנצרת ת"א 53821-06-14

לפני כבוד השופטת מיכל ברלינר לוי

התובעת

ענאיה סלימאן ת"ז XXXXXX266
באמצעות בא כוחה עו"ד חוסאם סרור ועו"ד נסים מרשי

נגד

הנתבעיםוצדדי ג'
.1 רשם המקרקעין נצרת
באמצעות פרקליטות מחוז צפון

.2 הייפא בסול ת"ז XXXXXX698 רעיית המנוח סעאדה בסול ז"ל
באמצעות בא כוחה עו"ד סאהר בסול

.3 עאווני מנסור ת"ז XXXXXX673
באמצעות בא כוחו עו"ד יצחק שפרבר
נגד
צדדי ג'
מר מוחמד אחמד זועבי ת"ז XXXXXX871

4. עפיף בסול ת"ז XXXXXX810
5. חיכמיה בסול ת"ז XXXXXX474
באמצעות בא כוחם עו"ד איאת בסול

פסק דין

מבוא

לפני תביעה לפיצויים בסך 500,000 ₪, במרכזה עסקת מכר של 1172/70433 חלקים מחלקה 41 בגוש 17514 בריינה (להלן: "המקרקעין"). לטענת התובעת, היעדר אפשרות לרשום על שמה, 518/70433 חלקים מתוך ה -1172/70433 חלק ים שרכשה, נעוץ בהתנהלות הנתבעים, ולפיכך יש לפסוק לטובתה את הפיצוי הכספי הנתבע. (לשם הנוחות יצוין החלק היחסי של החלקים בחלקה על פי המונה בלבד).

התביעה הוגשה נגד הנתבעת 1, מדינת ישראל - רשם המקרקעין; הנתבע 2, מר סעאדה נמר בסול ז"ל, אשר למרבה הצער הלך לעולמו במהלך ההליך; והנתבע 3, עו"ד מנסור.

הנתבעים שלחו הודעות לצדדים שלישיים בינם לבין עצמם ונגד צדדים שלישיים נוספים.

כתב התביעה תוקן מספר פעמים בגדרי ההליך ובשל פטירתו של הנתבע 2, ניתן היתר לתיקונו פעם נוספת, בשנת 2017. לאחר הליכים שונים שהתנהלו בהקשר זה, צורפה רעיית הנתבע 2 המנוח כנתבעת תחתיו, בהיותה היורשת היחידה על פי צו הירושה, ואף מטעמה נשלחו הודעות לצדדים שלישיים נוספים.

כל אלה תרמו מטבע הדברים להימשכות ההליכים בתיק זה.

רקע והשתלשלות העניינים בתמצית

במוקד התביעה, עסקאות במקרקעין אשר במקור היו בבעלותו של נימר יוסף בסול ז"ל; עברו בירושה לנתבע 2 המנוח, סעאדה ז"ל (להלן: "המנוח סעאדה"), ובהמשך נמכרו בחלקים בעסקאות נוגדות.
טענות התובעת בתמצית

ביום 22/2/78 נחתם ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר על ידי נימר יוסף בסול ז"ל, לפיו מכר, בין היתר, למנוח ג'לטה, 4,938 חלקים מן המקרקעין. ביום 3/12/79 נרשמה הערת אזהרה לטובת המנוח ג'לטה בגין העסקה לפי שטר 5223/79 (להלן: "הערת האזהרה"). העסקה דווחה לרשויות המס, אך לא הסתיימה ברישום.

ביום 2/12/80 מכר המנוח ג'לטה את החלקים שרכש בעסקה האמורה, לרוכשים שונים כדלקמן: 3,178 חלקים לה"ה עבדאלג'יני, תייסיר ואמיר ג'נים; 587 חלקים למר ח'אלד ג'נים (להלן יחד : "משפחת ג'נים"); 1,172 חלקים למר מוחמד אחמד זועבי (להלן:"זועבי").

העסקאות דווחו לרשויות המס והמסים בגינן שולמו, אך אף הן לא הסתיימו ברישום ואף לא נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים.

ביום 6/3/93 רכשה התובעת את 1,172 החלקים במקרקעין מזועבי, כאשר אף עסקה זו לא הסתיימה ברישום.

ביום 15/12/93 מחק רשם המקרקעין את הערת אזהרה אשר הייתה רשומה לטובת המנוח ג'לטה, בשל טעות. לטענת התובעת, היעדרה של הערת האזהרה, היוותה את הנדבך המרכזי לתאונה משפטית שארעה בהמשך, כמפורט להלן.

נימר יוסף בסול ז"ל הוריש בצוואתו לבנו, המנוח סעאדה, את יתרת זכויותיו בחלקה 41, כפי שתהיה בבעלותו בעת פטירתו. אלא, שהחלקים שהועברו בפועל על שמו של המנוח סעאדה לפי צו קיום הצוואה, כללו בטעות גם את החלקים שנמכרו זה מכבר למנוח ג'לטה, אשר מכרם בהמשך לזועבי, ואשר הוא בתורו מכרם לתובעת, ושהערת האזהרה לגביהם נמחקה בטעות. לפיכך, סעאדה המנוח נרשם בטעות כבעליהם בלשכת רישום המקרקעין.

המנוח סעאדה בחייו, בעזרת עו"ד מנסור, מכר את אותם חלקים לצדדים שלישיים בעסקאות נוגדות, עד כי לא נותרו די חלקים למימוש עסקת המכר של אביו המנוח, שמכר לג'לטה, שמכר לזועבי, שמכר לתובעת.

בגין עסקאות המכר שביצע המנוח סעאדה יחד עם עו"ד מנסור, הוגשה תביעה לבית המשפט המחוזי בנצרת, בגדרי ת"א 1164/02 במסגרתה עתרה משפחת ג'נים לביטול חלק מן העסקאות שנעשו על ידי המנוח סעאדה, לרבות העסקה בינו לבין עו"ד מנסור. בפסק דינו של בית המשפט המחוזי מיום 9/3/2008 התקבלה התביעה (להלן: "פסק הדין הראשון"). ערעור לבית המשפט העליון על פסק הדין - נדחה.

ביחס לנתבעת 1, המדינה-רשם המקרקעין, טוענת התובעת כי בפסק הדין הראשון ניתנו הוראות ברורות לרשם המקרקעין לשם שימור זכויותיהם של צדדים שלישיים, לרבות חלקו של זועבי (1,172 חלקים), שנמכר לתובעת. נטען כי בפסק הדין אף ניתנה הוראה אופרטיבית לרשם המקרקעין "...למחוק 410/70433 חלקים מן החלקים הרשומים על שם סעאדה בסול בחלקה 41 בגוש 17514, ולהותירו עם 2172/70433 חלקים (עבור אלין אבו ערב, ואחמד זועבי, כאמור)." (סעיף 60 לפסק הדין הראשון). לפיכך, היה על הרשם לתקן את הטעות שיצר; להחזיר את רישום הערת האזהרה לטובת ג'לטה; לשמור 1,172 חלקים לטובת זועבי (ובכך לטובת התובעת); ולהימנע מרישום זכויות סותרות, שאינו עולה בקנה אחד עם קביעות פסק הדין.

נטען כי פועל יוצא מתוצאתו הסופית של פסק הדין הראשון הוא, כי רק 654 חלקים נותרו רשומים על שם המנוח סעאדה, משמע, לא נותרו די חלקים על מנת לקיים את מלוא העסקה שבין ג'לטה המנוח לזועבי, ובין זועבי לתובעת.

ביום 9/8/10 פנתה ב"כ התובעת לרשם המקרקעין לשם רישום זכויותיה ואז גילתה להפתעתה מתשובתו מיום 10/8/10, כי רק שטח של 513 מ"ר נותר רשום על של המנוח סעאדה, וכי לא נותרו די חלקים לרישום העסקה.

ביחס לנתבעים 3-2 טוענת התובעת, כי הקביעות המעוגנות בפסק הדין הראשון רלוונטיות לענייננו, וביניהן: כי המנוח סעאדה פעל בניגוד לעסקאות שעשה נימר יוסף בסול ז"ל; כי למנוח סעאדה ולעורך דין מנסור הגיעו ידיעות אודות עסקאות קודמות, אך שניהם עצמו את עיניהם וביצעו את העסקאות הנוגדות; כי עורך דין מנסור התרשל משלא ביצע את הבדיקות המתחייבות אשר יכלו למנוע את ה"תאונה משפטית" והעסקאות הנוגדות; כי שניהם נהגו בחוסר תום לב בהתעלמם מטענות צדדים שלישיים כי רכשו את המקרקעין מהמנוח בסול או מהמנוח ג'לטה.

הואיל והתובעת ניהלה תביעת בעלות בגין 654 חלקים מתוך 1,172 החלקים שרכשה, וזו התקבלה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כב' השופט דני צרפתי) מיום 10/9/15 במסגרת ת"א (נצ') 19115-12-10 (להלן: " פסק הדין השני") - הרי שעניינה של התביעה דנן הוא אך ורק בטענת התובעת לזכותה הנטענת לפיצוי כספי בגין 518 החלקים הנותרים, שלא ניתן לממשם.

נטען לנזק בגין אובדן זכויות ורווחים, בין היתר בשל אובדן פוטנציאל נטען לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבניה - בסך של 420,000 ₪; ולזכאות לפיצוי בגין עוגמת נפש בסך 80,000 ₪, ובסך הכול לפיצוי בסך 500,000 ₪.
טענות הנתבעים בתמצית

טענות הנתבעת 1 (להלן: "המדינה" או "רשם המקרקעין")

המדינה הגישה כתב הגנה מתוקן ועמו הודעה לצד שלישי כנגד מר זועבי, מוכר המקרקעין לתובעת, וכן בקשה לסילוק התביעה על הסף.

בתמצית טוענת המדינה - כי דין התביעה להידחות בהיעדר עילה, בהיעדר יריבות, בשל התיישנות, מעשה בית דין וחוסר תום לב. נטען, כי הערת האזהרה נמחקה בשל טעות בתום לב של הרשם, אך הואיל וההערה התייחסה לחלקים בלתי מסוימים במקרקעין, לא הייתה כל מניעה לפעול לרישום זכויות התובעת אף לאחר מחיקתה, ומשך שנים רבות לאחר מכן, על חשבון חלקים עודפים במקרקעין. כן נטען, כי התובעת רכשה זכויות אובליגטוריות בלבד מזועבי, אשר בעצמו לא היה רשום כבעל הזכויות במקרקעין; כי התובעת עצמה התרשלה משלא פעלה משך שנים לרישום זכויותיה, ואף לא הבטיחה במסגרת ההסכם את כספי הרכישה או את רישום הזכויות על שם המוכר תחילה. נטען לאשם תורם מכריע מצד התובעת ולהיעדר קשר סיבתי בין מחיקת הערת האזהרה על ידי הרשם לנזקים הנטענים.

נטען עוד, כי בפסק הדין הראשון נדונה, בין היתר, מחיקת הערת האזהרה, ולבסוף נכללו בו הוראות בדבר מחיקת רישום זכויות צדדים שלישיים במקרקעין, כדי לאפשר את רישום הזכויות על שם זועבי. למרות זאת, זועבי והתובעת לא טרחו לרשום את זכויותיהם במקרקעין בסמוך למתן פסק הדין. אם לא די בכך, זועבי אף ויתר על רישום זכויותיו במקרקעין במסגרת הליכים משפטיים שונים והסכים לרישומן על שם צדדים שלישיים במקומו.

עוד נטען, כי התובעת וזועבי הגישו בשנת 2010 תביעה לבית המשפט המחוזי, נושא פסק הדין השני, וכי בהליך זה התביעה נגד הרשם נמחקה בהסכמה.

בנוסף נטען, כי הרישום אינו פעולה אוטומטית המתבצעת על ידי הרשם בהינתן פסק דין, אלא שעל הזוכה לפעול מכוח פסק הדין בו זכה לשם רישום זכויותיו, ולשם כך לעמוד במלוא התנאים הנדרשים, כהמצאת אישורי מסים. כמו כן, בפסק הדין הראשון לא ניתן צו מניעה האוסר על הרשם לרשום עסקאות אחרות במקרקעין, ואף לא נקבע כי תירשם הערת אזהרה מחודשת לטובת זועבי, שכלל לא היה צד להליך ואף הצדדים לא ביקשו לרשום הערת אזהרה חדשה מכוחו. ביחס לרישומי זכויות לאחר פסק הדין הראשון, הרי שהם נעשו מכוח פסקי דין אחרים שניתנו ביחס למקרקעין, בין היתר בהסכמת זועבי (נספחי א'-ב' לכתב ההגנה). רשם המקרקעין היה מחויב לרשום את העסקאות מכוח פסקי הדין ולבקשת הזוכים.

נטען כי הנזקים הנתבעים מוגזמים ומופרכים וכי ככל שתתקבל התביעה יש לקבוע את הפיצוי בהתאם לתמורה ששילמה התובעת או לשווי המקרקעין וייעודו בשנת 1993, לאחר ייחוס אשם תורם לתובעת בשיעור ניכר.

בגדרי ההודעה לצד שלישי, נטען כי זועבי התרשל משלא רשם זכויותיו; לא פעל לרישום הערת אזהרה לטובתו במקרקעין; ומשלא יידע את התובעת אודות הליכים משפטיים להם היה צד לאחר מכירת זכויותיו לתובעת, ובמסגרתם הצהיר, בחוסר תום לב, על הסכמתו להעברת הזכויות במקרקעין לצדדים שלישיים מבלי לגלות כי הזכויות אינן שלו.
טענות הנתבע 2, המנוח סעאדה

בשל פטירתו של המנוח סעאדה במהלך ההליך, ביום 4/11/19 הוגש כתב הגנה מטעם רעייתו וילדיו, במסגרתו נטען כי רעייתו, הגב' הייפא בסול, היא היורשת היחידה של עזבונו מכוח צו ירושה מיום 6/3/17, כי ילדיו, שצורפו לתביעה, הסתלקו מן העיזבון לטובתה וכי דין התביעה נגדם להידחות על הסף.

נטען עוד, להיעדר עילה או יריבות אף ביחס לרעיית המנוח, בהיעדר קשר, הסכם או כל מקור אחר לחובת זהירות כלפי התובעת. נטען כי הנתבעים לא ידעו על טענותיה של התובעת לזכויות במקרקעין.

בנוסף נטען להתיישנות, שיהוי, ויתור, מניעות, השתק ונזק ראייתי, משהתובעת לא עשתה דבר לשם מימוש זכויותיה במקרקעין והשלמת רישומן על שמה, ובכך גרמה לצדדי ג' ולנתבעים להסתמך על הרישום כמייצג נכונה את מצב הזכויות בשטח. כן נטען למעשה בית דין, לאור קביעות פסק הדין הראשון. נטען כי זכויות זועבי והתובעת הובטחו בפסק הדין ואין באפשרות התובעת כיום לזכות בכפל סעדים.

נטען עוד, כי מחיקת הערת האזהרה היא שגרמה לנזקי התובעת הנטענים והיא מנתקת כל קשר סיבתי בין פעולותיהם או מחדליהם לנזקי התובעת הנטענים. בנוסף נטען כי ככל שקביעות פסק הדין הראשון נוגעות למנוח סעאדה, הרי שהמנוח נפל קורבן למעשי הנתבע 3 ומר עפיף בסול, אשר ניצלו את תמימותו ומצבו הכלכלי.

יחידי הנתבע 2 שלחו הודעה לצדדים שלישיים נגד המדינה, מר זועבי, עו"ד מנסור וכן כנגד מר עפיף בסול ורעייתו חיכמיה בסול (להלן: "צדדי ג' 1-5" בהתאמה). ביחס למדינה, לזועבי ולעו"ד מנסור, הועלו עיקרי הטענות שפורטו לעיל ולא מצאתי לשוב ולפרטן. ביחס לעפיף וחיכמיה , נטען לאחריותם לאור קביעות פסק הדין הראשון. נטען כי הם ידעו על העסקאות הנוגדות לאור החתימה על מסמך ת/4, כעולה מסעיף 20 לפסק הדין הראשון, משהחתימו את המנוח סעאדה על ייפוי כוח בלתי חוזר לשם מכירת זכויותיו במקרקעין יחד עם עו"ד מנסור, תוך ניצול תמימותו ומצבו לשם התעשרות על חשבונו בחוסר תום לב.
טענות הנתבע 3, עו"ד מנסור

בהגנתו אישר עו"ד מנסור, כי ייצג בזמנים שונים את המנוח סעאדה בנוגע למכר חלקים מן המקרקעין וכי רכש 2 דונם מן המקרקעין, רכישה שבוטלה בפסק הדין הראשון. על אף האמור נטען, כי דין התביעה נגדו להידחות בהיעדר עילה ובהיעדר יריבות, משבינו לבין התובעת לא נכרת כל הסכם; משלא ידע על קיומה או על טענותיה לזכויות במקרקעין; ומשאינו חב בחובת נאמנות או זהירות כלפיה.

נטען עוד להתיישנות, משאף לשיטתו עילת התביעה נולדה ביום 6/3/1993, מועד כריתת ההסכם בין התובעת לזועבי; כי היה על התובעת לעקוב אחר רישום הזכויות על שמה; וכי התובעת ידעה או שהיה עליה לדעת כי נערכים שינויים במצב הזכויות הרישומי בחלקה. נטען כי לכל המאוחר התביעה התיישנה במועד בו לא נותר עודף לרישום זכויותיה, בשנת 2001. נטען עוד לשיהוי, מניעות, השתק וויתור, בטענה כי התובעת לא עשתה דבר לשם מימוש זכויותיה וגרמה לצדדים שלישיים, ביניהם הוא עצמו, להסתמך על המצב הרישומי ולשנות מצבם לרעה, תוך שהסבה להם נזק ראייתי חמור.

בנוסף נטען למעשה בית דין, משהתובעת עצמה מסתמכת על קביעות פסק הדין הראשון לשם ביסוס אחריותו כלפיה. אלא שלטענתו, בפסק הדין הראשון נקבע עוד כי אותם חלקים שרכש זועבי מהמנוח ג'לטה ישארו על שם המנוח סעאדה וישמשו לצורך רישום זכויותיו של זועבי, באופן שזכויות התובעת הובטחו במסגרתו, ובכך מוצו כל טענותיה כנגדו.

נטען כי התובעת אף נמנעה מלפעול לרישום זכויותיה מכוח פסק הדין הראשון, ואף זועבי לא פעל לרישום זכויותיו; לא העביר זכויותיו לתובעת; ואף הסכים להעברתן לצדדים שלישיים במסגרת הליכים משפטיים, מבלי לקבל את הסכמתה. התנהלות זו של התובעת וזועבי סיכלה את ביצוע פסק הדין הראשון וניתקה כל קשר סיבתי משפטי בין המיוחס לו לבין הנזק הנטען. מנגד נטען, כי לא כל קביעות פסק הדין מקימות השתק פלוגתא. משכך, הוכחשה הקביעה כי הגיעה לאזניו ידיעה בדבר עסקאות קודמות במקרקעין, ונטען כי לכל היותר דובר בעסקה אחת המתייחסת למשפחת ג'נים, שגם עליה הוא לא ידע טרם ההליך בבית המשפט המחוזי.

ביחס לנזק, נטען כי לכל היותר זכאית התובעת לפיצוי בשווי המחיר ששילמה בגין הקרקע בערכים נומינאליים.

עו"ד מנסור שלח אף הוא הודעות לצדדים שלישיים למדינה, לזועבי ולמנוח סעאדה.
טענות הצדדים השלישיים בהגנתם

משטענות המדינה, עורך דין מנסור והמנוח סעאדה כצדדים שלישיים מצאו ביטוי בכתבי ההגנה שהוגשו מטעמם - איני רואה לפרטן בשנית. לפיכך, יובאו להלן תמצית טענות עפיף וחיכמיה בלבד כפי שעלו בכתב הגנתם ובבקשתם לדחייה על הסף .

נטען להתיישנות; להיעדר יריבות והיעדר עילה, בטענה כי משנת 2002 הוגשו תביעות רבות נגד הצדדים בתיק זה, כאשר באף אחת מהן לא נשלחה הודעה לצד שלישי נגדם מטעם המנוח סעאדה; וכי הם לא היו צד לעסקה ולא התחייבו בהתחייבות כלשהי כלפי המודיעים או מי מהצדדים לתביעה. נטען כי לתובעת אשם תורם מלא ביצירת התאונה משלא פנתה לרשם המקרקעין להסדרת זכויותיה בהקדם האפשרי לאחר הרכישה ולאחר מחיקת הערת האזהרה בשנת 1993. נטען עוד, כי עפיף וחיכמיה לא יכלו לדעת אודות העסקאות הסותרות שכן סמכו על המידע שנמסר להם מאת המנוח סעאדה, ומשהעניין אף היה בטיפולו של עו"ד מנסור. נטען כי התאונה המשפטית ארעה בשל מחיקת הערת האזהרה באופן שהם לא יכלו לדעת אודות זכויות התובעת הנטענות; כי המסמך ת/4 אינו רלוונטי לתובעת; וכי לא ניתן להסתמך על קביעות פסק הדין הראשון בהליך זה, בהיעדר זהות בין הצדדים.
ההליך

תיק זה נפתח בשנת 2014 ועבר לטיפולי ביום 30/1/19.

ביום 14/3/19 ניתן פסק דין בהעדר הגנה נגד הצד השלישי, מר זועבי, לטובת המודיעה, המדינה, וביום 2/4/19 ניתן פסק דין בהעדר הגנה נגדו לטובת המודיע, עו"ד מנסור.

ביום 28/7/20 הגישה התובעת בקשה להארכת מועד להגשת חוות דעת מטעמה לעניין הנזק. הבקשה נדחתה בהחלטתי מיום 30/8/20, מכל הטעמים שפורטו בגדרה, בין היתר בהתייחס להתנהלות התובעת לאורך ההליך בעניין זה והשלב המתקדם של ההליך. בקשת רשות ערעור שהגישה התובעת לבית המשפט המחוזי בגדרי רע"א 32423-10-20 , נדחתה בפסק דינו של כבוד הנשיא אברהם אברהם מיום 25/10/20, כפי שיפורט בהמשך.

ביום 23/2/21 התקיים דיון הוכחות במסגרתו העידו המצהירים כדלקמן: מטעם התובעת: בעלה, מר עלי סלימאן. מטעם הנתבעים והצדדים השלישיים: מר קוריס- מטעם רשם המקרקעין; הגב' הייפא בסול רעיית המנוח- בנעלי הנתבע 2 המנוח; עו"ד מנסור- כנתבע 3; מר עפיף בסול- מטעם צדדי ג' 4 ו-5. הצדדים סיכמו טיעוניהם בעל פה, וצדדי ג' 4-5 הגישו סיכומיהם בכתב.

דיון והכרעה
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובחומר שלפני, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה - להידחות. לפיכך, ובהתאמה דין ההודעות לצדדים שלישיים - להידחות, ודין פסקי הדין שניתנו בהעדר הגנה נגד מר זועבי לטובת המודיעים, המדינה ועו"ד מנסור– להתבטל.
הנזק

בנסיבות תיק זה, ראיתי להקדים אחרית לראשית ולדון תחילה בטענת התובעת לנזקיה הנתבעים.

בכתב התביעה המתוקן, נמנעה התובעת מלציין את סכום התמורה ששילמה למר זועבי בעד המקרקעין, על כל המשתמע מכך. רק בסעיפים 4 ו-36 לתצהיר עדותו הראשית של מר סלימאן, הוצהר לראשונה כי ביום 6/3/1993 נרכשו המקרקעין מזועבי בתמורה לסך של 10,000 $ וכי התובעת נשאה במסים בגין העסקה. בסעיף 38 לתצהיר מר סלימאן הוצהר עוד, כי בגין 518 החלקים, נושא התביעה, שולם לכאורה סכום יחסי של 4,419 $. בעדותו העיד מר סלימאן, כי שער הדולר בעת הרכישה עמד על 3.5 ₪ לדולר. מכאן, שלכאורה התמורה ששילמה התובעת לזועבי בגין המקרקעין עמדה על סך של 35,000 ₪.

גרסה יסודית זו של התובעת - הופרכה.

תרגום נוטריוני של ייפוי הכוח הבלתי חוזר, נושא העסקה בין זועבי לתובעת, הוגש לתיק אך ביום 2/3/21, ולפיו, התובעת שילמה למר זועבי בגין המקרקעין תמורה בסך של שמונה עשר אלף ₪ בלבד, בניגוד למוצהר בתצהיר מר סלימאן. מר סלימאן אף אישר בעדותו כי התמורה ששולמה למר זועבי במזומן בעד המקרקעין עמדה על סך של 18,000 ₪ בלבד. ראו עדותו בעמ' 17 לפרוטוקול, שורות 14-36, עמ' 18, שורות 1-7:
" ש: הואיל ואתה יודע ערבית ואני לא, כמה כתוב בסכום ששילמת. 18,000 ₪ ?
....
ת: כן. כך רשום.
ש: איך שילמת.
ת: מזומן.
ש: יש לך אישור, או מישהו חתם.
ת: לא זוכר אם יש לי אישור, אבל שילמתי ועשינו את הייפוי כוח והכול בסדר, הייפוי כוח הוא האישור והוא מודה שהוא קיבל את הכסף.
ש: מאיפה באו 10,000$ שטענת להם.
ת: אני אומר שהיה לי 10,000$ ושילמתי בשקלים.
ש: מה היה שער הדולר אז.
ת: 3.5 ₪.
ש: אתה רוצה לעשות חשבון. זה יוצא 35,000 ₪.
ת: שילמתי בשקלים 18,000 ₪.
ש: זה עשית ב 93.
ת: כן.
ש: אשתך נכחה.
ת: לא. כל הזמן אני.
ש: אם אני מבין נכון, שהייפוי כוח יתורגם, יראו שאשתך שילמה 18,000 ₪ ונכחה באותו מעמד.
ת: כן." (ההדגשות אינן במקור)

התנהלות זו של התובעת מכרסמת בגרסת התביעה כולה, ולאורה יש לקבוע כי התובעת לא הרימה את הנטל להוכחת טענתה היסודית בדבר ערך המקרקעין או בדבר סכום התמורה ששילמה לכאורה בעד המקרקעין לזועבי.

הדברים אמורים, בין היתר, בהיעדר תצהיר עדות ראשית מטעם התובעת עצמה; משלא הונחו בפני בית המשפט מסמכים המאשרים את סכום התמורה ששולם בפועל, במובחן מסכום המסים; ומשהמוכר זועבי לא הובא למתן עדות מטעם התובעת, על כל המשתמע מכך.

יוזכר, כי התובעת עותרת לפיצוי בגין 518 חלקים בלבד מתוך 1,172 החלקים שרכשה. לפיכך, אף ככל שהייתי שועה לטענותיה, הרי שנזקה של התובעת היה מוערך בסכום נומינאלי של 7,956 ₪ לערך, לפי החישוב שלהלן: 518/1,172*18,000 = 7,955 ₪. (השוו לסיכומי הנתבע 3 בעמ' 51 לפרוטוקול, שורות 15-20, לעניין הערכת גובה הנזק, לשיטתו, כולל הפרשי הצמדה, בסך של 12,000 ₪ בלבד).

יודגש, כי חלקו הארי של הנזק הנתבע, עניינו בטענת התובעת לאובדן זכויות ורווחים, בין היתר בשל אובדן פוטנציאל נטען לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבניה, נזק שהוערך על ידה בתביעתה בסך של 420,000 ₪, כשיתרת הנזק הנתבעת, עניינה בפיצוי בגין עוגמת נפש בסך 80,000 ₪. על אף האמור, התובעת נמנעה מלהגיש חוות דעת שמאי להוכחת נזקיה הנטענים, למרות הזדמנויות רבות שניתנו לה במהלך ההליך, עד כי בקשתה להארכת המועד להגשת חוות הדעת - נדחתה בהחלטתי מיום 30/8/20, מכל הטעמים שפורטו בהרחבה בגדרה.

לעניין זה, אביא מן הנפסק בפסק דינו של כבוד הנשיא אברהם אברהם, בבקשת רשות הערעור שהגישה התובעת על החלטתי האמורה לבית המשפט המחוזי בנצרת, בגדרי רע"א (נצ') 32423-10-20 ענאיה סלימאן נ' מדינת ישראל משרד המשפטים רשם המקרקעין ( 25/10/20), ס' 8:
"התביעה מושא הבקשה הוגשה עוד בשנת 2014, ואף על פי כן טרם הגיעה לשמיעת ראיות. הימשכות הליכים משפטיים יותר מכפי המידה מביאה להקדשת זמן שיפוטי למעלה מן הצריך, גורמת לצדדים שבתיק להשקיע משאבים למעלה מן הצריך, ונוסף על כל אלה – פוגעת בציבור המתדיינים בכלל, הממתין בתורו כי עניינו יזכה לבירור בזמן סביר. הימשכות הליכים למעלה מן הדרוש גוררת אחריה, מכל הטעמים הללו ואחרים שלא נמנו, לפגיעה באמון הציבור בבתי המשפט.
עוד בשנת 2018 הבהיר בית המשפט קמא לצדדים, כי עליהם לעמוד במדויק במועדים הנקבעים אל ידו. הוא התריעה כי אי הקפדה על זמנים עשויה לגרור אחריה מחיקה של כתבי טענות או חיוב בהוצאות.
למבקשת ניתנו במרוצת השנים הזדמנויות רבות להגיש חוות דעת מטעמה. היא נמנעה מלעשות כן. בשל הקושי הכלכלי שהיקשה עליה, לטענתה, להכין חוות דעת, נענה בית המשפט קמא לבקשתה, והאריך לה את המועד להגשת חוות הדעת עד יום 15.6.19, תוך שהוא מבהיר באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כי אם לא תוגש חוות הדעת במועד המוארך, יראה את המבקשת כמי שוויתרה על הגשתה.
כפי שקבע בית המשפט קמא, המבקשת לא הציגה כל טעם מיוחד המסביר מדוע לא הוגשה חוות הדעת במועד. למותר לציין כי העובדה שבית המשפט דחה בהמשך את מועדי ההוכחות שנקבעו, אין משמעה כי המבקשת יכולה לעשות דין לעצמה ולהתעלם מהחלטתו הברורה של בית המשפט קמא בכל הנוגע למועד הגשת חוות הדעת. יתירה מכך, המבקשת לא טרחה אף לבקש הארכת מועד להגשת חוות הדעת, ו"נזכרה" לראשונה לבקש אישור להגשתה רק יום 21.7.20, קרי בחלוף למעלה משנה מהמועד בו היה עליה להגיש את חוות הדעת בהתאם להחלטת בית המשפט קמא.
עוד אציין, כי מועד ההוכחות בתיק קבוע ליום 10.12.20 ולכן נהיר כי היענות לבקשה, אשר יכול שתביא להגשת חוות דעת נגדיות מטעם המשיבים, עשויה להביא להימשכות ההליכים עוד יותר. על כן אין כ ממש בטענת המבקשת כאילו קבלת הבקשה לא תפגע בניהולו התקין של ההליך. היא בהחלט תפגע בהליך, כפי שהיא תפגע בצדדים לתיק המדובר, ובציבור המתדיינים בכלל כפי שצוין מעלה.
1בסוף אדגיש, כי מצאתי טעם בעמדת בית המשפט קמא לפיה פתוחה בפניה של המבקשת הדרך להפסיק או למחוק את התובענה, ככל שהיא סבורה כי בהעדר חוות הדעת תתקשה להוכיח את נזקיה הנטענים. מכל מקום, לאור התנהלות המבקשת, ובאיזון בין הנזק אשר היא טוענת כי ייגרם לה אל מול האינטרס הציבורי, המחייב בירור משפטי יעיל לכלל ציבור המתדיינים ושמירה על זמנו היקר של בית המשפט, אין כל מקום להתערב בהחלטת בית המשפט קמא."

בנוסף, נפסק זה מכבר כי לשם קבלת פיצוי כספי אין די בהוכחת התרחשות הנזק, אלא יש להוכיח אף את שיעורו (ע"א 355/80 אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2), 810-808; רע"א 7892/20 לודי סוהיל סעיד נ' אמג'ד ג'אבר (13/12/20)).

לנוכח כל האמור לעיל, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות, הן מן הטעם שגרסתה היסודית של התובעת בדבר התמורה ששילמה בעד המקרקעין לא הוכחה ולא ראיתי לתת בה אמון, והן מן הטעם שנזקיה הנטענים של התובעת לא הוכחו כדבעי.

לא ראיתי לשעות לטענת התובעת בסיכומיה לעניין הערכת שווי דונם קרקע בחלקה, מתוך האמור בפסק הדין שהוגש וסומן - ת/1. זאת, משהטענה הועלתה לראשונה בסיכומי התובעת ומקובלת עלי טענת הנתבעים להרחבת חזית; משהטענה אינה עולה בקנה אחד עם קביעות פסק הדין הראשון (ראו שם, ס' 24); עם הנטען בסעיף 22 לכתב התביעה המתוקן והמוצהר בס' 14 לתצהיר עדות ראשית מר סלימאן; ואף לא עם גרסת התובעת לעניין תמורת המקרקעין. בנקודה זו אפנה בנוסף ל- ת"א (נצ') 22502-02-15 עאוני מנסור נ' סעאדה בסול ז"ל (19/3/18), ס' 42, 47 - 46, 53. כמו כן, התובעת, המדינה וצדדי ג' 4 ו- 5 לא היו צד להליך ת/1; ומשמדובר בחלקה גדולה (ששטחה כ- 70 דונם), אף לא שוכנעתי כי קיימת אחידות בשווי המגרשים.

ועוד בשולי הדברים, לאור הימנעות התובעת מרישום הערת אזהרה לטובתה ובראי הסיכון שנטלה על עצמה בעניין זה – היה מקום לייחס לה בנסיבות אשם תורם בשיעור מכריע, אף ככל שהייתי שועה לטענותיה (השוו ת"א (נצ') 60028-03-11 זינה פאהום נ' עפיף בסול (19/11/19), ס' 58). כך, במועד רכישת המקרקעין על ידה, הייתה עדיין רשומה הערת האזהרה, וזו נמחקה רק חודשים לאחר מכן, בדצמבר 1993.

למעלה מן הצורך, אדון להלן אף בטענותיה הנוספות של התובעת ביחס לאחריות כל אחד מן הנתבעים.
שאלת אחריותו של רשם המקרקעין

כרקע לבחינת אחריותו הנטענת של רשם המקרקעין, תובא השתלשלות העניינים מתוך תצהיר עדותו הראשית של מר קוריס, אשר שימש כרשם המקרקעין בין השנים 1999-2017, דהיינו בחלק מן התקופה הרלוונטית לתביעה.

ביום 22/2/78 מכר נימר יוסף בסול ז"ל למנוח ג'לטה 4938 חלקים מן החלקה , כשביום 3/12/79 נרשמה הערת אזהרה על עסקת המכר לטובת המנוח ג'לטה. ביום 2/12/80 מכר המנוח ג'לטה את הזכויות כפי שפורט בהרחבה לעיל למשפחת ג'נים וכן 1,172 חלקים למר זועבי, שמכרם לתובעת כאמור בהסכם מכר מיום 6/3/1993, כאשר אין חולק כי זועבי לא היה רשום כבעל הזכויות במקרקעין. ביום 3/12/79 מכר נימר יוסף בסול ז"ל למנוח ג'לטה 4390 חלקים נוספים מ ן החלקה, שנמכרו בהמשך לצדדים שלישיים אשר אינם רלוונטיים לנדון, בעסקאות שהסתיימו ברישום כדין.

ביום 3/12/79 נרשמו בלשכת רישום המקרקעין שתי הערות אזהרה לטובת המנוח ג'לטה, כדלקמן:
הערת אזהרה לפי שטר 5224/79 בגין 4390 חלקים במקרקעין שנרכשו בשנת 1979 (להלן: " הערת האזהרה הראשונה").
הערת אזהרה לפי שטר 5223/79 בגין 4938 חלקים במקרקעין שנרכשו בשנת 1978 (להלן: " הערת האזהרה השניה").

ביום 26/8/82 הושלם רישום הבעלות בגין 4390 החלקים על שם המנוח ג'לטה תוך מחיקת הערת האזהרה הראשונה. ביום 15/12/93 נמחקה הערת האזהרה השניה לטובת המנוח ג'לטה בגין 4938 חלקים במקרקעין מתוך טעות בתום לב, ומשהרשם סבר כי זכויותיו של המנוח ג'לטה מכוח הערת האזהרה השניה מוצו בעת רישום הבעלות בהתאם לשטרות האחרים. כתוצאה מן הטעות, עסקת המכר נרשמה רק בנוגע לזכויות ב-4390 החלקים שנרכשו ולא בנוגע לזכויות ב-4938 החלקים הנוספים שנרכשו, הכוללים את המקרקעין שבמוקד התביעה דנן.

הערת האזהרה שנמחקה הייתה לגבי חלקים בלתי מסוימים במקרקעין.

לטענת התובעת, רשם המקרקעין "חטא" לכאורה בשלושה: עת מחק את הערת האזהרה לטובת ג'לטה בטעות; משלא תיקן את הטעות לאחר שניתן פסק הדין הראשון; ומשאפשר רישום זכויות סותרות בחלקה בניגוד לאמור בפסק הדין הראשון.

ככלל, אין להוציא מכלל אפשרות כי המדינה תימצא אחראית בנזיקין מקום בו הפרה חובתה, שהרי לאורך השנים הלכה ונתגבשה בפסיקה ההכרה בחובת הזהירות בה חבה הרשות הציבורית (רע"א 2906/13 יעקב זהר נ' לשכת רישום המקרקעין תל אביב ( (‏3/7/13), עמ' 6).

אף אם אניח קיומה של חובת זהירות מושגית וקונקרטית של הרשם כלפי התובעת, ומשהרשם אישר שהערת האזהרה נמחקה בטעות– לא יהא בכך די לשם קבלת התביעה נגדו. זאת, מן הטעם שמקובלות עלי טענות המדינה להתיישנות; להיעדר קשר סיבתי בין מחיקת הערת האזהרה לנזק הנטען; ולקיומו של אשם תורם בשיעור מכריע של התובעת לנזקיה באי רישום הערת האזהרה לטובתה, והכל כמפורט להלן. השוו בע"א (מחוזי מרכז) 38571-10-11 זהר יעקב נ' לשכת רישום המקרקעין תל אביב (6/3/13), ס' 27-28 אשר ערעור לגביו נדחה בגדרי רע"א 2906/13 יעקב זהר נ' לשכת רישום המקרקעין תל אביב הנ"ל.

בהתייחס להתיישנות - עסקינן בתביעה נזיקית כספית בגין עסקת מכר שנעשתה במקרקעין, כאשר בסופו של יום לא נותרו די חלקים במקרקעין על מנת לקיימה. לפיכך, התביעה במהותה היא תביעה "בשאינו מקרקעין" אשר תקופת ההתיישנות בגינה היא 7 שנים (ראו ס' 5(1) לחוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958; ת"א (ת"א) 10828-11-16 חניוני מבואות אילת בע"מ נ' טללי שבע בע"מ (23/7/17), ס' 42-46, 50 והמובא בגדרו. השוו בנוסף, לפסק דינה של כבוד השופטת גולומב ב- ת"א (נצ') 60028-03-11 זינה פאהום נ' עפיף בסול (19/11/19), עמ' 4-8, וכן ס' 24 ). הדברים אמורים במיוחד בהינתן שהמוכר, זועבי, כלל לא צורף כנתבע להליך באופן שספק אם מדובר בתביעה חלף אכיפה.

טענת הנתבעים כי העובדות המקימות את עילת התביעה אירעו בשנת 1993 - מקובלת עלי. בשנה זו נחתם ייפוי הכוח הבלתי חוזר, נושא עסקת המכר שבין זועבי לתובעת, וכן נמחקה הערת האזהרה על ידי רשם המקרקעין, כאשר לטענת התובעת היא הנדבך המרכזי ל"תאונה המשפטית" (ראו ס' 6 לחוק ההתיישנות).

מעדות מר סלימאן עלה עוד, כי התובעת ובעלה הניחו שעורך דינם פועל לרישום זכויותיה של התובעת במקרקעין כבר בשנת 1993 (ראו עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 5-6). ראו לעניין זה אף את ייפוי הכוח הבלתי חוזר, מושא עסקת הרכישה, בו הצהיר המוכר זועבי כי על מנת להבטיח את זכויות התובעת בממכר ורישום הזכויות על שמה, הוא מייפה את כוחם של מר עלי סלימאן ושל עורך הדין עתאמנה, ביחד ולחוד, לפעול ולחתום בשמו ובמקומו על כל המסמכים, ההסכמים, הבקשות וההצהרות הנדרשים.

טענת התובעת, כי למדה לראשונה על דבר מחיקת הערת האזהרה רק עם מתן פסק הדין הראשון, ביום 9/3/08 (סעיף 24 לתצהיר עדות ראשית מר סלימאן), ומשכך התביעה לא התיישנה - אינה מקובלת עלי.

התובעת טוענת למעשה לתחולתם של סעיף 8 לחוק ההתיישנות וסעיף 82 (2) לפקודת הנזיקין, שעניינם בגילוי מאוחר של העובדות המהותיות המקימות את עילת התביעה. שאלת היחס בין סעיף 8 לחוק ההתיישנות לסעיף 89(2) לפקודת הנזיקין נדונה בהרחבה ב- ע"א 2919/07 מדינת ישראל - הוועדה לאנרגיה אטומית נ' עדנה גיא-ליפל (19/9/10), עמ' 115, ס' 36, כדלקמן:
"שאלת היחס בין סעיף 8 לחוק ההתיישנות לסעיף 89(2) לפקודת הנזיקין נדונה ולובנה עד תום במספר פסקי דין, ואסתפק אפוא בשורה התחתונה לגבי "חלוקת התפקידים" בין שני הסעיפים: ההסדר הכללי בסעיף 8 לחוק ההתיישנות חל על כל רכיביה של עילת התובענה (ברשלנות: רכיב ההתרשלות ורכיב הקשר הסיבתי) למעט רכיב הנזק, לגביו חל ההסדר המיוחד והמפורש שבסעיף 89(2) לפקודה, הקובע את מחסום עשר השנים. מכאן, שגם אם התיישנה עילת התביעה ככל שהדבר נוגע ליסוד הנזק, די בכך שאחד מהיסודות האחרים של העילה התגלה באיחור על ידי התובע על מנת שיושעה מירוץ ההתיישנות. לדוגמה: אם הנזק אירע בשנת 1997 ונתגלה בשנת 2002 אך לא נתגלו הקשר הסיבתי או ההתרשלות, התביעה לא תתיישן בשנת 2007 למרות תקרת 10 השנים, ולמעשה לא תתיישן כל עוד מירוץ ההתיישנות מושעה בשל כלל הגילוי המאוחר. מכאן חשיבותו של סעיף 8 לחוק ההתיישנות כהסדר המקל עם התובע במצבים של התיישנות שלא מדעת, במיוחד במצבים של מחלות סמויות ונזקים סמויים אחרים, כמו תכנון לקוי או בנייה לקויה של מבנה (להתפתחות ההלכה בעניין היחס בין סעיף 8 לחוק ההתיישנות לסעיף 89(2) לפקודת הנזיקין, ראו: ע"א 244/81 פתאל נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל, פ"ד לח(3) 678 (1984) (להלן: עניין פתאל); ע"א 148/89 שיכון עובדים בע"מ נ' עיזבון בליבאום ז"ל, פ"ד מט(5) 485 (1996); עניין המאירי השני, עמ' 545; ע"א 34/95 גבעון נ' ברמה, פ"ד נ(4) 462, 467 (1997))."

(ראו בנוסף ע"א 8210/19 פלוני נ' לאומית שרותי בריאות (14/2/21).

לכלל הגילוי המאוחר שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות ארבעה תנאים: קיומן של עובדות שנעלמו מן התובע; העובדות מהותיות ויורדות לשורשה של עילת התובענה; העובדות נעלמו מעיני התובע מסיבות שאינן תלויות בו; והתובע לא יכול היה למנוע אותן סיבות אף בנוקטו זהירות סבירה. הנטל להוכחת כלל הגילוי המאוחר רובץ על הטוען לו ( עדנה גיא-ליפל, ס' 41-44).

על פי הנפסק, יש להחיל מבחן אובייקטיבי, הן ביחס לכלל הגילוי המאוחר שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות, והן ביחס לכלל הגילוי המאוחר של הנזק שבסעיף 89(2) לפקודת הנזיקין (עניין עדנה גיא-ליפל הנ"ל, עמ' 116, ס' 37).

בנדון, התובעת לא הוכיחה כי העובדות נעלמו מעיניה מסיבות שאינן תלויות בה או כי לא יכולה הייתה למנוע אותן אף בנקיטת זהירות סבירה. כך, ככל שהייתה התובעת פועלת בזהירות סבירה למימוש זכויותיה ולהשלמת רישומן בלשכת רישום המקרקעין - היה באפשרותה לגלות את העובדות המהותיות המקימות את תביעתה - את דבר מחיקת הערת האזהרה, וזאת לכל המאוחר בשנת 2001 עת התגבשו נזקיה ונרשמו הזכויות על שם רוכשים אחרים בעסקות הנוגדות הנטענות. כשיודגש, כי עסקינן ברכישה שביצעה התובעת לגישתה, עוד בשנת 1993, כשמונה שנים קודם לכן, על כל המשתמע מכך.

ראו לעניין זה עדות מר סלימאן בעמ' 16 לפרוטוקול, שורות 10-11, שורה 22, ועדותו בעמ' 19 לפרוטוקול, שורות 12-22, ממנה עולה בברור כי ידע שעליו לעקוב אחר מצב הזכויות, ובשל כך אף ניגש לעורך דינו מספר פעמים, אך זנח זאת, בין היתר, בשל התאונה של בנו ומשדעתו הייתה נתונה לסידור הבית ולילדיו, ו"התעורר" שוב רק בשנת 2008.

משמדובר במקרקעין מוסדרים אשר רישום הבעלות בגינם גלוי לציבור, נראה כי מתחייבת המסקנה שהתובעת יכלה לגלות את דבר מחיקת האזהרה ואת דבר רישום הזכויות על שם הרוכשים המאוחרים, בזהירות סבירה (ע"א 8995/03 עמותת אהל יצחק נ' עמותת אהל דוד לצרכי דת ו-9 אח' (9/2/09), ס' 32). לעניין זה מקובלים עלי סיכומי בא כוח המדינה בעמ' 44 לפרוטוקול, שורות 23-33, עמ' 45, שורות 1-9.

למעלה מכך, התובעת אף לא הרימה את הנטל להוכיח את טענתה בדבר המועד בו למדה לראשונה על מחיקת הערת האזהרה. מר סלימאן העיד בעמ' 15 לפרוטוקול, שורות 11-18 לעניין זה כדלקמן:
"ש: היית בקשר עם עו"ד עתאמנה במשך השנים.
ת: בהתחלה כן, מפעם לפעם, אולי בגלל זה גם לא שמתי לב לשטח, ולמה שקורה עם הקרקע. קניתי את הבית והתחלתי לסדר אותו. ב 2005 זה השפיע עלי גם הבן שלי קרתה לו תאונה והתחלתי לטפל בו ושכחתי הכול, נשארתי רק עם הבן שלי זה מה שקרה בפרוש. ב 2008 הייתי אצל המכונאי שלי בכפר משהד, אז שמעתי אנשים מדברים על זה, שאלתי אותם והם אמרו שג'אנם זכה בחלק שלו, אז עלינו לברר ולא יכולנו לעשות כלום, כי היה ערעור והיה גם עיכוב צו מניעה ואיך ששמעתי את השופט שפסק לג'אנם את השטח שלי השאיר בצד, ואמר לרשם שישמור את זה לאיש הזה."

אותו מכונאי או מי מהעדים הרלוונטיים שנכחו לכאורה באותו מעמד לא הובאו לתמיכה בגרסת התובעת בעניין זה, ובעדות מר סלימאן לא מצאתי די לשם הרמת הנטל בנקודה זו, לאור הבקיעים בגרסתו לעניין התמורה ובשים לב לטענות המדינה בסעיף 45 לבקשת הדחייה על הסף. הדברים אמורים אף ביחס לטענת התובעת כי נהגה במקרקעין מנהג בעלים, שאף לגביה לא הובאו ראיות מספקות.

אף אם יטען הטוען כי התביעה לא התיישנה, בין אם בשל קביעות פסק הדין הראשון שאפשרו לזועבי לרשום את זכויותיו ביחס ל-1,172 החלקים (כעולה מסעיפים 59-60 לפסק הדין הראשון), ובין אם בשל צו המניעה שניתן בתיק אחר אשר מנע אפשרות לרישום הזכויות לאחר מתן פסק הדין הראשון ועד לביטולו בשנת 2010 (ראו ס' 49 לפסק הדין השני), ובין אם בטענה כי מדובר בתביעה במקרקעין - עדיין לא היה בכך כדי לסייע לתובעת. זאת, לאור עדות מר סלימאן לעניין הסתמכותו על עורך הדין מטעמם כי יפעל להשלמת רישום הזכויות ועדותו כי אף ביקר אצלו מספר פעמים בעניין זה, לאורה, לא שוכנעתי בקיומו של קשר סיבתי בין מחיקת הערת האזהרה בשנת 1993 לנזקי התובעת הנטענים.

בנוסף, התובעת רכשה זכויות אובליגטוריות מזועבי, שבעצמו לא היה רשום כבעל המקרקעין, כאשר אף אחד מהם לא טרח לרשום הערת אזהרה לטובתו בגין הרכישה. ככל שהתובעת או זועבי היו רושמים הערת אזהרה לטובתם, דומה כי היה בכך כדי למנוע את התאונה המשפטית. יפים לעניין זה הדברים שנפסקו על ידי כבוד השופט טאהא ערפאת בהקשר של עסקאות נוגדות, ב- ת"א (נצ') 10583-07-16 הימנותא בע"מ נ' יוסף שדאד (24/12/20), ס' 18 וכן ס' 26-27:
"סיכומם של דברים עד כה - עבדאללה רכש את המקרקעין בתמורה ובתום לב. התאונה המשפטית המתבטאת בעריכת שתי עסקאות נוגדות נגרמה בשל מחדלה המתמשך של התובעת שבמשך 29 שנים לא פעלה לרישום הערת אזהרה לטובתה ללא כל סיבה הנראית לעיין. התובעת אף לא יידעה את יורשי המנוח מוריס בקיומה של עסקה בינה ובין המנוח ולא נקטה שום פעולה בעניין אף לאחר שהזכויות נרשמו על שמו של יוסף ובמשך כתשע שנים לאחר מכן. יישום הלכת גנז והפסיקה שבאה בעקבותיה מביא למסקנה כי יש להעדיף את העסקה השנייה על פני העסקה הראשונה.
למסקנה לעיל ניתן להגיע מכיוון אחר. בע"א 839/90 רז חברה לבנין בע"מ נ' אברהם אירנשטיין פ"ד מה(5) 739 (1991) (להלן: "עניין רז") נקבע, כי על המותיר את זכותו החוזית ללא הגנה, שהמאמץ הכרוך ברכישתה מינימלי, לשאת בתוצאות הסיכון הנובעות ממחדלו. כפי שהובא לעיל, חובת תום הלב במקרה דנן הופרה לא רק כלפי הרוכש השני (עבדאללה), אלא אף כלפי המוכר השני (יוסף), שבשל מחדלה של התובעת באי רישום הערת אזהרה לטובתה ובאי יידועו בדבר קיומה של עסקה קודמת, התקשר בהסכם מכר מקרקעין עם עבדאללה שכלפיו התחייב למכור לו את המקרקעין, מתוך הנחה כי המקרקעין הם שלו ושהוא רשאי למכור אותם." (ההדגשות אינן במקור)

(להשלמת התמונה, מעיון במאגרים המשפטיים עולה כי ערעור על פסק דין זה בגדרי ע"א 826/21 הימנותא בע"מ נ' שדאד יוסף - תלוי ועומד).

טענותיה הנוספות של התובעת, לפיהן לכאורה היה על הרשם לתקן את הטעות שעשה לאחר שניתן פסק הדין הראשון ולא לאפשר רישום זכויות סותרות בחלקה בניגוד לפסק הדין הראשון - אינן מקובלות עלי.

אפנה בעניין זה למוצהר בסעיפים 22- 23 לתצהיר עדות ראשית מר קוריס, לעניין חובתו של הזוכה "להניע" את המרשם לאחר עמידה בתנאים הנדרשים לביצוע רישום זכויות על שמו, כהצגת אישורי מסים; וכן למוצהר בס' 24-27 לתצהיר עדות ראשית מר קוריס לפיו, בפסק הדין הראשון לא ניתן צו מניעה למניעת רישום זכויות אחרות בחלקה או הוראה להחזרת הערת האזהרה שנמחקה על כנה; כי הצדדים עצמם לא פנו בבקשה לרישום הערת אזהרה מכוח פסק הדין הראשון; וכי רישום הזכויות המאוחרות בוצע על ידי הרשם מכוח פסקי דין מאוחרים שניתנו בעניין זה, ובהסכמת המוכר זועבי (נספחים א- ב' לתצהיר עדות ראשית מר קוריס). ראו בנוסף, עדות מר קוריס בעמ' 25 לפרוטוקול, שורות 26-33; וכן סיכומי המדינה בעמ' 46 לפרוטוקול, שורות 9 ואילך.

יוסף, כי בפסק הדין הראשון נדחתה התביעה נגד רשם המקרקעין (ס' 66 לפסק הדין הראשון) ובפסק הדין השני צוין כי התביעה נגד רשם המקרקעין נמחקה בהסכמה.

לנוכח כל האמור לעיל - דין התביעה נגד הנתבעת 1, המדינה - רשם המקרקעין, להידחות.
שאלת אחריותם של הנתבעים 2 ו-3

טענות התובעת נגד הנתבעים 2 ו- 3, המנוח סעאדה ועו"ד מנסור, יסודן בטענה כי קביעות פסק הדין הראשון מהוות השתק פלוגתא בהליך זה. דין טענה יסודית זו העומדת בבסיס אחריותם הנטענת של הנתבעים 2-3 - להידחות.

לטענת התובעת, הקביעות המעוגנות בפסק הדין הראשון רלוונטיות לענייננו, וביניהן: כי המנוח סעאדה פעל בניגוד לעסקאות שעשה נימר בסול ז"ל; למנוח סעאדה ולעו"ד מנסור הגיעו ידיעות אודות עסקאות קודמות, אך הם עצמו עיניהם וביצעו את העסקאות הנוגדות; כי עו"ד מנסור התרשל משלא ביצע בדיקות אשר יכלו למנוע את ה"תאונה משפטית" והעסקאות הנוגדות; כי המנוח סעאדה ועו"ד מנסור נהגו בחוסר תום לב בהתעלמם מטענות צדדים שלישיים כי רכשו המקרקעין מהמנוח בסול או מהמנוח ג'לטה.

אלא שהתובעת או מר זועבי כחליפה, לא היו צד להליך בתביעת ג'נים, נושא פסק הדין הראשון. לפיכך, התנאים לקיומו של השתק פלוגתא - אינם מתקיימים, בהיעדר זהות בין הצדדים בשני ההליכים. ראו והשוו ת"א (נצ') 60028-03-11 זינה פאהום נ' עפיף בסול (19/11/19), ס' 38-40, אשר הנפסק יפה ונכון אף לענייננו:
"במישור העובדתי, התובעים טוענים למעשה בית דין (השתק פלוגתא) בקביעות שנקבעו בפסק הדין בתביעת ג'נים. אין בידי לקבל טענה זו. כידוע, אחד התנאים הנדרשים ברגיל להקמת השתק פלוגתא הוא זהות הצדדים בשני ההליכים. בענייננו, התובעים לא היו צד בתביעת ג'נים. הפסיקה הגמישה אמנם את התנאי האמור באופן המאפשר, במקרים מתאימים, לקבל טענת השתק פלוגתא המועלית מטעם צד זר להליך הראשון, כנגד בעל-דינו שהיה צד להליך הראשון ושהיתה לו הזדמנות להתדיין לגופה של הפלוגתא שהוכרעה בו. בהקשר זה, מקובלת הבחנה בין טענת השתק מעין זו המועלית כטענת הגנה, לבין טענה המועלית כטענת התקפה. ביחס למקרה האחרון (טענת השתק התקפית לא-הדדית), הנטייה בפסיקה היא לא להכיר בקיומה. נפסק בהקשר זה כי: "ככלל, אין לאפשר לבעל דין לטעון לקיומו של השתק פלוגתא כטענת התקפה בהתבסס על הכרעה בהליך שהוא לא היה צד לו" ( ע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל (פורסם במאגרים) (12.10.2009), בפסקה 18). בפסיקה נקבע כי ניתן להכיר בחריג לכלל זה במקרים "נדירים ויוצאי דופן", אולם בענייננו לא הובאו טעמים כלשהם להצדיק החלת חריג זה. לא ניתן כל הסבר מניח את הדעת מדוע המתינו התובעים עם תביעתם זמן כה ממושך עד לאחר השלמת ההתדיינות בתביעה ג'נים, לקיומה היו מודעים היטב. על-פניו נראה כי התובעים העדיפו לנקוט בגישה של "שב ואל תעשה" תוך המתנה לתוצאות אותו הליך בתקווה להיבנות ממנו (ובהיעדר סיכון נגדי מצדם), אסטרטגיית התדיינות מהסוג הנזכר בפסיקה ובספרות כאחד השיקולים המצדיקים מלכתחילה שלא להכיר בטענת השתק פלוגתא התקפי לא-הדדי (ראו: עניין אספן, שם בפסקה 17; יששכר רוזן-צבי, ההליך האזרחי (התשע"ה – 2015) 642 שם בעמ' 642). הבחנה אחרת הנזכרת בפסיקה כמצדיקה הגמשה של הכלל, נוגעת למצב בו "השחקן החוזר" בשני ההליכים היה תובע בהליך הראשון, כך שהיוזמה להליך, עיתוי הגשתו ואופן ניהולו היו פרי בחירתו שלו (ראו: נינה זלצמן, מעשה בית-דין בהליך אזרחי (תשנ"א – 1091) עמ' 551; רוזן צבי, שם בעמ' 641). אולם לא זה המצב בענייננו, משהנתבעים דכאן היו נתבעים גם בתביעת ג'נים.

יצויין כי התובעים מפנים בהקשר זה לפס"ד בתביעה נוספת שהוגשה נגד הנתבעים בנוגע לפרשת מכירת המקרקעין בעילה של עסקאות נוגדות (ת"א 19115-12-10), בו הסתמך בית המשפט על הממצאים שנקבעו בפסה"ד בתביעת ג'נים. אולם כפי שעולה במפורש מפסה"ד האמור, באותו מקרה, להבדיל מענייננו, הסכימו הצדדים כי העובדות וההכרעות שנקבעו בפסק-הדין בתביעת ג'נים יהוו פלוגתאות פסוקות לצורך התביעה הנ"ל.

המסקנה היא כי הממצאים שנקבעו בפס"ד ג'נים אינם מהווים השתק פלוגתא בהתדיינות הנוכחית, ויש לדון אפוא במחלוקות העובדתיות על יסוד הראיות שהובאו בהליך דנן והן בלבד." (ההדגשות אינן במקור)

עיון בתצהיר מר סלימאן מעלה כי אין בו די לשם ביסוס טענות התובעת כנגד עו"ד מנסור או המנוח סעאדה. טענות התובעת לרשלנותו של עו"ד מנסור נשענות על קביעות פסק הדין הראשון לעניין ידיעותיו על דבר זכויות של צדדי ג' במקרקעין, התרשלותו הנטענת והפרת חובתו כעורך דין לבצע בדיקות, לרבות ברשות המסים (ראו ס' 20-21 לתצהיר עדות ראשית סלימאן). מנגד, עו"ד מנסור הצהיר בס' 7-8 לתצהיר עדותו הראשית, כי אינו מכיר את התובעת וכי לא ייצג אותה מעולם; כי פרטיה לא הופיעו בנסח רישום המקרקעין שהפיק טרם עריכת העסקאות שביצע; וכי לא ידע ואף לא היה עליו לדעת אודות זכויותיה הנטענות במקרקעין.

עו"ד מנסור הצהיר עוד, כי קביעות פסק הדין הראשון כי זכויות ג'נים עדיפות, יסודן במסקנת בית המשפט בהליך שם, כי בעת רכישת המקרקעין עבור עצמו ובעת הטיפול בהם עבור לקוחותיו, "לחש" באוזניו מר קאסם ג'נים, מי שהיה מתמחה שלו דאז, כי למשפחת ג'נים יש מקרקעין במעלה הגבעה, ובעניין זה ביכר בית המשפט את עדותו של ג'נים על פני עדותו וקבע כי הייתה לו ידיעה מוקדמת על כך שהקרקע "אינה נקיה". על אף האמור לטענתו, אמירות אלה בפסק הדין הראשון התייחסו למשפחת ג'נים בלבד ואין בכך כל רלוונטיות לתובעת (ראו ס' 33,38 לתצהיר עדות ראשית עו"ד מנסור; ס' 13-16 לפסק הדין הראשון).

טענת עו"ד מנסור כי אין בכך די לשם אישוש טענות התובעת כי ידע גם על זכויותיה שלה במקרקעין או על זכויות מר זועבי – מקובלת עלי ואני רואה לאמצה. זאת, בהינתן שעיון בפסק הדין הראשון אכן מעלה, כי הקביעות הכלולות בו ביחס לידיעה שיוחסה לעו"ד מנסור ולמנוח סעאדה נוגעות למשפחת ג'נים בלבד (ראו להמחשה סעיפים 16-18, 28, 32, 41-42, 55 לפסק הדין הראשון; השוו בנוסף ס' 46 ל-ת"א (נצ') 60028-03-11 זינה פאהום נ' עפיף בסול (19/11/19) הנ"ל).

הדברים אמורים במיוחד משהתובעת לא הניחה בפני בית המשפט ראיות נוספות לשם ביסוס ידיעתם הנטענת של הנתבעים 2 ו-3 על זכויותיה שלה במקרקעין או על זכויות נוגדות של צדדים שלישיים נוספים, ובהינתן שעסקינן בחלקה גדולה ששטחה כ-70 דונם, אשר הבעלויות בה במושע. גם בנקודה זו יפים בעיני הדברים שנפסקו ב- ת"א (נצ') 60028-03-11 זינה פאהום נ' עפיף בסול (19/11/19) הנ"ל, בס' 53-54:
"כמפורט לעיל, הראיות מלמדות על כך שבפני עו"ד מנסור הובאה טענה מצד משפחת ג'נים כי היא בעלת זכויות במקרקעין שאינן רשומות במרשם המקרקעין. אולם ענייננו שלנו איננו במשפחת ג'נים, כי אם בתובעים. כפי שפורט לעיל – לא ראיתי לקבל את גרסת התובעת באשר לידיעתו של עו"ד מנסור בדבר זכויות שרכש בעלה המנוח במקרקעין. אין לפיכך בראיות שהוצגו כדי להוכיח כי בפני עו"ד מנסור היתה ולו ראשיתה של אינדיקציה לכך שהתובעים הם בעלי זכויות לא רשומות במקרקעין. השאלה המתעוררת על רקע זה, היא, האם חב עו"ד מנסור בחובת זהירות קונקרטית כלפיהם, בעת טיפולו בעסקאות למכירת המקרקעין עבור הבעלים הרשום (לרבות ברכישת חלק מהזכויות בעצמו).
שאלה זו יש לבחון לעל רקע נתוני המקרקעין הספציפיים בהם עסקינן. מדובר בחלקה בשטח רחב ביותר של כ- 70 דונם. הבעלות בה היא במושעא בידי בעלים רבים. הקרקע היא בייעוד חקלאי, ללא חלוקה פיזית או סממנים כלשהם של תפיסת חזקה בפועל. לא נרשם הסכם שיתוף או תשריט חלוקה לגביהם. התובעים צירפו לראיותיהם תשריט שצורף למסמך העסקה בין המנוח לנימר, שנערך כנראה בשעתו על-ידי נימר ושימש אותו בעסקאות המכר שערך ביחס למקרקעין, אולם לא הובאה כל ראיה בדבר ידיעתו של עו"ד מנסור אודות תשריט זה, והוא אף כלל לא נשאל על כך בחקירתו הנגדית. כפי שכבר צוין, נימר - הבעלים המקורי (עורך העסקה שלא נרשמה) איננו בין החיים, והבעלים הרשום הוא יורשו. סבורני כי בהינתן תמונת דברים זו, הכף נוטה למסקנה כי לא קמה חובת זהירות קונקרטית של עו"ד מנסור, לא כל שכן של עפיף, כלפי התובעים, לגביהם לא היו אינדיקציות כלשהן בדבר היותם בעלי זכויות במקרקעין. העובדה כי בפני עו"ד מנסור הובא מידע בדבר זכויות לא רשומות של מישהו אחר, לא די בה בנתונים אלה כדי להקים חובת זהירות שלו כלפי פלוני, שאיננו קשור בשום דרך לעסקה של אותו אחר, ואשר אף הוא רכש ביום מן הימים זכויות בקרקע מבלי להשלימן ברישום ומבלי לרשום הערת אזהרה, שאם לא כן נמצא מרחיבים עד בלי גבול את מעגל האחריות הנזיקית." (ההדגשה אינה במקור)

להשלמת התמונה, אפנה בנוסף לס' 53-56 לפסק הדין הנ"ל וכל המובא בגדרו; וכן לסיכומי עו"ד מנסור בעמ' 50 לפרוטוקול, שורות 6-9, 29-36; עמ' 51 לפרוטוקול, שורות 1-4.

הדברים נכונים בעיני אף בהתייחס לטענות התובעת נגד המנוח סעאדה והידיעה המיוחסת לו לעניין זכויות נוגדות של צדדים שלישיים במקרקעין. אף לגביו, כל שניתן להסיק מקביעות פסק הדין הראשון הוא ידיעות הנוגעות לזכויות משפחת ג'נים, ולה בלבד. אפנה בעניין זה אף לאמור בס' 23 לפסק הדין הראשון ביחס למנוח סעאדה.

כאן המקום לציין כי אף בקביעות פסק הדין השני (ת"א 19115-12-10) אין משום השתק פלוגתא בהליך זה, על אף שהתובעים בהליך שם הם התובעת דכאן ומר זועבי, והנתבעים בהליך שם הם סעאדה בסול, סובחי דראושה, ג'ראר ח'יתאם, ולשכת רישום המקרקעין. זאת, משלשכת רישום המקרקעין נמחקה בהסכמה מן ההליך; ומשעו"ד מנסור - כלל לא צורף כנתבע להליך. אמנם המנוח סעאדה בחייו צורף כנתבע לשני ההליכים, אלא שבפסק הדין השני צוין כאמור, כי ההכרעות העובדתיות והמשפטיות, תיגזרנה מהקביעות שנקבעו בפסק הדין הראשון, שכן הצדדים שם הסכימו כי העובדות וההכרעות שנקבעו בפסק הדין הראשון מהוות פלוגתאות פסוקות לצורך התביעה שם. זאת, בשונה מענייננו (ראו ס' 2-4, 22-24 לפסק הדין השני).

ועוד בשולי הדברים, בהינתן שההליך, נושא פסק הדין השני, נפתח על ידי התובעת וזועבי כבר בשנת 2010, בעוד שההליך שבפני נפתח רק בשנת 2014, שנים לאחר מכן ובחלוף יותר משש שנים ממתן פסק הדין הראשון - מצאתי טעם אף בטענת הנתבעים לשיהוי.

לנוכח כל האמור לעיל, דין התביעה נגד הנתבעים 2 ו-3 - להידחות אף היא.

באשר לטענות התובעת לזכאותה לפיצוי בשל עוגמת נפש, הרי משהסעד העיקרי נדחה ובשים לב למורכבות ההליך והימשכותו, ראיתי לדחות את התביעה אף ברכיב זה.

סוף דבר

התביעה כנגד כל הנתבעים – נדחית. בהתאמה, ההודעות לצדדים שלישיים – נדחות אף הן.

פסקי הדין מיום 14/3/19 ומיום 2/4/19 אשר ניתנו בהעדר הגנה בהודעות לצד ג' כנגד מר זועבי - מבוטלים.

התובעת תשלם לכל אחד מן הנתבעים: המדינה, רעיית המנוח סעאדה, ועו"ד מנסור - הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 7,500 ₪ לכל אחד מהם.

רעיית המנוח סעאדה תשלם לצדדי ג' 4 ו-5 יחד, הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 4,000 ₪.
בגין יתר ההודעות לצדדים שלישיים בתיק זה – אין צו להוצאות.

ניתן היום, כ"ו אייר תשפ"א, 08 מאי 2021, בהעדר הצדדים.